Таллиннский Технический Университет
Экономический факультет
Оценка недвижимости методом прямого сравнеия продаж и, влияющие на нее,
экологические факторы.
Предмет: Недвижимость
Преподаватель: А.Томсон
Е.Кольбре
Группа: TZDO 97
Студент: М.Екименко
1999
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество
интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует
выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее
.
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих
на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей
; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов
недвижимости .
Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь –
доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах
отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер
дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ;
чем дольше вы получаете доход , тем лучше .
Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен
принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода
от использования данного имущества .
Оценка стоимости предприятия – это процесс оценки предприятия как
единого функционирующего комплекса , приносящего прибыль . Этот процесс
включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств
, материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов
предприятия на определенный момент времени .
В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной
стоимости предприятия . Например , при сделках купли – продажи
предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при
осуществлении инвестиций – инвестиционную стоимость ; при страховании
имущества предприятия – стоимость восстановления ; при кредитовании –
залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия – ликвидационную
стоимость .
При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества,
влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые) факторы.
Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление
от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть
средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним
оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером
неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика.
Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам
, расположенным рядом , но построенным другими застройщиками . Квартиры
, предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь
меньшую цену . чем квартиры , продаваемые при поддержке серьезной
рекламной компании . Необходимо установить стоимость в денежном
выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с
точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналогичных
объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки . При оценке
необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного
покупателя . Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в
денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость .
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена , которую можно
получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при
соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют
рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают
давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение
стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке
как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в
определенный момент времени при выполнении следующих условий :
мотивация продавца и покупателя является типичной ;
обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными
консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ;
имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное
предложение ;
платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ;
компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена
договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот
.
Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно
от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень
трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида
недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей
территории , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов
доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего
региона и даже республики . Зачастую инвесторы часто используют для себя
объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры.
Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий
финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости
уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка .
Поправки не должны производиться механически , они должны учитывать
рыночную реакцию на условия финансирования.
Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если
отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден
соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у него нет
достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя
приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую
привлекательность , вызванную , к примеру , налоговым регулированием .
На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность
ипотечного кредитования .
Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта
инвестированная .
Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением . Недвижимое
имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования
дохода .
Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится получить наряду
с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал .
Инвестор так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на
получение дохода . Для настоящего инвестора все иные удовольствия ,
связанные с владением собственностью , не имеет сколько-нибудь
существенного значения .
Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей,
инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает
внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование
и будущую стоимость . Эти факторы сравниваются с альтернативными
возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости .
Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором,
обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке .
Например , крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект
с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком
аренды на 20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9% нормы
капитализации . Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью ,
и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность
капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний
период .
В приведенном примере , даже несмотря на то , что инвестиционная
стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли , компания
может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом
приоритета ликвидности . Перед тем как приобрести здание , компания
обнаруживает , что она может купить 20-летний облигации , выпущенные
арендатором с выплатой 11%-годовых . Поскольку облигации более ликвидны
, чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции будут
произведены в ценные бумаги .
Принципы оценки недвижимости .
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости
имущественных прав владельца . Право использовать земельный участок
представляет для собственника земли важный момент при определении
стоимости участка . При определении своей точки зрения оценщик должен
встать так же и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него
представляет владение данной собственностью и почему . В случае с
коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от
инвестиций после погашения операционных расходов . Знание экономических
принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки
коммерческой недвижимости .
Принцип спроса и предложения .
В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена
влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка
недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость
имущества возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в
желаемом районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный
лот . Вызванная многими причинами ограниченность предложения
привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет
увеличивать спрос , а следовательно , и стоимость .
Принцип изменения .
Все природные и социально-экономические условия меняются , любая
собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое
имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность
ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или
сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке
потребительских товаров в течение длительного времени или высокие
процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка
недвижимости . Внешние силы , такие, как погода , пожары , засуха ,
ураганы , землетрясения и другие природные явления, могут нанести
материальный урон .
Принцип замещения .
Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно
зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект
. Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя
принцип замещения в рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны
спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах
на их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это
называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора
для обычного покупателя , если он не купит данный объект . Применительно
к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток
чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя
такое же значение , как поток чистого дохода , производимого аналогичным
объектом , предполагая , что их качества и длительность не сильно
различается .
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .
В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для
оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий
вариант использования с другими возможными вариантами . Лучшее и
наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и
рентабельное на момент оценки . Это такое использование участка земли и
расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую
отдачу сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части
: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное
использование участка со строениями .
Анализ свободного участка производится для того чтобы определить
наиболее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на
существующем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого
использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад
произведенных улучшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны
ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также
учитывать физически допустимые возможности . Имеют значение также
зональные ограничения и ограничения правомочий владельца , которые
следует принимать во внимание .
С течением времени представления об оптимальном использовании может
измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на
оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое
шоссе республиканского значения проложено в стороне от него . Закрытые
станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия
питания . Фермерские участки могут быть более эффективно использованы
как зоны отдыха или частный аэропорт , чем ферма .
Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних
факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального
использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении
оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки.
существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют
ли они возможностей обоснованного оптимального использования
имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений ,
необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом
рыночной ситуации . Если строения существуют, следует определить
насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при
выбранном для него варианте оптимального использования.
Принцип падающей и растущей продуктивности .
Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того ,
чтобы увеличить отдачу от недвижимости . При этом наблюдается усиление
того или иного производственного фактора , а значит , и стоимости.
Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут
вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать
произведенные затраты . Таким образом , будет иметь место эффект
падающей отдачи .
Принцип вклада .
Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут
увеличение стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного
улучшения обладают ценностью , когда они сопровождаются увеличением
рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с
затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к
стоимости гораздо меньше , нежели произведенные затраты . Наоборот ,
проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости
недвижимости . К примеру , строительство зоны для парковки автомобилей
может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли , если
в результате возрастет объем продаж . Косметический ремонт помещений
делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться
полезным улучшением . Следует учесть , что порции улучшений могут
увеличивать или уменьшать стоимость имущества , однако проследить их
связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента
собственности достаточно трудно .
Принцип конкуренции .
Фундаментальные экономические силы , поскольку они влияют на соотношение
спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на рынке
недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно
сильна , то для новичка строительство еще одного магазина окажется
убыточным . Если же в настоящее время в районе ощущается
неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция , приобретение
недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов . Ярким
примером является рынок жилья , прежде всего квартир . Поскольку из-за
длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется
с запозданием , достаточно длительное время может наблюдаться одна и та
же ситуация, например , избыточный спрос. Конкуренция со стороны других
видов жилья может сбивать цены . однако ограниченность числа квартир в
данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне
. Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию ,
создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного
спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные
строительные циклы .
Принцип соответствия .
Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки
где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт
окружения . Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США
возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля
, то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения .
Подобное строительство может привести также к потере стоимости
близлежащих домов . Запущенное здание в привилегированном районе может
найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи .
Учитывая это , во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный
контроль в форме тех или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать
сформировавшийся стандарт . Развитие принципа ведет к пониманию
“чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории . Жилой дом ,
на строительство которого затратили в несколько раз больше средств , чем
в среднем по округе , будет оцениваться гораздо ниже, чем если бы он
находился в более благоприятном окружении . Напротив “недозастроенный”
дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной
стоимости от более роскошных соседей . Аналогичный процесс имеет место
на рынке коммерческой недвижимости . Размеры офисных помещений в одном
районе , как правило , варьируются вокруг некоей нормы . На территории
крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между
торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому
привлекать внимание торговцев-арендаторов .
Принцип регрессии .
Этот принцип гласит : когда дорогие и дешевые объекты недвижимости
расположены в одном районе , то более дорогая недвижимость уменьшится в
цене из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия
способствует сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на
одном уровне , то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня
стоимости в данном районе .
Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует
зонирование и различные участки в различное время были проданы разным
владельцам . Из-за неадекватных ограничений на использование и
отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный
одноэтажный дом , подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и
т.д. Можно сделать вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной
перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов
недвижимости .
Принцип ожидания .
Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость ,
предвидя увеличение ее стоимости . Современная история многих стран
показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу
увеличения спроса и ограниченности предложения . Ожидание роста цен и
спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой
недвижимости . Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе
сельскохозяйственной . Этому росту способствуют серьезные расчеты
показателей на солидные барыши от владения собственностью и
своевременная оценка будущих доходов .
В отдельных случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное состояние
хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь
негативный результат . Другими негативными факторами могут быть высокая
стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие избыточные
требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на
владение недвижимостью .
Зональные различия .
Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых
самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение ,
канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне
с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в
том или ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей
жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий
, обслуживающих эту сферу .
Влияние на стоимость ближайшего окружения .
Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся
иметь солидных клиентов . Если же преступность в районе высока ,
большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые
помещения пустуют , не находя арендатора , то вряд ли здесь захочется
открыть свой бизнес .
Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех
подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат
( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж (
сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или
фактического дохода ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных
видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких
подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно . Оценка по
доходности близка к точке зрения потенциального инвестора , поэтому они
наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой
недвижимости .
Подход с точки зрения затрат .
Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сначала
определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений,
затем вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость
земельного участка .Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х
шагов :определение стоимости земельного участка ;определение стоимости
воспроизведения улучшений ;расчет и вычитание из стоимости
воспроизводства амортизации ;добавление стоимости земельного участка к
остаточной стоимости воспроизводства .Оценка по прямому сравнению продаж
.Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения ,
согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег
, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар,
который удовлетворит покупателя своим качеством . Способ прямого
сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья ,
поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения
покупателей .Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :сбор всех
заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и
сопоставимых с ним объектов ;количественный обмер оцениваемого объекта
по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.Обычно
выделяют следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при
сравнении аналогов : дата продажи , местонахождение , физические
характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр. ) .
Подход с точки зрения доходности .
Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои
средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества от
владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценка по
доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при
помощи коэффициента капитализации . Капитализация может быть определена
как выбор такого коэффициента преобразования , который устанавливает
достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом
от ее использования . Необходимо провести анализ и учесть все
факторы-физические, социальные, экономические , действующие в ближайшем
окружении объекта недвижимости . При оценке физических факторов
необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности :
структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда , связь с основными
магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра города ,
расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых
центров ) , транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым
временем на поездки , стоимостью и временными интервалами движения
общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных
дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли
обращают важное внимание на доступность школ , магазинов , других услуг
, парков , церквей , культурных учреждений ) ; природное окружение (
природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки )
.
Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются : процент
домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное
коммунальное управление .
Существует еще ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос , полезность
, дефицит и возможность передачи .
Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных
для удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это
одновременно и желание обладать каким-либо товаром , и возможность
заплатить за него . Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой
увеличение цены .
Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги
удовлетворить определенные человеческие потребности или желания . Обычно
чем более полезна вещь , чем больше потребностей она способна
удовлетворить , тем большим будет спрос на нее . Большая полезность
обычно сопровождается увеличением цены . Считается , что свободный
участок земли ( без ограничений на использование и застройку ) с
подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для
освоения . Все застройщики – жилой , доходной и индустриальной
недвижимости – будут рады получить такой участок земли .
Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или
услуг в зависимости спроса на них . Чем больше дефицит , тем выше цена .
В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует
отличать от “предложения” . Предложение предполагает , что товары или
услуги , на которые предъявлен спрос , могут быть доставлены или сделаны
для потенциального покупателя . Но из-за того , что недвижимая
собственность привязана к определенному месту , считается , что она
должна быть доступна . Едва ли может существовать “дефицитный” участок в
той местности , где никто не хочет жить .
Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть
приобретенными целиком или по частям . Даже если на участок земли
имеется спрос , этот участок имеет большую полезность и достаточно
дефицитен , он не будет иметь стоимость , если его владельцы не захотят
с ним расстаться . Таким образом , если запрашиваемая собственность не
может быть приобретена потенциальным покупателем , она не будет иметь
стоимости .
СОДЕРЖАНИЕ.
Введение 1
Принципы оценки недвижимости 3
Принцип спроса и предложения 4
Принцип изменения 4
Принцип замещения 4
Принцип лучшего и наболее эффективного испоьзования 4
Принцип падающей и растущей продуктивности 5
Принцип вклада 6
Принцип конкуренции 6
Принцип соответствия 6
Принцип регрессии 7
Принцип ожидания 7
Зональные различия 8
Влияние на стоимость ближайшего окружения 8
Подход с точки зрения затрат 8
Подход с точки зрения доходности 9
PAGE
PAGE 10
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
