Реферат
Містобудівний кадастр: система, поняття, завдання, зміст. Земельний
кадастр, як основа містобудівного кадастру.
Система містобудівного кадастру
Ведення містобудівного кадастру здійснюється сукупністю всіх видів
забезпечення (методичним, програмно-технічним, юридичним та ін.),
створюючи автоматизовану інформаційну систему обліку, оцінки і контролю
стану компонента середовища населених пунктів, включаючи збір, обробку,
збереження актуальності і видачу інформації про природні якості
будівельного освоєння і функціонального використання територій населених
пунктів з метою забезпечення прийняття оперативних і довгострокових
рішень на основі використання конкретних економічних механізмів.
Необхідність підтримання інформації в актуальному стані потребує
створення спеціальної автоматизованої системи містобудівного кадастру
населених пунктів України [9].
Містобудівний кадастр як система є людино-машинним комплексом.
Відрізняючись від інших напрямків автоматизованої системи управління
містом, містобудівний кадастр разом з містобудівним банком даних та
іншими відомчими базами даних функціонує як:
– територіально-орієнтована система, яка має міжгалузевий характер
розрахована на трансформацію відомчих галузевих і функціональних
комплексів даних територіального характеру;
– інтегрована система, окремі функціональні і структурні елементи якої
обмежено взаємозв’язані і виступають в цілому для забезпечення
інформаційних потреб користувача;
– система, що володіє способами адаптації до можливих змін і розвитку
автоматизованих способів управління місцевого рівня;
– система відкритого типу, яка забезпечує збільшення числа елементів,
показників і територіального контуру, відображає ріст і розвиток міста,
його структурних елементів і функціональних систем;
– система, яка використовує технічний комплекс і програмно-математичний
апарат, здатна до нарощування можливостей без зміни структури
відповідної бази.
Система містобудівного кадастру включає:
– базу даних (реєстр і кадастрову карту);
– програмне забезпечення;
– технологію роботи служби адміністратора і користувача з системою;
– інформаційне забезпечення користувачів.
Структура інформаційного забезпечення містобудівного кадастру – склад
показників та форми представлення (графічна, цифрова, текстова), режим
актуальності – обумовлюється завданнями управління і вимогами, які
випливають із соціально-економічної ситуації. Цим визначаються вимоги до
організаційної структури, технічного і технологічного забезпечення,
способів створення і ведення містобудівного кадастру.
Роль оцінки міських земель
Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватні власності
на земельні ділянки, формування ринку землі потребують чіткого
економічного механізму регулювання земельних відносин. Важливими
елементами цього механізму є платний характер використання та відчуження
землі; обов’язковість компенсації власникам землі та землекористувачам
заподіяних збитків та понесених ними втрат при повному чи частковому
вилученні земельних ділянок або обмеженні прав на розпорядження землею
та її використання.
У світі використовуються різноманітні форми плати за землю. Загалом
нараховується понад десять видів земельних податків та зборів: податок
на земельну власність, на збільшення її вартості (земельні поліпшення),
на прибуток від землі, на право забудови, на передачу прав на землю, її
дарування, податок-штраф на незабудовану землю або її нераціональне
використання, мито за реєстрацію угоди купівлі-продажу землі тощо. В
економічно розвинених країнах плата за землю становить 15-30% від усіх
надходжень до міського бюджету.
Впровадження економічного механізму регулювання земельних відносин у
містах передбачає встановлення розмірів платежів за землю та принципів
їх диференціації, методів оцінки вартості землі та процедур справляння
плати за неї.
Центральне місце у створенні умов для економічного регулювання земельних
відносин має визначення ціни міських земель. Саме вона детермінує ставки
платежів до бюджету та розміри компенсації власникам землі й
землекористувачам. Визначення реальної, справедливої ціни землі
становить найбільшу практичну складність. Земля є унікальним товаром, і
завжди існує суперечність щодо її вартості: між власником землі та
місцевими органами влади – коли мова йде про оподаткування; між покупцем
та продавцем – коли здійснюються майнові операції; між місцевими
органами влади та землекористувачем – коли визначається розмір
компенсації, тощо.
Саме тому чи не найголовніше місце в економічному регулюванні земельних
відносин посідає земельнооціночна діяльність. У багатьох країнах існують
загальновизначені принципи та методи оцінки, а з поширенням
діяльності міжнародних фінансових інститутів та інтеграції національних
ринків були створені єдині міжнародні стандарти оцінки.
Слід підкреслити, що земельнооціночна діяльність має важливе значення не
тільки для оподаткування міських земель, але й для здійснення майнових
угод із землею та правом їх оренди на вторинному ринку. Крім того,
оцінка є обов’язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Тому від
стану земельнооціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та
методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й
економічної реформи в цілому.
Прийняття на державному рівні цілої низки законодавчих актів про плату
за землю та приватизацію дозволило ввести оцінку міських земель у
правове поле регулювання земельних відносин. Вона стає ключовим
елементом в реалізації державної політики оподаткування та
ціноутворення.
Таким чином, наявність оцінки землі створює можливість для органів
місцевого самоврядування поряд з нормативно-організаційними методами
управління розвитком території реалізувати свої регулятивні повноваження
па підставі створення економічних умов і стимулів раціонального
використання міських земель, створити необхідні умови для формування
фінансово-економічної бази міста за рахунок справляння плати за землю
[10].
Зміст поняття “кадастр”
Поняття “кадастр” походить від французького слова, яке буквально
перекладається як реєстр, список, складений офіційними особами. Зміст
цього поняття сформувався ще за часи Римської імперії, коли була
затверджена одиниця обліку збору податку за землю.
За словником Вебстера кадастр означає “офіційну книгу записів кількості,
розміру і права власності на землекористування, що використовується при
обкладанні (пропорційному розподілу) податком”.
У довіднику законів Влека під кадастром мається на увазі “інвентарна
відомість податків і оцінки нерухомого майна з метою оподаткування”.
Академічний словник (Бельгія) дає деякі відомості про Державний реєстр
(книгу записів), де детально вказуються дані про кількість і вартість
нерухомого майна. Зате словник видавництва “Лярус” відзначає, що
адміністрація розуміє під словом “кадастр” документи, в яких записуються
“загальний перелік, міра і оцінка нерухомого майна держави” і “ряд
операцій, за допомогою яких встановлюється даний перелік або відомість
для встановлення та розподілення податків”.
Усі визначення, по суті, сходяться в тому, що кадастр – це сума операцій
і документів для таких цілей:
– встановлення і своєчасного ведення детального переліку землевласників
певної території;
– локалізації та ідентифікації землекористувань;
– справляння податку (оподаткування).
Загальноприйнятим визначенням державного земельного кадастру є
упорядкована сукупність вірогідних відомостей про правовий, природний,
господарський та економічний стан земель. Земельний Кодекс України
визначає земельний кадастр як:
1) кадастрове зонування;
2)кадастрові знімання;
3) бонітування грунтів;
4) економічну оцінку земель;
5) грошову оцінку земельних ділянок;
6) державну реєстрацію земельних ділянок;
7) облік кількості і якості земель.
До земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти та платі
(графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові матеріали, які містять
відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, межі
земельних ділянок власників землі і землекористувачів, у тому числі
орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній,
колективній і приватній власності, їхню кількість, якість,
народногосподарську цінність. Земельно-кадастрова документація включає
книги реєстрації державних актів на право колективної, приватної
власності на землю, право постійного користування землею, договорів на
тимчасове користування землею, в тому числі на умовах оренди.
Компоненти, що складають кадастр, практично однакові у всіх країнах. Це
кадастрові великомасштабні карти з індексами ділянок і реєстри
нерухомості. Перший елемент є об’єднувальним для всіх реєстрів. Але в
кожній країні є й деякі специфічні особливості [10].
Завдання служби містобудівного кадастру
Розроблене “Типове положення про службу містобудівного кадастру”
визначає її основні функції, завдання, права та обов’язки, взаємозв’язок
з іншими службами відповідного рівня, підрозділами місцевих рад.
Основними завданнями служби визначені:
– своєчасне і якісне виконання робіт зі збору, накопичення, оновлення
подання достовірної кадастрової інформації за встановленим регламентом;
– уніфікація, централізація і стандартизація робіт щодо збору,
накопичення, аналізу, зберігання, обліку, оновлення і подання
кадастрової інформації на базі єдиної системи класифікації і кодування;
– формування і ведення баз даних містобудівного кадастру;
– участь у підготовці і підвищенні кваліфікації спеціалістів у сфері
містобудівного кадастру.
Служба містобудівного кадастру згідно з покладеним на неї завдання
здійснює систематичну реєстрацію об’єктів містобудівного кадастру, коні
роль за використанням і охороною даних про об’єкти, а також стежить З
достовірністю, своєчасністю подання й актуальністю відомостей
містобудівного кадастру.
Служба містобудівного кадастру має право:
– отримувати від юридичних і фізичних осіб інформацію (у тому числі
конфіденційного характеру), відомості щодо об’єктів, створених
містобудівним кадастром;
– подавати у відповідні органи матеріали про факти порушення у сферах
містобудування і кадастрової діяльності;
– вносити у відповідні органи пропозиції з питань покращання
використання об’єктів містобудівного кадастру або окремих його частин;
– надавати консультативну допомогу, в тому числі і на комерційній
основі, з питань містобудування й інформаційного забезпечення.
Нормативна ціна і ринкова вартість
Вибір бази оцінки має принципове значення. Саме база визначає
спрямованість оцінки: чи буде вона зорієнтована на встановлення реальної
ціни, чи буде мати нормативний характер. Тому важливим є чітке
визначення та розмежування таких понять, як ринкова вартість, ринкова
ціна та нормативна ціна.
Ринкова вартість – це найвірогідніша ціна продажу ділянки на
конкурентному та відкритому ринку за умови, що покупець та продавець
добре інформовані, не мають тиску надзвичайних обставин і діють у своїх
інтересах свідомо та раціонально.
Угода при цьому укладається за таких умов;
– продавець та покупець діють на основі типової мотивації;
– обидві сторони інформовані і діють найкращим чином у своїх інтересах;
– є достатньо часу для виявлення реакції ринку на пропозиції, що мають
місце;
– платежі здійснюються готівкою чи в інший порівнянний спосіб;
– ціна угоди не містить знижок та уступок жодної зі сторін угоди;
– об’єкт має визнану корисність, є достатньо дефіцитним і може
передаватися з рук в руки.
Ринкова ціна – це фактична сума купівлі-продажу земельних ділянок в
угодах, які вже укладено. Ціна завжди співвідноситься з певним моментом
часу та місцем.
Економічний зміст вартості відбиває ринковий погляд на користь, яку має
власник даної ділянки на момент оцінки. Для існування ринкової вартості
необхідною умовою є наявність ринку відповідних типів об’єктів,
аналогічних тим, що оцінюються. Відсутність зазначеного чинника вимагає
від оцінювача використання неринкової бази оцінки, яка спричинює зміну
виду вартості.
В умовах обмеження чи відсутності ринкових відносин оцінка землі має
нормативний характер і здійснюється в рамках розрахункового
ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання
земель міста. Важлива роль тут належить нормативній ціні, яка відображає
якість міських земель за цілою низкою критеріїв: забезпеченістю
інженерною, транспортною та соціальною інфраструктурою, екологічними
параметрами середовища, рівнем благоустрою та історико-культурної
цінності, ступенем зв’язності житла, місць прикладання праці, відпочинку
тощо, – що дає змогу до встановлення сталої системи ринкових відносин
одержувати уявлення про можливу рентну цінність земельних ділянок, стати
базою для обчислення розмірів диференційованих ставок земельних податків
та зборів.
Отже, нормативна ціна землі – це показник, що характеризує вартість
земельної ділянки певної якості та місця розташування, виходячи з
потенційного доходу за розрахунковий термін окупності [22].
Стаття 201 Земельного кодексу визначає, що нормативна грошова оцінка
земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного
податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва,
економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель
тощо; проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів
України [15].
По суті, нормативною ціною е показники грошової оцінки, прийнятої на
державному рівні з метою економічного регулювання земельних відносин на
сучасному етапі. В основі грошової оцінки лежить капіталізація
потенційного рентного доходу, що виникає завдяки облаштуванню міських
територій і створенню особливих споживчих властивостей міських земель з
урахуванням розташування земельних ділянок в плані міста та їх
функціонального використання.
Як і нормативна ціна, грошова оцінка не враховує основних чинників,
притаманних ринковій економіці, – попиту та пропозиції. Тому вона не
відображає ринкової вартості земельної ділянки.
Але неринкова база оцінки, якою є нормативна ціна, має місце у світовій
практиці оцінки міських земель. Вона широко використовується країнами з
розвиненою ринковою економікою під час спаду активності на ринках
нерухомості, її доцільно також застосовувати у тих випадках, де
використання землі в дохідних цілях збиткове або не може бути визначене.
Ефективність застосування неринкової бази оцінки значною мірою залежить
від повноти врахування рентоутворювальних чинників.
У даний час у сфері земельнооціночної діяльності Б Україні співіснують
два напрямки оцінки міських земель:
– визначення нормативної ціни землі;
– визначення вартості (у тому числі ринкової) прав власності чи прав
оренди землі.
Перший напрямок представлений грошовою оцінкою земель населених пунктів,
другий – експертною оцінкою.
Застосування тієї чи іншої оцінки регламентовано чинним законодавством.
Нормативна грошова оцінка здійснюється згідно з постановою Кабінету
Міністрів України “Про методику грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення та населених пунктів”, її методика
базується на розумінні характеру оптимального використання міських
земель в рамках розрахункового ціноутворення з урахуванням всієї
різноманітності чинників, що впливають на споживчі властивості земельної
ділянки: розміру та статусу міста, рівня освоєння та облаштування його
території, функціонального використання ділянки та її місця розташування
в плані міста.
Сфера застосування експертної оцінки інша. Відповідно до постанови
Кабінету Міністрів України № ! 531 “Про експертну грошову оцінку
земельних ділянок” експертна оцінка використовується для визначення
ймовірної ціни продажу на ринку, при укладанні цивільно-правових угод та
переоцінці основних фондів для бухгалтерського обліку.
Технічна інвентаризація основних фондів підприємств об’єднаних котелень
і мереж системи Мінжитлокомунгоспу
Технічна інвентаризація виконується з метою [17]:
а) вияву наявності і встановлення належності, стану і вартості основних
фондів;
б) складання технічної документації, необхідної для нормальної
експлуатації об’єктів;
в) включення вартості основних фондів у загальний баланс народного
господарства;
г) встановлення правильного розміру амортизаційних відрахувань і
зміцнення господарського розрахунку;
ґ) одержання даних для вироблення перспективних планів розвитку
підприємств об’єднаних котелень і теплових мереж;
д) задоволення інших потреб в інвентаризаційних даних. Технічній
інвентаризації підлягають:
а) теплові мережі і споруди;
б) адміністративні будинки, котельні, бойлерні та інші споруди і
будівлі;
в) земельні ділянки, надані в користування підприємствам об’єднаних
котелень і теплових мереж.
Інвентарним об’єктом вважається теплова мережа, забезпечена теплоносієм
від одного джерела енергії (до котельні). На кожний об’єкт теплової
мережі складається: технічний паспорт, поповерховий план і вертикальний
розріз будівлі котельні, технічний паспорт на теплову мережу;
ситуаційний план положення її на місцевості; інвентаризаційні картки на
камери. Крім цього, на кожний населений пункт складається схематичний
план або порайонна схема з нанесенням теплових мереж [26].
У процесі виконання польових робіт визначаються: конструкція теплотрас
(на опорах, естакадах, в прохідних, напівпрохідних каналах або
безканальна прокладка труб); розташування на місцевості відносно
постійних орієнтирів камер, компенсаторів та інших споруд теплотраси,
матеріал діаметр труб, фасонних частин, матеріал і товщина теплоізоляції
труб.
При зніманні камер і колекторів вимірюються їх зовнішні і внутрішні
габарити, визначається матеріал конструктивних елементів, положення труб
і фасонних частин, У камерах вимірюється: висота від верху люка камери
(колодязя) до трубопроводів і до дна камери; діаметр у круглих камерах,
ширина і довжина в прямокутних.
Для теплотрас на опорах і естакадах вимірюється висота опор і їх переріз
і визначається матеріал, а також довжина, ширина і матеріал фундаментів.
Положення на місцевості центрів люків, камер і опор повітряної прокладки
трубопроводів визначається засічками (не менше двох) від постійних
орієнтирів.
Протяжність трубопроводів вимірюється стальною стрічкою між центрами
люків камер (опор), а прив’язки до місцевих орієнтирів люків (опор) і
кутів повороту – тасьмовою рулеткою. Вимірювання ліній виконується з
точністю не менше 1:1000. Внутрішні діаметри трубопроводів визначаються
за замірами зовнішніх діаметрів труб (без врахування ізоляції) згідно з
табл. 9.1.
Кути повороту трубопроводів безканальної прокладки і в непрохідних
каналах визначають за допомогою трубошукачів або за виконавчим
кресленням. У разі необхідності виконується розкриття шурфами. Дані,
одержані в натурі, заносяться в абрис. Будівлі і споруди враховуються за
відповідними інструкціями.
Таблиця 9.1
Співвідношення зовнішнього та внутрішнього діаметрів трубопроводу
Зовнішній діаметр трубопроводу, мм Внутрішній
діаметр трубопроводу, мм Зовнішній діаметр трубопроводу,
мм Внутрішній діаметр трубопроводу, мм
57
82
108
133
159
194
219
273
325 50
75
100
125
150
175
200
250
300 377
426
478
529
630
720
820
920
1020 350
400
450
500
600
700
800
900
1000
На будівлі котелень і бойлерних, крім цього, за узгодженням із
замовником, складаються вертикальні розрізи з вказівкою основних
габаритних розмірів і розміщення основного й допоміжного теплосилового
обладнання. Технічний стан (знос) трубопроводу і споруд, доступних для
огляду, визначається безпосереднім обстеженням, а трубопроводів
безканальної прокладки та інших споруд, недоступних для огляду,
встановлюється за допомогою відповідних розрахунків за нормативними
термінами служби:
а) розрахункове забезпечення зносу вираховується як відношення фактично
відслуженого часу до середнього терміну служби;
б) у тих випадках, коли фактично відслужений термін наближається до
повного нормативного або орієнтовний термін служби, визначений
експертним шляхом, перевищує нормативний, процент зносу трубопроводів і
споруд визначається відношенням відслуженого терміну до суми
відслуженого та орієнтовного термінів служби, помноженим на 100, за
мінусом відсотка збереженості, який дорівнює 30-35%.
Нормативні терміни служби трубопроводів і споруд: !) трубопроводи
стальні – 40 років;
2) естакади кам’яні, бетонні, залізобетонні і металеві – 50 років;
3) опори залізобетонні і металеві – 50 років;
4) тунелі, галереї та інші підземні споруди (кам’яні, залізобетонні,
бетонні) – 80 років.
Тепломережі зі всіма допоміжними спорудами наносяться на плани в
наступних умовних позначеннях: трубопроводи водяні падаючі – суцільною
лінією, зворотні – пунктирною (червоною); паропроводи – суцільною, а
конденсаторні – пунктирною лінією (синьою); дренажний трубопровід, яким
відводяться фунтові води з теплофікаційних каналів, — пунктирною
(коричневою); люки камер – колом діаметром 3 мм (чорною тушшю); опори
повітряної прокладки трубопроводів – чорною тушшю в умовних позначеннях.
Тепломережі, будівлі і споруди наносяться на ситуаційні плани, виконані
в масштабах 1:500 і 1:1000. При цьому щодо житлових, адміністративних та
інших будівель вказуються їх номери, поверховість, матеріал стін,
призначення, об’єм.
Порядок нумерації камер погоджується із замовником.
Протяжність трубопроводів між центрами люків камер показується на планах
над лінією, яка зображає трубопровід, а кількість труб у каналі 11>:
діаметр – під лінією (рис. 9.1),
Рис. 9.1. Позначення протяжності трубопроводів і кількості труб у каналі
на планах.
На кожну камеру і дотичні до неї канали складається інвентаризаційна
картка, на якій викреслюються їх горизонтальний і вертикальний розрізи в
масштабі 1:25 або 1:50. На плані горизонтального розрізу камери
показується положення дотичних каналів, трубопроводів і фасонних частин,
а також проставляються розміри: у прямокутних камерах – ширина і
довжина, у круглих – діаметр, а також розміри, які визначають положення
трубопроводів у камері (каналі); на планах вертикальних розрізів –
глибина камери і закладення трубопроводів.
Розміри проставляють у розривах ліній розмірів. В інвентаризаційній
картці подасться специфікація на обладнання камери, в якій вказують:
призначення трубопроводів, марки засувів, їх матеріал, діаметр, якість
матеріалу ізоляції труб і товщину ізоляційного шару, матеріал та діаметр
дренажних труб, на зворотному боці картки викреслюють схему прив’язки
люків камер до постійних орієнтирів.
На кожну теплотрасу заповнюється технічний паспорт. Вартість теплових
мереж визначається за відповідними оціночними нормативами. Зміни у
складі теплових мереж враховуються на ситуаційному плані і в технічному
паспорті:
а) шляхом закреслювання червоною тушшю попередніх показників і запису
окремим рядком нових;
б) у випадку прокладання додаткових трубопроводів у каналі існуючої
теплотраси або заміни труб трубами з іншим діаметром погашають попередні
показники в технічному паспорті і на ситуаційному плані шляхом
закреслювання їх тушшю червоного кольору і запису нових даних чорною (в
паспорті) окремим рядком;
в) при перенесенні теплотраси в інше місце, технічний паспорт
складається заново. На ситуаційному плані наноситься нове положення
теплотраси. Попереднє положення теплотраси на плані погашається
хрестиками червоного кольору.
Значення, завдання і зміст містобудівного кадастру
Законом України “Про основи містобудування” передбачено створення
містобудівного кадастру населених пунктів України, який міститиме
систему даних про належність території до відповідних функціональних
зон, їх сучасне і перспективне призначення, екологічну,
інженерно-геологічну ситуації, стан забудови й інженерного забезпечення,
характеристику будинків і споруд на землях усіх форм власності і
призначений для забезпечення в установленому порядку суб’єктів
містобудування необхідною інформацією [36].
Містобудівний кадастр – це автоматизована інформаційна система, яка
містить дані про міські території, об’єкти міського середовища. Основне
завдання містобудівного кадастру – накопичення, обробка і видача
інформації для:
– розробки генерального плану міста;
????$??$???????=?- управління і перспективного планування розвитку міста
та його окремих районів;
– проектування об’єктів промислового і цивільного призначення на
території міста;
– експлуатації об’єктів міського господарства (включаючи інженерні
мережі), визначення обсягів і строків їх реконструкції;
– вдосконалення обліку та раціонального використання об’єктів
нерухомості і природних ресурсів;
– вирішення завдань оподаткування, введення нормативної плати за
користування природними ресурсами і санкцій за забруднення навколишнього
середовища, нераціональне землекористування;
– виконання виробничих завдань різними організаціями, службами й
установами міста;
– забезпечення вихідною інформацією галузевих автоматизованих систем;
– виконання завдань земельної реформи, відведення земельних ділянок,
землевпорядкування, охорони прав землекористувачів, орендарів і
землевласників;
– проведення природоохоронних заходів.
Містобудівний кадастр формується на базі спеціальної кадастрової
інформації і включає в себе відомості про просторове положення міських
територій та об’єктів, розміщених на земній поверхні, над і під нею; про
явища і процеси, які відбуваються в місті; економічний правовий стан
цих територій та об’єктів, їх природні, господарські, якісні й кількісні
характеристики та інші відомості, необхідні для управління областю,
районом і містом, а також для забезпечення нормального функціонування
міських організацій, підприємств і установ. При цьому кадастрова
інформація повинна відповідати наступним вимогам:
– обов’язкова територіальна прив’язка даних, яка дозволяє проводити
необхідний аналіз і синтез інформації в різних територіальних розрізах;
– необхідний ступінь дискретності й узагальнення даних, які дозволяють
забезпечити їх багаторазове і багатоцільове використання;
– комплексність, повнота і вибірковий характер даних, як відображення
конкретних завдань управління містобудівельним розвитком, які
вирішуються в даний момент у даному місті;
– оперативність інформації;
– достовірність і точність, узагальнення й однорідність даних.
Місто – це великий населений пункт., який представляє собою певний,
відмінний від села, тип соціально-економічної організації суспільства.
Місту притаманна специфічна демографічна, професійна й організаційна
структура. Поняття міста невіддільне від поняття територіального
розподілу пращ. Це, власне, і визначає виробничі функції міст у сфері
промисловості, транспорту, обміну, а також створення послуг для
прилеглих до міста територій. Переважна більшість міст виконує функції
суспільного виробництва. Інші типи міст виконують функції
адміністративних центрів (часто вони поєднуються з виробничими і
торговельними), наукових, культурних, оздоровчих та інших. Значний вплив
на формування функції міста мають його географічне положення і характер
прилеглої до нього території.
Наприклад, серед промислових міст необхідно виділяти міста, розташовані
поблизу родовищ корисних копалин або крупних джерел енергії., у
транспортних вузлах; густонаселених районах з великою кількістю робочої
сили; районах із значними ресурсами сільськогосподарської сировини тощо.
Короткий перелік економіко-географічних чинників, які впливають на
формування типу і функції міста, свідчить про важливість обліку ступеня
господарської насиченості території, яка тяжіє до міста. При цьому
важливим с аналіз природних умов, в яких розвивається місто (поблизу
гірських переходів, на суднохідній річці, у зручній бухті, на стику
природних зон тощо).
Характерною рисою сучасного міста, яка визначає зміст міського кадастру,
є те, що місто є складним будівельно-інженерним комплексом. У нього
входять: система інженерних споруд і комунікацій (водогін, каналізація,
мережа тепло- і газопроводів, кабелів та інших підземних споруд,
надземних ліній електропередач тощо), які забезпечують функціонування й
експлуатацію житлового фонду і промислових зон; система міського
транспорту, яка забезпечує взаємні зв’язки житлових районів, територій
промислових підприємств, кінцевих пунктів позаміського транспорту;
система санітарно-гігієнічних споруд (міське освітлення, озеленення,
санітарне очищення та ін.), а також мережа комунальних закладів.
У структурі міст, як правило, виділяють особливі міські зони: центр,
житлову, промислову та ін. У сучасних містах можна виділити
функціональні вузли, які об’єднують працю, побут і відпочинок жителів.
Дня міста характерна підвищена густота населення і компактність
забудови. Віднесення населеного пункту до категорії міста оформляється в
певному порядку і супроводжується встановленням його міської межі і
міських земель.
Міські землі – це територія, яка є базою для житлового,
культурно-побутового, промислового та іншого будівництва, а також для
розміщення шляхів сполучення. При цьому під територією міста розуміють
всі землі, які знаходяться в рамках межі міста. Остання виконує дві
функції: по-перше, вона є границею, яка відділяє землі міста від інших
категорій земель-, по-друге, виконує роль адміністративної границі
міста, тобто виконує ті ж функції, що й межа району, області тощо.
Встановлення межі міста (основою чого служать рішення відповідного
державного органу про визнання населеного пункту містом) має істотне
юридичне значення, оскільки з цього моменту на даній території починає
діяти правовий режим міських земель.
В Україні виділяють наступні категорії міст: районного, обласного і
республіканського підпорядкування. До міст районного підпорядкування
відносять населені пункти, які мають промислове і культурне значення, з
числом жителів не менше 12 тис. і не більше 50 тис. Категорію міст
обласного підпорядкування складають крупні культурні і політичні центри,
які мають промислове значення. Населення цих міст повинно перевищувати
50 тис.чол.
Відповідно до функціональних особливостей міських зон, земельні ділянки
у складі міських територій можуть використовуватися для різних цілей:
розміщення житлових, адміністративних, торговельних, промислових
будівель і споруд, проїздів, вулиць, майданів, парків, залізничних
шляхів, організації сільськогосподарського виробництва тощо.
При всій різноманітності використання міських територій загальним для
них є обслуговування потреб міста. Водночас відмінності у характері
використання земельних ділянок, які входять у склад міських земель,
накладають відбиток на їх правовий режим, а отже, й на зміст
містобудівного кадастру. Відповідно до особливостей правового режиму
міських земель виділяють їх різновидності.
Землі, які фактично забудовані або призначені під забудову згідно з
планом розвитку міста і використання його земель, надаються в
користування (оренду) підприємствам, організаціям, відомствам,
кооперативам і громадянам для громадського, індивідуального будівництва.
Ці землі складають найважливішу частину міських земель. На них, по суті,
розміщується саме місто, тобто житлові, адміністративні, промислові та
інші будівлі і споруди.
Об’єкт і предмет містобудівного кадастру
Порівняно із земельним кадастром, містобудівний кадастр має свої
особливості. Якщо об’єктом земельного кадастру є земельний фонд,
виражений такими основними земельно-кадастровими одиницями, як
землеволодіння і землекористування, та первинними їх
земельно-кадастровими елементами -земельними угіддями, то одиницями
містобудівного кадастру є такі об’єкти: землеволодіння і
землекористування; будівлі і споруди; ділянки й вузли інженерної мережі;
територіальні зони (функціональні, охоронні, а також ті, які
характеризують інженерно-геологічну та екологічну ситуацію в місті).
Кожен із об’єктів містобудівного кадастру повинен характеризуватися
реєстрами правового, метричного, технічного, вартісного, функціонального
характеру, сукупність яких зосереджується у паспортах земельної ділянки,
будівель і споруд кожного власника землі чи землекористувача, у
паспортах об’єктів інженерно-транспортних мереж. Для територіальних зон
міста паспорти не складаються, а відомості про них відображаються у
вигляді картографічних матеріалів, на які наносяться межі і необхідні
характеристики цих зон.
Первинним елементом містобудівного кадастру є земельні угіддя, тобто
конкретна земельна ділянка, яка систематично використовується або
придатна до використання для відповідних господарських потреб і
відрізняється за природно-історичними ознаками.
Слід відзначити особливий статус таких елементів містобудівного
кадастру, як інженерні мережі, які розміщені під землею і на її поверхні
(водо-, газопроводи, каналізація, тепло- і енергопостачання,
радіомовлення, телефонний зв’язок тощо). Вони переважно не виступають як
самостійні об’єкти містобудівного кадастру, а як його елементи у складі
землеволодінь, землекористування чи масивів земель.
З інформації містобудівного кадастру важливе значення мають дані
грошової оцінки земель, будівель і споруд. Якщо оцінка будівель і споруд
давно
налагоджена і ведеться на належному рівні за їх балансовою вартістю, то
оцінка міських земель ведеться порівняно недавно.
В основу визначення грошової оцінки земель населених пунктів покладені
нормативи витрат на освоєння та облаштування території, норма прибутку і
норма капіталізації доходу за умови використання цих земель у сільському
господарстві, функціональне використання та місцерозташування земельної
ділянки.
Використання даних містобудівного кадастру в умовах ринкових відносин
значно посилюється у зв’язку зі швидкими темпами приватизації
нерухомості в місті. Це потребує автоматизації технологічних процесів
збору, обробки й аналізу даних та надання інформації користувачам за
допомогою комп’ютерів внаслідок запровадження автоматизованої
інформаційної системи містобудівного кадастру (АІС МБК).
Основною обліковою одиницею кадастру є ділянка землекористування з
характеристиками, необхідними і достатніми для оцінки відповідного
використання і прийняття рішення про перспективи освоєння, яке базується
на їх комплексній оцінці як елементів міської території.
Під землекористуванням (землеволодінням) розуміють ділянку території,
яка має користувача (власника) – приватну особу або колектив
співвласників і характеризується відповідною вартістю і придатністю для
різного функціонального використання.
Основним об’єктом інформаційної обробки в системі містобудівного
кадастру є дані про земельну ділянку як частину міського середовища, а
також про компоненти міського середовища (будинки і споруди, фрагменти
інженерних мереж, вулично-дорожню мережу) і дані про екологічний стан
цього середовища.
Графічний опис земельно-кадастрових одиниць дається на кадастровому
плані, де вказується код ділянки, що служить зв’язуючою ланкою між
графічною і аналітичною базами даних і реєстром, в якому фіксуються
основні показники характеристики ділянок землекористування.
Земельний кадастр як основа містобудівного кадастру
Ефективне управління процесами функціонування і розвиток населених
пунктів, особливо великих міст, які є складними територіальними
системами соціально-економічного, геолого-екологічного типу, складними
технічними системами, неможливі без надійного інформаційного
забезпечення.
Для забезпечення суб’єктів містобудування необхідною інформацією Законом
України “Про основи містобудування” передбачено створення містобудівного
кадастру населених пунктів України. Система даних містобудівного
кадастру базується на відомостях про землю, територію, які
забезпечуються веденням державного земельного кадастру.
Земля на території міста є переважно просторовим операційним базисом для
розміщення об’єктів будівництва, хоч не виключено її використання як
головного засобу виробництва для потреб ведення сільського і лісового
господарства. Тому її раціональне використання суттєво впливає на
економічний стан господарювання юридичних і фізичних осіб на території
міста, що має важливе значення в умовах ринкової економіки. Особливої
актуальності набуває земельно-кадастрова інформація на нинішньому етапі,
у зв’язку із введенням і справлянням плати за землю у вигляді земельного
податку та орендної плати.
Землекористувачами і власниками землі на території населених пунктів, ,
у тому числі й міст, є державні, кооперативні і громадські підприємства,
організації і установи та громадяни, яким надані земельні ділянки за
відповідним цільовим призначенням. Так, сільськогосподарські землі
перебувають у користуванні переважно сільськогосподарських підприємств
та у власності громадян. Ці землі представлені переважно всіма
сільськогосподарськими угіддями та землями під виробничими будівлями і
дворами, під господарськими шляхами і прогонами тощо. Ліси та інші
лісовкриті площі на території міст є в основному у користуванні
лісогосподарських підприємств. Очевидно, що у складі земель населених
пунктів найбільша питома вага забудованих земель, серед яких розрізняють
площі під забудовою (одно- і двоповерховою та три- і більше поверховою),
промисловими об’єктами, громадською забудовою, вулицями, площами,
кладовищами та іншими угіддями і земельними ділянками. Інші землі на
території міст займають невеликі площі.
На теперішній час дані про власників землі, землекористувачів та їх
площі зосереджені у відповідних звітних документах (форма 6-зем) та
окремо на картографічних матеріалах. Для оперативного управління
земельними ресурсами на території міста необхідне створення
автоматизованої земельно-інформаційної системи (ЗІС), яка за допомогою
комп’ютерної техніки поєднає всі дані в єдину базу даних для
функціонування загальної інформаційної системи міста.
Щодо всіх земель міста, то у земельно-інформаційній системі повинні бути
показники, що характеризують всі їхні види та особливості окремих видів.
Загальними показниками у цій системі мають бути:
– порядковий номер;
– назва вулиці, площі;
– номер земельної ділянки всередині забудованого кварталу;
– власник землі, землекористувач;
– підстава для передачі землі у власність та надання її у користування;
– обмеження у використанні земель (сервітути);
– загальна площа земельної ділянки, га або м2;
– дата і прізвище особи, яка засвідчила правильність запису в реєстрову
книгу тощо.
Крім цих показників, кожна земельна ділянка має включати показники
грошової оцінки (ціни) та ставки і розміри плати за землю [7].
Слід сказати, що досить цінними для потреб містобудівного кадастру є
дані щодо ґрунтового покриву території, його гранулометричної
характеристики, меліоративного стану земель, крутизни й експозиції схилу
земельної ділянки тощо, які є важливими чинниками у містобудуванні.
Реєстрація прав на землю
Земельна реєстрація має юридичний характер і засвідчує право власника
землі (землекористувача, орендаря) на надану йому земельну ділянку, що
закріплюється державними актами на право колективної, приватної
власності на землю, право постійного користування землею, договорами на
право тимчасового користування землею, в тому числі на умовах оренди.
Як показує світовий досвід, реєстрація прав на землю посідає одне з
головних місць у складанні та веденні державного земельного кадастру.
Без наявності вірогідної інформації про правовий стан земель неможливо
забезпечити практичну реалізацію основних заходів земельної реформи, бо
реєстрація всього розмаїття прав на земельні ділянки – власності,
користування, розпорядження тощо – виступає запорукою захисту майнових
прав власників землі, в тому числі держави, і землекористувачів;
узгодження суспільних інтересів та інтересів окремих юридичних і
фізичних осіб.
У західних країнах існує кілька основних умов для такої реєстраційної
системи:
– одиницею земельної реєстрації має бути ділянка землі, яка перебуває у
приватній власності, і вона повинна бути чітко окреслена (краще на
карті);
– при певній реєстрації усі права, що реєструються, а також інтереси
щодо кожної ділянки заносяться до кадастру (за допомогою земельного
арбітражу);
– надалі кадастр підтримується на рівні, який відповідає сучасним
вимогам, і в ньому постійно відображається стан прав та інтересів у
даний момент; право на власність залежить від акта реєстрації і не
вимагає інших документів або судових розпоряджень.
Проте в Західній Європі і у США більшість існуючих систем реєстрації не
відповідає усім вищезазначеним вимогам. У цих країнах держава видає
закони і створює органи для виявлення реєстрації інтересів приватної
власності на землю. Відомий як система законів і органів кадастру або
надання права власності на землю та його реєстрація (наприклад, система
Торенса, індекс дарувальник – одержувач та ш.) цей систематичний підхід
дозволяє реєструвати первинні інтереси власності на землю та вести
подальший запис усіх переходів власності шляхом продажу, за заповітом
або в інший спосіб, а також відображати інтереси поручительства (право
утримання майна до сплати боргу, закладні зобов’язання), і обмежені
інтереси (сервітут, договірні зобов’язання).
Страхування права власності відіграє головну роль у забезпеченні захисту
цього права в системі реєстрації землі, яка не відповідає усім
вищезазначеним вимогам, або як тимчасовий захід.
У США в більшості штатів існують компанії, які спеціалізуються на
страхуванні права власності і забезпечують такі гарантії. Часто ці
компанії мають детальніші облікові документи, ніж відповідні державні
установи.
Для купівлі-продажу передача прав на власність звичайно виконується
підписанням законного контракту між сторонами і відповідних документів
акту передачі, в тому числі гарантій (акта) законності права на
власність і якості цієї власності. Передача прав на земельну власність
реєструється в кадастрі. В ідеальних умовах, наведених далі, реєстрація
передачі в кадастрі достатня сама по собі, навіть без відповідного акта
або інших документів, необхідних для підтвердження угоди.
Органи, що відповідають за затвердження передачі прав на земельну
власність, в тому числі органи контролю за використанням землі і
можливими порушеннями, у різних країнах мають свої відмінності. У
федеральній системі США контроль в основному здійснюється місцевими
органами, створеними згідно із законодавством штату. У Великобританії, з
її централізованою системою, органи контролю за використанням землі
створюються на державній основі.
Із земельної реєстрації в нашій країні починалася націоналізація землі у
20-30-х роках XX ст. Тим більше – з неї тепер має початися здійснення
переходу до ринкових відносин.
Дані земельної реєстрації мають включати відомості про земельну ділянку
її власника (користувача), підставу на право власності на землю
(користування землею) і відображатись у книгах реєстрації державних
актів та догорів на право користування землею, у реєстрі земельних
ділянок, паспортах та облікових картках земельних ділянок і кадастрових
картах та планах.
На основі земельної реєстрації формуються аналітичні та графічні дані
кадастру населеного пункту.
Таким чином, земельна реєстрація забезпечується веденням та збереженням
записів (у тому числі з використанням комп’ютерної техніки) про окремі
земельні ділянки, їхніх власників та користувачів, із зазначенням
підстави прав на використання цих ділянок.
Усвідомлюючи важливість земельно-реєстраційних заходів, реформування
земельних відносин у населених пунктах, як і в країні в цілому,
відповіли органи розпочали роботи щодо інвентаризації земель та
юридичного закріплення прав на земельні ділянки державними актами та
договорами, відповідно до нового Земельного кодексу України.
Реєстрація державних актів та договорів оренди – це правова частина
державного земельного кадастру, їй передує юридичне оформлення і
встановлення (відновлення) меж відповідними межовими знаками, визначення
планового (а за необхідності – висотного) положення межових знаків,
обчислення площ та їхнє узгодження, складання кадастрових планів, а
також юридичне оформлення технічної документації.
Право власності на землю або право користування земельною ділянкою
виникає після встановлення меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості) і одержання документа, що засвідчує це право.
Згідно з постановою Верховної Ради України від 13 березня 1992 року “Про
форми державних актів на право постійного користування землею”,
основними юридичними документами на право власності на землю або право
користування землею є державні акти на право колективної власності на
землю, право приватної власності на землю, право постійного користування
землею громадян, право постійного користування землею підприємств,
установ та організацій.
Право тимчасового користування землею (в тому числі й на умовах оренди)
оформляється договором за формою, затвердженою постановою Кабінету
Міністрів України від 17 березня 1993 року за номером 197.
Державні акти про право колективної власності на землю, право приватної
власності на землю, право постійного користування землею видаються і
реєструються тією сільською, селищною, міською, районною радою, яка
прийняла рішення про передачу земельної ділянки у власність або надання
її У постійне користування.
Якщо рішення про передачу (надання) земельної ділянки прийняте обласною
радою або Верховною Радою України, то видача і реєстрація державних
актів здійснюється районною радою.
Реєстрація державних актів здійснюється відповідно в книгах записів
(реєстрації) державних актів на право колективної власності на землю,
право приватної власності на землю, право постійного користування землею
підприємствами, установами, організаціями та громадянами. Договір про
право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди)
реєструється в окремій книзі.
Згідно з постановою Верховної Ради “Про земельну реформу”, громадяни,
підприємства, установи та організації, що мали у користуванні земельні
ділянки, надані їм до введення у дію Земельного кодексу, повинні були
переоформити свої права на земельні ділянки до 15 березня 1994 року. Але
в певажній більшості міст цього своєчасно не було зроблено, і термін
виконання даного пункту постанови було перенесено Верховною Радою до 1
січня 1998 року.
На заваді своєчасному переоформленню земельно-правових документів у
населених пунктах стали відсутність у них протягом тривалого часу
землевпорядних органів, невпорядкованість наявних земельно-кадастрових
матеріалів, знищення переважної більшості архівних документів про
надання та передачу прав на земельні ділянки за терміном давності.
Крім того, не була також врахована специфіка землекористування в межах
населених пунктів, а саме:
– значна кількість земельних ділянок, яка у великих містах досягає
сотень тисяч одиниць, що зумовило великий обсяг робіт з інвентаризації
земель;
– динамічність процесів міського землекористування, коли постійно
відбуваються передача прав на користування землею, зміни у межах і
розмірах земельних ділянок, їх функціональному використанні, а належного
державного контролю за використанням земель при відсутності
землевпорядних органів у населених пунктах не було;
– наявність земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні двох чи
більше юридичних (фізичних) осіб, що є характерною рисою
землекористування в населених пунктах;
– відсутність у багатьох підприємств, установ і організацій документів
на земельну ділянку як внаслідок того, що при переході права власності
на будівлі і споруди не засвідчувалась передача прав на користування
землею;
– значна кількість землекористувань у межах населеного пункту, що не
мали встановлених в натурі меж і не були оформлені юридичне, як це має
місце, наприклад, в районах багатоповерхової житлової забудови, де землі
водились єдиному замовникові на житлово-цивільне та комунальне
будівництво;
– фрагментарний характер топографо-геодезичних знімань території
населених пунктів, їх різномасштабність і велика розбіжність у часі
виконання.
Тому оформлення та видача державних актів на право колективної,
приватної власності на землю, право постійного користування, договорів
на право тимчасового користування землею, в тому числі на умовах
оренди, потребує здійснення цілої системи земельно-реєстраційних заходів
з обліку юридичних та фізичних осіб, що мають у своєму розпорядженні
земельні ділянки, встановлення юридичних підстав для реєстрацій
(перереєстрації) їхніх прав на земельну ділянку, її розмірів та
характеру використання.
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
