Реферат на тему:

Встановлення моменту виникнення права власності у покупця

Важливе теоретичне і практичне значення має правильне визначення
конкретного момент виникнення у громадян права приватної власності, адже
з цього моменту власник набуває право на захист набутої власності
передбаченими законом способами. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 130
ЦК України при відчуженні речі ризик випадкової загибелі або її
випадкового псування переходить на набувача водночас з виникненням у
нього права власності, якщо інше не встановлено законом або договором. З
цього моменту набувач має право здійснювати правомочності власника щодо
володіння, користування та розпорядження набутим майном.

Чинне цивільне законодавство передбачає правила про визначення моменту
виникнення права власності щодо випадків переходу майна від однієї особи
до іншої за договорами. Так, відповідно до ст. 128 ЦК України право
власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі,
якщо інше не передбачено законом або договором. Наведеною нормою
встановлено загальне правило про виникнення у набувача права власності
на майно з моменту передачі речі. Передачею визначається вручення речей
набувачеві, а так само здача транспортній організації для відправлення
набувачеві і здача на пошту для пересилки набувачеві речей, відчужених
без зобов’язання доставки. До передачі прирівнюється передача
коносаменту або іншого розпорядчого документа про речі (ч. 2 ст. 128
ЦК). Водночас сторони на свій розсуд мають право визначити угодою
будь-який інший момент, який не збігатиметься з моментом передачі речі.
Між тим у ЦК України відсутні норми, які б безпосередньо визначали
законодавче той чи інший момент виникнення права власності. Лише
останнім часом подібні норми знайшли своє закріплення в деяких
законодавчих актах, зокрема у законодавстві про приватизацію, про що
буде сказано пізніше.

Неоднозначну оцінку дістала ст. 227 ЦК України, за якою договір
купівлі-продажу жилого будинку має бути нотаріально посвідчений, якщо
хоч би однією із сторін є громадянин, і недодержання цієї вимоги тягне
за собою недійсність договору. Крім того, такий договір підлягає
реєстрації у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів.
Зміст наведеної статті іноді давав привід для висновку про те, що право
власності у набувача будинку виникає лише в момент нотаріального
посвідчення договору. Однак, на наш погляд, достатніх підстав для такого
висновку немає. Цілком очевидно, що зміст ст. 227 ЦК України про
обов’язковість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу жилого
будинку не можна розглядати водночас як правило про порядок переходу до
набувача права власності на будинок. Якби законодавець мав на увазі
встановити особливий момент виникнення у набувача права власності на
жилий будинок, то безумовно передбачив би це відповідною правовою
нормою. Оскільки ж цього не сталося, то логічно, що і при відчуженні
жилих будинків (нині квартир) має застосовуватися загальне правило ст.
128 ЦК України про момент виникнення права власності.

Інша справа, що до недавнього часу у формалізованих нотаріальних
договорах про відчуження жилих будинків, як правило, спеціально не
йшлося про момент виникнення у набувача права власності, а відтак
вважалося, що при нотаріальному посвідченні договору відбувалася
символічна передача жилого будинку, вручення ключів тощо (звичайно, якщо
між сторонами не було іншої додаткової домовленості). Отже, у будь-якому
разі право власності на жилий будинок за договором про його відчуження
(якщо однією із сторін є громадянин) не може виникнути у набувача раніше
нотаріального посвідчення, оскільки такий договір набуває юридичної сили
лише з моменту його нотаріального посвідчення.

Особливу позицію щодо кооперативних квартир висловив Пленум Верховного
Суду України, який у своїй постанові «Про практику застосування судами
законодавства про житлово-будівельні кооперативи» від 18 вересня 1987 р.
(зі змінами від 25 грудня 1992 р.), зазначив, що право власності на
куплену квартиру у будинку ЖБК у покупця виникає з моменту укладення
нотаріального посвідченого договору (п. 6-2).

Цивільний кодекс України не передбачив правових наслідків щодо
недодержання вимог ч. 2 ст. 227 про реєстрацію нотаріально посвідченого
договору купівлі-продажу за участю громадянина. Однак її зміст дає
достатньо підстав для висновку про те, що відсутність такої реєстрації
не тягне за собою недійсність такого договору. Правила ст. 227 ЦК
України поширюються також на купівлю-продаж квартир, договори дарування
нерухомого майна за участю громадянина та договори довічного утримання
(хоч у ст. 426 ЦК прямої вказівки на це немає).

Цивільний кодекс України не встановив правила про обов’язковість
нотаріального посвідчення та реєстрацію угод по відчуженню жилих
будинків та іншої нерухомості, які укладаються лише між юридичними
особами. Тому можна вважати, що право власності на будівлю, відчужувану
за договором купівлі-продажу між юридичними особами, має виникати за ст.
128 ЦК України. Водночас необхідно відзначити, що нормативні акти
радянського періоду передбачали обов’язкову реєстрацію всіх будинків і
домоволодінь у межах міст і селищ міського типу, яка здійснювалася на
підставі Інструкції про порядок реєстрації будинків і домоволодінь у
містах і селищах міського типу Української РСР, затвердженої
Міністерством комунального господарства 31 січня 1966 р. Реєстрації
підлягали будинки із закінченим будівництвом та прийняті в експлуатацію
за актом, затвердженим виконкомом місцевої ради на підставі документів,
які «встановлюють право власності (правовстановлюючих документів)»
відповідно до додатку. Серед таких правовстановлюючих документів,
зокрема зазначалися: свідоцтва про право власності, договори
купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право власності на
спадщину, акти відводу земельної ділянки під будівництво та акти
державної комісії про введення будинку в експлуатацію.

Зазначена Інструкція втратила чинність у зв’язку з затвердженням
Державним комітетом України по житлово-комунальному господарству 13
грудня 1995 р. Правил державної реєстрації об’єктів нерухомого майна, що
перебуває у власності юридичних та фізичних осіб, зареєстрованих у
Мінюсті України 19 січня 1996 р. за № 31/1056. Відповідно до Правил
державної реєстрації до об’єктів нерухомості, що підлягають реєстрації
віднесені: жилі й нежилі будинки, дачі, садові будинки, гаражі, будівлі
виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення,
розташовані на окремих земельних ділянках, квартири багатоквартирних
будинків. Державна реєстрація нерухомості має велике практичне значення
для покупця чи іншого її набувача, адже вона дає їм можливість
пересвідчитися у наявності у продавця права власності на відчужувану
нерухомість.

В новому законодавстві дещо розширилося коло випадків обов’язкового
нотаріального посвідчення угод з наступною їх реєстрацією у державних
органах та законодавчого визначення моменту виникнення права власності.
Так, відповідно до ст. 27 Закону України «Про приватизацію майна
державних підприємств» (у первісній редакції) договір купівлі-продажу
об’єкта приватизації підлягає нотаріальному посвідченню, а також
реєстрації виконкомами рад народних депутатів протягом одного місяця з
дня його укладення, а порядок переходу права власності на приватизовані
об’єкти визначається відповідно до законодавства (на жаль не зазначено,
якого законодавства).

По-іншому було вирішене це питання у первісній редакції Закону України
«Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»,
в ст. 24 якого прямо зазначалося, що до покупця, який придбав на
аукціоні, конкурсі об’єкт приватизації, переходить право володіння,
користування і розпорядження цим об’єктом з моменту удару молотка
ліцитатора або підписання протоколу засідання конкурсної комісії про
визначення остаточного переможця, при викупі підприємства — з дати
прийняття органом приватизації рішення про викуп. На перший погляд
складається враження, що у зазначеній статті під переходом прав
володіння, користування та розпорядження об’єктом приватизації не
йдеться про перехід права власності. Але вже сама назва цієї статті —
«Право власності» знімає подібні сумніви. Введення в Закон зазначеної
норми інакше як унікальною казусною ситуацією назвати не можна, адже
мабуть вперше в законодавчій практиці визнано можливість виникнення
права власності у набувача майна до укладення договору купівлі-продажу
(в даному випадку — об’єкта приватизації).

Зміст ст. 24 також суперечить ст. 25 цього закону, відповідно до якої
право власності на державне майно підтверджується договором
купівлі-продажу, посвідчуваному в нотаріальному порядку з наступною
реєстрацією місцевою радою народних депутатів (пункти 1 і 2). Тобто тут
вже начебто обставини, викладені у ст. 24, не підтверджують виникнення у
набувача об’єкта приватизації (переможця аукціону, конкурсу) права
власності. Однак у подальшому ще глибше ускладнює ситуацію норма п. 4
ст. 25, за яким договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів
у банківську установу, І покупець зобов’язаний здійснити обумовлені
платежі протягом 30 календарних днів з моменту переходу до нього права
власності на об’єкт приватизації. Тим самим законодавець знову дав
привід для неоднозначного тлумачення статей 24125 Закону щодо моменту
виникнення права власності на об’єкт приватизації.

На наш погляд, переможець аукціону чи конкурсу може набувати переважне
перед усіма іншими особами право на укладення з ним договору
купівлі-продажу об’єкта приватизації. Тому цілком обґрунтовано
законодавець у новій редакції Закону України «Про приватизацію невеликих
державних підприємств (малу приватизацію)» від 15 травня 1996 р. усунув
цю недоречність шляхом введення норм про те, що «право володіння,
користування І розпорядження об’єктом приватизації переходить до покупця
з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу» (ст. 22).
І хоч у даній статті не йдеться про момент виникнення права власності,
але це розуміється само собою, оскільки зазначені правомочності саме 1
становлять зміст права власності.

Дещо по-іншому розв’язано це питання у Законі України «Про приватизацію
майна державних підприємств» у редакції від 19 лютого 1997 р.2 У ст. 27
цього закону визначено, що «право власності на приватизований об’єкт
переходить з моменту нотаріального посвідчення договору
купівлі-продажу». Наведені норми за своїм змістом не суперечать одна
одній. Однак наявність подібних розбіжностей у приватизаційному
законодавстві щодо врегулювання однієї проблеми свідчить про
неузгодженість дій законодавців у нормотворчому процесі. На наш погляд,
все-таки більш вдало вирішено питання права власності на об’єкт
приватизації у ст. 27 вищезгаданого закону.

j

TH(%H(p,p6 =»B~JjQ$W.\?oXuIz „”‰H‘p?oooooooeeeeeeeeeeeeeeeeeeee

F?J?uiuiuiuiuiuiuiuiuiuiuiuiuiueuiuTHuiuiUeuiuiuiuiuiuiuiuTHuTHuiuiuiuiu
OIuOIuiuiuiuiuiui

Q Таким документом є державний акт на право власності, який видають і
реєструють відповідні ради народних депутатів (державні адміністрації),
форму якого затверджує Верховна Рада України (ст. 23). При цьому такий
порядок переходу права власності встановлений незалежно від правової
підстави набуття земельної ділянки у власність — у порядку безоплатного
надання землі для ведення фермерського чи особистого підсобного
господарства, для присадибної ділянки, для садівництва, для дачного і
гаражного будівництва, а також на підставі успадкування,
купівлі-продажу, дарування та обміну, одержання частки землі у спільному
майні подружжя, що визначено ст. 6 Земельного кодексу. Наведене означає,
що Земельним кодексом встановлено два різновиди підстав одержання
громадянами земельних ділянок у власність — у порядку безоплатної
передачі земельних ділянок у власність радами народних депутатів та на
загальних цивільно-правових підставах (купівля-продаж, міна, дарування
тощо).

Встановлення законодавцем для набуття земельних ділянок за
цивільно-правовими угодами такого ж порядку переходу до набувача права
власності, як і для випадків безоплатної передачі громадянам земельних
ділянок у власність, не можна вважати досконалим. За таких умов можливі
ситуації, в яких правове становище продавця і покупця є невизначеним,
зокрема в період від моменту укладення нотаріально посвідченого договору
до моменту реєстрації державного акта на право власності. Крім того, в
разі смерті покупця у цей проміжок часу проблематичною стає можливість
успадкування спадкоємцями придбаної померлим земельної ділянки. Ця
невизначеність поглиблюється відсутністю законодавче визначеного терміну
здійснення такої реєстрації.

Особливий порядок переходу права власності визначений Указом Президента
України «Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва» від 14
жовтня 1994 р. У п. 8 цього Указу зазначається, що право власності
покупця на земельну ділянку, на якій знаходиться об’єкт незавершеного
будівництва, виникає з моменту реєстрації свідоцтва про власність
місцевим органом Державного комітету України по земельних ресурсах, про
що робиться відповідний запис у земельно-кадастрових документах і що
посвідчується державним актом на право власності на землю. Отже, в
даному випадку право власності на придбаний покупцем об’єкт
незавершеного будівництва виникає після видачі державного акта на право
власності.

У Земельному кодексі України передбачено спеціальні правила щодо
переходу права власності на земельні ділянки при відчуженні будівель і
споруд, розташованих на цих ділянках (ст. 30). Так, при переході права
власності на будівлю і споруду разом з цими об’єктами переходить у
відповідних розмірах і право власності або право користування (якщо
таким правом володів продавець) земельною ділянкою без зміни її
цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження,
будівлі та споруди. При цьому право власності або право користування
земельною ділянкою у випадках, перелічених у ст. 30 Земельного кодексу,
посвідчується радами народних депутатів. Таким чином, при відчуженні
громадянами будівель і споруд земельна ділянка, яка перебувала у
власності продавця, дарувальника тощо, може перейти у власність набувача
або в момент нотаріального посвідчення договору, або в момент передачі
йому будівель і споруд, або в момент реєстрації договору в державних
органах, або в інший момент, обумовлений сторонами у договорі, оскільки,
як уже зазначалося, чинний ЦК У країни поки що не приурочує момент
виникнення у набувача права власності на нерухомість до моменту
реєстрації договору, укладеного за участю громадянина, в державних
органах (БТІ).

Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду»
передбачено відчуження квартир (будинків) та належних до них
господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного
житлового фонду на користь громадян України (ст. 1). Така приватизація
здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з
розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і
кожного члена сім’ї та додатково 10 кв. м на сім’ю, а також продажу
надлишків загальної площі квартир (будинків) цим громадянам, що мешкають
у них або перебувають на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових
умов (ст. 3).

Таким чином, залежно від розміру житла можлива лише безоплатна передача
або частково безоплатна та частково сплатна передача житла у власність
громадян. В обох випадках закон не вимагає оформляти приватизацію
відповідним договором. Причому передача квартир (будинків) у власність
громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється
свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в
органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. У даному
разі відчуження квартири (жилого будинку) від одного власника до іншого
(від держави до громадянина) здійснюється у невідомій донедавна
організаційно-правовій формі — без укладення договору про відчуження у
вигляді оформленого належним чином єдиного договірного документа. Хоч
законодавець для таких випадків прямо не визначає момент виникнення
права власності, можна припустити, що таким має бути момент видачі
свідоцтва про право власності, а його реєстрація є лише адміністративним
актом.

Спеціальній реєстрації підлягають транспортні засоби, зброя та деякі
інші об’єкти. Так, відповідно до ст. 34 Закону України «Про дорожній
рух» державній реєстрації та обліку підлягають призначені для
експлуатації на вулично-дорожній мережі загального користування
автомобілі, автобуси, самохідні машини, сконструйовані на шасі
автомобілів, мотоцикли всіх типів, марок і моделей, причепи,
напівпричепи та мотоколяски. Власники таких транспортних засобів
зобов’язані зареєструвати їх протягом десяти діб після їх придбання,
одержання або виникнення підстав, що потребують внесення змін у
реєстраційні документи, в органах державтоінспекції Міністерства
внутрішніх справ України. З такою реєстрацією законодавець не, пов’язує
виникнення у особи права власності. У разі набуття транспортних засобів
за договором мають застосовуватися відповідні загальні правила
цивільного законодавства про перехід права власності.

Отже аналіз чинного законодавства України свідчить про наявність
значних, не завжди виправданих розбіжностей та прогалин у підходах до
вирішення проблеми моменту виникнення права власності. Тому в новому ЦК
України бажано було б сформулювати єдині критерії щодо виникнення права
власності залежно від правових підстав придбання майна (створення нового
об’єкта, придбання за цивільно-правовими договорами, придбання у порядку
приватизації, одержання заробітної плати тощо).

Певною мірою розв’язано цю проблему у новому Цивільному кодексі
Російської Федерації 1994 р. (частина перша), ст. 223 якого
сформульовано так:

1. Право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її
передачі, якщо інше не передбачено законом або договором.

2. У випадку, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право
власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не
встановлено законом.»

Практично наведений текст ст. 223 відтворює дослівно текст ст. 135
Цивільного кодексу РРФСР 1964 р., за винятком п’яти останніх спів ч. 2
«якщо інше не встановлено законом», яких не було у ст. 135. Водночас в
новому ЦК РФ з’явилася нова ст. 219 «Виникнення права власності на
новостворюване нерухоме майно», в якій записано:

«Право власності на будинки, споруди та інше новостворюване нерухоме
майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої
реєстрації».

В статті 329 проекту ЦК України знайшли своє підтвердження положення ст.
128 ЦК 1963 р. щодо визначення моменту права власності у набувача майна
за договором. Водночас у ній передбачені також новели. Так, у ст. 329
проекту ЦК України зазначається, що право власності на річ за договором,
який потребує нотаріального посвідчення, виникає у набувача з моменту
такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає
державній реєстрації — з моменту його реєстрації (п. 4).

Як бачимо, п. 4 ст. 329 проекту ЦК України повторює зміст п. 2 ст. 223
ЦК РФ. Однак є сумніви щодо необхідності введення в Україні норми,
аналогічної ч. 2 ст. 223 ЦК РФ у частині приурочення моменту виникнення
у набувача права власності до моменту реєстрації угоди по відчуженню
певного майна. Такий підхід законодавця був підданий критиці ще в
літературі соціалістичного періоду, в якій зверталася увага на
відсутність у ЦК РРФСР визначеного терміну, протягом якого договір про
відчуження, зокрема жилого будинку, має бути зареєстрований у
виконавчому комітеті. Щоб уникнути цього недоліку, пропонувалося
передбачити певний строк для реєстрації угоди про відчуження жилого
будинку. Однак у новому ЦК РФ ці пропозиції не було враховано.

Російський варіант визначення моменту виникнення права власності у
набувача нерухомості може поставити продавця у значно гірше становище
порівняно з покупцем, оскільки, крім всього, в ЦК РФ нічого не сказано
про те, хто має здійснювати реєстрацію угоди — продавець чи покупець.
Наприклад, за договором купівлі-продажу громадянин придбав жилий
будинок, у який переїхав для постійного проживання, а продавець виїхав
для проживання в іншу країну. Покупець протягом кількох років не
зареєстрував нотарально посвідчений договір купівлі-продажу (між тим,
законодавець якраз і не зобов’язує робити це саме покупця). За чинним
законодавством, у разі випадкової загибелі будинку ризик має бути
покладено на продавця, який продовжує залишатися після нотаріального
посвідчення договору власником будинку, хоч фактично він себе таким вже
не вважає. Ситуація істотно не зміниться навіть тоді, коли передбачити в
законі тримісячний чи шестимісячний строк для обов’язкової реєстрації
договорів про відчуження нерухомості, оскільки протягом цього строку
зберігатиметься невизначеність правового становища покупця і продавця.
За такого підходу можливі три варіанти вирішення цієї проблеми: а)
встановити якнайкоротший термін для здійснення реєстрації угоди
набувачем (наприклад, 10 днів); б) зобов’язати обидві сторони чи
набувача здійснювати реєстрацію угоди про відчуження нерухомості в день
нотаріального посвідчення цієї угоди, що може виявитися практично
неможливим; в) зобов’язати нотаріальні контори (нотаріусів) направляти
копію угоди до БТІ для реєстрації, що також може ускладнити ситуацію.

Враховуючи викладене, можна констатувати, що в новому ЦК України варто
зберегти текст ч. 1 ст. 128 ЦК України та доповнити її новою нормою
такого змісту: У випадках, коли договір потребує нотаріального
посвідчення, право власності у набувача виникає з моменту такого
посвідчення. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній
реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту його
реєстрації, якщо інше прямо не передбачено законом. За такої редакції
наведене правило не буде суперечити приватизаційному законодавству, яке
приурочує виникнення права власності на придбаний за договором
купівлі-продажу об’єкт приватизації, що потребує нотаріального
посвідчення та реєстрації, до моменту його нотаріального посвідчення, а
не до моменту реєстрації.

Похожие записи