.

Ипотечное кредитование в России

Язык: русский
Формат: реферат
Тип документа: Word Doc
0 632
Скачать документ

Ипотечное кредитование в России

Язык: русский
Формат: контрольна
Тип документа: Word Doc
0 1442
Скачать документ

МВД России

Академия экономической безопасности

Кафедра: Финансы, денежное обращение и кредит

Реферат

“Ипотечное кредитование в России”

выполнил: слушатель 2 курса юридического факультета Тавтилов Д.А.

проверил: преподаватель кафедры, старший лейтенант милиции Иванов А.А.

Москва – 2004

Содержание

И невозможное возможно ……………………………..………………с.3

Догнать и перегнать Америку ……………………………..……….…с.6

Пародия на немцев ……………………………………………………..с.11

Хватит имитаций! ………………………………………..………..….с.14

Список используемой литературы ………………………………..…с.16

И невозможное возможно.

Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных
кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Для
того, чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как
минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные
финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде
кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что
их доходы достаточны для погашения кредита; и, наконец, юридическая
возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из
этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать
ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что.
Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Рассмотрим сначала ситуацию с обеспечением ипотечного кредита. Как уже
было сказано, этим обеспечением должна быть сама покупаемая квартира.
Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность
выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что
возможность выселить заемщика в нашей стране гарантированна Законом об
ипотеке. В нем сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить
при условии, что «такие жилой дом или квартира были заложены по договору
об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита
или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной
организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство
таких жилого дома или квартиры.» (ст. 78).

Понятно, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его
семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет
особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь
вселяемых людей? А если заемщик на суде скажет, что его действительно
вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в
этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем
более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи
возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение
ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд
жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое
жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него
никого не удастся, а если будет, то граждане станут брать ипотечные
кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно
получить квартиру из резервного фонда.

С наличием платежеспособных заемщиков тоже все непросто. В развитых
странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают
платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30%
от его декларируемого дохода. В таблице приведена сумма ежемесячных
выплат в зависимости от ставки процента и сроков при кредите в 25 тысяч
долларов. Там же указана требуемая величина доходов для этих же
условий. Сегодня наиболее распространены кредиты под 15% годовых сроком
на десять лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на
такие кредиты могут люди, имеющие официальный доход около 2000 долларов
в месяц.

Это, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном
это квалифицированные профессионалы – сотрудники иностранных фирм и
высшие менеджеры крупных компаний. Но последние в кредитах, как
правило, не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции.
При этом непонятно, надо ли проявлять на государственном уровне такую
заботу о формировании ипотечных систем для этих небедных людей.

Наконец, третья проблема – наличие средств. Принципиально все ипотечные
системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие
средства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно
назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для
выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих
кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же
американская), основана на использовании для ипотечного кредитования
средств институциональных инвесторов – прежде всего пенсионных фондов и
компаний по страхованию жизни.

Третья модель – контрактно-сберегательная система ипотеки (она же
немецкая) – использует для предоставления ипотечных кредитов средства
целевых накоплений будущих заемщиков.

В чистом виде сегодня в России не может существовать ни одна из этих
систем. Посмотрим почему.

С банковской ипотекой все просто. Ее у нас нет из-за хронического
дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков. Система же
вторичного ипотечного рынка уже получила некоторое распространение,
поэтому ее стоит обсудить подробнее. Итак, почему она невозможна, и
каким же образом она все-таки существует?

Догнать и перегнать Америку.

Эта система предназначена для перекачки в ипотечные кредиты самых
дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства
находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся
страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и
не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов
коммерческих банков.

Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные
инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования
(заметим, в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же
низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые
государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические
организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Mae,
Freddie Mae и Ginnie Mae), обязательства которых гарантированы
государством.

Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие
государственных гарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в
эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на
доходность, лишь немного превышающую доходность гособлигаций.

Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства
направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по
ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным
долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам
того же уровня риска, что и ипотечные.

Спрашивается, как эта система может быть создана у нас? Ответ кажется
очевидным – никак. Конечно, тупо скопировать систему можно. Обеспечить
долговые обязательства агентств госгарантией тоже можно. Таким образом,
можно добиться того, чтобы инвесторы вкладывали в ипотеку средства,
соглашаясь на доходность, близкую к доходности по российскому госдолгу.
Только какая с этого радость? Ведь это в американский госдолг инвесторы
соглашаются вкладывать средства под 6% годовых, что обеспечивает для
ипотечных кредитов ставку около 8%. Покупая российский госдолг, скажем
еврооблигации, они требуют сегодня около 17% годовых, а что они
потребуют завтра, никому неведомо. Таким образом, в рамках российского
«слепка» американской системы станки для получателей ипотечных кредитов
должны оказаться на уровне около 25%. Что значат для заемщиков такие
ставки, видно из таблицы.

Расчет необходимого дохода для обслуживания ипотечного кредита

Заем (долл.) 25000 25000 25000 25000 25000 25000 25000

Годовая ставка (%) 7 15 15 15 25 25 25

Срок (лет) 10 10 5 3 10 5 3

Ежемесячная выплата (долл.) 209 403 595 667 569 734 994

Требуемый ежемесячный чистый доход (долл.) 968 1344 1982 2889 1896 2446
3313

Требуемый ежемесячный доход до уплаты налогов (долл.) 1396 1940 2861
4169 2736 3530 4781

Кроме того, непонятно, кто будет выступать в качестве инвесторов. Ведь
тех источников дешевых и долгосрочных ресурсов, из которых финансируется
ипотека в США, в России практически нет.

Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, по
данным инспекции НПФ, 1160 млн. рублей (около 45 млн. долларов). Даже
если представить себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги
ипотечных агентств около 20% своих средств (то есть столько, сколько
сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные
бумаги), то на круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечных
кредитов.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование
жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий
сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около 200
млн. долларов в год. Однако до 85% этих договоров в реальности
представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные
для выплаты наличных без налогообложения. Таким образом, реальный
ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн.
долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех
же 20%) порядка 6 млн. долларов. Не густо.

Казалось бы, в условиях отсутствия инвесторов и возможности обеспечить
низкие ставки по ценным бумагам ипотечных агентств нет никакого смысла
создавать систему вторичного рынка, и, тем не менее, именно она в нашей
стране развивается наиболее бурно. Создано уже как минимум три
организации, которые должны выполнять функции агентств, то есть быть
посредниками между банками и инвесторами: Московское ипотечное
агентство, Федеральное ипотечное агентство и Российская ипотечная
ассоциация. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов.
Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки от 10% до
18%, срок до 10 лет. Что было использовано в качестве источника дешевых
и долгосрочных инвестиций?

В первую очередь бюджетные средства. И московское, и федеральное
ипотечные агентства производили пока выкуп ипотечных кредитов
исключительно на средства московского и федерального бюджетов. Это
значит, что на дешевые ипотечные кредиты нескольким небедным гражданам
скинулись все налогоплательщики, в основной своей массе значительно
менее состоятельные.

Конечно, бюджетное финансирование рассматривается всеми как временное
решение, как апробация технологии. В дальнейшем, как предполагается,
придут зарубежные инвесторы, которые будут предоставлять средства на
ипотеку под 5-10% годовых. Что же это за инвесторы? Ведь кажется
очевидным, что никакой нормальный инвестор не будет вкладывать средства
в ценные бумаги агентства, гарантированные Российской Федерацией, под 5%
годовых, если, инвестируя средства в долговые обязательства самой
Федерации, он при том же риске может заработать не меньше 17%. Понятно,
что совершить такое могут только, так называемые,
политико-ориентированные инвесторы, то есть те, которые от своих
инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические
дивиденды.

В первую очередь к таким инвесторам относятся международные финансовые
организации, такие как МБРР и ЕБРР, а также инвестиционные структуры,
созданные правительствами ряда стран с целью способствовать продвижению
рыночных реформ в России. На этих «политико-ориентированных» инвесторов
и возлагаются все надежды. От них ждут средств на финансирование
ипотеки. Причем, похоже, что ждут не напрасно.

Так, уже сейчас наиболее активно выкуп ипотечных кредитов у коммерческих
банков осуществляют не официальные российские структуры, а американский
фонд TUSRIF, созданный правительством США. В этом году фонд планирует
выкупить ипотечных кредитов на 130 млн. долларов. Если исходить из
средней величины кредита в 25 тысяч долларов, то этих средств хватит
примерно на 5 тысяч кредитов. В фонде и сотрудничающих с ним банках
работают очень грамотные специалисты по ипотечному кредитованию,
профессионалы высочайшего класса, которые, я уверен, поставленную задачу
выполнят. Это значит, что примерно пять тысяч наших небедных граждан
получат кредиты не за счет всех остальных граждан нашей страны, а за
счет всех граждан Америки. Это, конечно, не может не радовать.

Более того, есть надежда, что зарубежные налогоплательщики осчастливят
еще некоторое количество наших небедных. Например, ведутся переговоры с
ЕБРР, средства которого сформированы вкладами бюджетов 60 стран, о
выкупе ипотечных кредитов Московским ипотечным агентством. Американцы
уже три года ведут разговоры о предоставлении из своего бюджета 4 млрд.
долларов на выкуп кредитов Российской ипотечной ассоциацией и т.д.

Таким образом, в РФ формируется интересная система вторичного рынка.
Внешне она очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают
их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне
она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей
на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных
инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства, то есть
средства отечественных и зарубежных налогоплательщиков.

Политико-ориентированные инвесторы преследуют вполне благородную цель –
обеспечить развитие нашего жилищного рынка, пусть даже за счет
собственных налогоплательщиков. Однако, если на этих принципах будет
создана развитая система, то жилищный рынок России окажется зависимым от
притока зарубежных бюджетных средств. В этой ситуации любые
политические требования Запада к России могут оказаться подкрепленными
возможностью полностью обрушить жилищный рынок, перекрыв доступ средств
на него.

Пародия на немцев.

Некоторые практики, осознавая временный характер успехов системы
вторичного рынка, приступили к строительству контрактно-сберегательной
(немецкой) системы. То, что ее создание в нынешних условиях также
теоретически невозможно, никого, естественно, не смущало. Результат
оказался аналогичен ситуации с системой вторичного рынка. Система,
внешне очень похожая на немецкую, была создана. Однако, как и в случае
с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом
работы.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для
ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив
соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной
организацией (стройсберкассой), клиент берет на себя обязательство в
течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на
целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже
среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив
приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент
получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более
низкую, чем среднерыночная кредитная ставка.

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его
предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в
свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты,
пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.

Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго
регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством
специализированных кредитных организаций (стройсберкасс). Эти
организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме
предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких
кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются
людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и
на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного
срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно
равные ежемесячным платежам по кредиту.

В России же таких специализированных кредитных организаций нет. Создать
подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя,
поскольку нельзя гарантировать, что он не будет использовать
сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций.

Как же формируют у нас немецкую систему ипотеки? Самым оригинальным
образом – вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами
организации – застройщики. В течение периода накопления все взносы
клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного
здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании
клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность)
квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры,
а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита.
Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение
оговоренного периода.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень
похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит
вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает
квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины
квартиры.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент
в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно
проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого
дома. Средства, которые используются для выдачи кредита, это не
средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а
собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не
свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую
очередь это риск того, что собственных средств застройщика и средств,
внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома.
В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым
владельцем недостроенного объекта.

В настоящее время псевдонемецкая система существует только в рамках
очень крупных и надежных строительных организаций. Поэтому до сих пор
такого не случалось. Однако если эта система распространится шире, и
опыт создания псевдонемецкой ипотечной системы начнут перенимать и
другие организации, то случаев остановки строительства из-за нехватки
средств не избежать. Учитывая, что в псевдонемецкой системе у клиента
нет даже теоретической возможности изъять вложенные средства (разве что
кирпичей из стены наковырять), ее обвал может вызвать большие социальные
потрясения.

Хватит имитаций!

Если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная система ипотеки, а
не постоянно балансирующая на грани фола грубая пародия на западные
модели, необходимо создать для этого специальные условия. В первую
очередь ипотеку необходимо обеспечить источниками финансовых ресурсов.

Если формировать ипотеку по немецкой модели, то нужно узаконить
соответствующие кредитные организации с налаживанием системы жесткой
регламентации и контроля за их операциями. На начальном этапе они
должны быть гарантированы либо государством, либо субъектами федерации,
либо надежными западными финансовыми учреждениями. Пока таких
организаций нет, контрактно-сберегательная (немецкая) система не может
быть сформирована.

Если формировать ипотеку по американской модели, то надо начинать с
создания системы институциональных инвесторов, то есть развивать
деятельность негосударственных пенсионных фондов, компаний по
долгосрочному страхованию жизни и т.д. Кроме того, надо сделать так,
чтобы эти организации были заинтересованы в приобретении ценных бумаг
ипотечных агентств при их невысокой доходности (5-10%). А это возможно
только в случае, если доходность по государственным ценным бумагам
установится на еще более низком уровне. Пока это не произойдет, то есть
пока не вырастет и не станет стабильным кредитный рейтинг России,
ипотечные агентства будут продолжать надеяться на зарубежных
политико-ориентированных инвесторов, оставаясь полностью зависящими от
интересов и воли правительств западных стран.

При этом надо отдавать себе отчет, что наличие источников финансовых
ресурсов всех проблем не решит. Реально ипотека сможет развиваться
только тогда, когда помимо возможности выдать деньги у кредитных
организаций появится уверенность в том, что эти деньги они смогут
получить обратно. Иными словами, когда будет, наконец, решена проблема
использования жилья в качестве залога, то есть появится реальная
возможность выселения неплатежеспособных заемщиков. Пока это не станет
четко отработанной рутинной процедурой, ипотечное кредитование останется
высокорискованным бизнесом.

Кроме того, ипотека не станет массовой, пока не вырастет реальная
кредитоспособность населения. Это означает не только то, что должны
увеличиться доходы граждан, но и то, что в стране должны сократиться
темпы инфляции. В противном случае рост цен будет постоянно уменьшать
ту долю заработка, которую заемщик не тратит на повседневные нужды и
может направлять в погашение кредита.

Список используемой литературы.

Конституция Российской Федерации – принята на всенародном референдуме 12
декабря 1993 г.;

Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16 июля 1998 г.
N 102-ФЗ;

Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и
статистика, 1996 г.

Климович М. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа
недвижимости. Российский экономический журнал.1996 г.

Виктор Минц. “ЭКСПЕРТ” № 12, 27 Марта 2000г.

Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16 июля 1998 г.
N 102-ФЗ

PAGE

PAGE

PAGE 3

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

29

Содержание

Введение

1. Развитие ипотечного кредитования в России

1.1 Преимущества ипотеки

1.2 Условия получения ипотеки

1.3 Основные ипотечные программы

1.4 Ипотека для молодой семьи

2. Денежно-кредитная политика Центрального банка РФ

3. Тест

4. Задачи

Заключение

Библиографический список

Введение

В условиях перехода на рыночные отношения роль и значение денежных и
финансово-кредитных рычагов резко возрастают. Денежная и
финансово-кредитные системы – один из тех секторов экономики, где
наиболее эффективно работают рыночные механизмы.

Финансовая и прежде всего бюджетная система оказывают существенное
воздействие на рост валового внутреннего продукта и его главную часть –
национальный доход, на развитие предприятий и отраслей народного
хозяйства и положение широких слоёв населения. Главным критерием
функционирования предприятий различных форм собственности в современных
условиях стала их прибыль.

Не менее важным для обеспечения расширенного воспроизводства в народном
хозяйстве являются укрепление денежного обращения и деятельность
кредитной системы страны.

Экономическая политика государства в основном осуществляется с помощью
финансово-кредитных рычагов. Именно поэтому наиболее актуальной является
тема денежно-кредитной политики Центрального банка РФ.

А так же в последние несколько лет распространение получило ипотечное
кредитование, так как очень остро встал вопрос об обеспечении жильём
молодых семей. Существуют разные законопроекты и программы для молодых
семей, позволяющие при минимальных взносах (по сравнению со стоимостью
квартиры) приобрести недвижимость.

Целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования
в России и изложение основных направлений и методов денежно-кредитной
политики Центрального банка РФ.

Задачи работы:

Изучить сущность ипотечного кредитования в России

Изучить основные направления и методы денежно-кредитной политики
Центрального банка РФ

Произвести анализ денежно-кредитной политики Центрального банка РФ

Выделить положительные и отрицательные стороны ипотеки в России

Пройти тест

Решение задачи

Сделать выводы

1. Развитие ипотечного кредитования в России

Ипотека в России появилась в результате возникновения права частной
собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась
при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11
акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века
считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий
ипотечных банков не стало.

Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования
ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было
недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня
ипотека в России и СНГ – это система долгосрочных кредитов, выдаваемых
на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного
кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос,
составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму
покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок
возврата кредита на покупку квартиры – в среднем 10-15 лет.

Зарубежный опыт – отличная основа для развития ипотеки в России, и
сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки.
Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами
банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только
отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на
обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России
популярно потому, что ипотека – это зачастую единственный способ
получить собственное жилье для российского гражданина.

В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что
предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии
ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому
клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в
кредит.

Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного
количества справок, как раньше.

В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида
покупаемого жилья процентные ставки разнятся.

1.1 Преимущества ипотеки

Ипотека – один из самых приемлемых вариантов приобретения жилья на
сегодняшний день. История развития ипотечного кредитования во всем мире
и в нашей стране позволяет говорить о том, что условия ипотеки являются
выгодными для многих желающих жить в собственной квартире, и не
откладывать решение этой задачи на длительное время.

В чем же преимущества кредита на покупку квартиры или ипотеки?

Ипотека – это собственное жилье.

Согласно условиям ипотечного кредитования, вы, после оформления всех
необходимых документов, сразу можете въехать в свою квартиру. При этом,
вы становитесь ее собственником. То есть, живете вы в квартире уже
сейчас, а платить за нее будете потом.

Ипотечный кредит – это очень рациональное решение. Гораздо разумнее
платить регулярные взносы за свое собственное жилье, чем отдавать те же
деньги за аренду снимаемой квартиры и переезжать с места на место.
Поэтому, молодая семья может в полной мере рассчитывать на эту
возможность.

Ипотека – это доступно.

В настоящее время многие банки предоставляют самые разнообразные
ипотечные кредиты, что позволяет выбрать заемщику подходящий для себя
вариант. Ипотека потому и доступна, что не требует вас вносить все
деньги сразу, как, например, прямая покупка квартиры за полную
стоимость. В этом случае, даже молодая семья со стабильным доходом
сможет найти для себя приемлемые условия ипотечного кредитования.

Ипотека – это гарантии.

Согласно условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также все
документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке
как банком, так и страховой компанией. Поэтому, вы можете быть уверены в
юридической “чистоте” вашего будущего жилья.

Не секрет, что другие возможности обретения жилья для молодой семьи
просто недоступны. Например, покупка квартиры на первичном или вторичном
рынке – это слишком дорого. Есть еще такой вариант как приобретение
квартиры по одной из федеральных, региональных, муниципальных или
отраслевых программ (“Молодым семьям – доступное жилье”, “Строительство
жилья для молодых ученых и специалистов” и т.д.). Однако, в связи с
небольшим объемом финансирования, каждый год количество получивших
помощь от государства в решении жилищного вопроса очень мало, что также
не спасает ситуацию. Как правило, молодая семья не может ждать слишком
долго, особенно когда в ней появляется ребенок.

Поэтому квартира в кредит по ипотеке остается практически единственно
приемлемым вариантом обрести собственное жилье. Доступность, возможность
реальной покупки собственной квартиры, надежные гарантии, приемлемые
условия ипотечного кредита, выгодность – все эти преимущества ипотеки
делают ее основным инструментом в решении жилищной проблемы, особенно
для молодой семьи.

1.2 Условия получения ипотеки

Прежде чем говорить об условиях ипотеки, следует определиться, какое
жилье может быть объектом ипотеки. Оно должно отвечать следующим
требованиям:

не являться коммунальной квартирой, то есть иметь собственные санузел и
ванную;

быть подключенным к городскому водоснабжению и системам отопления;

сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если квартира
находится на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии.

Приобретенная квартира по условиям ипотечного кредита принадлежит
заемщику, а не банку. Единственное, что не может сделать заемщик это
продать, осуществить обмен или подарить квартиру кому-нибудь. Также надо
учитывать, что некоторые действия, такие как прописка родственников,
сдача внаем – требуют разрешения банка.

Этапы ипотечного кредитования.

Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов:

предварительный – сбор документов и информации о клиенте и объекте
ипотеки, обсуждение условий получения кредита на покупку жилья с
заемщиком;

принятие решения о выдаче кредита – оценка финансового риска, размеры
кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;

заключение договора;

погашение кредита;

закрытие ипотечного кредита.

Общие условия ипотечного кредита

Не смотря на большое разнообразие программ ипотечного кредитования, их
условия, тем не менее, можно свести к общему списку параметров для
получения квартиры в кредит.

Валюта кредита на покупку жилья – российские рубли или доллары США (в
некоторых случаях евро)

Существуют разные программы ипотечного кредитования, с получением
кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости от потребностей
заемщика.

Процентная ставка – от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20%
годовых в долларах США.

Процентная ставка назначается банком исходя из многих характеристик.
Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически
всегда существуют “официальная зарплата” и “реальный доход”. Банки
согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному
кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является
официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на
который берется кредит на покупку жилья – чем он дольше, тем выше
проценты.

Сумма кредита на покупку жилья – в пределах от 10% до 90% от стоимости
приобретаемого жилья.

Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки, может
определить только банк. Как и в случае с процентами, прежде всего он
будет исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей,
а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого
жилья.

Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет.

Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик
может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки
определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5,
10, 15 и т.д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия
ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что
чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в
кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее
условия страхования, о которых пойдет речь позже.

Размер первоначального взноса на покупку жилья – не менее 10% и, как
правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Первоначальный взнос – это та часть стоимости приобретаемого жилья,
которую заемщик платит самостоятельно. Размеры минимального
первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может
вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером
кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может
быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не
сданном комиссии.

Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по
кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по
кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким
первоначальным взносом.

Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных
(ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита

Существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному
кредиту:

аннуитетные платежи – это когда по условиям ипотеки происходит выплата
равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна тем, что
Вы четко знаете, сколько Вам нужно заплатить в этом месяце (квартале) и
можете рассчитывать свои доходы и траты.

дифференцированные платежи – зависят от оставшегося срока кредита, чем
ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в
конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в
случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России
из-за меньшей выгоды.

В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита
обеспечивается ст.77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998
года “Об ипотеке (залоге недвижимости)”

Отношения банка и заемщика при получении ипотечного кредита, а также то,
какое жилье подлежит ипотеке и прочие вопросы этой области, регулируются
Федеральным законом РФ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года “Об ипотеке (залоге
недвижимости)”.

Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также
права залога на жилое помещение, составляется закладная

Закладная – это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье,
указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право
банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному
ипотекой.

Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также
застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или
его повреждения.

Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита
прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют
заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все
расходы по страхованию ложатся на заемщика.

Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе
оценки его независимым экспертом.

При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним
прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может
провести самостоятельную оценку собственными специалистами.

Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, предоставить справку о
своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

Для сравнения условий ипотеки некоторых банков используем следующую
таблицу 1.

Таблица 1 – Условия ипотечного кредитования основных банков РФ

БанкУсловия ипотечного кредитованияПроцентная ставкаВалютаСрокРазмер
кредитаПервый взнос123456Абсолют Банк10-16%USD/Euro20 летот 10 000 до 1
000 000от 20%АгроПромКредитот 12%Рубдо 27 летбез ограниченийот
10%АИЖК12-18%Рубдо 30 летбез ограничений30%Банк
Москвы10-14%USD/Euro/Рубдо 15 летот 10 000от
10%ВнешТоргБанк9,8-17%USD/Рубдо 25 летбез ограниченийот
15%Газпромбанк10,5-16%USD/Euro/Рубдо 15 летбез ограниченийот
20%Городской Ипотечный Банк9,5-18%USD/Euro/Рубдо 25 летдо 500 000 USD
или

до 15 000 000 рубот 20%Дельта Кредит5,5-13,7%USD/Рубдо

25 летдо 300 000 USD или

до 9 000 000 рубот 20%Европейский

Трастовый Банк12-16%USD/Рубдо

30 летдо 150 000 USDот 10%МДМ-Банк9,9-13,9%USD/Euro/Рубдо

10 лет10 000-200 000от 15%Международный Московский Банк9,9-20%USD/Рубдо

20 летдо 500 000 USD или

до 12,5 млн. рубот 10%НИКОМ9-18%USD/Рубдо

25 летдо 500 000 USD или

до 14,5 млн. рубот 5%Райффайзенбанк9,25-12,25%USD/Рубдо

25 летдо 600 000 USD или

до 17 млн. рубот 14,5%РИА11-11,5%USDдо

20 летот 10 000от 15%СберБанк РФ10,6-16%USD/Euro/Рубдо

20 летбез ограниченийот 30%Собинбанк11-18%USD/Рубдо

27 летдо 500 000 USDот 15%

1.3 Основные ипотечные программы

Среди основных программ ипотечного кредитования можно выделить: ипотеку
первичного жилья, ипотеку вторичного жилья и ипотеку новостроек.

Ипотека первичного жилья.

Выбирая ипотеку первичного жилья, большинство покупателей мечтает о
новой квартире, которая станет их собственностью. Однако, именно с
ипотекой первичного жилья связаны многие трудности, которые необходимо
учитывать.

Как правило, на рынке первичной ипотеки процентная ставка до оформления
прав собственности на жилье обычно выше (примерно на 2%), чем по ипотеке
вторичного жилья. Однако, после оформления прав собственности на
квартиру, процентная ставка обычно снижается до уровня вторичного рынка.
Это связано с тем, что на этапе строительства кредитование
осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору,
потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и
не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Минимальный
первоначальный взнос при этом обычно выше и в среднем составляет 30-40%
от стоимости жилья, в то время как на рынке вторичного жилья – в среднем
о 15-20%.

При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности,
необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика.
В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу
денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую
многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки
тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за
операции с наличными деньгами.

В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки
первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают
Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Промстройбанк, банк
“Дельтакредит”, Внешторгбанк, Викинг-банк, Энергомашбанк, банк
“Российский капитал”, Национальный резервный банк, “Уралсиб”.

Ипотека вторичного жилья.

Несмотря на то, что ипотека первичного жилья сейчас очень активно
развивается, сегодня рынок ипотеки предлагает также ипотеку вторичного
жилья. Ипотекой вторичного жилья занимаются как коммерческие (банки,
коммандитные товарищества, жилищные кооперативы и т.д.), так и
государственные структуры.

При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется
значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от
стоимости будущей квартиры. Сложность еще и в том, что сумма ипотеки
вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома.

Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья
отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке
будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке
вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и
“серый” доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости,
которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями
различных ипотечных программ города.

Ипотека строящегося жилья.

Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь
обладателем новостройки. Новостройка привлекательна также своей
современностью и юридической чистотой. Ипотека хороша тем, что пока идет
строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также
экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене.
Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем
двусторонних договоренностей между банками и строителями.

Ипотеку нового строительства обеспечивает, например, Сбербанк в Москве.
Кредит может получить любой гражданин РФ для покупки квартиры в Москве.
Процентная ставка в валюте по новостройкам составляет 11% годовых при
сроке кредитования в 15 лет. Сумма кредита не ограничена и зависит от
платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры. Собственные
средства заемщика должны составлять не менее 30%. Необходимы также
поручители и подтверждение дохода.

1.4 Ипотека для молодой семьи

Для молодой семьи есть возможность стать участниками специальной
государственной подпрограммы. Для молодых семей без детей субсидия
составит 35 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, а для семей с
одним и более детьми – 40 процентов.

Стоит учесть, что за счет средств федерального бюджета субсидия молодой
семье на приобретение квартиры предоставляется только один раз. Величина
субсидии определяется расчетной (средней) стоимостью жилого метра в
конкретном муниципальном образовании и тем, есть ли в семье дети. Здесь
также учитывается размер общей жилой площади, положенной семье в
зависимости от ее численного состава.

При этом, ваша семья должна соответствовать следующим условиям:

возраст обоих супругов не превышает 30 лет – без детей или с детьми, а
также неполная молодая семья – мама или папа до 30 лет и ребенок (дети);

необходимо, чтобы молодая семья была признана нуждающейся в улучшении
жилищных условий (то есть, уже стояла в очереди на получение
муниципального жилья до 1 марта 2005 года или была признана нуждающейся
и поставлена в очередь органами местного самоуправления после 1 марта
2005 года);

молодая семья должна иметь доходы или какие-то иные денежные средства,
достаточные для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части,
превышающей размер субсидии.

Программа для молодой семьи предусматривает, что если родители
обзаводятся ребенком, они могут получить дополнительную субсидию за счет
регионального бюджета в размере не менее 5 процентов расчетной (средней)
стоимости жилья.

Если молодая семья становится участником программы, ей выдается
специальное свидетельство, которое оформляет и выдает орган местного
самоуправления по мере поступления бюджетных средств.

Субсидия для молодой семьи предоставляется в безналичной форме на
банковский счет владельца свидетельства. Субсидию можно использовать на
уплату первоначального взноса по ипотеке приобретаемого жилья, при
получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство
индивидуального дома.

На региональном уровне в Кировской области работает программа помощи при
выплате ипотеки молодым семьям. Эта программа подразумевает выплату
субсидии для погашения части ипотечного долга.

2. Денежно-кредитная политика Центрального банка РФ

Совокупность государственных мероприятий в области денежного обращения и
кредита получила название денежно-кредитной политики. Ее главная цель –
регулирование экономической активности в стране и борьба с инфляцией.

Денежно-кредитная политика направлена либо на стимулирование кредита и
денежной эмиссии (кредитная экспансия), либо на их сдерживание и
ограничение (кредитная рестрикция). В условиях падения производства и
увеличения безработицы центральные банки пытаются оживить конъюнктуру
путем расширения кредита и снижения нормы процента. Напротив,
экономический подъем часто сопровождается “биржевой горячкой”,
спекуляцией, ростом цен, нарастанием диспропорций в экономике. В таких
условиях центральные банки стремятся предотвратить “перегрев”
конъюнктуры с помощью ограничения кредита, повышения процента,
сдерживания эмиссии платежных средств и т.д.

Основные направления и методы денежно-кредитной политики.

В соответствии с законом РФ “О Центральном Банке РФ (Банке России) ” от
14апреля 1995 года, основная задача Банка России – осуществление общего
руководства кредитно-денежной политикой в стране.

Основные направления деятельности ЦБ РФ включают:

Разработку единой законодательной и нормативной базы денежно-кредитной
политики в стране;

Эмиссию денег;

Защиту и обеспечение устойчивости рубля как государственной валюты, т.е.
его покупательной способности и курса по отношению к иностранным
валютам;

Поддержание стабильности денежного обращения;

Развитие и укрепление банковской сферы РФ, в т. ч. расширение
кредитования коммерческих банков в основном за счет ресурсов
эмиссионного фонда;

Расширение возможностей неэмиссионного кредитования и покрытия
бюджетного дефицита на разных уровнях системы власти;

Обеспечение эффективного и бесперебойного функционирования системы
расчетов.

Для реализации своих задач в области денежно-кредитной политики ЦБ РФ
использует следующие методы и инструменты:

Процентные ставки по операциям;

Резервные требования;

Операции на открытом рынке;

Рефинансирование банков;

Межбанковские аукционы;

Валютное регулирование;

Ориентиры роста денежной массы;

Прямые количественные ограничения.

Процентные ставки представляют собой ставки, по которым Банк России
осуществляет свои операции. Банк может устанавливать одну или несколько
процентных ставок по различным видам операций или проводить процентную
политику без фиксации процентных ставок.

Операции, проводимые Банком России, отражены в его сводном балансе.

Основные статьи активов и пассивов сводного баланса ЦБ РФ:

Активы: золото, иностранная валюта, наличные деньги в кассах, кредиты
Министерству Финансов РФ, операции с ценными бумагами, кредиты,
межгосударственные расчеты, прочие активы, баланс.

Пассивы: уставный капитал, резервы и фонды, валютные счета, наличные
деньги в обращении, средства коммерческих банков, средства бюджетов и
клиентов, прочие пассивы, баланс.

Основными статьями активов являются золото, иностранная валюта, кредиты
Минфину, операции с ценными бумагами. В совокупности они составляют
более 70% активов баланса.

ЦБ РФ является главным депозитарием золотовалютных резервов государства
и организует все операции по продаже и покупке золота и иностранных
валют по ценам спроса и предложения на мировых золотых и валютных
рынках.

Резервные требования, или нормативы обязательных резервов, депонируемых
в Банке России. ЦБ РФ образует резервный фонд кредитной системы страны.
Средства этого фонда формируются путем резервирования части привлеченных
средств коммерческих банков на резервном счете в ЦБ. Проценты по этому
счету не начисляются. При прекращении деятельности коммерческого банка
ЦБ РФ перечисляет средства с резервного счета на корреспондентский счет
и осуществляет расчеты по обязательствам коммерческого банка.

Уровень обязательных резервов = [ (кассовые остатки + средства на
резервном счете в ЦБ) /общая величина депозита] * 100%

Рефинансирование банков. Банк предоставляет кредиты коммерческим банкам.
Для этого им устанавливается специальная процентная ставка, так
называемая ставка рефинансирования. Кредиты коммерческим банкам
предоставляются как непосредственно, так и в форме переучета векселей и
перезалога ценных бумаг. С 1996 года ЦБ РФ начал оказывать коммерческим
банкам новый вид услуг – ломбардные кредиты. В соответствии с
“Положением о порядке предоставления Банком России ломбардного кредита
банкам” от 13 марта 1996 г. № 36 эти кредиты выдаются под залог ГКО и
ОФЗ.

Операции на открытом рынке ценных бумаг – это покупка и продажа
государственных ценных бумаг. Инвестиции в государственные ценные бумаги
для эмиссионных банков представляет собой форму вложения свободных
денежных средств, способ финансирования государства и метод воздействия
на денежный рынок. Для государства эмиссия ценных бумаг – это, прежде
всего, способ покрытия бюджетного дефицита. В РФ повышение роли
государственных займов в покрытии бюджетного дефицита сопровождалось
введением фондовых операций РЕПО. Суть этих операций состоит в обратном
выкупе у инвесторов облигаций государственных замов. Цель РЕПО –
поддержание курса ценных бумаг государства и стабилизация фондового
рынка.

Организация межбанковских аукционов проводится ЦБ в целях
последовательного внедрения рыночных методов управления
денежно-кредитной сферой. Банк России организует продажу кредитных
ресурсов по цене спроса и предложения. Цель подобных аукционов –
обеспечить более активное участи банковского капитала в кругообороте
капитала предприятий.

Валютное регулирование предполагает использование следующих методов:
установление валютного коридора, валютные интервенции, установление
ограничений на вывоз валюты из страны, определение нормативов реализации
валютной выручки внутри страны, установление курса рубля по результатам
торгов на Московской Межбанковской Валютной Бирже (ММВБ).

Ориентиры роста денежной массы ЦБ РФ рассчитывает и публикует на основе
прогнозного варианта целей макроэкономической политики.

К этим показателям относятся:

Номинальный ВВП (Валовой внутренний продукт) в трлн. руб.;

Реальный ВВП, в процентах к предыдущему году;

Среднемесячные темпы прироста цен, в процентах;

Индекс потребительских цен;

Дефлятор ВВП;

Денежный агрегат М2, трлн. руб.;

Среднемесячный темп прироста М2, в процентах;

Темпы прироста М2 за год, в процентах.

Прямые количественные ограничения касаются деятельности коммерческих
банков. Главными целями государственного контроля за работой
коммерческих банков состоит в обеспечении их ликвидности, сохранности
средств вкладчиков и предотвращении банковских банкротств.

В настоящее время контроль за деятельностью коммерческих банков
осуществляется в соответствии с ИНСТРУКЦИЕЙ № 1 ЦБ РФ “О порядке
регулирования деятельности кредитных организаций” (март 1996 г) Данной
инструкцией установлены следующие обязательные экономические нормативы:

Минимальный размер уставного капитала;

Нормативы достаточности капитала;

Нормативы ликвидности;

Максимальный размер риска на одного заемщика;

Максимальный размер крупных кредитных рисков;

Максимальный размер риска на одного кредитора;

Максимальный размер кредитов, гарантий, поручительств, предоставляемых
банком своим участникам и инсайдерам;

Максимальный размер привлеченных денежных средств населения;

Нормативы использования собственных средств банка для приобретения
долей, акций других юридических лиц.

Еще ряд нормативов устанавливается другими нормативными актами ЦБ РФ,
например – предельный размер неденежной части уставного капитала,
минимальный размер резервов, создаваемых под высокорискованные активы,
размеры валютного, процентного и иных рисков.

Проблемы реализации денежно-кредитной политики Центрального Банка России

Проведение денежно-кредитной политики ЦБ РФ в условиях неустойчивости и
изменчивости внешних и внутренних условий экономики страны неизбежно
сталкивается с рядом проблем. Во-первых, непростой проблемой является
сама оценка состояния экономического развития (что необходимо для
принятия Центральным Банком наиболее рациональных мер).

Во-вторых, регулирование в рамках национальной экономики усложняется
из-за влияния внешнеэкономических процессов. Итогом является то, что
целевая направленность принимаемых мер может искажаться. Осуществляя
регулирование, ЦБ должен учитывать не только взаимосвязи в рамках
мировой экономики, но и взаимозависимость звеньев национального
хозяйства.

Нестабильность российской экономики приводит к нестабильности спроса и
предложения на кредитном рынке, выявляя положительные и отрицательные
стороны методов кредитования народного хозяйства. Так, актуальность
кредита под залог ценностей падает из-за залоговой стоимости, частой
невозможности быстрой реализации залога и т.д. Популярность же
потребительского кредита на кредитном рынке возрастает из-за простоты
его оформления, доступности многим слоям населения, не требует крупного
залога, сравнительно невысокая стоимость и другие преимущества.

Кроме того, сфера функционирования кредитного рынка предполагает
получение немалых доходов его участников. Поэтому, данный рыночный
механизм привлекателен для различного рода махинаций.

На современном этапе развития денежно-кредитной сферы необходимо
совершенствовать денежно-кредитную политику ЦБ РФ путем использования
всей совокупности экономических инструментов, причем в целесообразной
последовательности.

3. Тест

Функция денег – это:

образование финансовых фондов;

средство накопления;

предоставление деловой информации.

Денежная масса – это:

предложение денег в экономике;

часть пассивов Центрального Банка;

часть пассивов коммерческих банков;

наличные деньги в руках у населения.

Какой вид денежного агрегата включает в себя наличные деньги,
безналичные деньги, ценные бумаги, обращающиеся на финансовом рынке:

Мl;

М2;

МЗ;

М4.

Денежная база “широкая” – это агрегат, включающий:

“узкую” денежную базу и остатки наличных денег в кассах банков;

наличные деньги и средства банков на счетах в Банке России, вложения
кредитных организаций в облигации Банка России;

“узкую” денежную базу, остатки средств кредитных организаций на
корреспондентских, депозитных и других счетах в Банке России, вложения
кредитных организаций в облигации Банка России.

Налично-денежный оборот включает движение всей наличио-денежной массы за
определенный период времени между:

населением и юридическими лицами;

физическими лицами;

юридическими лицами;

населением и государственными органами;

юридическими лицами и государственными органами;

ответы а, б, в, г, д – верны.

Дефляция – это явление, связанное:

с ростом уровня цен;

с падением уровня цен;

с объявлением обесцененных денег недействительными.

Ипотечный кредит – это:

кредит под залог недвижимости;

кредит под залог товара;

кредит под залог ценных бумаг.

Какая форма кредитования осуществляется путем списания банком средств по
счету клиента сверх остатка средств на его счете:

факторинг;

овердрафт;

форфетирование.

Коммерческий банк – это организация, созданная для:

привлечения денежных средств и размещения их от своего имени на условиях
срочности, возвратности, платности;

защиты имущественных интересов, связанных с имуществом и
ответственностью граждан;

кредитный кооператив граждан.

Банк России разрабатывает основные направления единой государственной
денежно-кредитной политики во взаимодействии с:

Правительством России;

Государственной Думой;

Федеральным казначейством;

Международным валютным фондом.

Органом, осуществляющим управление финансами РФ, является:

Центральный Банк РФ;

Коммерческие банки;

Министерство Финансов РФ.

Совокупность всех видов бюджетов – это:

бюджетный механизм;

бюджетное устройство;

бюджетная система.

Наибольший удельный вес в доходах федерального бюджета РФ принадлежит:

кредитам;

налогам;

доходам по приватизации.

К общегосударственным финансам относят:

фонды страхования;

финансы государственных предприятий;

финансы общественных организаций.

4. Задачи

Задача 1.

Реальный ВНП увеличился в 1,2 раза, денежная масса возросла на 8%,
скорость обращения денег не изменилась.

Определите изменение уровня цен (используя уравнение Фишера).

Сделайте вывод.

Решение:

Уравнение Фишера имеет вид: MV = PQ, где М – количество денег в
обращении, V – скорость обращения, Р – уровень цен, Q – объём
(количество) товара. Выразим из этого уравнения уровень цен:
picscalex1000100090000031b01000003001c0000000000050000000902000000000500
0000020101000000050000000102ffffff00050000002e0118000000050000000b020000
0000050000000c02200400061200000026060f001a00ffffffff000010000000c0ffffff
b8ffffffc0050000d80300000b00000026060f000c004d617468547970650000e0000800
0000fa0200001000000000000000040000002d0100000500000014020002210305000000
13020002b3051c000000fb0280fe0000000000009001010000cc0402001054696d657320
4e657720526f6d616e0058b1f37761b1f3772040f577cd0b66ac040000002d0101000800
0000320a8c03da0301000000517908000000320a6e014103020000004d5608000000320a
600246000100000050561c000000fb0280fe000000000000900100000002000200105379
6d626f6c0000b5090a4fa0f1120058b1f37761b1f3772040f577cd0b66ac040000002d01
020004000000f001010008000000320a6002e301010000003d561c000000fb0220ff0000
000000009001000000cc0402001054696d6573204e657720526f6d616e0058b1f37761b1
f3772040f577cd0b66ac040000002d01010004000000f001020008000000320ac002ed00
0100000031560a00000026060f000a00ffffffff0100000000001c000000fb0210000700
00000000bc02000000cc0102022253797374656d00accd0b66ac00000a0021008a010000
000002000000bcf31200040000002d01020004000000f0010100030000000000.

Подставим данные в виде коэффициентов, тогда уравнение примет вид:
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.

Далее определяем изменение уровня цен: Р1-Р2=-0,1.

Вывод: Если реальный ВНП увеличится в 1,2 раза, денежная масса возрастет
на 8%, скорость обращения денег не изменится, то уровень цен снизится на
10%.

Задача 2.

Кредит в размере 200 тыс. руб. выдается на 2 года с ежеквартальным
начислением процентов по сложной ставке. Реальная доходность операции от
использования кредита должна составить 16%.

Определить:

ставку процентов по кредиту с учетом инфляции, если ожидаемый уровень
составляет 11% в год,

погашенную сумму.

Сделайте вывод.

Решение:

Годовая ставка сложных процентов, обеспечивающая реальную доходность
кредитной операции, определяется по формуле: iф=i+ф+iф, где iф –
процентная ставка с поправкой на инфляцию; i – простая ставка процентов,
характеризующая требуемую реальную доходность финансовой операции
(нетто-ставка); ф – показатель инфляции.

Ставка процентов по кредиту с учетом инфляции должна быть равна:

iф = 0,16 + 0,11 + 0,16*0,11 = 0,2876

Наращение по сложному проценту рассчитывается по следующей формуле:
FV=PV* (1+i) *n, где FV – наращенная сумма через число периодов n, PV –
первоначальный размер долга, iф – сложная ставка наращения, n – число
периодов (лет) наращивания, (1 + iф) n – множитель наращивания по
сложным процентам. Наращенная сумма с учетом инфляции:

FV = 200000* (1 + 0,2876) *2 = 515040 руб.

Вывод: Таким образом, взяв кредит в размере 200 тыс. руб. на 2 года с
ежеквартальным начислением процентов по сложной ставке, где реальная
доходность операции от использования кредита должна составить 16%, а
ожидаемый уровень инфляции составляет 11% в год, получим ставку
процентов по кредиту с учетом инфляции равную 28,76% годовых, сумма
которую необходимо будет выплатить (без учёта досрочного погашения)
составит 515040 рублей.

Задача 3.

Величина государственных закупок составляет 500 усл. ед. Налоговая
функция имеет вид: Т = 0.4V (где V – фактический объем производства);
функция трансфертов: F = 0,2V. Федеральный долг составляет 1000 усл. ед.
при ставке процента 10%. Фактический объем производства равен 2000 усл.
ед., а потенциальный составляет 2500 усл. ед.

Определите:

сальдо государственного бюджета;

величину структурного дефицита бюджета;

величину циклического дефицита бюджета.

Сделайте вывод.

Решение:

Сальдо государственного бюджета может быть рассчитано путем
сопоставления расходной и доходной частей:

Расходы бюджета = госзакупки (G) + трансферты (F) + расходы по
обслуживанию государственного долга (DxR) =

= 500 + 0,2*2000 + 0,1*1000 = 500 + 400 + 100 = 1000 усл. ед.

Доходы бюджета = налоговые поступления

(Т) =0,4*2000 = 800 усл. ед.

Фактический дефицит бюджета = 1000 – 800 = 200 усл. ед.

Структурный дефицит может быть рассчитан путем подстановки в расчеты
потенциального объема выпуска вместо фактического:

Структурный дефицит =500 + 0,2*2500 + 0,1*1000 – 0,4*2500 =100 усл. ед.

Циклический дефицит госбюджета равен разности фактического дефицита и
структурного дефицита = 200 – 100 = 100 усл. ед.

Вывод: Исходя из условий задачи: сальдо государственного бюджета
составило – 200 усл. ед., этот показатель отображает наличие
фактического дефицита бюджета равного 200 усл. ед.; величина
структурного дефицита бюджета составила 100 усл. ед.; величина
циклического дефицита бюджета составила 100 усл. ед.

Заключение

В заключение, если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования
в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки –
неграмотность и слабая информированность населения в вопросах
кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая
платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно
сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной
квартиры. Так же не маловажную роль в данном вопросе играет и
денежно-кредитная политика государства.

Денежно-кредитная политика, основываясь на принципах монетаризма,
проводится в дополнение к фискальной политике и является тонкой
настройкой экономической конъюнктуры. Денежно-кредитная политика
оказывает лишь косвенное влияние на коммерческие банки, но не может
напрямую заставить их сократить или расширить кредиты. Монетарные
факторы играют существенную роль в развитии современной мировой
экономики. Многое при этом зависит от эффективности денежно-кредитной
политики. К сожалению, денежно-кредитная политика, проводимая сегодня в
нашей стране, недостаточно эффективна и нуждается в серьезной
модернизации.

В данной работе приведена основная информация по теме ипотечное
кредитование в России, изложены основные направления и методы
денежно-кредитной политики Центрального банка РФ, произведен анализ
денежно-кредитной политики Центрального банка РФ, в качестве практикума
пройден тест и прорешаны 3 задачи.

Библиографический список

1. Агапова Т.А., Серегина С.Ф. “Макроэкономика”: учебник, под общей ред.
д. э. н., проф. А.В. Сидоровича; МГУ им. М.В. Ломоносова. – 6-е изд.,
стереотип. – М.: Издательство “Дело и Сервис”, 2004. – 448 с.

2. “Финансы. Денежное обращение. Кредит. Учебник для вузов, под ред.
проф. Л.А. Дробозиной. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 1997. – 479 с.

3. http://www.cbr.ru

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

Похожие документы
Обсуждение

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Заказать реферат
UkrReferat.com. Всі права захищені. 2000-2019