.

Инвестиции в недвижимость

Язык: русский
Формат: реферат
Тип документа: Word Doc
0 560
Скачать документ

Инвестиции в недвижимость

Язык: русский
Формат: курсова
Тип документа: Word Doc
0 1729
Скачать документ

I I N

N A O I N

Eaoaae?a : “Iaiaaeaeiaio ia o?ainii?oa”

EO?NIAIE I?IAEO

“Eiaanoeoeee a iaaeaeaeeiinoue”

Auiieieea : no. a?. AA-512

Aeaenaaaa I,A.

I?iaa?ee: i?. No?eeia N.A.

Iiaineae?ne

1997

Aiiioaoeey.

A aeaiiie ?aaioa ia i?eia?a eiie?aoiie eaa?oe?u
?anniao?eaaaony aiciiaeiinoue ioeaiee aa noieiinoe ?acee/iuie iaoiaeaie:
cao?aoiui iaoiaeii, iaoiaeii n?aaiaiey ?uii/iuo aiaeiaia, aeioiaeiui
iaoiaeii. Aeaaony caeeth/aiea i niiinoaaeiinoe iieo/aiiuo ?acoeueoaoia.
Oaeaea ?anniao?eaaaony eiaanoeoeeiiiue i?iaeo ii aeiaeaieth n?aaenoa a
eaa?oe?o n oeaeueth iieo/aiey aeioiaea e ii?aaeaeyaony aai
yooaeoeaiinoue i?e caaeaiiuo oneiaeyo.

16 oaae., 3 ?en., no?. 22

Niaea?aeaiea

Aaaaeaiea
4

Aeaaa 1. Nouanoaothuay ii?iaoeaii-i?aaiaay aaca
5

Aeaaa 2. Iienaiea iauaeoa
8

2.1. E?aoeia iienaiea iauaeoa

2.2. Aiaeec ianoi?aniieiaeaiey. Ia?aie/aiey e aeiiouaiey 11

Aeaaa 3. Iaoiaeu ioeaiee
12

3.1. Cao?aoiue iaoiae
12

3.2. Iaoiae n?aaiaiey ?uii/iuo aiaeiaia
14

3.3. Aeioiaeiue iaoiae
17

3.4. Niaeaniaaiea ?acoeueoaoia

Aeaaa 4. N?aaieoaeueiue eiaanoeoeeiiiue aiaeec
19

4.1. Ii?aaeaeaiea iniiaiuo eiaanoeoeeiiiuo iieacaoaeae
19

4.2. ?aiaee?iaaiea iieacaoaeae
21

Caeeth/aiea.
22

Aaaaeaiea

A ?uii/iie yeiiiieea oe?iei ?ani?ino?aiaiu iia?aoeee n
iaaeaeaeeiinoueth. Ioeaiea iaaeaeaeeiinoe iaiaoiaeeia aeey
inouanoaeaiey neaaeothueo iia?aoeee:

– i?e i?iaeaaea eee naea/a a a?aiaeo;

– i?e aeoeeiie?iaaiee i?aaei?eyoey e ia?a?ani?aaeaeaiee eiouanoaaiiuo
i?aa;

– i?e i?eaea/aiee iiauo iaeueeia e yiennee aeoeee;

– i?e iaeiaiiaeiaeaiee ne no?aoiaaiee eiouanoaa;

– i?e e?aaeeoiaaiee iiae caeia iaaeaeaeeiinoe;

– i?e eniieiaiee i?aa ianeaaeiaaiey;

– aeey eniieiaiey noaeaaiiai i?eaiai?a.

Ioeaiea iaaeaeaeeiiai eiouanoaa anoue ia/aei eiaanoeoeeiiiiai
i?ioeanna. Oi anoue ieeaeia aeiaeaiea n?aaenoa a iiaoth iaaeaeaeeiinoue
ia inouanoaeyaony aac i?aaeeueiie ioeaiee eiathuaeny iaaeaeaeeiinoe.
Aeey oi?aaeaiey iaaeaeaeeiinoueth iaiaoiaeeia iaoiaeeea ioeaiee
iauaeoia iaaeaeaeeiiai eiouanoaa. A aeaiiie eo?niaie ?aaioa
?anniao?eaathony iniiaiua iaoiaeu ioeaiee ia i?eia?a eiie?aoiie
eaa?oe?u.

Aeaaa 1. Nouanoaothuay ii?iaoeaii-i?aaiaay aaca

1. 1 Iaaeaeaeeiinoue:

E iaaeaeaeeiui aauai (iaaeaeaeeiia eiouanoai,
iaaeaeaeeiinoue) ioiinyony caiaeueiua o/anoee, o/anoee iaae?,
iainiaeaiiua aiaeiua iauaeou e ana, /oi i?i/ii naycaii n
caieae, o.a. iauaeou, ia?aiauaiea eioi?uo aac iani?acia?iiai
oua?aa eo iacia/aieth iaaiciiaeii, a oii /enea eana,
iiiaieaoiea ianaaeaeaiey, caeaiey, nii?oaeaiey. Caeiiii e iaaeaeaeeiui
aauai iiaeao auoue ioianaii e eiia eiouanoai (no. 130 AE ?O).

1.2 Eaa?oe?a eae iauaeo i?aaa:

Nianoaaiieeo eaa?oe?u a iiiaieaa?oe?iii aeiia ia?yaeo
n i?eiaaeeaaeauei aio iiiauaieai, caieiaaiui iiae eaa?oe?o,
i?eiaaeeaaeeo oaeaea aeiey a i?aaa nianoaaiiinoe ia iauaa eiouanoai
aeiia (no. 289 AE ?O).

1.3 AEeeay eaa?oe?a:

Eiino?oeoeaii iainiaeaiiay neiaeiay ooieoeeiiaeueiay /anoue
aeeeiai no?iaiey eee iaaeeeiai no?iaiey n aeeeuie
iiiauaieyie, i?aaeiacia/aiiay e a aaeieieno?aoeaiii ii?yaeea
i?eciaiiay i?eaiaeiie aeey iinoiyiiiai i?iaeeaaiey a?aaeaeai,
eiathuay iainiaeaiiue aoiae n oeeoeu eee n ieiuaaeee iauaai
iieueciaaiey, eiathuay oioy au aeaa ooieoeeiiaeueiuo iauaia
(eiiiaou) e ia eiathuay a naieo i?aaeaeao ooieoeeiiaeueiuo /anoae
(ieiuaaeae, iauaiia) ae?oaeo eaa?oe? (iano iauaai iieueciaaiey).

AEeeay eiiiaoa:

Eiino?oeoeaii iainiaeaiiay iaaeaeeiay ooieoeeiiaeueiay
/anoue eaa?oe?u, ieiuaaeue eioi?ie a niioaaonoaee n
i?aaeeaie ainoaea?noaaiiiai o/aoa o/eouaaaony a ninoaaa aeeeie
ieiuaaee eaa?oe?u. Ieiuaaeue aeeeie eiiiaou eee aeeeuo
eiiiao eaa?oe?u yaeyaony ieiuaaeueth iniiaiiai (aeaaiiai)
iacia/aiey.

Aniiiiaaoaeueiua iiiauaiey eaa?oe?u (i?eiaaeeaaeiinoe aeeeuo
eiiiao):

Eiino?oeoeaii iainiaeaiiua iaaeaeeiua ooieoeeiiaeueiua
/anoe eaa?oe?u (i?eiaaeeaaeiinoe ieiuaaee iniiaiiai iacia/aiey),
ieiuaaeue eioi?uo a niioaaonoaee n i?aaeeaie ainoaea?noaaiiiai
o/aoa o/eouaaaony a ninoaaa iauae ieiuaaee eaa?oe?u. Iacia/aiea
aniiiiaaoaeueiuo iiiauaiee i?aaeoniao?eaaaony i?iaeoii e
i?eciaaony a aaeieieno?aoeaiii ii?yaeea. Aniiiiaaoaeueiua
iiiauaiey, iacia/aiea eioi?uo ia oeacaii a i?iaeoa e/eee ia
i?eciaii a aaeieieno?aoeaiii ii?yaeea, iauaeoaie ioeaiee ia
yaeythony.

1.4 Oeaia:

Eniieiaiea aeiaiai?a iiea/eaaaony ii oeaia,
onoaiiaeaiiie niaeaoaieai noi?ii. A i?aaeoniio?aiiuo caeiiii
neo/ayo i?eiaiythony oeaiu (oa?eou, ?anoeaiee, noaaee e o.i.),
onoaiaaeeaaaiua eee ?aaoee?oaiua oiieiiii/aiiui ia oi
ainoaea?noaaiiui i?aaiii. A neo/ayo, eiaaea a aiciacaeiii
aeiaiai?a oeaia ia i?aaeoniio?aia e ia iiaeao auoue ii?aaeaeaia
enoiaey ec oneiaey aeiaiai?a, eniieiaiea aeiaiai?a aeieaeii auoue
iiea/aii ii oeaia, eioi?ay i?e n?aaieiuo ianoiyoaeuenoaao iau/ii
aceiaaony ca aiaeiae/iua oiaa?u, ?aaiou eee oneoae (no. 424 AE ?O)

1.5. Ioaaonoaaiiinoue i?e ainoaea?noaaiiie ?aaeno?aoeee i?aa ia
iaaeaeaeeiia eiouanoai e naeaeie n iei

O/?aaeaeaiea thnoeoeee ii ?aaeno?aoeee i?aa a niioaaonoaee n
ianoiyuei Oaaea?aeueiui caeiiii ianao ioaaonoaaiiinoue ca
naiaa?aiaiiinoue e oi/iinoue caienae i i?aaa ia iaaeaeaeeiia eiouanoai
e naeaeeao n iei a Aaeeiii ainoaea?noaaiiii ?aano?a i?aa, ca iieiioo
e iiaeeeiiinoue auaeaaaaiie eioi?iaoeee i i?aaao ia iaaeaeaeeiia
eiouanoai e naeaeeao n iei. Ioaaonoaaiiinoue ca oi/iinoue aeaiiuo,
naiaa?aiaiiinoue eo i?aaeinoaaeaiey ia iauaeoao iaaeaeaeeiiai
eiouanoaa ianoo i?aaiecaoeee ii o/aoo niioaaonoaothueo iauaeoia. Eeoea
aeiiaiua a oiuoeaiiii eee iainoi?iaeiii eneaaeaiee eeai oo?aoa
eioi?iaoeee i i?aaao ia iaaeaeaeeiia eiouanoai e naeaeeao n iei,
ca?aaeno?e?iaaiiuo a onoaiiaeaiiii ii?yaeea, ianoo
ioaaonoaaiiinoue ca iaoa?eaeueiue oua?a, iaianaiiue a nayce n yoei
eaeie-eeai ec noi?ii, a niioaaonoaee n caeiiiaeaoaeuenoaii
?inneeneie Oaaea?aoeee.

I?e ioeaiea iauaeoa iaaeaeaeeiinoe ioeaiuee
aeieaeai i?eaea?aeeaaoueny neaaeothueo iniiaiuo o?aaiaaiee:

i?aaeeueii eaeaioeoeoee?iaaoue iaaeaeaeeiia eiouanoai, naycaiiua n iei
eiouanoaaiiua i?aaa; o/anoue oeaeue e i?aaeiieaaaaiia
eniieueciaaiea ?acoeueoaoia ioeaiee; ii?aaeaeeoue ianooaau iienea e
nai?a aeaiiuo; auyaeoue ethaua ia?aie/eaathuea oneiaey, anee oaeiaua
eiathony; e ii?aaeaeeoue yooaeoeaioth aeaoo ioeaiee;

– ii?aaeaeeoue ioeaieaaaiue oei noieiinoe;

– ?anniio?aoue anaaiciiaeiua th?eaee/aneea ia?aie/aiey i?aa
nianoaaiiinoe ia iauaeo iaaeaeaeeiinoe, anee oaeiaua eiathony;

Auyaeoue e o/anoue aeeyiea ia noieiinoue ioeaieaaaiiai
iauaeoa iaaeaeaeeiinoe ethaiai naycaiiiai n yoei iauaeoii
aeaeaeeiiai eiouanoaa, iai?oaeiaaiey eee iaiaoa?eaeueiuo aeoeaia, ia
yaeythueony /anoueth iaaeaeaeeiinoe.

Ioeaiueee ianoo ioaaonoaaiiinoue ca i?iaaaeaiioth ioeaieo ia?aae
eeeaioii ii aeiaiai?o e a niioaaonoaee n aeaenoaothuei
a?aaeaeaineei caeiiiaeaoaeuenoaii. E?iia oiai, iaaeia?iniaanoiinoue i?e
i?iaaaeaiee ioeaiee iiaeao iiaea/ue ca niaie eeoaiea
ioeaiueea eeoeaicee, /oi iaoiaeeony a eiiiaoaioeee OEOeA ?innee.

Onoaiiaeoue, /oi iaycaoaeuenoaa ii e?aaeeoiiio aeiaiai?o
(aeiaiai?o caeia) eee eiua iaycaoaeuenoaa, a oii /enea iniiaaiiua ia
aeiaiai?a eoiee-i?iaeaaee, a?aiaeu, iiae?yaea, ae?oaii aeiaiai?a, iiaoo
auoue iaania/aiu caeiaii caiaeueiuo o/anoeia, i?aaei?eyoee, caeaiee,
nii?oaeaiee, iaaeeeuo iiiauaiee, eaa?oe? e eiiai iaaeaeaeeiiai eiouanoaa
aeaeaa eiaioaony – eiioaea

(Oeac I?aceaeaioa ?O io 28 oaa?aey 1996 a. N 293 “I aeiiieieoaeueiuo
ia?ao ii ?acaeoeth eiioa/iiai e?aaeeoiaaiey”)

Aeaaa 2. Iienaiea iauaeoa.

2.1. E?aoeia iienaiea iauaeoa

AEO INIIO?A

Iauaeo iiaeeaaeauee ioeaiea EIAe ?

AAe?AN: a.Iiaineae?ne oe. Oaao?aeueiay 9 ea.2
:O E I aeaaeaeueoeaAeaenaaaa I.A.? ni?aaee AOE6574Aeii.
AeaiiuaAinoaea?noaaiiay

EIOI?IAOeEss II ?AEIIO ?ANIIEIAEAIEss

?ANIIEIAEAIEssAiaeec ie?anoiinoaeioeoi?OaeiaieOeAIO???uiie ?aai/ae
neeu?3??I?EAE. E OeAIO?O?aeec. e ianoo ?aaiou?3??II EEIEE
IAO?I(I?AA)?aeecinoue e iaaaceiai??3?II EEIEE IAO?I(EAA) ?aeec. e
o/aa. caaaae.??3?N?AAeIAE OAeAE?IIINOE?iauanoa.
O?ainii?o??3?(i?aaiaa?aaeuea)aeecinoue e ianoai ia-N?AAeIAE
OAeAE?IIINOE?uanoaaiiiai ioaeuoa??3?(eaaiaa?aaeuea)eiiioiaeueiua
one.?3??IOAeAE?IIUA (I?AA)3niaianoeiinoue c/i????IOAeAE?IIUA(EAA)?caueoa
io iai.aicae.???3I?ANOEAEIUA?io?.iauanoa.
ii?-ea?3??I?EAI?IAeIUAicaeaiaiea?3??IAEANOUe?ioiioaiea
?uiea??3?i?eaeaeaoaeueiinoue??3?AeIIIEIEOAEUeIUAAeAIIUA:?yaeii
?aniieiaeaiu: AeE *eaeiaa, iieeeeeieea N 3, nii?oeaiue noaaeeii ,
noiiaoieiae/aneay iieeeeeieea

OA?AEOA?ENOEEE AeIIA

IAOA?EAEYOAAEIINOUeIOAeAEEAI?EAIOAOeEssAIAeIAUEE
AEAeNOAIeie-aiAunioaIINO?.o?Oaeieee?ie/5
2,8oooeaoo?ea1969??ueAeIIIEIEOAEUeIUAAeAIIUA

EIOI?IAOeEss I EAA?OE?A

YOAAEEIE-AIIEIUAAeUeEIIIAOIAUAssAEEEAss1 2345EOOIssN.O.13
905419181795.5OEI NAIOCEAAAEEIIEIAeAEEssOAEAOIII?EAIOAOeEssIAUEE
AEAeNIAAE?ACAeIEIIo?Oaeie?ue??uenaaa?,
thaUAiaeiniaaaeaieaIoiieaieaAaioeeyoeeyYia?ainiaaaeaieaOeAIO?.
(AN).OeAIO?. (AN).ANO.OeAIO?. (AN).IOAeAEEANoaiaea?oiay: iioieee
iiaaeaiu, noaiu – iaie, iie – eeiieaoiAeIIIEIEO.AEaeaciua aeaa?e,
?aoaoee ia ieiaoAeAIIUA

IEAIE?IAEA EAA?OE?U
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?ANIIEIAEAIEA A IIAeUeACAeA

A A I A ? A E Ue I U E I E A I O*ANOEA

AAe?ANA, ?AEAECEOU E IIAeIENE NOI?II

Caeac/ee(O E I ) Oiieia THeey IeeieaaaiaIoeaiuee : Nieieianeee Aeeoi?
TH?ueaae/Aeaoa :15. 09. 97

2.2. Aiaeec ianoi?aniieiaeaiey. Ia?aie/aiey e aeiiouaiey

Eaa?oe?a ?aniieiaeaia a Aeca?aeeineii ?aeiia, ia oeeoea
Oaao?aeueiay, eioi?ay ia?anaeaaony n oeeoeae Aaeano?ieoaeae. Yoio
i?aaiaa?aaeiue ?aeii ioiineoaeueii oaeaeai io oeaio?a e eeiee iao?i, ii
?yaeii eiathony ianoa iauanoaaiiiai ioaeuoa, nii?oa, neoaeau auoa,
i?iaeiaieuenoaaiiua e i?iioiaa?iua iaaaceiu, iieeeeeieee, aieueieoeu,
aeaaea iaaieueoie ?uiie .

Ianoa iauanoaaiiiai ioaeuoa: AeE *eaeiaa, AeE Eaeeieia,
ioiineoaeueii iaaeaeaei ?aniieiaeaiu AeE Ai?ueeiai, eeoa “Ioaeuo”.

Nii?oeaiua o/?aaeaeaiey: NE caaiaea ei. *eaeiaa, NE “Neae?ue”,
NE “Naaa?”, ieaaaoaeueiue aannaei “Iaiooi”.

Neoaeau auoa: aoaeuea, ia?eeiaoa?neay, oeeeae IAeI.

Oi?ioi ?acaeoa o?ainii?oiay naoue: 3 e 29 ia?o?oou aaoiaonia,
11,14,23 ia?o?oou o?aiaaaa, 13,33 – ia?o?ooiua oaene, 22 o?ieeaeaon,
eiathony eiiia?/aneea ?aeniaua aaoiaonu a ?aciua ?aeiiu ai?iaea.

A aeeaeaeoai aoaeouai ieaie?oaony eaieoaeueiue ?aiiio ,
i?aaeeaaaaiiai e i?iaeaaea aeiia, /oi iiauneo aai noieiinoue. E iiya?th
1998 aiaea aoaeao i?iaaaeaia iiaay oaeaoiiiay eeiee, eioi?ay cao?iiao e
oe. Oaao?aeueioth.

Aeaaa 3. Iaoiaeu ioeaiee

3.1.Cao?aoiue iaoiae

Iniiaiua iiiyoey:

enoiaeiay ainnoaiiaeoaeueiay noieiinoue – noieiinoue
no?ieoaeuenoaa iaeiiai ea. iao?a ia iiiaio naea/e aeiia. ( Ni. oao.
ianii?o nii?oaeaiey.).

ainnoaiiaeoaeueiay noieiinoue – noieiinoue no?ieoaeuenoaa iaeiiai
ea. iao?a ia iiiaio ioeaiee.

eiyooeoeeaio oaei?iaeaiey – ai neieueei ?ac au?inea enoiaeiay
ainnoaiiaeoaeueiay noieiinoue ia iiiaio ioeaiee. (I?aaenoaaeythony
aaeaiany/ii.).

inoaoi/iay noieiinoue – ainnoaiiaeoaeueiay noieiinoue n o/aoii
eciina.

Iaoiaeeea ?an/aoa oeaiu i?iaeaaee aeeeuey.

1.Naae = Neno * Eoae,

aaea Naae – ainnoaiiaeoaeueiay noieiinoue;

Neno – enoiaeiay ainnoaiiaeoaeueiay noieiinoue;

Eoae – eiyooeoeeaio oaei?iaeaiey;

Oei aeiiaNoieiinoue no?ieoaeuenoaa 1 i ia 01.05.97a.(iei.
?oa.)Iaiaeueiue 9 yo.2,0Iaiaeueiue 5 yo.1,6Iaiaeueiue 3 yo.1,4Eeie/iue 5
yo.2,2Ee?ie/iue 9-12 yo.3,1

Naae=2,2*1=2,2 iei. ?oa.

2. Ni = Naae * ( 1 – Eo/100 ),

aaea Ni – inoaoi/iay noieiinoue

Eo – oece/aneee eciin aeiia ia aiae iineaaeiaai ianeaaeiaaiey AOE.
(Aeaiiua AOE n ei??aeoe?iaeie aaee/eiu eciina ii oaae. 1 a %.).

Oaaeeoea 1.

A?oiia eaieoaeueiinoe no?iaieeN?aaeiaaiaeiaie i?e?ino oece/aneiai
eciina (%) a caeaieyo iino?iaiiuo : aei 1917 a. aei 1941 a.
iinea 1941 a.1 ee?ie/ eaiai.0,20,40,72 iaiaeuei. ee?ie/. (eaio.ooiae)
iiiieeo0,30,50,83 Eaiai iaeaa/ai

0,40,61,04aea?aayi. a?on/aoua0,60,91,55 aea?aayi. Ueoiaua—1,52,0
*Aeey anao na?ee iyoeyoaaeiuo no?iaiee – 1.

Ni = 2,2*(1-0,7*28/100) =1,7

3. Noi = Ni * Eniae * Eae * Eyo * Eec * Eeeo * Eaun * Eion * Eo * Ei ,

aaea Eniae – o/eouaaao niioiioaiea iauae ieiuaaee eaa?oe?u e aeeeie
aa ieiuaaee:

0.95 – iaiaa 1.50

1.00 – io 1.50 aei 1.66

1.05 – io 1.66 aei 2.00

1.10 – nauoa 2.00;

Eae – i?e iaee/ee aaeeiia aeaiiue eiyooeoeeaio ?aaai 1.00;

i?e iaee/ee eiaeaeee – 1.05; i?e eo ionoonoaee
– 0.95;

i?e iaee/ee aeaoo e aieaa aaeeiiia eee eiaeaeee
– 1.10;

Eyo- a oii neo/aa, anee eaa?oe?a iaoiaeeony ia ia?aii eee ia
iineaaeiai yoaaea

caeaiey, ?aaai 0,90 Ai anao inoaeueiuo neo/ayo – 1,00.

Eec – eciee?iaaiiinoue eiiiao;

1,04 -ana eiiiaou eciee?iaaiu;

096-niaaeiua eiiiaou a aeaooeiiiaoiuo eaa?oe?ao eeai aieaa /ai
iaeia i?ioiaeiay eiiiaoa a 3-6 eiiiaoiuo eaa?oe?ao,

1,00 – ai anao inoaeueiuo neo/ayo;

Eeeo -iaee/ea eeooa;

1,03 – anoue a aeiiao,eiathueo,5 e iaiaa

yoaaeae;;

1,00 -anoue a aeiiao eiathueo aieaa 5yoaaeae,eeai iao a
aeiiao, eiathueo 5 e

iaiaa yoaaeae;

0,97 – a aeiiao , eiathueo , aieaa 5

yoaaeae;

E aun- aunioa iiiauaiee; 0,98 -iaiaa

2,5 i ;

1,00 – io 2,50 i aei 280i

1,02 – io 2,80 i aei 300 i ;

1,04 – io 3,00 aei 340 i;

1,06 – nauoa 3,40 i;

E ion – iaee/ea ioni?ii?iaiaea;

1,02 – anoue a aeiiao, eiathueo iaiaa 4

yoaaeae;

097 – iao a aeiiao, eiathueo aieaa 4

yoaaeae ;

Eo -eiyooeoeeaio, o/eouaathuee ieiuaaeue eooie;

0,95 -i?e ieiuaaee eooie aei 6 ea. i;

1, 00 i?e ieiuaaee io 6 ea. i aei 9 ea. i

1,05 i?e ieiuaaee io 9 ea. i aei 12 ea. i;

1,10—–nauoa 12 ea. i.

Ei – eiyooeoeeaio,| o/eouaathuee iaoa?eae noai

a oii neo/aa anee ee?ie/ – 1 ,10

a oii neo/aa anee iiiieeo – 1,05

a oii neo/aa anee nai?iue aeaeaciaaoii -1,0

Noi = 1,77+1,05+0,95+0,90+1,04+1,0+1,02+0,97+1,05+1,10=10,85

4. Noieiinoue aeeeuey n o/aoii ianoi?aniieiaeaiey aeiia (Nii):

Nii = Noi*Ecii

Ianoi?aniieiaeaieaEciiOeaio?1,3I?eaeeaeaiiua e oeaio?o1,2Ii eeiee iao?i
(800 i io noaioeee)1,1N?aaeiae oaeaeaiiinoe1,0Oaeaeaiiua0,9I?anoeaeiue
i?eai?iae1,2I?eai?iae0,75

Nii = 10,85*0,9=9,765

3.2.Aeioiaeiue iaoiae.

Caaea/ae ioeaiee yaeyaony ii?aaeaeaiea oeaiu ni?ina e/eee

oeaiu i?aaeeiaeaiey, e/eee oeaiu naeaeee ia eiie?aoioth eaa?oe?o,
ia

eiie?aoioth aeaoo eee eiie?aoiue ia?eiae “T”, enoiaey ec
aa

?aaiioeaiiinoe n eaa?oe?aie aeaiiiai oeia.

Aeaiiay Iaoiaeeea i?aaeoniao?eaaao, /oi ioeaieaaaiay
eaa?oe?a

caaeaao ana ia?aiao?u iaeii?iaeiinoe aoaeouae auai?ee, ii naia
ia

iaycaoaeueii aoiaeeo a yoo auai?eo.

Oeaia iiaeao ii?aaeaeyoueny eae ia eaa?oe?o a oeaeii, oae e
a

?an/aoa ia 1 ea. i iauae ieiuaaee eaa?oe?u.

3.3. A i?aaeaeao aeaiiie Iaoiaeeee aeaa eaa?oe?u i?eciathony

?aaiuie ii oeaia, anee niaiaaeatho eiino?oeoeaiua iiaeaee aeiiia,
a

eioi?uo ?aniieiaeaiu eaa?oe?u e ooieoeeiiaeueiua iiaeaee eaa?oe?
ii

ia?aui 10 naienoaai, oii?yaei/aiiui ia eiie?aoioth aeaoo.

E i?eia?o, ana oeiiaua iaeiieiiiaoiua eaa?oe?u a aeeeii aeiia,

iino?iaiiii ii oeiiaiio i?iaeoo, e ?aniieiaeaiiua ia ia?aii yoaaea,

i?eciathony ?aaiuie ii oeaia, anee ooieoeeiiaeueiay
iiaeaeue

“iaeiieiiiaoiay eaa?oe?a” ia niaea?aeeo naienoaa,
i?aa?auathuaai

aeaiiua eaa?oe?u a iaiaeii?iaeiua (ia?aaiioeaiiua).

Aeaiiay Iaoiaeeea a ea/anoaa i?eia?a i?aaeoniao?eaaao
neaaeothuee

ia?a/aiue e oii?yaei/aiea naienoa a ooieoeeiiaeueiie
iiaeaee

“m-eiiiaoiay eaa?oe?a”:

3.3.1. Ianoi?aniieiaeaiea no?iaiey.

3.3.2. Eaieoaeueiinoue no?iaiey.

3.3.3. Iauay ieiuaaeue.

3.3.4. AEeeay ieiuaaeue.

3.3.5. Ieiuaaeue eooie.

3.3.6. Yoaaeiia ?aniieiaeaiea eaa?oe?u.

3.3.7. Eiee/anoai i?ioiaeiuo eiiiao.

3.3.8. Aunioa iiiauaiee (yoaaea).

3.3.9. Eiee/anoai aaeeiiia, eiaeaeee.

3.3.10. Iaee/ea oaeaoiia.

I?aaeiieaaaaony, /oi eaa?oe?a iai?oaeiaaia ae?oaeie iau/iuie aeey

aeaiiie ianoiinoe oaeianoaaie, aaaeiinoue eioi?uo o/eouaaaony

eiiieaenii, aac oii?yaei/aiey.

Iauay aeeeay ieiuaaeue e ieiuaaeue eooie a auai?i/iuo

eaa?oe?ao n/eoathony ?aaiuie, anee ioee/athony ia aaee/eio ia aieaa

1 ea. i io niioaaonoaothueo ieiuaaeae ioeaieaaaiie eaa?oe?u.

3.4.4. Yoaaeiia ?aniieiaeaiea eaa?oe?u o/eouaaaony a neaaeothueo

o?ao eioa?aaeao: ia?aue yoaae, yoaae e?iia ia?aiai e iineaaeiaai,

iineaaeiee yoaae. Eaa?oe?u a i?aaeaeao aeaiiuo eioa?aaeia i?e i?i/eo

?aaiuo iieacaoaeyo i?eciathony ?aaiuie ii oeaia.

3.4.5. Eaa?oe?u, ioee/athueany ii aunioa iiiauaiee a i?aaeaeao

iethn – ieion 10 ni, i?e i?i/eo ?aaiuo oneiaeyo i?eciathony ?aaiuie

ii oeaia.

3.4.6. I?e aiciiaeiinoe onoaiiaee oaeaoiia oeaia eaa?oe?u n

oaeaoiiii i?eieiaaony auoa oeaiu aiaeiae/iie eaa?oe?u aac oaeaoiia

ia aaee/eio, ?aaioth cao?aoai ia onoaiiaeo oaeaoiia.

No?iei auai?eo ec aiaeiae/iuo iauaeoia ii neaaeothuei ia?aiao?ai:

· Eiee/anoai eiiiao

·
picscalex100010009000003540000000000120000000000050000000902000000000400
000002010100050000000102ffffff00040000002e011800050000003102010000000500
00000b0200000000050000000c02200220011200000026060f001a00ffffffff00001000
0000c0ffffffacffffffe0000000cc0100000b00000026060f000c004d61746854797065
000050000a00000026060f000a00ffffffff010000000000030000000000000000000005
5e160000000000000000000000000000000000000000Oei eaa?oe?u
(IA,OI,EII,IA,IN,E)

· Oei aeiia (Ee?ie/, Iaiaeueiua)

· ?aeii

N i/i?aeiiOeeoeaOeiyo/yo/iIeiuaaeueA/eN/oOaeaoiiNoieiinoue
iei.?1Aeca?aeO?eeioaaeiayecie5/5/e90/60/7a?-1802Aeca?aeEioo?ieeiaani-ec1
/9/i65/41/7e?-1203Aeca?aeOaenie?aec8/10/e67/48/7,5e?+1804Aeca?aeAiaieyni
-ec3/9/i64/44/7a,e?-1355Aeca?aeOieaooeiaec2/5/i57/38/7a?+1156Aeca?ae25
eao
Ieoya?yni-ec2/9/e54/38/7-?+1257Aeca?aeO/eoaeueneayni-ec9/9/i60/43/7a,e?+
1308Aeca?aeAe.Aeaauaeiaaec2/5/e74,3/51,4/9a,e?+2309Aeca?aeAaeano?ieoaeae
ec i/a5/6/e80/50/12e?+18010Aeca?aeAaeano?ieoaeaeec ia2/3/e82/57/10-?-145

Eaa?oe?a

no-oue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.no-oue.Ioeaiea
aaiay eaa?oe?a.

O

0,9

1,0

0,9

1,05

0,95Eaa?oe?a M32,68711,100,91,050,92,5138Eaa?oe?a
M62,31511,100,91,0512,4064Eaa?oe?a M12,00011,0511,050,952,0948Eaa?oe?a
M52,01811,050,91,050,951,9022Eaa?oe?a
M42,10911,100,91,050,861,8854Eaa?oe?a I21,84611,0511,050,91,8317Eaa?oe?a
I92,25011,000,910,91,8225Eaa?oe?a I101,76811,100,9111,7503Eaa?oe?a
M83,09611,100,910,481,4712Eaa?oe?a M72,16711,1011,050,481,2014

Iaoaiaoe/aneia iaeeaeaiea i?aaeeiaeaiey:

I(o)i?aaee=(2,5138+2,4064+2,0948+1,9022+1,8854+1,8317+1,8225+1,7503+1,47
12+ +1,2014) / 10 =1,8880

Iaoaiaoe/aneia iaeeaeaiea ni?ina:

I(o)ni?in=( 1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+1,2014 ) / 5 = 1,6154

Iaaeeaia i?aaeeiaeaiey:

Iai?aaee = (1,8854+1,8317) / 2 = 1,8586

Iaaeeaia ni?ina:

Iani?in = ( 1,7503+1,4712 ) / 2 = 1,6108

Oeaia naeaeee:

? = ( I(o)i?aaee + I(o)ni?in) / 2 * E oe

Eoe ii?aaeaeyaony a oii neo/aa, eiaaea iaaeeaia ioee/aaony io
iaoaiaoe/aneiai iaeeaeaiey aieaa /ai ia 10 %

Eoe = (Iani?in + Iai?aaee) / ( I(o)ni?in + I(o)i?aaee )

? = ( 1,8880 + 1,6154 ) / 2 = 1,7517

Oeaia eaa?oe?u

?ea = ? * Iau. ieiuaaeue

?ea = 1,7517 * 90 = 160,653 iei.?oa

3.3. Niaeaniaaiea ?acoeueoaoia (?an/ao noieiinoe iaoiaeii eaieoaeecaoeee
?aiou)

Oeaeue: Ii?aaeaeeoue noieiinoue eaa?oe?u a caaeneiinoe

n io aeioiaea, eioi?ue iia aoaeao i?eiineoue

n io n?iea ?aaeecaoeee aeaiiiai i?iaeoa

n io i?eiaiyaiie aeey eiaanoi?a noaaee eaieoaeecaoeee

N?AAeIEA OeAIU IA A?AIAeO EAA?OE? (a ianyoe)

Ianoi?aniieiaeaieyOei eaa?oe?uEiii.

Iei ?.1 eii

iei ?.2 eiii

iei ?.3 eii

iei ?.Oeaio?0,511,32I?eaeeaeaiiua e oeaio?o0,30,60,81,3Ii eeiee iao?i
(800 i io noaioeee)0,30,611,1N?aaeiae
oaeaeaiiinoe0,20,50,60,8Oaeaeaiiua0,20,40,50,6I?anoeaeiue
i?eai?iae0,350,7511,4I?eai?iae0,10,250,350,5

N?aaeiyy ?uii/iay a?aiaeiay noaaea 0,6Iaaaeue0,3Oaeaoii0,2Noiia
ia?eiaee/aneie ?aiou (Aeo)1,1

*Iii?aaee aa?oony ec cao?aoiiai iaoiaea

Noaaee ii iaeiaai eniieuecoaiua a ?an/aoao

IAeNIaeia ia iieueciaaoaeae aaoiiiaeeueiuo aei?iaIaeia ia niaea?aeaiea
aeeeeuiiai oiiaea e iauaeoia nioe-ii eoeueoo?iie noa?u Iaeia ia i?eaueue
Iaeia ia eiouanoai20%2,6%1,5%35%2%

?AN*AOIAss OAAEEOeA

Oaeoueo ecaea?aeee ca ia?eiae (Co)0,28Noiia iaeiaiauo io/eneaiee ca
ia?eiae (I)0,098Noiia /enoiai aeioiaea ca ia?eiae (iinea oieaou iaeiaia)
(*Aeo)0,7216Aac?eneiaay noaaea ia ?aeiaanoe?iaaiiua n?aaenoaa
(Na)0,14Noiia?iue /enoue aeioiae ca aanue n?ie aeaaeaiey (*Ae)9,1896

187,3944Noaaea eaieoaeecaoeee (Ne)0,5Noaaea i?e?inoa aoaeouae noieiinoe
(Ni)/a?ac 1 aiae – 0,1

/a?ac 10 eao – 0,2Aeaiaaeiue yeaeaaeaio (Y)-Noiia ecaea?aeae ia niaio
i?aa nianoaaiiinoe (Ce)0,05Noieiinoue ii iaoiaeo eaieoaeecaoeee
(?)19,145

39,702

*Ae = R * ([ (1+j/m)mn – 1 ] / j/m) , aaea

R – noiia /enoiai aeioiaea ca ia?eiae (*Aeo)

j = 0.14

m = 12

aeey n = 1

*Ae = 8,6572 * ([ ( 1+0,14/12)12 – 1] / 0,14/12 ) = 9,1896

aeey n = 10

*Ae = 8,6572 * ([( 1+0,14/12)120 – 1] / 0,14/12) = 187,3944

? = (*Ae / n*Ne) +( ?*Nn + ?*(1+Nn)*0,05 ) / (1+ni) , aaea

N1 = 10% = 0,1

N10=0,2

i = 0,15

?1 = 19,145

?10 = 39,702

4. N?aaieoaeueiue eiaanoeoeeiiiue aiaeec.

4.1.Ii?aaeaeaiea iniiaiuo eiaanoeoeeiiiuo iieacaoaeae.

Aiaeu aeecie i?iaeoa*AeAeio. io a?aiae. n o/. ?aeiaano.Eiyo.
aeeneiioe?iaaieyAeeneiioe?iaaiea auaiaeuIooie
iaee/iinoeAeeneiioe?iaaiiua ecae-ee*eno. aeai. iioieeEoioe. /eno. aeai.
iioiee*IOeEoioe. *IOeEia. a iaaea.Oaeou.
?ano.IaeiaeAnaai01,000160,653160,653160,653-160,653-160,653-160,653-160,
65319,1909,1900,8707,9950,0000,0000,0000,0000,0009,190-151,4637,995-152,
658219,86110,6720,7568,0680,0000,0000,0000,0000,00010,672-140,7928,068-1
44,590332,07512,2140,6588,0370,0000,0000,0000,0000,00012,214-128,5788,03
7-136,553446,11914,0440,5728,0330,0000,0000,0000,0000,00014,044-114,5348
,033-128,521562,26616,1470,4978,0250,0000,0000,0000,0000,00016,147-98,38
78,025-120,495680,83218,5660,4328,0200,0000,0000,0000,0000,00018,566-79,
8218,020-112,4757102,17921,3470,3768,0270,0000,0000,0000,0000,00021,347-
58,4748,027-104,4488126,72424,5450,3278,0260,0000,0000,0000,0000,00024,5
45-33,9298,026-96,4229154,94528,2210,2848,0150,0000,0000,0000,0000,00028
,221-5,7088,015-88,40710187,39432,4490,2478,0150,0000,0000,0000,0000,000
32,44926,7418,015-80,393Anaai187,39480,260160,6530,0000,000160,653160,65
326,741-80,393eeeaeaeaoeey11213,630192,7840,21541,448-0,00023,13423,1344
,974169,650196,39136,475-43,918Eoiai213,630380,178121,709160,6530,00023,
134183,787165,627196,391-43,918

1.*enoay i?eaaaeaiiay oeaiiinoue (*IOe):

*IOe =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,

aaea At – aeioiae a ia?eiae t;

Nt – ecaea?aeee a ia?eiae t;

i – noaaea aeeneiioe?iaaiey ii aac?eneiaiio aeiaeaieth.

n – eiee/anoai ia?eiaeia.

*IOe = – 43,918

2. Aioo?aiiyy noaaea aeioiaea (ANAe) i?eaeeaeaiiay oi?ioea:

*IOe(r1)

ANAe =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——————–
—,

*IOe(r1)-*IOe(r2)

aaea r1 = i = 0,15

r2 – oaeia cia/aiea, i?e eioi?ii *IOe(r2) iaiyao ciae ia
i?ioeaiiieiaeiue

Aicueiai r2 = 0,08, oiaaea eciaiyony eiyooeoeeaiou aeeneiioe?iaaiey, a
neaaeiaaoaeueii e ana iieacaoaee, caaenyuea io ieo.

ANAe = 15 + ( 15 – 8 ) * (-43,918 / (-43,918-26,521)) = 19,361

Aiaeu aeecie i?iaeoa*AeAeio. io a?aiae. n o/. ?aeiaano.Eiyo.
aeeneiioe?iaaieyAeeneiioe?iaaiea auaiaeuIooie
iaee/iinoeAeeneiioe?iaaiiua ecae-ee*eno. aeai. iioieeEoioe. /eno. aeai.
iioiee*IOeEoioe. *IOeEia. a iaaea.Oaeou.
?ano.IaeiaeAnaai01,000160,653160,653160,653-160,653-160,653-160,653-160,
65319,1909,1900,9268,5100,0000,0000,0000,0000,0009,190-151,4638,510-152,
143219,86110,6720,8579,1460,0000,0000,0000,0000,00010,672-140,7929,146-1
42,998332,07512,2140,7949,6980,0000,0000,0000,0000,00012,214-128,5789,69
8-133,300446,11914,0440,73510,3220,0000,0000,0000,0000,00014,044-114,534
10,322-122,978562,26616,1470,63110,1890,0000,0000,0000,0000,00016,147-98
,38710,189-112,789680,83218,5660,63011,6970,0000,0000,0000,0000,00018,56
6-79,82111,697-101,0927102,17921,3470,58312,4450,0000,0000,0000,0000,000
21,347-58,47412,445-88,6478126,72424,5450,54013,2540,0000,0000,0000,0000
,00024,545-33,92913,254-75,3939154,94528,2210,50014,1110,0000,0000,0000,
0000,00028,221-5,70814,111-61,28210187,39432,4490,46315,0240,0000,0000,0
000,0000,00032,44926,74115,024-46,258Anaai187,394114,395160,6530,0000,00
0160,653160,65326,741-46,258eeeaeaeaoeey11213,630192,7840,42982,704
-0,00023,13423,1349,924169,650196,39172,78026,521Eoiai213,630380,178197
,099160,6530,00023,134183,787170,577196,39126,521

3. Eiyooeoeeaio ?aioaaaeueiinoe (Ea/e)

Ea/e =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.

Ea/e = 121,709 / 165,627 = 0,735

4. Oi/ea ieoiaaiinoe i?iaeoa (Oie)

Oie – iiiaio eiaaea aeioiae noaiiaeoueny aieueoa eeai ?aaai ia/aeueiui
eaieoaeueiui aeiaeaieyi.

Oae eae ciae eoioeyoeaiuo aeaiaiaeiuo iioieia aac o/aoa aeeneiioe?iaaiey
iaiyaony ia 10 aiaeo , oi oi/ea ieoiaaiinoe aac o/aoa aeeneiioe?iaaiey =
10.

N o/aoii aeeneiioe?iaaiey i?iaeo ia aoaeao ieoiaoueny.

5. ?an/ao ieieiaeueiie a?aiaeiie noaaee, eioi?ay aoaeao oaeiaeaoai?youe
?aaeueiui iieacaoaeyi.

? =?ea = 160,653

*Ae ?an/eouaaai enoiaey ec iiaiai cia/aiey ?,

*Ae = 705,48

*Aeo = 32,58

*Aeo ca 1 ian = 2,715

Aeo = *Aeo – Co – I

Aeo = 2,715 – 0,28 – 0,098 = 2,337

Aeo – noiia a?aiaeiie ieaou a ianyoe, eioi?ay iicaieeo ieoieoue i?iaeo
e aoaeao oaeiaeaoai?youe ?aaeueiui iieacaoaeyi.

4.2.?aiaee?iaaiea iieacaoaeae

?aiaee?iaaiea iieacaoaeae aeaeaaony n oeaeueth ii?aaeaeaiey
?aeoeiaa i?iaeaaaaiie eaa?oe?u e n?aaiaiea aai n aiaeiae/iui iieacaoaeai
ae?oaeo iiaeiaiuo eaa?oe?.

?aeoeia eaa?oe?u ii?aaeaeyaony i?e iiiiue oaeeo iieacaoaeae:

*IOe = 0,0001

ANAe = 19,361

Eiyo. ?aioaa. = 0,735

Oieoi = 10

O.i. ?aeoeia = 0,82625

?aeoeia eaa?oe?u noieiinoueth 250iei.?oa., ninoaaeyao 0,82322, a
noieiinoueth 199,7 iei.?oa. – 0,89790.

O.i. iiaeii neacaoue /oi ?anniao?eaaaiay eaa?oe?a noieiinoueth
160,653 iei.?oa. caieiaao n?aaeiee ?aeoeia n?aaee aiaeiae/iuo
o?aoeiiiaoiuo eaa?oe?.

Caeeth/aiea

Aac ioeaiee noieiinoe ia iaoiaeeony ia iaeia iia?aoeey n
iaaeaeaeeiinoueth. Noieiinoue iaaeaeaeeiinoe ioeaieaaaony i?e iia?aoeeyo
ii eoiea-i?iaeaaea, e?aaeeoiaaiee iiae caeia, no?aoiaaiee,
ianeaaeiaaiee, eiouanoaaiiuo nii?ao, iaeiaiiaeiaeaiee e o.ae.

Ana naeaeee n iaaeaeaeeiinoueth caeeth/athony ia ?uiea. ?uiie –
i?ino?ainoai , eioi?ia iiaeao i?aaenoaaeyoue niaie eiie?aoiia ianoi,
aaea caeeth/athony naeaeee ii aeciano, eeai aai iiaeii niioianoe n
aeayoaeueiinoueth ii aaaeaieth ia?aaiai?ia, iai?aaeaiiuo ia
aeinoeaeaiea niaeaoaiee iaaeaeo noi?iiaie. Ioeaiuee aeieaeai aeinoe/ue
iieiiai iiieiaiey ?uiea iaaeaeaeeiinoe i?aaeaea, /ai ii iiaeao
i?aaeeueii ii?aaeaeeoue ?uii/ioth noieiinoue ethaiai iauaeoa
i?aaenoaaeaiiiai ia yoii ?uiea.

A niaaoneee ia?eiae ?uiie iaaeaeaeeiinoe a ?innee ii/oe
iieiinoueth ionoonoaiaae, a eiaaoea ianoi naeaeee n eaa?oe?aie, aea/iuie
aeiieeaie, eae i?aaeei iineee iacaeiiiue oa?aeoa?. Anoanoaaiii, a yoeo
oneiaeyo ie i eaeie ?uii/iie ioeaiea iaaeaeaeeiinoe ia iiaei auoue e
?a/e. N ?acaeoeai ?uii/iie yeiiiieee a ?innee iai i?eoiaeeony
aeiaiiyoue i?iiuoeaiii ?acaeoua no?aiu, eco/ay e aiaae?yy iaoaieciu
ooieoeeiie?iaaiey oeeaeeeciaaiiiai ?uiea iaaeaeaeeiinoe. Iaeiei ec ieo e
yaeyaony ioeaiea iaaeaeaeeiinoe.

47

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Недвижимость

1.1. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

1.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые
особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций

1.3. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

1.4. Особенности рынка недвижимости

2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

2.1.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей
инвестирования

2.2. Процесс оценки стоимости недвижимости

2.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

2.4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного
подхода

2.5. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном
(сравнительном) подходе

2.6. Определение стоимости объекта недвижимости на основе
затратного подхода

3. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

3.1. Возмещение инвестированного в недвижимость капитала

3.2. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе
затратного подхода

3.3. Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании
сделок с недвижимостью

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в
значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве
средств производства (земля, производственные, складские, торговые,
административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые
дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов
потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного
производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития
предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает
особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на
рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и
организаций и возникновение различных организационно-правовых форм
собственности привели к качественному изменению
инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента
– рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев
средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно
решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их
распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет
уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в
объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые
возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между
строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке,
аренде и т. д.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа
рынка недвижимости в современной России, определить само понятие
недвижимости, организационно-правовые особенности недвижимости как
объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В
работе проанализированы методы и направления анализа инвестиций в
недвижимость.

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также
информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется
качеством информации, на основе которой принимаются ответственные
финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка
информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом
отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и
предметом самостоятельного бизнеса.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того,
что при исследовании рынка недвижимости, прежде всего, необходимо
отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании
принятия конкретных инвестиционных решений.

1. НЕДВИЖИМОСТЬ

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности
(имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты,
перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в
том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество,
существенным признаком которого с юридической точки зрения является
обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут
быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного
ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными
правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.1

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,
признаются движимым имуществом.

_____________________________________________________________

1Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 5. Общие положения
Подраздел 3. «Объекты гражданских прав» ст. 132 «Предприятие»:

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи,
залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и
прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию,
права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

1.1. РЫНОЧНАЯ И ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности
объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью
и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и
обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате
владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом
затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет
стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества)
существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта:
рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически
типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под
ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в
прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма,
которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на
текущую продажу.

Рыночная стоимость недвижимости – базовое, опорное понятие теории (и
практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная
предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из
рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее
приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать
объект, а другой – принуждению купить.

Инвестиционная стоимость недвижимости – это конкретная стоимость
оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из
его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин
несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью:
различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта
недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д.

1.2. ВЕЩЕСТВЕННЫЕ, РЫНОЧНЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ
НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические
характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии
решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в
другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость
обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как
потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:

1. Первую группу образуют фундаментальные особенности:

Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и
географическим фиксированным участком земной поверхности, он является
физически недвижимым, неперемещаемым.

Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные
только для него характеристики – местоположение, форма, окружение;
физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку
абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых
размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект
недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

Дефицитность. Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в
целом обусловлен увеличение численности населения и конечностью
земельных ресурсов.

Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и
сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы
здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами,
создаваемыми человеком.

2. Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости
как собственно рыночного объекта – товара:

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность
недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке
недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права
собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы
объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как
следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных
потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости –
земли и ее улучшений (зданий и сооружений). Преобладает тенденция
увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий
и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости
конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная
тенденция – тенденция повышения стоимости из-за инфляции.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию
финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной
недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из
них является финансирование за счет собственным и заемных средств).
Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом –
по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее
распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е.
финансирование за счет собственных и заемных средств под залог
недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности
и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном
счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

Низкая ликвидность2. Недвижимость (объекты капительного строительства)
обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые
активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым
для реализации объекта на рынке.

Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины
предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может быть
существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.

3. К третьей группе относятся организационно-правовые особенности
объектов недвижимости:

Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость
могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их
осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав
на недвижимость в виде залога, сервитута3, ограничения прав пользования,
вытекающего из контракта и т.д.

Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим.
Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике
предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ –
сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает
налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с
НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав
прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции.

Необходимость профессионального менеджмента связано с тем, что все
процессы требуют профессионального управления объектами недвижимости, на
любой стадии строительства, обустройства, продажи и т.д.

_____________________________________________________________

2Ликвидность – способность активов предприятия к определенной дате и без
потерь, превращаться в денежное выражение.

3Сервитутом называется ограниченное право пользования чужим имуществом
(например, для прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий
электропередачи, прохода или проезда через земельный участок и т.п.)

1.3. ОСНОВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким
особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для
инвестора и требуют анализа и учета являются:

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от
операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по
сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например,
производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект
стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более
высокими ставками ее доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности
инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости,
которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного
инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является
сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют
значительных управленческих затрат. В особенности это касается
инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда.
Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят
долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и
рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает
значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие
этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным
способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного
портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в
отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в
большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от
инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей
неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая
степень неопределенности объясняется более длительными сроками
капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием)
полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в
отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации.
Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности
недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения
характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет
решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и
инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка
недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на
макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что
инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в
периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в
то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же
периоды обычно падают.

1.4. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Основные особенности рынка недвижимости таковы:

– рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права
собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в
зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с
недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и
соответственно значительный объем сопутствующих документов;

– финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать
свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;

– информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется
недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой
объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение
их активности;

– недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически
невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и,
как следствие, покупать и продавать по образцам;

– операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными
издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

– экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

– финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою
очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона
(кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры
занятости;

– взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой
того или иного региона.

2. ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ИНВЕСТИЦИОННУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют
инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные,
экономические, экологические факторы и государственное правовое
регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой
недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так
и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения
региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и
разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с
потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения
между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом
будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К
экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость
населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень
экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном,
региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние,
порой способное возобладать в отдельных районах над такими
экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К
факторам государственного регулирования относятся:

– регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов
землепользования;

– стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

– политика налоговых органов;

– специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок,
ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация
государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и
природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное
воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его
использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости
необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на
стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого
окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет
вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем
данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

– ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей
природно-антропогенной среды;

– тепловое загрязнение;

– ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;

– увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

– ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом
отрицательных экологических факторов выявляются и благоприятные факторы
окружающей среды, которые создают положительный экологический и
психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и
инвестиционную стоимость объекта недвижимости (например, наличие
доступность для собственников недвижимости экологически чистых природных
объектов – рек, озер, лесов, лесопарков, заповедников и т.д.)

2.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ
ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в
разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими
факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной
степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно
разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты
недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было
бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют
общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с
позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении
приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области
оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая
из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы
второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с
представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает
принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в
указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее
эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и
должен ставить себя на место потенциального собственника,
эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об
имуществе, входят следующие принципы:

ь принцип полезности;

ь принцип замещения;

ь принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и
связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе,
объединяет следующие принципы:

ь принцип вклада;

ь принцип остаточной продуктивности земельного участка;

ь принцип равновесия;

ь принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной
доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой,
относятся:

ь принцип спроса и предложения;

ь принцип соответствия; принцип конкуренции;

ь принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости
является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования –
основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает
оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на
текущий момент рыночных условий – и основывается на следующей
предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель,
определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования
приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных
земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник
эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом
использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно
является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке
объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта
принимают во внимание следующее:

ь рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования
в окрестностях оцениваемой недвижимости);

ь существующие нормы зонирования;

ь ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

ь текущий способ использования недвижимого имущества.

Наилучшее использование объекта недвижимости – это наиболее вероятное и
юридически разрешенное использование этого объекта (если объект –
участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически
возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости
оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант
использования, так и последовательная смена различных его способов
(вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного
участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для
участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим
использованием, так и для застроенного участка с уже имеющимися
улучшениями.

Например, склад, размещенный в промышленной зоне города, соответствует
наилучшему использованию участка земли, на котором находится. Однако
расположение подобного объекта в центральной части города не
соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом
земельного участка, которому более отвечает использование данного
участка земли под строительство офисного здания, развлекательного
заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например,
если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную
автомагистраль), то наилучшим использованием участка может стать
строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе.

Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости
следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает
стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному
собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище,
отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым
критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты
недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей
способности удовлетворять определенные потребности собственника или
приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого
собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является
следующее – чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость.
Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость
объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен
удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель (потребитель) на
открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую
затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени
привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью.

В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупатель
будет рассматривать все имеющиеся у него альтернативные варианты сделок
и будет подходить рационально к решению вопроса выбора, располагая
достаточным временем для этого. Среди альтернативных вариантов поведения
покупателя могут быть: покупка другого, аналогичного объекта имущества:
воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли: вложение
средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчетливый здравый покупатель не
заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном
сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким
образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости
оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения
сравнительного подхода.

Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде
всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их
восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка
намереваются и могут получить в будущем о приобретения и использования
недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или
преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет
владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.
Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка,
государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять
на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить
его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории
находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и
последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие.
Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий
собственника.

Принцип вклада – стоимость каждого элемента недвижимого имущества
определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта
имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на
которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного
элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества
при наличии данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его
создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта
необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на
сумму понесенных затрат. Стоимость вклада корта измеряется по полезности
с точки зрения среднего покупателя. Этот вклад может быть оценен как
выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Процесс оценки
рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов
недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в
том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной
составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости,
хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость
рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом
улучшений. В этом проявляется действие принципа остаточной
продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа
является метод техники остатка земли – универсальный метод оценки
стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии
информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о
доходности всего объекта недвижимости – земельного участка с
улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход,
приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия, иногда называемый принципом сбалансированности
(пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта
недвижимости определяется степенью равновесия между его парными
элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара
элементов – земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что
максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном
(равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при
дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях
уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление
улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На
определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не
будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта.
Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере
добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип
применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе
устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения. Под предложением понимается все недвижимое
имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный
момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается все
недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы
приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит
от изменения величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их
взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона
предложения и спроса – экономической закономерности, связывающей
объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения
соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена»
определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара
такова, что объемы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене
товара равновесный объем предложения совпадает с равновесным объемом
спроса.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди
покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся
заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости.
Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными
объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или
избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию,
но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную
конкуренцию.

Принцип соответствия – стоимость объекта недвижимого имущества зависит
от степени однородности окружающей застройки в районе, которая
удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определенном
уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже
этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или
значительно не превысит этот уровень.

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин
стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них
отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных
поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в
разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов
недвижимости ведет к уменьшению рыночной стоимости более дорогих
объектов недвижимости.

Принцип изменения. Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный
процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент
рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на
рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство
новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а так же
форс-мажорные обстоятельства в виде военных действий, природных
катастроф и т.д.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и
отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические,
экологические, а так же факторы государственного регулирования.

2.2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс оценки стоимости объекта недвижимости – последовательность
действий, выполняемых оценщиком в ходе определения стоимости.

В начале процесса оценки необходимы сбор и обработка информации,
касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего
окружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость
объекта недвижимости.

Источниками информации могут быть периодические издания,
специализированные базы данных, государственные и муниципальные органы,
осуществляющие регистрацию прав недвижимости, другие оценщики.
Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами
данных. Для получения всей необходимой информации могут потребоваться
консультации различных специалистов, кроме этого – командировки в другие
регионы, маркетинговые, технологические, социологические и другие
исследования. В связи с этим могут быть необходимы и соответствующие
затраты.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности
собранной информации. Собранная информация анализируется, вносятся
необходимые и обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие
данные.

На этапе определения варианта наилучшего использования объекта
недвижимости, оценщик определяет такое направление использования
собственности, которое юридически разрешено, технически возможно,
экономически целесообразно и обеспечивает собственнику максимальную
стоимость оцениваемой недвижимости. Данный вариант рассматривается, если
оценивается рыночная стоимость недвижимости (или производные от нее –
инвестиционная стоимость).

Основным этапом процесса оценки недвижимости является собственно
оценивание – оценка стоимости объекта на основе трех классических
оценочных подходов, к которым относятся сравнительный (рыночный),
затратный и доходный подходы.

Рыночный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемого
объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объектов,
относительно недавно проданных на рынке.

В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на
воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа –
снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных
внутренних и внешних факторов.

В основе доходного подхода лежит представление о стоимости объекта как
текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый
объект при рациональном использовании может принести в будущем. При этом
учитываются не только размеры, но и время поступления доходов, а так же
уровень риска, связанного с их получением.

Заключительным этапом процесса оценки является согласование результатов
оценки (с учетом весовых коэффициентов) – сведение величин оценочных
стоимостей, полученных с использованием трех подходов оценки в одну
величину – в единое заключение об оценочной стоимости оцениваемого
объекта.

2.3. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка объектов недвижимости имеет некоторые особенности:

-оценка недвижимости в отличие от других активов связана с длительным
сроком инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость – это
капитал, «запертый» в малоликвидный актив;

– трудность определения ожидаемого периода владения активом, также
определение цены объекта при его возможной реализации в будущем, по
окончании срока владения этим объектом;

– относительно длительный период (по сравнению, например, с ценными
бумагами) владения активом, включающий несколько циклов развития рынка
недвижимости;

– сложность получения достоверной и актуальной информации о сделках на
рынке недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости, как и любого другого объекта имущества,
оценивается оценочными методами на основе трех классических подходов:

1) доходного подхода, основанного на дисконтировании денежных потоков
или капитализации ожидаемых доходов от недвижимости;

2) рыночного (сравнительного) подхода, предусматривающего сравнительный
анализ рыночных сделок купли-продажи объектов недвижимости;

3) затратного (имущественного) подхода, базирующегося на определении
стоимости недвижимости путем расчета затрат, необходимых на
восстановление или замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом
износа всех видов и рыночной стоимости земельного участка.

2.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО
ПОДХОДА

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку
стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих
доходов, генерируемых этим объектом. Приведенная к текущему моменту
стоимость бедующих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит
ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект
потенциальный инвестор.

Применение этого подхода предполагает необходимость расчета величины
доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и
текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых этапов при
оценке недвижимости является определение полученных и расчет, и
прогнозирование будущих доходов.

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следующем.
Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в
производственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор
рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые
или иные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в
виде финансовых результатов, в число которых входят:

– поток денежных средств (текущие денежные поступления):

– экономия на налогах:

– будущие доходы от арендной платы:

– доходы от перепродажи недвижимости:

– уменьшение ипотечного долга.

Задача аналитика заключается в том, чтобы, рассчитав текущую стоимость
всех будущих доходов и финансовых выгод, на их основе определить текущую
стоимость объекта недвижимости, приносящего эти доходы. Изучая объект
доходной недвижимости, аналитик принимает во внимание наиболее важные
для него параметры – стоимость зданий, сооружений, инфраструктуры и
земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные кредиты).

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить
тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения.
Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов
недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность
оценки в значительной степени зависит от точности прогнозируемых
доходов. На величину доходов оказывает влияние множества факторов:
состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его развития в
перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на
нем; наличие инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих
объект недвижимости с окружающей средой, и т.д. Учет и оценка этих
факторов должна лечь в основу прогноза. Основная расчетная величина для
оценщика – чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо, прежде всего,
установить степень стабильности получаемых от недвижимости доходов. Под
стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования
оцениваемой недвижимости в течение типичного года в прогнозном периоде,
приведенный к моменту оценки. При расчете стабильного дохода из расходов
исключаются затраты, носящие разовый характер, т.е. нетипичные при
повседневной эксплуатации объекта. Источниками информации для
определения доходов и стабильности доходов могут быть: собственник
объекта недвижимости; данные, собранные на рынке недвижимости; сведения,
полученные от арендаторов и менеджеров объекта недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы,
предназначенные для замены элементов недвижимости с непродолжительными
сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими
операционными расходами необходимо вычесть из действительных валовых
доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из
времени приобретения и ориентировочных сроков службы элементов,
подлежащих замене.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
возможно двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков и
методом прямой капитализации дохода. Определение стоимости объекта
недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится путем
прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть
генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к
текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемой инвесторами
ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в
данную недвижимость.

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход –
действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом текущих
операционных расходов и резерва на замещение, т.е. рассматривается поток
доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и
налогов. Применение в расчетах величины чистого операционного дохода,
позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в
структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных
объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях
полной определенности будущего имеют переменную стоимость, поток
доходов, которые получены в будущем, необходимо дисконтировать (привести
к сегодняшнему дню), просуммировать и, кроме этого, учесть стоимость
объекта при реверсии – возможной перепродажи в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода –
определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой
капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при
условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая
капитализация).

Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя способами:

1) кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой ставки дохода
с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для
инвестирования в данный объект недвижимости;

2) исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода,
приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической
продажи с последующим адекватным усреднением;

3) на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно
принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов.

Важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке
недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в
момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости
объекта в будущем велика, то при расчете коэффициента капитализации
необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного
капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть
тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.

2.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЫНОЧНОМ
(СРАВНИТЕЛЬНОМ) ПОДХОДЕ

Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном)
подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в
следующем порядке:

1) анализируется рыночная ситуация и выявляются недавние сделки продажи
сопоставимых объектов недвижимости (таких, которые близки по своим
основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом
объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);

2) тщательно проверяется информация о сделках;

3) выбираются соответствующие единицы сравнения объектов (например,
квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских
помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;

4) выявляется адекватная данному случаю оценки элементы сравнения;

5) в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на
различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам
сравнения;

6)корректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных)
объектов сводятся к одной величине – к стоимости оцениваемого объекта.

Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от
конкретной ситуации, от конкретного объекта недвижимости в качестве
единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу
площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу
недвижимости.

Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен быть тщательно
обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.

При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики
объектов, которые оказывают непосредственное и существенное влияние на
их стоимость. Наиболее важными среди них и подлежащими обязательному
учету при оценке являются:

1) передаваемые при возможной сделке имущественные права;

2) условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного
капитала);

3) условия и время продажи (в том числе и юридическая чистота сделки);

4) местоположение объекта;

5) физические (технические) параметры объекта;

6) экономические параметры объекта и окружения;

7) экологические параметры объекта и окружения;

8) характер, интенсивность использования;

9) наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с
недвижимостью.

Поправки по единицам и элементам сравнения могут, вносится в цены
сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в
процентах с последующим переводом в денежные единицы.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо
простое определение среднего арифметического корректированных цен
сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта должно
строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых
придается оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей
степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при
наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно
обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
производится в следующей последовательности:

1) определяется рыночная стоимость участка земли;

2)рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства
объекта недвижимости (здания или сооружения);

3) оценивается величина совокупного износа, т.е. износа всех трех видов;

4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости
участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного
износа.

При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как
если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее
эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю
допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права
долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины
затрат) может производится тремя способами:

– на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату
последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в
масштабе текущих цен);

– путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости
строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных
организаций);

– на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового
объекта.

При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются
прямые и косвенные издержки, а так же предпринимательская прибыль
(прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство
(стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей,
стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские
расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники
безопасности и другие нормативные затраты, а так же прибыль и накладные
расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в
стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование,
технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических,
бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу,
административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может
рассчитывать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из
средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся
достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов
недвижимости в данном регионе.

3. ОСОБЕННОСТИ И ИСТОЧНИКИ РИСКОВ
ИНВЕСТИРОВАНИЯ В
НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены
рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок,
валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций
в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка
недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые
могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы:
систематические, несистематические и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая
ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства,
изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала,
продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические
характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по
регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных
ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается
диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость
со среднерыночным уровнем риска.

Несистематические риски – риски, характерные для различных типов
недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть
диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за
счет распределения капитала между разного типа объектами доходной
недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного
и привлеченного капитала.

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными
явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным
управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся;

1) вид недвижимого имущества (возможное изменений условий предложения и
спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения
объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за
цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на
недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов
недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи
могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности,
чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы
социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых
недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее
привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор
может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным
договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен
способностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча; моральный и экономический износ
(риски физического, морального и экономического износа могут снизить
доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного
риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные
доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и
первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

3.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ ИНВЕСТИРОВАПННОГО В НЕДВИЖИМОСТЬ КАПИТАЛА

Инвестируя капитал в приносящую доход недвижимость, инвестор
рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и
полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала
возможно путем перепродажи объекта недвижимости или путем получения
дохода, величина которого обеспечивает не только получение процентного
дохода на капитал, но и постепенное его возмещение за определенный
период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс,
является коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть связана
с доходом на инвестированный капитал, т.е. вознаграждением владельцу
капитала за использование инвестированные в недвижимость денежных
средств. Другими словами, это процент (называемый так же отдачей),
выплачиваемый инвестору. Вторая часть коэффициента капитализации связана
с возмещением первоначально инвестированного в недвижимость капитала.

Итак, инвестор, помещая свой капитал в тот или иной объект недвижимости,
предполагает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получение
прибыли. Существуют три способа расчета возмещения инвестированного в
недвижимость капитала:

– метод прямолинейного возврата капитала;

– метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на
инвестиции;

– метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной
ставке.

Метод прямолинейного возврата инвестированного капитала (метод Ринга)
реализуется в соответствии со следующей процедурой – предполагается, что
возмещение основной суммы инвестированного капитала происходит равными
частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций
будут равны. Важной особенностью данного метода является ежегодное
снижение величины членов денежного потока, используемого для погашения
долга, поэтому данный метод не может быть применен для потоков с
неравномерными доходами.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и ставке
дохода на инвестиции (метод Инвуда) характеризуется тем, что норма
возврата инвестиций является составной частью коэффициента
капитализации; она равна фактору фонда возмещения, рассчитанному по той
же процентной ставке, что и доход на инвестиции. Другой составной частью
коэффициента капитализации являлась ставка процентов на инвестиции.
Использование данного метода предполагает полное возмещение инвестиций и
получение по ним соответствующего дохода.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и
безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях,
когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала
(например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует
рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В
подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким
образом, чтобы при оценке стоимости активов было бы обеспечено не только
полное возмещение инвестированного капитала, но и получение дохода по
нему, для этого коэффициент капитализации должен быть соответствующим
образом увеличен.

Рассмотрев методы расчета возмещения капитала, необходимо отметить. Что
поступающие периодические доходы могут быть разделены на две
принципиально разные части: доход на капитал и возмещение капитала.
Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный
капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой
его возмещения. Норма возмещения капитала зависит от продолжительности
владения недвижимостью, ставки текущей отдачи, стабильности
периодического дохода и от прироста стоимости капитала.

3.2. УЧЕТ ИЗНОСА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО
ПОДХОДА

Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного
подхода является неотъемлемым компонентом процедуры оценки имущества.
Совокупный износ зданий и сооружений характеризуется потерей ими своей
стоимости в результате совместного воздействия физического,
функционального (морального) и экономического (внешнего) износа.

С физическим износом связано постепенное уменьшение стоимости зданий и
сооружений вследствие их старения и разрушения в результате
эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок,
ненадлежащего хранения и т.д.

Под функциональным (моральным) износом понимается потеря объектом
недвижимости своей стоимости из-за несоответствия
объемно-планировочного, дизайнерского решения, материалов, оборудования
и качества работ современным рыночным требованиям и предпочтениям
потребителей.

Под экономическим (внешним) износом понимается потеря объектом
недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему
факторов (окружающей природной и социальной среды, прилегающих
объектов).

Для оценки совокупного износа в зависимости от наличия достоверной
информации могут применяться следующие методы:

1) метод экономического возраста (метод срока жизни);

2) метод разбивки по компонентам износа.

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости
закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют
следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта
недвижимости: срок физической жизни, срок экономической жизни,
эффективный возраст.

Срок физической жизни – это срок, в течение которого объект недвижимости
реально существует и его можно использовать по назначению.

Срок экономической жизни – это срок, в течение которого объект
недвижимости приносит прибыль (доход). Конец экономической жизни
наступает тогда, когда объект недвижимости перестает приносить доход.

Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом объекта,
дизайном, экономическими факторами, выявляющими его стоимость. Условия
эксплуатации объекта, своевременности ремонта и модернизации в
значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть
больше или меньше физического возраста.

Необходимо учитывать наличие различий в подходе к оценке износа между
бухгалтерской и оценочной практикой. Оценщик должен, прежде всего,
исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок
экономической жизни. Срок экономической жизни зависит от многих
факторов, например экономической ситуации в стране, вкусов потребителей
и т.д. Вместе с тем, производя оценку недвижимости, оценщик исходит из
того, что в оставшийся срок экономической жизни с объектом недвижимости
не произойдет существенных изменений. Определение срока экономической
жизни основано на визуальном осмотре объекта, анализе экономической
ситуации. В конечном счете, оно во многом зависит от опыта и мнения
оценщика.

По методу экономического возраста (метода срока жизни) величина
совокупного износа определяется как частное от деления эффективного
возраста на срок экономической жизни (нормативный срок службы) здания.
При этом под эффективным возрастом понимается условный возраст здания,
определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под
сроком экономической жизни – период времени, в течение которого здание
имеет экономическую ценность, т.е. обладает полезностью.

В соответствии с методами разбивки по компонентам износа выделяются и
отдельно оцениваются следующие составляющие совокупного износа:

– устранимый физический износ, т.е. физический износ, устранение
которого экономически оправдано – затраты на устранение которого не
превышают денежной величины, добавляемой к стоимости объекта в
результате его устранения;

– неустранимый физический износ – износ, затраты на устранение которого
в результате превышают соответствующее увеличение стоимости объекта;

– устранимый моральный (функциональный) износ;

– неустранимый моральный износ;

– экономический (внешний) износ (устаревание) – по определению является
практически неустранимым, единственный способ его устранения – изменение
внешнего окружения, что в большем случае представляется неразрешимой
задачей.

Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок
стоимости объекта недвижимости, полученных в результате использования
всех трех подходов к оценке, исходя из относительных весов, придаваемых
величинам стоимости, полученным в рамках каждого из трех подходов. Таким
образом, оценщик рассчитывает средневзвешенную величину стоимости
объекта недвижимости. В качестве окончательного заключения об оценке
стоимости недвижимости может быть как одна величина, так и диапазон
величин стоимости объекта недвижимости.

3.3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО ЛЕВЕРЕДЖА ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Реальная практика рыночных сделок с недвижимостью в большинстве случаев
предполагает привлечение ипотечного кредитования, т.е. кредитования под
залог недвижимого имущества. В этом случае можно говорить о том, что
применяется финансовый рычаг – финансовый левередж. Основное свойство
финансового левереджа заключается в том, что, используя для инвестиций
заемный капитал, возможно приобретение в собственность объектов
недвижимости с доходностью более высокой, чем выплачиваемый по
полученному кредиту процент.

Ипотечный кредит при покупке объекта недвижимости является
привлекательным по следующим причинам:

ь при покупке недвижимости лишь немногие покупатели обладают
собственными денежными средствами, достаточными для полной оплаты
приобретаемого объекта недвижимости;

ь те покупатели недвижимости, которые имеют необходимые для ее
приобретения средства, стремятся снизить возможный риск вложений
капитала путем их диверсификации;

ь привлечение ипотечного кредита позволяет инвестору контролировать
большие объемы недвижимости;

ь инвестор имеет возможность получения льгот по налогообложению.

Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании составляют две
части: собственный капитал и ипотечный кредит. Величины ставок
капитализации этих двух элементов инвестированного капитала должна
соответствовать рыночной доходности с учетом риска вложений. Поэтому
ставка капитализации так же разделяется на два компонента: ставка
капитализации на собственный капитал и ипотечная постоянная.

Ставка капитализации на собственный капитал – отношение ежегодных
денежных поступлений от недвижимости до вычета налогов к сумме вложенных
в недвижимость собственных средств инвестора.

Ипотечная постоянная – отношение величины ежегодных платежей по
обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием
различных методов финансирования. Распространенным является метод
приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой
соответствующих процентов, с дополнением финансового левереджа. Возможно
применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что
процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное
влияние на ее цену. Финансирование не изменяет объект недвижимости
физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на
размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является
следующее – чем более продолжительным является срок кредита,
предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже
процентная ставка по нему, тем долее высокую рыночную цену установит
продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить
финансовые последствия от сделки для покупателя с недвижимостью.

Если доходность недвижимости, приобретенной с привлечением заемных
средств, превышает годовой процент по ссуде, финансовый левередж
является продолжительным. В тех случаях, когда ставка ежегодных
финансовых выгод от приобретенной недвижимости не превышает процент по
полученному кредиту, левередж считается отрицательным (в этом случае
корректным будет лучше не говорить о финансовом левередже). В тех
случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный
годовому проценту по ипотечному кредиту, левередж считается нейтральным
(нулевым).

Используя левередж, инвестор может увеличить текущую отдачу от
недвижимости, извлечь существенные материальные выгоды от увеличения
стоимости недвижимости, обеспечить значительную диверсификацию своих
активов.

Действие финансового левереджа можно пояснить следующей формулой:

rCK = rИК + К/СК (rИК – rК),

где rCK – доходность собственного капитала инвестора;

rИК – доходность всего инвестированного капитала (собственный капитал и
ипотечный кредит;

rК – процентная ставка по ипотечному кредиту;

К – величина ипотечного кредита;

СК – собственный капитал инвестора.

Необходимо указать на то, что на стоимость объекта недвижимости
оказывает влияние не только величина ипотечного кредита, но в
значительной степени и его доля в инвестировании капитала, а так же
способ погашения ипотечного кредита.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно
реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии
любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести
исследования инвестиционной среды.

Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при
настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода
зависит от осведомленности инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от
денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как
правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через
год после инвестиций.

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть
недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки,
природные ресурсы.

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической
выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и
экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму
прибыли) – результат сопоставления генерированной проектом получаемой
прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при выборе
инвестиционного проекта – предпочтение отдается объекту, который
технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и
экономически наиболее эффективен.

Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный
размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как
на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и
степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов
является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых)
при реализации проекта.

Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные
потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным
центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта.
Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть
основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в
результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения
(инвестиции) в недвижимость.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. – М: ИД «Юриспруденция,2006.

2. Абрамов С.И. Инвестирование. – М: Центр экономики и маркетинга, 2000.

3. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. – М:
Дело, 2000.

4. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2000.

5. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА –
М, 2003.

6. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и
статистика, 1999.

7. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред.
В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

8. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. – СПб.: Питер, 2002.

9. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности
инвестиций: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 1995.

10. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2004.

11. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 1997,

Похожие документы
Обсуждение
    Заказать реферат
    UkrReferat.com. Всі права захищені. 2000-2019