.

Грошова оцінка земель населених пунктів (на прикладі с. П’ядики, Коломийського району, Івано-Франківської області) (курсова)

Язык: украинский
Формат: курсова
Тип документа: Word Doc
1 15201
Скачать документ

Курсова робота

на тему:

Грошова оцінка земель населених пунктів (на прикладі с. П’ядики,
Коломийського району, Івано-Франківської області)

Зміст

Вступ

Розділ 1. Грошова оцінка земель населених пунктів.

1.1. Правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель.

1.2. Сфера використання результатів грошової оцінки земель.

Розділ 2. Грошова оцінка земель різного функціонального використання.

2.1. Встановлення меж функціонального використання земель.

2.2. Встановлення меж оціночних районів та зон.

2.3. Грошова оцінка земель несільськогосподарського використання.

2.4. Грошова оцінка земель сільськогосподарського використання.

Розділ 3. Порядок виконання грошової оцінки земель населеного пункту.

3.1. Земельні відомості про населений пункт.

3.2. Підготовчі роботи.

3.3. Визначення базової вартості земель.

3.4. Земле оціночна структуризації території.

Розділ 4. Проблеми існуючої грошової оцінки земель.

4.1. Грошова оцінка земель як важливий чинник регулювання земельних
відносин.

4.2. Проблеми грошової оцінки земель належних пунктів.

Висновки.

Список використаної літератури.

Додатки.

Вступ

Земля – основа національного багатства, яка має по чисельності власників
масовий, всенародний характер. Також вона є унікальним товаром стосовно
вартості якого завжди існує суперечність: між власником землі та
органами місцевої влади – коли йдеться про оподаткування; між органами
місцевої влади та землекористувачами – коли визначається розмір
компенсації при вилученні земель для громадських потреб.

Поняття землі як товару в незалежній Україні законодавчо введено в
активний практичний обіг недавно, а точніше з прийняттям Земельного
кодексу України. Воно пов’язане з ринком нерухомості, який формує
центральну ланку у всій системі ринкових відносин. Земельні ділянки як
об’єкти нерухомості є не тільки важливим товаром, який задовольняє різні
особисті інтереси людей, але одночасно і капіталом у речовій формі, який
приносить дохід. Тому найголовніше місце в економічному регулюванні
земельних відносин посідає земельнооціночна діяльність. В Україні ще
триває земельна реформа, яка спрямована на створення умов для розвитку
інститут приватної власності на землю, приватизації землі, переведення
земельних відносин на ринкові засади.

Процес становлення ринкових земельних відносин проходить у складних
умовах. Зміни відбуваються повільно, а здобутки долаються нелегко.
Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі є недосконале правове
забезпечення безоплатної приватизації і продажу земельних ділянок з
державної власності.

Крім вдосконалення земельних відносин триває і вдосконалення економічних
механізмів їх регулювання, зокрема проводяться нормативна та експертна
грошова оцінка земельних ділянок.

Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування
поряд з нормативними організаціями методами управління реалізувати свої
повноваження на підставі створення екологічних умов раціонального
використання земель, забезпечити необхідну основу для формування
фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок
впровадження плати за землю.

Грошова оцінка земель населених пунктів проводиться з метою створення
умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель
у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, при купівлі-продажу
земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок
земельного податку.

Грошова оцінка земель здійснюється відповідно до «Порядку грошової
оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів»
від 27.01.2006 № 18/15/21/11 та включає цілий комплекс спеціальних
процедур, спрямованих на визначення вартості земельних ділянок.

Нормативна грошова оцінка проводиться методом капіталізації рентного
доходу відповідно до встановлення нормативів. На першому етапі
визначається базова вартість одного квадратного метра земель населеного
пункту; на другому – вартість по економіко-планувальних зонах; на
останньому етапі – грошова оцінка одного квадратного метра земельної
ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних
факторів у межах економіко-планувальних зон.

Об’єктом досліджень даної дипломної роботи є вивчення методичних
підходів нормативної грошової оцінки населених пунктів на прикладі села
П’ядики Коломийського району Івано-Франківської області.

Мета дослідження:

Встановити вартість земель населеного пункту.

Завдання досліджень:

1. Визначити процедуру виконання грошової оцінки населених пунктів.

2. Застосувати «Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського
призначення та населених пунктів».

3. Визначити сферу використання результатів грошової оцінки земель
населених пунктів.

Розділ 2. Грошова оцінка земель різного функціонального використання.

2.1. Встановлення меж функціонального використання земель.

Кадастрове зонування земель фактично здійснювалось у процесі
землевпорядних робіт, передбачених земельною реформою України. Найбільш
повно воно відображено в проектних матеріалах формування земель, які
підлягали передачі в колективну власність недержавним
сільськогосподарським підприємствам, а також при формуванні земель
відповідних населених пунктів і територій рад.

З метою оперативного і об’єктивного вирішення питань визначення
функціонального використання земель адміністративно-територіального
утворення створюють комісії. До складу комісій включаються представники
державних виконавчих органів влади, місцевого самоврядування, провідних
підприємств та організацій, державних землевпорядних і містобудівних,
природоохоронних і санітарних органів, а також представники громадських
організацій тощо. Висновки і пропозиції комісії є підставою для
підготовки проектних рішень формування меж функціонального використання
земель.

У процесі зазначених робіт формуються або уточнюються землі:

• населених пунктів;

• водного фонду з визначенням прибережних захисних смуг та обмежень
господарського використання цих земель;

• лісового фонду;

• природоохоронного та рекреаційного призначення;

• оздоровчого призначення;

• історико-культурного призначення;

• сільськогосподарського призначення, які можуть бути переданими у
колективну та приватну власність;

• запасу та резервного фонду.

У свою чергу, землі населених пунктів і, зокрема, міст вимагають
детального вивчення з метою відповідного кадастрового зонування щодо
територіального та перспективного використання.

В межах населених пунктів виділяють:

• зони житлової забудови (малоповерхової, багатоповерхової, змішаної
житлової забудови з комерційним, побутовим, адміністративно-громадським
призначенням, з ділянками для ведення особистого підсобного господарства
тощо);

• території загального користування з громадськими будівлями, зеленими
насадженнями, водоймищами, вулицями, проїздами, майданами;

• ділянки для розміщення об’єктів комунального призначення
(житлово-експлуатаційні та ремонтні підприємства, водозабори, очисні
споруди тощо);

• виробничі зони (легкої і важкої промисловості, будівельної індустрії,
машинобудування, електронної промисловості, деревообробки,
автотехобслуговування);

• землі транспорту, зв’язку та іншого призначення;

• зони роздрібної і оптової торгівлі, ринкової інфраструктури,
комерційних послуг, складського господарства;

• землі, надані організаціям, установам для цільового призначення
(досліджень і наукових розробок, освіти, культури, оборони, громадських
та релігійних потреб тощо);

• землі державного управління та місцевого самоврядування;

• зони природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та
історико-культурного призначення;

• сільськогосподарські угіддя, які розташовані в межах населених
пунктів;

• резервні території, необхідні для розширення забудови відповідно з
перспективою їх розвитку і архітектурно-планувальною структурою.

2.2. Встановлення меж оціночних районів та зон

Основною особливістю населених пунктів є територіальна неоднорідність
функціоиально-планувальних, адміністративних, соціально-економічних,
екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування
земель будь-яких поселень, які у свою чергу виступають визначальними для
якості окремих земельних масивів населених пунктів.

У процесі економічної та грошової оцінки земель населених пунктів
основною визначальною одиницею їх території виступає економ і
ко-планувальна зона, як частина території населеного пункту, що має
однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер використання і
обмежується чіткими планувальними межами (магістральні вулиці,
залізниця, водні рубежі, категорії земель (угіддя) тощо).

Необхідність економіко-планувального зонування або земельно-оціночної
структуризації території населених пунктів обумовлюється складним
поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в
функціонально-планувальних якостях, а відповідно і різним рівнем
прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності
прояву рентоутворюючих факторів. Сам процес рентоутворення в межах
населених пунктів виникає завдяки місцю розташування населеного пункту в
загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та
розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням
природнокліматичних та інженерно-геологічних умов,
архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного
стану, функціонального використання земель.

Економіко-планувальні зони встановлюються з врахуванням економічної
цінності окремих масивів або кварталів з урахуванням факторів:

• неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

• доступність до місць прикладання праці, центрів громадського
обслуговування, місць масового відпочинку, адміністративного та
культурного центрів;

• рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

• рівень розвитку побутового обслуговування населення;

• екологічна якість території;

• соціально-містобудівна привабливість середовища щодо різноманітності
місць прикладання праці, наявності історико-культурних та природних
пам’яток, а також естетики архітектурної забудови тощо.

На підставі викладеного, підходи до визначення зон може бути обособлении
для кожного населеного пункту. Водночас виділяють кілька підходів до
вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною
умовою в кожному з них є виділення первинних робочих одиниць – оціночних
районів. Межі оціночних районів, як правило, збігаються з межами
плапувально-територіальних кварталів населеного пункту лише на
початковій стадії земельно-оціночних робіт. Надалі кілька наявних
кварталів населеного пункту можуть об’єднуватись в оціночні райони, які
характеризуються однорідністю функціонального використання та
територіальною цілісністю. Отже, кількість оціночних районів залежить
від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю,
адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу. їх
кількість залежить також від кількості економічних, інженерних,
статистичних і екологічних показників, які має можливість авторський
колектив проаналізувати, і зокрема, комп’ютерною технікою. Встановлено,
чим детальніша земельно-оціночна структуризація території, тим вищий
ступінь достовірності кінцевого результату. Оціночні райони виділяються
у встановлених межах населених пунктів та розділяються вулицями і
магістралями різного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними
рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки, с/г угіддя і т.д.), а в
окремих випадках – межами ділянок виробничих підприємств.

При цьому площа одного оціночного району має бути порівнюваною з
мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів)
садибної забудови. Сукупність усіх земельно-оціночних одиниць повинна
забезпечувати повне охоплення території населеного пункту, а межі
оціночних районів не повинні перетинати меж адміністративних районів та
порушувати планувальну межу населеного пункту.

Визначальним показником конкретного оціночного району виступає діапазон
однорідності окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора
(або їх групи) на цінність території населеного пункту.

Основні оціночні фактори такі:

• неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

• доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової
діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

• рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

• рівень розвитку сфери обслуговування населення;

• екологічна якість території;

• привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці,
наявність історико-культурних та природних пам’яток тощо;

Алгоритм розрахунку окремих індексів має відповідати таким умовам:

• значення кожного індексу мають розраховуватись від середнього значення
конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення =1);

• механізм зважування окремих факторів та їх груп має чітке наукове
обґрунтування (методи багатовимірної статистики, соціологічне
обстеження, експертна оцінка;

• екстремальні значення коефіцієнта Км 2 мають вкладатись у діапазон,
визначений для відповідних груп населених пунктів по чисельності (т.
3,6) “Порядку грошової оцінки земель населених пунктів”.

У практиці земельно-оціночних робіт в Україні найбільш поширеними є три
методи визначення зонального коефіцієнта (Км 2):

1. Розрахунок індексів здійснюється через оцінку функціональних
характеристик окремих факторів (віддаль та час, концентрація окремих
видів забруднення, можливість підключення до головних інженерних споруд
тощо). Зважування індексів проводять на основі експертної оцінки або
соціологічного опитування громадян населеного пункту.

2. Розрахунок індексів здійснюється через переведення їх відносних
характеристик у вартісні (втома від пересування, екологічні та соціальні
збитки і т.п.). Зважування індексів проводиться на основі експертної
оцінки.

3. Розрахунок індексів та їх зважування здійснюється через експертну
оцінку кожного із зональних факторів. Кількість експертів має бути не
меншою за 5 чоловік.

Найбільш поширене об’єднання факторів, які впливають на зональну
диференціацію цінності земель населених пунктів, у 4 групи:

• доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової
діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку
(транспортно-функціональна зручність території);

• екологічна якість (екологічний стан) території;

• інженерно-інфраструктурне забезпечення; ,

• соціально-містобудівна привабливість середовища.

Оцінка доступності до центру населеного пункту, місць концентрації
трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового
відпочинку (транспортно-функціональна зручність території)

Цінність території будь-якого оціночного району визначається, перш за
все, зручністю його розміщення по відношенню до інших ділянок населеного
пункту. Певна абстрактність поняття зручності в даному випадку
конкретизується функціональним “навантаженням” районів населеного
пункту. Головними їх функціями, як відомо, є: житлова,
культурно-побутова, рекреаційна та функція забезпечення населення
місцями прикладення праці. Саме розташування району відносно об’єктів,
що забезпечують ці функції, і визначає рівень зручності його розміщення
в населеному пункті. Цей рівень зумовлюється двома факторами: з одного
боку він залежить від витрат часу на пересування людей із одного району
до об’єктів, розташованих на території інших районів, а з іншого боку –
визначається наявністю цих об’єктів у самому районі.

За основу визначення ваги кожного-з індексів зручності прийнято
співвідношення трудових, гостьових, культурно-побутових та рекреаційних
поїздок в загальній кількості поїздок населення. Соціологічні обстеження
та досвід проведення подібних робіт у населених пунктах України
дозволяють прийняти такі співвідношення окремих видів поїздок:

– до місць прикладання праці (трудові) – 0,5;

– до місць проживання (гостьові)-0,05;

– до центрів культурно-побутового обслуговування (культурно-побутові) –
0,4;

– до місць відпочинку (рекреаційні) – 0,05 Д

Оцінка екологічної якості (екологічного стану) території

Одним з головних факторів, що визначають цінність окремих ділянок
території населеного пункту, є їх екологічний стан. Його оцінка
здійснюється на основі визначення концентрації (інтенсивності дії) того
чи іншого забруднювача в навколишньому середовищі й відображає
екологічну якість території оціночних районів.

Екологічний стан території окремих ділянок населеного пункту може бути
виражений інтегральним індексом. Він агрегує в собі показники дії різних
екологічних факторів на якість території. Основними серед них можна
назвати: рівень забруднення повітря, акустичне, електромагнітне та
радіаційне забруднення території, забруднення води та ґрунту.

Не всі перераховані вище фактори піддаються достовірній кількісній
оцінці в умовах населеного пункту. Так, неможливо чітко ідентифікувати
вплив рівня забруднення води (як підземних, так і наземних джерел) того
чи іншого міського району на його екологічний стан у цілому. Пояснюється
це невідповідністю в розташуванні джерел постачання води та місць її
споживання.

В більшості населених пунктів на екологічну якість території в
загальному масштабі впливають З складові: атмосферне, акустичне та
електромагнітне забруднення.

Оцінка інженерно-інфраструктурного забезпечення території

Оцінка інженерно-інфраструктурного забезпечення території населеного
пункту базується на вивченні умов забезпечення оціночних районів
об’єктами інженерної інфраструктури чи в (разі їх відсутності)
можливості підключення виробничих та інших об’єктів району до
інженерно-інфраструктурних мереж. Оцінка проводиться по окремих
складових інженерної інфраструктури з визначенням на кінцевому етапі
інтегрального індексу інженерно-інфраструктурного забезпечення оціночних
районів.

У населених пунктах на формування зонального коефіцієнта впливають 5
складових інженерної інфраструктури: теплопостачання, газопостачання,
водопостачання, каналізація, електропостачання.

Оцінка привабливості середовища: різноманітність місць прикладання
праці, наявність історико-культурних

та природних пам’яток тощо

Одним із важливих факторів, які впливають на цінність того чи іншого
оціночного району населеного пункту, с його соціальна привабливість
(престижність), котра відтворює задоволеність жителів
архітектурно-естетичними, соціально-інфраструктурними, транспортними
умовами проживання, розмаїттям місць прикладання праці, рівнем
озеленення мікрорайонів, наявністю умов для розвитку дітей, загальним
культурним рівнем оточення.

Як свідчить досвід соціологічних опитувань, проведених за кордоном і в
Україні, рівень задоволення населення умовами життя (його можна
відтворити відповідним індексом) може суттєво підвищити чи знизити
загальний показник цінності того чи іншого району.

Розрахунок комплексного індексу цінності території та виділення меж
економіко-планувальних зон

Розрахунок комплексного індексу цінності території оціночних районів Iі
здійснюється шляхом зважування окремих індексів, які були розраховані в
результаті нофакторної оцінки і описані у попередніх розділах. Для
визначення зважувальних (калібровочних) коефіцієнтів застосовують
експертний метод.

Зважувальні коефіцієнти для кожного з індексів виписують у таблицю:

Таблиця 1

№ п/п Групи факторів Вагові коефіцієнти за

результатом

(

?

(

?

th

?

e

ooooooooeUeUeUeUeUeUeUeUeUeUeUeUeUeUeUeUe

* ?”¦$0(?)O)4*^*ae*?+f,o,oe,l-oooooocooooooooooooooooccc

a$

?Транспортно-функціональна зручність 0,33

2 Екологічна якість 0,23

3 Рівень інженерного забезпечення та благоустрою 0,26

4 Привабливість середовища 0,18

Розрахунок індексу Iі здійснюється за формулою:

Іі = (0,33 х Sі) + (0,26 х Еі) + (0,23 х Ui) + (0,18 х Ci).

Для зручності проведення аналізу отриманих у результаті розрахунку
індексу Іі показники зводять.

У таблиці виявляють найвище і найнижче значення. При наявності суттєвої
різниці між ними (1,0 і більше) є всі підстави стверджувати про
наявність істотних якісних різниць між окремими планувальними
утвореннями населеного пункту, в даному випадку між окремими оціночними
районами. Водночас, у таблиці наглядно можна виділити групи оціночних
районів, в яких різниці вирахуваного коефіцієнта Iі будуть незначні (до
0,05-0,10). На підставі близьких показників Iі об’єднують оціночні
райони в економічно-планувальні зони.

При об’єднанні оціночних районів у зони враховують дію основних
факторів:

1. Суміжність районів.

2. Переважно однотипне функціональне використання.

3. Близькість значень індексу Іі (величини індексів окремих оціночних
районів не повинні значно відрізнятись між собою).

Отже, економіко-планувальне зонування території населеного пункту являє
собою економічне обґрунтування виділення земельно-оціночних районів, які
являють собою функціонально-однорідні планувальні одиниці, з метою
наступного об’єднання у економіко-планувальні зони.

4. Проблеми існуючої грошової оцінки земель

4.1. Грошова оцінка земель як важливий чинник регулювання земельних
відносин.

Соціально-економічні проблеми розвитку українського села й сільських
територій є досить актуальними, особливо нині, на етапі піднесення
економіки України. Вони значною мірою пов’язані з розвитком аграрного
сектора економіки, реформуванням земельних відносин, впровадженням
новітніх технологій народному господарстві, інфраструктурними змінами.
Використання земельних ресурсів у даний час має більше
соціально-економічне значення, ніж політичне. Особливо важливу роль
відіграє реформування земельних та майнових відносин, насамперед щодо
ефективного використання землі.

Земля як головний і обмежений ресурс має властивість прискорювати
соціально-економічний розвиток і створювати національне багатств за
умови, що права на нього мають статус товару.

Здійснення земельної реформи, запровадження різних форм власності на
землю, формування ринку земельних ділянок потребують чіткого
економічного механізму регулювання земельних відносин, важливим
елементом якого є оцінка землі.

Успішний розвиток сільського і народного господарства України неможливий
без удосконалення земельних відносин, що в свою чергу залежить від
достовірності земле оціночних робіт, які є базою для розбудови дійових
земельних відносин. До цієї бази належать бонітування. Економічна,
нормативна та експертна оцінка земель.

Землекористування в Україні є платним. Згідно з Законом України «Про
систему оподаткування» плата за землю є загальнодержавним податком. Вона
справляється у вигляді земельного податку й орендної плати і, відповідно
до статті з Закону України «Про плату за землю», запроваджується з метою
формування джерела коштів для фінансування заходів спрямованих на
раціональне використання та охорону земель, підвищення родючості
ґрунтів, відшкодування витрат власників землі і землекористувачі,
пов’язаних з господарюванням на землях гіршої якості, на ведення
земельного кадастру, здійснення земельної реформи та розвитку
інфляструктури населених пунктів.

Досить широке коло питань фінансового забезпечення раціонального
використання земельних ресурсів залежить від плати за землю, яка
базується на грошовій оцінці земель.

Проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів і земель
несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів дає
можливість додатково одержати кошти для розв’язання багатьох питань
соціального спрямування. Надходження коштів від плати за землю після
проведення грошової оцінки земель населених пунктів, за підрахунками
фахівців, збільшується, як правило, на 25-30%.

Як нормативна, так і правова оцінка є потужним джерелом постійних
надходжень до місцевих бюджетів.

Відповідно до частини третьої статті 201 Земельного кодексу України
нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для
визначення розміру земельного податку, тому також важливі фіскальні та
регулюючі переваги земельного податку. Так зокрема:

при стягненні земельного податку не існує можливості ухилення від
сплати, адже земельну ділянку неможливо приховати;

при сплаті земельного податку досить чітко реалізується принцип
соціальної справедливості, оскільки кожен платить залежно від природного
потенціалу, яким володіє;

земельний податок – це засіб вилучення диференціальної земельної ренти,
що створює для всіх платників рівні можливості;

земельний податок сприяє ефективному використанню землі, адже механізм
платності змушує землевласника або землекористувача одержувати дохід від
землі;

земельний податок є інструментом раціонального розміщення продуктивних
сил на території України.

Законом України «Про плату за землю» передбачається також порядок
нарахування земельного податку в разі не проведення грошової оцінки
земель.

Слід зазначити, що в Україні тривалий час ставки податку на землю не
змінювались, що в умовах формування ринку землі н сприяє її
раціональному використанню. Зростання абсолютних показників плати за
землю відбувається за рахунок підвищення орендної плати.

Підвищення ролі плати за землю в формуванні доходів місцевих бюджетів та
у вирішенні питань раціонального землекористування можливе за рахунок
проведення нормативної грошової оцінки земель у терміни, передбачені
Законом України «Про оцінку земель», оскільки індексація грошової оцінки
не вирішує всіх проблем щодо податкової бази, обґрунтованого підвищення
ставок оподаткування, продовження практики ліквідації податкових пільг
по платі за землю, удосконалення механізму їх надання.

Отже, грошова оцінка земель виконує основні функції регулювання
земельних відносин: визначення розміру земельного податку, державного
мита при міні, спадкуванні й даруванні земельних ділянок, орендної плати
за земельні ділянки державної і комунальної власності, визначення
розмірів відшкодування втрат і збитків.

При відводах землі, економічного обґрунтування раціонального та
ефективного використання земель, вартості земель при створенні статутних
фондів суб’єктів підприємницької діяльності тощо.

Реалізація положень Закону України «Про оцінку земель» та Указу
Президента України «Про деякі питання вдосконалення державного
регулювання у сфері оцінки земель» ще раз підкреслюють істотний вплив
грошової оцінки земель на економічні процеси.

Обґрунтованість оцінки земельних ділянок має важливе соціальне значення,
оскільки захищатиме інтереси мільйонів громадян, які набули або
набувають у власність земельної ділянки, сприятиме нормальному
функціонуванню економічних механізмів.

4.2. Проблеми грошової оцінки земель

Нині в Україні докорінно змінюються форми виробничих та земельних
відносин у бік формування реального господаря землі, зацікавленого у
результатах своєї праці. Зважаючи на те, що опорядкування покликано
вирівнювати виробничі умови господарювання та стимулювання ефективної
діяльності сільськогосподарських підприємств, то основа визначення
податків та рентних платежів, тобто нормативна грошова оцінка повинна
відповідати фактичному потенціалу землі.

З введенням в дію Закону України «Про оцінку землі», за яким нормативна
грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення
проводиться н рідше, як раз у 5-7 років, а несільськогосподарського
призначення – не рідше як один раз у 7-10 років, на нашу думку, потрібно
перевірити відповідність існуючої грошової оцінки фактично потенціалу
земельних угідь та визначити, на яких методичних засадах вона повинна
поновлюватись.

При визначенні грошової нормативної оцінки земель виникають такі поняття
як економічна оцінка та бонітування.

Економічна оцінка земель полягає у визначенні економічного ефекту від
використання різних за якістю земель. Критерієм оцінки є продуктивність
сукупних витрат робіт при порівняльних рівнях інтенсивності
землеробства. Різниця між вартістю продукту землеробства та сукупними
витратами на його виробництва є матеріальною основною диференціального
доходу як одного основних показників грошової оцінки.

Бонітування ґрунтів – це порівняльна оцінка родючості, яка
відображається через показники (школи) придатності їх для вирощування
сільськогосподарських культур, критерієм бонітування є вираження в
кількісних показниках якості ґрунтів, які суттєво впливають на урожай
сільськогосподарських культур, у зв’язку з чим тісно коригуються з
урожайністю.

За основу визначення нормативної грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення береться рентний дохід, який
створюється при виробництві зернових культур. Визначають його за даними
економічної оцінки земель, яка була проведена у 1988 році. Оскільки
диференціальний рентний дохід поєднує в собі два види ренти:
диференціальну ренту І, яка створюється за рахунок та диференціальну
ренту ІІ, яка утворюється в результаті дії таких суб’єктивних чинників,
як рівень інтенсивності використання землі, і залежить від рівня
капіталовкладень та окупності витрат, то виникає питання – що
характеризує грошова оцінка: якість землі чи якість господарювання?

Диференціальна рента ІІ роду відноситься до виробничої діяльності на
землі і в розрахунках ренти від землі не повинна враховуватися. Але саме
диференціальний дохід визначено при економічній оцінці брати за основу
розрахунків нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського
призначення.

Бонітування ґрунтів в Україні в умовах тих часів також враховувало не
тільки природні кількісні та якісні властивості ґрунтів, але й
господарську діяльність людини, іншими словами – диференціальну ренту як
І-го, так і ІІ-го роду.

Вплив господарської діяльності на якість ґрунтів безперечний. Саме
господарська діяльність на землях товарного сільськогосподарського
виробництва змінюється досить динамічно. За таких реалій бонітування
необхідно проводити регулярно кожні 5-7 років, що сьогодні – нереально.

Відзначимо, що при виконанні нормативної грошової оцінки
використовувалися:

коефіцієнт норми рентабельності, рівня 0,35;

середньорічна ціна реалізації зерна за період;

середньорічна врожайність за період;

середньорічні витрати на вирощування зерна за період.

Слід наголосити, що при розрахунках важливі не тільки чисельні значення
цін на сільгосппродукцію, врожайність сільгоспкультур і величини витрат
на її вирощування, але джерела формування цін, врожайності і витрат.

Ціна реалізації зерна в період 986-90 років була достатньо стабільна і
гарантована державою. Усе зерно (окрім посівного фонду і
внутрішньогосподарчого споживання) купувала саме держава. Сьогодні
закупівлею зерна займаються зернотрейдери і переводники. Рівень
закупівельних цін не має стабільності по роках, зате має значні сезонні
коливання. У даний час об’єм державних закупівель зерна незначний.

Таким чином, існуюча нормативна грошова оцінка земель
сільськогосподарського призначення значною мірою оцінює не природний
потенціал, а рівень інтенсивності ведення господарства й окупність
витрат у 1986-1990 роках, оскільки використання показників економічної
оцінки за 1988 рік пояснюється тими обставинами, що саме в 1986-1988
роках сільське господарство характеризувалося оптимальними умовами
господарювання.

Невідповідність нормативної грошової оцінки фактичному потенціалу
ґрунтів призводить до значної деформації у системі податкового
навантаження на сільськогосподарські землі. Тому слід звернути увагу на
експертну грошову оцінку.

Відповідно до світових стандартів процедура експертної грошової оцінки
має забезпечити доказовість висновків щодо вартості земельних ділянок
сільськогосподарських угідь.

Ринкові трансакції щодо земельних ділянок проводяться з використанням їх
експертної грошової оцінки відповідно до статті 201 Земельного кодексу
України. Загальні вимоги до проведення експертної грошової оцінки
земельних ділянок сільськогосподарських угідь і змісту необхідної
інформаційної бази процедури її проведення визначені поставкою Кабінету
Міністрів України №1531 від 12.10.2002 р. та низкою інших,
нормативно-правових документів.

Проте законодавчі обмеження та відсутність широкої практики застосування
зазначених положень призвели до недостатньої інформованості оцінювачів
щодо вимог врахування якості землі та аналізу найефективнішого
використання земельних ділянок.

Досвід країн з розвинутою системою оцінки землі підтверджує, що,
доказовість висновків оцінювача забезпечується аналізом економічних
показників різних типів землекористування, які зумовлені фізичною
придатністю землі, а також суворим дотриманням процедури оцінки в
цілому.

В Україні цей напрям досліджено в наукових роботах П.Гайдуцького,
Д.Добряна, О.Канаша, І.Розумного, П.Саблука, А.Третяка, М. Федорова та
інших представників шкіл економічного напряму оцінки та бонітування
ґрунтів.

За висновками досліджень. Головними стадіями проекту визначення вартості
та логічного доказу її результатів є:

1) визначення інтересу ринку щодо даної земельної ділянки, включаючи
ідентифікацію осіб, які уповноважені приймати рішення, та всіх сторін,
інтересів яких можуть торкатися рішення, що відповідатимуть (реально або
умовно) меті або результатам оцінки; огляд об’єкта оцінки та умов його
ринкового позиціонування;

2) визначення мети оцінки (виду вартості) відповідно до передбачуваного
рішення щодо її майбутнього використання та мотивів поведінки
зацікавлених сторін;

3) збір матеріалі і даних щодо використання землі та поліпшень з
наступним визначенням варіантів найбільш ефективного її використання на
основі аналізу економічної ефективності фізичної придатності землі,
правого режиму використання ділянки та прилеглої території;

4) аналіз зібраної інформації на основі методичних підходів і методів,
що відповідають її змісту і характеру, розрахунки та формулювання
остаточного висновку з відображенням всієї логічної послідовності
процесу оцінки у звіті.

Метою цих зусиль має бути реальний опис природних характеристик кожного
об’єкта оцінки, економічних умов використання землі його оточенні,
формулювання конкретних висновків щодо величини ймовірних грошових
потоків. Можливість досягнення зазначеної мети зумовлена наявністю в
Україні значних обсягів інформації про типовий для оточення земельних
ділянок набір сільськогосподарських культур (сівозміна та структура
посівів), дослідних даних системи УААН про природний рівень їх
урожайності в розрізі агро виробничих груп ґрунтів і статистичних даних
про фактичний рівень урожайності та економічну ефективність їх
вирощування даних про природні характеристики земельних ділянок,
експлуатацію агровиробничих груп ґрунтів тощо.

Нормативна грошова оцінка не передбачена для врахування змін, які
відбуваються на земельному ринку. Поза її увагою залишаються такі
важливі фактори формування вартості землі, як конкретні обставини угоди
з приватизації, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії
в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо.

Формування ринку земель в Україні в сучасних умовах зумовлює
необхідність практичного застосування грошової оцінки земель у таких
важливих ефектах, як іпотека, купівля-продаж, здійснення інших ринкових
операцій із землею.

В період переходу української економіки до ринку необхідно дотримуватися
основних напрямків розвитку земле оціночної діяльності. Тому що,
значення оцінки земель як ресурсного потенціалу та просторової бази
існування людини, а також оцінки ринкової вартості земельних ділянок,
зростає. Точність визначення вартості землі – критичний елемент
ефективної системи податкової оцінки. Вона однією з умов правильності
оцінки вартості освоєних земельних ділянок і гарантує, що кожний
землевласник та землекористувач заплатять свою справедливу частку
податку. Об’єктивна оцінка землі забезпечує правильність прийняття
рішень у галузі землекористування як у державному, так і в приватному
секторі.

Висновки

Грошова оцінка є безпосередньою підтримкою ринку землі. Саме вона
полягає у встановленні оцінної вартості земельних ділянок при здійсненні
різного роду операцій з ними. Нормативно-методичні забезпеченні грошової
оцінки дає можливість встановлювати різні види вартості земельних
ділянок. Земля, нарешті отримала свою ціну. За її використання нині
стягується земельний податок, оренда плата, здійснюється відшкодування
збитків, заподіяних землевласникам та землекористувачам, швидкого
розвитку набирає ринок земель. Платежі заземлю є потужним і надійним
джерелом наповнення місцевих бюджетів.

Дипломна робота на тему: «Грошова оцінка земель населених пунктів» (на
прикладі с. П’ядики, Коломийського району, Івано-Франківської області)
розроблена і оформлена в складі 4 розділів.

В першому розділі розглянута правова та нормативно-методична база
грошової оцінки земель, сфера використання результатів грошової оцінки
земель та процедура виконання грошової оцінки земель населених пунктів.

В другому розділі охарактеризовані методичні основи встановлення меж
функціонального використання земель та меж оціночних районів і зон, а
також визначена грошова оцінка земель різного функціонувального
використання.

В третьому розділі вказаний порядок виконання грошової оцінки земель
населеного пункту, загальні відомості про населений пункт, визначена
базова вартість земель та локальні коефіцієнти, які впливають на
вартість окремої земельної ділянки.

В четвертому розділі розглянуто значення оцінки землі для регулювання
земельних відносин, а також проблеми існуючої грошової оцінки земель
населених пунктів.

Грошова оцінка виконана на всю територію с. П’ядики за єдиною методикою.

В основу грошової оцінки земель с. П’ядики покладено рентний дохід, що
створюється завдяки місцю розташування належного пункту у
загальнодержавній, регіональній і місцевих системах виробництва та
розселення, облаштування його території з урахуванням функціональних та
локальних факторів.

Використана література

” Методичні основи грошової оцінки земель в Україні ” Видавництво ПП
“НВЦ “ПРОФІ”, 2006. – 650с.

Андрейцев Володимир Іванович Правові засади земельної реформи і
приватизації земель в Україні.- К.: Істина, 1999.- 320с.

Бакка Микола Терентійович, Стрельченко Володимир Петрович, Божок Петро
Тимофійович. Основи ведення сільського господарства та охорона земель.-
Житомир: ЖІТІ, 2000.- 366с.

Шилепницький, Іван Орестович Економіко-екологічні основи відтворення
родючості та охорони еродованих земель: Спец.08.07.02. Автореф. Дис. На
здоб. Наук. Ступ. Канд. Економіч. Наук.- К, 2002.- 18с.

Конишева, Олена Василівна Правове забезпечення запобігання деградації
земель сільськогосподарського призначення: Спец. 12.00.06. Автореф. дис.
на здоб. наук. ступ. канд. юридич. наук.- Харків, 2002.- 20с.

1. Андреішин М.В. “Про нормативну оцінку землі і плату за землю”
Сільські обрії, № 4-6. Київ, 1997.

2. Войтенко С.П. “Шляхи розвитку кадастру в Україні”. Зб. “Інженерна
геодезія”, – Київ, 1997.

3. Володін М.О. “Основи земельного кадастру” Київ, 2000.

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

Похожие документы
Обсуждение

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Заказать реферат!
UkrReferat.com. Всі права захищені. 2000-2019