Права та обов’язки сторін іпотеки

Іпотека породжує певні права та обов’язки його сторін. У поточному
законодавстві вони визначені на спеціальному та субінституційному
рівнях.

Іпотекодавець зобов’язаний:

до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі
відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі
ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі
порушення цього обов’язку іпотекодержатель має право вимагати
дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування
іпотекодавцем завданих збитків;

застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків
випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо
іпотечним договором цей обов’язок не покладено на іпотекодержателя. У
разі наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов’язковим;

вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження
предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту,
відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист
предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб, якщо інше
не встановлено законом чи іпотечним договором;

своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення,
пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про
будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права
іпотекодержателя за іпотечним договором;

при користуванні предметом іпотеки не припускати погіршення стану
предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної
амортизації (зносу).

Іпотекодавець має право:

володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового
призначення, якщо інше не встановлено законодавством;

одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не
встановлено іпотечним договором;

виключно на підставі згоди іпотекодержателя, що міститься в іпотечному
договорі або у внесених до нього змінах чи доповненнях:

зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди),
розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи
здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;

передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;

відчужувати предмет іпотеки;

передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду,
користування;

заповідати передане в іпотеку нерухоме майно. Правочин, який обмежує
право іпотекодавця заповідати передане в іпотеку нерухоме майно, є
нікчемним.

У разі переходу права власності (права господарського відання) на
предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку
спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача
відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його
відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до
якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус
іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов’язки за іпотечним
договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним
права власності на предмет іпотеки. Якщо право власності на предмет
іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи — іпотекодавця, такий
спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за
виконання основного зобов’язання, але в разі його порушення боржником
він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості
предмета іпотеки.

Встановлення іпотеки породжує також й права та обов’язки
іпотекодержателя.

Іпотекодержатель має право:

у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору за умови
попереднього письмового повідомлення іпотекодавця перевіряти
документально і в натурі наявність, стан, умови збереження та
користування предметом іпотеки. Іпотекодавець зобов’язаний не
перешкоджати реалізації цього права іпотекодержателем, надавати йому всі
документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та
користування предметом іпотеки, а також негайно на вимогу
іпотекодержателя забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки;

за рахунок предмета іпотеки задовольнити свою вимогу за основним
зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним
договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату
процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї
суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне
зобов’язання.

Якщо вимога за основним зобов’язанням підлягає виконанню у грошовій
формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору
або договору, що обумовлює основне зобов’язання, у чітко встановленій
сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї
вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов’язання.
Крім того, якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором,
іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо
відшкодування: витрат, пов’язаних з пред’явленням вимоги за основним
зобов’язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки; витрат на
утримання і збереження предмета іпотеки; витрат на страхування предмета
іпотеки; збитків, завданих порушенням основного зобов’язання чи умов
іпотечного договору;

вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, у разі порушення
іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, а в разі
його невиконання — звернути стягнення на предмет іпотеки.

&

&

F

&

F

$

&

&

&

&

ти передбачені й інші права та обов’язки іпотекодавця та
іпотекодержателя.

Види іпотеки

Характеризуючи види іпотеки, слід зазначити, що у сучасних правових
системах інститут іпотеки є достатньо різноманітним, і законодавство
окремих держав містить своєрідні види іпотек, що виникають на підставі
закону або договору. Так, Німецьке цивільне укладення передбачає
оборотну (основний вид) та забезпечувальну, чи книжну іпотеки. Оборотна
іпотека встановлюється шляхом фактичної передачі кредитору іпотечного
свідоцтва. Передача забезпечувальної іпотеки потребує, на відміну від
оборотної, відповідної реєстрації у поземельній книзі.

ЗУ “Про іпотеку” розрізняє на основі дихотомічного підходу попередню й
наступну іпотеку.

Наступною іпотекою є передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є
предметом іпотеки за попередннім іпотечним договором. Відповідно до ст.
13 вказаного закону предмет іпотеки може бути переданий в наступну
іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено
попереднім іпотечним договором. Попередня іпотека має вищий пріоритет
над наступними іпотеками. Наступна іпотека, предметом якої є декілька
об’єктів, що належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки,
допускається за згодою власників усіх об’єктів нерухомого майна,
переданих в спільну іпотеку.

Якщо нерухоме майно є предметом декількох іпотек, іпотекодержатель, який
ініціює звернення стягнення на предмет іпотеки, зобов’язаний письмово
повідомити всіх інших іпотекодержателів про свій намір звернути
стягнення на предмет іпотеки за десять днів до дня звернення стягнення.
У разі звернення стягнення на предмет іпотеки наступним
іпотекодержателем попередній іпотекодержатель також має право звернути
стягнення на предмет іпотеки, навіть якщо строк виконання основного
зобов’язання перед попереднім іпотекодержателем ще не настав. Якщо
попередній іпотекодержатель не скористався цим правом, попередня іпотека
є дійсною до повного задоволення вимоги попереднього іпотекодержателя за
основним зобов’язанням, а право власності на предмет іпотеки переходить
до нового власника разом з обтяженням цього майна попередньою іпотекою.
Попередній іпотекодержатель має право на підставі письмової заяви
припинити звернення стягнення на предмет іпотеки, ініційоване наступним
іпотекодержателем, якщо таке стягнення матиме наслідком неповне
задоволення вимог попереднього іпотекодержателя. У цьому разі вимоги
наступного іпотекодержателя підлягають задоволенню після звернення
стягнення на предмет іпотеки попереднім іпотекодержателем і після
повного задоволення його вимог, забезпечених іпотекою. У разі звернення
стягнення на предмет іпотеки попереднім іпотекодержателем наступний
іпотекодержатель також має право звернути стягнення на предмет іпотеки,
навіть якщо строк виконання основного зобов’язання перед наступним
іпотекодержателем не настав. При зверненні стягнення на нерухоме майно,
що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного
іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного
попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих
вимог.

Законодавчо передбачені й особливості іпотеки нерухомого майна майнового
поручителя. Так, відповідно до ст. 11 ЗУ “Про іпотеку” у разі
забезпечення виконання основного зобов’язання іпотекою нерухомого майна,
що належить третій особі (майновому поручителю), майновий поручитель є
іпотекодавцем відповідно до іпотечного договору і не несе
відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного
зобов’язання боржником. У разі порушення боржником основного
зобов’язання майновий поручитель відповідає за задоволення вимоги
іпотекодержателя нерухомим майном, що є предметом іпотеки. У разі
задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки майновий
поручитель набуває права кредитора за основним зобов’язанням.

Однорядна класифікація може бути проведена в залежності від предмету
іпотеки де можна виділити такі види іпотеки:

іпотека об’єктів права державної чи комунальної власності;

іпотека земельних ділянок;

іпотека об’єктів незавершеного будівництва;

іпотека житлових будинків, квартир, кімнат у квартирах та будинках;

іпотека повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання;

іпотека космічних об’єктів;

іпотека інших видів нерухомого майна.

Види іпотеки можна класифікувати й за іншими ознаками, наприклад, в
залежності від підстав виникнення тощо.

Література

Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданському праву.

М., 1940., Годэмэ Е. Общая терия обязательств. –М., 1948.

Зобов’язальне право /За ред. проф. О.В.Дзери. К., Юрінком Інтер. 1999.
980с.,

Йоффе О.С. Обязательственное право. М.. Юрид. лит. 1975,

Брагинский М. И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск, 1967,

Кодифікація приватного (цивільного права) України. /За ред. проф.
А.Довгерта. –К.: Юринком Інтер. 2000. –292с.,

Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972.

Основные институты гражданского права зарубежных стран. – М.: Изд-во
НОРМА, 1999. – С. 585.

Похожие записи