Загальні положення договору найму (оренди)

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується
передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст.759
ЦК України).

Правове регулювання договору найму (оренди) здійснюється Главою 58 ЦК
України, ЗУ “Про оренду державного та комунального майна” та окремими
правилами найму.

Метою договору є забезпечення передання майна у тимчасове користування.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний або реальний,
відплатний.

Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).
Наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать майнові
права, а також особа, уповноважена на укладення договору найму. Щодо
особи наймача, то законодавець не передбачає будь-яких обмежень.

Істотною умовою договору є умова про предмет, яким може бути (ст.760 ЦК
України): а) річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій
первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ); б)
майнові права. При цьому, законом можуть бути встановлені види майна, що
не можуть бути предметом договору найму.

Ціна договору встановлюється за домовленістю між сторонами. Якщо вона не
встановлена договором, то визначається з урахуванням споживчої якості
речі та інших обставин, які мають істотне значення. У зв’язку з цим ціна
не є істотною умовою договору.

Договір найму (оренди) є строковим договором. Однак, строк також не
відноситься до істотних умов договору. Справа в тому, що якщо строк
найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на
невизначений строк.

Форма договору: усна або письмова.

Змістом договору є сукупність прав та обов’язків сторін.

Права та обов’язки наймодавця:

1) зобов’язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у
строк, встановлений договором найму; якщо наймодавець не передає
наймачеві майно, то наймач має право за своїм вибором: а) вимагати від
наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
б) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому
збитків (ст.ст.765-766 ЦК України);

2) зобов’язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що
відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч.1 ст.767 ЦК
України);

3) зобов’язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки
речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя,
здоров’я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження
самої речі під час користування нею (ч.2 ст.767 ЦК України); у разі
завдання шкоди внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про
наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не
знав і не міг знати, шкода відшкодовується наймодавцем (ст.780 ЦК
України);

4) може гарантувати якість речі протягом всього строку найму; якщо у
речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться
недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, то
наймач має право за своїм вибором вимагати: а) заміни речі, якщо це
можливо; б) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;
в) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх
усунення; г) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому
завдані (ст.768 ЦК України);

5) зобов’язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що
передається у найм; якщо наймодавець не повідомив про всі права третіх
осіб на річ, то наймач має право вимагати зменшення розміру плати за
користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків
(ст.769 ЦК України);

6) зобов’язаний провести капітальний ремонт речі, переданої у найм, за
свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом; якщо
наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її
використанню відповідно до призначення та умов договору, то наймач має
право: а) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок
плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості
ремонту; б) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч.2-3
ст.776 ЦК України).

Права та обов’язки наймача:

1) зобов’язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі;
якщо наймач у момент передання речі не переконається у її справності, то
річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч.3 ст.767 ЦК
України);

X

?

o

¬

®

X

o

@!?#?’A’‚)z1r4?ssssNNNN?????????????????

ня; якщо наймач користується річчю не за її призначенням або з порушення
умов договору, то наймодавець має право вимагати розірвання договору та
відшкодування збитків (ст.773 ЦК України);

3) зобов’язаний справляти плату за користування річчю, розмір якої
визначається домовленістю сторін і яка може вноситися за вибором сторін
у грошовій або натуральній формі як правило щомісячно; якщо наймач не
вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, то
наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати
повернення речі (ст.782 ЦК України);

4) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він
не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч.4
ст.762 ЦК України);

5) може здійснювати страхування речі, якщо це передбачено договором або
законом (ст.771 ЦК України);

6) проводить за свій рахунок поточний ремонт речі;

7) має право передати річ у користування іншій особі (піднайм), однак
лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або
законом. При цьому, строк договору піднайму не може перевищувати строку
договору найму;

8) має право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у
результаті користування річчю, переданою у найм;

9) може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою
наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її
пошкодження, наймач має право на їх вилучення. А якщо вони не
відокремлені від речі, то має право на відшкодування вартості необхідних
витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування
річчю. Однак, якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не
можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування
їх вартості;

10) зобов’язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У
разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати
відшкодування завданих йому збитків. При цьому, наймач не відповідає за
погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або
упущень наймодавця;

11) зобов’язаний відшкодувати шкоди, завдану третім особам у зв’язку з
користуванням річчю, переданою у найм (ст.780 ЦК України);

12) має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму
на новий строк, повідомивши про це наймодавця до спливу строку договору
найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений
договором, — в розумний строк. Крім того, має переважне право перед
іншими особами на її придбання.

Договір найму (оренди) припиняється у разі:

закінчення строку його дії;

смерті фізичної особи – наймача, якщо інше не встановлено договором або
законом;

ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем;

розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених
законом.

Головною підставою припинення даного зобов’язання є закінчення строку
договору. Однак, якщо наймач продовжує користуватися майном після
закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень
наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на
строк, який був раніше встановлений договором.

Від договору найму (оренди), укладеного на невизначений строк, кожна із
сторін може відмовитися в будь-який час, письмово попередивши про це
другу сторону за 1 місяць, а у разі найму нерухомого майна – за 3
місяці. При цьому, договором або законом може бути встановлений інший
строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на
невизначений строк.

Договір найму (оренди), укладений на певний строк, може бути розірваний
лише у випадках, встановлених законом. Так, відповідно до ст.783 ЦК
України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо
обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає
умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального
ремонту речі.

У разі припинення договору наймач зобов’язаний негайно повернути
наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням
нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Інакше
наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі
подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Про оренду державного та комунального майна: Закон України від
10.04.1992 р. // ВВРУ. – 1992. — №30. – Ст.416.

Похожие записи