ДИПЛОМНА РОБОТА

Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї

ВСТУП

Земля як основний базис усіх процесів життєдіяльності суспільства в
політичній, економічній, соціальній, виробничій, комунальній,
екологічній та інших сферах має вартість, оцінка якої є умовою
нормального функціонування і розвитку багатоукладної економіки. З часу
проголошення земельної реформи в Україні якісно змінились земельні
відносини, структура землеволодінь і землекористувань, запроваджено
плату за землю, оренду земельних ділянок, їх купівлю-продаж, дарування,
міну, що зумовило запровадження грошової оцінки земель.

Необхідність в достовірній оцінці вартості земельних ділянок мають як
державні й муніципальні органи виконавчої влади при управлінні
земельними ресурсами, здійсненні перспективного розвитку населених
пунктів, проведенні раціональної земельної і податкової політики, так і
приватні суб’єкти земельного права при здійсненні різного роду
цивільно-правових угод із землею.

У сучасному суспільстві оцінка земель використовується для встановлення
ставок земельного податку і величини орендної плати, для інформаційної
підтримки ринку землі, для оцінки ефективності існуючого функціонального
використання землі, розрахункової підтримки проектних розробок.
Впровадження економічних методів регулювання земельних відносин — сплата
земельного податку, стягнення орендної плати за користування землею,
купівля-продаж земельних ділянок, виконання інших майнових операцій із
землею, компенсація за збитки, заподіяні власникам землі та
землекористувачам тощо. — передбачає проведення різних видів оцінки
земельної власності. Це вимагає від оцінювачів не тільки знань методики
оцінки земель, але й спеціальних знань в галузі землезнавства і
організації землекористування, ґрунтознавства, земельного та цивільного
права, фінансів і кредиту, планування та забудови населених пунктів,
будівництва, то дає змогу застосовувати різні підходи до оцінки
земельної власності, використовуючи відповідні методи та техніку оцінки.

Оцінка земель є складовою частиною державного земельного кадастру і як
навчальна дисципліна має важливе значення для розуміння ролі землі у
сучасному суспільстві, в отриманні необхідних знань для ефективного
використання земель і управління земельними ресурсами.

Конституція України є основним законодавчим актом нашої держави,
відповідно до якого відбуваються всі взаємовідносини між державою та
суспільством, а також в межах суспільства, створюються всі підзаконні
акти тощо.

Конституцією врегульовані загальні засади існування нашого суспільства.
Вказано, що землі як і інші природні ресурси є об’єктом права народу.
Кожний громадянин має право володіти та користуватись землею. Стаття 14
Конституції України визначає: «Земля є основним національним багатством,
що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю
гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами,
юридичними особами та державою відповідно до закону».

Основним законом нашої держави чітко зафіксовані права, свободи та
обов’язки людини та громадянина. Стаття 41 Конституції затверджує право
володіння, користування та розпорядження своєю власністю, право
приватної власності. Деталізовано територіальний устрій України, що
ґрунтується на засадах єдності та цілісності державної території.
Визначено статус Автономної Республіки Крим, як невід’ємної складової
нашої держави.

1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ТА ЗАКОНОДАВЧО-НОРМАТИВНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ РОБІТ З
ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

1. Нормативні документи для оцінки земель різних категорій.

Конституцією затверджено, що місцеве самоврядування є правом
територіальної громади, самостійно вирішувати питання місцевого
значення. Також висвітлене в основному Законі повноваження
Конституційного Суду України, як єдиного органу конституційної
юрисдикції.

Земельний кодекс України вступив в дію 1.01.2002р. На відміну від
попереднього він повністю відповідає Конституції нашої держави прийнятої
28.06.1996р.

В даному кодексі здійснено розділення повноважень суб’єктів земельних
відносин: органів місцевого самоврядування та органів влади, що є
нововведенням порівняно із Земельним кодексом 1992 року. Здійснено новий
розподіл земель за цільовим призначенням, відповідно до якого всі землі
України поділяють на 9 категорій. Земельним кодексом гарантуються права
власності та користування земельними ділянками. Визначено поняття
земельного сервітуту, добросусідства. Конкретизовані обмеження прав на
земельну ділянку.

Встановлено норми щодо здійснення заходів з охорони землі, правового
режиму техногенне забрудненнях земель та регулювання проведення
консервації земель. Визначено особливий порядок охорони, збереження й
відтворення родючості продуктивних земель у процесі
сільськогосподарського використання.

Вперше землі житлової та громадської забудови виділені як окрема
(специфічна) категорія земель у межах територій населених пунктів.
Регламентовано порядок використання прибудинкових територій, зокрема
біля багатоквартирних житлових будинків.

Окремим розділом виділено питання управління в галузі використання і
охорони земель. Кадастрове зонування земель населених пунктів спростить
існуючий порядок регулювання земельних відносин.

Розв’язуються проблеми регулювання обігу земельних ділянок:
купівлі-продажу, викупу, дарування, успадкування, обміну, оренди.

Викладено нові форми щодо вирішення земельних спорів і відповідальності
за порушення земельного законодавства.

Визначені завдання державного контролю за використанням та охороною
земель, державного земельного кадастру, землеустрою, моніторингу земель
вимагають поглиблення окремими законами. Нарешті земля має вартість і
здійснюватиме належну їй роль у всій економіко-фінансовій діяльності
суспільства.

Згідно статті 173 межа району, села, селища, міста, району у місті — це
умовно замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію
району, села, селища, міста, району у місті від інших територій.

Методичною базою для складання проекту встановлення меж сільських
населених пунктів є «Технічні вказівки по складанню проектів
встановлення меж сільських населених пунктів», які були розглянуті і
схвалені науковою радою Українського науково-дослідного і проектного
інституту землеустрою 11 жовтня 1991 року (протокол №5) і затверджені
Держкомземом України ЗО жовтня 1991 року.

Проекти встановлення меж сільських населених пунктів складаються з метою
забезпечення реалізації прав сільських рад по регулюванню земельних
відносин на території сільських населених пунктів, що знаходяться у їх
віданні. При визначенні території населеного пункту слід керуватись:

— Постановами Верховної Ради України;

— Рішеннями відповідних рад;

— Земельним кодексом України;

— Державними будівельними нормами (ДБН 2.07.01 — 89);

— даними технічними вказівками та іншими діючими
нормативно-технічними документами з цих питань.

Проекти включають техніко-економічне обґрунтування розмірів сільських
населених пунктів з урахуванням розроблених проектів планування та
забудови і перспектив розвитку землеволодіння та землекористування.

Проекти встановлення меж сільських населених пунктів розробляються на
підставі завдання на проектування, яке складається сільською радою
одночасно по всіх сільських населених пунктах, розташованих на території
цієї ради.

Проекти розглядаються і погоджуються сільською радою, затверджуються
обласною радою. На основі затверджених проектів встановлюються межі
сільських населених пунктів в натурі. В проекті встановлення меж
сільських населених пунктів визначаються функціонально взаємозв’язані
території (земельні ділянки), що використовуються для розміщення всього
житлового та культурно-побутового будівництва, а також об’єктів
виробничого призначення, створення систем інженерного облаштування і
благоустрою, забезпечення санітарно-гігієнічних та рекреаційних умов,
ведення особистого селянського господарства, інших потреб.

Згідно статті 173 Земельного Кодексу України межі району, села, селища,
міста, району у місті встановлюються і змінюються за проектами
землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного
обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів.

Загальна площа населеного пункту визначається з урахуванням потреби
населення в додатковій площі для розвитку особистих селянських
господарств, індивідуальної забудови тощо.

Проект встановлення меж сільських населених пунктів розробляється на
основі та з урахуванням:

— вимог контурно-меліоративної організації території;

— обґрунтованих даних проектів планування та розбудови сіл;

— змін в межах населеного пункту, викликаних перерозподілом земель між
землеволодільцями та землекористувачами згідно з Земельним кодексом;

— даних інвентаризації земель.

На стадії складання проекту площа населеного пункту обчислюється як сума
контурів, що входять в межі населеного пункту. За основу приймають дані
коригування планових матеріалів минулих років. Якщо до населеного пункту

відноситься частина площі контура, то обчислена площа всіх ділянок
контура повинна бути ув’язана до загальної площі контура.

Вирахування площ здійснюється по окремих землеволодінням та
землекористуваннях, земельних угіддях загального користування.
Проводиться розшифровка земель, що не показані на плані, шляхом
обстеження кварталів населеного пункту. Як правило, на цій стадії робіт
використовуються дані попереднього вирахування площ. Площа особистих
підсобних господарств вираховується в цілому по населеному пункту.

Експлікація земель в межах населеного пункту складається по
землеволодільцях (крім особистих селянських господарств) і
землекористувачах, землях загального користування.

В результаті проведеної роботи складається графічне креслення проекту
встановлення меж сільських населених пунктів.

Законодавчою базою грошової оцінки земель сільськогосподарського
призначення, земель населених пунктів та земель несільськогосподарського
призначення (крім земель населених пунктів) є :

— Земельний кодекс України;

— Закон України «Про плату та землю».

Стаття 201 ЗКУ «Грошова оцінка земельних ділянок»:

1) грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;

2) залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка
земельних ділянок може бути нормативною та експертною;

3) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для
визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального
використання та охорони земель тощо;

4) експертна грошова оцінка використовується при здійсненні
цивільно-правових угод щодо земельних ділянок;

5) грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка
затверджується Кабінетом Міністрів України.

Стаття 24 Закону України «Про плату за землю» визначає, що грошова
оцінка земель застосовується для економічного регулювання земельних
відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених
законодавством України.

Статтею 2 Закону передбачено, що плата за землю, яка справляється у
вигляді земельного податку або орендної плати, визначається залежно від
грошової оцінки земель.

Згідно Закону України «Про плату за землю» грошова оцінка є
капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки. Закон України «Про
плату за землю» встановлює:

— платність землекористування у вигляді земельного податку та орендної
плати;

— середньої по області ставки земельного податку з одного гектара
ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей й пасовищ;

— розмір плати за землю несільськогосподарського призначення;

— пільги щодо плати за землю;

— механізм розрахунків і терміни внесення земельних податків;

— використання коштів від плати за землю;

— нормативну вартість землі;

— відповідальність платників.

Методичною базою грошової оцінки земель різних категорій є:

— землі сільськогосподарського призначення, землі населених пунктів
(Постанова Кабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213 «Про методику
грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених
пунктів»);

— землі несільськогосподарського призначення (крім земель населених
пунктів) (Постанова Кабінету Міністрів України від 30.05.97. № 525 «Про
методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення
(крім земель населених пунктів)».

Нормативною базою грошової оцінки є :

— землі сільськогосподарського призначення, землі населених пунктів
(Наказ Держкомзему, Мінсільгосппрому, Держкоммістобудування, УААН від
27.11.95. «Про внесення доповнень до Порядку грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення та населених пунктів» та
наказ Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммістобудування, УААН від
15.04.97. «Про внесення змін та доповнень до розділу 3 Порядку грошової
оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів»);

— землі несільськогосподарського призначення (крім земель населених
пунктів) згідно Наказу Держкомзему,
Держкоммістобудування, Держкомлісгоспу, Держкомводгоспу, УААН від
29.08.97. «Про Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського
призначення (крім земель населених пунктів)».

Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та
населених пунктів розроблено у відповідності з постановами Кабінету
Міністрів України від 25 березня 1995 року № 213 «Про методику грошової
оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» ,
від 31 жовтня 1995 року № 864 «Про внесення доповнень до Методики
грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених
пунктів», від 8 серпня 1995 року № 617 «Про хід виконання Указу
Президента України від 14 жовтня 1993 року».

Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для
економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у
власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу
земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку,
ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва,
визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних
сільськогосподарських товариств, об’єднань, кооперативів.

Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з
земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі
співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової
ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх
продажу на конкурентних засадах.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського
призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і
якісна характеристики земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка
земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти
формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад,
встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель
населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського
призначення, що підлягають продажу, — матеріали інвентаризації земель
населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани
населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) рад,
проекти районного планування (проекти територіальної організації)
адміністративних районів, проекти детального планування.

Землеустрій у населених пунктах включає систему заходів, спрямованих на
здійснення положень земельного законодавства щодо раціонального і
ефективного використання території, створення належних умов для
задоволення житлово-побутових, виробничих, культурних, оздоровчих,
санітарно-гігієнічних та інших потреб населення при максимальному
збереженні навколишнього середовища.

Успішне здійснення реформування земельних відносин у населених пунктах
значною мірою залежить від стану проведених робіт по суцільній
інвентаризації земель, по узаконенню (визначенню) прав на конкретні
земельні ділянки, належному їх оподаткуванню, реєстрації (гарантії) прав
на землю тощо.

При систематичному здійсненні процесу кадастрового землеустрою мають
місце:

— глибоке опрацювання законодавчо-нормативної бази, яке врегулює
здійснення процесу узаконення прав власності на землю;

— аналіз потреб та вимог території, які необхідно реформувати

(вдосконалити, уточнити), які перебувають в процесі освоєння та
поліпшення, щодо яких ведуться земельні спори;

— широка інформованість населення щодо земельних ділянок і строків, в
які фактичні користувачі та власники повинні представити правоустановчі
документи на землю і (або) доказати володіння власністю;

архітектурно-ландшафтної та історично-культурної цінності,
екологічного стану, функціонального використання земель.

1.2. Експертна грошова оцінка землі

Однією з найважливіших умов розвитку ринку землі є проведення експертної
грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.
Відповідно до «Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок
несільськогосподарського призначення» експертна оцінка земельної ділянки
проводиться за такими методичними підходами:

— метод капіталізації прибутку;

— метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

— економічний метод;

— грошова оцінка земельної ділянки;

— метод співвіднесення;

— поєднання декількох підходів з умовним розподілом забудованої
земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі,
споруди).

Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки
використовується не менше трьох методів.

Метод капіталізації чистого доходу частіше за все використовується, коли
земля надається в оренду окремо від будівель і споруд. При цьому
щорічний прибуток від оренди , який визначається як різниця орендної
плати та податками на власність і експлуатаційними витратами, може бути
переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації.

Найпростішим способом визначення капіталізації є аналіз співвідношення
орендної плати до ціни ринку землі.

Тому доцільніше норму капіталізації визначити аналітичне ставкам
позичкового проценту , що отримують інвестори на розміщення капіталу з
тим же ступенем ризику , шляхом підсумовування:

— без ризикової процентної ставки;

— проценту на ризик, пов’язаний з інвестиційними вкладеннями в країні;

— проценту за низьку ліквідність.

Метод зіставлення цін використовується в умовах розвинутого ринку

землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є
доступною. У відповідності з цим методом проводиться порівняння
земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання
та характером забудови земельними ділянками, що були продані в минулому.

Після встановлення ціни продажу в розрахунку на один квадратний метр
робляться поправки на відмінності у характеристиках земельних ділянок:
на правове відношення земельної ділянки; умови та дату продажу; місце
розташування земельної ділянки; її фізичні характеристики, характер
використання прилеглої території. Існуючі вимоги до використання та
забудови земельної ділянки.

Складність застосування порівняльного методу полягає не тільки у
відсутності розвинутого ринку земельних ділянок, але й належного
обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з
певним припущенням можна рекомендувати застосування системи
регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок
на розбіжності в місцеположенні і фізичних характеристиках земельної
ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

Економічний метод або метод залишку для землі використовується при
оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачається освоїти у
відповідності з найбільш ефективним їх використанням.

В основу цього методу покладено принцип доданої прибутковості, що
пов’язане земельними поліпшеннями. За цим методом вартість земельної
ділянки розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу
забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням
прибутку , який планується отримати.

Витрати на земельні поліпшення включають:

— витрати, пов’язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та
погодженням проекту її забудови;

— витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки,
будівництво;

— витрати, пов’язані зі сплатою місцевих зборів, податків та платою за
кредит;

— адміністративно-управлінські витрати.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок
з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на
земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів
зносу будівель та споруд.

Метод співвіднесення або метод перенесення базується на принципі внеску,
за яким вартість землі вимірюється тією частиною, яку вона привносить у
вартість нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній
вартості зростає по мірі підвищення ступеню містобудівної цінності
територій.

Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних
класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відповідає типове
відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки.
Стійкий зв’язок в межах ситуаційного класу між вартістю землі та
вартістю споруд, що зведені на ній, дозволяє використовувати метод
співвіднесення в умовах, коли ринок .землі не набув розвинутого стану,
але є достатня кількість операцій з іншими типами нерухомості. Перевагою
методу співвіднесення є відносні простота його застосування, що дозволяє
використовувати цей метод для експрес-оцінки земель різного
функціонального призначення в межах населеного пункту, спираючись лише
на дані про ціни продажу, чи розміру оренди, які склалися на вторинному
ринку конкретних типів нерухомості.

Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на
результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними
підходами.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій
послідовності :

— збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

— визначення ефективного використання земельної ділянки;

— вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

— визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за
обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оціночної
вартості;

— складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

— подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Методичні підходи, які застосовуються при експертній оцінці є розвитком
основних напрямків нормативної грошової оцінки.

Якщо нормативна грошова оцінка в першу чергу оперує з рентними доходами
від земельної ділянки, включаючи групу коефіцієнтів, які відображають
вплив на вартість ділянки групи найважливіших рентоформуючих факторів,
то експертна грошова оцінка розглядає можливість найефективнішого
комерційного використання конкретної земельної ділянки з усіх факторів,
що впливають на економічну ефективність комерційного використання
ділянки як основного ресурсу для здійснення комерційної діяльності.

2.ОБ’ЄКТ, МЕТА, ЗАВДАННЯ ДОСЛІДЖЕНЬ ТА МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ

2.1. Характеристика об’єкту вимушувань

Місто Коломия має власну розвинуту та багатофункціональну містоутворюючу
базу і виступає центром місцевої, районної та міжрайонної системи
розселення, розміщене на інтенсивній автомагістралі і залізниці, що
з’єднують міста Івано-Франківськ і Чернівці. Із регіональних факторів
місця розташування (адміністративний статус, статус курорту, зона
радіоактивного забруднення, приміська зона великих міст) для Коломиї
характерний один — місто обласного підпорядкування, районний центр,
центр міжрайонної системи розселення.

За період з 1995 по 1999 рік чисельність населення м. Коломия
збільшилась на 0,8 тис.чол. і на 01.01.1999 рік складала 67,7 тис. чол.
Територія міста становить 4149 га.

Земельна ділянка №2, що пропонується до продажу на конкурентних засадах
розташована на окраїні міста Коломия, Івано-Франківської області, за
адресою вул. Карпатська, 121 — Ланчинська.

Ділянка має правильну геометричну форму чотирикутника. Ділянка
пропонується до продажу із земель запасу Коломийської міської ради. На
земельній ділянці №2 сільськогосподарські угіддя становлять 460 м.кв. в
тому числі рілля — 460 м.кв. Ділянка межує:

з північне — східної сторони — вул. Карпатська; з східної сторони —
ділянка № 1, що пропонується до продажу; з південне — західної сторони —
землі Коломийської міської ради; з північно — західної сторони — діл.
№3, що проектується до продажу Рельєф — рівнинний. Форма володіння
землею — державна власність.

Земельна ділянки підприємця Гладуняка О.Д. розташована в серединній
‘зоні міста Коломия, Івано-Франківської області, за адресою вул. Валова,
36.

Ділянка має неправильну геометричну форму. Трав’яний покрий відсутній,
під проходами, проїздами, площадками — 795,0 кв.м., під будівлями і
спорудами — 1160,9 кв.м.

Ділянка межує:

з північної сторони вул. Валова,

з східної сторони — вул. Шухевича,

з південної сторони — землі Коломийської міської ради;

з південно-західної сторони — Квітковий ринок

з північно-західної сторони — землі гр. Кривий Р.І. Рельєф — рівнинний.
Форма володіння землею — оренда.

Таблиця 1

Експлікація земельних угідь

№ п/п Загальна площа, м.кв Забудовані землі

В тому числі

Всього Під будівлями В т.ч. капітальна забуд. Під проїздами, проходами,
площадками Під земель-ними і насад-женнями Рілля Інші

1 2138 2138 1160,9 1160,9 977,1 — — —

2 460 460 — — — — 460 —

2.2. Мета завдання досліджень

Метою досліджень було провести експертну грошову оцінку земельних
ділянок, розташованих в різних частинах м. Коломия та прослідкувати, які
фактори найбільше впливають на їх оцінну вартість.

До завдань досліджень входило:

опрацювати законодавчо-нормативіні акти в сфері грошової оцінки земель;

оволодіти методиками нормативної та експертної грошової оцінки земель
населених пунктів;

провести опис місця розташування об’єктів вишукувань;

зібрати вихідні дані для проведення експертної грошової оцінки;

обґрунтувати вибір методичних підходів до проведення експертної грошової
оцінки земельних ділянок;

встановити оцінну вартість 2-х земельних ділянок в м. Коломиї;

виявити фактори, які найістотніше впливають на оцінну вартість земельних
ділянок у м. Коломиї.

2.3. Методика вишукувань

2.3.1.Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання

земельної ділянки

Аналіз ефективного використання земельної ділянки передбачає
встановлення економічно цільного та прибуткового використання ділянки за
цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних
характеристик із дотриманням вимог обтяжень та обмежень.

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання дозволяє
визначити те використання, якому відповідає максимальна вартість
об’єкту.

Найкраще та найбільш ефективне використання земельної ділянки повинне
відповідати 4 критеріям:

• законодавче дозволене;

• фізично можливе;

• економічно виправдане;

• забезпечувати максимально можливий прибуток.

Законодавчо дозволене використання

Згідно, існуючого архітектурно-планувального зонування міста земельні
ділянки використовуються для будівництва та обслуговування житлового
будинку, господарських будівель і споруд.

Відповідно до Земельного кодексу та Українського класифікатора цільового
використання землі (УКЦВЗ) та у відповідності функціональному зонуванню
земельні ділянки за основним призначенням відносяться до категорії
земель житлового будівництва 1.1.8.

Існуючі обмеження — заборона на зміну цільового використання земельних
ділянок, зовнішнього виду нерухомого майна, реконструкції або знесення
будинків, будівель та споруд без погодження встановленому порядку.

Згідно з законодавчими документами про виділення земельної ділянки
вищенаведений варіант використання на дату оцінки є кінцевим і в
подальшому іменується «дозволеним використанням». Отримання дозволу на
інші види використаний ділянки уявляється можливим, але пов’язаним з
певними грошовими та часовими затратами.

Фізично можливе використання

Це таке можливе використання, яке відповідає розміру, формі і ландшафту
земельної ділянки, також враховує наявність комунікацій або можливість
їх прокладання.

Земельні ділянки, що розглядається, мають розмір 0,2000га.; їх форма
-багатокутник та чотирикутник. Рельєф ділянки рівнинний,
інженерно-геологічні умови нормальні, стояння ґрунтових вод більше 3 м.

В районі розташування земельних ділянок наявні такі інженерні
комунікації: електропостачання, водопостачання, каналізація, опалення.

Фізичні характеристики ділянки, стан та інженерне забезпечення
перешкоджають використовувати ділянки найкращим чином.

Економічно виправдане використання

Сучасна ситуація й а ринку нерухомості в м. Чернівці склалась так, що
найбільша увага приділяється житловому будівництву та будівництву
комерційних закладів. Вартість прав оренди земельних ділянок з такою
метою перевищують вартість при іншому використанні землі. Це свідчить
про економічну доцільність, з точки зору ринку, проектів будівництва
подібних об’єктів. Земельні ділянки знаходяться в зоні житлової забудови
біля автодороги, тому варіант використання земельної ділянки для
будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель
і споруд вважаємо економічно виправданим.

Аналізуючи найбільш ефективне використання, Оцінювач приймав до уваги
наступні обставини:

• район розташування об’єкта оцінки відноситься до середньої зони
житлової забудови міста;

• район розташування земельної ділянки має розвинену транспортну
інфраструктуру;

• існує реальна можливість облаштування ділянки всіма необхідними
складовими інженерної інфраструктури;

• місце розташування земельної ділянки добре підходить для будівництва

та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що
обумовлено історичним фактором, та функціональним зонуванням згідно
містобудівної документації.

Наявні земельні-ділянки за своїми функціональними, геометричними
особливостями та місцем розташуванням повністю Підходять для
використання в якості земельної бази для будівництва та обслуговування
житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Використання, що забезпечує максимальний прибуток.

Визначаючи найбільш ефективне використання, прийнято до уваги наступні
обставини:

— розташування ділянки в середній зоні житлової забудови;

— розташування ділянки неподалік автодороги;

— високій попит на товари та послуги;

— наявна транспортна доступність до основних місто утворюючих
магістралей міста;

— наявність основних інженерних комунікацій;

— наявність обмеження на використання земельної ділянки — заборони на
зміну цільового використання земельної ділянки, зовнішнього виду
нерухомого майна, реконструкції або знесення будинків, будівель та
споруд без погодження у встановленому порядку; а також те, що за даними
українських експертів-оцінювачів (Симонова Л.М. Збірник наукових праць
«Актуальні питання приватизації та оцінки земель», Суми. — 1999р.)
оцінка великої кількості об’єктів у процесі малої приватизації показала,
що частіше всього поточне використання об’єкту і є його найкращим та
найбільш ефективним, оскільки перепрофілювання об’єкту приводить до
таких високих затрат на її реконструкцію, що виявляється економічно
невигідним; крім того, отримання дозволу на перепрофілювання
функціонального використання об’єкту приводить до додаткових витрат.

На основі вищенаведеного приходимо до висновку, що найкращим та найбільш
ефективним використанням об’єкта оцінки є використання для будівництва
та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд.

2.3.2. Обґрунтування обраних методичних підходів.

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю,
довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю
пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю
конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та
характером її використання, — які забезпечують власнику землі
(землекористувачу) економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання
додаткового доходу — земельної ренти. Саме можливість отримання цього
доходу і означає цінність земельної ділянки, робить її об’єктом ринкових
відносин, а значить і об’єктом оцінки.

Вартість земельної ділянки відповідно до Статті 128, п.8 Земельного
кодексу України визначається на підставі експертної грошової оцінки.

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок,
затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10 жовтня 2002 р.
№1531 експертна грошова оцінка здійснюється на основі таких методичних
підходів:

— капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і
непряма);

— зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

— урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки
використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною
інформацією про об’єкт оцінки.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки за
методичним підходом, що базується на капіталізації чистого операційного
доходу розраховується різниця між сумою відповідних орендних платежів,
які можуть бути отримані протягом року, та операційними витратами,
пов’язаними з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її
поліпшеннями, що склалися на ринку. До операційних витрат в
обов’язковому порядку включаються витрати на сплату земельного податку.
Розмір витрат на сплату земельного податку визначається із застосуванням
грошової оцінки земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель
несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів),
затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від ЗО травня 1997 р.
№525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського
призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету
Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213, в частині оцінки земель
населених пунктів.

Капіталізація чистого операційного доходу (пряма і непряма)

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного
або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення
розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання
земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок
орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від
продукції, одержувана на земельній ділянці (фактичної або умовної), та
виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом
розподілення загального доходу між її фізичними компонентами — землею та
земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та
незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При
цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого
операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

де Цкп — вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої
капіталізації (У гри.);

До — чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);

Ск — ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та
змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом
певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість
земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від
використання та продажу за формулою:

де Цкн — вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої
капіталізації (У грн.)

Доі — очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у
гривнях);

Р — поточна вартість реверсії;

t — період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації
чистого операційного або рентного доходу.

— сума.

Ставка капіталізації-визначається характерним співвідношенням між чистим
операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або
шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну
ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між
загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та
нормою повернешся капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних
поліпшень.

Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних
земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін
— які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки
встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних
земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та
характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного
аналізу ринкових даних.

Скорегована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за
формулою:

де Цза — скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у
гривнях);

Ца — фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

m — кількість факторів порівняння;

?Цаj — різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної
ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за ]-м фактором порівняння.

— сума.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне
значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін
продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок,
які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою
збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на
ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть
бути застосовані методи математичної статистики.

Врахування витрат на земельні поліпшення

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні
поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або
земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш
ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість
земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від
продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або
рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення
за формулою:

Цв = Цо — Вос,

де Цв — вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат
на земельні поліпшення (у гривнях);

Ц0 — очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи
капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання
(у гривнях);

Вос — витрати на земельні поліпшення (у гривнях).

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які
нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування
відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена
шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю
землі та земельних поліпшень у районі розташування об’єкта оцінки.

Оскільки в м. Чернівці останнім часом жваво розвивається ринок
первинного продажу земельних ділянок, Експерт має змогу використати
методичний підхід, який базується на зіставленні цін продажу подібних
земельних ділянок (порівняльний підхід).

Наявність достатньої кількості даних про діючі ставки орендної плати за
об’єкти нерухомості, що за своїми внутрішніми споживчими якостями,
функціональним використанням та місце розташуванням, можуть бути визнані
аналогами до нерухомості, розташованої на Об’єкті оцінки, дає Експерту
змогу застосувати метод врахування витрат на спорудження об’єктів
нерухомого

майна на земельній ділянці (метод залишку для землі). При цьому
капіталізована вартість земельно-майнового комплекс) визначається шляхом
прямої капіталізації чистого операційного доходу (очікуваного) від
забудованої земельної ділянки.

Вартість землі (без вартості будівель і споруд) визначається шляхом
капіталізації чистого доходу (очікуваного) від використання забудованої
земельної ділянки, зменшеної на суму витрат на спорудження об’єктів
нерухомого майна на земельній ділянці.

Ринкові дані про надання в оренду майнових комплексів в оцінюваному
районі відсутні, тому оцінку шляхом капіталізації чистого доходу
(очікуваного) від використання забудованої земельної ділянки застосувати
не можливо.

Отже, процедура оцінки в даному Звіті буде ґрунтуватись на двох
методичних підходах:

• капіталізації чистого операційного доходу;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний
метод).

До неосновних факторів, що впливають на рішення покупця відносяться
забезпеченість об’єкту додатковими рисами, до яких відносяться:

— Транспортна доступність,

— Форма земельної ділянки,

— Довжина фронтальної лінії,

— Топографія місцевості,

— Стан довкілля (використання прилеглої території),

— Конкурентне оточення,

— Наявність автостоянки, %,

— Зручність під’їзних шляхів.

Порівняльний аналіз

Основною технікою методу порівняльного аналізу є техніка порівняння
парами. В застосуванні до нашого випадку її суть полягає в тому, що
парами порівнюються земельні ділянки, що є предметом оцінки, властивості
якої є відомими, з подібними земельними ділянками, що були предметом
продажу, і щодо яких є відомі актуалізовані на дату оцінки ціни продажу,
умови укладання договорів, а також властивості цих земельних ділянок.

Належить розрізняти властивості земельних ділянок, що впливають на
рівень цін. Ці властивості, що називаються ринковими ознаками або
факторами, мають локальний, а не універсальний характер і мусять
стосуватися конкретного ринку, визначеного типом, обсягом, періодом
дослідження цін та його економічним аналізом.

Засади, прийняті для визначення ринкових ознак (факторів).

— Ринкові фактори нерухомості неоднаковою мірою можуть діяти на ринкові
ціни і на ринкову вартість, а отже мають різну «вагу».

— Кількість ринкових факторів та їх ваги належить визначити на підставі
закладеного до оцінки локального ринку, зокрема, на підставі зібраної
правдоподібної бази даних порівнюваних об’єктів з цінами продажу,
актуалізованими на день оцінки.

— Вага ринкових факторів визначається, виходячи з засади, що величина
вартості оцінюваної земельної ділянки перебуває між мінімальною
величиною С,™ і максимальною величиною Сmax, що містяться в базі даних
порівнюваних об’єктів.

— Прийняття граничних умов дозволяє застосувати загальний метод
інтерполяції в процесі визначення вартості земельної ділянки.

— У випадку, коли оцінювана нерухомість виходить за своєю вартістю,
зважаючи на одну або кілька ринкових факторів, поза граничні умови,
належить застосувати метод екстраполяції, що втім вимагає знання
перебігу параметрів всередині проміжку [Сmin, Сmax]. Ринкову величину
вартості земельних ділянок можна визначити тільки для ділянок, які є або
можуть бути предметом ринкового обігу.

Загальні принципи порівняльного аналізу

— Головним принципом порівняльного підходу є принцип порівняння
земельної ділянки, фактори котрої є відомими, з подібними земельними

ділянками, що мають відомі фактори і що були предметом ринкового обігу.

— Істотною передумовою визначення вартості земельної ділянки при
застосуванні порівняльного підходу є знання ринку нерухомості —
актуального стану і очевидних тенденцій.

— Експерт з огляду на мету оцінки та тип земельної ділянки окреслює
ринок, необхідний для оцінювання ринкової вартості.

— Зокрема, експерт визначає наступні характеристики ринку:

тип ринку (напр., земельні ділянки комерційного, промислового та іншого
функціонального використання, площею до 100-500-1000 понад 1000 м2.,
тощо),

обсяг ринку (напр., сільська громада, селище, місто, регіон,),

період дослідження цін (місяць, квартал, рік тощо),

економічну характеристику ринку (наприклад, плинність,
інвестиційний потенціал, безробіття тощо),

стан довкілля.

Критерієм вірного окреслення ринку для потреб оцінки землі є знаходження
принаймні десяті дванадцяти земельних ділянок, подібних до оцінюваної,
які були в період дослідження предметі ринкового обігу. Абсолютним
мінімумом мусить бути знаходження трьох подібних земельних ділянок, коли
ще в такому випадку можна застосувати метод порівняння парами.

Окреслення впливу ринкових факторів нерухомостей на їх ціни

Експерти усвідомлюють той факт, що лише невелика частина факторів
(атрибутів) земельної ділянки справляє вплив на величину вартості.

Покупці керуються загалом кількома критеріями підчас вибору земельних
ділянок. З критерії вибору випливають з ринкових факторів нерухомості,
їх (фактори) потрібно не тільки назвати і визначити, але і встановити їх
вплив на розмір вартості.

Кількість ринкових факторів може бути справою спірною, а подеколи

суперечливою. Частина Експертів розрізняючи земельні ділянки, налічує
понад десяти різних атрибутів.

Проте, виходячи з мотиву поведінки потенційних покупців, варто
зауважити, що при придбанні нерухомості вони керуються винятково
кількома критеріями (рисами).

Дослідження Г-А. Міллєра з Гарвардського університету підтвердили, що
пересічна людина не здатна приймати рішення на підставі більше, ніж семи
критеріїв. Вона також не здатна утворити рейтинг факторів за їх
важливістю, що перевищував би сім позицій.

Ринкові фактори мають різну вагу.

Значення ваги ринкового фактора міститься між Сmin, Сmax.

З цієї засади випливає, що вагою фактора є відсоткова участь цього
фактора у ціновому проміжку С, де:

?С=Сmin, Сmax

Для визначення ваги ринкових факторів експерт має право скористатись
моніторинговим опитуванням спеціалістів, що працюють па ринку землі
несільськогосподарського призначення. Експертом при виконанні даної
роботи було, проведення опитування експертів оціночних фірм західного
регіону України:

— м. Чернівці — МГШІКЦ «Експерт-право»,

— м. Чернівці — ДП «Чернівецький регіональний центр державного
земельного кадастру»,

— м. Львів — ТзОВ «Експертна група «Богдан»,

— м. Рівне — ТзОВ «Експертна фірма «Нива-Експерт»,

— м. Тернопіль — ТОВ ЕКК «Роміс».

При опитуванні вони визначили 6-7 основних ринкових факторів земель
комерційного використання, їх вагу, та варіанти характеристик, обробки
цього опитування приведені в Додатку.

3.ОРГАНІЗАЦІЯ РИНКУ ЗЕМЕЛЬ НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

3.1.Законодавче та нормативне забезпечення ринку земель

Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована на створення умов для
розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі,
переведення земельних відносин на ринкові засади.

Починаючи з 1992 року, в Україні здійснюється приватизація земельних
ділянок громадянами України для індивідуального житлового, дачного і
гаражного будівництва, ведення особистого підсобного господарства,
селянського (фермерського) господарства та інших потреб. Станом на 1
січня 2000 року кількість власників землі і землекористувачів зросла до
22 мільйонів, з них 10,7 млн. громадян України вже приватизували свої
земельні ділянки загальною площею 3,2 млн. гектарів.

З 1993 року започатковано продаж земельних ділянок
несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької
діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також
тих, на яких знаходяться об’єкти незавершеного будівництва. Процес
приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення
значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня
1999 року №32 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського
призначення». Протягом 1999 року органи місцевого самоврядування
прийняли рішення про продаж суб’єктам підприємницької діяльності України
понад 1 тис. земельних ділянок на загальну суму близько 25 млн. гривень.
Приклади продажу земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти
приватизації, є у кожному регіоні. Найбільше їх у Донецькій та
Львівській областях.

Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається дуже
повільно.

У деяких регіонах, зокрема у містах, інших населених пунктах, органи
місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів
Президента України з питань приватизації земельних ділянок, що не сприяє
залученню інвестицій та кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці
підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених
пунктів. Лише 3% земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані
суб’єктами підприємницької діяльності об’єкти, перебувають у власності
цих суб’єктів.

Внаслідок цього недостатньо використовуються можливості наповнення
місцевих бюджетів, фінансування за рахунок надходження коштів від
приватизації земельних ділянок соціальних програм, будівництва об’єктів
соціальної сфери, створення додаткових робочих місць та поліпшення
соціально-економічного розвитку територій.

У відповідності із стратегічним курсом формування в Україні засад
соціальне орієнтованої ринкової економіки основними цілями формування
ринку землі є:

• формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності
всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на
землю;

• забезпечення безперешкодної реалізації суб’єктами підприємницької
діяльності прав володіння, користування і розпорядження
земельними ділянками несільськогосподарського призначення з метою
збільшення їх основних фондів та розвитку підприємницької діяльності;

• поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та
кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок
несільськогосподарського призначення;

• збільшення доходів Державного бюджету України і місцевих бюджетів за
рахунок надходження коштів від продажу земельних ділянок
несільськогосподарського призначення, забезпечення вільного обігу
цих земельних ділянок та прав на них;

• забезпечення раціонального та ефективного використання земельних
ділянок;

• підвищення ролі соціальних та екологічних пріоритетів у використанні
землі.

Основними напрямами розвитку, стабільного функціонування та

регулювання розвиненого ринку землі є:

• безоплатна передача земельних ділянок несільськогосподарського
призначення у власність громадянам України та продаж цих земельних
ділянок суб’єктам підприємницької діяльності;

• формування інфраструктури ринку землі, забезпечення її
функціонування, створення умов для розвитку конкуренції, забезпечення
прозорості операцій та зменшення інвестиційного ризику на цьому ринку;

• запровадження в Україні ефективної системи вивчення попиту та
пропозицій, розвиток менеджменту та маркетингу на ринку землі;

• забезпечення оцінки земельних ділянок несільськогосподарського
призначення в ринкових умовах;

• створення механізму узгодження приватних, громадських, державних
інтересів у процесі функціонування ринку землі;

• забезпечення правового захисту прав учасників ринку землі;

• удосконалення економічних, правових засад механізму функціонування та
регулювання ринку землі, створення прозорої інформаційної системи для
забезпечення функціонування і регулювання цього ринку.

Запровадження ринкових засад у системі земельних відносин розпочалося ще
на початку 90-х років XX ст., коли Постановою Верховної Ради Української
РСР «Про земельну реформу» (грудень, 1990 р.) усі землі України були
оголошені об’єктом земельної реформи. Однак реальне формування ринку
землі йшло дуже повільно. Перед державою стояло складне і відповідальне
завдання — закріплення прав на землю для фізичних та юридичних осіб і
проведення великого комплексу організаційно-економічних та
землевпорядних робіт. Цей процес супроводжувався гострим політичним
протистоянням, ускладнювався браком технічних і фінансових можливостей.
Надто повільно створювались такі передумови формування ринку землі, як
визначення меж населених пунктів, інвентаризація та приватизація
земельних ділянок, запровадження оренди та грошова оцінка землі.

Установлення меж населених пунктів триває понад 10 років. Це зроблено
тільки в 71,7% від загальної їх кількості, у т. ч. містах обласного
значення -24%, районного — 46, у селищах — 54,7 і селах — 72,8%.
Унаслідок цього неповністю визначено повноваження органів влади в
прийнятті рішень про включення земельних ділянок в економічний оборот.

Становлення ринку земель населених пунктів відбувалося двома основними
шляхами — купівлі-продажу ділянок громадянами для особистого
використання і продажу їх органами влади фізичним та юридичним особам
для підприємницької діяльності.

Ринок земельних ділянок для особистого використання громадянами
неформально існував ще з радянських часів. Тоді люди мали право
продавати свої садиби разом з присадибними ділянками з урахуванням не
тільки вартості будівель та споруд, а й площі, якості і місцезнаходження
земельної ділянки.

Такий «чорний» ринок землі особливо активізувався на початку 90-х років,
коли різко збільшилася видача землі громадянам з правом наступної
приватизації ділянок для ведення особистого підсобного господарства, під
забудову, городи, сади, дачі, гаражі.

Характерними рисами операцій громадян з купівлі-продажу земельних
ділянок для особистого користування є:

— одержання цих ділянок у користування чи власність з метою безоплатної
приватизації та наступного продажу;

— укладання цивільно-правових угод на продаж тільки будівель і споруд
без оформлення продажу земельних ділянок;

— відсутність об’єктивної ринкової оцінки земельних ділянок
та достовірних даних про неї;

— продаж ділянок на підставі прямих цивільно-правових угод між
продавцями і покупцями;

— відсутність диференційованого підходу в організації ринків землі
-первинного (після безоплатної приватизації) та вторинного (після
купівлі чи приватизації за гроші);

— відсутність механізмів, форм та способів організованого і прозорого
продажу земельних ділянок на зразок біржових торгів, відкритих та
закритих аукціонів та конкурсів;

— заниження вартості цивільно-правових угод з продажу земельних ділянок
і відповідно — сум державного мита та інших фіксованих платежів;

— відсутність ефективних механізмів оподаткування операцій з продажу
земельних ділянок на первинному і вторинному ринках та забезпечення
оптимальних надходжень до бюджетів усіх рівнів.

Таким чином, ринок земельних ділянок для особистого використання
громадянами був і залишається одним з найбільш тінізованих, від чого
багато втрачає держава. Значною мірою це зумовлено тим, що немає
належного нормативно-правового та інституційного забезпечення продажу
земельних ділянок після їх безоплатної приватизації.

Формування ринку землі для підприємницької діяльності розпочалось ще в
1993 р., з виходом спеціальних указів Президента України, які
передбачали продаж на конкурентних засадах земельних ділянок і права їх
оренди.

Розвиток ринку землі значно прискорився після видання Указу Президента
України «Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених
пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення» (лютий,
2000р.), яким передбачалася приватизація майнових комплексів підприємств
разом із земельними ділянками та включення надходжень від продажу
земельних ділянок у доходи бюджетів. Завдяки цьому у 2001р. продано
майже половину всіх земельних ділянок від усіх реалізованих з початку
функціонування ринку землі. Однак продаж права оренди земельних ділянок
дещо уповільнився.

Успішне формування і дальший розвиток ринку землі передбачають вирішення
ряду пріоритетних довгострокових і поточних завдань.

До основних довгострокових завдань, які належить здійснити Уряду та
органам виконавчої влади на місцях і місцевого самоврядування, належать:

— остаточне завершення створення ринкових передумов для залучення землі
до економічного обігу;

— підвищення ліквідності ринку земель населених пунктів; організація
прозорого ринку землі з запровадженням конкурентності її продажу для
підприємницької діяльності, забезпечення повноти надходження
податків і зборів;

— розроблення і запровадження правових засад та
організаційно-економічних механізмів інституційного забезпечення
функціонування та регулювання ринку землі.

Основними поточними завданнями в цій сфері є:

— установлення меж та інвентаризації земель населених
пунктів, визначення в кожному з них земельних ділянок за формою
власності та потенційними можливостями включення їх в економічний
оборот; приватизації земельних ділянок у населених пунктах фізичними
особами (до 2010 р. — юридичними);

— передачі в оренду земельних ділянок, що використовуються фізичними та
юридичними особами, крім тих, що зайняті під об’єктами державної і
комунальної власності, які утримуються за рахунок бюджетів; грошової
оцінки земель населених пунктів, а також:

— розширення продажу права оренди та інших прав на земельні ділянки
державної і комунальної власності;

— стимулювання викупу земельних ділянок, зайнятих приватизованими
підприємствами, та їх включення до статутного капіталу підприємств;
перехід переважно на аукціонний і конкурсний способи продажу земельних
ділянок, що перебувають у державній і комунальній власності;
удосконалення механізмів застави земельних ділянок, розвиток іпотечного
кредитування фізичних та юридичних осіб і забезпечення ліквідності
застави;

— розроблення механізмів перетворення земельних активів у фінансовий
капітал, оформлений у вигляді земельних цінних паперів; визначення
переліку інвестиційне привабливих об’єктів, для будівництва яких
земельні ділянки можуть надаватися виключно на умовах продажу;

— запровадження обов’язкової статистичної звітності про кількість,
площу, місцезнаходження проданих земельних ділянок, час та умови їх
попереднього придбання, ціни і вартість продажу;

— перехід до сучасної системи реєстрації прав на землю, що відповідає
ринковим вимогам.

З урахуванням цих завдань доцільно розробити державну програму
завершення підготовки земель населених пунктів до залучення в
економічний обіг та аналогічні регіональні програми.

Формування цивілізованого ринку землі — важливий чинник і необхідна
передумова інвестиційної привабливості земельно-ресурсного потенціалу
України, яка виявляється в прямій і опосередкованій (через бюджетну
систему) формах.

Продаж земельних ділянок підвищує мотивацію до інвестування в економіку,
укладення коштів у будівництво, розширення чи модернізацію підприємств,
житла, об’єктів інфраструктури, інтенсифікацію господарської діяльності
і поліпшення якості землі.

Крім того, це опосередковано сприяє активізації інвестиційного процесу
через спрямування частини виручених коштів, одержаних податків та зборів
у розвиток інфраструктури населених пунктів.

Важливою умовою забезпечення соціальної спрямованості формування ринку
землі є надходження коштів від продажу ділянок, що належали до державної
та комунальної власності, у доходи відповідних бюджетів та збільшення
податків і зборів від продажу приватних земельних ділянок. Наявні
можливості для цього використовуються недостатньо.

Для підвищення бюджетної привабливості ринку землі і повнішого
використання його потенціалу необхідно:

— забезпечити переведення на орендні умови користування (за орендну
плату) усіх земель державної і комунальної власності, за винятком
випадків, коли ними користуються установи, що утримуються з
відповідних бюджетів;

— збільшувати обсяги продажу земельних ділянок за ринковими цінами для
підприємницької діяльності і будівництва житла, спрощувати і
прискорювати процедури підготовки їх до продажу;

— здійснювати приватизацію нерухомого майна виключно на умовах
одночасного продажу земельної ділянки або оформлення права її оренди;

— сприяти прискоренню викупу земельних ділянок
раніше приватизованими підприємствами;

— установити порядок надання дозволів на будівництво та приймання в
експлуатацію об’єктів тільки за наявності права власності на землю або
її оренди;

— визначити перелік об’єктів містобудування, для спорудження яких
земельні ділянки можуть надаватися виключно на умовах продажу;

— практикувати емісію земельних цінних паперів та залучення до бюджетів
коштів від їх продажу;

— забезпечити прозорість вторинного ринку землі, об’єктивне відображення
цін та вартості угод, повноту сплати податків і зборів;

— установити сплату податків і зборів (державного мита з експертної або
порівняльної оцінки аналогічного продажу, податків на додану вартість та
з прибутку) з різниці між ціною продажу та придбання, а за відсутності
таких можливостей — з цін продажу.

Функціонування ринку землі має здійснюватись на засадах соціальної
справедливості, дотримання державних та приватних інтересів, законності
і прозорості, потреб збалансованого розвитку населених пунктів.

Успішне функціонування ринку землі потребує належного інституційного
забезпечення, для чого необхідні такі основні передумови:

1. Формування інфраструктури ринку землі, що передбачає створення:

— мережі бірж, аукціонів, земельних банків, інших фінансово-кредитних
установ, оцінних, консалтингових та ріелтерських, моніторингових
структур, банків даних про попит і пропозиції на земельні ділянки;

— державного реєстру земель і реєстраційної системи;

— маркетингових структур з обслуговування ринку землі;

— спеціалізованих навчальних закладів і установ з підготовки кадрів для
організації ринку землі та її експертного оцінювання.

2.Розроблення нормативної бази і техніко-економічної документації з
правового забезпечення та обслуговування ринку землі, які б регулювали:

— проведення аукціонів, конкурсів з продажу земельних ділянок та права
їх оренди;

— надання земельних ділянок у концесію для будівництва та експлуатації
транспортної і міської інженерної інфраструктур;

— випуск земельних цінних паперів, еквівалентних вартості земельних
ділянок та прав на них;

— діяльність фізичних та юридичних осіб з інвентаризації, реєстрації та
експертної оцінки земельних ділянок, а також ліцензування, сертифікації
та атестації цих видів діяльності.

3. Здійснення організаційних заходів з повнішої реалізації інвестиційної
та бюджетної привабливості ринку землі. Вони мають охоплювати:

— щорічне складання для кожного населеного пункту переліків земельних
ділянок для можливого їх продажу та обчислення надходжень до бюджетів
коштів від приватизації;

— розроблення та розповсюдження інформаційних матеріалів для інвесторів
про придатні до продажу земельні ділянки, їх розташування,
характеристику, напрями можливого використання і початкову ціну;

— періодичну публікацію відомостей про попит і пропозиції на земельному
ринку, створення для цього в разі потреби спеціального друкованого
органу;

— запровадження незалежної системи оцінювання земельних ділянок та прав
на них, у т. ч. разом з вартістю об’єктів нерухомості;

— організацію підготовки спеціалістів з експертного оцінювання земельних
ділянок та обслуговування ринку землі;

— випуск державних та муніципальних земельних цінних
паперів,

забезпечених земельними ділянками або правом їх оренди чи застави;

— залучення інвестицій та кредитів під гарантії земельних цінних
паперів;

— прискорення розвитку іпотечного ринку з використанням земельних цінних
паперів;

— поступове переведення земельних активів населених пунктів
з натуральних форм у фондові інструменти.

Ринок землі має регулюватися переважно засобами економічного впливу на
суб’єкти земельних правовідносин. До основних із цих засобів належать:

— установлення плати за несвоєчасне освоєння земельних ділянок залежно
від терміну володіння або користування ними;

— оподаткування прибутку від операцій з продажу земельних ділянок або
прав на їх оренду відповідно до терміну володіння або користування;

— обкладення податком на додану вартість операцій з продажу земельних
ділянок та права на їх оренду;

— оптимізація митних зборів з операцій купівлі-продажу земельних
ділянок;

— запровадження статистичної звітності про купівлю-продаж земельних
ділянок, рівень цін, вартість цивільно-правових угод і сплачені податки
та збори;

— тимчасове звільнення від плати за земельні ділянки, на яких здійснено
або здійснюються за рахунок інвестора роботи з поліпшення якості та
охорони раніше порушених або забруднених площ;

— пільгове кредитування (повне або часткове відшкодування процентів за
кредити) власників або орендарів земельних ділянок, які здійснюють такі
роботи;

— надання цільових бюджетних субсидій на зазначені цілі.

Органи виконавчої влади та місцевого самоврядування повинні
забезпечити в межах своїх повноважень для регулювання ринку землі:

— вироблення регіональних та місцевих правил забудови, дотримання
нормативних строків узгодження проектної документації та цільового
використання земельних ділянок;

— створення в містах спеціальних підрозділів з питань менеджменту та
маркетингу на ринку землі, оцінки та продажу земельних ділянок;

— поліпшення нормативно-методичної бази зонування територій населених
пунктів для забезпечення більшої доступності приватизації (продажу)
земельних ділянок, передачі їх в оренду, відновлення порушених і
забруднених земель.

Формування правового поля ринку землі започатковане Постановою Верховної
Ради від 18 грудня 1990 р. коли всі землі України були оголошені
об’єктом земельної реформи.

Правовою першоосновою запровадження ринку землі стало визнання в Законі
«Про форми власності на землю» від 30 січня 1992 р. приватної власності
на землю та закріплення цього права в Земельному кодексі, ухваленому 13
березня 1992 року.

Після цього Постановою Верховної Ради «Про прискорення земельної реформи
та приватизацію землі» від 13 березня 1992 р. та Декретом Кабінету
Міністрів «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992р. було
процедурне забезпечено приватизацію землі громадянами.

Надалі правова база ринку землі доповнювалася спеціальними нормативними
актами, які дали поштовх продажу земельних ділянок для підприємницької
діяльності та заклали основи організованого ринку землі. Це насамперед
укази Президента України «Про приватизацію об’єктів незавершеного
будівництва» від 14 жовтня 1993 р., «Про приватизацію автозаправних
станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню»
від 29 грудня 1993 р. і «Про приватизацію і оренду земельних ділянок
несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької
діяльності» від 12 липня 1995 р.

У 1996 р. загальноправові засади формування ринку землі були визначені і
закріплені Конституцією України , якою встановлено, що право на землю
набувається і реалізується громадянами, юридичними особами,
територіальними громадами і державою. Одночасно Основний закон гарантує
право власності на землю та повного розпорядження нею. без чого
неможливий ринок землі.

Ці конституційні положення реалізовані в Указах Президента України: «Про
продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 19
січня 1999 р., «Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель
населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення»
від 4 лютого 2000 р. і «Про Основні напрями земельної реформи в Україні
на 2001-2005 роки» від 30 травня 2001 р.

Позитивну роль у розвитку ринку землі відіграли укази Президента
України, закони про приватизацію і затвердження програм, де
передбачалася приватизація підприємств разом із земельними ділянками.

З прийняттям нової редакції Земельного кодексу України відкрилися широкі
можливості для включення землі в економічний обіг. Ринкові засади в
земельних відносинах, започатковані або проголошені указами Президента
України, набули законодавчого закріплення. Основні з них такі:

— конкретизація форм і способів реалізації права власності громадян та
юридичних осіб на землю для господарської та підприємницької
діяльності;

— розширення прав органів місцевого самоврядування щодо власності на
землі територіальних громад та залучення їх в економічний обіг;

— запровадження порядку продажу земельних ділянок на конкурентній основі
згідно з експертною оцінкою, що значно підвищує прозорість операцій з
землею, обмежує адміністративне втручання, захищає права суб’єктів ринку
і збільшує надходження до бюджетів усіх рівнів;

— уніфікація права користування землями на засадах оренди, що дасть
змогу включити землі державної та комунальної власності в частковий
економічний обіг і збільшити бюджетні надходження від орендної плати.

Забезпечення практики купівлі-продажу земельних ділянок достатньою
нормативно-правовою базою — головна передумова формування та
ефективного, цивілізованого функціонування ринку землі, запобігання
процесам стихійності і тінізації в цій сфері.

Правові засади формування ринку землі в Україні закладені більше 10-ти
років тому, коли було встановлено приватну власність на землю. Однак
реальне становлення ринку землі відбувається дуже складно, стримується
надто повільним створенням необхідних ринкових передумов. Зволікаються
процеси встановлення меж земель населених пунктів, інвентаризації
земель, приватизації земельних ділянок громадянами, грошової оцінки та
передачі в оренду. Без завершення цього комплексу робіт неможливе
включення землі в повноцінний економічний оборот.

У земель населених пунктів України потужний ринковий потенціал і висока
доступність для приватизації. Разом з великою кількістю суб’єктів
земельних відносин та високим рівнем їх персоніфікації, значним
інфраструктурним забезпеченням та низьким рівнем зайнятості, високою
оцінкою їх доходності це створює сприятливі умови для першочергового
включення таких земель населених пунктів в економічний оборот.

З урахуванням інвестиційної привабливості та інвестиційних можливостей
земель населених пунктів включення їх в економічний оборот передбачає
залучення як прямих, так і опосередкованих (через бюджетну систему)
інвестицій як на первинному, так і на вторинному ринку. Це мають бути
кошти і виручені від продажу ділянок, і додатково залучені покупцями
землі у зв’язку з її придбанням.

Ринок земель населених пунктів може значно розширити базу доходів
бюджетів усіх рівнів. За експертними оцінками, від первинного ринку,
тобто продажу земельних ділянок для підприємницької діяльності, бюджетна
система може щорічно одержувати протягом 10 років не менше 2 млрд. грн.
Вторинний ринок землі здатний щороку спрямовувати до бюджетної системи у
вигляді податків і зборів від продажу земельних ділянок громадян до
млрд. грн. Таким чином, завдяки формуванню ринку землі можуть і мають
бути створені механізми тривалої дії для поповнення бюджетів усіх
рівнів.

Реальне формування ринку землі передбачає здійснення комплексу поточних
та перспективних завдань. Це насамперед створення необхідних ринкових
передумов, реалізація інвестиційного та бюджетного потенціалів ринку
землі, забезпечення його прозорості, нормативно-правове забезпечення
легального функціонування і цивілізованого регулювання.

Функціонування ринку землі має здійснюватися на засадах соціальної
справедливості, дотримання державних та приватних інтересів і
законності, прогнозованості та збалансованого розвитку населених
пунктів. Потрібне належне інституційне забезпечення цих та інших
процесів, що передбачає формування необхідної інфраструктури,
розроблення нормативної і техніко-економічної документації,
запровадження нового стилю організаційної роботи органів виконавчої
влади та місцевого самоврядування, зорієнтованого на підтримку, розвиток
і моніторинг ринку землі.

З прийняттям нової редакції Земельного кодексу України створено більш
системні правові засади ринку землі, значно розширено можливості її
купівлі-продажу та оренди.

Водночас для забезпечення організації прозорого ринку землі та
ефективного його регулювання потрібно внести зміни і доповнення до
чинних кодексів і законів та прийняти спеціальний закон про ринок землі.
Гостро стоїть проблема опрацювання і прийняття ряду інших законодавчих
актів, зокрема з питань реєстрації прав власності на землю, землеустрою,
охорони земель, земельного банку, які мають забезпечити необхідні
правові умови для обслуговування ринку землі.

3.2. Складання технічного паспорта земельної ділянки

Технічний паспорт земельної ділянки складається місцевим державним
органом земельних ресурсів на замовлення органу виконавчої влади або
органу місцевого самоврядування, уповноваженого приймати рішення про
відчуження відповідних земель.

Інформація для складання технічного паспорта збирається виконавцем з
документованих державних, відомчих та інших джерел інформації, а саме з:

— даних державного земельного кадастру;

— матеріалів землевпорядної і містобудівної документації;

— інженерно-геологічних, санітарно-гігієнічних, ґрунтових, геоботанічних
та інших обстежень і вишукувань;

— даних державного реєстру земель;

— звіту про експертну грошову оцінку;

— заяви власника земельної ділянки про умови продажу та встановлену
стартову ціну земельної ділянки;

— інших документів, що існують на земельну ділянку.

Необхідні відомості для технічного паспорта можуть бути одержані шляхом
проведення додаткових спеціальних обстежень і вишукувань
спеціалізованими організаціями й установами, які мають на це право.
Замовником таких робіт, за погодженням з продавцем, є відповідний
місцевий орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі
земельних відносин, працівник якого складає технічний паспорт земельної
ділянки.

Виконавець технічного паспорта організовує підготовку експертного
висновку про особливості використання земельної ділянки, що продається,
на якій розташовані об’єкти культурної спадщини, природно-заповідного
фонду, оздоровчого та рекреаційного призначення.

Бланк технічного паспорта заповнюється кульковою ручкою або на
комп’ютері без виправлень та підчисток. Не допускається закреслення чи
виправлення відомостей, що заносяться в технічний паспорт, а також
унесення додаткових записів після його затвердження.

При складанні технічного паспорта на титульному аркуші зазначаються:

— кадастровий номер земельної ділянки, який присвоюється при
формуванні земельної ділянки. При визначенні кадастрових номерів
земельних ділянок необхідно користуватися нормативними актами
Держкомзему України щодо присвоєння кадастрових номерів земельним
ділянкам для ведення державного земельного кадастру. Кадастровий номер
земельної ділянки заноситься у відповідну графу титульного аркуша
технічного паспорта:

— назва населеного пункту, району, де розташована земельна ділянка;

— рік складання технічного паспорта.

У розділі відомостей про розмір земельної ділянки вказується:

— у першому пункті — площа земельної ділянки в гектарах або квадратних
метрах (непотрібне закреслюється), яка записується відповідно до
вказаної у кадастровому плані земельної ділянки (кадастровий план
додається);

— у другому пункті — дані про конфігурацію та довжину сторін земельної
ділянки, рельєф місцевості, описуються межі земельної ділянки, указані в
акті погодження суміжних меж.

У разі наявності на земельній ділянці обтяжень та обмежень щодо
використання землі, їх межі визначаються на кадастровому плані земельної
ділянки, і в технічному паспорті проводиться їх опис, а у разі їх
відсутності -засвідчується цей факт.

Кадастровий план земельної ділянки, що додається до технічного паспорта
і входить до складу проекту відведення земельної ділянки або звіту про
інвентаризацію земельної ділянки, повинен бути розроблений в масштабі:
1:500 — у межах населених пунктів і 1:2000 — за межами населених
пунктів.

На кадастровому плані земельної ділянки наносяться:

— геодезичні дані (номери кутів повороту меж землекористувань, міри
ліній);

— опис меж суміжних землеволодінь і землекористувань;

— у разі їх наявності споруди та житлові і нежитлові будівлі з
позначенням їх поверховості та призначення;

— наземні та підземні трубопроводи, лінії електропередач, очисні
споруди тощо;

— дороги і споруди;

— елементи гідрографічної сітки;

— земельні угіддя;

— рельєф місцевості;

— межі наявних санітарних, протипожежних, історико-культурних та інших
зон, де обмежується господарська діяльність, обтяжень та обмежень на
використання земельної ділянки.

У розділі відомостей про місце розташування земельної ділянки
відображаються:

У першому пункті подаються дані про розташування земельної ділянки щодо
населеного пункту, а саме:

а) відстань у кілометрах від межі населеного пункту та від його центру,
яка визначена в матеріалах грошової оцінки земель. У разі відсутності
цих матеріалів відстань установлюється шляхом вимірювань за наявними
планово-картографічними матеріалами найкоротшим автомобільним шляхом.
Відстань указується до найближчого населеного пункту, що входить
у проект формування території відповідної ради;

б) наявні шляхи сполучення, які стосуються земельної ділянки;

в) плановані шляхи сполучення. Якщо на перспективу не планується
будівництво нових шляхів сполучення, то записується «Не планується»;

г) місце розташування земельної ділянки щодо приміської зони обласного
центру та відстань до нього в кілометрах;

д) якщо земельна ділянка входить у рекреаційну територію, на ній або
поруч з нею розташовані об’єкти природно-заповідного фонду,
історико-культурного та оздоровчого призначення, то вказуються ці дані,
а в разі їх відсутності — робиться запис про їх відсутність;

е) у разі негативного впливу забруднення на стан ділянки вказується
ступінь техногенного забруднення прилеглої до земельної ділянки
території або її самої. Якщо негативний вплив відсутній, записується
«Негативний вплив відсутній». У разі відсутності таких даних записується
«Дані відсутні»;

є) найближчі наявні зовнішні інженерні мережі (водопостачання,
каналізація, енергозабезпечення), відстань до них у метрах та умови їх
використання. Наприклад: пункт підключення водопостачання на відстані 70
метрів з можливістю постачання до 300 кубометрів на добу;

У другому пункті другого розділу вказується місце розташування земельної
ділянки в межах населеного пункту, а саме:

а) місце розташування земельної ділянки (записуються район, вулиця,
номер будинку, територія поруч з будинком або іншою спорудою і т. ін.);

б) адміністративний статус населеного пункту (записується місто
обласного або районного значення, село тощо), чисельність населення в
тисячах чоловік;

в) наявність у населеного пункту статусу історичного або курорту
(записується так або ні);

г) входження населеного пункту до зони радіаційного забруднення
(записується так або ні);

д) розташування земельної ділянки щодо транспортних магістралей
населеного пункту (указується відстань в кілометрах від зупинки
автобусу, трамваю тролейбусу, маршрутного таксі, станції метрополітену
тощо);

е) розташування земельної ділянки щодо шляхів сполучення, які можуть
слугувати для забезпечення транспортування сировини і готової продукції
(указується відстань у кілометрах від залізничної станції,
автомагістралі тощо);

є) розташування земельної ділянки щодо функціональних зон населеного
пункту: житлової (багатоповерхової забудови, садибної забудови),
промислової, рекреаційної, оздоровчої, у межах заповідної території, у
межах регулювання забудови зони історичного ландшафту, що охороняється,
у межах охоронних зон територій і об’єктів природно-заповідного фонду, у
санітарно-захисних зонах промислових об’єктів, у водоохоронних зонах
тощо (зазначається відстань у кілометрах до зон, указаних у дужках, та
зазначається конкретна зона);

ж) розташування земельної ділянки щодо територій техногенного
забруднення, об’єктів перевищення допустимого рівня шуму (специфічних
промислових об’єктів, залізниць, автомагістралей, аеропортів тощо)
(зазначається відстань у кілометрах до відповідних територій, указаних у
дужках, та зазначається конкретна територія або виконується запис
«Указані території відсутні»).

У розділі відомостей про належність земельної ділянки до державної чи
комунальної власності вказуються:

— у пункті першому — вид користування земельною ділянкою та назва
землекористувача. Якщо земельна ділянка не надавалась у користування,
проводиться запис «землі запасу» і вказується, якого органу місцевого
самоврядування або місцевого органу виконавчої влади;

— у пункті другому — повне найменування органу державної влади або
органу місцевого самоврядування, уповноваженого прийняти рішення про
відчуження земельної ділянки;

— у третьому пункті — відомості про належність земельної ділянки до
державної чи комунальної власності, які збираються із матеріалів про
розмежування земель державної та комунальної власності та даних про
державну реєстрацію земельних ділянок;

— у четвертому пункті в підпунктах «а)» та «б)» у разі наявності
встановлених обмежень (обтяжень) на використання земельної ділянки та
земельних сервітутів — дані про їх державну реєстрацію, зміст та термін,
на який вони встановлені. У разі відсутності обмежень та сервітутів
наводиться запис «Не встановлено»;

— у п’ятому пункті — наявність погодження Кабінетом Міністрів України
продажу земельної ділянки іноземній юридичній особі.

У розділі відомостей про грошову оцінку земельної ділянки та її

стартову ціну вказуються:

— у першому пункті — дані про вартість земельної ділянки, зазначені у
висновку експерта, затвердженому керівником відповідного місцевого
органу земельних ресурсів (у гривнях);

— у другому пункті — дані про розмір нормативної грошової оцінки
земельної ділянки, зазначені у звіті про оцінку земельної ділянки;

— у третьому пункті — розмір стартової ціни земельної ділянки,
установленої продавцем (орган місцевого самоврядування, місцевий орган
виконавчої влади, державний виконавець), яка може бути більшою, ніж
визначена експертом вартість земельної ділянки або дорівнювати їй (у
гривнях);

У розділі відомостей про природний і господарський стан земельної
ділянки зазначаються:

— у першому пункті — відомості про фактичне використання
або невикористання земельної ділянки, наявність будівель та споруд, які
підлягають зносу (реконструкції, добудови), захламленість земельної
ділянки тощо;

— у другому пункті — ступінь техногенного забруднення території. У разі
відсутності таких даних записується «Дані відсутні»;

— у третьому пункті — дані щодо інженерно-геологічних умов. У разі
відсутності таких даних записується «Дані відсутні»;

— у четвертому пункті — загальні характеристики
інженерного облаштування земельної ділянки, зокрема водоводами,
фекальною та дощовою каналізаціями, локальними очисними спорудами,
дренажними системами, газопроводами, тепломережами,
електромережами, телефонними мережами, та можливі обсяги їх
використання, які беруться з матеріалів проекту відведення земельної
ділянки, наданих інженерними службами.

У розділі відомостей про цільове призначення земельної ділянки
вказуються:

— у першому абзаці — категорія земель, до якої належить земельна ділянка

відповідно до статті 19 Земельного кодексу України;

— у другому абзаці — цільове призначення та/або дозволене функціональне
використання земельної ділянки, яке може бути застосоване до земельної
ділянки, що продається під забудову. У разі можливості використання цієї
ділянки для декількох варіантів цільового призначення та дозволеного
функціонального використання робиться відповідний запис у другій частині
цього пункту.

Технічний паспорт земельної ділянки підписується виконавцем,
перевіряється та підписується відповідальним працівником відповідного
місцевого державного органу земельних ресурсів та затверджується
керівником цього органу земельних ресурсів. Підпис посвідчується
гербовою печаткою.

Один примірник видається переможцю торгів (покупцю) безкоштовно. Другий
примірник зберігається в місцевому державному органі земельних ресурсів.

4. ЕКСПЕРТНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

4.1.Метод капіталізації чистого доходу від забудованої земельної ділянки

Для оцінки вартості нерухомості, що приносить доход, як правило,
застосовують метод прямої капіталізації або техніку дисконтування
грошових потоків.

При застосуванні методу прямої капіталізації чистого доходу (методу
потенційної прибутковості) використовується можливість об’єкту оцінки
приносити доход. Техніка методу дозволяє перетворювати показник доходу,
який можна одержати від нерухомості, в показник її теперішньої вартості.

Відповідно до цього, вартість майнового комплексу може бути визначена за
формулою:

В = ЧОД/R,

де ЧОД — річний чистий операційний доход;

R — норма (ставка) капіталізації, яка визначає прибутковість

орендованого приміщення (повернення капіталу).

Розрахунок ринкової ставки капіталізації доходу методом кумулятивної
побудови

Таблиця 2.

Найменування ставки та компенсацій Значення ставки (компенсацій),

Базова безризикова ставка (середня ставка відсотка за валютними
депозитами відносно долара США провідних комерційних банків України)
6…9

Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень

(нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий
час обернена в Гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї
кваліфікаційної групи об’єкт, що оцінюється, є відносно ліквідним).
2…3

Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у
Нерухомість є значно більшим, ніж термін банківських депозитів) 3..4

Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та (Компетентному
керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття
рішень про утримання чи продаж об’єкту не передбачає значних зусиль з
боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора) 2…3

Компенсація інших ризиків 1…2

Всього : 14…21

Таблиця 2.1

Найменування ставки та компенсацій Значення

ставки (компенсацій), %

Базова безризикова ставка 7

Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень 3

Компенсація відмінностей в умовах інвестицій 3

Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному
керуванні активами 2

Компенсація інших ризиків 1

ВСЬОГО: 16

Як видно з таблиці 2 прийнятна для вітчизняного інвестора ставка
капіталізації чистого доходу з урахуванням поправки на інфляційні
очікування і компенсацій на ліквідність, компетентне керування, умови
інвестицій та інші ризики, оцінюється у межах 14… 21 % . Експертом
приймається як найбільш вірогідне значення ставки капіталізації чистого
доходу в межах вказаного діапазону: Ск = 16 %.

Отже, ставка капіталізації даного типу нерухомості для даного району
розташування земельної ділянки становить: Ск = 16 %.

Визначення рівня потенційної доходності та вартості забудованої ділянки

Світова практика показала, що результат оцінки по бізнесу вище оцінки
активів, тому що ніхто не буде купувати бізнес, якщо він дешевше
засобів, в такому випадку викуповують окремі, більш сучасні засоби і
споруди, і створюють свій бізнес.

В Україні склалися останнім часом негативні умови розвитку бізнесу
(нестабільність законів, адміністративне втручання в ринкові процеси,
гіперінфляція, дефіцит енергетичних і сировинних ресурсів), тому
прогнозувати потік прибутків від прямої функціональної діяльності
підприємств, навіть на короткий строк, дуже важко. Тому ринкова вартість
приміщень, що орендують різні підприємства і підлягають викупу,
визначається в умовах передачі приміщення в оренду.

В умовах нашої країни це достатньо поширений спосіб передачі обмежених
прав на власність, яку сам власник не може утримувати, при цьому
одержувати економічну прибутковість і зберегти цю власність за собою. В
країнах розвиненої економіки існує конкуренція між орендодавцями, де
власник майна несе значні витрати по утриманню її в належному технічному
і зовнішньому стані. В нашій країні на орендаря перекладаються не тільки
ці турботи, а також і більшість ризиків, пов’язаних з функціонуванням
нерухомості.

На думку Виконавця, методичний підхід капіталізації чистого доходу від
використання земельної ділянки використовується для проведення оцінки
забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за
умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного). За цим
підходом оцінка вартості До — чистий операційний доход земельної ділянки
визначається як залишок між очікуваною ціною Цо — продажу забудованої
земельної ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її
використання) та всіма витратами БОС — на експлуатацію нерухомого майна
за формулою:

До=Цо-Вос

Для розрахунку оцінної вартості земельної ділянки за цим підходом є
умови здавання об’єкту в оренду та отримання потенційного валового
доходу (Вд).

Враховуючи, що підвальні приміщення, площею 30,7 м.кв., не придатні до
здачі в оренду, площа, що пропонується до здачі в оренду становить —
1130,20 м.кв.

Дані отримані в процесі спілкування із замовником та на основі
співставлення цін оренди становить:

де:

Цо — капіталізований дохід від здачі об’єкта в оренду

S — 1130,2 м — площа приміщень, що здаються в оренду

С — ринкова ставка, яка коливається в області від 2-9 грн. за 1 м2

Враховуючи стан будівлі, прийнято ставку орендної плати 6 гривень за їм
в місяць.

С = 6 грн. х 12 = 72,0 грн. — ставка орендної плати за 1 м» в рік.

Цс = 72 грн. х 1130,2 м2 = 81374,4грн.

Отже, дохід від здачі об’єкта в оренду може скласти 81374,4 грн.

Приймаємо недовантаження площі 10% та недоотримання платежів 10%:
81374,4 х 0.90 х 0,90 = 65913грн.26 коп.

ПДВ = 10985,54грн.

Чистий річний операційний дохід становить:

65913,26 — 10985,54 = 54927,72грн.

За даними, що прогнозуються (таблиця 3.), щорічні витрати на
експлуатацію та утримання виробничого приміщення, які покриваються
орендодавцем (земельний податок, витрати на поточний ремонт, інші
витрати) складуть 3509,73 грн.

Таблиця 3.

Витрати на експлуатацію виробничого приміщення

п/п ПОКАЗНИК Значення, грн.

1 Орендна плата за земельну ділянку 3009,73

2 Витрати на поточний ремонт 500,00

ВСЬОГО ВИТРАТ 3509,73

Отже, чистий операційний дохід із забудованої земельної ділянки
становитиме:

54927,72-3509,73= 51417,99 грн.

Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої
апіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного
операційного доходу до ставки капіталізації.

Таблиця 4

Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки методом залишку для землі

Показники Значення

Площа земельної ділянки, кв.м. 2138

Загальна площа будівлі (для здачі в оренду), кв.м. 1130,2

Потенційний валовий доход від надання приміщення в оренду, грн. 81374,4

Ефективний валовий доход 54927,72

Фактичний чистий валовий доход від надання приміщень в оренду, грн.
51417,99

Ставка капіталізації для земельної ділянки 0,16

Капіталізована вартість земельної ділянки 321362,43

Вартість будівель та споруд, грн.

Оцінка вартість земельної ділянки

в розрахунку на 1 кв.м, грн.

4362,43 грн.

1 кв.м.20,28 грн.

Таким чином, оцінна вартість земельної ділянки загальною площею 2138м ,
яка розташована за адресою: м. Коломия, вул. Валова, 36 визначена
методом залишку для землі, на 12.09.2005 р. становить:

Сорок три тисячі триста шістдесят дві гривні 43 коп.

В тому числі 1 м кв. двадцять грн. 28 коп.

Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої
капіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного
операційного прибутку до ставки капіталізації.

Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої
капіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного
операційного прибутку до ставки капіталізації.

Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої
капіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного
операційного доходу до ставки капіталізації. Очікуваний річний чистий
дохід від оренди земельної ділянки обчислюємо за формулою:

До = (Орендна плата — Земельний податок) х (1 — Податок на прибуток);

До = (Орендна плата — Земельний податок) х (1 — 0,3)

До = (Орендна плата — Земельний податок) х 0,7

Орендна плата становить 5-10% нормативної грошової оцінки (згідно
довідки виданої Коломийським міським відділом земельних ресурсів про
визначення грошової оцінки №07-05-54/736 від 16.06.2005 року нормативна
грошова оцінка земельної ділянки для зайняття комерційною діяльністю,
площею 460 м.кв. становить 101 грн. 31 коп. за м.кв./101,31 х 460 =
46602,60 грн.)

Земельний податок — 1% нормативної грошової оцінки

Очікуваний річний чистий дохід від здачі земельної ділянки в оренду

Орендна плата приймається 9 % від нормативної оцінки так як ділянка
вільна від будь яких поліпшень.

До =(4194,23-466) х 1 = 3728грн.

Таблиця 5

Визначення вартості об’єкта методом капіталізації плати за оренду (вул.
Карпатська, 121)

Орендна ставка за оцінювану ділянку ( грн. за 1 м . кв.) 9,12

Площа оцінюваної ділянки (у м. кв.) 460

Найбільше реальна орендна ставка за оцінювану ділянку (грн. у рік) 3728

Ставка капіталізації % 16,00

Вартість оцінюваної земельної ділянки 23300

Вартість одиничного показника — 1 м кв. площі (грн.) 50,65

Проаналізувавши якість вихідної інформації, ми визначили таке:
результат отриманий методом капіталізації плати за оренду ми прийняли
за ринкову ціну земельної ділянки.

Вартість ділянки складає 23300 гривень.

Вартість 1 м2 складає 50,65 гривень

4.2. Метод зіставлення цін продажів аналогічних об’єктів

Процес приватизації почався і на даний час існує достатній об’єм
інформації для порівняння продажу аналогічних об’єктів. За аналог ми
приймаєм земельні ділянки, які пройшли експертну оцінку і в подальшому
приватизувалися. Ціна приватизованих ділянок не ^відрізняється від
вартості оцінки. За аналоги при оцінці земельної ділянки по вул. Валова,
36 прийняті наступні земельні ділянки:

Ділянка №1:

• місцезнаходження — Івано-Франківська обл., м.Коломия, вул.Майданська,
12

• вид діяльності — виробництво;

• площа ділянки — 1214 кв.м.

• вартість всієї ділянки — 27300 грн.

• вартість 1 кв.м. — 22,49 грн. кв.м.

• дата оцінки жовтень 2003 р.

Назва землекористувача: підприємець Максимів О.М.

Договір купівлі-продажу №625 від 17.12.2003 року.

Ділянка №2:

• місцезнаходження — Івано-Франківська обл., м.Коломия, вул.Майданська,
12;

• вид діяльності — виробництво;

• площа ділянки — 402кв.м,

• вартість всієї ділянки — 10398грн.

• вартість 1 кв.м. — 25,87 грн. кв.м.

• дата оцінки жовтень 2003 р.

Назва землекористувача: підприємець Максимів О.М. Договір
купівлі-продажу №625 від 17.12.2003 року

Ділянка №3:

• місцезнаходження — Івано-Франківська обл., м. Коломия;

• вид діяльності — виробничі приміщення

• площа ділянки — 2860 кв.м;

• вартість всієї ділянки — 29000 грн.

• вартість 1 кв. м — 10,14 грн. кв.м

• дата оцінки лютий 2004 р.

Назва землекористувача: підприємець Туринська Л.Р. Договір
купівлі-продажу №840 від 07.04.2004 року.

Ділянка №4:

• місцезнаходження — Івано-Франківська обл. Коломийський р-н., с.Нижній
Вербіж

• вид діяльності виробництво

• площа ділянки — 21011 кв.м;

• вартість всієї ділянки — 101326грн

• вартість 1 кв. м — 4,22 грн.кв.м

• дата оцінки — серпень 2004 р.

Назва землекористувача: ПП «Лемн — Інтернаціонал»

Договір купівлі — продажу №3175 від 11.11.2004 року

Ділянка №5:

• місцезнаходження — Івано-Франківська обл., Коломийський р-н
с.Ковалівка

• вид діяльності — виробництво;

• площа ділянки — 2257кв.м;

• вартість всієї ділянки — 9547грн

• вартість 1 кв. м — 4,23 грн кв.м

• дата оцінки — серпень 2004 р.

Назва землекористувача: ПП «Комета»

Договір купівлі-продажу №343 1 від 07.12.2004 року

Розрахунок ціни квадратного метра земельних ділянок аналогія,
приведенням до ділянки, що оцінюється/

Таблиця 6

Рахунок ціни квадратного метра земельних ділянок аналогія, приведенням
до ділянки, що оцінюється

Показники та фактори порівняння Ділянка, що оці-нюється Земельні
ділянки, що порівнюються

№1 №2 №3 №4 №5

Площа земельної ділянки, м2 2138 1214 402 2860 21011 2257

Ціна продажу, грн.

27300 10398 29000 101326 9547

Ціна 1 м, грн.

22,49 25,87 10,14 4,22 4,23

Правове відношення власність власність власність власність власність
власність

Поправка: % грн.

0% 0% 0% 0% 0%

Відкоригована ціна, грн.

22,49 25,87 10,14 4,22 4,23

Умови продажу типові типові типові типові типові типові

Поправка : % грн.

0% 0% 0% 0% 0%

Відкоригована ціна, грн.

22,49 25,87 10,14 4,22

Дата оцінки 12.09.2005 року Жовтень 2003 року Жовтень 2003 року Лютий
2004 року Серпень 2004 року Серпень 2004 року

Дата продажу — Грудень 2003 року Грудень 2003 року Квітень 2004 року
Листопад 2004 року Грудень 2004 року

Поправка, враховуючи індекси інфляції в Україні

1,015 1,015 1,015

Відкоригована ціна, грн.

22,82 26,26 10,29 422 4,23

Відповідність форми і площі земельної ділянки до нормативних вимог
Відповідає вимогам Від-повідає вимогам Від-повідає вимогам Від-повідає
вимогам Від-повідає вимогам Від-повідає вимогам

Поправка: % грн.

0% 0% 0% 0% 0%

Відкоригована ціна, грн.

2282 26,26 10,29 4,22 4,23

Після внесення всіх поправок на розбіжності обчислюємо середнє значення
вартості 1 м2 ділянок аналогів.

Визначаємо вартість земельної ділянки, що оцінюється:

13,56 х 2138-28999,83 грн.

Як видно із розрахунків загальна вартість земельної ділянки становить
28999,83грн. за 1 м.кв. відповідно 13,56 грн.

До розрахунків включались об’єкти розташовані в різних населених
пунктах, але абсолютно подібні по інтенсивності використання та
використанню прилеглої території.

Таблиця 7

Узгодження та інтерпретація результатів

Назва метода оцінки Вартість їм (грн/м2) Вартість і ділянки (грн.)

Метод порівняння продажів 13,56 28999,83

Метод капіталізації вартості оренди приміщень 20,28 43362,43

При узгодженні результатів були обраховані розміри неточностей і
Допущень, що неминуче присутні у кожній роботі, а так само ступінь
впливу результатів, отриманих кожним із методів на висновки потенційного
інвестора (покупця) про вартість об’єкта оцінки при прийняті їм юридичне
значимого рішення.

• Проаналізувавши якість вихідної інформації, ми визначили таке:
результат отриманий методом капіталізації плати за оренду ми прийняли за
ринкову ціну земельної ділянки.

• Метод порівняння продажів не можна вважати об’єктивним так як аналоги
в деякій мірі відрізняються від оцінюваної земельної ділянки. Значення
вартості об’єкту оцінки , що отримані двома використаними в процесі
оцінки методичними підходами завжди узгоджуються між собою, що
підтверджує правильність вибраних підходів.

Вартість ділянки складає 43362,43 гривень.

Вартість 1 м2 складає 20,28 гривень.

Земельна ділянка по вул. Карпатська, 121

Ділянка №1:

• місцезнаходження — Івано-Франківська обл., с.Старий Лисець
Тисменицького району;

• вид діяльності — обслуговування виробничої бази;

• площа ділянки -4845 кв.м;

• вартість всієї ділянки — 20880 грн

• вартість 1 кв. м -4,31 гри.кв.м

• дата оцінки березень 2004 р.

Назва землекористувача: ТзОВ „Легенда-Плюс»

Ділянка №2:

• місцезнаходження — Івано-Франківська обл., с.Крихівці;

• вид діяльності — буд.дитячого спортивно-оздоровчого комплексу;

• площа ділянки — 314 кв.м;

• вартість всієї ділянки — 4233 грн

• вартість 1 кв. м — 13,48 грн.кв.м

• дата оцінки березень 2004 р. Назва землекористувача: Гриш Д.М.

Ділянка №3:

місцезнаходження — Івано-Франківська обл., м. Тлумач; вид діяльності —
обслуговування кафе „Світанок»; площа ділянки — 332 кв.м; вартість всієї
ділянки — 4617,69 грн. вартість 1 кв. м — 13,91 грн.кв.м дата оцінки
травень 2004 р. Назва землекористувача: підприємець Хімейчук О.М.

Ділянка №4:

• місцезнаходження — Івано — Франківська обл., м. Тлумач

• вид діяльності — виробничі приміщення;

• площа ділянки — 3779кв.м;

• вартість всієї ділянки — 20302грн

• вартість 1 кв. м — 5,37 грн.кв.м

• дата оцінки — жовтень 2003 р.

Назва землекористувача: підприємці Картуш О.В., Сікірина Л.О.

Ділянка №5:

• місцезнаходження — Івано-Франківська обл., м.Тлумач вул..Винниченка;

• вид діяльності — виробничі приміщення; ‘ площа ділянки-6393кв.м;

• вартість всієї ділянки — 27191 грн

• вартість 1 кв. м — 4,25 грн.кв.м

• дата оцінки — травень 2004 р.

Назва землекористувача: Тугай Б.М.

Таблиця 8

Розрахунок ціни квадратного метра земельних ділянок аналогів,
приведенням до ділянки, що оцінюється (вул. Карпатська 121)

Показники та фактори порівняння

Ділянка, що оцінюється

Земельні ділянки, що порівнюються

№1 №2 №3 №4 №5

Площа земельної ділянки, м2 6292 4845 314 332 205 1361

Ціна продажу, грн

20880 4233 4617,69 3104 16444

Ціна 1 м2, грн

4,31 13,48 13,91 15,14 12,08

Правове відношення власність власність власність власність власність
власність

Поправка: % грн.

0% 0% 0% 0% 0%

Відкоригована ціна, грн

4,31 13,48 13,91 15,14 12,08

Умови продажу типові типові типові типові типові типові

Поправка: % грн.

0% 0% 0% 0% 0%

Відкоригована ціна, грн

4,31 13,48 13,91 15,14 12,08

Дата оцінки 08.11.2004 Березень 2004 Березень 2004 Травень 2004 Липень

2004 Липень

2004

Дата продажу

Березень 2004 Березень 2004 Травень 2004 Липень

2004 Липень

2004

Поправка, враховуючи індекси інфляції в Україні

1,015 1,015 1,015 1,015 1,015%

Відкоригована ціна, грн

4,37 13,68 14,11 15,36 12,26

Відповідність форми і площі земельної ділянки до нормативних вимог
Відповідає вимогам Відповідає вимогам Відповідає вимогам Відповідає
вимогам Відповідає вимогам Відповідає вимогам

Поправка: % грн.

0% 0% 0% 0% 0%

Відкоригована ціна, грн

4,37 13,68 14,11 15,36 12,26

Після внесення всіх поправок на розбіжності обчислюється середнє
значення вартості 1 м2 ділянок аналогів

Визначаємо вартість земельної ділянки, що оцінюється: 11,96 х 6292 =
75227 грн.

Як видно із розрахунків загальна вартість земельної ділянки становить
75227 грн., а 1 м.кв. відповідно 11,96 грн.

До розрахунків включались об’єкти розташовані в різних населених
пунктах, але абсолютно подібні по інтенсивності використання та
використанню прилеглої території

Таблиця 9

Узгодженнями інтерпретація результатів (вул. Карпатська 121)

Назва метода оцінки Вартість1м2 (грн/м2) Вартість ділянки (грн.)

Метод порівняння продажів 11,96 75227

Метод капіталізації оренди земельної ділянки 50,65 23300

При узгодженні результатів нами були обраховані розміри неточностей і
допущень, що неминуче присутні у кожній роботі, а так само ступінь
впливу результатів, отриманих кожним із методів на висновки потенційного
інвестора (покупця) про вартість об’єкта оцінки при прийнятті їм
юридичне значимого рішення.

• Проаналізувавши якість вихідної інформації, ми визначили таке:
результат отриманий методом капіталізації плати за оренду ми прийняли за
ринкову ціну земельної ділянки.

• Метод порівняння продажів не можна вважати об’єктивним так як аналоги
в деякій мірі відрізняються від оцінюваної земельної ділянки

Значення вартості об’єму оцінки, що отримані двома використаними в
процесі оцінки методичними підходами завжди узгоджуються між собою, що
підтверджує правильність вибраних підходів. Вартість ділянки складає
23300гривень. Вартість 1 м2 складає 50,65 І ринеш.

5. ЕКОНОМІКА І ОРГАНІЗАЦІЯ РОБІТ

5.1. Правове становище Прикарпатської регіональної товарної біржі.

1.1. Прикарпатська регіональна товарна біржа , надалі ПРТБ — самостійна
організація, створена шляхом об’єднання юридичних і фізичних осіб, які
здійснюють виробничу і комерційну діяльність і мас за мсту надання
послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і
пропозиції»! товарів, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і
пов’язаних з ним торгівельннх операцій. Через 11РТБ мобілізуються
засоби для довгострокових інвестицій в економіку і для фінансування
державних програм. Па ПРТБ проводиться купівля-продаж як рухомого так і
нерухомого майна, а також надаються послуги по кредитуванню як
продавців, так і покупців біржового товару.

1.2. ІІРТБ ліс на основі самоврядування, господарської самостійності, е
юридичною особою, мас відокремлене майно, самостійний баланс, власний
розрахунковий, валютний та інші рахунки в банках, печатку із своїм
найменуванням, логотип, кутовий штамп, печатки канцелярії, вхідної і
вихідної документації, товарний знак.

1.3. ПРТБ не займається комерційним посередництвом і не має на меті
одержання прибутку.

1.4. ПРТБ діє на основі Закону України «Про товарну біржу», цього
Статуту, Правил біржової торгівлі, піших положень, які передбачені
чинним законодавством України.

1.5. Найменування та місцезнаходження:

Прикарпатська регіональна товарна біржа Україна.

78200.м. Коломия, Івано-Франківська обл. вул. Вагилевича. І.

5.2. Основні принципи діяльності ПРТБ, її права та обов’язки

1.1. Зміст діяльності.

1.1.1.Основним змістом діяльності ПРТБ с створення сприятливих умов для
укладення торгових угод у відповідності з Правилами біржової торгівлі
для членів Біржі, брокерів, постійних та разових клієнтів Біржі за
принципами:

• рівноправність учасників біржових торгів;

• застосування вільних (ринкових ) цін;

• прилюдного проведення біржових торгів ( відкритих);

• проведення закритих біржових торгів (між членами Біржі, брокерами, чи
прирівняними до них особами):

• проведення між біржових торгів;

1.1.2.На ПРТБ укладаються угоди з:

• запропонованими для реалізації та купівлі товарами, що знаходяться в
обігу на Біржі;

• контрактами на купівлю-продаж товару, в тому числі спотовими,
форвардними, ф’ючерсами і опціонами;

• рухомим і нерухомим майном незалежно від форми власності;

• основними засобами та товарно-матеріальними цінностями підприємств,
організацій і установ всіх формі власності;

• земельними ділянками та нерухомістю, розташованою на них, незалежно
від форм власності,

• конфіскованим та іншим майном, що обліковується Державною податковою
адміністрацією (ДПЛ):

• майном та товарно-матеріальними цінностями, що с предметом застави;

• надання інформаційно-довідкових, маркетингових, дослідницьких та інших
послуг;

• іншими товарами та цінностями, що мають легальне походження і
зареєстровані і знаходяться в обігу на Біржі.

1.1.3. На ПРТБ також укладаються угоди по Правилах здійснення
товарообмінних операцій, аукціонно-ярмарочної торгівлі.

1.1.4. На ПРТБ проводяться аукціони та прилюдні торги по реалізації
арештованого, конфіскованого та вилученого відділами Державної
виконавчої служби, державними податковими органами рухомого і нерухомого
майна, транспортних засобів, обладнання, продукції виробничо-технічного
призначення, товарів народного споживання, сільськогосподарської
продукції, земельних ділянок та інших товарно-матеріальних цінностей у
відповідності з Правилами біржової торгівлі на ПРТБ. Положенням про
проведення аукціонів і прилюдних торгів, іншими нормативними актами, що
регламентують процедуру підготовки та проведення аукціонів публічних та
прилюдних торгів.

1.1.5.На Прикарпатській регіональній товарній біржі здійснюється
експертна оцінка майнових і немайнових прав, бізнесу та проводяться інші
види експертної оцінки, в тому числі оцінка земельних ділянок.

Права ПРТБ.

2.1.1. ПРТБ має право:

• встановлювати відповідно до чинного законодавства України власні
Правила біржової торгівлі та біржового арбітражу, які є обов’язковими
для всіх учасників торгів;

• створювати підрозділи Біржі та затверджувати Положення про них;

• створювати філії Біржі, затверджувати їхні Положення, виступати з
ініціативою про їхню реєстрацію за місцем створення, про відкриття їхніх
розрахункових рахунків, виготовлення печаток і штампів філій, ініціювати
перед органами місцевої влади та самоврядування питань про створення і
діяльність філій у відповідності з діючим законодавством України.
Створення філій та підрозділів Біржі від імені її засновників і членів
покладається на дирекцію Біржі, на яку одночасно покладено обов’язки
розробляти Положення філій, Положення про підрозділи Біржі, а також
входити в склад засновників і. при необхідності, в керівні органи філій
Біржі;

• забезпечувати відділи Державної виконавчої служби та органи державної
податкової служби складськими приміщеннями для зберігання арештованого,
конфіскованого, описаного га вилученого рухомого майна, продукції
виробничо-технічного призначення, транспортних засобів,
сільгосппродукції, товарів народного споживання та інших
товарно-матеріальних цінностей.

• утворювати постійно діючий третейський суд та затверджувати необхідну
документацію передбачену чинним законодавством;

• розробляти, з урахуванням державних стандартів, власні стандарти,
типові форми угод, договорів. контрактів, заявок, реєстраційних і
внутрішніх облікових документів:

• зупиняти на деякий час біржову торгівлю, якщо ціни біржових угод
протягом дня відхиляються більше ніж па визначений Біржовим комітетом
(дирекцією Біржі) розмір;

• встановлювати вступні та періодичні внески для членів Біржі, плату за
послуги, що надаються Біржею для постійних та разових відвідувачів,
клієнтів;

• встановлювати і стягувати відповідно до цього Статуту та Правил
біржової торгівлі плату за реєстрацію біржових угод, штрафів та інших
санкцій за .порушення цього Статуту і Правил біржової торгівлі,
встановлювати інші грошові збори, що не суперечать чинному законодавству
України;

• забезпечувати складськими приміщеннями для зберігання товару і
магазинами для реалізації залишків товару клієнтів Біржі;

• надавати кредити клієнтам під закупку товарів, гарантувати їх оплату;

• засновувати арбітражні комісії для вирішення спорів у торгівельних
угодах:

• укладати міжбіржові угоди з іншими Біржами, відкривати їхні
представництва та забезпечувати їх діяльність на ПРТБ, мати своє
Представництво на інших Біржах, в тому числі, розташованих за межами
України;

• виступати засновником або пайовиком комерційних банків з метою
інвестування діяльності членів Біржі, брокерів, клієнтів ПРТБ;

†††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††

• вносити в державні органи пропозиції з питань, що стосуються біржової
діяльності;

• забезпечувати реалізацію державного майна та майна громадських
організацій;

• видавити біржові бюлетені, довідники та інші інформаційні і рекламні
видання, здійснювати видавничу діяльність;

• надавати членам Біржі та її клієнтам свої розрахункові рахунки для
здійснення ними біржових операцій по угодах, які реєструються на ПРТБ;

• надавати кредити членам Біржі та її клієнтам для здійснення ними
торгових операцій по яких укладаються біржові угоди, гарантувати їх
оплату;

• здійснювати інші функції, що не суперечать чинному законодавству і
цьому Статуту.

3. Обов’язки ПРТБ.

2.3.1. ПРТБ забезпечує:

• створення належних умов для проведення біржової торгівлі;

• регулювання біржових операцій;

• надання членам і клієнтам Біржі організаційно-посередницьких,
інформаційних, маркетингових і інших послуг при здійсненні ними угод
купівлі-продажу;

• регулювання пін на підставі попиту та пропозиції (котировки цін) на
товари, що допускаються до обігу на Біржі;

• збір, обробку і поширення інформації, пов’язаної з кон’юнктурою ринку.

5.3. Майно Прикарпатської регіональної товарної біржі

1. Майно ІІРТБ:

1.1.1. Манію ІІРТБ складається з фондів, що утворюються Біржею,
вартість якого відображена па балансі Б/ржі. Біржі також належить інше
майно, набуте на підставах, не заборонених діючим законодавством.

2.Способи формування майна ПРТБ.

2.1.1. Майно ПРТБ формується за рахунок:

• пайових, вступних та періодичних внесків засновників і членів ПРТБ;

• надходжень від біржових операцій за надання послуг підрозділами Біржі;

• штрафів за порушення Статуту ПРТБ та Правил біржової торгівлі;

• плати за участь в біржових торгах;

• процентних ставок за кредити, які надаються ПРТБ членам Біржі чи її
клієнтам для здійснення ними торгових біржових операцій;

• інвестиційної діяльності комерційного банку засновником чи пайовиком
якого є Біржа, та від сплати отриманих від клієнтів коштів за
користування складськими приміщеннями і магазинами , що надаються
Біржею:

• інших грошових та матеріальних надходжень, що не суперечать чинному
законодавству України.

2.2.2. Порядок використання майна ПРТБ визначається загальними зборами
її членів.

3.Біржа створює за рахунок прибутку такі фонди:

• резервний — із щорічних відрахувань від прибутку в розмірах, що
визначаються Загальними зборами членів Біржі, але не менше як 5% чистого
прибутку, до тих пір, поки розмір зазначеного фонду не досягне 25
відсотків від обсягу статутного фонду Біржі;

• інші, за рішенням Загальних зборів членів Біржі фонди (розвитку
виробництва, матеріального заохочення, фонду соціального розвитку,
тощо). Розміри, порядок створення та використання таких фондів
визначаються за пропозиціями дирекції ПРТБ і затверджується Загальними
зборами засновників ПРТБ чи Біржовим комітетом.

3.1.1. Кошти фондів знаходяться в повному розпорядженні ПРТБ.

5.4. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
несільськогосподарського призначення

Склад робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок
несільськогосподарського призначення встановлюється Методикою експертної
грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення,
затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р.
N 1050 (1050-99-п), та Порядком проведення експертної грошової оцінки
земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженого
наказом Держкомзему України N 72 (г0651-99) від 8 липня 1999 р. та
зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27 вересня 1999 року за
N651/3944.

Кінцевою продукцією є звіт про оцінку земельної ділянки в 2 примірниках
(з них один — архівний).

Вартість виконання експертної грошової оцінки земельної ділянки
несільськогосподарського призначення встановлюється за договірними
цінами з урахуванням витрат праці на збір вихідних даних, виконання
робіт, оформлення та тиражування звіту. Вартість повинна враховувати
мету оцінки, місцерозташування об’єкта оцінки, особливості та характер
забудови ділянки, розміри земельної ділянки, навколишнє середовище та
правовий режим ділянки.

Таблиця 10

КОШТОРИС

на проектні (вишукувальні роботи)

Назва підприємства, будинку, споруди, стадії проектування, етапу, виду
проектних, вишукувальних робіт з експертної грошової оцінки земельних
ділянок м. Коломия.

Назва проектної (вишукувальної) організації Прикарпатська РТ Біржа

№ п/п Характеристика підприємства, будинку, споруди або виду робіт №№
частини, розділів, таблиці, і пунктів вказівок до розділу або гливи
збірника цін на проектні і вишукувальні роботи для будівництва
Розрахунок вартості а+вх, або (обсяг будівельно-монтажних робіт) Х%

100

або кількість Х цін Вартість (грн.)

1 Грошова оцінка земельних ділянок м. Коломия кількість населення 1942
чол. Збірник цін “Розміри оплати земельно-кадастрових робіт та послуг”
Київ-2002 р.

Т.4.3.п.8 194,2х3,75х0,7 509,8

2 Державна землевпорядна експертиза 3% 509,8х0,03 15,3

3 Разом

525,1

4 ПДВ 20% 5251,00х0,20 105,0

Всього по кошторису

630,1

Всього по кошторису шістсот тридцять гривень 10 копійок. 6.ОХОРОНА ПРАЦІ
І ТЕХНІКА БЕЗПЕКИ

До початку польових вишукувальних робіт на території населеного пункту,
необхідно через місцеві органи встановити схеми розміщення і глибини
залягання інженерних комунікацій (кабелів, телефонів, радіо,
трубопроводів, газу, каналізації тощо). Це проводять для правильного
вибору місця розміщення геодезичних знаків, реперів, марок, забивання
дерев’яних кілків, які закріплюють точки повороту та ін.

Всі ці дані наносять на плановий матеріал і виясняють способи безпечного
ведення робіт на конкретних ділянках місцевості.

При проведенні вишукувань на вулицях і автодорогах необхідно
дотримуватись правил дорожнього руху. При роботі з обладнанням і
інструментами на проїжджій частині повинні бути встановлені загороджуючі
знаки. Виконавці робіт повинні бути одягнені в демаскувальному
оранжевому одязі. В місцях, де велика інтенсивність руху автотранспорту,
необхідно мати домовленість з відділами регулювання дорожнього руху.

Закладання геодезичних центрів, марок, реперів на територіях міст,
заводів, складів виконується з дозволу осіб, в компетенцію яких входить
управління цими територіями.

Земляні роботи виконуються із врахуванням правил безпечного ведення цих
робіт. Світло і радіодалекоміри! прилади на вулицях дозволяється вмикати
тільки вночі. Рейки, розвернуті штативи носити на плечах забороняється.

Копання котлованів для закладання центрів пунктів триангуляції,
трилатирації і полігонометрії, ґрунтових реперів; вирубування впадин в
цегляних і залізобетонних стінах для закладки стінних реперів повинно
проводитись механічним шляхом. Лише в особливих випадках роботи
проводять вручну.

Під час роботи в населених пунктах, густонаселених районах, на
територіях промислових об’єктів і будівельних площадок потрібно
слідкувати, щоб бурові свердловини не лежали на лінії підземних
інженерних комунікацій. Свердловини встановлюють на певній відстані від
них, а саме від трас трубопроводів, каналізацій, газопроводів на
відстані їм в присутності представника. Забороняється працювати з
свердловинами під лініями електропередач.

При експлуатації станків, машин, апаратів, електричних пристроїв повинно
бути гарантоване забезпечення техніки безпеки. Знання і виконання цих
правил обов’язкове для всіх не тільки в умовах виробництва, а і в
домашніх умовах.

Перед роботою з електронно-обчислювальними машинами та іншими
електроприладами, необхідно впевнитись в їх справності, а також в
справності шнура для включення в електричну мережу. Електричне
обладнання потрібно негайно вимкнути в таких випадках:

— при наявності запаху горілого диму або вогню з двигунів
електроприладів;

— при різкому перегріванні електродвигунів, підшипників, сушильних
установок і т.п.;

— при сильному зниженні кількості обертів валу двигуна;

— при виявленні незвичайного шуму або вібрації;

— при припиненні подачі електроенергії;

Для виконання камеральних, картографічних і креслярських робіт повинні
бути виготовлені спеціальні столи, пристрої та засоби. На краях столів у
виконавців, де розміщені фарби для роботи в скляному посуді, повинні
бути прилаштовані обмежуючі пристрої, які б запобігали їх перекиданню і
пораненню ніг склом.

Фарби і туш повинні зберігатись у холодильнику з метою продовження
терміну зберігання. Для склеювання паперових картографічних матеріалів
рекомендують полівініловий клей, але може використовуватись будь-який
інший, що не має специфічного отруйного запаху. Слід застерігатись від
потрапляння клею в очі та їжу.

Забороняється самотужки розбирати електричне обладнання
світлокопіювального столу, ремонтувати поломки в електропроводці.

Приміщення під час праці повинно провітрюватись не менше трьох разів на
протязі дня. Шафи, де зберігаються хімічні речовини, повинні
провітрюватись регулярно. Забороняється зберігання їжі в ящиках столу.

Санінструктори відділів повинні слідкувати за наявністю в аптечках
бинту, вати, йоду, липкого пластиру. аспірину, валідолу, нітрогліцерину,
корвалолу тощо.

Перед виходом з приміщення в кінці дня потрібно перевірити чи всі
вимкненні електроприлади, закриті крани води та газу.

Всі працівники вишукувальних робіт повинні мати практичні навички
надання першої медичної допомоги, а саме вміння накладати пов’язки,
правильно транспортувати потерпілого до лікарні. Експедиції з
вишукувальних робіт повинні бути забезпечені засобами першої допомоги.
Кожен член експедиції повинен мати свій індивідуальний перев’язочний
пакет.

Всім працівникам необхідно провести профілактичні щеплення від інфекції,
зараження якою найбільш ймовірне в районах робіт.

ВИСНОВКИ

У дипломній роботі проведено визначення експертної грошової оцінки
земельних ділянок, що знаходяться в різних частинах м. Коломия.

Для проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок вибрано
наступні методичні підходи:

метод капіталізації чистого доходу від забудованої ділянки;

метод зіставлення цін продажів аналогічних об’єктів.

Значення вартості об’єктів оцінки, що отримані з використанням двох
методичних підходів завжди узгоджуються між собою, що підтверджує
правильність вибраних підходів.

Вартість першої ділянки складає 43362,43 грн. (вартість 1 м2 – 20,28
грн.), вартість другої – 23300 грн. (вартість 1 м2 50 тис. 65 грн.)

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну
діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-ІП.

Закон України «Про плату за землю» із змінами та доповненнями.

Постанова Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003р. Про
затвердження

Національного стандарту N 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових
прав».

Постанова Кабінету Міністрів України №1442 від 28.10.2004р. Про
затвердження Національного стандарту N 2 «Оцінка нерухомого майна».

Постанова Кабінету Міністрів України № 1891 від 10.12.2003р.
«Про затвердження Методики оцінки майна».

Інструктивний лист ФДМУ від 23.01.2004 р. № 10-36-835 «Роз’яснення
деяких положень Методики оцінки майна».

Постанова Кабінету Міністрів України № 213 від 23.03.95 р. «Про методику
грошової оцінки земель с/г призначення та населених пунктів».

Наказ Державного Комітету України по житлово-комунальному господарству
від 02.07.93 р. № 52 «Про затвердження Правил оцінки фізичного зносу
житлових будинків».

Наказ ФДМУ та Держкомітету з питань науки і технологій № 969/ 67 від
27.07.95 року «Порядок незалежної оцінки нематеріальних активів».

Лист Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики
України.

Інструктивний лист,розроблений Фондом Державного майна України від
15.05.99 р. № 10-36-4889.

††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††
††††

Збірник УПВВ Держбуду СРСР, Москва 1972 р.

ДОДАТКИ Додаток А

Сертифікат експертної грошової оцінки земельної ділянки
несільськогосподарського призначення

Найменування об’єкту Земельна ділянка несільськогосподарського
призначення, яка знаходяться в оренді в підприємця Гладуняка Олега
Дмитровича для обслуговування виробничого приміщення.

Власник (користувач) Підприємець Гладуняк Олег Дмитрович

Юридична особа — виконавець експертної грошової оцінки ДП «Центр
державного земельного кадастру»

Дата оцінки 12 вересня 2005 року

1. Місцезнаходження

Область Район Населений пункт

Івано-Франківська Коломийський м. Коломия вул. Валова

Дані про населений пункт

Площа 4149,0 кв.м.

Населення 67,7 тис.

Зони в межах населеного пункту

Сельбищна — Ландшафтно-рекреаційна — Виробнича —

Центральна — Серединна X Периферійна —

Відстань до, км центру населеного пункту 1,5 Залізничного вокзалу 3,0

Аеропорту — Автовокзалу 3,0 Річкового вокзалу 3,0

Амін, центру —

Осн.магістралі —

2. Характеристика земельної ділянки

Категорія земель, до якої належить земельна ділянка Землі
промисловості

Функціональне призначення за проектом відведення Для обслуговування
виробничого приміщення

Фактичне використання Згідно проектної документації

Площа земельної ділянки, м 2138 Загальна площа будівель і споруд, м2
1160,9

Забудована площа, м2 2138 Вартість будівель і споруд, грн. 278000

Конфігурація земельної ділянки Неправильна геометрична форма

Інженерно-геологічні умови Відсутні

Обмеження щодо забудови та використання земельної ділянки

І відсутні

Узагальнюючий коментар обмежень

Додаткова інформація про земельну

ділянку

3. Інфраструктура

Під’їзні шляхи

з твердим покриттям X залізничної колії — водні —

Мережі

електропостачання X теплопостачання X телефонізація —

водопостачання X газопостачання X каналізація —

Сертифікат експертної грошової оцінки земельної ділянки
несільськогосподарського призначення

(закінчення)

4. Краще, найбільш ефективне використання

Обслуговування виробничого приміщення

5. Методичні підходи до оцінки

Капіталізація чистого операційного або від використання рентного
доходу земельної ділянки. Зіставлення цін продажів подібних земельних
ділянок. Урахування витрат на земельні поліпшення.

Потенційна орендна ставка, грн./м2 6,0

Ставка дисконту (капіталізації) 0,16

Кількість об’єктів-аналогів 5

Вартість умовно поліпшеної ділянки, т. грн. —

Ставка капіталізації для поліпшеної ділянки

Чистий операційний дохід поліпшеної ділянки 51417,99

Вартість будівель і споруд, тис. грн. 278000

Вартість витрат на облаштування, тис. грн.

Ставка капіталізації для ділянки —

6. Висновок про вартість (без ПДВ), грн.

Вартість 1 м ділянки

Грошова оцінка нормативна — Метод капіталізації 20,28 Метод зіставлення
цін продажу 13,56 Метод спів-відношення —

Висновок про загальну вартість ділянки 43362,43 грн.

Висновок про вартість 1 м ділянки 20,28 грн.

Додаток Б

ПЛАН-СХЕМА

Зовнішніх меж земельної ділянки по вул. Валова, 36.
пн

Масштаб 1:500

№ Всього в тому числі с /г угідь ріллі саду кормових під будівлями та
іншими

з

для обслуговування .викуплених виробничих приміщень

ОПИС МЕЖ

Від А до Б — вул. Валова

Від Б до В — вул. Шухевича

Від В до Г — землі Коломийської міської ради

Г до Д — Квітковий ринок

Від Д до Е — Управління газового господарства

Від Е до А — Кривий Р.І.

Додаток В

КАДАСТРОВИЙ ПЛАН

земельної ділянки в м. Коломия по вул. Карпатська, 121 та Ланчинська

Діл. № 2

Масштаб 1:500

№ Всього втому числі с /г угідь ріллі саду кормових під будівлями та
іншими

для іншої комерційної діяльності

1 0.0460

0.0460

ОПИС МЕЖ

Від А до Б- вул. Карпатська

від Б до В- проектована ділянка для комерційної діяльності за № І

від В до Г- проектована ділянка за № 4

від Г до Д- проектована ділянка за № 5

від Д до А — проектована ділянка для комерційної діяльності за № З

Додаток Г

с

пд

пд

с

17,71

4,91

пн

з

Похожие записи