Поняття та загальні положення про іпотеку

Іпотека – новий інститут зобов’язального права в Україні, що тільки
отримав належне позитивне регулювання. Тому він активно розвивається і
застосовується. На практиці він ще не отримав широкого розповсюдження,
але з кождним роком його застосування зростає в геометричній прогресії.
З переходом на кредитний спосіб життя та зняттям заборон і обмежень на
право чини із землею іпотека віднайде своє належне місце серед інших
способів забезпечення виконання зобовязань.

Як зазначається в літературі, назва “іпотека” вперше з’явилась у
Стародавній Греції наприкінці VII – початку VI століття до н. е. і було
пов’язано із забезпеченням відповідальності боржника кредитору певними
земельними маєтками. У 594 р. до н. е. Солон здійснює свої славетні
реформи – зокрема, відміняє поземельні борги, вводить свободу заповіту
тощо. Спочатку в Афінах заставою зобов’язань була сама особистість
боржника, якому у разі неможливості заплатити борг загрожувало рабство.
Для переведення особистої відповідальності у майнову Солон і
запропонував ставити на маєтку боржника (зазвичай на межі) стовп з
надписом, що ця земля є забезпеченням претензій на певну суму. На такому
стовпі, який отримав назву “hypotetheca” (підставка, підпірка),
відмічались усі борги власника землі. За часів Стародавнього Риму
іпотека розглядалася як одна з форм заставного права, що належало до
прав на чужі речі. Іпотека полягала в тому, що заставодавець взагалі не
передавав заставодержцю предмета застави (сторони при цьому зберігали
свої старі назви). Боржник – заставодавець зберігав за собою можливість
володіти, користуватися, вилучати з речі доходи й під час застави. Це
давало йому змогу швидше погасити свої борги, тобто полегшувало його
економічне становище. Предмет застави (земельна ділянка, раби, робоча
худоба та інші засоби виробництва) залишався в його необмеженій
власності. Застава нерухомого майна і перш за все вотчинних маєтків
почала розвиватися в Росії з XV століття, проте практика іпотеки не була
узаконена. Законодавче закріплення іпотеки в Росії вперше було зроблено
у Соборному Укладенні 1649 року. У дореволюційній Росії склалась ціла
система іпотечного кредитування, яка проіснувала до 1917 року. Після
1917 року застава продовжувала своє існування, проте внаслідок
ліквідації приватної власності, вилучення з цивільного обороту великої
кількості об’єктів, у тому числі й землі та іншого нерухомого майна,
іпотека не застосовується як вид забезпечення виконання зобов’язань,
іпотека стає чужою соціалістичному праву.

Відродження інституту іпотеки в Україні відбулося з прийняттям ЗУ “Про
заставу” від 2 жовтня 1992 року. Слід зазначити, що до цього часу
допускалась лише застава житлового будинку, який належав на праві
приватної власності громадянину, отже, застосування застави нерухомого
майна було дуже обмеженим, і мова не могла йти про участь юридичних осіб
у відносинах щодо застави нерухомості. ЗУ “Про заставу” іпотекою
визнавав заставу землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно,
що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої
особи.

Відповідно до ч.1 ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого
майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Найбільш детально ці відносини врегульовано ЗУ “Про іпотеку”, де вона
містить ще одне більш розгорнуте легальне визначення іпотеки як виду
забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у
володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель
має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою
зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета
іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку,
встановленому ЗУ “Про іпотеку”. Отже особливість іпотеки полягає у
предметі застави – нерухоме майно.

Цим же законом передбачено й чергове легальне поняття “нерухоме майно
(нерухомість)” – земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на
земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є
неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим
нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна
внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Таке визначення нерухомого
майна аналогічне поняттю нерухомих речей, що містить ч.1 ст. 181 ЦК
України. За такого формального підходу можна констатувати, що об’єкти,
розташовані під землею (торгівельні центри, метрополітен тощо) не
підпадають під законодавче визначення поняття нерухомого майна, і,
відповідно, не можуть бути предметом іпотеки. Проте доктрина ще з часів
римського права відносить до нерухомості не тільки те що зведено
(побудоване) над землею, але й під землею.

Встановлення та розповсюдження іпотеки безумовно є позитивним моментом,
особливо щодо запровадження іпотечного кредитування житла, що надасть
можливість значно полегшити вирішення проблеми забезпечення житлом осіб,
що потребують покращення житлових умов.

Джерелами правового регулювання іпотечних відносин в Україні є ЦКУ,
ГКУ, ЗУ від 5.06.2003р. “Про іпотеку”, Закон України від 19.06.2003р.
“Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні
сертифікати”, Закон України від 19.06.2003р. “Про фінансово-кредитні
механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю” та інші нормативно-правові акти: зокрема накази та
інформаційні листи ФДМУ, НБУ, ДПА.

ЗУ “Про іпотеку” є основним регулятивним актом цивільного законодавства
і складається з розділів: І –“Загальні положення”, ІІ –“Оформлення
іпотеки”, ІІІ –“Перехід прав за іпотечним договором і заставною”, ІУ –
“Використання заставної для рефінансування”, У – “Задоволення вимог
іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки”, УІ – “Прикінцеві
положення”.

Відповідно до ч.1 ст.3 ЗУ “Про іпотеку” підставами виникнення іпотеки є
договір, закон, рішення суду. За такого підходу загальні положення про
іпотеку – практично повторюють загальні положення про заставу взагалі.
Зокрема, до іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду,
застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору,
якщо інше не встановлено законом.

Сторонами в іпотеці є субінституційні сторони застави взагалі, що
отримали назву іпотекодавця та іпотекодержателя. Взаємні права і
обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором
виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, яка
виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов’язки
іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного
правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання
законної сили рішенням суду.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або
задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі
договору, що набрав чинності. Отже, якщо основне зобов’язання є
недійсним, то недійсним є й іпотечний договір.

Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до
припинення основного зобов’язання.

У разі порушення боржником основного зобов’язання відповідно до іпотеки
іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за
рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги
яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у
встановленому законом порядку або зареєстровані після державної
реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги (переважне
право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме
майно) на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до
закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя
лише у разі його (її) виникнення та реєстрації до моменту державної
реєстрації іпотеки. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення
забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно
зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб
на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної
реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно
підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом — у черговості їх
державної реєстрації.

Підставами припинення іпотеки є:

а) припинення основного зобов’язання;

б) реалізація предмета іпотеки відповідно до законодавства про іпотеку;

в) набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

г) визнання іпотечного договору недійсним;

д) знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо
іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є
земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення
(втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

є) з інших підстав, передбачених законом. Так, наступні іпотеки
припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.

Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації.

th

?но. До набрання чинності законом про державний реєстр прав на нерухоме
майно порядок державної реєстрації іпотек здійснюється відповідно до
постанови КМУ від 12 січня 1993 р. №14, якою затверджений Порядок
ведення Книги запису застав. Вірно зазначає І.І. Пучковська, що іпотечна
система будь-якої держави, включаючи й Україну, не може бути надійною
без удосконаленої системи реєстрації нерухомості, тобто вона повинна
включати в себе як законодавство, що регулює оборот нерухомого майна,
так і роботу організацій, що обслуговують цей оборот, та здійснюють,
перш за все, його реєстрацію. ЗУ “Про іпотеку” у п.6 Прикінцевих
положень зобов’язує КМУ у двомісячний строк з дня набрання чинності
цього Закону (закон набирає чинності з 1 січня 2004 року) затвердити
Тимчасове положення про порядок державної реєстрації іпотек.

Державна реєстрація іпотеки здійснюється на підставі повідомлення
іпотекодержателя, в якому зазначається така інформація:

відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя:

а) для іпотекодавця та іпотекодержателя — юридичних осіб відомості про:
для резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код
в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для
нерезидентів — найменування, місцезнаходження та державу, де
зареєстровано особу;

б) для іпотекодавця та іпотекодержателя — фізичних осіб відомості про:
для громадян України — прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного
місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному
реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових
платежів; для іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім’я, по
батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами
України;

2) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та (або)
його реєстраційні дані;

розмір основного зобов’язання;

строк повного виконання основного зобов’язання;

посилання на випуск заставної або її відсутність

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого
майна за таких умов:

а) нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві
господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне
підприємство, установа чи організація;

б) нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

в) нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як
окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не
встановлено законодавством.

Такі умови щодо предмету іпотеки обумовлені тим, що у разі невиконання
або неналежного виконання боржником зобов’язання іпотекодержатель зможе
задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення
стягнення на предмет іпотеки.

Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або
інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення
іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально
підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого
майна у майбутньому. Частина об’єкта нерухомого майна може бути
предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права
власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не
встановлено законом. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого
майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета
іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права
власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Слід мати на увазі, що нерухоме майно передається в іпотеку разом з
усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним
договором. Законодавчо передбачено, що у разі передачі в іпотеку будівлі
(споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві
власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована
відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї
будівлі (споруди) за цільовим призначенням. Якщо ця земельна ділянка
належить іншій особі і була передана іпотекодавцю в оренду
(користування), після звернення стягнення на предмет іпотеки його новий
власник набуває права і обов’язки іпотекодавця за правочином, яким
встановлено умови оренди (користування). У разі передачі в іпотеку
земельної ділянки іпотека також поширюється на розташовані на ній
будівлі (споруди) та об’єкти незавершеного будівництва, які належать
іпотекодавцю на праві власності. Після звернення стягнення на передану в
іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що
належать іншій ніж іпотекодавець особі, новий власник цієї земельної
ділянки зобов’язаний забезпечити власнику зазначених будівель (споруд)
ті ж умови оренди (користування) земельною ділянкою, що надавалися
іпотекодавцем.

Предметом іпотеки може бути нерухоме майно, що є об’єктом права
державної чи комунальної власності і закріплене за відповідним державним
чи комунальним підприємством, установою, організацією на праві
господарського відання. Передача в іпотеку цього майна здійснюється
після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної
влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського
відання якого належить відповідне державне чи комунальне підприємство,
установа або організація.

Забороняється передача в іпотеку об’єктів права державної власності, що
не підлягають приватизації. Предметом іпотеки не можуть бути
національні, культурні та історичні цінності, які є об’єктами права
державної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного
реєстру національної культурної спадщини.

Що стосується іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського
призначення, то вона здійснюється відповідно ЗУ “Про іпотеку” та
Земельного кодексу України. Згідно з п.15 Перехідних положень ЗКУ
громадяни і юридичні особи, що мають у власності земельні ділянки для
ведення селянського (фермерського) господарства й іншого товарного
сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України – власники
земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2005 року чи продавати
іншим способом відчужувати приналежні їм земельні ділянки і земельні
частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину і при вилученні земель
для суспільних нестатків. Отже, передача земельних ділянок
сільськогосподарського призначення в іпотеку до 1 січня 2005 року не
допускається.

Крім того слід враховувати, що в іпотеку не можуть передаватися земельні
ділянки, які перебувають у державній чи комунальній власності і не
підлягають приватизації. Згідно зі ст.133 ЗКУ у заставу можуть
передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним
особам на праві власності. Земельна ділянка, яка перебуває у спільній
власності, може бути передана у заставу за згодою всіх співвласників.
Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після
виділення її в натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної
ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки.

Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування
предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним
договором.

Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і
іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки
відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених
законом або договором. Видається, що у зв’язку з тим, що іпотечний
договір підлягає нотаріальному посвідченню, то оцінка предмету іпотеки
проводитиметься у будь-якому разі з метою визначення розміру державного
мита.

ЗУ “Про іпотеку” у ст. 6 передбачає умови передачі нерухомого майна в
іпотеку, які залежать від права власності та обтяжень на предмет
іпотеки. Так, майно, що є у спільній власності, може бути передане в
іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників.
Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в
спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в
натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт
нерухомості.

Література

Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданському праву.

М., 1940., Годэмэ Е. Общая терия обязательств. –М., 1948.

Зобов’язальне право /За ред. проф. О.В.Дзери. К., Юрінком Інтер. 1999.
980с.,

Йоффе О.С. Обязательственное право. М.. Юрид. лит. 1975,

Брагинский М. И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск, 1967,

Кодифікація приватного (цивільного права) України. /За ред. проф.
А.Довгерта. –К.: Юринком Інтер. 2000. –292с.,

Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972.

Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. – М.: Изд-во РДЛ,
2002. – С.7.

Підопригора О.А. Основи римського приватного права. – К.: Вентурі,
1997. – С.168-169.

Відомості Верховної Ради України. – 1992. — №47. – Ст. 642.

Орієнтир. –2003. -№ 37.

Зібрання постанов Уряду України. – 1993. — №3. – Ст. 54.

Пучковская И.И. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество в
Украине // Проблеми законності: Респ. міжвідом. наук. зб. ./ Відп. ред.
В.Я.Тацій. – Харків: Нац. юрид. акад. України, 2002. – С.96.

Похожие записи