Реферат на тему:
Досвід іпотечного кредитування у розвинених країнах та можливості його
застосування в Україні
З 1 січня 2004 року Україна отримала новий виток розвитку іпотечних
відносин. Набрали чинності закони України “Про іпотеку”, “Про іпотечне
кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні
сертифікати”, а також два нових кодекси, які частково регулюють ці
відносини: Цивільний та Господарський. Гравці іпотечного ринку отримали
чітко визначені поняття учасників іпотечних відносин, об’єкта цих
відносин, певні правила гри, яких вони повинні дотримуватися. Проте, за
їхніми словами, цього ще не досить. Ці нормативно-правові акти заклали
основу, але необхідно ще багато зусиль для того, щоб спрямувати “русло”
іпотеки у правильному напрямку. Слід обрати чітку стратегію та прийняти
ще багато підзаконних актів, що конкретно регулюватимуть вузькі і
специфічні відносини. Саме їх потрібно виділити із основного загалу і
спрямувати свої зусилля на удосконалення процедур.
Україні для побудови діючої іпотечної системи необхідно добре вивчити
досвід у реалізації іпотечних відносин найбільш економічно розвинених
країн (США, Канада, Німеччина тощо). Зокрема, досить цікаво та корисно
переглянути, як у цій сфері ідуть справи у країнах колишнього
соціалістичного табору. Врахувавши всі позитиви та недоліки уже існуючих
систем, історичні помилки попередників, Україна зможе за досить короткий
період побудувати діючу національну систему іпотечних відносин.
Так, ключовою ланкою американської системи іпотечного кредитування є
державна структура – федеральна національна іпотечна асоціація (Federal
National Mortgage Association, FNMA), що називається “Фенні Мей”. Вона є
найбільшою спеціалізованою організацією в країні і займається викупом
стандартизованих кредитів, виданих різними кредитними і не-кредитними
організаціями, випускає цінні папери, забезпечені пулами викуплених
кредитів.
Американський ринок заставних цінних паперів є інтегрованим у
національну економіку, що дозволяє йому реагувати на зміни, що
відбуваються на національному ринку капіталів. Ринок іпотечних цінних
паперів США сприймається експертами як значна частина
загальноамериканського ринку капіталу.
Успіх іпотечної системи Сполучених Штатів Америки обумовлений не тільки
значною державною підтримкою, яка була надана при її створенні, але і
своєрідною структурою житлового фонду, а також особливостями
англо-американської системи права, що по-своєму трактує поняття
власності і правові відносини, що виникають при її передачі. При
англо-американській системі права судовий прецедент є джерелом права, що
дозволяє гнучко й оперативно вирішувати проблеми, які виникають у сфері
нерухомості й іпотечного кредитування.
Основними гравцями іпотечного ринку є іпотечні компанії, що реально
впливають на стан розвитку ситуації. Іпотечні компанії створюються для
надання послуг з видачі й обслуговування іпотечних кредитів. Як іпотечні
компанії, можуть виступати іпотечні банки, що надають весь спектр послуг
з банківського іпотечного кредитування, а також некредитні комерційні
організації, що надають посередницькі послуги з обслуговування кредитів.
Позикозберігаючі асоціації або тріфти – найстарші установи іпотечного
кредитування в Америці. Їхня історія тягнеться ще з XIX століття і за
принципом діяльності вони схожі на будівельно-ощадні каси, що дотепер
успішно функціонують у країнах Європи. У тріфтах кредитування під
заставу нерухомості здійснюється із коштів, накопичених із внесків їхніх
учасників. Для того щоб розширити базу фінансування, тріфти засновують
власні банки житлового кредитування і з їх допомогою беруть участь у
рефінансуванні кредитів, що видаються. Регулює діяльність тріфтів на
федеральному рівні Федеральна житлова адміністрація і Федеральне бюро
житлового кредиту. Страхування депозитів учасників асоціацій
здійснюється централізовано силами Федеральної корпорації страхування
тріфтів (Federal Sаvіng’s & Loans Ass. Insurance Corporation, FSLIC).
Досить активними на іпотечному ринку є також універсальні комерційні
банки, для яких житлове іпотечне кредитування – одна з основних
традиційних послуг. Умови щодо отримання банківських кредитів побудовані
за однотипними стандартами, тому банки намагаються приваблювати клієнтів
додатковими послугами, оскільки процентні ставки і базові умови
кредитування (терміни кредитування, вид іпотечного кредиту) практично не
відрізняються.
Частка різних іпотечних інститутів на ринку іпотечного кредитування має
таку структуру (рис. 1) [4].
Рис. 1. Структура іпотечного ринку США
На сучасному етапі в США склалося два види іпотечних кредитів із
фіксованим і складним відсотком, коли процентна ставка по кредиту
фіксується на перші 3–5 років кредитування, а потім може змінюватися
залежно від відсотка, що виплачується за позиками Федеральною резервною
системою. Терміни кредитування – 15, 20 і 30 років, проте, як правило,
найбільш поширені кредити на 15 та 30 років.
У США відпрацьований механізм рефінансування для позичальників, що
робить набагато привабливішим іпотеку. Якщо процентна ставка, що
збільшилася, по кредиту зі складним відсотком не влаштовує позичальника,
він може рефінансувати отриманий кредит – взяти новий на більш вигідних
умовах (тобто з меншою процентною ставкою або з меншим терміном
кредитування) і достроково погасити той, що його не влаштовує. Існують
навіть спеціальні розрахунки для того, щоб дізнатися, коли можна
одержати вигоду від рефінансування кредиту, а коли цього робити не
варто. В Україні “першопроходцем” такої схеми нещодавно став банк
“Надра”, запропонувавши рефінансування уже діючих кредитних договорів за
ставкою 12 % (порівняно з 13–17 % інших банків та кредитних установ)
[6].
Розглянемо європейський ринок іпотечного кредитування на прикладі
іпотечних відносин, що склалися в Німеччині. Зразком для наслідування
при введенні іпотеки в інших країнах є німецька іпотечна система, про
досконалість якої постійно розповідає світова преса. Віддаючи їй
належне, необхідно зазначити, що систему контрактних будзаощаджень, що
чудово зарекомендувала себе в Європі, називають також “німецькою моделлю
іпотеки”.
У Німеччині діє дві форми фінансування придбання житла: система
іпотечних банків і система контрактних будзаощаджень, що становлять
альтернативу одна одній.
Система іпотечних банків складається не тільки з іпотечних банків, але й
з інших кредитних організації. Вони видають довгострокові кредити під
заставу нерухомості (до 30 років під 8–12 % річних), а для покриття
своїх витрат по кредитах випускають іпотечні облігації. Вони
випускаються зі строком обертання в 1, 3, 5 або 10 років і погашаються
наприкінці терміну обертання. Кредити, забезпечені облігаціями,
видаються не більше ніж на 60 % від вартості майна, що купується. Якщо
дане відношення порушується, то такі позички фінансуються з інших
джерел, наприклад незабезпечених облігацій банку.
Система контрактних будзаощаджень (Bausparkasse) являє собою сукупність
кас заощаджень населення. Основна її ідея полягає в мобілізації вільних
грошових коштів населення на будівництво і купівлю житла. Кошти
мобілізуються за допомогою спеціалізованих банківських інститутів –
будівельних ощадних кас. У них майбутні позичальники протягом
визначеного терміну спочатку накопичують приблизно 50 % вартості
майбутнього житла, а потім одержують позику на суму, якої не вистачає на
придбання житла. Каса надає дану суму із коштів вкладників, які
звернулися до її послуг пізніше ніж теперішній позичальник. Даний
механізм дозволяє функціонувати системі автономно від національного
ринку капіталу. Процентні ставки по внесках та позиках у таких касах
набагато нижчі за банківські і вони чітко фіксуються на весь термін,
який не перевищує 10 років. У такій системі функціонує три різновиди
установ: суспільні ощадкаси, приватні ощадкаси, кредитні союзи.
Розходження між ними визначаються їхньою формою власності.
Суспільні ощадкаси засновуються за територіальним принципом. Жителі
якого-небудь населеного пункту об’єднуються і здійснюють погоджені дії
для задоволення своєї житлової потреби.
Приватні ощадкаси є акціонерними товариствами і діють в інтересах
акціонерів.
Кредитні союзи, як і суспільні ощадкаси, є некомерційними організаціями.
Діяльністю союзу керує його правління.
Німеччина здійснює широку підтримку іпотечного кредитування. Позичальник
може скористатися державною допомогою, коли не в змозі погасити борг або
відсотки за ним. Для цього держава надає йому субсидію з бюджетів
різного рівня. Здійснює вона це також шляхом надання коштів банківським
установам [4].
У сучасний період українські банки самостійно визначають політику банку
щодо розвитку іпотечних банківських програм. “Основні” українські банки
розгледіли солідну перспективу та непогані прибутки з розвитку цієї
сфери і, не зважаючи на певну недосконалість українського законодавства,
вкладають у розвиток іпотеки чималі гроші (таблиця 1) [6].
Таблиця 1
Лідери в іпотечному кредитуванні в Україні
Цікавим є досвід країн СНД, зокрема Казахстану. Його вважають передовою
країною серед усіх країн СНД у сфері розвитку іпотечного кредитування.
Обсяг виданих іпотечних кредитів до середини 2003 року, за оцінками
експертів, склав приблизно 90 млн дол. США. Так, в Україні за 2003 рік
було надано іпотечних кредитів провідними банківськими установами на
суму 901,37 млн грн. (рис. 2).
Рис. 2. Сума виданих кредитів провідними банківськими установами України
(млн грн.)
Законодавча база іпотеки цілком підготовлена: прийняті спеціалізовані
нормативні акти, що регулюють іпотечні відносини – указ про іпотеку,
закон про ринок іпотечних цінних паперів, концепція довгострокового
фінансування житлового будівництва і розвитку системи іпотечного
кредитування.
Головний учасник іпотечного ринку – Казахстанська іпотечна компанія, що
займається рефінансуванням банків, які надають житлові іпотечні кредити
відповідно до встановлених Компанією стандартів і вимог.
Іпотечні кредити видаються в національній валюті (тенге). По кредитах
установлюється процентна ставка, що плаває та переглядається з
періодичністю 6 місяців залежно від ставок по державних цінних паперах.
З 1 липня 2001 року відсоткові ставки по кредитах складають від 13 % до
15 % річних залежно від терміну, на який надається кредит. Термін
наданих кредитів складає від 3 до 10 років (ці показники, до речі,
навряд чи можна назвати прийнятними для українського ринку через низьку
платоспроможність населення). Погашення кредиту і сплата відсотків по
ньому здійснюються шляхом щомісячних ануітетних платежів. Розмір кредиту
повинний складати не більше 70–85 % від ринкової вартості житла, що
купується, на дату його придбання. Перший внесок – 15–30 % від вартості
житла, що купується.
Крім створення Казахстанської іпотечної компанії, Національним банком
Республіки Казахстан створюється спеціальна організація, яка
страхуватиме банки, що надають громадянам житлові іпотечні кредити, від
ризику фінансових утрат при можливому настанні неплатоспроможності
позичальника [4].
Проаналізувавши вище досвід розглянених країн, а також врахувавши реалії
українського іпотечного ринку і економіки в цілому, можна сміло
висловлювати наступні бачення розвитку іпотеки в Україні.
На різних національних іпотечних ринках не останню роль відіграє
держава. У Казахстані вона є основним гравцем даного ринку і встановлює
свої правила гри на ньому. У США держава здійснює ретельний нагляд за
діяльністю різних фінансово-кредитних установ, а також здійснює
рефінансування через федеральну національну іпотечну асоціацію. Кожна
держава регулює відносини в цій сфері по-різному – в одній країні лише
законодавчим полем, в іншій – повноцінною участю у них. Щодо України і
запровадження нею зарубіжного досвіду, то можна піти такими шляхами:
– функції держави зводяться лише до законодавчого забезпечення іпотеки.
Воно може бути досить ліберальним, без строгої регламентації іпотечної
діяльності, або таким, при якому всі аспекти іпотечної діяльності
потребують детального законодавчого врегулювання;
– держава повинна взяти на себе всі функції, пов’язані зі становленням
іпотеки, аж до створення державних іпотечних установ з винятковими
правами (принаймні на ближчі 10–15 років);
– держава має сприяти становленню іпотечних відносин як шляхом їх
законодавчого забезпечення, так і шляхом безпосередньої, але обмеженої
участі у створенні іпотечних установ.
Україні необхідно перейняти досвід залучення дешевих коштів для
фінансування операцій на іпотечному ринку. За кордоном фінансуються
іпотечні кредити за рахунок кількох джерел: по-перше, за рахунок
депозитів (у США цей спосіб був основним аж до 80-х років минулого
століття); по-друге, випуск корпоративних облігацій та вихід з ними на
світовий та європейські ринки. По-третє, випуск іпотечних цінних паперів
(у розвинених країнах світу застосування даного інструменту знаходиться
на високому рівні і врегульовано законодавчо). Сьогодні в Україні
відсоткові ставки по депозитах знаходяться на високому рівні (10–12 % у
валюті і 17–19 % у гривні), тому здешевлення іпотечних кредитів
найближчим часом очікувати не потрібно. Капітал, який залучається за
допомогою корпоративних облігацій, також не досить дешевий, що
спричинено багатьма факторами, один з них – суверенний рейтинг України.
Потрібно зосередити основні сили на створенні дієвого механізму
функціонування ринку цінних паперів, як, наприклад, у США, Німеччині.
Українські банки і торговці цінними паперами вважають, що іпотечні
облігації швидко розкуплять страхові компанії і недержавні пенсійні
фонди. Привабливість іпотечних облігацій для інвесторів зумовлена тим,
що вони забезпечені пулом (набором) заставних за кредитами, а отже,
платежі за ними гарантовані нерухомістю [1]. Проте, щоб захист покупців
іпотечних облігацій не був лише формальністю, цей механізм має бути
чітко прописаний у законодавстві. На думку багатьох фахівців, Закон ”Про
іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні
сертифікати” став кроком назад у законодавчому розвитку іпотеки. Тому
вони вважають за необхідне якомога швидше прийняти законопроект ”Про
іпотечні цінні папери”, що знаходиться в парламенті.
Однак іпотечні цінні папери можуть і не знизити ціну іпотечних ресурсів.
Частково вирішити цю проблему може рефінансування кредитів в установах
другого рівня. Величезний досвід у цій сфері має США. Саме там вперше
з’явилася дворівнева система кредитування під заставу нерухомого майна
(іпотечні корпорації другого рівня: Джинни Мей, Фанні Мей і Фредді Мак).
Суть рефінансування полягає у тому, що учасник першого рівня іпотечного
ринку продає іпотечний кредит спеціалізованій установі другого рівня.
Така установа (іпотечна компанія) викуповує у банків права за
заставними, залишаючи за ними обслуговування кредитів і відповідальність
за дефолт. Прикладом цього є успішне перейняття такого досвіду
Малайзією. Україна також починає створювати дворівневу систему іпотеки.
Уже узгоджено питання зі створення державної іпотечної компанії, яка
займатиметься рефінансуванням банківських установ за іпотечними
операціями.
Функціонування у Німеччині системи позиково-ощадних кас є досить
успішним. Вони є альтернативою американській іпотечній моделі. Сьогодні
запровадити таку модель іпотечного кредитування намагаються Росія і
Казахстан. Для нашої країни вона також є деякою альтернативою. Але, на
нашу думку, потрібно синтезувати, при цьому правильно структурувавши і
адаптувавши до національних особливостей, американську і німецьку
модель.
Певний інтерес для України може становити досвід країн, що реформуються.
Законодавство Польщі та Угорщини, як і німецьке, зорієнтоване на
створення спеціалізованих іпотечних банків. Те, що спеціалізація може
стати важливим чинником успіху, демонструє ПроКредитБанк. В Україні
ПроКредитБанк було задумано як спеціалізовану банківську установу,
діяльність якої сфокусовано на надання мікрокредитів. Сьогодні це
зрозуміли й гравці, які хочуть міцно закріпити свої позиції на
іпотечному ринку України. Українські банкіри уже почали створювати
спеціалізовані фінансово-кредитні установи, які займатимуться винятково
наданням кредиту під заставу нерухомого майна. Наприклад, іпотечний
центр Укрсиббанку, створений у 2004 році, проводить оформлення кредитів
на придбання нерухомості й надає послуги, що супроводжують придбання
житла (юридичний, нотаріальний, ріелтерський і страховий супровід). А
щодо створення спеціалізованого іпотечного банку, то він з’явиться
найближчим часом. Його планує створити венчурний фонд WNISEF. Необхідні
документи уже подано до НБУ, а початок діяльності Міжнародного
іпотечного банку заплановано на листопад 2004 року [2].
Цікавим є також існування в закордонній практиці так званої “стіни
захисту”. Зокрема, законодавство Словаччини і Чехії передбачає її
застосування всіма банками, які займаються іпотечним кредитуванням.
“Стіна захисту” означає чітке відокремлення всередині банку активів,
пасивів і всіх операцій, пов’язаних з іпотекою, від інших видів його
діяльності. Враховуючи це, українське законодавство повинно чітко
визначити, хто може займатися іпотечною діяльністю в Україні і як саме
цю діяльність він здійснюватиме. На початковому етапі становлення
іпотеки це могли б бути універсальні комерційні банки та інші
фінансово-кредитні установи, що відповідатимуть визначеним законом
вимогам, отримають спеціальну ліцензію і підлягатимуть особливому
державному нагляду в частині емісії іпотечних облігацій. Обов’язковою
умовою їх діяльності повинна стати “стіна захисту”.
Інститут довірених осіб передбачений законодавством багатьох країн. У
таких країнах кожний іпотечний банк повинен мати довірену особу, яка
призначається органами банківського нагляду і є частиною системи такого
нагляду.
Довірена особа повинна інформувати установу банківського нагляду про
забезпечення покриття іпотечних цінних паперів. Вона повинна чітко
встановлювати достатність покриття і те, що цінності покриття занесені
до відповідного реєстру. Емісія іпотечних цінних паперів можлива лише за
наявності сертифіката про їх покриття, даного довіреною особою. Довірена
особа бере участь у зберіганні цінностей покриття, внесених до реєстру.
Не останню роль на закордонних іпотечних ринках відіграють ріелтори.
Вони є ніби тим гнучким з’єднанням, яке не дозволяє розірватися
відносинам між позичальником і кредитором. Це та частинка іпотечних
відносин, яка швидко реагує на зміни і приймає професійні рішення.
Клієнт, який приходить до ріелтора, може бути впевнений, що ріелтор сам
знайде ту будівельну компанію, що побудує ”потрібний” будинок з
”потрібною” квартирою і той банк, що дасть кредит на умовах, кращих, ніж
в інших банках. Іншими словами, ріелтор ”не прив’язаний” до якоїсь
однієї будівельної компанії, пропонуючи лише її об’єкти, а працює з
тією, яка найбільш пасує конкретному клієнту. Ріелтор є дилером банку,
що з належним розумінням відноситься до проблем позичальника (клієнта)
[3]. У закордонній практиці прибуток ріелторської фірми і банку зростає,
якщо офіс фірми знаходиться в одному блоці з безбалансовим відділенням
Банку, а якщо з ними розміщений ще й нотаріус, то успіх гарантовано.
В Україні, як і в радянський період, залишаються надзвичайно великі
черги на отримання житла або покращання житлових умов. Зважаючи на цей
факт, розвиток іпотечного кредитування в нашій країні набирає неабиякої
актуальності. Проте він нерозривно пов’язаний з платоспроможністю
громадян, яка на сьогодні залишається на низькому рівні. Так,
повертаючись до послуг банківських установ, необхідно сказати, що за
2003 рік провідними банками України було надано близько 20 тисяч
кредитів (рис. 3).
Рис. 3. Кількість наданих іпотечних кредитів найбільшими банками України
Таким чином, ми бачимо, що враховуючи потреби українців, для вирішення
житлової проблеми ще потрібно прикласти немало зусиль для того, щоб
іпотечний кредит з перспективної мрії перетворився на реальність для
українського громадянина з середньостатистичними доходами.
Законотворці, уряд та банкіри зрозуміли величезне значення зарубіжного
досвіду і намагаються запровадити його на вітчизняному іпотечному ринку.
На нашу думку, впровадження всіх перерахованих вище механізмів з
максимальною адаптацією їх до реалій нашої економіки сприятиме
стабільному розвитку українського іпотечного ринку, надійності іпотечних
установ і зростанню довіри до іпотечних цінних паперів.
Література:
1. Контракти // Український діловий тижневик / Іпотека для бідних.
Наталія Задерей. – 2004. – № 18. – С. 16.
2. Контракти // Український діловий тижневик / Іпотечний Western. Дмитро
Гонгальський. – 2003. – № 45. – С. 16–173. Біржова торгівля /
Становлення іпотеки і роль ріелтора. – 2004. –
№ 7 (41). – С. 14.
4. Как купить квартиру в кредит?: Іпотека в России (Е.Б. Покопцева). –
М.: Вершина, 2004. – 110 с.
5. Лидеры в ипотечном кредитировании // Кореспондент. – 2004. – 7
лютого. – С. 32.
6. Кредитный перехват // Кореспондент. – 2004. – 1 травня. – С. 34.
Місце
Назва
банку
Всього
видано,
млн грн.
Кількість
позичаль
–
н
и
ків
(чоловік)
Середня
сума
позики,
тис. грн.
Середні
й
строк
позики,
місяців
Середня
ставка по
кредиту в
гривнях,
%
1.
Аваль
250
4000
70
84
20
2.
Правекс
–
б
ан
к
242,5
3518
68,93
96
14,48
3.
ПриватБанк
200,27
6714
37
82,5
14,8
4.
Аркада
140
2184
64,1
200
12,56
5.
Укрсоцбанк
68,6
1402
49
60
23,8
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
