МІЖРЕГІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ УПРАВЛІННЯ ПЕРСОНАЛОМ

ІНСТИТУТ СОЦІАЛЬНИХ ТА ПРАВОВИХ НАУК

Дебела Тетяна Володимирівна

Дипломна робота

на тему: Правове регулювання орендних відносин у сучасному законодавстві
України.

шифр групи: СП 6-99СП(1.0з)

спеціальність Правознавство

Робота на здобуття кваліфікаційного рівня

Спеціаліста

За спеціальністю «Правознавство»

Науковий керівник —

кандидат юридичних

наук, доцент

Красіліч Н. Д.

Київ 2000

Зміст дипломної (кваліфікаційної) роботи з теми:

“Правове регулювання орендних відносин у сучасному законодавстві
України”

Зміст

TOC \o «1-3» Вступ PAGEREF _Toc475955571 \h 3

Розділ 1. Загальна характеристика орендних відносин

1.1. Історія розвитку та становлення законодавства України про оренду
PAGEREF _Toc475955573 \h 5

1.2. Поняття та юридична характеристика договору оренди PAGEREF
_Toc475955574 \h 28

1.3. Права і обов‘язки сторін за договором оренди PAGEREF
_Toc475955575 \h 39

1.4 Припинення орендних відносин PAGEREF _Toc475955576 \h 44

Розділ 2. Особливості оренди державного і комунального майна

2.1. Порядок укладення договору оренди державного і комунального майна
PAGEREF _Toc475955578 \h 46

2.2. Розрахунок орендної плати PAGEREF _Toc475955579 \h 65

2.3. Права і обов’язки сторін за договором оренди державного і
комунального майна PAGEREF _Toc475955580 \h 71

2.4. Припинення договору оренди державного і комунального майна
PAGEREF _Toc475955581 \h 86

Висновоки PAGEREF _Toc475955582 \h 96

Список використаних літературних джерел

Додатки

Вступ

До найбільш актуальних проблем розвитку вітчизняної економіки належить
подолання кризи неплатежів і спаду виробництва. Катастрофічна нестача
оборотних коштів стримує технічне оновлення і структурну перебудову
господарського комплексу України. Склалася ситуація, коли одні
підприємства мають готові до реалізації машини, устаткування та іншу
продукцію, а інші, відчуваючи велику потребу в них, не мають достатніх
коштів для їх придбання.

Необхідно, щоб держава була заінтересована у розвитку орендних відносин,
які забезпечують більш швидке повернення інвестованого капіталу
внаслідок підвищених норм амортизації. Мета цієї роботи — це
проаналізувати законодавство, яке регулює ці відносини, висвітлити
основні напрямки вирішення вищевказаних проблем. У розвитку правового
регулювання орендних відносин умовно можна виділити два великі періоди:
до і після відомої постанови Верховної Ради України від 29 липня 1994
року «Про вдосконалення механізму приватизації в Україні і посилення
контролю за її проведенням. У розвитку орендних відносин був також і
радянський період.

Як спосіб більш ефективного господарювання оренда намагається вирішити
поставлені перед собою задачі:

забезпечити еволюційний перехід до недержавної форми власності і
самостійного підприємництва;

зберегти за працівниками свої робочі місця;

поступово оволодіти технологією підприємництва;

накопичити власні кошти і майно та можливість /в умовах України/
використовувати ці кошти при приватизації орендованого державного майна;

у разі невдачі при самостійному господарюванні створити собі можливість
повернутися до державного сектора. Ці задачі, їх вирішення перш за все,
стосується інтересів орендарів. Актуальні сть розгляду цих питань
полягає також і в підвищенні мотивації орендарів до праці, наповнення
товарних ринків через підвищення ефективності і обсягу виробництва,
розвитку підприємництва і створення конкурентного середовища.

При розгляді цієї теми слід розглянути і дослідити головні напрями
науковців у цій галузі, рівень її розробки у спеціальній літературі
,адже це є одним з напрямів підвищення ефективності використання
переданого майна державними підприємствами і організаціями в оренду
фізичними та юридичними особами у сучасних умовах.

Оренда — це реальна можливість реалізації інтересів власника відносно
отримання доходу з належних йому виробничих фондів, а також інтересів
орендаря, який має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для
здійснення своєї статутної діяльності. Вона полягає на договірному
строковому платному користуванні майном, яке необхідне орендареві для
здійснення підприємницької діяльності, а також іншої діяльності.

Теорії і практиці здійснення процесу відтворення орендних відносин, їх
реалізації та різних методичних положень на підставі набутого досвіду з
оренди і спрямована ця робота. У ній відображено прагнення розглянути
проблеми оренди з динамізмом поглядів на ці процеси.

Розділ 1. Загальна характеристика орендних відносин

1.1. Історія розвитку та становлення законодавства України про оренду

На розвиток та становлення законодавства України про оренду впливали
різні фактори. Звичайно слід розпочати з того, що орендні відносини
зародились ще у дореволюційній Росії.

В радянському законодавстві орендою іменувався інколи найм майновий. Це
договір, в силу якого одна сторона (наймодавець) зобов’язувалась надати
іншій стороні (наймачу) майно у тимчасове користування за плату.
Регулювання цих відносин передбачалось Основами цивільного законодавства
(ст.ст.53-55), ЦК союзних республік, а також спеціальними нормативними
актами, у тому числі правилами найму різних видів майна.

Найм майновий забезпечував економічно-вигідний засіб нормальної
діяльності багатьох соціалістичних організацій, які тимчасово
потребували технічних засобів та інше майно, конторських складських
приміщень, дозволяв забезпечувати також побутові і деякі інші потреби
громадян.

Правом розпорядження майном, передане йому, наймач, як правило не
володів; закон допускав лише можливість передачі майна в піднайм при
обов’язковій згоді наймодавця.

У випадку порушення право володіння наймача, як і всякого законного
власника майна, захищалось проти будь-якої особи, у тому числі і проти
наймодавця, який був власником майна або особою, яка володіла майном на
праві оперативного управління (Основи, ст. ст. 26, 29).

Договір найму із участю громадян зберігав силу і при переході права
власності або права оперативного управління на передане в найм майно від
наймодавця до іншої особи (наприклад, при продажу майна, передачі його у
зв‘язку з реорганізацією юридичної особи). Строк договору не повинен був
перевищувати 10 років. Договір міг бути здійсненим і без вказівки
строку; у цьому випадку він рахувався укладеним на невизначений строк.
Для відносин між організаціями закон встановлював менші строки, але
граничні, дії договору майнового найму: п‘ять років при наймі побудови
або нежитлового приміщення, один рік — при наймі обладнання та іншого
майна. Договір, в якому хоча б однією стороною була організація, повинен
був, як правило здійснений у письмові й формі. Така ж вимога ставилася
до договорів між громадянами, які укладались на строк більш одного року.

Важливими обов’язками наймодавця були — надати наймачу майно у стані,
яке відповідає умовам договору і призначення майна, за свій рахунок
здійснювати капітальний ремонт майна (якщо інше не передбачено законом
або договором). Наймач зобов’язався своєчасно вносити плату за найм,
користуватися майном у відповідності з договором і належністю майна,
підтримувати його у нормальному стані, проводити за свій рахунок
поточний ремонт (якщо інше не встановлено законом або договором), а при
припиненні договору — повернути майно в відповідному стані, з
врахуванням нормального зносу.

Оскільки майно передавалось не у власність або в оперативне управління,
а в тимчасове користування, то при припиненні договору у наймача виникав
обов’язок повернути це майно. Якщо, наприклад, консервний завод
передасть тресту столових холодильне обладнання за плату, але без
обов‘язку останнього повернути це обладнання заводу, то буде мати місце
не договір майнового найму, а договір купівлі-продажу, а передане
обладнання перейде в оперативне управління тресту столових. Якщо ж
холодильне обладнання передається тільки у тимчасове користування і
трест столових повинен бути повернути його заводу, то між сторонами
виникають відносини по договору майнового найму.

Предметом договору майнового найму могли бути як житлові, так і
нежитлові приміщення (торгові, складські, конторські і ін. (кінофільми,
театральні костюми, спортінвентар, музичні інструменти і т. ін.).

Договори оренди землі сільськогосподарського призначення міх
соціалістичними організаціями, між цими останніми і громадянами і
громадянами між собою суворо заборонялись постановою ЦВК і СНК СРСР від
4 червня 1937р.1 Такі договори, якщо вони укладались, визнавались
недійсними по ст 30 ЦК з наслідками по ст.147 ЦК. В ухваленні Судової
колегії Верховного Суду СРСР № 1141 за 1943 р. вказувалось, що «…
здача в оренду земель сільськогосподарського призначення як поза міською
межею, так і в її межах, заборонена і «…всякого роду угоди з землею, в
прямі й або скритій формі, які порушують початок націоналізації землі
повинні рахуватись незаконними і передбачають відповідні наслідки,
передбачені у ст.147 ЦК, але і настання кримінальної відповідальності по
ст.87-а КК…”2.

У віповідності з постановою ЦВК і СНК СРСР від 7 лютого 1933 р.3 могла
мати місце оренда земель, яка надавалась транспорту(з цілями улаштування
під‘їздних шляхів, складських приміщень і т.д.). При цьому «Положення
про землю, яка надавалась транспорту» 1933 р. у ряді випадків забороняла
брати орендну плату за надання земель спеціального призначення
установами і підприємствами, які перебували на загальнодержавному і
місцевому бюджеті, органам транспорту, які нуждались у використанні
ділянок з складу земель другого транспортного органу, для
транспортно-експлуатаційних підприємств (під під‘їздні шляхи, складські
приміщення і т.п.), під товарні склади загального використання які в у
складі органів транспорту, і т.д. У всіх цих випадках мова йшла тільки
про відшкодування органам транспорту витрат, як і пов‘язані з утриманням
і обслуговуванням ділянки. Звідси оренда земель, які надавались
транспорту, мала обмежене застосування.4

Форма договору майнового найму різна в залежності від строку договору,
від характеру майна, яке в предметом договору, і від сторін, які беруть
участь у договорі.

У віповідності з ч. ІІ ст.153 ЦК договір про найм усякого майна на строк
більш одного року повинен бути складений у письмовій формі5. У тих
випадках, коли строк договору майнового найму не перевищував року,
останній міг укладатися у будь-якій формі, у тому числі і усній.
Нотаріальному засвідченню підлягав договір на здачу в оренду окремими
громадянами невеликих будинків місцевих Рад (розміром не більше 60 кв.
метрів житлової площі).

У ряді випадків майновий найм здійснювався на основі типових договорів.
Договір найму державних і комунальних підприємств не укладався.

Договір майнового найму міг був укладений на визначений строк (з
вказівкою строку дії — 3 місяці, 1 рік і т.д.) і на не визначений строк.

Ст. 154ЦК встановлювала максимальний строк дії договору майнового найму
— 12 років, а для найму державними органами і кооперативними
організаціями державних підприємств і будівель, у тому числі
комунальних, — 24 роки. Строк дії у 24 роки у той час на практиці не
застосовувався.

Перевищення сторонами максимальних строків договору, передбачених ст.154
ЦК, не вів за собою недійсність договору у цілому; суд і арбітраж у
подібних випадках обмежувався приведенням строку договору у віповідність
з законом.

Якщо строк договору найму припинився, то наймач продовжував
користуватися цим майном з мовчазної згоди наймодавця, договір вважався
поновленим на невизначений строк (ст.154 ЦК).

З договором майнового найму дуже схожий договір безоплатного
користування майном, але по цьому договору майно надавалось наймачу не
за плату, а безоплатно (ст.342 ЦК).

Так, у віповідності з постановою ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР від 7
березня 1967 року № 198 «Про міри по подальшому розвитку» і поліпшенню
громадського харчування»6 державні, промислові, будівельні і транспортні
підприємства надавались підприємствам громадського харчування третьої
категорії приміщення, меблі, торгове, технологічне, холодильне та інше
обладнання безкоштовно. У даному випадку майно надавалось у тимчасове
користування, але не безкоштовно. Тому тут мав місце не договір
майнового найму, а договір безплатного користування майном.

Отже, діюче законодавство про оренду передбачило три зовсім різні її
види: оренду підприємств трудовим колективом (організацію орендаторів),
оренду майна громадянами і внутрішньогосподарський орендний підряд.
Однак основні норми, які їх регулювали, були зведені в єдиний
законодавчий акт – Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік
про оренду7.

Крім того, враховувались норми трудового права, які закріплені в Основах
законодавства і союзних республік про працю, КЗ про ПРСФСР та інших
союзних республік.

Мали місце спеціальні правові акти, які були присвячені окремим видам
оренди. Це Загальні методичні положення про оренду державного
підприємства трудовим колективом8. Тимчасові рекомендації по
застосуванню орендного підряду на підприємствах (об‘єднаннях) і в
організаціях виробничих галузей народного господарства, Рекомендації по
організації орендних відносин у сільському господарстві9.

На підставі договору майнового найму соціалістичні організації могли
отримувати у користування окремі види майна, у яких вбачали тимчасову
потребу або які можна отримувати у власність або в оперативне
управління.

Державним підприємствам і організаціям, у тому числі підприємствам і
організаціям торгівлі і громадського харчування, таке право надано було
Положенням про соціалістичне державне виробниче підприємство10. Так,
згідно п. 16 цього Положення, підприємство могло здавати в оренду іншим
підприємствам і організаціям тимчасово не використанні їм будівлі і
споруди, виробничі, складські та інші приміщення, які закріплені за
підприємством, а також обладнання і транспортні засоби.

Договір майнового найму між соціалістичними організаціями покликаний був
опосередкувати відносини по тимчасовому запозиченню на госпрозрахункових
началах окремі види майна у цілях найбільш раціонального використання
соціалістичними господарськими організаціями, які знаходяться у їх
власності або закріплені за ними матеріальні ресурси і більш ефективного
виконання ними планових завдань.

Широке застосування мав договір майнового найму у торгівлі. Він грав
«велику роль у закріплені матеріально-технічної бази торгівлі і
громадського харчування». Організації і підприємства торгівлі
громадського харчування орендували приміщення, необхідні для розміщення
магазинів, торгових палаток, столових, кафе, ресторанів, складів і т.п.
Підприємства громадського харчування орендували у організацій
Міністерства шляхів сполучення СРСР вагони-ресторани і поїздні
купе-буфети.

Як зазначалось вище, передбачено було три різні види оренди. А тому слід
їх розглянути окремо:

а) оренда підприємств – це була така модель організації господарської
діяльності державного (а також приналежного кооперативу, громадській
організації або іншому власнику) підприємства, при якій воно отримувала
максимально можливу до діючого на той час законодавства ступінь
господарської самостійності, що дозволяло найбільш ефективно
використовувати його виробничий і науково-технічний потенціал в умовах
розвитку товарно-грошових відносин і соціалістичного ринку.

Оренда дозволяла підприємству у взаємовідносинах з вищестоящими
організаціями управління переходити від командно-адміністративних
методів до договірних початків. Разом з тим було б явним перебільшенням
рахувати, що орендні підприємства виступали як повністю незалежні
учасники господарського обігу. Вони залишалися частиною єдиного
народногосподарського комплексу, єдиного механізму і ступінь їх
економічної самостійності визначався цілим рядом факторів, які
характеризували весь цей механізм, його загальний стан, тенденції
розвитку, труднощі і протиріччя.

Договір оренди підприємства (об‘єднання) міг був укладений, якщо на
зборах (конференції) трудового колективу цього підприємства більшістю
(не менш 2/3 голосів) було прийнято рішення про перехід на оренду. У
цьому випадку створювалась організація орендаторів, яка повинна була
мати свій статут і отримати статус юридичної особи, тобто самостійного
учасника правових відносин, який мав право укладати договори.

Слід відмітити, що організація орендарів могла бути створена не тільки
на основі трудового колективу підприємства, який передавався в оренду.
Ст. 23 Основ законодавства Союза РСР і союзних республік про оренду
передбачала можливість організації конкурсу на оренду підприємства. У
такому конкурсі могли приймати участь різні організації орендаторів,
кожна з яких запропоновувала свою програму. Однак при інших рівних
умовах переважне право і при конкурсній організації оренди мав трудовий
колектив, який переходив на оренду підприємства.

Організація орендарів розробляла спільно з профкомом підприємства і
укладала угоду оренди підприємства з вищестоящою організацією або
органом управління, якому безпосередньо підпорядковано було це
підприємство (міністерством, головком, управлінням і т.п.) Таким чином,
організація орендарів виступала орендатором по договору, а вищестояща
господарська організація — орендодавцем.

У відповідності з умовами орендного договору розроблявся статут
орендного підприємства, і після цього його реєстрували, по місцю
знаходження підприємства, воно отримувало право юридичної особи, тобто
самостійного учасника господарської діяльності, яке вправі від свого
імені могло укладати господарські або інші договори і нести по ним
відповідальність своїм майном, мало самостійний баланс і рахунок в
банку, могло виступати позивачем і відповідачем у суді і арбітражу.

Однак не усі державні підприємства могли бути перевтілені у орендні. Ст.
3 Основ передбачала, що загальносоюзним і республіканським
законодавством могли бути встановлені ті види і групи підприємств,
організацій і види майна, які не підлягають передачі їх в оренду11.

Якщо ж дане підприємство могло бути здано в оренду і трудовий колектив
прийняв в установленому порядку рішення про перехід на оренду, але
вищестояща організація або орган управління без достатніх на то підстав
відмовляла в укладенні угоди або перевищувала 30-дений строк розгляду
наданого йому проекту договору, то спір (у тому числі і розбіжності по
умовам договору) підлягав розгляду в арбітражі (ст. 16 Основ).

При розробці і укладанні договору оренди підприємства важливо було точно
визначити, що є предметом оренди, з приводу якого майна у сторін
договору, виникали взаємні права і обов‘язки. Предметом договору могли
бути підприємства, організації, об‘єднання, структурні одиниці
об‘єднань, виробництва, інші підрозділи підприємств і організацій як
єдині майнові комплекси виробничих фондів та інших цінностей.

Орендне підприємство могло бути створено (ст. 22 Основ) і в тому
випадку, якщо орендний договір укладався по відношенню внутрішнього
підрозділу підприємства (цеху, виробництва і т.п.). Така оренда, була
можлива з згоди підприємства, підрозділ якого є самостійним.

б) оренда майна громадянами.

Громадяни або група громадян могла брати в оренду засоби виробництва та
інше майно, необхідне їм для провадження господарської діяльності.
Особи, які займалися трудовою діяльністю на умовах індивідуальної або
групової оренди, підлягали соціальному страхуванню і соціальному
забезпеченню нарівні з робітниками і службовцями. Орендарі вносили у
державний фонд соціального страхування відрахування від своїх доходів у
порядку і розмірах, що встановлювався Радою Міністрів СРСР. Період
роботи орендарів, протягом якого сплачувалися страхові внески, включався
в трудовий стаж.

Орендарі при індивідуальній або груповій оренді самостійно
розпоряджалися виробленою продукцією і реалізовували її в будь-якому
регіоні країни, виконували роботи і надавали послуги за цінами і
тарифами, які встановлювались за домовленістю із споживачем або
самостійно. Могли добровільно брати на себе виконання державного
замовлення і реалізовувати вироблену в рахунок цього замовлення
продукцію за оптовими, закупівельними або договірними цінами.

Крім того, орендар, згідно цього нормативного акту, мав право будувати
на орендованій земельній ділянці за погодженням з орендодавцем необхідні
приміщення виробничого і невиробничого призначення, в тому числі житло,
з додержанням загальних правил забудови. Якщо на орендованій земельній
ділянці орендар зводив будинки і споруди за рахунок власних і позичених
коштів, то це вже було його власністю, якщо інше не передбачав договір
оренди. Виручкою від реалізації продукції (робіт, послуг), після
внесення орендної плати, податків і платежів по позичках банку орендар
розпоряджався самостійно.

Матеріально-технічне забезпечення, транспортне, ремонтне та інші види
обслуговування орендарів у сільському господарстві здійснювався на
основі договорів, що укладались у порядку і на умовах, встановлених для
колгоспів і радгоспів. Селянські та інші трудові господарства при
провадженні виробничої діяльності могли вступати в коопераційні зв‘язки
з колгоспами, радгоспами та іншими державними, кооперативними і
громадськими організаціями, створювати постачальницько-збутові,
переробні, ремонтні, будівельні та інші кооперативи, а також
господарські товариства.

“З метою підвищення ефективності своєї діяльності і забезпечення захисту
законних прав та інтересів селянські та інші трудові господарства могли
на строго добровільних засадах об‘єднуватись у спілки”12.

Власне, орендар мав право відкривати в установах банку рахунок для
грошових операцій, на самостійній вибір банку для здійснення
кредитно-розрахункових операцій. Могли одержувати короткострокові і
довгострокові позички на розвиток виробництва. При цьому міг бути
використаний конкурс для надання цього кредиту. Місцеві Ради народних
депутатів могли виділяти орендарям кошти на початкове господарське
обзаведення, розвиток виробництва, меліорацію земель, шляхове і житлове
будівництво на поворотній або безоплатній основі.

в) внутрігосподарський орендний підряд. Ця форма організації і оплати
праці окремих працівників колективів підрозділів, груп працівників могла
застосовуватись на державних, колективних і громадських підприємствах.

Підприємство за погодженням з профспілковим комітетом затверджувало
положення про внутрігосподарський орендний підряд, внутрігосподарські
розрахункові ціни і тарифи на продукцію (роботи, послуги), форми обліку
матеріальних та інших затрат орендними колективами. Орендні колективи
державного підприємства самостійно визначали форми і системи оплати
праці, розпорядок робочого дня, змінність роботи, приймали рішення про
запровадження підсумованого обліку робочого часу, встановлювали порядок
надання вихідних днів без порушення необхідної погодженості дій різних
підрозділів підприємства. Зарахування до складу орендного колективу
нових працівників провадилось за згодою колективу.

У договорі орендного підряду в сільському господарстві могло
передбачатись право орендного колективу укладати від імені підприємства
з громадянами, які не є членами орендного колективу, трудові договори на
проведення певних робіт. Оплата праці таких громадян провадилась за
рахунок коштів, призначених для оплати праці членів орендного колективу.

Зобов‘язанням орендного колективу є вироблення і передача підприємству
або за його вказівкою реалізація іншим підприємствам чи громадянам
передбачену в договорі продукцію (роботи, послуги). Ця діяльність
здійснюється відповідно до договору орендного підряду.

Правом орендного колективу було розпорядження за своїм розсудом
продукцією (роботами, послугами), виробленою понад обсяг, зазначений у
договорі, якщо інше не встановлено було законодавством чи договором. При
орендному підряді підприємство здійснювало розрахунки з бюджетом, банком
і вищестоящим органом у встановленому порядку за результатами діяльності
підприємства в цілому. “Воно зберігало функції планування основної
номенклатури от обсягу виробництва продукції (робіт, послуг), а також
здійснювало єдину технічну політику, проводило переозброєння і
реконструкцію за загальними для підприємства планами, розвивало
соціальну сферу”13. Свою виробничу програму орендний колектив формував
самостійно з урахуванням зобов‘язань, передбачених договором орендного
підряду. Цим договором визначались розміри і порядок участі орендного
колективу у витратах в платежах підприємства, в тому числі витратах на
розвиток виробництва, науки і техніки та на соціальні потреби. Крім
того, визначалась відповідальність сторін за невиконання або неналежне
виконання ними зобов‘язань за договором. Підприємство могло надавати
орендному колективу, підрозділу право укладати господарські договори від
імені підприємства. Такий орендний колектив мав право відкрити рахунок в
установі банку і ніс відповідальність за договором закріпленим за ним
майном. При недостатності майна відповідальність за зобов‘язаннями
орендного колективу несе підприємство.

Радгоспи, колгоспи та інші сільськогосподарські підприємства могли на
договірних засадах надавати орендним колективам підрозділів право
самостійної реалізації виробленої ними продукції (робіт, послуг),
використання одержаних доходів на оплату праці, сплату податків і
платежів у бюджет, внесків на соціальне страхування. Такі орендні
колективи могли відкривати рахунки в установах банку або
фінансово-розрахункових центрах. При цьому виді оренди орендодавець міг
надавати орендареві різного роду пільги.

Плата за користування закріпленим за орендним колективом майном (орендна
плата) визначалась в договорі орендного підряду. Коли змінювались ціни
та виникали різного роду економічні умови, розмір цієї плати міг
переглядатись за згодою сторін.

Якщо страхування посівів, худоби та іншого орендованого майна
здійснювалось підприємством і орендний колектив не одержав зазначеного в
договорі обсягу продукції внаслідок стихійного лиха чи в інших страхових
випадках, орендна плата пропорційно зменшувалась на суму одержаного
підприємством страхового відшкодування. Слід відмітити, що орендний
колектив мав право за згодою підприємства укладати від його імені
договори на страхування посівів, худоби та іншого майна. В цьому разі
при стихійному лиху та в інших страхових випадках розмір орендної плати
не переглядався.

Доходи орендних колективів утворювались з виручки після внесення
орендної плати, відшкодування матеріальних затрат, інших відрахувань,
перебачених договором. Доход, який залишився в орендного колективу,
використовувався ним самостійно і вилученню не підлягав. Порядок
регулювання розміру коштів ,які направлялись на оплату праці,
визначались договором орендного підряду.

Вилучення підприємством майна, закріпленого за орендним колективом
відповідно до цього договору, не допускалось. Дострокова зміна або
розірвання договору допускалось тільки за згодою між орендним колективом
і підприємством. Спори між орендним колективом і підприємством, які
виникали у зв‘язку з виконанням, розірванням і зміною договору орендного
підряду, розв‘язувались у порядку, передбаченому законодавством Союзу
РСР і союзних республік про працю.

У 1992 – 1995 р. р. значне місце у приватизаційних процесах посіла
приватизація державної частки майна орендних підприємств. Саме вона
започаткувала і зробила необоротним процес реформування власності в
Україні.

«На кінець 1995 року лише шляхом викупу було приватизовано близько 6,5
тис. об‘єктів оренди. На умовах оренди у 1996 році працювало 1,1 тис.
промислових і 0,4 тис. будівельних підприємств, 8,4 тис. торгівельних
закладів (включаючи палатки), 3,2 тис. підприємств громадського
харчування, значна кількість підприємств побутового обслуговування
населення. Переважна більшість цих об‘єктів оренди підлягала
приватизації14.»

На відміну від законодавства більшості країн, що здійснюють аналогічні
економічні реформи, вітчизняне законодавство деякий час розглядало викуп
орендованого майна як один з можливих способів приватизації.

Схвалена Верховною Радою України в 1991 році Концепція роздержавлення і
приватизації підприємств, землі і житлового фонду головною метою
роздержавлення і приватизації державної власності визнала багатоукладну
соціально орієнтовану ринкову економіку. Досягнення цієї мети мало
забезпечувати створення “сприятливого економічного та законодавчого
середовища”. У результаті роздержавлення та приватизації у власності
держави повинно залишатися лише майно, необхідне для виконання нею своїх
функцій.

Згідно з Конституцією приватизації “повинні бути створені такі умови, за
яких кожний громадянин мав би можливість безплатного придбання за іменні
приватизаційні папери засобів виробництва, житла і землі та володіння
ними, вільного вибору об‘єкта і способу приватизації державного майна
(за особисті кошти, кредитні ресурси чи приватизаційні папери), а також
обмеженого вибору сфер приватизації і взаємної конвертації
приватизаційних паперів різного виду.15

Оренда майна громадянами та їх господарськими об‘єднаннями була
віднесена до основних форм роздержавлення поряд з акціонуванням
державних підприємств та обмеженням втручанням держави у процес
ціноутворення, скасуванням примусового держзамовлення, відмовою від
надання підприємствам дотацій та субсидій і гарантування кредитів.

Викуп майна, зданого в оренду з викупом, був визнаний Концепцією
приватизації однією з форм приватизації. Це положення було реалізовано у
статтях 15 та 17 Закону “Про приватизацію майна державних підприємств”,
а потім і в ст. 28 Закону “Про оренду майна державних підприємств та
організацій”.

Однак на практиці швидко з‘ясувалося, що поширення оренди з викупом
увійшло у явне протиріччя з продекларованим Концепцією приватизації
принципом вільного доступу кожного громадянина до будь-якого об‘єкта
приватизації. Дисбаланс на користь викупу і оренди з викупом у структурі
застосування способів приватизації поставив під сумнів і можливість всіх
громадян використати свої приватизаційні майнові сертифікати.

На сучасному етапі концептуальний підхід до визначення мети оренди
змінився. Вона розглядається як спосіб більш ефективного господарювання,
а не приватизації. З тексту Закону про оренду у вересні 1995 року були
вилучені усі згадки про викуп орендованого майна.

Проте правове регулювання і технологія приватизації об‘єктів оренди
завжди матимуть певну специфіку. Об‘єктивною основою цього є існування
на орендному підприємстві змішаної форми власності.

“За особливостями приватизації розрізняють оренду підприємств групи А,
підприємств агропромислового комплексу та інших середніх і великих
підприємств”16.

Вище були розглянуті особливості розвитку оренди в Україні на розвиток
орендних відносин у радянський період.

Взагалі правове регулювання орендних відносин, як й економічні реформи в
цілому, пройшло декілька етапів. Умовно можна виділити два великі
періоди: до і після відомої постанови Верховної Ради України від 29
липня 1994 року “Про вдосконалення механізму приватизації в Україні і
посилення контролю за її проведенням”

У перший період розвитку оренди (1989-1991 р. р.) її регулювання
здійснювалось, як зазначилось вище, згідно з Основами законодавства
Союзу РСР і Союзних республік про оренду, прийнятими Верховною Радою
СРСР 23 листопада 1989 р.17 У них були визначені суть оренди, її
об‘єкти, орендодавці, орендарі, зміст договорів оренди, можливості
суборенди майна, повного або часткового викупу орендованого майна,
принципи обчислення орендної плати, майнові відносини при оренді.

Значна кількість українських підприємств у ті роки почали працювати на
умовах оренди. Серед них можна назвати Новокраматорський машинобудівний
завод, Донецький завод “Точмаш” та інші підприємства.

Договори оренди укладались колективами орендних підприємств з
відповідними міністерствами і відомствами.

З початком розбудови незалежної держави виникла необхідність створення
національного законодавства з питань оренди. Воно повинно було не тільки
зафіксувати зміну власника державного майна, а й відобразити якісно
новий етап у розвитку оренди, пов‘язаний з початком приватизації
державного майна, у тому числі зданого в оренду.

Наприкінці 1991 р. Верховна Рада України схвалила Концепцію
приватизації, в якій оренда майна громадянами та їх господарськими
об‘єднаннями була визнана однією з трьох основних форм роздержавлення, а
викуп майна, зданого в оренду з викупом, — однією з форм приватизації.

У Законі “Про приватизацію майна державних підприємств”18, прийнятому 4
березня 1992 року (ст. 17 “Викуп державного майна зданого в оренду”)
зазначалось, що викуп державного майна, договір оренди якого укладено з
правом його викупу, провадиться відповідно до Закону України “Про оренду
майна державних підприємств та організацій”, а оцінка державного майна,
зданого в оренду, здійснюється на умовах, передбачених ст. 20
“Визначення початкової ціни майна, що приватизується” цього Закону.

Основним законодавчим актом, який визначив умови правового регулювання
орендних відносин, у тому числі й приватизації об‘єктів оренди, став
Закон “Про оренду майна державних підприємств та організацій”.

Закон про оренду розроблявся за певних умов. Він приймався одночасно з
законами про приватизацію та про малу приватизацію. “І в усіх цих актах
було закріплено принцип пріоритету трудових колективів, найбільш
співзвучний суспільній свідомості перехідного періоду”.19 У Верховній
Раді інтереси орендних колективів захищали представники орендарів, які
перед цим об‘єднались в Спілку орендарів і підприємців України (СОПУ),
спираючись на численних представників директорського корпусу.

На час прийняття вказаних законів (березень – квітень 1992 р.)
першочерговою була приватизація об‘єктів торгівлі, громадського
харчування і побутового обслуговування населення, які були переважно
малими підприємствами, трудовим колективам яких дозволявся їх викуп. Як
явище того ж порядку розглядався і викуп орендованого державного майна
колективами орендарів. Ще не було достатньо могутньої групи сторонніх
вітчизняних чи іноземних інвесторів, які б прагнули конкурувати з
трудовими колективами у питанні приватизації їх підприємств і мали б
вплив у парламенті.

Закон “Про оренду майна державних підприємств та організацій” було
підписано 10 квітня 1992 р.20

До основних його положень відносять такі:

Об‘єктом оренди могли бути цілісні майнові комплекси державних
підприємств, організацій або їх структурних підрозділів, а також окреме
індивідуально визначене майно державних підприємств і організацій (ст.
4).

Орендарями могли бути організації орендарів, створені членами трудового
колективу державного підприємства, організації (їх структурних
підрозділів), громадяни і юридичні особи України, іноземних держав,
міжнародні організації та особи без громадянства (п. 1 ст. 6). Однак
лише при відсутності заяви організації орендарів усі інші вказані вище
фізичні та юридичні особи могли реалізувати своє право на оренду (п. 3
ст. 10). Тобто за трудовими колективами закріплювалось монопольне право
на оренду підприємств та організацій.

Ініціатива щодо укладення договору оренди визнавалась лише за
потенційними орендарями (ст. 7), а орендодавець її позбавлений. (Що
зовсім нелогічно).

Умови договору оренди зберігали свою силу на весь строк його дії і в тих
випадках, коли після укладання такого договору законодавством
встановлено правила, які погіршують становище орендаря (п. 3 ст. 11).

Передача цілісних майнових комплексів у суборенду не допускалась. (п. 1
ст. 24).

Орендар мав право на викуп об‘єкта, оренди якщо це передбачено договором
(п. 1 ст. 28). Він міг укладати договір оренди з викупом майна у строк
не пізніше трьох років з дня укладання договору оренди, якщо орендоване
майно не належить до об‘єктів, приватизацію яких заборонено
законодавством, та якщо це не перечить Державній програмі приватизації
майна державних підприємств (п. 2 ст. 28).

Одностороння відмова від договору оренди не допускалась (п. 1 ст. 29).
Він міг бути достроково розірваний за рішенням загального або
арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов‘язань та з
інших підстав, передбачених законодавством (п. 3 ст. 29).

Погоджені з орендодавцем поліпшення орендного майна за рахунок коштів
орендаря компенсуються останньому, а непогоджені могли бути
відокремлені, якщо це не завдасть шкоди орендованому майну (ст. 30).

Характерно, що закон не вимагав згоди відповідного органу державного
управління на оренду цілісних майнових комплексів (підприємств). Об‘єкти
оренди не були диференційовані з точки зору можливості їх викупу, хоч
світовий досвід свідчить, що придбання підприємства виключно його
працівниками – явище, характерне лише для невеликих об‘єктів (бо лише на
них колективна власність є ефективною), і масштаби цієї форми
приватизації є незначними.

Після прийняття закону про оренду постановою Кабінету Міністрів України
від 19 серпня 1992 р. №482 була запроваджена перша методика розрахунку
плати за оренду майна державних підприємств та організацій, за якою ця
плата встановлювалась на дуже низькому рівні–близько 5% від
розрахункового доходу. Не передбачалася її індексація в зв‘язку з
інфляцією.

Постановою Кабінету Міністрів України від 2 вересня 1992 р. №522 була
затверджена перша Методика оцінки вартості об‘єктів приватизації та
оренди, яка передбачала при викупі орендованого майна індексацію
вартості орендованих запасів і затрат, однак не враховувала вартості
інших оборотних засобів.

Таким чином до IV кварталу 1992 р. була створена достатня і дуже
сприятлива для розвитку орендних відносин правова база.

Наприкінці 1992 р. стало зрозуміло, що завдання Державної програми
приватизації не будуть виконані. Замість кількох тисяч об‘єктів було
приватизовано лише близько 70, з них 96,7% – шляхом оренди з викупом.
Незважаючи на таку високу частку останньої, її практично необмежене
поширення мало й негативні наслідки: значне звуження “ поля”
приватизації.

Оренда давала можливість трудовим колективам накопичити гроші для викупу
державної частки майна в орендному підприємстві або для збільшення
кількості орендарів при приватизації шляхом утворення акціонерного
товариства. При цьому продаж державного майна відбувався на
безконкурентних засадах, тобто за мінімальною стартовою ціною. Тому
переважна більшість підприємств віддала перевагу оренді з викупом, а не
безпосередній приватизації.

З метою забезпечення виконання програм приватизації уряд здійснив ряд
заходів по правовому регулюванню орендних відносин. Декретом Кабінету
Міністрів України від 15 грудня 1992 р. № 9-92 “Про податкове
регулювання орендних відносин” було встановлено, зокрема, що
приватизація орендованого державного майна могла здійснюватися на
загальних підставах, передбачених відповідним законодавством. При цьому
рішення органу приватизації було підставою для припинення договору
оренди. Була зупинена дія окремих пунктів і абзаців статей законів про
оренду, про приватизацію, про малу приватизацію та Державної програми
приватизації ,в яких йдеться про можливість передачі майна в оренду,
право на викуп об‘єкта оренди.

Важливе значення мав Декрет Кабінету Міністрів України від 20 травня
1993 р. № 57-93 “Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних
підприємств та їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду”. У ньому
зазначалось, що всі орендні підприємства, крім малих, мають
приватизуватися шляхом продажу належних державі акцій відкритих
акціонерних товариств, заснованих державними органами приватизації і
орендарями. Орендар вносить до статутного фонду АТ майно, що є власністю
і перебуває на балансі орендного підприємства, і отримує відповідну
кількість акцій ,яку у місячний термін розподіляє між членами
організації орендарів. За членами трудового колективу і організації
орендарів залишається право на пільгове придбання акцій, що належать
державі, відповідно до ст. 25 Закону “Про приватизацію майна державних
підприємств”.21 Передбачались й додаткові пільги з метою забезпечення
орендарям до 25% статутного фонду АТ. Всі ж інші належні державі акції
повинні були продаватися на загальних, тобто конкурентних засадах –
через аукціони і конкурси. Однак таке рішення могло прийматися органами
приватизації лише за згодою орендаря.

Одночасно у Декреті Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1992 р.
було змінено зміст п. 3: знято положення про приватизацію орендних
підприємств на загальних підставах, та про те, що рішення про
приватизацію було підставою для припинення договору оренди. Була надана
можливість до 15 червня 1994 р. внести до договорів оренди зміни та
доповнення (укласти додаткові угоди), якими визначилися б умови викупу
орендованого майна.

Декретом Кабінету Міністрів України від 17 травня 1993 р. № 51-93 “Про
особливості приватизації майна в агропромисловому комплексі“22 звужено
сферу викупу орендних підприємств агропромислового комплексу. Було
встановлено, що незалежно від вартості об‘єктів приватизації (але не
менше необхідної для створення статутного фонду АТ згідно з чинним
законодавством) їх приватизація здійснюється шляхом перетворення у
відкриті акціонерні товариства.

Оренда виявилася найбільш адекватною першому етапу ринкових перетворень
формою роздержавлення та приватизації і набула широкого розвитку. Якщо
до прийняття Закону про оренду в промисловості налічувалось 947 орендних
підприємств (1991 р.), то наприкінці 1992 р. – вже 1758, а на кінець
1993 р. – 1792. У Києві наприкінці 1993 р. кожне четверте підприємство
працювало на умовах оренди.

Оренда як форма господарювання має певні переваги. Вона забезпечує
еволюційний перехід до недержавної форми власності і самостійного
підприємництва; збереження працівниками своїх робочих місць; поступове
оволодіння технологією підприємництва, накопичення власних коштів і
майна та можливість (в умовах України) використання цих коштів при
приватизації орендованого державного майна; можливість у разі невдачі
при самостійному господарюванні повернутися до державного сектору. Все
це прямо стосується інтересів орендарів.

Позитивне значення оренди для держави полягає в тому, що при цьому
відпадає необхідність дотувати підприємства, взяті в оренду;
підвищується ефективність виробництва на цих підприємствах і відповідно
сума сплачуваних до бюджету податків.

З точки зору суспільства розвиток орендних відносин важливий тому, що
він підвищує мотивацію орендарів до праці; через підвищення ефективності
і обсягів виробництва сприяє наповненню товарних ринків; веде до
створення конкурентного середовища і розвитку підприємництва.

Подальше запровадження оренди на чинних у 1992 – 1994 р. р. засадах
стало на перешкоді інтересам значних соціальних верств суспільства.

Важливе значення мало усвідомлення того, що багато положень Закону про
оренду порушили основи засади цивільного права. Це досить швидко відчули
на практиці орендодавці, які мусили розв‘язувати складні питання при
оренді цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних
підрозділів. На це звернули увагу й окремі вчені.

По-перше, якщо ст. 265 Цивільного кодексу23 передбачала повернення
наймачем (орендарем) майна у тому стані, в якому він його одержав, з
урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому договором, то
для складу зазначених цілісних майнових комплексів входять такі
елементи, повернення яких у натурі було неможливе. Йдеться про різні
види оборотних засобів. Вказане протиріччя породжувало проблему
компенсації вартості орендованих оборотних засобів при припиненні
договору оренди.

По-друге, при передачі майна в оренду утворювались дві юридичні особи –
організація орендарів і орендне підприємство. Якщо організація орендарів
укладала договори оренди цілісного майнового комплексу, володіла правом
власності на вироблену на основі цього майна продукцію і була суб‘єктом
приватизації орендованого майна, то орендне підприємство користувалось
цим майном, виробляло продукцію, сплачувало орендну плату і було
правонаступником державного підприємства. Коли організація орендарів
викупала орендоване майно, то фактично воно передавалось створеному нею
орендному підприємству, бо сама організація орендарів після викупу
ліквідувалась. Таке роздвоєння прав і функцій порушувало засади
функціонування юридичних осіб.

Мали місце й інші порушення засад цивільного права, наприклад, щодо
правонаступництва у трудових відносинах при реорганізації підприємства.

Громадська думка і позиції політичних сил під впливом об‘єктивних
обставин змінились не на користь орендарського лоббі. Все це робило
неминучим внесення певних змін до чинного законодавства про оренду
державного майна.

Обраний у травні 1994 р. новий склад Верховної Ради України одним з
перших розглянув питання про вдосконалення цього механізму, посилення
контролю за останнім, визначив пріоритети, мету і напрями внесення змін
і доповнень до чинного законодавства.

Постанова Верховної Ради від 29 липня 1994 р. зобов‘язала, зокрема,
Кабінет Міністрів підготувати проект закону про внесення змін і
доповнень до чинного Закону про оренду з урахуванням пріоритетності
конкурентних способів приватизації для підприємств груп А і Д, та
акціонування для підприємств груп Б і В із забезпеченням пільг трудовим
колективам.

Були висунуті вимоги захисту інтересів держави як власника майна, прав
громадян, трудових колективів, акціонерів, дрібних інвесторів,
сільськогосподарських виробників, усунення суперечностей у
законодавстві, що регулює процеси реформування власності.

Постановою Верховної Ради від 29 липня 1994 р. “Про вдосконалення
механізму приватизації в Україні і посилення контролю за її проведенням”
було зупинено укладання Фондом державного майна України та його
регіональними відділеннями договорів купівлі-продажу об‘єктів і оренди з
викупом до затвердження Верховною Радою переліку галузей і об‘єктів, що
не підлягають приватизації адміністративно-територіальних одиниць
договорів купівлі-продажу об‘єктів виробничої сфери, що приватизуються
шляхом оренди з викупом, до внесення змін і доповнень до Закону “Про
оренду майна державних підприємств та організацій”.

Восени 1994 р. проект змін і доповнень до Закону про оренду та перелік
об‘єктів, що не підлягають приватизації, були подані на розгляд
Верховної Ради. Проте обговорення переліку не дало кінцевого результату,
а розгляд питаннь оренди було поставлено у залежність від вирішення
питання про внесення змін і доповнень до законодавства про приватизацію,
що тоді не вдалося зробити.

Продовження мораторію на укладання договорів купівлі-продажу у черговий
раз зривало виконання програми приватизації, бо дозволявся фактично один
спосіб останньої – продаж державної частки акцій відкритих акціонерних
товариств. Водночас виявилася тенденція до затягування розв‘язання цієї
проблеми.

За цих умов для розблокування процесів приватизації, у тому числі шляхом
викупу орендованого майна, 30 грудня 1994 р. був виданий Указ Президента
№ 827/94 “Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в
Україні”, у якому визначено, що в 1995 р. поряд з іншими об‘єктами малої
приватизації має бути приватизована і державна частка майна малих
орендних підприємств (ст.1). Було встановлено, що з дня набрання
чинності цим Указом (30 грудня 1994 р.) договори оренди майна об‘єктів
малої приватизації не укладаються (ст. 3).

Організаціям орендарів, товариствам покупців, створеним працівниками
орендних підприємств або структурних підрозділів останніх, було надане
право до 1 червня 1995 р. здійснювати приватизацію орендованого майна
шляхом викупу. При цьому договори оренди приміщень залишалися чинними до
закінчення строку їх дії (ст. 4). Орендар вправі був викупити разом з
майном і приміщення, в якому воно розташовано, або придбати патент на
право оренди цього приміщення протягом не менш як десять років (ст. 5).

Для орендарів малих підприємств була передбачена пільга: до 1 червня
1995 р. ціна продажу при викупі державного майна орендних підприємств
(крім приміщень) мала визначатись без урахування його потенційної
прибутковості (ст. 8). Незважаючи на це, масштаби малої приватизації
виявились значно меншими, ніж очікувалось. Тому новим Указом Президента
від 2 червня 1995 р. № 417 “Про деякі питання щодо прискорення процесу
малої приватизації в Україні” термін надання пільг щодо способу
приватизації (викуп) і оцінки майна (без дооцінки) було продовжено до 1
вересня 1995 р. Крім того, Указ вніс істотні доповнення до попереднього.
Так, згідно з новою редакцією ст. 4 Указу від 30 грудня 1994 р. право на
викуп надається не тільки організаціям орендарів і товариствам покупців,
а й іншим юридичним особам, створеним працівниками орендного
підприємства чи його структурного підрозділу.

Після неодноразових обговорень і переробок проекту Верховна Рада України
14 березня 1995 р. прийняла Закон “Про внесення змін і доповнень до
Закону України “Про оренду майна державних підприємств та
організацій”.24

Було внесено близько 60 змін і доповнень до Закону про оренду, з яких
суттєвими є 20-25, а інші мають переважно редакційний характер. Серед
основних новацій Закону “Про оренду державного майна “25 (така була нова
назва) є такі, що стосуються зміни форми власності на орендоване майно:

Запроваджено викуп оборотних матеріальних засобів та надання у кредит
коштів (з урахуванням дебіторської і кредиторської заборгованості) та
цінних паперів при укладанні договору оренди на умовах, що визначає уряд
(ч. 1, ст. 4)

Встановлено, що орендарями можуть бути господарські товариства або
фізичні особи, зареєстровані як суб‘єкти підприємницької діяльності.
Організації орендарів не створюються (ст. 6). При цьому трудовий
колектив підприємства зберігав пріоритет взяти об‘єкт в оренду,
утворивши господарські товариство (ч. 3 ст. 7).

Визначено було, що для прийняття рішення про оренду структурного
підрозділу необхідно, щоб його підтримали більше як половина складу
трудового колективу підрозділу, так і більше половини трудового
колективу всього підприємства (ч. 1 ст. 8).

Запроваджено погодження можливості оренди та умов договору оренди з
органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном, а в
окремих (трьох) випадках і з органом антимонопольного комітету протягом
15 днів (ч. ч. 2–3 ст. 9).

Визначено, що у передачі в оренду об‘єкта може бути відмовлено, якщо:

було прийняте рішення про його приватизацію;

об‘єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення
іноземних інвестицій;

орган Антимонопольного комітету не дає згоди на оренду;

орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення
структурного підрозділу підприємства.

Відмова могла грунтуватись і на інших підставах, передбачених законами і
постановами Верховної Ради України (ст. 11).

Запроваджено було вимогу здійснювати оцінку об‘єктів оренди до укладення
договору оренди за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України
(ст. 11).

Визначено, що орендар мав право на викуп орендованого майна відповідно
до чинного законодавства з питань приватизації (ст. 25).

Запроваджено положення про відшкодування орендарем збитків від
погіршення стану чи загибелі орендованого майна з його вини (ч. 1 ст.
27).

Визначено, що внесені зміни і доповнення не поширюються на раніше
укладені договори оренди державного майна, у тому числі й на договори з
правом викупу майна, за винятком питань, які стосуються оцінки вартості
останнього (ст. 31).

Проведений аналіз дозволив зробити такі тоді висновки щодо змісту нової
редакції Закону про оренду.26

По-перше, оскільки всі зміни і доповнення не поширювались на раніше
укладені договори оренди, цілі й завдання удосконалення правового
регулювання оренди (заради яких на вісім місяців було в основному
призупинено приватизаційні процеси) не були досягнуті. Всі орендні
колективи зберегли право викупу орендованого майна, якого воно було
зафіксовано у договорах оренди.

По-друге, оскільки єдиною можливістю впливу на орендні підприємства були
згідно з ст. 31 Закону зміни в оцінці вартості майна, слід було
очікувати, що вони будуть все жорсткішими і навіть дискримінаційними
щодо орендарів. Прикладом цього є запровадження згідно з новою Методикою
оцінки вартості майна при приватизації саме для орендних підприємств
індексації дебіторської заборгованості, яку вони перейняли на себе,
беручи в оренду цілісний майновий комплекс, при відсутності такої
індексації кредиторської заборгованості, що було виправлено лише у
червні 1995 р.

По-третє, запровадження обмеження на розмір орендної плати і те, що воно
не поширювалося на раніше укладені договори, породило складну методичну
проблему узгодження різних підходів до обчислення орендної плати і могло
викликати додаткове напруження у стосунках орендодавців з “старими”
орендними колективами.

Ці зауваження були зняті з прийняттям Верховною Радою 15 вересня 1995 р.
Закону “Про зміни і доповнення до Закону України “Про оренду державного
майна”27, згідно з яким ст. 31 було виключено, а ст. 25 викладено в
новій редакції, відповідно до якої орендар мав право на приватизацію
орендованого майна згідно з чинним законодавством.

Проте ще існувало ряд проблем, пов‘язаних із застосуванням положень
цього Закону до договорів оренди, укладених до 16 травня 1995 р.,
оскільки законодавець не висловився з цього приводу, а у постанові
Верховної Ради України про порядок введення в дію цього Закону не
передбачено було приведення раніше укладених договорів у відповідність з
ним. До того ж ч. 3 ст. 11 старого Закону про оренду і ч. 3 ст. 11 вже
нового Закону було визначено, що умови договору оренди зберігали свою
силу на весь строк його дії.

Правова база розвитку орендних відносин включає в себе понад 30
законодавчих актів, нормативно-методичних, інструктивних та інших
документів.

23 грудня 1997 року Верховною Радою України до Закону України “Про
оренду державного майна” було внесено зміни і Закон дістав нову назву:
“Про оренду державного та комунального майна”. 20 травня 1999 року Закон
притерпів додаткових змін і доповнень – “цей Закон покликаний
забезпечити підвищення ефективності використання державного та
комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним
особам”28.

1.2. Поняття та юридична характеристика договору оренди

Договір оренди (майнового найму) отримав широке розповсюдження у
багатьох сферах діяльності: на виробництві, у підприємництві, побуті. На
практиці сторони оформляють орендні відносини різноманітними договорами
(від оренди крупних підприємств, до прокату предметів домашнього
обіходу). Він є основним документом, який регламентує відносини
орендодавця з орендатором.

За договором майнового найму, наймодавець зобов’язується надати наймачу
майно за плату у тимчасове користування і володіння або у тимчасове
користування (ст. 256 ЦК). Відповідно до ст. 2. Закону України «Про
оренду державного і комунального майна» від 14 березня 1995 року
«Орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування
майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої
діяльності».

Отже, поняття «майновий найм» і «оренда» є тотожними.

У сучасному законодавстві та літературі поряд з цими термінами широко
вживаються і таки як: «лізинг», «прокат», якими позначають однотипні за
своєю юридичною природою договори, кожен з яких має певні особливості,
обумовлені предметом найму.

Так, предметом оренди можуть бути цілісні майнові комплекси державних
підприємств або їх структурних підрозділів, окремі будівлі та споруди
або приміщення у них, земля; предметом лізингу — устаткування,
транспортні та інші основні засоби; предметом прокату — як правило,
рухомі речі, що їх використовують для задоволення побутових не
виробничих потреб (побутова теле-, радіо-, відеоапаратура, пральні
машини, холодильники тощо).

Деякі види майнового найму позначаються і іншими термінами. Так, за
договором фрахтування судна на певний час судновласник зобов’язується за
обумовлену плату (фрахт) надати судно фрахтувальникові для перевезення
пасажирів, вантажів та інших цілей торговельного мореплавства на певний
час (ч. 1. ст. 203 Кодексу торговельного мореплавства України). На
підставі договору чартера (фрахтування повітряного судна) виконують
чартерне повітряне перевезення (ст. 61 Повітряного кодексу України).

Плоди продукції і прибутки, отримані орендатором у результаті
використання орендного майна у відповідності з договором, є його
власністю. Слід звернути увагу, що дане право визначається за
орендатором тільки у тому випадку, якщо майно використовувалось у
відповідності з договором, а не яким-небудь іншим чином. Якщо у договорі
не вказано, яким чином необхідно експлуатувати майно, слід звертатися до
Цивільного кодексу України.

Між цим, об’єктом оренди може бути не будь-яке майно, а лише так
називаємі індивідуально визначені, неспоживні речі, тобто ті, які не
гублять своїх натуральних якостей у процесі їх використання. До них
відносяться: земельні ділянки і інші обособлені об’єкти, підприємства та
інші майнові комплекси, будівлі, споруди, устаткування, транспортні
засоби, приміщення, предмети побутової техніки, музичні інструменти,
спортивний інвентар тощо, які не знищуються повністю або не
перетворюються на іншу річ у процесі їх використання. В цьому полягає
відмінність договору майнового найму від договору позики, предметом
якого можуть бути споживні речі (гроші або речі, визначені родовими
ознаками) і за яким позичальник зобов’язується повернути позикодавцеві
таку суму грошей або рівну кількість речей того самого роду і якості
(ст. 174 ЦК). Проте, даний перелік не є вичерпним. Норми Цивільного
кодексу України по відношенню угод з земельними ділянками застосовується
у тій мірі, у якій їх обіг допускається земельним законодавством.
Укладення орендних угод по відношенню ділянок до надр, водних об’єктів,
лісів регулюється відповідними законодавчими актами — Кодексом про надра
, Водним кодексом, Лісовим кодексом. Підставою для укладення договорів
оренди на використання ділянок надр і водними об’єктами є ліцензії, які
видаються уповноваженими державними органами. Користування земельними
ділянками лісового форду може бути постійним або тимчасовим. Право
постійного користування земельними ділянками лісового фонду
посвідчується державним актом на право постійного користування землею. У
тимчасове користування земельними ділянками лісового фонду можуть
надаватися на умовах оренди. Умови оренди визначаються зі згодою сторін
у договорі. Спеціальне використання лісових ресурсів на наданній
земельній ділянці лісового фонду проводиться за спеціальним дозволом —
відповідно за лісорубним квитком (ордером) або лісовим квитком. «На
відведених земельних ділянках лісового фонду можуть використовуватися
лише ті лісові ресурси, на які видано спеціальний дозвіл».

Законом може бути встановлені види майна, здача якого в оренду не
дозволяється або обмежується. Це відноситься перш за все до об’єктів,
вилученим з обігу, або обігоможливість яких обмежена (наприклад: залізні
дороги загального використання, стратегічні об’єкти).

У договорі оренди обов’язково слід чітко визначити об’єкт оренди, який
підлягає передачі орендатору. Для цього у договорі повинна бути
зазначено найменування орендуємого майна, його якісні характеристики.
При оренді нерухомого майна слід зафіксувати місцезнаходження об’єкту та
інші ознаки, які характеризують його стан. У противному випадку умова
про об’єкт оренди рахується не узгодженою сторонами, а договір
відповідно не укладеним.

Договір майнового найму укладається як в усній (між громадянами на строк
до одного року), так і в письмовій (лише громадянами на строк більше
одного року та з участю організацій, якщо інше не передбачене окремими
правилами) формі.

Цей договір має тимчасовий характер, навіть якщо договір укладено без
зазначення строку. За загальним правилом, строк договору майнового найму
визначається за погодженням сторін, якщо інше не встановлене чинним
законодавством (ст. 258 ЦК України). Так, відповідно до ст. 8 Земельного
кодексу України земля може надаватися в оренду в короткострокове до 3
років (для випасання худоби, сінокосіння, городництва, державних та
громадських потреб) і довгострокове користування — до 50 років.

Якщо договір оренди (майнового найму) укладено без зазначення стоку
вважається, що він укладений на невизначений строк і кожна із сторін має
право відмовитися від договору в будь-який час, попередивши про це у
письмовій формі другу сторону за три місяці (ст. 259 ЦК України).

На практиці часто наймач продовжує користуватися наданим йому майном, не
зважаючи на закінчення строку договору, а наймодавець проти цього не
заперечує. У такому разі, як зазначається у ст. 260 ЦК України, договір
вважається поновленим на невизначений строк, і кожна із сторін має право
у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це другу
сторону за один місяць.

Відмінність оренди від майнового найму полягає у тому, що згідно
законодавства, оренда є засноване на договорі строкове платне
користування майном, необхідним для здійснення підприємницької та іншої
діяльності.

Одним з важливих пунктом договору оренди є страхування орендатором
взятого їм в оренду майна. Раніше діюче законодавство такі умови не
передбачало.

Згідно цивільного законодавства, «до окремих видів договорів оренди і
договорів оренди окремих видів» майна відносяться:

1) прокат;

2) оренда транспортних засобів:

— з наданням послуг по управлінню і технічний експлуатації;

— без надання послуг по управлінню і технічний експлуатації;

3) оренда будівель і споруд;

4) оренда підприємств;

5) фінансова оренда (лізинг).

Для цих договорів слід оговорити, що загальні положення про договір
оренди застосовуються до різних видів орендних угод, якщо інше не
передбачено регулюючими їх спеціальними нормативними актами яким
надається пріоритетне право.

Так, наприклад на право оренди будівель, споруд був введений пунктом 5
Указу Президента України від 30 грудня 1994 р. № 827 — патент — «Про
заходи щодо прискорення малої приватизації в Україні» та наказом Фонду
державного майна України від 31.01.1995 р. № 90 «Про затвердження
Положення про патент на право оренди будівель (споруд, приміщень)»
розробленого на виконання зазначеного указу.

«Термін «патент» в цих документах вживається в значенні «права оренди
приміщень», яке державні органи приватизації можуть продавати» (п.5
Указу Президента).

Необхідно зазначити, що угода про партнерство і співробітництво між
Європейським союзом та Україною, укладено 14 червня 1994 р. і
ратифіковано Законом України у листопаді місяці 1994 р. № 237/94 — ВР,
зобов’язало Україну гармонізувати своє законодавство, тобто привести у
відповідність із законодавством Європейського союзу. Під цей час усі
країни Європейського союзу ратифікували цю угоду. В законодавстві
європейський країн термін «патент» вживається в значенні прямого
податку, який сплачують комерсанти, ремісники та інші.

Положення про патент визначає тільки те, що він надає його власнику
виключне право на укладення договору оренди будівель.

Для договору побутового прокату характерне є те, що наймодавцями можуть
бути лише організації, а наймачами — лише громадяни. Так, як ций договір
є один з різновидів договору майнового найму, то за цим договором
кооперативні та інші громадські організації надають громадянам у
тимчасове користування за плату предмети домашнього вжитку, музичні
інструменти, спортивний інвентар, легкові автомобілі та інше майно.

Для заняття підприємницькою діяльністю у вигляді надання предметів
прокату іншими суб’єктами підприємництва, в тому числі приватними
підприємствами, господарськими товариствами, громадянами-підприємцями,
законодавство про підприємництво не містить обмежень. Отже, сьогодні
коло наймодавців за цим договором значно ширше від визначеного у ст. 273
ЦК України.

В загалі умови і порядок надання майна за договором побутового прокату
визначаються загальними правилами про договір майнового найму, зокрема
що до стану майна, яке надається (ст. 262 ЦК України); наслідків
ненадання майна (ст. 263 ЦК); обов’язків наймача (п. 1,2,3 та 5 ст. 265
ЦК); дострокового розірвання договору на вимогу наймодавця (ст. 269 ЦК);
відповідальності наймача за погіршення майна (ст. 271 ЦК); прав та
обов’язків сторін у зв’язку з поліпшенням майна (ст. 272 ЦК).

У відповідності з наказом Українського союзу об’єднань, підприємств і
організацій побутового обслуговування населення «Про затвердження
Інструкції щодо оформлення замовлень з окремих видів послуг та їх
виконання» від 30 травня 1994 р. (зі змінами та доповненням від 27
березня 1997 р.) «Предмети прокату надаються у тимчасове користування
громадянам України, які досягли 18-річного віку за наявності у них
паспорту».

Щоб одержати автомобіль, мотоцикл, моторолер, моторний човен або катер
обов’язково подається документ, який засвідчує право керування цими
транспортними засобами.

Надання предметів прокату на пляжах, лижних станціях, катках у парках та
зонах відпочинку може здійснюватися під грошову заставу розміри якої
визначає наймодавець.

Відпочиваючи у санаторіях, будинках відпочинку предмети прокату
надаються не більше як на термін перебування їх у цих закладах за
пред’явленням паспорту і санаторно-курортної книжки

Особам, яки проживають у готелях предмети прокату надаються на термін,
що не перевищує часу перебування в готелі, за пред’явленням паспорта.

Під час укладення договору прокату наймодавець зобов’язаний надати
наймачеві усю необхідну та достовірну інформацію про предмет прокату, а
також нормативні документи, якщо вони передбачені виготовлювачем, що
містять правила та умови ефективного використання цього предмета.

Побутові машини, побутова радіоелектронна апаратура та інші предмети
побутової техніки мають бути опломбовані. За збереження пломби
відповідає наймач.

«Наймодавець зобов’язаний надати наймачеві предмет прокату у придатному
для експлуатації стані». Перевірка справності предмета, що надається,
здійснюється у присутності наймача.

У разі виходу з ладу предмета прокату наймодавець зобов’язаний протягом
трьох робочих днів з дня одержання заяви від наймача усунути недоліки на
місці, а в разі потреби виконати роботи в умовах стаціонарної майстерні,
термін ремонту подовжується до 10 днів. За згодою наймача наймодавець
може замінити несправний предмет іншим аналогічним предметом без
додаткової оплати наймачем витрат, пов’язаних із цією заміною.

Наймач зобов’язаний використовувати предмет прокату за його
призначенням, додержуватися правил експлуатації та утримання, не давати
у заставу і не передавати його й піднайм.

Наймач зобов’язаний вносити плату за користування предметом прокату у
терміни передбачені договором. За кожний день прострочення терміну
платежу наймач сплачує пеню, розмір якої визначається договором
побутового прокату.

Після закінчення терміну прокату наймач зобов’язаний повернути предмет у
стані, придатному для користування з урахування нормального зносу.
Наймодавець здійснює у присутності наймача перевірку справності предмету
прокату, його зовнішнього вигляду та наявності пломб. Наймач має право у
будь-який час відмовитися від користування предметом прокату і повернути
його наймодавцеві. При цьому робиться перерахунок за фактичний час
користування предметом.

Вартість зіпсованого, розкомплектованого або доведеного до непридатності
предмета прокату наймач оплачує при його поверненні або розірванні
договору побутового прокату. Якщо наймач не повернув предмет прокату,
наймодавець має право стягнути з нього вартість усього предмета (з
урахуванням зносу) і завдані наймодавцеві збитки у порядку,
передбаченому чинним законодавством.

В разі потреби для визначення вартості неповернутого (втраченого,
пошкодженого) майна призначається експертиза, яку можуть провести
працівники відповідних експертних установ чи інші фахівці (ст. 57 ЦПК).

У п. 16 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику розгляду
цивільних справ за позовами про захист прав споживачів» від 12 квітня
1996 р. № 5, визначено, що суди визначаючи розмір збитків, заподіяних
неповерненням (втратою, пошкодженням) майна, мають виходити з його
роздрібної ціни у торгівельних організаціях даної місцевості (з
урахуванням зносу) або з оцінки, зробленої самим споживачем чи
погодженої сторонами при укладенні договору. Проте якщо вартість майна,
визначена у такому порядку, на час вирішення спору не відповідає дійсній
або її взагалі не було визначено сторони не позбавлені можливості
доводить у суді дійсну вартість неповернутого, втраченого чи
пошкодженого майна.

У випадках, передбачених договором або відповідним нормативним актом,
розмір збитків визначається у кратному обчисленні. Відсоток зносу
втраченого або приведеного у непридатність предмета договору
встановлюється виходячи з періоду, на який розрахована його нормальна
експлуатація, часу, протягом якого він фактично використовувався, та
інших доказів щодо його якості.

Наприклад, законодавство, що регулює «оренду квартир», які перебувають у
приватній власності, складається з:

— глави 25 «Майновий найм» Цивільного кодексу України;

— статей 6-8, 150, 158, 162, 168 і деякий інших Житлового кодексу
України;

— статей 4,15,19 Закону (інших законів України) від 12.02.1991 р. № 697
«Про власність».

Якщо орендодавець — суб’єкт підприємництва, то можливе застосування
окремих норм Закону «Про Лізинг» він 16.12.1997 р. № 723/97 — ВР.

Пункти 2,14-16,18 та інші Правил користування приміщеннями жилих
будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету
Міністрів України від 08.10.1992 р. № 572.

Також слід зазначити, щодо заборони на оренду житла підприємницької
діяльності. Постановою від 11.05.1996 р. № 659 Кабінет Міністрів України
скасував свою постанову від 31.08.1996 р. № 1029 «Про удосконалення
порядку здачі в оренду жилих приміщень». Якщо квартири переведені до
нежитлового фонду, то тут необхідно керуватися листом ДПАУ від
07.12.1998 р. № 14460 // 10/15-1117 і листом НБУ від 19.04.1999 р. №
25-110/839-3537. При дотриманні певних умов комунальні платежі за
договором можуть включатися у валові витрати орендаря (відкриття
окремого рахунку для їх акумуляції). Для нежитлового фонду можна
застосовувати Закон від 20.05.1999 р. № 686-14 «Про відповідальність
суб’єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за
споживання комунальних послуг». Тут у ст. 1 встановлено, що оплата
проводиться за тарифами, які повністю відшкодовують вартість наданих
послуг.

Специфіка правового регулювання оренди транспортних засобів заключається
у тому, що транспортними статутами і кодексами можуть бути встановлені
інші, крім передбачених ЦК, особливості оренди окремих видів
транспортних засобів.

«Договір оренди транспортних засобів буває двох видів»:

з наданням послуг по управлінню технічною експлуатацією транспортного
засобу (з екіпажем);

без надання таких послуг (без екіпажу).

Договір оренди транспортного засобу з екіпажем об’єднує у собі два види
зобов’язань орендодавця по відношенню до орендатора а саме:

1) надати транспортний засіб за плату у тимчасове користування і
володіння;

2) надати своїми силами послуги по управлінню і технічної експлуатації
транспортного засобу.

На відміну від вище вказаного договору по договору оренди транспортного
засобу без екіпажу орендодавець тільки надає орендатору транспортний
засіб за плату у тимчасове користування і володіння.

В залежності від того, орендуються чи транспортний засіб з екіпажем або
без екіпажу, розподіляються обов’язки сторін по змісту, ремонту,
страхуванню транспортних засобів, а також відповідальність за шкоду, яку
спричинив транспортний засіб третім особам.

По договору оренди транспортного засобу з екіпажем на орендодавця
покладаються обов’язки: підтримувати належний стан транспортного засобу,
включаючи здійснення поточного і капітального ремонту і надання
необхідних для експлуатації приналежностей; страхувати транспортний
засіб і (або) страхувати відповідальність за шкоду, яка може бути
спричинена їм. Також орендодавець несе відповідальність за шкоду, яку
спричинив третім особам орендованим транспортним засобом, його
механізмами, обладнанням, устаткуванням.

По договору оренди транспортного засобу без екіпажу всі вище
перераховані обов’язки несе орендатор, на нього покладається
відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам транспортним засобом.

При укладені договору оренди транспортного засобу з екіпажем
орендодавець приймає на себе обов’язок по управлінню транспортним
засобом, відповідно він продовжує залишатися власником джерела
підвищеної небезпеки. У відповідності з умовами договору оренди
транспортного засобу без екіпажу вже орендатор самостійно управляє
транспортним засобом і є його власником на протязі усього терміну
договору оренди.

Оренда повітряних суден здійснюється по договору чартера (фрахтування
повітряних суден) і регулюється, крім спеціальних норм і загальних
положень про оренду, Повітряним кодексом від 04.05.1993 р.

По договору чартера (фрахтування повітряних суден) одна сторона
(фрахтувальник) зобов’язується надати другій стороні (фрахтівник) за
плату всю місткість або частину місткості одного або декількох
повітряних суден на один або декілька рейсів для перевезення пасажирів,
багажу, вантажів, пошти чи для інших цілей.

Оренда морських суден здійснюється по договору фрахтування судна на час
і регулюється, крім норм ЦК, які присвячені оренді, положеннями Кодексу
торговельного мореплавства від 23.05.1995 р.

За договором фрахтування судна на час (тайм-чартер) судновласник
зобов’язується надати судно за винагороду (орендну плату) фрахтівнику
(орендатору) на визначений строк для перевезення вантажів, пасажирів та
інших цілей.

Оренда будівель і споруд передбачає передачу як самих будівель або
споруд, так і права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією
нерухомістю і необхідна для її використання. Це визвано тим, що споруду,
або будівлю не можливо експлуатувати без права користування земельною
ділянкою, яка знаходиться під спорудою або будівлею і безпосередньо
прилягає до них. Змістом договору оренди даного виду майна є передача
будівлі або споруди у тимчасове користування і володіння орендатором або
тимчасове володіння. Право орендатора на земельну ділянку на якій
розміщена орендуєма споруда, залежить від того, яке право на нього має
орендодавець (власність, оренда, постійне користування і т.д.). «Перелік
цих прав встановлюється земельним законодавством». При цьому слід
відмітити, що незалежно від правомочності орендодавця на земельну
ділянку, орендатор наймаючи споруду або будівлю, отримує право на
земельну ділянку на якій вони розміщені. Однак це право розповсюджується
тільки на земельну ділянку, де знаходяться ці об’єкти, а не на всю
займану орендодавцем земельну ділянку. У договорі оренди повинні бути
викладені умови використання земельної ділянки. Однак, якщо ці умови не
оговорені договором оренди, то це не передбачає недійсності цього
договору. Слід розуміти у цьому випадку до орендатора переходить на
строк оренди споруди і будівлі право користування тією частиною
земельної ділянки, яка зайняти цими об’єктами і необхідна для його
використання у відповідності з його призначенням.

Отже оренда — це найм або здача майна, які оформлені договором згідно
якого одна сторона -власник, власник майна надає його у тимчасове
користування другій стороні — орендатору за визначену плату.

В Україні, згідно діючому законодавству, під орендною операцією
розуміють господарську операцію суб’єкта підприємницької діяльності
(орендодавця), яка передбачає передачу права користування матеріальними
цінностями другому суб’єкту підприємницької діяльності (орендатору) на
платній основі і на визначений строк. «При цьому об’єктом орендних
відносин є матеріальні цінності, які входять у склад основних засобів
(фондів) підприємства, за виключенням тих, початкова вартість яких
погашається на протязі одного виробничого циклу». Виходячи з вище
викладеного договір майнового найму (оренди) є двостороннім, оскільки
кожна із сторін цього договору набуває прав і стає взаємозобов’язаною;
оплатним, про що вже зазначалося вище і буде розглянуто нижче;
консенсуальним, оскільки він вважається укладеним в наслідок досягнення
між сторонами угоди незалежно від моменту передачі речі, але може бути і
реальним, в залежності від того як домовились сторони; казуальним;
терміновим або безтерміновим; господарський договір і побутовий договір
(господарюючі суб’єкти). Слід відмітити, що об’єктом може бути всяке
майно, яке не вилучено з цивільного обігу.

1.3. Права і обов‘язки сторін за договором оренди

Сторонами по договору оренди є орендодавець і орендатор.

Орендодавець – це особа (юридична або фізична), яка надає майно у
тимчасове користування за визначену плату.

Передавати майно у оренду може його власник. А титул власника може мати
не тільки фізична особа (громадянин), як зазначалось вище, але й
господарське товариство, суспільна або інша організація і т.д., якій
належить це майно.

Крім того, орендодавцем можуть бути також особи, уповноважені законом
або власником здавати майно в оренду, що можна прослідкувати на прикладі
оренди об‘єктів державної і комунальної власності. “У цьому випадку у
якості орендодавця можуть виступати підприємства і установи, за якими
дане майно закріплено на праві господарського відання або оперативного
управління, або спеціально уповноважені органи”1.

Підприємства, за якими закріплено майно на праві господарського відання,
можуть самостійно здавати в оренду рухоме майно, за виключенням
випадків, встановлених законом або іншими правовими актами, а нерухоме
майно – тільки з згоди власника.

Аналогічним правом здавати в оренду закріплені за ними об‘єкти
власності, у тому числі земельні ділянки, наділені, згідно законодавства
про освіту, установи освіти (для цього необхідна згода ради даної
установи).

Орендодавцями землі можуть бути сільські, міські ради і власники землі.
Умови, строки і оплата оренди землі визначаються за згодою сторін і
обумовлюються у договорі.

Відповідно до пунктів 5 та 6 ст. 10 Закону України “Про підприємства в
Україні”2 підприємство, якщо інше не передбачено чинним законодавством
та його статутом, має право здавати в оренду іншим підприємствам,
установам та організаціям належні йому будинки, споруди, устаткування,
транспортні засоби, інвентар, а також здавати в оренду громадянам,
засоби виробництва та інші матеріальні цінності, за винятком тих, які
відповідно до законодавчих актів України не можуть бути у їх власності.

Громадянин, як власник належного йому майна, може використовувати його
для здійснення господарської та іншої діяльності, не забороненої
законом, зокрема передавати його за плату у володіння та користування
іншим особам (п. 2 ст. 4 Закону України “Про власність”).

Щодо окремих видів договорів майнового найму законодавством визначені
спеціальні суб‘єкти (наприклад, Фонд державного майна України або його
регіональні відділення – у договорі оренди цілісних майнових комплексів
підприємств; або їх структурних підрозділів банк або лізингова компанія
– у договори лізингу), які можуть бути орендодавцями3.

Другою стороною у договорі оренди виступає орендатор. До того
пред‘являється менше вимог. Однак особа, яка укладає любу угоду, повинна
бути дієздатною.

Для громадян, згідно з ст. 11 ЦК України, — це спроможність своїми діями
набувати громадських прав і створювати для себе громадянські обов‘язки.
Виникає вона у повному обсязі по досягненню 18 років і раніше у тих
випадках, коли законом допускається вступ у шлюб до досягнення 18 років.
А згідно ст. 15 Цивільного кодексу України громадянин може бути
обмежений у дієздатності по рішенню суду за умов, визначених цією
статтею. Ст. 16 Кодексу передбачає визначення особи повністю
недієздатною за певних умов.

Ст. 13, 14 ЦК України визначають об‘єм недієздатності неповнолітніх:

1) від 15 до 18 років (ст. 13 ЦК України) – мають право здійснювати
угоди з дозволу своїх батьків (усиновителів) або піклувальників;

2) від 15 до 18 років (ст. 13 ЦК України) – самостійно здійснювати
дрібні побутові угоди. “Самостійно розпоряджатися своїм заробітком або
стипендією, здійснювати авторські або винахідницькі права на свої твори,
винахідницькі, раціоналізаторські пропозиції і промислові зразки, права
на свої відкриття, але при наявності достатніх підстав орган опіки і
піклування може обмежити їх у праві самостійно розпоряджатися своєю
заробітною платою (заробітком) або стипендією”4.

3) від 15 до 18 років (ст. ЦК України) – несуть відповідальність за
шкоду, заподіяну ними іншими особами, у порядку передбаченому ст. 447 ЦК
України.

Ст. 14 ЦК України визначає об‘єми дієздатності неповнолітніх, які не
досягли 15 років. Угоди здійснюють від їх імені батьки (усиновителі) або
опікуни. вони мають право здійснювати тільки дрібні побутові угоди.

Об‘єм дієздатності вищевказаних осіб по вкладам визначений ст. 44 Закону
України “Про банки і банківську діяльність”. До правоздатності громадян
застосовуються також загальні правила ЦК України (ст. ст. 9, 10, 12, 17
ЦК України).

У юридичної особи право-дієздатність виникає з моменту державної
реєстрації у якості юридичної особи.

Дієздатність юридичні особи реалізують або одноособово, або колегіально,
а також через філіали, представництва у відповідності з метою створення.
Правоздатність обмежена рамками статуту.

Головним обов‘язком наймодавця (орендодавця) є надання наймачеві майна у
стані, що відповідає умовами договору і призначенню майна (ст. 262 ЦК
України). Цьому обов‘язку наймодавця кореспондує суб‘єктивне право
наймача вимагати надання йому саме того індивідуально визначеного майна,
яке зазначене у договорі.

Якщо наймодавець не надає у користування наймачеві зданого в найм майна,
наймач має право витребувати у нього це майно (це право наймача
грунтується також на нормах ст. 208 ЦК України, що стосується виконання
зобов‘язання у натурі) і вимагати відшкодування збитків, завданих
затримкою, або з свого боку відмовитися від договору і стягнути збитку,
завдані його невиконанням.

Наймодавець зобов‘язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт
зданого у найм майна, але за умови якщо інше не передбачено законом або
договором (ч. 1 ст. 264 ЦК України).

Отже, наведена норма має5 “диспозитивний характер”, оскільки проведення
капітального ремонту може бути покладено і на наймача. Якщо ж
наймодавець не виконує покладений на нього обов‘язок проводити
капітальний ремонт, що передбачений договором чи зумовлюється
невідкладною потребою, і стягнути з наймодавця вартість ремонту чи
зарахувати її до найомної плати, або розірвати договір і стягнути
збитки, завдані його невиконанням.

Ряд обов‘язків за договором майнового найму (оренди) покладається на
наймача. Один з найістотніших – обов‘язок своєчасно вносити плату за
користування майном. Розмір цієї плати, що встановлюється сторонами у
момент укладення договору, з часом може змінюватися залежно від ряду
обставин. Зокрема, відповідно до ст. 266 ЦК України наймач має право
вимагати відповідного зменшення найомної плати, якщо через обставини, за
які він не відповідає, можливість передбаченого договором користування
найнятим майном істотно зменшилася.

Наймач (орендар) зобов‘язаний користуватися майном відповідно до
договору і призначення майна, підтримувати найняте майно у справному
стані “За загальним правилом, на орендаря покладається обов‘язок
проводити поточний ремонт, проте законом або договором цей обов‘язок
може бути покладено на наймодавця (наприклад, у договорах побутового
прокату)”.6

Користуючись орендованим майном, орендар може проводити ті чи інші його
поліпшення. Доля цих поліпшень регулюється у законодавстві по-різному,
залежно від того, проводилися вони з дозволу наймодавця (орендодавця) чи
без такого дозволу, а також чи можуть вони бути відокремлені без шкоди
для майна, чи ні. У разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення
найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї
мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором(
ч. 1 ст. 272 ЦК України); якщо ж поліпшення майна зроблені наймачем без
згоди наймодавця, то можливі різні варіанти розв‘язання питання щодо
долі таких поліпшень. Так, поліпшення, якщо їх можна відокремити без
шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх
вартість, можуть бути вилучені наймачем. “Вартість же поліпшень,
зроблених наймачем без дозволу наймодавця, які не можна відокремити без
шкоди для майна, не відшкодовуються”.7

Орендар має право за згодою орендодавця здавати найняте ним майно у
піднайм, якщо інше не передбачено законом або договором. За договором
піднайму, наймач зобов‘язується передати піднаймачеві майно повністю або
в певній частині у тимчасове користування за плату. Таким чином
сторонами за цим договором є наймач, який стає наймодавцем, і піднаймач.
Оскільки піднаймом є договором, похідним від договору майнового найму, у
піднаймача не може бути більше прав щодо володіння і користування
майном, ніж у наймача. Похідний характер договору піднайму означає
також, що припинення договору майнового найму з будь-яких підстав тягне
за собою припинення дії договору піднайму.

1.4 Припинення орендних відносин

Угода, укладена юридичною особою у протиріччі з метою діяльності,
визначено обмеженими у його статутних документах, або юридичною особою,
яка не має ліцензії на заняття відповідною діяльністю, може бути визнана
судом недійсною за позовом цієї юридичної особи, його учасника або
державного органу, який здійснює контроль або нагляд за діяльністю
юридичної особи, якщо доказано, що “інша сторона в угоді знала або
завідомо повинна була знати про її незаконність”.1

Недійсними угоди будуть:

1) угоди, які здійснені особами ,які не мають повної дієздатності;

2) угоди, в яких відсутня єдність волі і волевиявлення: здійснені для
виду, без наміру створити наслідки; для прикриття незаконної угоди;

3) угоди, здійснені внаслідок обману, насилля, погрози, злого наміру
угоди сторін, збігу обставин, внаслідок хибності;

4) угоди з пороком форм – недотримання форм;

5) угоди, які по своєму змісту противні інтересам держави і суспільства
(ст. 49).

Визнання угод недійсними, їх наслідки, будуть різними в залежності:

1) можлива двостороння реституція (повернення сторін у попередній стан);

2) одностороння реституція – добросовісній стороні повертається по
угоді, у винної сторони стягується в дохід держави;

3) винна сторона повинна відшкодувати всі витрати (ст. 440′ ЦК України).

Слід відмітити, що договір майнового найму (оренди) припиняється по
закінчення строку дії договору. У цьому разі наймач зобов‘язаний
повернути майно у тому стані, в якому він його одержав з урахуванням
нормального зносу або у стані, обумовленому договором.

Договір майнового найму (оренди) може бути достроково розірваний за
рішенням суду, арбітражного суду чи третейського суду на вимогу
наймодавця або наймача.

Наймодавець має право вимагати дострокового розірвання договору у таких
випадках:

а) якщо наймач користується майном не відповідно до договору або
призначення майна (п. 1 ст. 269 ЦК України);

б) якщо наймач навмисне чи з необережності погіршує стан майна (п. 2 ст.
269 ЦК України);

в) якщо наймач не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення
строку платежу (п. 3 ст. 269 ЦК України);

г) якщо наймач не зробить капітального ремонту в тих випадках, коли за
законом або договором капітальний ремонт є обов‘язком наймача (п. 4 ст.
269 ЦК України);

д) з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про
розміщення в адміністративних будинках і нежилих приміщеннях центральних
державних органів (Декрет Кабінету Міністрів України “Про впорядкування
використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що
перебувають у державній власності” від 11 січня 1993 р. № 5-93)2.

Наймач має право вимагати дострокового розірвання договору (майнового
найму) оренди у таких випадках:

а) якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов‘язком
(п. 1 ст. 270 ЦК України);

б) якщо майно через обставини, за які наймач не відповідає, виявиться у
стані, непридатному для користування (п. 2 ст. 270 ЦК України);

Отже, у орендатора при укладанні договору оренди не виникає права
власності на об‘єкт оренди. “Право власності завжди залишається у
власника (орендодавця), а якщо об‘єкт оренди знаходиться у державній
власності – у держави”3.

Якщо орендодавець під час дії договору оренди продає об‘єкт оренди (по
договору купівлі-продажу), то право власності переходить новому власнику
(орендодавцю), а договір оренди зберігає силу і для нового власника і
переукладати його не треба (крім випадків, коли новий власник не хоче
здавати придбаний об‘єкт в оренду У цьому випадку договір підлягає
розірванню в установленому порядку за домовленістю сторін, а якщо згода
не досягнута – то по рішенню суду).

У договорі оренди сторони можуть передбачити, що орендатор має право за
домовленістю з орендодавцем за рахунок власних засобів здійснювати
реконструкцію, технічне переоснащення, переустаткування і покращення
орендованого майна.

Але при цьому слід враховувати, що при розірванні договору оренди або
при закінчені його строку дії орендатор має право залишити за собою
проведенні їм поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок
власних засобів, тільки у тому випадку, якщо вони можуть бути
відокремлені від майна без заподіяння йому збитків.

Якщо орендатор за рахунок власних засобів здійснив з дозволу орендодавця
поліпшення орендованого майна, які неможна відокремити від майна без
заподіяння збитків, орендодавець зобов‘язаний компенсувати йому вказані
засоби. Але орендодавець не зобов‘язаний компенсувати затрати
орендатора, якщо поліпшення орендованого майна зроблені без згоди
орендодавця.

Розділ 2. Особливості оренди державного і комунального майна

2.1. Порядок укладення договору оренди державного і комунального майна

Передача майна державних підприємств та організацій в оренду фізичним та
юридичним особам у сучасних умовах є одним із напрямків підвищення
ефективності його використання.

Оренда дає можливість реалізувати як інтереси власника щодо отримання
доходу з належних йому виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який,
не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування
тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно
для здійснення своєї статутної діяльності.

Загальне поняття оренди сформульоване у ст 2 Закону України «Про оренду
державного та комунального майна»1 від 14 березня 1995 р., який є новою
редакцією Закону України «Про оренду майна державних підприємств та
організацій» від 10 квітня 1992 р. Відповідно до цієї статі орендою
визнається заснована на договорі строкове платне користування майном,
необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої
діяльності.

З наведеного визначення випливає, що:

1) орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть
виникати на підставі планових завдань або інших адміністративних актів;

2) оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права
орендареві розпоряджатися орендованим майном, у тому числі вносити це
майно до статутних фордів господарських товариств, як це іноді
трапляється);

3) таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем
орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

4) оренда передбачає передачу майна у стокове (тимчасове) користування.
По закінчені строку, на який було укладено договір оренди, цей договір
припиняється.

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для
здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт,
надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення
лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо)
діяльності.

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського
законодавства України. Відносини щодо оренди державного майна
регулюються, в першу чергу, Законом України «Про оренду державного та
комунального майна», особливість якого полягає в тому, що він регулює
дві групи відносин:

— організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна
державних підприємств, їх структурних підрозділів, а також комунального
майна;

— майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського
використання державного та комунального майна.

Зазначений закон, не зважаючи на його назву, має універсальний характер,
оскільки його положеннями (якщо інше не передбачене законодавством та
договором оренди) може регулюватися оренда майна інших форм власності
(комунальної, приватної).

Важливе значення для регулювання орендних відносин мають інші акти
законодавства України, зокрема, як зазначалось у попередніх питаннях,
Цивільний кодекс (глава 25 «майновий найом»), декрети Кабінету Міністрів
України «Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами і
організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг» від 29
грудня 1992 р. № 17 — 92 та «Про впорядкування використання
адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у
державній власності» від 11 січня 1993 р. № 5 — 93, постанова Кабінету
Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки вартості об’єктів
оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та
Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» від 10
серпня 1995 р. № 629; Типовий договір оренди державного майна,
затверджений наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996
р. № 457, а також ряд інших нормативних актів.

Закон «Про оренду державного та комунального майна» визначає, яке саме
майно може бути об’єктом оренди. В першу чергу об’єктами оренди за цим
законом є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних
підрозділів (цехів, дільниць, філій). Під цілісним майновим комплексом
закон (п. 1 ст. 4) розуміє господарський об’єкт із завершеним циклом
виробництва продукції (робіт, послуг), з наданої йому земельною ділянкою
на який він розміщений, автономними інженерними комунікаціями та
системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового
комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільний
баланс.

Оскільки майну підприємства, крім основних фондів, становлять також
оборотні засоби та інші цінності, законодавством встановлений
спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, «кошти та цінні папери
з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець
надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування
Національного банку України»2. Кошти та цінні папери надаються
орендареві у кредит на підставі кредитного договору, який укладається
одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен
перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного
договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренду,
орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні
папери.

Інші оборотні матеріальні засоби (тобто не кошти і не цінні папери)
орендар викуповує згідно з договором купівлі-продажу який укладається
одночасно з договором оренди. Плату за придбані оборотні матеріальні
засоби орендар вносить протягом 30 календарних днів з моменту укладання
договору. Створеному членами трудового колективу господарському
товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби у
кредит за умови оплати ним не менше як 30% їхньої вартості. При цьому
термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати 1
року з дати укладання договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків
та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

Об’єктами оренди за Законом України «Про оренду державного та
комунального майна» можуть бути також нерухоме майно (будівлі, споруди,
приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно (машини,
устаткування та інші облікові одиниці основних засобів, нематеріальні
активи, малоцінні та швидкозношувані предмети, виробничі запаси,
незавершене будівництво, готова продукція, незавершене капітальне
будівництво, та інші цінності що виділяються у самостійні об’єкт
оренди).

При розмежуванні нерухомого майна від рухомого, так як повноцінне
визначення у законодавстві відсутнє можна керуватися Методичними
рекомендаціями по застосуванню Комерційними банками Закону України про
«заставу» (затверджені інструкцією МБУ від 08.10.93 р. № 23015/11). У
них нерухоме майно визначається через зв’язок з землею і до нього
віднесени: будівлі, споруди, квартири, підприємства (його структурні
підрозділи) як цілісний майновий комплекс, багаторічні насадження та
інше майно, «віднесено законодавством до нерухомого та на яке може бути
звернене стягнення і яке може бути відчужене»3. Рухоме майно — майно,
яке не віднесене до нерухомого, не пов’язане з землею, що вільно
пересувається (транспортні засоби, сільськогосподарські машини,
устаткування, що не потребує монтажу, тощо). Готова продукція, згідно
вищевказаних рекомендацій є товаром в обороті або переробці, до яких
віднесені сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби; тобто це
повністю закінчені на даному підприємстві і в даному періоді готові
вироби, що випускаються на сторону.

До нежитлових споруд, які можуть бути об’єктами оренди, відносяться
споруди, що використовуються для виробничих, торгових, адміністративних,
культурно-просвітницьких, науково-дослідних, учбових, лікувальних,
складських і інших цілей. Так, «Кабінет Міністрів України» має право
приймати рішення про розміщення центральних державних органів,
створюваних Верховною Радою України, Президентом України та Кабінетом
Міністрів України, а також дипломатичних представництв і консульств
іноземних держав в Україні в адміністративних будинках і нежитлових
приміщеннях, що є у державній власності та належать підприємствам,
установам і організаціям на праві повного господарського відання або
оперативного управління, для здійснення вищевказаними державними
органами зазначених цілей»4.

Відомо, що житлові приміщення можуть включати в себе нежитлові
приміщення (поліклініки, магазини, столові і т.п.). Рідше нежитлові
приміщення можуть мати житлові приміщення (службові квартири у споруді,
яке використовується під контору).

Слід зазначити, що відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України
від 31.08.1996 р. №1029 «Про вдосконалення порядку здачі в оренду
житлових приміщень5» здача квартир, житлових будинків в оренду фізичним
та юридичним особам здійснюється їх власниками або наймачами на підставі
оформлення договорів оренди, що підлягають обов’язковій реєстрації у
житлово-комунальних підприємствах за місцем проживання орендодавця.
Здача в оренду житлових приміщень суб’єктам підприємницької діяльності
не потребує переведення житлового фонду в нежитловий.

Споруди, розміщені на земельній ділянці, ділять на основні і службові.
До основного відносять споруду, яка є головним по капітальності
побудови, архітектурним ознакам і по своєму призначенню. «Будівля, яка
виконує обслуговуючу роль по відношенню до основної споруди, зараховують
до службового (сараї, побутовки, майстерні, гаражі і т.п.)».6 Крім того,
до споруд які є об’єктами орендних відносин, відносяться: теплові вузли,
підестакадні простори, мости, оранжереї, колодязі, навіси, портики,
окремі елементи зовнішнього благоустрою, трансформатори і деякі інші
інженерні споруди. У договорі оренди споруди або будівлі повинні бути
вказані індивідуально визначені ознаки об’єкту оренди, які дозволяють
твердо встановити майно, яке підлягає передачі орендатору. При порушенні
цих вимог у договорі об’єкт оренди рахується не погодженим сторонами, а
відповідний договір — не укладеним.

Об’єктом оренди за Законом є і майно, що не увійшло до статутних фондів
господарських товариств, створених у процесі приватизації
(корпоратизації).

Разом з тим не можуть бути об’єктами оренди цілісні майнові комплекси
державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів,
дільниць), що здійснюють діяльність передбачену ч. 1 ст. 4 Закону
України «Про підприємство». Це діяльність пов’язана з виготовленням і
реалізацією наркотичних засобів, психотропних речовин і прекурсорів,
виготовленням і реалізацією військової зброї та боєприпасів до неї,
вибухових речовин, видобуванням бурштину, охорону окремих особливо
важливих об’єктів державної власності, перелік яких визначається у
встановленому Кабінетом Міністрів України порядку. Зазначена діяльність
може здійснюватись тільки державними підприємствами і організаціями, а
проведення ломбардних операцій — також і повними товариствами.

Законодавчими актами України може бути доповнено перелік державних
підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об’єктами оренди.
Так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України «Про перелік майнових
комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних
підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду
яких не допускається» від 31 грудня 1992 р. № 26 — 92 не допускається,
зокрема, передача в оренду радіотелевізійних передавальних центрів та
об’єктів, що становлять загальнодержавну систему зв‘язку, а також
об‘єкти, що забезпечують зв’язком органи законодавчої та виконавчої
влади; магістральні лінії, електропередачі, магістральні трубопроводи;
магістральні залізниці, автомобільні шляхи державного значення,
метрополітени; водосховища і водогосподарські канали комплексного
призначення, міжгосподарські меліоративні системи, гідротехнічні захисні
споруди, об’єкти Національного космічного агентства України при Кабінеті
Міністрів України; гідро- і атомні електростанції; протирадіаційні
споруди, майнові комплекси, що забезпечують постійне розміщення і
зберігання державних резервів і мобілізаційних запасів; пенітенціарні
заклади; кладовища, крематорії. Декретом також встановлено, що передача
в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують
діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету
Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів.

Досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди майна
Закон України «Про оренду державного та комунального майна»7.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди майна,
підприємств, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи
згідно з Переліком документів, необхідних для укладання договору оренди
майна цілісного майнового комплексу державного підприємства
(структурного підрозділу), затвердженим наказом Фонду державного майна
України від 19 квітня 1996 р., відповідному орендодавцеві.

Зазначений Перелік включає, зокрема, такі документи:

— заява на ім’я керівника органу, уповноваженого законодавством
виступати орендодавцем державного майна, про намір взяти в оренду майно
(подається фізичними та юридичними особами);

— проект Договору оренди майна;

— витяг з протоколу загальних зборів (конференції) працівників
підприємства про рішення взяти в оренду майновий комплекс підприємства;

— витяг з протоколу загальних зборів (конференції) працівників
підприємства про рішення щодо створення господарського товариства та
затвердження його статуту;

— діючий статут підприємства та баланс господарської діяльності з
формами річної звітності № 2, 3.

Відомості про орендаря та об’єкт оренди в обсягах, передбачених для
придбання цілісного майнового комплексу, відповідно до додатків № 2 та №
3 до Положення про порядок розгляду заяв на одержання згоди органів
Антимонопольного комітету України на створення, реорганізацію (злиття,
приєднання) придбання активів (цілісних майнових комплексів) або часток
(акцій, паїв) ліквідацію господарюючих суб’єктів (про контроль за
економічною концентрацією), затвердженого розпорядженням
Антимонопольного комітету України від 9 грудня 1994 р. № 15-р та
зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 2 березня 1995 р. за №
51/58 (у випадках, передбачених чинним законодавством).

— статут господарського товариства, створеного працівниками
підприємства, майно якого передається в оренду. Інші документи, які
засвідчують право підприємницької діяльності орендаря;

— відомості про орендаря та об’єкт оренди (ТЕП, керівний склад
підприємства, посадові особи господарського товариства).

Слід зазначити, що слід додати наказ орендодавця про інвентаризацію
майна державного підприємства, що передається в оренду, та призначення
інвентаризаційної комісії, протокол засідання інвентаризаційної комісії
та передаточний баланс; акт оцінки майна, що передається в оренду;
розрахунок орендної плати; висновки органу Антимонопольного комітету
щодо можливості оренди та умов договору оренди; лист органу
уповноваженого управляти державним майном про погодження умов договору
оренди.

Акт оцінки майна, що передається в оренду, складається згідно Методики
оцінки вартості об’єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету
Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629. Порядок оцінки цього
майна здійснюється за відновною вартістю з урахуванням його зносу
відповідно до поданої заяви про оренду. Оцінка провадиться щодо
підприємства як цілісного майнового комплексу, його структурного
підрозділу (філії, цеху, дільниці) нерухомого майна (будинку, споруди,
приміщення) або іншого окремого індивідуально визначеного майна
державного підприємства комісією, що утворюється орендодавцем. До складу
комісії, в обов’язковому порядку, включаються представники орендодавця
та осіб, які бажають укласти договір.

Так, оцінка вартості цілісного майнового комплексу здійснюється таким
чином:

1) проводиться повна інвентаризація майна;

2) розробляється передаточний баланс;

3) готуються вихідні дані для оцінки вартості цілісного майнового
комплексу, згідно з «Додатком 18»;

4) складається акт оцінки цілісного майнового комплексу.

Під час оцінки визначається вартість і склад майна, що передається в
оренду; що викуповується орендарем; що надається орендареві на умовах
кредиту.

Повна інвентаризація провадиться відповідно до Положення про
інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також
майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду,
затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993
р. № 158. Приналежність майна до основних та оборотних засобів
визначається згідно з Положенням про організацію бухгалтерського обліку
і звітності в Україні, затвердженою постановою Кабінету Міністрів
України від 3 квітні 1993 р. № 250. Оцінка вартості цілісного майнового
комплексу здійснюється станом на перше число того місяця, в якому
провадиться інвентаризація майна та складається передаточний баланс. До
15 числа зазначеного місяця передаточний баланс та вихідні дані,
необхідні для оцінки, подаються до комісії яка здійснює таку оцінку
(зазначений термін може бути продовжений за рішенням орендодавцями).
Вартість майна цілісного майнового комплексу визначається за формулою,
згідно вищевказаної Методики9.

Оцінка вартості цілісного майнового комплексу здійснюється в 15-дений
термін з дня подання вихідних даних та завершується складанням акта
встановленого зразка «Додаток 2»10 до акта додаються передаточний баланс
та зазначені вихідні дані. Перший примірник документації зберігається у
орендодавця, другий — орендаря. У разі коли орендодавець цілісного
майнового комплексу, структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці) є
державне підприємство, акт оцінки погоджується з відповідним органом,
визначеним у аб. 2 і 3 ст. 5 Закону України «Про оренду державного і
комунального майна».

Оцінка вартості окремого індивідуально визначеного майно проводиться
експертним шляхом відповідно до Порядку проведення експертної оцінки при
передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державного
майна. При цьому вартість робіт з експертної оцінки оплачується за
домовленістю сторін. Крім того, оцінка проводиться з урахуванням вимог
розділу 4 Методики оцінки вартості об’єктів приватизації, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 р. № 36.
Підсумкова оцінка окремого індивідуально визначеного майна завершується
складанням акту (Додаток 3)11 який затверджується керівником
підприємства. До акта додаються відомості розрахунку вартості цього
майна, згідно Методики оцінки вартості об’єктів приватизації (Додаток
4)12. У разі передачі в оренду будівель, споруд, приміщень акт оцінки
погоджується з вищевказаними органами.

Взагалі у світовій практиці використовуються три способи визначення
ринкової вартості об’єктів нерухомості: метод затрат; метод оцінки по
прибутку; метод аналогів продажу.

Метод аналогів продажу — базується на даних про фактичні продажі
аналогічних об’єктів нерухомості. В умовах які склалися у теперішній час
на Україні, цей метод є малоприйнятним, так як ринок нерухомості
практично відсутній.

Метод затрат — найбільш розповсюджений у світовій практиці. Метод оцінки
нерухомості, який базується на розрахунку прямих і не прямих затрат на
відновлення або заміщення об’єкта нерухомості.

Метод орієнований на прибуток визначає можливість даного об’єкту
приносити його. Вихідними даними для оцінки вартості об’єкту (споруди є:
інвентаризаційна справа на споруду і результати натуральних досліджень
об’єкту оцінки. Метою дослідження є визначення фізичного зносу окремих
елементів і конструкцій споруди. Дослідження проводиться або візуально
або за допомогою дефектоскопічної літератури.

Для розрахунку використовуються статистичні дані про вартість одиничного
показника будівельного аналогу (вартість одиниці об’єму).

«У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового
комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна,
а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств
створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у
п’ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів
органу, уповноваженому управляти відповідним майном»13.

У тих випадках, якщо:

— підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового
комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення
договору оренди згідно законодавства займають монопольне становище на
ринку;

— внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців
можуть зайняти монопольне становище на ринку;

— сумарна вартість активі або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт,
послуг) що належать об’єкту оренди та ініціаторові укладення договору
оренди, перевищують показники визначені законодавством копії проекту
договору оренди та інших отриманих документів орендодавець надсилає
також до органу Антимонопольного комітету України.

У визначені орендаря, який запропонував найкращі умови подальшої
експлуатації об’єкта проводиться конкурс на укладення договору оренди
об’єкта, згідно з Порядком проведення конкурсу на укладення договору
оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його
структурного підрозділу, затвердженого наказом Фонду державного майна
України від 4 березня 1998 р. № 39614. Цей Порядок поширюється на
цілісні майнові комплекси державних підприємств і організацій, їх
структурних підрозділів. Конкурс проводиться за умови відсутності заяви
про оренду господарського товариства, створеного трудовим колективом
підприємства, його структурного підрозділу, впродовж двадцяти днів з дня
направлення йому повідомлення про намір орендувати відповідно цілісний
майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу, та при
наявності про заяви про оренду від двох або більше фізичних чи юридичних
осіб, які надійшли протягом місяця після опублікування повідомлення про
об’єкти (об’єкт), які пропонуються для здачі в оренду в «Український
Інвестиційній газеті». Опублікована інформація про об’єкт який підлягає
здачі в оренду за конкурсом, повинна містити такі відомості: назву
об’єкта, його місцезнаходження, обсяг та основну номенклатуру продукції
(робіт, послуг), у тому числі експортної; кількість та склад робочих
місць; рівень прибутковості об’єкта за останній рік; кінцевий термін
прийняття заяв про оренду; час та місце проведення конкурсу; основні
вимоги до умов експлуатації об’єкта; іншу необхідну інформацію.
Зазначена інформація публікується у вище вказаній газеті не пізніше ніж
за 30 календарних днів до дати проведення конкурсу. Цей конкурс може
проводитися згідно з такими умовами:

— ефективність використання об’єкта оренди за цільовим призначенням
відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства;

— дотримання вимог експлуатації об’єкта;

— виконання встановлених для підприємства мобілізаційних завдань;

— виготовлення продукції в обсягах необхідних для задоволення потреб
регіону;

— збереження робочих місць;

— вжиття заходів для захисту навколишнього середовища з метою дотримання
екологічних норм експлуатації об’єкта;

— створення безпечних та не шкідливих умов праці;

— дотримання умов належного утримання об’єктів соціально-культурного
призначення.

Усі учасники конкурсу подають матеріали і зобов’язання щодо виконання
умов конкурсу та додаткові зобов’язання щодо експлуатації об’єкта15.
Конкурс здійснюється в один етап, на якому визначається переможець
згідно з умовами конкурсу та зобов’язаннями учасника конкурсу. До складу
конкурсної комісії входять представники орендодавця, органу,
уповноваженого управляти відповідним майном державної власності (за
згодою), а у разі розгляду питань захисту навколишнього середовища,
дотримання умов належного утримання об’єктів соціально-культурного
призначення — органу місцевого самоврядування за місцем розташування
об’єкта (за згодою). Комісія утворюється в кількості від 5 до 7 осіб.
Склад комісії затверджується наказом орендодавця.

Основні завдання та функції комісії:

1) визначення умов та терміну проведення конкурсу;

2) розгляд пропозицій учасників конкурсу;

3) визначення переможця конкурсу;

4) складання протоколів та подання їх на затвердження орендодавцю.

Комісія під час своєї діяльності має право звертатися за консультаціями
до спеціаліста органу уповноваженого управляти відповідним майном
державної власності. Вона визначає переможця за критеріями,
встановленими умовами конкурсу; розпочинає роботу з моменту підписання
наказу про її склад. Керує діяльністю комісії і організує її роботу
голова комісії, який в межах своєї компетенції:

скликає засідання комісії;

головує на засіданнях;

дає доручення членам комісії;

організує підготовку матеріалів на розгляд.

Голова має вирішальний голос, якщо при прийнятті рішення про визначення
переможця конкурсу голоси членів комісії розділилися навпіл. Засідання
комісії є правочиним за умови участі в ньому не менш 2/3 всіх членів
комісії. Засідання комісії є закритими. У разі необхідності отримання
додаткової інформації щодо учасника конкурсу, його додаткових
зобов’язань стосовно експлуатації об’єкта, комісія має право
заслуховувати на своїх засіданнях пояснення учасників конкурсу. Рішення
про визначення переможця приймається у разі згоди більшості з числа
присутніх членів комісії на засіданні. Після затвердження результатів
конкурсу або якщо конкурс не відбувся діяльність комісії припиняється на
підставі наказу, виданого орендодавцем. Після закінчення засідання
конкурсною комісією складається протокол в якому зазначається:

відомості про учасників;

пропозиції учасників;

обгрунтування визначення переможця.

Підписується протокол всіма членами конкурсної комісії і залишається в
орендодавця. Затверджується теж ним. Як приклад по платі «за оренду
майнових цілісних комплексів»16, слід відмітити, що у 1998 році до
Державного бюджету України надійшло 50,8 млн. грн. плати за оренду
майнових цілісних комплексів, або 53,2% від прогнозованої суми (95,5
млн. грн.). Звичайно, рівень надходжень по відповідних регіонах різний,
а в деяких областях він навіть становив від 3% до 8%. Чим була зумовлена
та ситуація? Перш за все — відсутністю укладених угод рядом відділень
Фонду держмайна на передачу в оренду цілісних майнових комплексів
державних підприємств. «Це, зокрема, стосувалось Автономної Республіки
Крим, Чернівецької та деяких інших областей. Проведення обчислення
обсягів орендної плати у ряді випадків здійснювалася без врахування
щомісячних індексів інфляції, а тому лише із семи перевірених об’єктів
до бюджету не надійшло понад 1,5 млн. грн.»17. Мали місце випадки
невчасної сплати у Київський, Житомирський, Дніпропетровський та ряді
інших областей, що призводило до донарахувань цієї плати по 109 об’єктах
у сумі понад 3 млн. грн. Через неплатоспроможність ряду орендних
підприємств до бюджету не перераховано понад 5,4 млн. грн. (майже 10% до
суми фактичних доходжень). У розрахунках до зведеного бюджету України на
1999 рік плата за оренду цілісних майнових комплексів державних
підприємств передбачено в сумі 61,5 млн. грн., в тому числі до
державного бюджету — 15 млн. грн., а до місцевих бюджетів — 46,5 млн.
грн. Зазначене підтверджує, що органи місцевого самоврядування повинні
бути особливо зацікавленими в отриманні доходів. Тому при цьому слід
врахувати, що чинне законодавство передбачає підвищення ефективності
використання майна державних підприємств та організацій за умови
строкового платного користування майном, необхідного орендареві для
здійснення підприємницької діяльності. Це є основним при вирішенні
всього комплексу питань. Іншими словами, ті виробничі (чи інші майнові)
комплекси, які можуть використовуватись для збільшення виробництва
товарів (надання послуг), мають сповна використовуватись в інтересах
держави. Законодавчими актами України визначено перелік підприємств,
майнові комплекси яких не можуть бути об’єктами оренди. З іншого боку,
орендодавцем є Фонд державного майна України щодо цілісних майнових
комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, та нерухомого майна,
що є державною власністю. Відносно майнових комплексів, які перебувають
у комунальній власності, то вони можуть передаватися в оренду органами,
уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами
місцевого самоврядування.

Послідуюче укладання договору оренди проводиться таким чином, «орган
Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і
протягом п’ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві
висновки про можливість оренди та умови договору оренди»18.

Орган уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому
матеріали і протягом п’ятнадцяти днів після їх надходження надсилає
орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.
Органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці
Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали
і протягом п’ятнадцяти днів після надходження матеріалів повідомляють
підприємства про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору
оренди або відмову). При розгляді матеріалів щодо передачі в оренду
нерухомого майна можуть враховуватися пропозиції місцевої державної
адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо
розміщення бюджетних установ і організацій. У разі наявності пропозицій
місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого
самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій органи,
уповноважені управляти майном, що належить Автономної Республіці Крим
або перебуває у комунальній власності, можуть у цей же термін
запропонувати підприємству, заснованому на майні, що належить Автономній
Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, укласти договір
оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. Якщо
орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу,
уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи
пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном,
укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою,
організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України,
укладення договору оренди вважається з цим органом погодженим. «У разі,
коли підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди
нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, органи,
уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим
або перебуває у комунальній власності, можуть без згоди підприємства
укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою,
організацією»19.

Орендодавець протягом п’яти днів після закінчення терміну погодження
умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним
майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли
заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого
індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п’ятнадцяти
днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні
договору оренди майна і повідомляє про це заявника. Якщо на укладення
договору оренди потрібен дозвіл Фонду державного майна України, його
регіонального відділення чи представництва, державне підприємство у
п’ятиденний термін після отримання висновків органу, уповноваженого
управляти державним майном, органу Антимонопольного комітету України
надсилає орендодавцям, зазначеним в аб. 2 ст. 5 Закону, копії проекту
договору та інших документів, висновки зазначених органів, розрахунок
орендної плати. У разі наявності пропозиції місцевої державної
адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо
розміщення бюджетних установ і організацій Фонд державного майна
України, його регіональне відділення чи представництво може у цей же
термін запропонувати державному підприємству укласти договір оренди
нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. У разі, коли
підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди
нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, Фонд державного
майна України, його регіональне відділення чи представництво може без
згоди підприємства укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною
установою, організацією. Державне підприємство протягом п’яти днів після
отримання зазначеного рішення Фонду державного майна України, його
регіонального відділення чи представництва дає згоду або відмовляє в
укладенні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника.

У передачі в оренду об’єктів може бути відмовлено, якщо:

було прийнято рішення про приватизацію об’єкта;

об’єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення
іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи
місцевих органів влади;

орган Антимонопольного комітету України не дає згоди з підстав,
перелічених у аб. 2 — 4 ч.2 ст. 9 Закону;

орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення
структурного підрозділу підприємства;

орендодавець, зазначений в аб. 2, 3 ст. 5 Закону, прийняв рішення про
укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою,
організацією;

з інших підстав, передбачених законами.

Крім дотримуватись вимог п. 5 ст. 9 Закону.

Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному
трудовим колективом підприємства господарському товариству,
законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими
фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви
господарського товариства протягом 20 днів з дня направлення їм
повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс
підприємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання
відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право
звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду
(дана норма потребує зміни, оскільки сьогодні спори за участю
громадян-підприємців також розглядають арбітражні суди).

Постанова Кабінету Міністрів України від 31.08. 1996 р. № 1033 «Про
міри, які стосуються притягування додаткових надходжень до бюджету і
підвищення ефективності витрачання бюджетних коштів для забезпечення
фінансування соціальних виплат населенню» зобов’язує бюджетні установи і
організації забезпечити ефективне використання споруд, які знаходяться
на їх балансі, передбачає здачу в оренду вільних приміщень. Постанова
КМУ № 1033 не суперечить і не відміняє п. 8,9,10 «Методики розрахунку і
порядку використання плати за оренду державного майна», а тільки
доповнює у частині, коли орендодавцем державного майна є бюджетні
установи або організації.

Надаючи важливого значення змістові договору оренди майна, слід
визначити істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення,
впливають на формування і суть правовідносин, що випливають з даного
договору. У разі недосягнення сторонами домовленості хоч би з однієї
істотної умови договору, такий договір не вважається укладеним. Як
зазначалось, що ці умови впливають на правовідносини, а саме відносини
між суб’єктами договору. Тому їх права і обов’язки випливають з цих
умов. Ефективніше є перерахувати ці умови20.

Відповідно до ст. 10 Закону істотними умовами договору оренди є:

об’єкт оренди (склад і вартість майна з врахуванням його індексації);

строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з врахуванням
її індексації. Згідно ст. 2 Закону УССР «Про індексацію грошових
прибутків населення» від 03.07. 1991 р. № 1282-12 не підлягають
індексації прибутки громадян від здачі в оренду майна;

порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення
орендованого майна і умови його повернення;

виконання зобов’язань;

відповідальність сторін;

страхування орендатором узятого їм в оренду майна;

обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені і інші умови.
Умови договору є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли
після його укладення (приведення у відповідність з Законом)
законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з
усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. «У разі
укладення договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства,
його структурного підрозділу та нерухомого майна з орендодавцем,
зазначеним в аб. 2 та 3 ст. 5 Закону, орендодавець у п’ятиденний термін
після підписання сторонами договору повідомляє про це орган,
уповноважений управляти відповідним майном»21(у разі укладення договору
оренди державного майна), та у випадках передбачених аб. 2 — 4 ч. 2 ст.
9 — орган Антимонопольного комітету України. У разі укладення договору
оренди з підприємством воно у п’ятиденний строк повідомляє про це
орендодавців, зазначених в аб. 2 і 3 ст. 5 Закону, та орган,
уповноважений управляти відповідним майном (у разі укладення договору
оренди державного майна), а в разі укладення договору оренди
структурного підрозділу підприємства — орган Антимонопольного комітету
України.

У разі передачі спору на розгляд суду, арбітражного суду, договір оренди
вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду,
арбітражного суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених
у ньому.

Крім того, слід відмітити, що згідно з Постановою Кабінету Міністрів
України № 1029 від 31.08. 1996 р. встановлено, що реєстрація та
перереєстрація суб’єктів підприємницької діяльності, розміщених у
орендованих житлових приміщеннях, провадиться на підставі договорів
оренди, що укладаються суб’єктами підприємницької діяльності (до
реєстрації суб’єкта — одним із засновників), зареєстрованих згідно з п.
1 цієї постанови. Житлово-комунальні підприємства зобов’язані щомісячно
подавати зведену інформацію про зареєстровані договори оренди та їх
копії в органи державної податкової інспекції за місцем проживання
орендодавців.

Отже, поняття, зміст, предмет договору оренди державного і комунального
майна вміщені у Законі України «Про оренду державного і комунального
майна». Ці моменти урегульовані іншими нормативним актами,
характеристика яких була подана вище.

Істотні умови договору тісно переплітаються з правами і обов’язками
сторін договору, які будуть розглянуті нижче. При цьому детально було
розглянуто об’єкт оренди і порядок встановлення орендної плати при
укладенні договору, а також дано їх характеристики.

По закінчені слід зазначити, що на виконання доручення Кабінету
Міністрів України від 21.03.1996 р. № 8668/3 та № 8669/1, відповідно до
вимог Закону України «Про оренду державного і комунального майна» Фондом
державного майна України розроблений проект Типового договору оренди
державного майна, умови якого погоджені з Міністерство економіки України
та Антимонопольним комітетом України (Додаток 6).

2.2. Розрахунок орендної плати

Орендар за користування об‘єктом оренди вносить орендну плату незалежно
від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата за
користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним
підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого
майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу
може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Встановлений порядок оцінки вартості нерухомого орендованого майна
експертним шляхом, передбачений чинною Методикою розрахунку і порядком
використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою
Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 7861. Цей порядок
практично не здійснюється у зв‘язку із значними витратами, пов‘язаними з
проведенням експертизи, невизначеністю джерел фінансування, значними
розбіжностями результатів такої оцінки, великим обсягом робіт, незначним
терміном оренди, що зумовлює необхідність постійного переукладення
договорів оренди.

Перелік підприємств, для яких ставка орендної плати встановлена на рівні
квартирної плати визначений Постановою Кабінету Міністрів України № 715
від 23.12.1992 р.

Звільняються від орендної плати:

Бюджетні організації;

Правоохоронні органи (прокуратура, міліція);

Площі, яка займається конкретно під відділи по обслуговуванню інвалідів
Великої Вітчизняної війни, чорнобильців, багатодітних і інших категорій
у торгових державних підприємствах.

При використанні житлових будинків, квартир, згідно з п. 1 Постанови
Кабінету Міністрів України “Про вдосконалення порядку здачі в оренду
житлових приміщень” від 31 серпня 1996 р. № 1029, плата за
житлово-комунальні послуги проводиться за тарифами, затвердженими
Міністерством економіки. Дія цієї умови не поширюється на громадян, що
здають в оренду однокімнатні квартири (одноквартирні житлові будинки),
або здають житлові приміщення в піднайом (за умови наявності у власності
не більше однієї квартири чи житлового будинку). Розмір плати за
користування державними органами України адміністративними будинками і
нежитловими приміщеннями, за Декретом Кабінету Міністрів України № 5-93
від 11 січня 1993 р., не може перевищувати фактичних витрат на їх
утримання.

Слід зазначити, що часто у домах, які належать житлово-комунальному
господарству або житловим кооперативам, розміщуються різні організації
на основі оренди. У цих випадках правовідносини, які складаються між ЖБК
і організаціями, які розміщені у домах кооперативу, регулюються нормами
договору майнового найму (ст. 256-260, 262-272 ЦК).

Оренда майна, зокрема об‘єктів нерухомості, є одним із видів бізнесу для
орендодавця і господарської діяльності для орендаря. Обидва суб‘єкти
орендних відносин мають одну мету – повернути затрачені кошти і отримати
прибуток. З позиції економічних взаємозв‘язків орендна плата має бути
функцією вартості об‘єкта оренди. Інакше кажучи, орендна плата
складається з двох компонентів і має включати в себе частку поворотного
капіталу (який не оподатковується) і частку прибутку від експлуатації
об‘єкта оренди.

Проте в чинному законодавстві визначення орендної плати не пов‘язане з
її економічною сутністю, плата розглядається як комісійна винагорода за
використання об‘єктів оренди. Річна орендна плата за користування
цілісним майновим комплексом підприємства ,його структурним підрозділом
не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. У
разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може
бути передбачено більший розмір орендної плати. Орендарям збиткових і
низькорентабельних підприємств, а також об‘єктів, що мають важливе
соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної
плати, згідно Положення про порядок і умови надання пільг щодо орендної
плати орендарям майна державних підприємств, затвердженого постановою
Кабінету Міністрів України від 29 лютого 1996 р. № 271.2 Цим положенням
визначено порядок і умови надання цих пільг. Зазначені пільги надаються
орендарям у тому разі якщо протягом останніх 6 місяців (у
агропромисловому комплексі – 12 місяців) до укладення договору оренди
державне підприємство було збитковим або рівень рентабельності
(відношення прибутку до собівартості) був нижчим 25 відсотків від
середньої по галузі (підгалузі), а також якщо об‘єкт оренди має важливе
соціальне значення (належність об‘єкта оренди до такої групи
визначається Мінекономіки за поданням органу місцевого самоврядування за
місцезнаходженням цього об‘єкту). надаються пільги на термін до 2 років
або до досягнення визначних орендодавцем техніко-економічних показників
діяльності об‘єкта оренди, але не більш як на 2 роки. Орендодавець у
п‘ятиденний термін з дня надходження заяви та відповідних документів і
матеріалів3 і надсилає їх копії Мінфіну. “У випадку подання заяви без
усіх цих документів”4 орендодавець зобов‘язаний у тижневий термін з дня
її отримання повідомити заявника про необхідність подання у встановлений
орендодавцем термін додаткових матеріалів. Мінфін у 15-денний термін з
дня одержання документів та матеріалів надсилає орендодавцеві свої
висновки щодо можливості надання пільг. Якщо орендодавець не одержав у
зазначений термін ці висновки, питання стосовно пільг щодо орендної
плати вважається погодженим. Орендодавець протягом 15 днів після
отримання відповідного висновку Мінфіну має прийняти рішення про:
надання пільг на умовах, зазначених орендарем; відмову у наданні пільг;
відмову у наданні пільг із зазначенням умов, за яких такі пільги можуть
бути надані. Потім він у 5-денний термін повідомляє орендаря про
прийняте ним рішення У разі прийняття рішення про відмову у наданні
пільг або відмови із зазначенням умов, за яких такі пільги можуть бути
надані, орендодавець подає орендареві обгрунтування прийнятого рішення.
Якщо він з цим не погоджується, клопотання про перегляд такого рішення
може бути подано орендодавцеві не раніше як через півроку з дня його
прийняття. У разі згоди сторін по вищевказаних моментах між ними
укладається додаткова угода до договору оренди. У цій угоді обов‘язково
зазначаються розмір пільг та термін їх надання, умови, за яких такі
пільги надаються, виконання зобов‘язань. За згодою сторін у ній можуть
бути передбачені й інші умови. Якщо орендодавцем цілісного майнового
комплексу, структурного підрозділу є державне підприємство, проект
додаткової угоди погоджується з органом, визначеним в ст. 2, ст. 5
Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Один
примірник угоди надсилається Мінфіну.

Ринкова ціна, як балансова та залишкова, під час обчислення розміру
орендної плати є “точкою відліку” в конкретних умовах.5 Крім того, під
час визначення ринкової ціни експерти-оцінювачі використовують, як
правило, три методи розрахунку – затратний, аналогів продажів та
капіталізації грошових потоків від експлуатації об‘єкта. Причому
нестабільність економіки, невідповідність нормативних та фактичних
затрат на будівництво, відсутність вільного конкурентного ринку
нерухомості (існують нормативні акти, що встановлюють ціни продажу,
наприклад, квартир), невідповідність ризиків укладення капіталів у
нерухомість або цінні папери призводять до значних відмінностей у
значеннях вартості, визначеної трьома методами розрахунку. Враховуючи,
що “найбільш ринковою” є вартість, обчислена методом аналогів продажів,
можна використовувати її значення як вихідне під час визначення орендної
плати. Проте у різних регіонах України ціна продажів аналогічних у
технічному відношенні об‘єктів коливається у значних межах. Водночас
вартість, що визначена методом затрат, у різних регіонах має близькі
значення. Застосування в розрахунках методу капіталізації, особливо якщо
як грошові потоки використовується потенціальна орендна плата,
забезпечує можливість найбільш точно визначити вартість об‘єкта оренди,
що дає змогу орендодавцю отримати доходи, які плануються, від здачі
об‘єкта в оренду. Вартість орендованого майна визначена методом
капіталізації грошових потоків, може значно перевищувати значення цього
показника., отримані при застосуванні інших методів розрахунку.

Типові договори купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі
(споруди, приміщення), який підлягає продажу за конкурсом; на аукціоні;
у звичайному порядку – вказані у «Додатку 7″6.

Ці договори затверджені наказом Фонду державного майна України від 18
листопада 1996 р. № 1398.

У відповідності з пунктом 24 «Г» “Правил застосування Закону України
“Про оподаткування прибутку підприємств” орендна плата за надані в
оперативну оренду приміщення нежитлового призначення включається у
собівартість продукції (робіт, послуг) у розмірі, визначеному угодами
сторін, а по комунальній власності – не вище ставок орендної плати,
встановленої місцевими органами державної виконавчої влади.

Наприклад, у “місці Дніпропетровську діє розпорядження Дніпропетровської
міської ради від 17.07.95 р. № 450-р, з змінами і доповненнями від
03.10.96 р. № 425, яким встановлено порядок розрахунку орендної плати
при оренді нежитлового приміщення комунальної власності”.7

Виходячи з Методики розрахунку орендної плати переданих в оренду нежилих
приміщень комунальної власності, затвердженої цим розпорядженням, з
врахуванням змін і доповнень (подалі – Методика), дані для розрахунку
місячної орендної плати за оренду приміщення за станом на 1 липня 1997
р. становлять:

Sзаг – загальна площа споруди;

Sор – площа орендуємого приміщення;

n – кількість повних років з моменту побудови споруди;

%Ам – процент амортизаційних відрахувань на повне відновлення у рік;

Кзон – зональний коефіцієнт, який враховує місцезнаходження споруди у
місті;

Ост – орендна ставка (1% або 5% в залежності від статуту орендатора);

БВсп – початкова балансова вартість споруди на момент побудови,
неіндексування;

Зал сп – залишкова балансова вартість споруди на момент передачі в
оренду, неіндексована;

Кінд – коефіцієнт індексації вартості основних засобів за станом:

на 01.01.93 р. К1 = 16;

на 01.01.94 р. К2 = 37,6;

на 01.01.95 р. К3 = 44;

на 01.04.96 р. К4 = 7,5.

Кінд = (К1хК2хК3хК4) – залежить від періоду освоєння основних фондів.

Кінф – коефіцієнт інфляції щомісячний, враховується наростаючим
підсумком як

(К1хК2х…К(а-1)) , де

К1 – Кінф квітня 1996 року;

К (а-1) – Кінф місяця, попередньому розрахунковому.

Так, Кінф дорівнює 1,092 за період з 01.04.96 р. по 01.09.96 р.

При розрахунку орендної плати (Ап) за оренду приміщення:

а) визначається залишкова балансова вартість споруди на момент передачі
приміщення в оренду (неіндексована):

Зал сп = БВсп – БВсп х %Ам х n;

б) визначається місячна орендна плата за приміщення на 01.04.96 р.:

Аn = Зал сп х Sор х Кінд х Кзон х Ост

Sзаг х 12

в) визначається місячна орендна плата за приміщення на момент укладення
договору оренди:

Ап = Ап (на 01.04.96 р.) х Кінф

Потім складається розрахунок суми амортизаційних відрахувань за рік:

Am= БВзд х %Ам х Кінд х Sор

Sзаг

де

БВзд – початкова балансова вартість на момент побудови, неіндексована;

%Ам = 1% (уточнюється організацією, на балансі якої знаходиться споруда)

Кінф = (601,6 х 44 х 7,5)

оформлення документів на оренду необхідно робити у відповідності з
переліком документів, які надаються орендодавцю для укладення договору
оренди, і Типовим договором оренди приміщень.

У додатку № 1 до Методики8 даний перелік документів, які пред‘являються
орендодавцем для укладення договору оренди нежитлового приміщення:

Заява на ім‘я голови міської ради про намір взяти в оренду нежиле
приміщення комунальної власності (подається фізичними і юридичними
особами);

Проект договору оренди нежитлового приміщення;

Копія реєстраційного посвідчення юридичної особи орендатора.

Устав господарської діяльності підприємства орендатора;

Відомості про об‘єкт оренди:

довідка від організації, на балансі якої знаходиться споруда, в якому
орендується приміщення, про балансову вартість споруди, про встановлений
процент амортизації, площі приміщення, яке передається в оренду;

довідка Голов. АПУ про зональний коефіцієнт місцезнаходження споруди.

В орендну плату не входить оплата послуг, які згідно договору
зобов‘язується здійснювати орендодавець, а також витрати, на утримання
орендованого майна.

2.3. Права і обов’язки сторін за договором оренди державного і
комунального майна

Суб’єктами оренди (сторонами у договорі оренди) є орендодавці та
орендарі.

Орендодавцями (тобто органами та організаціями, що передають майно в
оренду)1 є:

Фонд державного майна України, його регіональні відділення та
представництва — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх
структурних підрозділів та нерухомого майна, що є власністю ;

органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та
органами місцевого самоврядування управляти майном, — щодо цілісних
майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та
нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фордів
господарських товариств, створених у процесі приватизації
(корпоратизації), яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або
перебуває у комунальній власності;

підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна (крім
нерухомого), а з дозволу органів, зазначених в аб. 2 і 3 ст. 5 Закону —
також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць)
та нерухомого майна.

Орендарями (тобто юридичними і фізичними особами, яким майно передається
в оренду) згідно з Законом України «Про оренду державного та
комунального майна» можуть бути господарські товариства, створені
членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу,
інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи
іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

При цьому, фізична особа, яка бажає укласти договір оренди майна, до
його укладення зобов’язана зареєструватися як суб’єкт підприємницької
діяльності.

Особливістю цього закону є те, що він не передбачає створення
організації орендарів як майбутнього орендодавця. Після прийняття
рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового
колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують
відповідно до чинного законодавства господарські товариства.

Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу
вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів
трудового колективу.

До реєстрації у встановленому порядку господарського товариства кожен
член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу,
цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право
вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої
заяви.

Створене членами трудового колективу господарське товариство має
переважне право на укладення договору оренди майна того підприємства,
структурного підрозділу де створене це товариство.

Фонд державного майна України, його регіональне відділення чи
представництво протягом п’ятнадцяти днів після надходження матеріалів
повідомляє державне підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо
укладення договору оренди або відмову). При розгляді матеріалів щодо
передачі в оренду нерухомого майна можуть враховуватися пропозиції
місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого
самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій.

Слід відмітити, що надання дозволу державним підприємствам і
організаціям бути орендодавцем нерухомого майна (будівель, споруд, не
житлових приміщень), що знаходиться на їх балансах, регулюється
відповідним Порядком, затвердженим наказом Фонду державного майна
України від 20 лютого 1998 р. № 309. Він рекомендується як аналог для
застосування у випадках надання дозволу на оренду нерухомого майна, що
належить до комунальної власності. Відповідно до аб. 2 п.2 Методики,
затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р.
№ 786, у разі коли орендодавцем не рухомого майна є державне
підприємство, розмір орендної плати погоджується з відповідним органом,
визначеним у ст. 5. Закону України «Про оренду державного та
комунального майна».

Державне підприємство для отримання дозволу бути орендодавцем нерухомого
майна, що знаходиться на його балансі, звертається до Фонду державного
майна України або до його регіонального відділення чи представництва за
місцезнаходженням об’єкта оренди з листом клопотанням про надання
підприємству права бути орендодавцем певного нерухомого майна, певної
площі, що знаходиться на його балансі, розташоване за певною адресою;
погодження розрахунку орендної плати за перший місяць оренди названого
об’єкта2.

Проект договору оренди має містити в собі всі визначені законодавством
істотні умови оренди. До затвердження типового договору оренди
державного нерухомого майна за основу при розроблені проекту договору
береться Типовий договір оренди державного майна, затверджений наказом
Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р. № 457 з подальшими
змінами до нього (Додаток 6). Експертна оцінка об’єкта оренди
здійснюється згідно з п. 18 Методики оцінки вартості об’єктів оренди,
затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р.
№ 629 та п. 8. Методики розрахунку і порядку використання плати за
оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів
України від 4 жовтня 1995 р. № 786. Звіт про експертну оцінку
оформлюється відповідно до чинних вимог Фонду державного майна України.
Експертну оцінку може здійснювати експерт — юридична особа, що має
генеральну угоду з Фондом на надання послуг при оренді або при
приватизації державного майна. Період між датою експертної оцінки і
датою початку дії договору оренди не може перевищувати 6 місяців, якщо
тільки менший термін чинності оцінки не передбачений звітом по
експертній оцінці.

У центральному апараті Фонду державного майна України розгляд
листів-клопотань про дозвіл на оренду і погодження орендної плати
здійснює Департамент управління державним майном за участю Департаменту
оцінки майна і фінансової реструктуризації, які мають свої
повноваження3.

При позитивному вирішенні питання підприємству надсилається підписаний
заступником Голови Фонду державного майна України, який відповідає за
питання оренди, лист, в якому повідомляється про надання йому дозволу
бути орендодавцем конкретного нерухомого майна (за переліком) на умовах,
визначених у розглянутому проекті договору оренди. До листа додається
розрахунок орендної плати за перший місяць оренди погоджений заступником
Голови Фонду державного майна України. Порядок розгляду питань про
дозвіл на оренду в регіональних відділеннях і представництвах Фонду
державного майна України визначають їх керівники. Лист-дозвіл підписують
і розрахунки орендної плати погоджують начальники цих органів або їх
заступники, що відповідають за питання оренди державного майна. Контроль
за наданням дозволів на оренду державного нерухомого майна органами
приватизації здійснює Департамент управління державним майном.
Регіональні відділення, представництва і відділ роботи з договорами
оренди Фонду державного майна України інформацію за встановленою формою.
Розрахунок орендної плати за переший місяць оренди здійснюється за
формою, залежно від того, чи здається в оренду окреме приміщення
(будівля, споруда), чи кілька приміщень в одному будинку (Додаток 7)4 .

Обов’язки орендаря:

1) за договором оренди орендаря може бути зобов’язано використовувати
об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої
діяльності підприємства, майно якого передано в оренду та виробляти
продукцію в обсягах необхідних для задоволення потреб регіону;

2) орендар зобов’язаний використовувати та зберігати орендоване майно
відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

3) вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар
зобов’язаний за користування об’єктом оренди вносити орендну плату не
залежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної
плати визначаються у договорі. Державні підприємства (крім тих, щодо
який прийнято рішення про приватизацію) мають право використовувати
орендну плату, одержану від переданого ними в оренду окремо
індивідуально визначеного майна на поповнення власних обігових коштів.
Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від
специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін
може встановлюватися у натуральній або у грошово-натуральній формі.
Стягнення заборгованості по орендній платі провадиться в безспірному
порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Методика розрахунку,
граничні розміри та порядок використання орендної плати, зміна її
розмірів були розглянуті вище5 .

4) зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах,
зазначених у договорі оренди, у разі розірвання договору оренди,
закінчення строку його дії та відмови від його продовження або
банкрутства самого орендаря;

5) відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо допустив погіршення стану
орендованого майна або його загибель, якщо не доведе що погіршення або
загибель майна сталися не з його вини;

6) страхувати орендоване майно на користь того учасника договору оренди,
який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об‘єкта
оренди.

Страхова сума застрахованих об’єктів повинна бути не нижче балансової
вартості орендованого майна. Договір страхування повинен передбачати
захист від слідуючих ризиків: пожежа, пошкодження у результаті
стихійного лиха, протиправних дій третіх осіб і ін. Договір страхування
може бути укладений зі страховими компаніями, які мають ліцензію на
право здійснення страхування майном юридичних осіб, стійкий фінансовий
стан і досвід роботи на страховому ринку не менше 2-х років. Копії
договорів страхування орендованого майна надаються до регіонального
відділення Фонду державного майна і зберігаються у орендній справі
даного підприємства. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути
передбачені і інші умови. Наприклад «про можливість суборенди,
послідуючого викупу орендованого майна, формах орендної плати, розподіл
ризику випадкової загибелі або пошкодження орендованого майна»6.

7) створити страховий фонд;

8) повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери у разі
розірвання договору кредити по цьому питанню, закінчення строку його дії
або припинення договору оренди, згідно вимог Порядку надання в кредит
орендареві коштів та цінних паперів затвердженого постановою Кабінету
Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629;

9) відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві
власності, відповідно до законодавства України у разі свого банкрутства.

Згідно п. 2 ст. 10 Закону7 у договорі оренди можуть бути передбачені й
інші умови, тому, наприклад у договорі оренди8 — №8/1257 від
05.11.1999р. нежилого будинку (приміщення), укладеним між:

Державним комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» —
орендодавцем, і Київським обласним управлінням юстиції — орендатором,
також передбачено, що орендар зобов’язаний:

забезпечити доступ в орендований будинок (приміщення) представників
орендодавця для перевірки дотримання орендарем умов договору;

зобов’язаний на вимогу орендодавця проводити звірку взаєморозрахунків по
орендних платежах і оформляти акти звірки в установленому порядку та
завіряти їх печаткою, щорічно приймати участь в інвентаризації
розрахунків;

повідомити орендодавця у письмовому вигляді про припинення використання
будинку (приміщення) за місяць;

самостійно, або через відповідну організацію сплачувати відповідним
комунальним підприємством за фактично отримані комунальні послуги
(водопостачання, каналізація, газ, електрична та теплова енергія і
т.п.), а також сплачувати вартість послуг по технічному обслуговуванню
інженерного обладнання;

у разі виникнення непорозумінь щодо виконання умов договору в 30-дений
термін з моменту отримання попередження інспектором прибути до
орендодавця для з’ясування обставин, в противному разі розмір штрафних
санкцій, передбачених цим договором збільшується в 5 разів;

в установленому порядку оформляти погодженя договорів оренди у разі
зміни умов договору. При відсутності протоколу розбіжностей зміни умов
договору вважаються прийнятими за погодженням сторін;

про зміну поштових, розрахунково-платіжних та інших реквізитів письмово
повідомити орендодавця в 10-дений термін;

забезпечити належне збереження, експлуатацію і санітарне утримання
орендованого будинки (приміщення), його обладнання, інвентаря, та
прибудинкових територій та запобігати його пошкодженню та псуванню;

при оренді підвальних приміщень дотримуватись правил експлуатації та
ремонту інженерних комунікацій та вимог БНіП-11-104-76 по зберіганню та
складуванню матеріальних цінностей підвальних приміщень, а також
забезпечити міри їх захисту від аварій на внутрішньобудинкових та
зовнішніх інженерних комунікаціях;

розробляти комплексні заходи щодо забезпечення пожежної безпеки,
впроваджувати досягнення науки і техніки, позитивний досвід.
Забезпечувати додержання протипожежних вимог стандартів, норм, правил, а
також виконання вимог приписів і постанов органів державного пожежного
нагляду. Утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і
зв’язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх
використання не за призначенням. Проводити службове розслідування
випадків пожеж, документи розслідування подавати орендодавцю;

протягом дії договору, до передачі орендованого будинку (приміщення)
орендодавцю по акту, за свій рахунок проводити необхідний ремонт
орендованого будинку (приміщення), інженерного та іншого обладнання,
інвентаря, а також фасаду будинку згідно з паспортом, зовнішніх
інженерних мереж, проводити технічне обслуговування та санітарне
утримання будинків (приміщення) та прилеглої території;

не має права передавати обов’язки по договору іншим особам,
організаціям, а також передавати орендований будинок (приміщення),
обладнання, інвентар повністю або частково в суборенду іншій
організації, особі (навіть при умові наявності договору або угоди на
спільну діяльність між орендарем та сторонньою організацією) без згоди
орендодавця. Порушення зазначеної умови призводить до сплати штрафу в
розмірі 25 % суми річної плати;

не має права без дозволу орендодавця переобладнувати орендований будинок
(приміщення), зводити на території нові будинки, прибудови, надбудови,
тощо. Роботи по переобладнанню та відновленню будинку (приміщення)
можуть проводитись тільки за погодженою з орендодавцем
проектно-кошторисною документацією. Витрати, понесені орендарем при
цьому, компенсації не підлягають. При припиненні дії договору оренди
поліпшення орендованого майна без заподіяння йому шкоди, залишаються у
власності орендодавця;

у разі проведення ремонту чи переобладнання будинку (приміщення) на цей
період, зобов’язаний сплачувати експлуатаційні витрати, платити за
комунальні послуги та інші платежі;

відшкодовує орендодавцю, при передачі йому будинку (приміщення) за
актом, вартість непроведеного ремонту згідно з кошторисом і передає
обладнання, інвентар, та інше майно у справному стані;

сплатити орендну плату та витрати по утриманню орендованого майна на
день фактичної здачі будинку (приміщення) по акту;

передати за актом будинок (приміщення) по закінченню строку договору або
відмови орендаря від оренди;

за несвоєчасну сплату орендних платежів сплатити пеню в розмірі 0,5% від
суми прострочених платежів за кожний день прострочки;

несе, у встановленому законом порядку, відповідальність за порушення чи
не виконання ним вимог, передбачених розпорядженням Представника
Президента України в м. Києві «Про оренду нежилих приміщень, що належать
до комунальної власності міста» від 11.01.1994 р. № 10. При порушенні
орендарем правил експлуатації будинків (приміщення), їх інженерного
обладнання та зовнішніх інженерних мереж сплатити штраф у розмірі 200
грн. з наступним усуненням наслідків за свій рахунок в строк, вказаний
орендодавцем;

відшкодувати збитки, спричиненні неналежним ремонтом або експлуатацією
будинку (приміщення). При погіршені стану або знищені орендованого майна
з вини орендаря, останній повинен відшкодувати орендодавцеві збитки в
розмірі вартості ремонту або відновлення майна та недоотриманих доходів;

відшкодувати збитки, в розмірі не нижче суми орендних платежів за
договором п. 1.3;

нести повну матеріальну відповідальність за нанесені у зв’язку з
звільненням будинку (приміщення) без письмового попередження, а також
без складання акту про передачу будинку (приміщення) в справному стані.
При цьому не звільнюється від сплати орендної плати до передачі будинку
(приміщення) по акту;

несе відповідальність за свої борги майном, яке належить йому на праві
власності, шляхом укладення договору застави, у разі банкрутства, його
неплатоспроможності протягом 2-х місяців підряд.

Слід відмітити, що за цим договором орендар несе відповідальність,
солідарну, за належний технічний стан будинку (приміщення), його фасаду,
санітарне утримання будинку (приміщення) та прибудинкових територій, а
також по виконанню п. 11.4. цього договору (в разі знаходження в будинку
декількох орендарів).

Зазначити необхідно, що виконання зобов’язань за договором оренди має
здійснюватись відповідно до загальних вимог, встановлених ЦК України
щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов’язаний:

передати об’єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у
договорі оренди. У разі порушення цього зобов’язання відшкодувати збитки
орендарю, завдані йому невиконанням договору оренди і передати об’єкт
орендарю, прийняти відмову від договору;

проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна,
якщо інше не передбачено законом або договором;

якщо орендар за власні кошти здійснив за згодою орендодавця поліпшення
орендованого майна без заподіяння йому шкоди, зобов’язаний компенсувати
йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди;

продовжити договір оренди на новний термін орендарю, який належним чином
виконував свої обов’язки;

зменшити орендну плату, якщо з незалежних від орендаря обставин
змінилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно
погіршився стан об’єкта оренди;

повідомити у триденний термін трудовий колектив підприємства, його
структурного підрозділу про намір здачі в оренду цілісного майнового
комплексу за наявності ініціативи що до цього, майна на якого подано
заяву про оренду;

якщо у договорі оренди передбачено передачу в суборенду нерухоме та інше
окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання,
транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), то у цьому випадку не
перешкоджати орендарю здійснити цей намір;

не перешкоджати орендарю, згідно ст. 25 Закону, приватизувати об’єкт
оренди.

Виникає необхідність звернути увагу на вимогу орендарів про пролонгацію
договору або про зобов’язання орендодавця укласти договір на новий
строк9. Такі позови обгрунтовуються ст. 261 ЦК України. Деякі суди
погоджуються з такими мотивами позовів і задовольняють їх. Такі рішення
свідчать про помилкове застосування законодавства, оскільки у ст. 261 ЦК
України мова йде не про обов’язки орендодавця відновити договір після
закінчення строку його дії, а про переважне право «перед іншими
особами». Крім того, ст. 261 ЦК втратила силу, згідно Закону України від
07.07. 1992 р. № 2554-ХІІ. Однак аналогічну вимогу містить ч. 3 ст. 17
Закону України «Про оренду державного і комунального майна» по
відношенню оренди майна.

Також слід зазначити, що згідно Постанови КМ України від 26.07.1994 р. №
508 «Про пожежну безпеку» необхідно погодити договір на оренду
приміщення з органами державного пожежного нагляду. У зв’язку з правом
приватизації державного майна, яке здається в оренду, і після настання
цього права, кожен власник повинен виконувати всі вимоги і правила
користування житловими приміщеннями (нежитловими приміщеннями), і
прибудинковими територіями визначеними законодавством України.

Орендодавець зобов’язаний відшкодувати орендареві кошти, у разі
погашення цінних паперів, наданих на умовах кредиту, протягом строку дії
договору, при їх погашені. Ці кошти повертаються разом з коштами,
наданими орендареві на умовах кредиту, ця вимога і вищевказана
викладені, згідно Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних
паперів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 10
серпня 1995 р. № 629. Згідно ст. 24 Закону України «Про оренду
державного і комунального майна» орендодавець несе ризик випадкової
загибелі чи пошкодження об’єкта оренди, якщо інше не встановлено
договором оренди.

Слід відмітити, як приклад, у вищевказаному договорі також передбачено,
що орендодавець, згідно з Законом України «Про внесення змін до Закону
України «Про оподаткування прибутку підприємств» здійснює амортизаційні
відрахування на орендовані приміщення.

Орендар має право:

по закінченні терміну договору оренди у разі належного виконання своїх
обов’язків, має право, за інших рівних умов, на продовження договору
оренди на новий термін. Крім того, згідно ст. 17 Закону України10 «Про
оренду державного і комунального майна», вказано, що термін, на який
укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін. У разі
відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов
договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії
договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих
умовах, які були передбачені договором;

вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від
нього обставин змінилися умови господарювання, передбачені договором,
або істотно погіршився стан об’єкта оренди;

орендареві належить право власності на виготовлену продукцію, в тому
числі у незавершеному виробництві, та доход (прибуток), отриманий від
орендованого майна, амортизаційні відрахування на майно, що є власністю
орендаря, а також на набуте орендарем відповідно до законодавства інше
майно.

Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси
підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму
розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме
та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своє
розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі
приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно.
Вищевказані відрахування використовуються на відновлення орендованих
основних фондів;

за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачене договором
оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне
переоснащення, поліпшення орендованого майна. Право власності на майно,
придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить
власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди;

залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені
за власні кошти, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без
заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених
орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для
майна, компенсації не підлягає;

на захист права на орендоване майно, одержане ним за договором оренди,
нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права
власності. Орендар може зажадати повернення орендованого майна з
будь-якого не законного володіння, усунення перешкод у користуванні ним,
відшкодування шкоди, завданої майну, громадянам і юридичним особам,
включаючи орендодавця;

вимагати від орендодавця передачі об’єкта та відшкодування збитків,
завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати
відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди. Ці
вимоги пред’являються орендарем у тому разі, коли орендодавець у строки
і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві
об’єкт оренди. Слід відмітити, що орендоване майно (крім окремого
індивідуально визначеного майна) включається до балансу підприємства,
господарського товариства із зазначенням, що це майно є орендоване.
Орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно
залишається на балансі підприємства чи господарського товариства,
створеного у процесі приватизації (корпоратизації) із зазначенням, що це
майно передано в оренду, та зараховується на позабалансовий рахунок
орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим;

орендар стає правонаступником прав і обов’язків підприємства відповідно
до договору оренди, а у разі оренди цілісного майнового комплексу
структурного підрозділу — також правонаступником прав та обов’язків
підприємства, пов’язаних з діяльністю цього структурного підрозділу;

передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене
майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі
приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. Взагалі,
згідно ст. 22 Закону, передавати цілісні майнові комплекси у суборенду
забороняється, але в той же час ч. 2 цієї статі, як зазначалось вище,
надає це право орендарю. При цьому плата за суборенду цього майна не
повинна перевищувати орендної плати орендаря;

приватизувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним
законодавством;

орендар не відповідає за зобов’язаннями орендодавця;

«викупити оборотні матеріальні засоби згідно з договором
купівлі-продажу, який укладається з договором оренди»11. Вартість
оборотних матеріальних засобів визначається згідно з пунктом Методики
оцінки вартості об’єктів оренди. При цьому продукція незавершеного
виробництва викуповується орендарем за внутрішніми цінами виробництва.
Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем
протягом 30 календарних днів з моменту укладення договору. Створеному
членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може
продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш
як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних
засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору
купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати
визначаються в договорі купівлі-продажу. Кошти, одержані від викупу
оборотних матеріальних засобів, зараховуються до позабюджетного
Державного фонду приватизації, позабюджетних фондів приватизації
Автономної Республіки Крим та адміністративного-територіальних одиниць
(залежно від суб’єкта права власності на орендоване майно) і
використовуються на цілі, передбачені Державною програмою приватизації;

«взяти в кредит кошти і цінні папери на підставі кредитного договору,
який укладається одночасно з договором оренди»12. Сума кредиту
визначається згідно з п. 14 Методики оцінки вартості об’єктів оренди. У
договорі обов’язково зазначаються найменування (прізвище, ім’я, по
батькові), місце знаходження (місце проживання) сторін, сума кредиту,
строк, на який укладається договір, відсоткові платежі за використання
кредиту, умови повернення коштів і цінних паперів, виконання
зобов’язань, відповідальність сторін та інші вимоги, передбачені нижче.
За згодою сторін у договорі можуть бути передбачені й інші умови.
Орендар здійснює права, що випливають з цінних паперів, наданих на
умовах кредиту, без права їх відчуження. Кошти та цінні папери
передаються орендареві разом з об’єктом оренди. Строк надання кредиту не
повинен перевищувати строку дії договору оренди. За користування
кредитом орендар сплачує відсотки на суму кредиту на рівні ставки
рефінансування Національного банку. Строки сплати нарахованих за
відповідний період відсотків визначаються за погодженням сторін, але не
рідше ніж один раз на квартал. Відсоткові платежі зараховуються до
Державного бюджету України, бюджету Автономної Республіки Крим, місцевих
бюджетів (залежно від суб’єкта права власності на орендоване майно). У
разі погашення цінних паперів наданих на умовах кредиту, протягом строку
дії договору кошти, відшкодовані орендареві при їх погашенні,
повертаються разом з коштами наданими йому на умовах кредиту. У разі
невиконання обов’язків за договором сторони несуть відповідальність
згідно з чинним законодавством та договором.

Крім вищеперелічених прав орендаря, слід відмітити, як приклад, що мають
місце випадки, коли на підставі рішення місцевої ради про надання
нежитлового приміщення в оренду орендар уклав з орендодавцем договір,
але користуватися приміщенням не може, оскільки воно без законних
підстав зайняте іншим підприємством, організацією, установою. При цих
обставинах орендар має право звернутися до арбітражного суду з позовом
про виселення таких підприємств, організацій, установ з наданих йому в
оренду приміщень.

А також на такому прикладі, орендодавець зобов’язує орендаря сплачувати
комунальні платежі. При цьому розмір таких платежів установлено без
надання його розрахунку. Виникає питання: чи є в цьому випадку якісь
обмеження щодо віднесення орендарем платежу за комунальні послуги на
валові витрати? Відповідно до Методики розрахунку і порядку використання
плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 (п. 11), витрати на утримання
нерухомого майна, зданого в оренду одночасно кільком підприємствам,
організаціям, і прибудинкової території розподіляються між ними залежно
від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів,
систем тепло- і водопостачання, каналізації та спеціальними рахунками, а
в неподільній частині — пропорційно розміру займаної підприємствами,
організаціями загальної площі. Враховуючи той факт, що сьогодні існує
реальна проблема технічного характеру з установленням деяких видів
лічильників, ДПА України вважає, що «до вирішення цієї проблеми вартість
комунальних послуг може бути віднесена орендарями до валових витрат за
рахунками орендодавців (узгодженими з орендарями щодо кількості спожитих
послуг) у випадку їх сплати на окремий рахунок орендодавця, передбачений
для розрахунків за комунальні послуги, кошти з якого можуть бути
використані тільки для цих цілей»13.

Орендодавець має право:

контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання
державного і комунального майна, переданого в оренду;

виступати з ініціативою щодо внесення змін у договір оренди або його
розірвання в разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок його
неналежного використання або невиконання умов Договору;

орендодавець не відповідає за зобов’язаннями орендаря.

А також,на наприкладі вищевказаного договору №8/1257 від 05.11.99р. має
право:

самостійно здійснити доступ в орендований нежилий будинок (приміщення);

при несплаті орендарем орендної плати протягом 1місяця з дня закінчення
строку платежу та незабезпечення виконання п. 11.13 цього договору у
20-денний термін закрити доступ орендарю в орендований нежилий будинок
(приміщення), опечатати, поставити свій замок та охорону до подальшого
рішення по використанню будинку (приміщення) в арбітражному порядку.
Витрати на утримання охорони в цьому випадку компенсує орендар. При
цьому орендодавець не несе відповідальності за збитки, завдані орендарю
цими діями;

при встановленні законодавством безакцептної форми розрахунків стягувати
орендні платежі з орендаря в безакцептному порядку;

залишити за собою право подальшого використання цього будинку
(приміщення) на свій розсуд при порушенні строку орендарем, в який він
мав провести ремонт та переобладнання будинку (приміщення) за згодою
орендодавця.

Вищевикладені права і обов’язки сторін (орендаря і орендодавця) тісно
переплетені між собою. Обов’язки однієї сторони породжені правами
другої, і навпаки. А загалом, у договорі оренди можуть бути передбачені
й інші умови, які є чинними на весь строк дії договору, навіть якщо
після його укладення законодавством встановлено правила, які порушують
становище орендаря.

2.4. Припинення договору оренди державного і комунального майна

Згідно ст. 26 Закону України «Про оренду державного і комунального
майна», відмовитись в односторонньому порядку від договору оренди не
допускається.

Договір оренди припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено. Про припинення або зміну
умов договору оренди сторони повинні повідомити протягом одного місяця
після закінчення терміну дії договору. У разі відсутності заяви однієї з
сторін про зазначене, договір вважається продовженим на той самий термін
і на тих самих умовах, які були передбачені договором»;

приватизації об’єкта орендарем (за участю орендаря) успіх при
приватизації конкретних об’єктів оренди залежить від правильного й
повного оволодіння правовою базою приватизації орендованого державного
майна; визначення чи вибору способу приватизації відповідно до вимог
чинного законодавства; врахування особливостей оцінки вартості майна
орендних підприємств, в тому числі державної частки цього майна, що
підлягає приватизації; вирішення у плані приватизації проблем,
пов’язаних з існуванням на орендному підприємстві змішаної форми
власності і необхідністю її розмежування на власність держави і
власність орендаря; врахування деяких особливостей приватизації
підприємств А, підприємств АПК, стратегічних підприємств, які мають
особливе значення для розвитку економіки, врахування особливостей
утворення відкритих акціонерних товариств, одним з співзасновників яких
є орендарі.

Безумовно, для цього треба провести велику й більш складну порівняно з
іншими випадками приватизації роботу, пов’язану з інвентаризацією і
оцінкою майна, розробкою плану приватизації, заснуванням на основі майна
орендного підприємства господарського товариства, продажем акцій тощо.

Приватизація орендованого майна в основному регулюється такими актами і
документами1:

Закон «Про приватизацію майна державних підприємств».

Закон «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу
приватизацію)».

Закон «Про оренду державного і комунального майна» (ст. 25).

Декрет Кабінету Міністрів України від 20 травня 1993 року № 57-93 «Про
приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їхніх
структурних підрозділів, зданих в оренду».

Указ Президента України від 19 січня 1995 р. № 66/95 «Про прискорення
приватизації майна в агропромисловому комплексі».

Положення про застосування способів приватизації майна державних
підприємств від 4 лютого 1993 р. зі змінами.

Положення про порядок визначення та застосування способів приватизації
щодо об’єктів малої приватизації від 2 лютого 1995 р.

Методика оцінки вартості об’єктів приватизації, затверджена постановою
Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 р. № 36.

З комплексного аналізу чинних законодавчих актів випливає, що можуть
бути застосовані різні способи приватизації орендованих цілісних
майнових комплексів.

Так, на орендні підприємства, що належать до групи А, після 1 вересня
1995 р. поширювались такі положення:

якщо за договором оренди, укладеним до 30 грудня 1994 р., орендар мав
належним чином оформлене право на викуп орендованого майна, воно за ним
зберігається;

якщо за таким договором він не мав відповідного права, майно може бути
приватизоване за конкурсом чи на аукціоні;

якщо договір оренди укладений у період між 30 грудня 1994 р. і 16 травня
1995 р., це є порушенням Указу Президента України від 30 грудня 1994 р.
№ 827/94 «Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в
Україні»;

якщо договір оренди укладений після 16 травня 1995 р. і визнаний чинним,
викуп орендованого майна можливий, якщо право на нього зафіксовано у
договорі.

На інші орендні підприємства поширюється положення про те, що якщо у
договорі оренди належним чином, з визначенням умов зафіксоване право на
викуп, то є вибір між викупом і приватизацією шляхом продажу акцій
заснованого державою і орендарем відкритого акціонерного товариства;
якщо право на викуп не передбачене договором або належним чином не
конкретизоване (не визначені умови викупу, єдиним можливим способом
приватизації є продаж акцій утвореного на базі майна орендного
підприємства відкритого акціонерного товариства.

З боку держави засновниками відкритих акціонерних товариств, створених
на базі майна, підприємств державних, орендних, із змішаною формою
власності, є Фонд державного майна, його регіональні відділення і
представництва у районах і містах2. Рішення про перетворення
підприємств, вищевказаних у відкриті акціонерні товариства за
затвердження їх статутів приймається на підставі планів приватизації
підприємств у тижневий термін з дня їх затвердження державними органами
приватизації щодо державних підприємств; державними органами
приватизації разом з іншими засновниками щодо орендних підприємств і
підприємств із змішаною формою власності. Керівник підприємства у
триденний термін з дня затвердження статуту відкритого акціонерного
товариства подає до органу, який здійснює державну реєстрацію суб’єктів
підприємницької діяльності, документи відповідно до законодавства. Орган
державної реєстрації протягом п’яти робочих днів з дня надходження
відповідних документів здійснює державну реєстрацію відкритих
акціонерних товариств у передбаченому законодавством порядку. Плата за
державну реєстрацію відкритих акціонерних товариств, створених
відповідно до цього, не справляється. З моменту державної реєстрації
відкрите акціонерне товариство стає правонаступником прав і обов’язків
підприємства, що приватизується. До моменту скликання зборів акціонерів
виконання обов’язків голови та членів виконавчого органу товариства
(правління) покладається:

на керівника державного підприємства, що перетворюється у відкрите
акціонерне товариство за законодавством, та посадових осіб, визначених
державним органом приватизації за поданням відповідних міністерств та
інших центральних органів виконавчої влади;

на керівника орендного підприємства або підприємства із змішаною формою
власності та посадових осіб, визначених державним органом приватизації
разом з іншими засновниками відповідно до установчих документів
товариства.

Збори акціонерів скликаються не пізніше як за два місяці з моменту
закінчення продажу акцій згідно з планом приватизації, але не пізніше
одного року з дати реєстрації створеного відкритого акціонерного
товариства. Функції управління часткою акцій товариства, що належить
державі, покладаються на уповноважену особу, яка призначається Фондом
державного майна в порядку, вставленому постановою Кабінету Міністрів
України від 28 грудня 1995 р. № 1056. Голова правління відкритого
акціонерного товариства у тижневий термін з дня державної реєстрації
цього товариства подає в установленому порядку до відповідного
фінансового органу заяву та документи для реєстрації випуску акцій та
інформації про їх випуск. Реєстрація цього здійснюється відповідним
фінансовим органом у тижневий термін з моменту одержання ним відповідних
документів. Рішення про продаж акцій, що належать державі, приймається
державним органом приватизації, згідно з планом приватизації. Відкрите
акціонерне товариство у своїй діяльності керується Законом України «Про
господарські товариства», іншими актами законодавства.

Якщо процедура викупу орендованого майна після його оцінки в основному
збігається з процедурою прямого викупу майна державних підприємств, то
розробка плану приватизації орендованого майна шляхом продажу акцій
відкритих акціонерних товариств має певну специфіку. Певну специфіку має
приватизація орендних підприємств, що належать до групи А, та орендних
підприємств АПК, у перспективі може набути приватизація деяких особливо
важливих для економіки і безпеки держави орендних підприємств.

Так, приватизація орендних підприємств, створених на базі радгоспів,
здійснюється виключно шляхом їх перетворення у ВАТ. Засновниками ВАТ
виступають орган приватизації та організація орендарів відповідно до
своїх внесків до статутного фонду цього товариства. У разі, якщо сума
вартості майна є недостатньою для формування статутного фонду
акціонерного товариства, орендне підприємство приватизується шляхом
викупу майна членами трудового колективу підприємства за приватизаційні
майнові сертифікати, компенсаційні сертифікати та грошові кошти. У
проекті плану приватизації визначається пакет акцій, що належить
організації орендарів. Акції, що належать державі, підлягають реалізації
працівникам радгоспу та прирівняним до них особам із врахування пільг.
Члени організації орендарів, які не є працівниками або прирівняними до
них особами, мають право на пільгове придбання акцій, що належать
державі, відповідно до ст. 25 Закону України «Про приватизацію
державного майна». Зазначені особливості приватизації орендних
підприємств, створених на базі радгоспів, викладені у Положенні про
порядок приватизації майна радгоспів та інших державних
сільськогосподарських підприємств, а також заснованих на їх базі
орендних підприємств, затвердженого наказом Фонду державного майна
України від 8 грудня 1997 р. № 13983.

3) банкрутства орендаря — відповідає своїм майном (ст. 30 Закону).

Слід відмітити, що Фондом державного майна України здійснено було аналіз
звітності регіональних відділень щодо виконання орендарями умов
договорів оренди стосовно повноти і своєчасності сплати орендної плати.
Цим Фондом рекомендовано, що у випадку появи заборгованості слід негайно
звертатися до органів нотаріату. Відповідно до інформаційного листа
Вищого арбітражного суду України від 11.06.1996 № 01-8/211 спори щодо
стягнення заборгованості по орендній платі не підвідомчі арбітражним
судам. Зазначеним листом повідомляється, що заборгованість з орендної
плати підлягає стягненню у порядку, встановленому Переліком документів,
по яких стягнення заборгованості проводиться в безспірному порядку на
підставі виконавчих написів органів нотаріату затвердженим постановою
Ради Міністрів УРСР від 12.10. 1977 № 483. Відповідно до цього
необхідним є розрахунок регіональними відділеннями заборгованості по
орендній платі. Розрахунок має базуватися на інформації, отриманій від
адміністрації орендного підприємства та/або податкової адміністрації.
Порядок вчинення виконавчих написів органами нотаріату, встановлений гл.
12 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України,
затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 14.06.94. № 18/5.
Згідно з п. 2 ст. 5 Закону України «Про банкрутство» кредитор може
звернутися до арбітражного суду із заявою про порушення справи про
банкрутство юридичної особи у разі, коли остання не спроможна протягом
одного місяця сплатити борг за виконавчими документами. Отже, у тому
разі, коли орендар не сплачує протягом місяця борг по орендній платі за
виконавчим написом нотаріуса, орендодавець повинен подати до
арбітражного суду заяву про визнання орендаря банкрутом. Порушення
справи про банкрутство є особливо актуальним у випадках, коли реальною є
загроза закінчення договору з несплаченою орендною платою. При
підготовці та поданні заяви про порушення справи про банкрутство слід
керуватися Арбітражним процесуальним кодексом України, Законом України
«Про банкрутство», а також роз’ясненням Президії Вищого арбітражного
суду України від 18.11.1997 № 02-5/444 «Про деякі питання практики
застосування Закону України «Про банкрутство». Головна державна
податкова інспекція України листом від 25.03. 1996 № 10-114/10-1981 «Про
перерахування до бюджету орендної плати» повідомила підпорядкованим їй
органам, що у разі несплати платником орендної плати до бюджету або
сплати її в занижених розмірах державні податкові інспекції можуть
стягувати ці кошти за рішенням арбітражного суду. У зв’язку з викладеним
необхідно звернути увагу арбітражних судів на таке. Відповідно ст. 256
ЦК України наймодавець (орендодавець) зобов’язаний передати майно у
тимчасове користування наймачеві, тобто орендарю, а останній —
сплачувати обумовлену договором орендну плату. Отже, у разі не виконання
орендарем свого зобов’язання щодо внесення орендної плати вона підлягає
стягненню орендодавцем, а не органом податкової служби (ст. 19 Закону
України «Про оренду державного і комунального майна»). Коло орендодавців
визначено ст. 5 Закону України «Про оренду державного і комунального
майна». При цьому згідно з п. 19 розділу VII Переліку документів, по
яких стягнення заборгованості провадиться в безспірному порядку на
підставі виконавчих написів державних нотаріальних контор, затвердженого
постановою Ради Міністрів УРСР від 12.10.1976 № 483, заборгованість з
орендної плати підлягає стягненню у порядку встановленому цим Переліком.
Таким чином, до внесення відповідних змін у названий Перелік «спори про
стягнення заборгованості з орендної плати арбітражним судам не
підвідомчі»4.

При приватизації державної частки майна орендного підприємства-боржника
його борги переходять до правонаступника — утворене недержавне
господарське товариство і його підприємство. Це означає перекласти борги
на акціонерів чи пайовиків, значна частина яких немає ніякого відношення
до їх утворення, бо не працює на цьому підприємстві. Наявність боргів
позначиться на вартості акцій приватизованого підприємства і на
перспективах їх продажу взагалі. Тому бажано проблему заборгованості
вирішувати одночасно з приватизацією орендного підприємства.

Щоб подолати заборгованість слід йти такими шляхами:

частковий перехід на орендну плату в натуральній формі;

надання пільг по орендній платі, якщо для цього є підстави;

компенсація заборгованості за рахунок майна орендаря або за рахунок
акцій, які він отримає в процесі приватизації.

загибелі об’єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу
однієї із сторін, договір оренди може бути достроково розірвано за
рішенням суду, арбітражного суду у разі не виконання сторонами своїх
зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами
України. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії
та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він
зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених
у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого
майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки,
якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.
Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого
майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути
відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. «Якщо орендар за
рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення
орендованого майна, які не можливо відокремити від майна без заподіяння
йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти,
якщо інше не визначене договором оренди»5. Вартість поліпшень
орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не
можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає. У разі
припинення договору оренди за вищевикладених обставин, орендар за
вказівкою орендодавця зобов’язаний передати об’єкт оренди відповідному
підприємству.

Крім того, згідно Декрету Кабінету Міністрів «Про впорядкування
використання адміністративних будинків і нежилих приміщень, що
перебувають у державній власності» від 11.01.1993 р. № 5-93, договори
найму (оренди) з користувачами цих будинків і приміщень вважаються
розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про
розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних
представництв і консульств іноземних держав.

Підставою для припинення договору оренди майнових комплексів чи
відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради
України, Президента України, Кабінету Міністрів України, які укладені з
дозволу зазначених органів є відсутність цього дозволу, згідно Декрету
Кабінету Міністрів України № 26-92 від 31.12. 1992 року «Про перелік
майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних
підрозділів основного виробництва, приватизація яких або передача в
оренду не допускається».

Також слід зазначити, що згідно Порядку повернення орендованих цілісних
майнових комплексів державних підприємств після припинення або
розірвання договору оренди, затвердженого наказом Фонду державного майна
України від 7 серпня 1997 р. № 847, передбачено забезпечення реалізації
статей положень 26 — 29 Закону України «Про оренду державного і
комунального майна» і регулювання здійснення комплексу заходів і
процедур, пов’язаних з поверненням орендодавцю орендованого майна:
інвентаризації і оцінки майна орендних підприємств, визначення часток
держави і орендаря у цьому майні, врахування заборгованості орендарів за
орендними платежами, приймання-передачі майна, вибору
організаційно-правової форми підприємства, заснованого на поверненому
після оренди державному майні і, в разі потреби та за згодою орендаря,
майні орендаря. Цей порядок поширюється на випадки повернення
орендодавцю орендованих цілісних майнових комплексів державних
підприємств і організацій та їхніх структурних підрозділів після
припинення (внаслідок закінчення строку) договору оренди, розірвання
договору оренди за погодженням сторін або за рішенням суду чи
арбітражного суду. Зміст і послідовність процедур припинення або
розірвання договору оренди і реорганізації орендного підприємства
визначаються цим Порядком, договором оренди та досягнутою між
орендодавцем і орендарем не пізніше як за 10 днів до визначеної дати
припинення (розірвання) договору оренди домовленістю, яка може бути
оформлена відповідною угодою. Якщо договір оренди розірвано за рішенням
суду (арбітражного суду), то угода укладається протягом 5 днів після
того, як це рішення набрало чинності.

«Повна інвентаризація майна орендного підприємства здійснюється
інвентаризаційною комісією, утвореною орендодавцем, на перше число
місяця в якому закінчується термін договору оренди або розривається
договір оренди за домовленістю сторін чи за рішенням суду, арбітражного
суду»6. За даними інвентаризації складаються протокол про результати
інвентаризації та протокол розподілу вартості майна між орендодавцем і
орендарем, які Комісія подає на погодження орендарю і затвердження
орендодавцю. На основі протоколу про результати інвентаризації
складається передаточний баланс з виділенням по кожному рядку часток
держави і орендаря. Вартість майна, що повертається орендодавцю,
визначається відповідно до вимог Методики оцінки вартості об’єктів
оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від
10.08.1995 № 629. При цьому вартість усіх незавершених капітальних
вкладень і невстановленого устаткування підлягає індексації у порядку,
визначеному Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, що
затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 15.08.96 № 961.
Вартість майна, що належить орендареві, визначається по кожному рядку
передаточного балансу і акту оцінки шляхом зменшення загальної вартості
майна на вартість майна, що належить державі. Якщо орендар допустив
уможливе погіршення стану орендованого майна або його загибель, він
повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення
стану (загибель) майна відбулося не з його вини. За домовленістю сторін
відшкодування збитків може бути здійснено орендарем коштами або іншим
належним орендареві майном орендного підприємства. Результати
відшкодування збитків відображаються в акті оцінки вартості цілісного
майнового комплексу орендного підприємства та акті приймання-передачі
орендованого майна шляхом відповідного збільшення вартості державної
частки майна та зменшення частки майна орендаря. У разі, коли в оренду
передавалися оборотні засоби, які були використані орендарем, орендар
має компенсувати їх вартість з урахуванням інфляції. Сума компенсації
розраховується у порядку, визначеному у п. 31 Методики оцінки вартості
майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів
України від 15.08. 1996 № 961. Сума компенсації додається до державної
частки майна і віднімається від частки майна орендаря. У разі
відсутності згоди орендаря на створення спільно з органом приватизації
господарського товариства, орендар має право вилучити свою частку майна
в орендному підприємстві (крім погоджених невідокремлених поліпшень
орендованого майна, вартість яких компенсує орендареві орендодавець)7.

У цьому порядку особливий інтерес становить вперше розроблений порядок
визначення організаційно-правової форми підприємства, створеного на базі
майна орендного підприємства. Розглянуті варіанти відображають практику
припинення (розірвання) договорів оренди та вимоги законодавства. Так
згідно з п. 24 Порядку розв’язуються питання перетворення орендних
підприємств лікеро-горілчаної промисловості, у складі яких є виробництво
етилового спирту, в державні. Залишок коштів амортизаційного фонду на
повне відновлення орендованих основних засобів визначається згідно з
передаточним балансом на підставі довідки керівника підприємства про рух
коштів цього фонду за час оренди і зараховується до державної части у
майні орендного підприємства.

Висновоки

Правова база оренди дуже складна і включає в себе більш як 50
законодавчих актів, нормативно-методичних та інструктивних документів. У
них з достатньо повнотою відображено умови й процедури прийняття і
погодження рішення про оренду державного й комунального майна, вимоги до
змісту договорів оренди, методику визначення орендної плати, методику
оцінки орендованого майна перед укладенням договору оренди і під час
приватизації. Водночас абсолютно недостатньо було забезпечено правове
регулювання проблем, що виникають у разі повернення орендованого майна
орендодавцю. Як зазначалось, в попередні роки, оренда цілісних майнових
комплексів державних і комунальних підприємств сприймалася майже
виключно як один із способів їх приватизації. Проте значна частина
державного і комунального майна, що перебуває в оренді, не підлягає
приватизації, або рішення про його приватизацію ще не прийнято і воно
після закінчення строку дії договору оренди повертається орендодавцю. У
зв‘язку з тим, що почастішали випадки повернення орендованого майна, у
Фонді державного майна України (ФДМУ) було зроблено спроби вирішити
окремі проблеми, що виникають. Так, у березні 1996 р. було затверджено
Порядок приватизації майна ліквідованих підприємств та майна,
повернутого після закінчення строку дії або розірвання договору оренди,
в якому побічно було розглянуто деякі питання повернення орендованого
майна. Більш серйозною була спроба вирішення питань повернення державної
частки майна орендних підприємств у зв‘язку з утворенням Державної
холдінгової компанії “Хліб України” (на початку 1997 р.).

У правовій базі оренди державного і комунального майна 23 грудня 1997 р.
Верховна Рада України прийняла Закон України “Про внесення змін до
Закону України “Про оренду державного майна”. Зміни були зумовлені
необхідністю приведення законодавства про оренду у відповідність із
положеннями Конституції України, а також потребами практики. Цим законом
приведено до норм Цивільного кодексу України та реалій орендних
відносин. Запроваджено конкурси на оренду цілісних майнових комплексів
підприємств, організацій, їх структурних підрозділів. Конкурси
відбуватимуться за наявності більш як однієї заяви на оренду і за умови
відсутності заяви від господарського товариства, створеного членами
трудового колективу даного підприємства (організації, структурного
підрозділу). Тобто пріоритетне право трудового колективу на оренду
зберігається. Було уточнено обставини пролонгації договору. На прохання
міністерств передбачено вимогу погоджувати з органом, уповноваженим
управляти відповідним майном, договори оренди нерухомого майна.
Розрахунки показують: якщо орендодавцем нерухомого майна виступає
державне підприємство-балансотримач, то загальний термін вирішення
питання про можливість оренди становить близько 45 днів. З переліку
підстав для відмови в укладенні договору оренди вилучено підстави,
передбачені постановами Верховної Ради України (залишилися тільки
передбачені законами). Уточнено річну орендну плату, а також не
підтримано пропозиції про відміну обмеження у ній у випадках оренди
окремого індивідуально визначеного майна, зокрема нерухомого. Надано
повноваження щодо самостійного визначення методики розрахунку, граничних
розмірів та порядку використання орендної плати органам, уповноваженим
Верховною Радою Автономної Республіки Крим, — для об‘єктів, які належать
Автономній Республіці Крим, органам місцевого самоврядування – для
об‘єктів, які перебувають у комунальній власності. Цим органам надано
повноваження щодо порядку визначення збиткових, низькорентабельних і
соціально важливих об‘єктів та встановлення пільг їх орендарям стосовно
орендної плати. Однак на той момент, 20 січня 1998 р. — набрання
чинності розглянутих змін і доповнень до Закону, у законодавстві про
оренду залишались невирішеними ще ряд питань:

уточнення визначення цілісного майнового комплексу підприємства,
організації, їх структурних підрозділів (реальні цілісні майнові
комплекси підприємств, що визнаються такими і законодавством про
приватизацію, не завжди мають повний набір ознак, передбачених ч. 1 ст.
4 Закону);

нагальною потребою залишалось скасування обмеження річної орендної плати
5 відсотками від вартості орендованого майна (поки воно зберігається,
бюджет не отримуватиме належних (за ринковими ставками) коштів, а
експертів-оцінювачів спонукатимуть до завищення оцінки вартості
орендованого майна);

необхідно було визначити особливості нарахування і використання
амортизаційних відрахувань на окреме індивідуально визначене майно
(установлений законом єдиний порядок (амортизаційні відрахування
нараховує орендар) у цьому випадку суперечить положенням Закону України
“Про оподаткування прибутку підприємств”).

Зміни в законодавстві зумовили необхідність перегляду старих і створення
нових підзаконних актів та нормативно-методичних документів. Так, у
березні 1998 р. до Кабінету Міністрів України подано було проект
постанови про уточнення методики розрахунку плати за оренду державного
майна та зміни до порядку надання пільг щодо орендної плати. Фондом
державного майна України розроблено Порядок проведення конкурсів на
оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій,
їх структурних підрозділів.

20 травня 1999 року до Закону були внесені ряд змін, доповнень, ці зміни
визначили, що річна орендна плата обмежувалась у 10 відсотків вартості
орендованого майна; визначено особливості нарахування і використання
амортизаційних відрахувань на окреме індивідуально визначене майно;
більш розширено ст. 9 Закону, яка передбачає порядок укладення договору.
В деякій мірі ці змінні доповнення допомогли вирішити ряд питань, які
виникали у сторін у ході орендних відносин між ними. Але все ж таки,
законодавство у цьому плані потребує доопрацювання.

На сучасному етапі реформування зазначених відносин, на мою думку,
враховуючи оброблені матеріали, слід приділити значну увагу лізинговим
операціям. Роль лізингоодержувача більш активна, ніж роль орендаря. При
першій передачі майна в лізинг лізингоодержувач, як правило, сам
знаходить виробника (власника) лізингового майна і вибирає конкретний
вид цього майна. На відміну від орендаря лізингоодержувач, наділяється
правами й обов‘язками, які притаманні покупцеві. Хоча формально покупцем
є лізингодавець, майно передається продавцем безпосередньо
лізингоодержувачу. При цьому останній здійснює всі процедури, пов‘язані
з прийомом громадян.

Оренда – двостороння угода між орендодавцем і орендарем, а лізинг –
щонайменше тристороння, де крім лізингодавця і лізингоодержувача,
фігурує продавець лізингового майна. При деяких видах лізингу одна
юридична особа може виступати в ролі двох суб‘єктів. Так, при
зворотному лізингу продавець є одночасно і лізингоодержувачем. Сутність
діяльності лізингодавця полягає у фінансуванні тимчасового користування
лізингоодержувачем майном шляхом надання йому майнового кредиту. Тобто,
цей вид договору оренди є найбільш ефективно апробований і має
застосуватись досить широко у нашій країні, так, як знайшов своє
відображення і у зарубіжних державах.

Список використаних літературних джерел:

Конституція України // Голос України. — 1996. — 13 липня.

Про оренду землі: Закон України від 6 червня 1998 р. // Державний
інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1998. — № 12. — С. 43. Про
порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарем майна
державних підприємств: Постанова Кабінету Міністрів України від 29
лютого 1996 р. (взято з комп’ютеру).

Про індексацію грошових прибутків: Закон України від 03 липня 1991 р.
(зі змінами і доповненнями) // Відомості Верховної Ради України. — 1998.
— № 2.

Про підприємництво: Закон України від 26 лютого 1991 р. // Відомості
Верховної Ради України. — 1991. — № 14. — С. 169.

Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23
листопада 1989 р. // Відомості З’їзду народних депутатів СРСР і
Верховної Ради СРСР. — 1989 р. — № 25. — С. 641.

Про оренду майна державних підприємств та організацій: Закон України від
10 квітня 1992 р. // Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 30. —
С. 417.

Про оренду державного і комунального майна: Закон України від 23 грудня
1997 р. // Відомості Верховної Ради України. — 1995. — № 15. — С. 99.

Про лізинг: Закон України від 16 грудня 1997 р. // Відомості Верховної
Ради України. — 1998.- № 16. — С. 250.

Про господарські товариства: Закон України від 19 вересня 1991 р. (зі
змінами і доповненнями) // Відомості Верховної Ради. — 1991. — № 49. —
С. 682.

Про банкрутство: Закон України від 14 травня 1992 р. (зі змінами і
доповненнями) // Відомості Верховної Ради. — 1992. — № 31. — С. 440.

Про приватизацію державного майна: Закон України від 4 березня 1992 р.
(зі змінами і доповненнями) // Відомості Верховної Ради. — 1992. — № 24.
— С. 348.

Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу
приватизацію): Закон України від 6 березня 1992 р. (зі змінами і
доповненнями) // Відомості Верховної Ради. — 1992. — № 24. — С. 350.

Про оренду землі: Указ Президента України від 23 квітня 1997 р. //
Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1997. — № 6. — С.
65.

Про затвердження Методики оцінки вартості об’єктів оренди, Порядку
викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в
кредит орендареві коштів та цінних паперів: Постанова Кабінету Міністрів
України від 10 серпня 1995 р. // Зібрання постанов Уряду України. —
1995. — № 12. — С. 276.

Про затвердження переліку документів по яких стягнення заборгованості
провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчих написів
державних нотаріальних контор: Постанова Ради Міністрів УРСР від 12
жовтня 1976 р. // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. —
1998. — № 11. — С. 46.

Про затвердження Положення про інвентаризацію майна державних
підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств і
організацій, яке передається в оренду: Постанова Кабінету Міністрів
України від 2 березня 1993 р. // Зібрання постанов Уряду України. —
1993. — № 8. — С. 162.

Про регулювання цін: Постанова Кабінету Міністрів України від 23 грудня
1992. (взято з комп’ютеру).

Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації:
Постанова Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. // Державний
інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1996. — № 10. — С. 52.

Про затвердження Порядку реєстрації договорів лізингу: Постанова
Кабінету Міністрів України від 16 червня 1998 р. // Державний
інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1998. — № 9. С. 71

Про вдосконалення порядку здачі в оренду житлових приміщень: Постанова
Кабінету Міністрів України від 31 серпня 1996 р. // Зібрання постанов
Уряду України. — 1996. — № 17. — С. 472.

Про міри, які стосуються заохочення додаткових надходжень до бюджету і
підвищення ефективності використання бюджетних засобів для забезпечення
фінансування соціальних виплат населення: Постанова Кабінету Міністрів
України від 31 серпня 1996 р. // Урядовий кур’єр. — 1996. — 12 червня.

Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх
структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача
в оренду яких не допускається: Декрет Кабінету Міністрів України від 31
грудня 1992 року (взято з комп’ютеру).

Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежилих
приміщень, що перебувають у державній власності: Декрет Кабінету
Міністрів України від 11 січня 1993 року (взято з комп’ютеру).

Про здійснення заходів по зменшенню заборгованості по орендній платі:
Наказ Форду державного майна України від 16 червні 1998 р. // Державний
інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1998. — № 11. — С. 45.

Про затвердження Порядку повернення орендованих цілісних майнових
комплексів державних підприємств після припинення або розірвання
договору оренди: Наказ Фонду державного майна України від 7 серпня 1997
р. // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1997. — 12. —
С. 23.

Про затвердження Переліку документів, які подаються орендодавцеві для
укладання договору оренди державного майна: Наказ Фонду державного майна
України від 19 квітні 1996 р. (взято з комп’ютеру).

Про затвердження Переліку документів, які подаються орендодавцеві для
укладання договору оренди державного майна: Наказ Фонду державного майна
України від 19 квітня 1996 р. (взято з комп’ютеру).

Про затвердження Порядку надання дозволу державним підприємствам і
організаціям бути орендодавцем нерухомого майна, що знаходиться на їх
балансах: Наказ Фонду державного майна України від 20 лютого 1998 р. //
Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1998. — № 14. — С.
53.

Про затвердження Порядку проведення конкурсу на укладання договору
оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його
структурного підрозділу: Наказ Фонду державного майна України від 4
березня 1998 р. // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. —
1998. — № 6. — С. 49.

Про Методичні рекомендації по застосуванню банками Закону України «Про
заставу»: Інструкція Національного Банку України від 8 жовтня 1993 р.
(взято з комп’ютеру).

Гражданский кодекс Украинской ССР (зі змінами і доповненнями) на 01.01.
2000 р. / от 18 июля 1963 г./ К.: изд. полит. лит. Украины, 19985.-
271с.

Цивільний кодекс УРСР від 16 грудня 1922р./ К., 1950. — 135 с.

Водний кодекс України від 6 червня 1995 р.// Відомості Верховної Ради. —
1995. — № 24. — С. 189.

Повітряний кодекс України від 4 травня 1993 р.// Відомості Верховної
Ради. — 1993. — № 25. — С. 275.

Цивільний кодекс. Цивільний процесуальний кодекс України. Постанови
Пленуму Верховного Суду України в цивільних справах. К.: Юрінком Інтер,
1999.

Кодекс торговельного мореплавства України від 23 травня 1995 р. — К.:
Парламентське видавництво, 1998.

Гражданский кодекс Украины: научно-практический комментарий. — ООО
«Одиссей» (під ред. Є.О.Харитонва), 1999.

Земельний кодекс України від 13 березня 1992 р. (зі змінами і
доповненнями)// Голос України. — 1992. — № 81 (331). — С. 7.

Кодекс про недра від 27 липня 1994 р.// Голос України. — 1994. — № 164
(914). — С. 4.

Лісовий кодекс України від 21 січня 1994 р.// Голос України. — 1994. — №
68 (818). — С. 8.

Гражданское право в вопросах и ответах/ Ю.Г.Матвеев, А.С.Довирт,
В.И.Кисиль/. — К.: изд. полит. лит., 1987. — 151 с.

Об аренде государственного имущества/ Спасибо И.В., Козаренко Е.В.,
Стешенко В.Н./. — К.: Научно-практический комментарий Закона Украины «Об
аренде государственного имущества», 1997.

Аренда: консульнации, бухгалтерский учет, нормативная база / Шевченкова
Л., Грек Г., Бабак А./. — К.,1997.

Цивільне право України: підручник. — К.: Юрінком Інтер, 1999. Т. 1,2. /
під ред. О.В.Дзери, Н.С.Кузнєцової/.

Подготовка дела к судебному разбирательству. — /Фурсов Д.Л./. К., 1997.
— Т. 4: Аренда.

Правові аспекти приватизації в Україні. — К.: «Руська правда», 1996. —
Т. 2 /за ред. Ю.І.Єханурова/: практичний посібник з питань приватизації.
— 407 с.

Зобов’язальне право: Теорія і практика — навчальний посібник за ред.
О.В.Дзери. — К.: Юрінком Інтер, 1998.

Калачева С.А. Арендные сделки. — К., 1997.

Кочетова Н.Д. Арендные операции: правовое регулирование,
налогообложение, бухгалтерский учет. — К., 1997.

Міщенко В.І., Луб’яницький О.Г., Слав’янськка Н.С. Основи лізингу. — К.:
«Знание», 1997. — С. 133.

Економічний словник: Femina, Київ, 1995 / за ред. С.В.Мочерний/.

Рассуждай Л.Н., Алешин С.Н. Разработка экономического механизма
арендных отношений. — К., 1999.

Зинчук Э. Договоры имущественного найма. — М., 1969.

Пронина М.Г. Имущественный наем в отншениях между социалистическими
организациями. — М., 1969.

Тимескова В.С. Правовые вопросы аренды. — М., 1990.

Пронина М. Договор имущественного найма. — М., 1964.

Шевченко В.И. Арендные отношения в рыночной экономике. М., 1992.

Занковская В.С. Договор имущественного найма. М., 1953.

Сборник примерных договоров / Сост. Волкова Н.Н., Волков А.И., Шестухина
З.М., Чистова Л.М. — К., 1996.

Законодавчі і нормативні акти / Шлепаков А.М. — К., 1990-1991.

Сборник нормативных документов: Аренда жилых и нежилых помещений, — К.,
1997.

Договора о предпринимательской деятельности: Типовые договора.
Комментарии и разъяснения. Гарантии исполнения. Иски и претензии, — К.:
Фактор, 1996.

Усенко Л.Б. Зміни у правовому регулюванні оренди// Державний
інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1998. — № 4. — С. 51-52.

Поляков А.С. Орендна плата і вартість патенту// Державний інформаційний
бюлетень про приватизацію. — 1998. — № 3. — С. 71-73.

Лист Головного управління прямих податків ДПА України// Вісник
податкової служби, вересень 1999 р., № 35, С. 6.

Усенко Л.Б. Міжнародна конференція з лізингу// Державний інформаційний
бюлетень про приватизацію. — 1998. — № 2. — С. 76.

Усенко Л.Б. Відмінності лізингу від оренди. Класифікація лізингових
операцій// Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1998. —
№ 2. — С. 73-75.

Киселенко О. Силки арендного законодательства// Закон і Бізнес. — 1996.
— № 52. — С. 4.

Чуприна О. Плата за оренду майнових цілісних комплексів// Вісник
податкової служби України. — квітень 1999 р., № 13, с. 22.

Галянтич М. Патент на право оренди: папірець чи додаток// Закон і
Бізнес. — 1997. — № 19. — С. 6.

Макашев Л. Плата за аренду недвижимого имущества// Закон і Бізнес. —
1996. — № 46. — С. 7.

Поліщук Є. Лізингові відносини у ринковій економиці// Закон і Бізнес. —
1997. — № 3. — С. 5.

Усенко Л.Б. Порівняльна економічна ефективність лізингу майна для
суб’єктів лізингових відносин// Державний інформаційний бюлетень про
приватизацію. — 1998. — № 7. — С. 73-74.

Усенко Л.Б. Від оренди до лізингу// Державний інформаційний бюлетень про
приватизацію. — 1996. — № 12. — С. 17-18.

Роз’яснення: Аренда и купля-продажа недвижимости корректируется
Кабинетом Министров Украины// Закон і Бізнес. — 1996. — № 47. — С. 7.

Лист ДПА України /Оперенко Г.М./ від 03.01.97 р. № 22-0113/11-17;
22-0112/10-35 (взято з комп’ютеру).

Усенко Л.Б. Сучасний етап регулювання орендних відносин: чинні правові
та нормативно-методичні документи// Державний інформаційний бюлетень про
приватизацію. — 1998. — № 30.- С. 49-50.

Пеньков С. Чи можлива оренда квартири під офіс?// Юридичний вісник
України. — 1999. 16-22 грудня. — С. 11.

Додатки

Додаток 1

до Методики оцінки вартості

об’єктів оренди

ЗАТВЕРДЖУЮ

М.П.

________________________

(керівник підприємства)

____________ ______________________

(підпис) (ініціали, прізвище)

«_____» _________________200___р.

ВИХІДНІ ДАНІ

для здійснення оцінки вартості цілісного

майнового комплексу

№ п/п Показник Вартість майна,

млн. крб.

1.

1.1

1.2

2.

2.1

2.2

3.

3.1

3.2

4.

4.1

4.2

4.3

4.4.

5.

5.1.

5.2

5.2.1

Основні засоби, всього

знос основних засобів

залишкова вартість основних засобів

Нематеріальні активи, всього

знос нематеріальних активів

залишкова вартість нематеріальних активів

Незавершені капітальні вкладення з вирахуванням незавершеного
будівництва

незавершене будівництво житла

незавершене будівництво об’єктів соціально-культурного
призначення

Відновна вартість незавершеного будівництва, всього

у тому числі:

будівлі, споруди, приміщення, передавальні пристрої

машини, обладнання, транспортні засоби для промислового незавершеного
будівництва

машини, обладнання, транспортні засоби для інженерного забезпечення
будівництва житла та інших об’єктів соціально-культурного призначення

інші

Вартість оборотних засобів, матеріальних всього

у тому числі:

виробничі запаси

малоцінні і швидкозношувані предмети

первісна вартість

Продовження додатка 1

№ п/п Показник Вартість майна,

млн. крб.

5.2.2.

5.2.3

5.3

5.4

5.5

5.6

5.6.1

5.6.2

5.6.3

6.

6.1

6.1.1

6.2

6.3

6.3.1

6.4

6.5

7.

7.1

7.2.

7.3

8.

8.1

8.2

8.3

8.3.1

8.4

Знос

залишкова вартість

незавершене виробництво

витрати майбутніх періодів

готова продукція

товари

купівельна вартість

торгова націнка

продажна вартість

Кошти, цінні папери, розрахунки та інші активи, всього

у тому числі:

довгострокові фінансові вкладення

з них цінні папери*

розрахунки з дебіторами

короткострокові фінансові вкладення, всього

з них цінні папери*

кошти

інші оборотні активи

Довгострокові пасиви у тому числі:

довгострокові кредити банків

довгострокові позикові кошти

довгострокові кредити та позики, що не погашені

в строк

Розрахунки та інші пасиви у тому числі:

короткострокові кредити банків

короткострокові позикові кошти

розрахунки з кредиторами

у тому числі за оборотні матеріальні засоби

інші короткострокові пасиви

Головний бухгалтер_____________ ____________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

“___» _________ 200_ р.

Додаток 2

до Методики оцінки вартості

об’єктів оренди

ЗАТВЕРДЖУЮ

_________________________

(посада керівника орендодавця)

М. П.

____________ ______________________

(підпис) (ініціали, прізвище)

«______» ___________________ 200_ р.

АКТ

оцінки вартості цілісного майнового комплексу

(код ЗКПО)

________________________________________________________________________
_______________________

(повна назва цілісного майнового комплексу)

Комісія, утворена згідно з наказом

________________________________________________________________________
___________________________

(посада керівника орендодавця, що утворив комісію)

від «_____» ______________ 200__ р. №_____________________________ у
складі:

голови__________________________________________________________________
___________________________

(прізвище, ім’я та по батькові, посада, місце роботи)

і
членів__________________________________________________________________
__________________________

(прізвище, ім’я та по батькові, посада, місце роботи)

________________________________________________________________________
___________________________

на засіданні (протокол від «____” _______199__р. № _____)

розглянула:

документи, необхідні для здійснення оцінки результати інвентаризації
майна

________________________________________________________________________
___________________________

(повна назва цілісного майнового комплексу)

за станом на «___» __________ 199__ р. і з урахуванням вимог. Методики
оцінки вартості об’єктів оренди визначила його оціночну вартість.

Комісія підтверджує, що оціночна вартість майна згідно з передаточним
балансом і поданими документами становить:

№ п/п Показник Вартість майна, млн. крб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

10.1

10.2

10.3

11

Майно, що передається в оренду

Основні засоби, всього (ряд. балансу 012)

Знос основних засобів (ряд. балансу 011)

Залишкова вартість основних засобів (ряд. 1 — ряд. 2)

Нематеріальні активи, всього (ряд. балансу 022)

Знос нематеріальних активів (ряд. балансу 021)

Залишкова вартість нематеріальних активів (ряд. 4 — ряд. 5)

Незавершені капітальні вкладення (ряд. балансу 030) з вирахуванням
вартості незавершеного будівництва (рахунок 33)

Незавершене будівництво житла

Незавершене будівництво об’єктів соціально-культурного призначення

Відновна вартість незавершеного будівництва (з вирахуванням вартості
незавершеного будівництва житла та об’єктів соціально-культурного
призначення) з урахуванням індексації

у тому числі витрати на:

будівлі, споруди, приміщення, передавальні пристрої

машини, обладнання, транспортні засоби

інші

Устаткування, придбане для інженерного забезпечення будівництва житла

Продовження додатка 2

№ п/п Показник Вартість майна, млн. крб.

12

13

14 Устаткування, придбане для інженерного забезпечення об’єктів
соціально-культурного призначення

Відновна вартість устаткування, що підлягає монтажу (з вирахуванням
устаткування, придбаного для інженерного забезпечення будівництва житла
і об’єктів соціально-культурного призначення) з урахуванням індексації

Вартість майна, що передається в оренду (ряд. З + ряд. 6 + ряд. 7 + ряд.
8 + ряд. 9 + ряд. 10 + ряд. 11 + ряд. 12 + ряд. 13)

15

15.1

15.2

15.3

15.4

16

17

18

19

19.1

19.2

19.3

20

21 Майно, що викуповується орендарем

Запаси 1 витрати з урахуванням усереднених індексів

цін (з доданням розрахунку), всього

у тому числі:

виробничі запаси

малоцінні та швидкозношувані предмети первісна вартість (ряд. балансу
102)

знос малоцінних і швидкозношуваних предметів (ряд. балансу 101)

залишкова вартість малоцінних і швидкозношуваних предметів (ряд. 15.2 —
ряд. 15.3)

Незавершене виробництво (ряд. балансу 110) без витрат на залишок товару
(рахунок 44)

Витрати майбутніх періодів (ряд. балансу 120)

Готова продукція

Товари:

купівельна вартість (ряд. балансу 140)

торгова націнка (ряд. балансу 141)

продажна вартість (ряд. балансу 142)

Кредиторська заборгованість за придбання оборотних матеріальних засобів
(рядки балансу 630, 640)

Вартість майна, що викуповується орендарем (ряд. 15 + ряд. 16 + ряд. 17
+ ряд. 18 + ряд. 19 – ряд. 20)

22

23

24

25

26 Майно, що надається орендареві на умовах кредиту (кошти та цінні
папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості)

Балансова вартість цінних паперів*

Кошти (рядки балансу 260, 270, 280, 290)

Дебіторська заборгованість (рядки балансу 160, 165, 170, 180, 190, 200,
210, 220, 230, 240;. інша дебіторська заборгованість — ряд. балансу 310)

Кредиторська заборгованість (рядки балансу 500, 510, 520. 600, 6)0, 620,
630, 640, 650, 660, 670, 680, 690, 700, 710, 720. а також ряд. балансу
730, за винятком позик, виданих за рахунок коштів підприємства, та інша
кредиторська заборгованість — ряд. балансу 740)

Вартість майна, яке надається орендареві на умовах кредиту (ряд. 22 +
ряд. 23 + ряд. 24 — ряд. 25, але не менше за суму показника – ряд 22)

_________________

*Найменування і кількість цінних паперів із зазначенням емітента, виду 1
категорії цінних паперів.

Голова комісії:_________________ _____________________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

Члени комісії: __________________ ____________________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

__________________
____________________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

“____” ______________________ 200 ____ р.

Додаток 3

до Методики оцінки вартості

об’єктів оренди

ЗАТВЕРДЖУЮ

_______________________________

М. П. (посада керівника орендодавця)

____________ ______________________

(підпис) (ініціали, прізвище)

«_______» ___________________ 200__ р.

АКТ

оцінки вартості окремого індивідуально

визначеного майна

________________________________________________________________________
__________

(повна назва об’єкта оцінки, інвентарний номер)

________________________________________________________________________
_________

Підприємство, на балансі якого знаходиться майно, що здається в оренду:

(код за ЗКПО)

________________________________________________________________________
__________

( повна назва підприємства – юридичної особи)

Комісія, утворена згідно з наказом

________________________________________________________________________
__________

(посада керівника орендодавця, що утворив комісію)

від «___» ______________ 200__ р. №__________ у складі:

голови_____________________________________________

(прізвище, ім’я та по батькові, посада, місце
роботи)

і членів__________________________________________________

(прізвище, ім’я та по батькові,
посада, місце роботи)

___________________________________________________

на засіданні (протокол від «____” _______200__р. № _____) розглянула:
результати оцінки вартості окремого індивідуально визначеного майна і з
урахуванням вимог Методики оцінки вартості об’єктів оренди визначила
його оціночну вартість станом на «___» __________ 200__ р.

Комісія підтверджує, що оціночна вартість майна згідно з передаточним
балансом і поданими документами становить:

№ п/п Показник Вартість майна,

млн. крб.

1 2 3

Голова комісії:_________________ ____________________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

Члени комісії: __________________ ____________________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

__________________
____________________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

“____” ______________________ 200 ____ р.

Додаток 4

до Методики оцінки вартості майна

під час приватизації

ЗАТВЕРДЖУЮ

_______________________________________________

(посада керівника державного органу приватизації)

м. п. ____________ ______________________

(підпис)

«______» _________________ 200___ р.

АКТ

оцінки вартості інвентарного (их) об‘єкта (ів)

________________________________________________________________________
___________________________

(повна назва інвентарного (их) об’єкта (ів), інвентарний номер)

________________________________________________________________________
___________________________

Підприємство, на балансі якого перебуває інвентарний (І) об‘єкт (и)

(код за ЗКПО)

________________________________________________________________________
__________

( повна назва підприємства – юридичної особи)

Комісія, утворена згідно з наказом
____________________________________________________________

(посада керівника орендодавця, що утворив комісію)

від «___» ______________ 200__ р. №__________ , у складі:

голови__________________________________________________________________
__________________

(прізвище, ім’я та по батькові, посада, місце роботи)

________________________________________________________________________
__________________

на засіданні (протокол від «____» __________200__р. № _____)
розглянула: результати оцінки вартості інвентарного (их) об‘єкта (ів) і
з урахуванням вимог Методики оцінки вартості майна під час приватизації
визначила його (їх) вартість станом на «___» __________ 200__ р.

Комісія підтверджує, що оціночна вартість майна згідно з передаточним
(розподільчим), балансом і поданими документами становить:

Назва об‘єкта оцінки Вартість, млн. крб.

Будівлі, споруди, передавальні пристрої (залишкова вартість) без
урахування індексації на 1 квітня 1996 року

Машини, обладнання, транспортні та інші основні засоби (залишкова
вартість) без урахування індексації на 1 квітня 1996 року

Нематеріальні активи (залишкова вартість)

Незавершене будівництво (відповідна вартість)

Оборотні засоби

Вартість майна, всього

Голова комісії:_________________ ____________________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

Члени комісії: __________________ ____________________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

__________________
____________________________

(підпис)
(ініціали, прізвище)

“____” ______________________ 200 ____ р.

Продовження додатку 4

Відомість розрахунку відводної вартості основних засобів

______________________________________

(назва підприємства)

п/п Найме-

нування

об’єктів

основних

засобів Інвен-

тарний

номер Дата

введення

в експлу-

атацію

(місяць, рік) Первісна

вартість,

млн крб. Коефіцієнти збільшення балансової вартості основних засобів на
час проведення індексації на: Балансова вартість,

млн крб. Вартість витрат на закінчений капітальний ремонт Відновна
вартість основних засобів, включаючи вартість завершеного капітального
ремонту,

млн крб.

1 травня

1992 року 1 серпня 1993 року 1 січня 1995 року 1 квітня

1996 року з урахуванням індексації

станом на 1 квітня 1996 р.

(графа 5 х графа 6 х

х графа 7 х графа 8 х

х графа 9), млн крб. без урахування індексації станом на 1 квітня 1996
р.

(графа 5 х графа 6 х графа 7 х графа 8), млн крб.

з урахуванням індексації станом на 1 квітня

1996 р.

(графа 10 + графа 12) без урахування індексації

станом на 1 квітня 1996 р.

(графа 11 + графа 12)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

до Методики оцінки вартості майна

під час приватизації

Відомість розрахунку залишкової вартості основних засобів

_______________________________________

(назва підприємства)

№ п/п Наймену- вання об’єктів основних засобів Інвен- тарний номер
Відновна вартість, включаючи вартість завершеного капітального ремонту,

млн крб. Шифр норми аморти- зації Річна норма аморти зації, відсотків
Місячна норма аморти зації, відсотків Тривалість експлуатації, місяців
Рівень зносу, відсотків Розрахункова сума зносу,

млн крб. Залишкова вартість основних засобів,

млн крб.

з урахуванням індексації станом на 1 квітня 1996 року без урахування
індексації станом на 1 квітня 1996 року

з урахуванням індексації станом на

1 квітня 1996 року без урахування індексації станом на

1 квітня 1996 року з урахуванням індексації станом на 1 квітня 1996 року
(графа 4 — графа 11) без урахування індексації станом на 1 квітня 1996
року (графа 5 — графа 12)

1 2 3 4 5 6 7

8 9 10 11 12 13 14

Продовження додатку 4

до Методики оцінки вартості майна

під час приватизації

Відомість розрахунку відновної вартості основних засобів,

що введені в дію з 1 січня 1995 року

по _____________________________________________

(назва підприємства)

п/п

Найменування

об’єктів основних засобів

Інвентарний номер

Дата введення

в експлуатацію (місяць, рік)

Первісна

вартість, млн крб.

Дата придбання

(освоєння витрат) (місяць, рік)

Коефіцієнт індексації

Відновна вартість

без урахування індексації станом на 1 квітня

1996 року

1 2 3 4 5 6 7 8

Додаток 5

ЗАРЕЄСТРОВАНО
ЗАТВЕРДЖЕНО

в Міністерстві юстиції України наказом Фонду державного майна України

30 грудня 1996 р. за № 773/1798 від 18 листопада 1996 р. № 1398

Типовий договір

купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі (споруди, приміщення),

який підлягає продажу за конкурсом

________________________________________________________________________
__________________

(місце укладання, число, місяць, рік — літерами)

Ми, що нижче
підписалися:____________________________________________________________
______

(назва та місцезнаходження органу приватизації)

в особі
________________________________________________________________________
___________

(посада, прізвище, їм ‘я та по батькові)

який(а) діє на підставі
______________________________________________________________________

(назва документа)

(надалі — Продавець), з одного боку, та
________________________________________________________

(назва юридичної особи, товариства покупців

________________________________________________________________________
__________________

— або прізвище, ім’я та по батькові громадянина)

яка(е) зареєстрована(е)
______________________________________________________________________

(орган реєстрації, дата та реєстраційний номер)

в особі
________________________________________________________________________
___________

(посада, прізвище, ім’я та по батькові громадянина)

який(а) діє на підставі
______________________________________________________________________

(назва документа)

(надалі — Покупець), з другого боку, уклали цей Договір про
нижчевикладене.

1. Предмет Договору

1.1. Продавець зобов’язується передати Покупцю патент на право оренди
будівлі (споруди, приміщення) загальною площею _________, яка
знаходиться за адресою: __________________________,

а Покупець зобов’язується прийняти зазначений патент і сплатити ціну
відповідно до умов, що визначені в цьому Договорі.

1.2. Право власності на патент переходить до Покупця з моменту сплати
коштів, зазначених в п.1.5 цього Договору.

1.3. Згідно з актом оцінки, який затверджено
________________________________________________

(ким та коли затверджено)

початкова ціна продажу патенту за конкурсом становить
_________________________________ гривень.

(цифрами та літерами)

Продовження додатку 5

1.4. Згідно з протоколом конкурсної комісії
_________________________________, який затверджено

(номер та дата)

________________________________________________________________________
_________ ,

(кім та коли затверджено)

остаточна ціна продажу патенту становить
_____________________________________________ гривень.

(цифрами та літерами)

1.5. Зазначений в цьому Договорі патент продано за
__________________________________ гривень.

(цифрами та літерами)

2. Порядок розрахунків за придбаний патент

2.1. Покупець зобов’язаний внести
________________________________________________ гривень за

(сума цифрами та літерами)

придбаний патент протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього
Договору. Плата за патент вноситься на підставі цього Договору.

2.2. Розрахунки за придбаний патент здійснюються Покупцем шляхом
безготівкового перерахування всієї суми зі свого рахунку на рахунок
Продавця.

2.3. Розрахунки за патент здійснюються таким чином:

кошти Покупця в сумі _______________________________________ гривень
перераховуються у відповідності до платіжного доручення з рахунку
Покупця ______________________________________

(номер розрахункового рахунку

________________________________________________________________________
_________________

та
найменування банківської установи)

на рахунок Продавця
______________________________________________________________________

(номер розрахункового рахунку та
найменування банківської установи)

3. Передача патенту

Передача патенту здійснюється Продавцем Покупцю в 3-денний термін з
моменту повної сплати ціни продажу патенту.

4. Права та обов‘язки сторін

4.1. Кожна сторона зобов’язується виконувати обов’язки, покладені на неї
цим Договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов’язків.

4.2. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або
неналежне виконання умов цього Договору.

5. Обов’язки Покупця

5.1. Покупець зобов’язаний: у встановлений цим Договором термін спла
тити ціну продажу патенту; прийняти патент у встановлений цим Договором
термін; виконувати умови Договору купівлі-продажу відповідно до витягу з
протоколу конкурсної комісії про визначення остаточного переможця, а
саме:

а) _________________________________;

б) _________________________________;

Витяг з протоколу конкурсної комісії про визначення остаточного
переможця є невід’ємною частиною цього Договору.

5.2. Покупець зобов’язаний надавати Продавцю необхідні матеріали,
відомості, документи тощо про виконання умов цього Договору.

5.3. У разі зміни власника об’єкта приватизації Покупець повинен
покласти всі зобов’язання за даним Договором на нового власника.

6. Обов’язки Продавця

Продавець зобов’язаний передати Покупцю патент у встановлений в Договорі
термін.

7. Відповідальність Покупця

7.1. У разі порушення терміну сплати за патент Покупець сплачує Продавцю
пеню у розмірі 0,5 відсотка від несплаченої суми за кожний день
прострочення.

7.2. У разі, якщо Покупець протягом 30 днів з моменту підписання цього
Договору не сплатить встановлену в Договорі ціну, Продавець порушує
питання про розірвання Договору та мас право на відшкодування завданих
збитків.

8. Гарантії та претензії

Продавець гарантує, що будівля (споруда, приміщення), на яку продається
патент, не є проданою, переданою, заставленою, не знаходиться під
арештом, судових справ щодо неї не має.

Продовження додатку 5

9. Вирішення спорів

Усі спори, що виникають при виконні умов цього Договору або у зв’язку з
тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів. Якщо сторони
протягом місяця не досягли домовленості, то спір передається на розгляд
судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством.

10. Зміни умов договору та його розірвання

10.1. Зміна умов Договору або внесення доповнень до нього можливі за
згодою сторін.

10.2. Усі зміни та доповнення до Договору здійснюються тільки у письмові
формі.

10.3. У разі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може
бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду
або арбітражного суду.

11. Витрати

11.1. Усі витрати, пов‘язані з укладанням цього Договору та його
виконанням, бере на себе Покупець.

Договір складено в 2 примірниках, які мають однакову юридичну силу.

Повні юридичні адреси сторін:

Продавець Покупець

_____________________ _____________________

_____________________ _____________________

Продавець Покупець

____________________ ______________________

(підпис) (підпис)

ЗАРЕЄСТРОВАНО
ЗАТВЕРДЖЕНО

в Міністерстві юстиції України наказом Фонду державного майна України

30 грудня 1996 р. за № 774/1798 від 18 листопада 1996 р. № 1398

Типовий договір

купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі (споруди, приміщення),

який підлягає продажу на аукціоні

________________________________________________________________________
__________________

(місце укладання, число, місяць, рік — літерами)

Ми, що нижче
підписалися:____________________________________________________________
______

(назва та місцезнаходження органу приватизації)

в особі
________________________________________________________________________
___________

(посада, прізвище, їм ‘я та по батькові)

який(а) діє на підставі
______________________________________________________________________

(назва документа)

(надалі — Продавець), з одного боку, та
________________________________________________________

(назва юридичної особи, товариства покупців

________________________________________________________________________
__________________

— або прізвище, ім’я та по батькові громадянина)

яка(е) зареєстрована(е)
______________________________________________________________________

(орган реєстрації, дата та реєстраційний номер)

в особі
________________________________________________________________________
___________

(посада, прізвище, ім’я та по батькові громадянина)

який(а) діє на підставі
______________________________________________________________________

(назва документа)

(надалі — Покупець), з другого боку, уклали цей Договір про
нижчевикладене.

1. Предмет Договору

1.1. Продавець зобов’язується передати Покупцю патент на право оренди
будівлі (споруди, приміщення) загальною площею _________, яка
знаходиться за адресою: __________________________,

а Покупець зобов’язується прийняти зазначений патент і сплатити ціну
відповідно до умов, що визначені в цьому Договорі.

1.2. Право власності на патент переходить до Покупця з моменту сплати
коштів, зазначених в п.1.5 цього Договору.

1.3. Згідно з актом оцінки, який затверджено
________________________________________________

(ким та коли затверджено)

Продовження додатку 5

початкова ціна продажу на аукцірні становить
_________________________________ гривень.

(цифрами та літерами)

1.4. Згідно з протоколом аукціону
_________________________________________________________

(номер та дата)

остаточна ціна продажу патенту становить
_____________________________________________ гривень.

(цифрами та літерами)

1.5. Зазначений в цьому Договорі патент продано за
__________________________________ гривень.

(цифрами та літерами)

2. Порядок розрахунків за придбаний патент

2.1. Покупець зобов’язаний внести
________________________________________________ гривень за

(сума цифрами та літерами)

придбаний патент протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього
Договору. Плата за патент вноситься на підставі цього Договору.

2.2. Розрахунки за придбаний патент здійснюються Покупцем шляхом
безготівкового перерахування всієї суми зі свого рахунку на рахунок
Продавця.

2.3. Розрахунки за патент здійснюються таким чином:

кошти Покупця в сумі _______________________________________ гривень
перераховуються у відповідності до платіжного доручення з рахунку
Покупця ______________________________________

(номер розрахункового рахунку

________________________________________________________________________
_________________

та
найменування банківської установи)

на рахунок Продавця
______________________________________________________________________

(номер розрахункового рахунку та
найменування банківської установи)

3. Передача патенту

Передача патенту здійснюється Продавцем Покупцю в 3-денний термін з
моменту повної сплати ціни продажу патенту.

4. Права та обов‘язки сторін

4.1. Кожна сторона зобов’язується виконувати обов’язки, покладені на неї
цим Договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов’язків.

4.2. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або
неналежне виконання умов цього Договору.

5. Обов’язки Покупця

Покупець зобов’язаний:

у встановлений цим Договором термін сплатити ціну продажу патенту;

у встановлений цим Договором термін прийняти патент.

6. Обов’язки Продавця

Продавець зобов’язаний передати Покупцю патент у встановлений в Договорі
термін.

7. Відповідальність Покупця

7.1. У разі порушення терміну сплати за патент Покупець сплачує Продавцю
пеню у розмірі 0,5 відсотка від несплаченої суми за кожний день
прострочення.

7.2. У разі, якщо Покупець протягом 30 днів з моменту підписання цього
Договору не сплатить встановлену в Договорі ціну, Продавець порушує
питання про розірвання Договору та мас право на відшкодування завданих
збитків.

8. Гарантії та претензії

Продавець гарантує, що будівля (споруда, приміщення), на яку продається
патент, не є проданою, переданою, заставленою, не знаходиться під
арештом, судових справ щодо неї не має.

9. Вирішення спорів

Усі спори, що виникають при виконні умов цього Договору або у зв’язку з
тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів. Якщо сторони
протягом місяця не досягли домовленості, то спір передається на розгляд
судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством.

10. Зміни умов договору та його розірвання

10.1. Зміна умов Договору або внесення доповнень до нього можливі за
згодою сторін.

10.2. Усі зміни та доповнення до Договору здійснюються тільки у письмові
формі.

Продовження додатку 5

10.3. У разі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може
бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду
або арбітражного суду.

11. Витрати

11.1. Усі витрати, пов‘язані з укладанням цього Договору та його
виконанням, бере на себе Покупець.

Договір складено в 2 примірниках, які мають однакову юридичну силу.

Повні юридичні адреси сторін:

Продавець Покупець

_____________________ _____________________

_____________________ _____________________

Продавець Покупець

____________________ ______________________

(підпис) (підпис)

ЗАРЕЄСТРОВАНО
ЗАТВЕРДЖЕНО

в Міністерстві юстиції України наказом Фонду державного майна України

30 грудня 1996 р. за № 775/1798 від 18 листопада 1996 р. № 1398

Типовий договір

купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі (споруди, приміщення),

який підлягає продажу на аукціоні

________________________________________________________________________
__________________

(місце укладання, число, місяць, рік — літерами)

Ми, що нижче
підписалися:____________________________________________________________
______

(назва та місцезнаходження органу приватизації)

в особі
________________________________________________________________________
___________

(посада, прізвище, їм ‘я та по батькові)

який(а) діє на підставі
______________________________________________________________________

(назва документа)

(надалі — Продавець), з одного боку, та
________________________________________________________

(назва юридичної особи, товариства покупців

________________________________________________________________________
__________________

— або прізвище, ім’я та по батькові громадянина)

яка(е) зареєстрована(е)
______________________________________________________________________

(орган реєстрації, дата та реєстраційний номер)

в особі
________________________________________________________________________
___________

(посада, прізвище, ім’я та по батькові громадянина)

який(а) діє на підставі
______________________________________________________________________

(назва документа)

(надалі — Покупець), з другого боку, уклали цей Договір про
нижчевикладене.

1. Предмет Договору

1.1. Продавець зобов’язується передати Покупцю патент на право оренди
будівлі (споруди, приміщення) загальною площею _________, яка
знаходиться за адресою: __________________________,

а Покупець зобов’язується прийняти зазначений патент і сплатити ціну
відповідно до умов, що визначені в цьому Договорі.

1.2. Право власності на патент переходить до Покупця з моменту сплати
коштів, зазначених в п.1.5 цього Договору.

1.3. Згідно з актом оцінки, який затверджено
________________________________________________

(ким та коли затверджено)

вартість патенту становить ___________________________________________
гривень.

(цифрами та літерами)

1.4. Згідно з протоколом аукціону
_________________________________________________________

(номер та дата)

остаточна ціна продажу патенту становить
_____________________________________________ гривень.

(цифрами та літерами)

Продовження додатку 5

1.5. Зазначений в цьому Договорі патент продано за
__________________________________ гривень.

(цифрами та літерами)

2. Порядок розрахунків за придбаний патент

2.1. Покупець зобов’язаний внести
________________________________________________ гривень за

(сума цифрами та літерами)

придбаний патент протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього
Договору. Плата за патент вноситься на підставі цього Договору.

2.2. Розрахунки за придбаний патент здійснюються Покупцем шляхом
безготівкового перерахування всієї суми зі свого рахунку на рахунок
Продавця.

2.3. Розрахунки за патент здійснюються таким чином:

кошти Покупця в сумі _______________________________________ гривень
перераховуються у відповідності до платіжного доручення з рахунку
Покупця ______________________________________

(номер розрахункового рахунку

________________________________________________________________________
_________________

та
найменування банківської установи)

на рахунок Продавця
______________________________________________________________________

(номер розрахункового рахунку та
найменування банківської установи)

3. Передача патенту

Передача патенту здійснюється Продавцем Покупцю в 3-денний термін з
моменту повної сплати ціни продажу патенту.

4. Права та обов‘язки сторін

4.1. Кожна сторона зобов’язується виконувати обов’язки, покладені на неї
цим Договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов’язків.

4.2. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або
неналежне виконання умов цього Договору.

5. Обов’язки Покупця

Покупець зобов’язаний:

у встановлений цим Договором термін сплатити ціну продажу патенту;

у встановлений цим Договором термін прийняти патент.

6. Обов’язки Продавця

Продавець зобов’язаний передати Покупцю патент у встановлений в Договорі
термін.

7. Відповідальність Покупця

7.1. У разі порушення терміну сплати за патент Покупець сплачує Продавцю
пеню у розмірі 0,5 відсотка від несплаченої суми за кожний день
прострочення.

7.2. У разі, якщо Покупець протягом 30 днів з моменту підписання цього
Договору не сплатить встановлену в Договорі ціну, Продавець порушує
питання про розірвання Договору та мас право на відшкодування завданих
збитків.

8. Гарантії та претензії

Продавець гарантує, що будівля (споруда, приміщення), на яку продається
патент, не є проданою, переданою, заставленою, не знаходиться під
арештом, судових справ щодо неї не має.

9. Вирішення спорів

Усі спори, що виникають при виконні умов цього Договору або у зв’язку з
тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів. Якщо сторони
протягом місяця не досягли домовленості, то спір передається на розгляд
судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством.

10. Зміни умов договору та його розірвання

10.1. Зміна умов Договору або внесення доповнень до нього можливі за
згодою сторін.

10.2. Усі зміни та доповнення до Договору здійснюються тільки у письмові
формі.

10.3. У разі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може
бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду
або арбітражного суду.

11. Витрати

11.1. Усі витрати, пов‘язані з укладанням цього Договору та його
виконанням, бере на себе Покупець.

Договір складено в 2 примірниках, які мають однакову юридичну силу.

Повні юридичні адреси сторін:

Продовження додатку 5

Продавець Покупець

_____________________ _____________________

_____________________ _____________________

Продавець Покупець

____________________ ______________________

(підпис) (підпис)

Додаток 6

ПРО ЗАТВЕРДЖЕННЯ ТИПОВОГО ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО МАЙНА

Наказ Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р. N 457

Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 30 травня 1996 р. за N
259/1284

Із змінами і доповненнями, внесеними Наказом Фонду державного майна
України

від 18 вересня 1996 року N 1098,

На виконання доручення Кабінету міністрів України від 21.03.96 N 8668/3
та N 8669/1, відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного
майна» Фондом розроблений проект Типового договору оренди державного
майна, умови якого погоджені з Міністерством економіки України (лист
Міністерства економіки України від 12,04.96 N 23-43/356) та з
Антимонопольним комітетом України (лист Антимонопольного комітету від
29.03.96 N 22-01-04/03-1165).

Враховуючи викладене, НАКАЗУЮ:

1. Затвердити Типовий договір оренди державного майна та направити його
на реєстрацію до Міністерства юстиції України.

2. Вважати таким, що втратив чинність, наказ Фонду від 16.10,92 N 421
«Про затвердження зразкового Договору оренди державного майна»

3. Контроль за виконанням цього наказу покласти на заступника директора
Департаменту приватизації об’єктів з особливим режимом реформування
власності Мотрича В.С.

Голова Фонду Ю.Єхануров

Затверджено

наказом ФДМУ

від 19.04.96 N 457

Зареєстровано в Міністерстві юстиції України

30 травня 1996 р. за N 259/1284

ТИПОВИЙ ДОГОВІР ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО МАЙНА

Погоджено з Мінекономіки,

Антимонопольним комітетом

________________

(дата підписання)

______________________________________ (у подальшому іменований
«Орендодавець»)

(повна назва орендодавця)

в особі
________________________________________________________________________
____

(посада, прізвище, ім’я та по батькові)

що діє на підставі
______________________________________________________, з одного боку,

(назва документа, N наказу)

Продовження додатку 6

та _______________________________________________________________ (в
подальшому іме-

(повна назва фізичної або юридичної особи)

нований «Орендар») в особі
__________________________________________________________

(посада, прізвище, ім’я та по батькові)

__________________________________, який діє на підставі Статуту
господарського товариства (іншого документа, який засвідчує право
суб’єкта на підприємницьку діяльність)
________________________________________________________________________
__________

(назва, дата та номер реєстрації)

тощо, з другого боку. украли цей Договір про наведене нижче.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. У разі оренди цілісного майнового комплексу Орендодавець передає, а
Орендар приймає в строкове платне володіння та користування цілісний
майновий комплекс державного підприємства (структурного
підрозділу)_________________________________________. складі

(назва підприємства)

вартість якого визначено відповідно до Акта оцінки та передаточного
балансу вказаного підприємства, складеного станок на
________________________ і становить ___________ млн.крб.

(дата складання балансу)

В тому числі:

а) передається в оренду майно ______________________________ млн.крб.

із нього:

основні фонди за балансовою вартістю ______________________ млн.крб.

основні фонди за залишковою вартістю ______________________ млн.крб.

нематеріальні активи за залишковою вартістю ________________ млн.крб.

незавершені капітальні вкладення з вирахуванням вартості

незавершеного будівництва ________________________________ млн.крб.

незавершене будівництво (відновна вартість) _________________ млн.крб.

відновна вартість устаткування, що підлягає монтажу

_________________________________________________________ млн. крб.

інше майно за балансовою вартістю _________________________ млн.крб.;

б) передається в користування на умовах довгострокового

банківського кредиту:

грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та
кредиторської заборгованості ______________________ млн.крб.

на умовах, визначених в кредитному договорі, який підписується одночасно
з цим Договором;

в) орендар викуповує:

оборотні матеріальні засоби (окрім зазначених в п. 1 (б) __________
млн.крб.

Викуп оформляється окремим договором купівлі-продажу одночасно з
підписанням цього Договору.

Вартість незавершеного будівництва за станом на при введенні об’єктів в
експлуатацію індексується з наступним збільшенням вартості основних
фондів.

1.1.1. Орендар стає правонаступником прав та обов’язків реорганізованого
державного підприємства.

1.2. У разі оренди нерухомого майна та іншого окремого індивідуально
визначеного майна державних підприємств Орендодавець передає, а Орендар
приймає в строкове платне володіння та користування

(назва майна або його інвентарний номері

яке знаходиться на балансі державного підприємства
____________________________________

(повна назва підприємства та юридична адреса)

________________________, вартість якого визначена відповідно до Акта
оцінки вартості окремого індивідуально визначеного майна і становить
_____________________ млн.крб.

2. УМОВИ ПЕРЕДАЧІ ТА ПОВЕРНЕННЯ ОРЕНДОВАНОГО МАЙНА

2.1. Вступ Орендаря у володіння та користування майном настає одночасно
із підписанням сторонами Договору та Акта прийому-передачі вказаного
майна.

2.2. Передача майна в оренду не спричиняє передачу Орендарю права
власності на це майно. Власником орендованого майна залишається держава,
а Орендар володіє і користується ним протягом строку оренди.

Продовження додатку 6

2.3. Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в Акті
оцінки цього майна, складеного згідно з відповідною Методикою,
затвердженою Кабінетом міністрів України.

2.4. Вартість майна, що повертається Орендарем Орендодавцю, визначається
на підставі передаточного балансу та Акта оцінки складеного за даними
інвентаризації майна на момент припинення договору оренди, звіреного з
Актом прийому-передачі державного майна в оренду. Майно вважається
поверненим Орендодавцеві з моменту підписання сторонами Акта
прийому-передачі.

3. ОРЕНДНА ПЛАТА

3.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної
плати, затвердженої Кабінетом міністрів України і складає
_________________ млн.крб. за рік.

3.1.1. В разі оренди цілісного майнового комплексу (структурного
підрозділу) державного підприємства орендна плата перераховується до
державного бюджету щоквартально не пізніше

___________ числа місяця наступного за звітним кварталом, з урахуванням
щомісячного індексу інфляції, щодо суми орендної плати, визначеної за
перший місяць після укладання договору оренди, яка становить
__________________ млн.крб.

3.1.2. В разі оренди нерухомого майна та іншого окремого індивідуально
визначеного майна державних підприємств орендна плата становить
___________________ млн.крб. за перший місяць оренди і перераховується
Орендарем Орендодавцеві не пізніше

________________________________________________________________________
__________

(термін сплати, встановлений за домовленістю сторін)

з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

3.2. Розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із
сторін в разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і
тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

3.3. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі,
стягується в бюджет (Орендодавцеві) відповідно до чинного законодавства
з урахуванням пені в розмірі _____% суми заборгованості за кожний день
прострочення (включаючи день оплати).

3.4. Наднормативна сума орендної плати, що надійшла до бюджету
(Орендодавцеві), підлягає в установленому порядку поверненню Орендареві,
або заліку в рахунок наступних платежів.

4. ВИКОРИСТАННЯ АМОРТИЗАЦІЙНИХ ВІДРАХУВАНЬ

4.1. Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються в
розпорядженні Орендаря і використовуються на повне відновлення
орендованих основних фондів.

Поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок амортизаційних
відрахувань, є власністю Орендодавця.

5. ОБОВ’ЯЗКИ ОРЕНДАРЯ

Орендар зобов’язується:

5.1. Використовувати орендоване майно у відповідності з його
призначенням, визначеним статутом підприємства, майно якого передано в
оренду, та умовами цього Договору.

5.2. Своєчасно і в повному обсязі вносити до бюджету (Орендодавцеві)
орендну плату.

5.3. Своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованих
основних фондів.

5.4. В разі припинення Договору оренди повернути Орендодавцеві
орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його
в оренду, з урахуванням фізичного зносу. Крім того, в разі оренди
цілісного майнового комплексу (структурного підрозділу) державного
підприємства майно, що повертається, повинно відповідати
техніко-економічним показникам державного підприємства на час передачі
його майна в оренду.

5.5. Застрахувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним
законодавством.

5.6. Створити страховий фонд.

6. ПРАВА ОРЕНДАРЯ

Орендар має право:

6.1. Самостійно здійснювати господарську діяльність в межах. визначених
статутом створеного ним господарського товариства, підприємства, чинним
законодавством України та цим Договором.

6.2. Продавати, обмінювати, позичати за згодою Орендодавця окремі види
орендованого майна, якщо ці дії не перешкоджають виконанню умов цього
Договору. Кошти, отримані від цих операцій, є власністю Орендодавця і
направляються на відтворення основних фондів.

Продовження додатку 6

6.3. Передавати, за згодою Орендодавця, окремі інвентарні об’єкти із
складу орендованого майна в суборенду фізичним та юридичним особам в
порядку, передбаченому чинним законодавством.

6.4. З дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна,
проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює
підвищення його вартості.

6.5. Самостійно розподіляти доходи, створювати фонди (розвитку
виробництва, соціально-культурних заходів та ін.).

6.6. Приватизувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним
законодавством.

6.7. Орендар не відповідає за зобов’язаннями Орендодавця.

7. ОРЕНДОДАВЕЦЬ ЗОБОВ’ЯЗУЄТЬСЯ

7.1. Передати Орендарю в оренду державне майно згідно з

розділом 1 цього Договору по Акту прийому-передачі майна, який
підписується одночасно із цим Договором.

7.2. В разі оренди цілісного майнового комплексу (структурного
підрозділу) державного підприємства передати Орендареві на умовах
довгострокового кредиту грошові кошти на суму млн.крб.

7.2.1. Продати Орендареві інші обігові кошти на суму ________ млн.крб.

8. ОРЕНДОДАВЕЦЬ МАЄ ПРАВО

8.1. Контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання
державного майна, переданого в оренду.

8.2. Виступати з ініціативою щодо внесення змін у Договір оренди або
його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок
його неналежного використання або невиконання умов Договору.

8.3. Орендодавець не відповідає за зобов’язаннями Орендаря.

9. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

9.1. За невиконання або неналежне виконання зобов’язань згідно з
Договором оренди сторони несуть відповідальність, передбачену чинним
законодавством України.

9.2. Спори, що виникають у ході виконання Договору оренди, вирішуються
за згодою сторін. Якщо згоди не буде досягнуто, спір передається на
розгляд до арбітражного суду (суду).

10. СТРОК ДІЇ ТА УМОВИ ЗМІНИ, РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

10.1. Цей Договір діє з «____»______________________200_ р.

до «___»________ 200_ р. строком на
_____________________ р.р..

(цифрою та прописом)

10.2. Умови Договору зберігають силу протягом всього строку дії Договору
та у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено
правила, що погіршують становище Орендаря.

10.3. Зміна або розірвання Договору можуть мати місце за погодженням
сторін.

Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом 20
днів. Одностороння відмова від виконання Договору та внесених змін не
допускається.

(пункт 10.3 змінено згідно з Наказом N 1098 від 18.09.96 р.)

10.4. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за
рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним
законодавством.

10 5. В разі розірвання Договору, поліпшення орендованого майна,
здійснені Орендарем за рахунок власних коштів з дозволу Орендодавця,
визнаються власністю Орендаря.

10.6. В разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну
Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він
вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які
були передбачені Договором.

10.7. Реорганізація Орендодавця не є підставою для зміни умов або
припинення цього Договору.

10.8. Дія Договору оренди припиняється внаслідок:

— закінчення строку, на який його було укладено;

— приватизації об’єкта оренди (за участю Орендаря);

— загибелі об’єкта оренди;

— достроково за згодою сторін або за рішенням арбітражного суду (суду);

-банкрутства Орендаря.

Продовження додатку 6

10.9. Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим Договором,
регламентуються чинним законодавством.

11. Договір складено в 4-х примірниках, що мають однакову юридичну силу.

1 — Орендодавцю.

2 — Орендарю.

3

4

12. Юридичні адреси сторін:

Орендодавець
_____________________________________________________________________

________________________________________________________________________
__________

Орендар
________________________________________________________________________
__

________________________________________________________________________
__________

13. До цього Договору додаються:

— розрахунок орендної плати;

— Акт оцінки вартості майна, що передається в оренду;

— Акт прийому-передачі орендованого майна.

Крім цього в разі оренди цілісного майнового комплексу (структурного
підрозділу) державного підприємства, до цього Договору додаються Договір
купівлі-продажу оборотних матеріальних засобів від «____»_________ 19___
р. N _______ та Кредитний договір від «____»_________ 19__ р. N
______

Орендодавець Орендар

____________________ ______________________

____________________ ______________________

М.П. М.П.

Додаток 7

Додаток 1

до Порядку надання дозволу державним

ПОГОДЖЕНО підприємствам і організаціям бути орендодавцем

Заступник Голови Фонду нерухомого майна, що знаходиться на їх балансах

державного майна України

(начальник РВ ФДМУ)

__________________________

«__» _______________ 200 __р.

РОЗРАХУНОК

плати за перший місяць оренди державного нерухомого майна,

що знаходиться на балансі

_____________________________________________

(назва державного підприємства)

№ п/п

Назва та адреса об’єкта оренди

Довідково площа об’єкта оренди, кв. м. Вартість об’єкта оренди за
експертною оцінкою на

«__»_____200_ р.

Застосовані

Орендна плата за перший (базовий)* місяць оренди

індекс інфляції

орендна ставка,

% зональ—ний коефі-цієнт Місяць, рік

орендна плата, грн. орендна плата з ПДВ, грн.

Директор _________________________

Головний бухгалтер _________________________

М.П.

Продовження додатку 7

Додаток 2

до Порядку надання дозволу державним

ПОГОДЖЕНО підприємствам і організаціям бути орендодавцем

Заступник Голови Фонду нерухомого майна, що знаходиться на їх балансах

державного майна України

(начальник РВ ФДМУ)

______________________________

«____» _________________ 200__р.

РОЗРАХУНОК

плати за перший місяць оренди державного нерухомого майна,

що знаходиться на балансі

_________________________________

(назва державного підприємства)

п/п

Назва та адреса об’єкта оренди

Площа. об’єкта оренди,

кв. м Вартість за експертною оцінкою на «___»________200__ р.

Застосовані

Орендна плата за перший (базовий)* місяць оренди

1 кв. м,

грн. усього об’єкта, грн. індекс інфляції орендна ставка, % зональ-ний
коефі-цієнт місяць, рік орендна плата, гри. орендна плата з ПДВ, грн.

Директор ____________________

Головний бухгалтер ____________________

М.П.

Додаток З

до Порядку надання дозволу державним

підприємствам і організаціям бути орендодавцем

нерухомого майна, що знаходиться на їх балансах

ЗВІТ

РВ ФДМУ гіо ____________області про надання державним підприємствам

і орі анімаціям дозволів бути орендодавцем нерухомого майна, то
знаходиться на їх балансах,

за _____ квартал 200_ р.

№ п/п Орендодавець (назва, юридична адреса, телефон) Орендар (назва,
юридична адреса, телефон) Об’єкт оренди

Номер і дата листа РВ ФДМУ, яким надано дозвіл

Назва, адреса Площа,

кв. м Вартість за експертною оцінкою і дата оцінки Орендна плата, грн.,
за перший місяць оренди (вказати який)

Начальник РВ ФДМУ ________________

________________

* Якщо на момент розрахунку за перший місяць оренди ще невідомий індекс
інфляції, то в таблиці вказується орендна плата за останній місяць, по
якому Мінстатом повідомлено індекс інфляції (базовий місяць для
розрахунку). з наступним коригуванням цього показника на відповідний
індекс інфляції, про що під таблицею робиться спеціальний запис.

1 С.3. 1937 г., № 37, ст. 150; ст. 2 Примерного устава
сельскохозяйственной артели.

2 “Судебная практика Верховного Суда СССР”, 1944.вип.ІУ,стр.30.

3 С.3. 1933г., № 16, ст. ст. 66-а и 66-б; С. 3. 1934 г., № 35, ст. 276

4 См. Г.А.Аксененок, Право государственной собственности на землю в
СССР.М..1950,стр.І29-ІЗІ. Ст.І53ГК говорит о государственных или
коммунальнных предприятиях как предмете договора имущественного найма.

5 Правила, изложенные в ч.І и III ст.І5ЗГК относительно формы договора
найма государственных предприятий, здесь не излагаются, поскольку, также
договора в то время не заключались.

6 СП СССР, 1967,№7,ст.31

7 Известия, 1989. № 336.2 ден.

8 Экономическая газета. 1988. № 29, 36

9 Бюллетень Госкомтруда СССР. 1988. № 10

10 Утверждено постановлением Совета Министров СССР от 4 октября 1965 г.,
№ 731. СП СССР, 1965, № 19-20, ст.155

11 Відомості 3., 1989 р., № 25, ст. 481

12 Відомості 3. 1989 р., № 25, ст. 481

13 Відомості 3., 1989 р., № 25, ст. 481

14 Правові аспекти приватизації в Україні, 1996, т. 2, ст. 216

15 Там же.

16 Правові аспекти приватизації в Україні, 1996, т. 2, ст. 217

17 Відомості 3., 1989 р., № 25

18 Голос України, 1992 р., № 82, 16.05, ст. 12-14

19 Правові аспекти приватизації в Україні, 1996, т. 2, ст. 219

20 ВВР України, 1992 р., № 30, ст. 415-416

21 Голос України, 1992 р., №82 від 16.05.,ст. 12-14

22 Правові аспекти приватизації в Україні, 1996 р., т. 2, ст. 222, Голос
України, 1993 р., № 103(603), ст.8

23 Цивільний кодекс України, 1985 р., зі змінами та доповненнями на
01.01.2000 р.

24 Відомості ВРУ, 1995 р., № 15, ст. 99, № 31, ст. 244

25 Там же.

26 Відомості ВРУ, 1995 р., № 15, ст. 99, № 31, ст. 244

27 Відомості ВРУ, 1995 р., № 15, ст. 99, № 31, ст. 244

28 Відомості ВР, 1995 р., № 15 ст. 329; ОВУ, 1999 р. № 24.

— Відомості Верховної Ради України. — 1995 р. — № 15, с. 99

Кодекс торгівельного мореплавства України. — К., — 1998 р.

— Кодекс України про надра від 27 липня 1994 р. // Голос України, 1994
р., № 164 (914), ст. 4-5

— Лісовий кодекс України від 21 січня 1994 р. // Голос України, 1994
р., № 68 (818), ст. 8,11

— Земельний кодекс України // Голос України, 1992р., № 81 (331), ст.
7-15

— Кочетова Н.Д. Арендные операции: прововое регулирование,
налогооблажение, бух. учет, — К., 1997р. — С. 8

— Патент на право оренди: папірець чи податок //Закон і Бізнес. — 1997.
— №19

— Зобов’язальне право (теорія і практика) / за ред. О.В.Дзери. — К. —
1998 р. — с. 389

Цивільний кодекс України. — К. — 1985 р. — с. 120 (ст. 274):Кодекс
подано зі змінами і доповненнями.

— Цивільний кодекс. / Під ред. П.І. Шевчук. — 446

— Юридичний вісник України, 1999 р., № 50 (234). — с. 11 // Чи можлива
оренда квартири під офіс?

— Калачева С.А. Арендные сделки., — М., — 1997 г

— Відомості Верховної Ради України, 1993 р., № 25, ст. 275

— Земельний кодекс України від 13 березня 1992 р. // Голос України. —
1992 р. — № 81 (331) — с.7

— Цивільний кодекс України. Проект від 25 серпня 1996 р. // Українське
право. — К., 1996. — 4.1

1 — Гражданский кодекс Украины: Научно-практический комментарий/ под
ред. Е.О.Харитонова. – 1999 г. – С.430.

2 — Відомості В.Р. України, 1991 р., № 24, ст. 272.

3 — Калачева С.А. Арендные сделки., — М., 1997 г. – С. 10.

4 — Цивільний кодекс. — К.: Юрінком, 1999р. — С. 15

5 — Цивільне право України (книга друга). – К.: Юрінком, 1999 р./ під
ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнецової.

6 — Спасибо И.В., Козаренко Е.В., Стешенко В.Н. Научно-практический
коментарий закона Украины «Об аренде государственного имущества». – 1997
г. – С. 21.

7 — Гражданский кодекс Украині. — К. — 1985р. — / зі змінами і
доповненнями на 01.01.2000р./

1 — Цивільне право України /Під ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. – С.
171.

2 — Калачева С.А. Арендные сделки. – К. – 1997 г., С. 50

3 — Матвеев Ю.Г., Довгерт А.С., Кисиль В.И. Гражданское право: в
вопросах и ответах. – К., 1987 г. – С. 151 .

1 — Відомості Верховної Ради України. — 1995 р. — № 15 — с. 99.

2 — Зібрання постанов Уряду України. — 1995 р. — № 12. — с. 276 /
Постанова КМУ від 10 серпня 1995 р.

3 — Інструкція № 23015/11 від 08.10.93 р. «Про методичні рекомендації по
застосуванню банками Закону України «Про заставу»

4 — Декрет Кабінету Міністрів України №5 -93 від 11.01 1993 р.

5 — ЗП України, 1996 р., № 17, с. 472

6 — Калачева С.А. Аредные сделки. — К., 1997 г. — с.40

7 — Відомості Верховної Ради України. — 1995 р. — № 15. — с. 99

8 — Зібрання постанов уряду України, 1995 р., № 12, ст. 276

9 — Зібрання постанов уряду України, 1995 р., № 12, с. 276

10 — Там же.

11 — Зібрання постанов уряду України, 1995 р., № 12, с. 276

12 — Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1996 р., № 10,
с. 49-51

13 — Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1997 р., №3, с.
49-51; Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1998 р. № 3,
с. 72

14 — Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1998 р., № 6, с.
49

15 — Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1998 р., № 6,
с.50

16 — «Вісник податкової служби України», квітень 1999 р., № 13, с. 22

17 — «Вісник податкової служби України», квітень 1999 р., № 13, с. 22

18 — Відомості Верховної Ради України. — 1995 р. — № 15. — с. 99 (ст. 9
Закону України «Про оренду державного і комунального майна»)

19 — Відомості Верховної Ради України. — 1995 р. — № 15. — с. 99 (ст. 9
Закону України «Про оренду державного і комунального майна»)

20 — Сутність істотних умов договору викладена у тісному взаємозв’язку у
пункті плану 2.3.

21 — Шевченко И. В. Арендные отношения в риночной экономике. — К., 1992
р. — с. 32

1 Урядовий кур‘єр від 11.06.98 р.

2 — ЗП Уряду України, 1996 р., № 8 ст. 243

3 — Зібрання постанов уряду України, 1996 р., № 8, С. 243

4 — Там же.

5 Поляков А.С. Орендна плата і вартість патенту. – Державний
інформаційний бюлетень про приватизацію, 1998 р., № 3, ст. 72

6 — Державний інформаційний бюллетень про приватизацію. — 1998р. — №3.
-Сю72; Закон і Бізнес; 1997р.; №19. — с.6

7 Шевченкова Л., Грек Г., Бабак А. Аренда: консультации, бухгалтерский
учет, нормативная база. – К., 1997. – С.28

8 Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного
майна.//Урядовий кур‘єр від 11.06.98 р.

1 — Відомості Верховної Ради України. — 1995 р. — № 15

2 — Спасибо И.В., Козаренко Е.В., Стешенко В.Н. Научно-практический
комментарий Закона Украины «об аренде государственного имущества» — 1997
р., с. 5.

3 — Державний інформаційний бюлетень. — 1998 р. — № 6. — с. 49.

4 — Державний інформаційний бюлетень. — 1998 р. — № 6. — с. 49.

5 — Ця Дипломна робота п. 2.1 плану

6 — Цивільне право України (книга друга), під ред. О.В. Дзери, Н.С.
Кузнецової, — К., 1999 р., с. 120

7 — Відомості Верховної Ради України. — 1995 р. — № 15

8 — Цей договір в офіційних виданнях не публікувався. Зазначена
інформація з нього надана, на моє прохання, Київським обласним
управлінням юстиції.

9 — Шевченкова Л, Грек Г., Бабак А. Аренда: консультации, бухгалтерский
учет, нормативная база,-1997 г., М. — с. 9

10 — Відомості ВР України, 1995 р., № 15

11 -Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1996 р., № 7, с.
12

12 — Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1996 р., № 7, с.
12

13 -«Вісник податкової служби України», вересень 1999 р., № 35, с. 6

1 Спасибо И.В., Козаренко Е.В., Стешенко В.Н. Научно-практический
комментарий Закона Украины «об аренде государственного имущества» — 1997
р., с. 50.

2 Правові аспекти приватизації в Україні, — під ред. Ю.І. Єханурова, —
К., 1996 р., т.2, с.235

3 — Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1998 р., № 3, с.
52

4 — Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1998 р., № 11, с.
46

5 — Відомості Верховної Ради України. — 1995. — № 15. — с. 99

6 — Зібрання постанов Уряду України. — 1993. — № 8. — с. 162

7 — Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 1997 р., № 12, с.
24-27

PAGE

NUMPAGES 1 PAGE 10

PAGE 226

PAGE

PAGE 14

Похожие записи