Особливості окремих видів договорів найму (оренди)

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується
передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у
володіння та користування за плату (ст.792 ЦК України).

Правове регулювання договору найму (оренди) земельної ділянки
здійснюється § 3 гл.58 ЦК України, ГК України, ЗУ “Про оренду землі”,
постановою КМ України “Про порядок реєстрації договорів оренди земельної
частки (паю)” та іншими актами.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Сторонами договору є наймодавець та наймач.

Істотними умовами договору є: умови про предмет (місце розташування та
розмір земельної ділянки); строк договору оренди; орендна плата (розмір,
індексація, форми платежу, термін та порядок внесення і перегляду);
цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови
повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і
обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи
орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта
оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Предметом найму є земельна ділянка з насадженнями, будівлями, спорудами,
водоймами, якi знаходяться на нiй, або без них. Під земельною ділянкою
слід розуміти частину земної поверхні з установленими межами, певним
місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Специфіка даного договору визначається також у формі оплати орендної
плати, яка може бути грошовою, натуральною або відробітковою.

Договір найму (оренди) земельної ділянки є строковим. При цьому,
законодавець встановлює правило про те, що короткострокова оренда не
може бути більше 5 років, а довгострокова – не більше 50 років.

Форма договору: письмова, а за бажанням сторін може посвідчуватися
нотаріально.

Наймач може передати земельну ділянку або її частину в користування
іншій особі (пiднайм, суборенду) лише з дозволу наймодавця.

Певною специфікою наділені й обов’язки, які покладаються на наймача.
Так, наймач земельної ділянки зобов’язаний: а) використовувати земельну
ділянку відповідно до мети, яка визначена в договорі; б) здійснювати
комплекс заходів щодо запобігання псуванню, забрудненню земельної
ділянки; в) утримуватися від порушень прав власників сусідніх земельних
ділянок i суб’єктів сервітутних прав.

Договір найму (оренди) земельної ділянки припиняється у разі:

1) закінчення строку дії договору;

2) на вимогу наймача, попередньо повідомивши про це наймодавця; У разі
відмови наймача від договору наймодавець має право на одержання з нього
плати за 6 місяців, якщо доведе, що не міг знайти осіб, які бажали б
укласти договір найму на тих самих умовах;

3) на вимогу наймодавця, якщо наймач: а) протягом одного року не почав
використовувати земельну ділянку, у зв’язку з чим земельна ділянка може
втратити свою споживчу вартість; б) використовує земельну ділянку не за
призначенням, яке було визначене у договорі; в) незважаючи на
попередження наймодавця, не здійснює заходів для запобігання псуванню,
забрудненню земельної ділянки або не вживає заходів для відновлення
якості земельної ділянки, що було визначено в договорі; г) протягом 3
місяців підряд не вносить плати за користування земельною ділянкою.

Ще одним особливим договором найму (оренди) слід визнати договір найму
будівлі або іншої споруди — договір за яким наймодавець зобов’язується
передати наймачеві за плату у тимчасове володіння та користування
будівлю або іншу капітальну споруду.

Правове регулювання даного договору здійснюється спеціальними правилами,
закріпленими в §4 гл.58 ЦК України, а за їх відсутності – правилами щодо
оренди нерухомого майна.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Форма договору: письмова, а строком на 1 рік і більше чи за бажанням
однієї із сторін підлягає нотаріальному посвідченню та державній
реєстрації.

Істотними умовами договору є умови про предмет найму та про розмір плати
за користування. Так, предметом договору є будівлі або інші капітальні
споруди. За своїм правовим режимом названі об’єкти відносяться до
нерухомих речей, тому їх можна визначити як штучно збудований на
земельній ділянці чи під нею (під землею) самостійний об’єкт, який
фундаментально пов’язаний із земельною ділянкою, використовується (або
може використовуватися) за цільовим призначенням та переміщення якого є
неможливим без його знецінення та зміни його призначення. А плата, яка
справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої
частини), складається з плати за користування нею і плати за
користування земельною ділянкою.

¬

®

O

oe O

6торони можуть передбачити в договорі, що зобов’язання наймодавця щодо
передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди буде вважатися
виконаним лише тоді, коли він фактично передасть будівлю або іншу
капітальну споруду, або сплатить витрати по державній реєстрації
переходу права найму тощо.

У разі припинення договірних відносин, повернення наймачем предмета
договору найму оформляється відповідним документом (актом), який
підписується сторонами договору. Тому відмова однієї із сторін від
підписання відповідного документу (акту) буде розглядатися як відмова
від виконання зобов’язання про повернення предмету найму.

Специфіка договору полягає в тому, що предмет даного договору юридично
пов’язаний із земельною ділянкою. У зв’язку із цим будівля або інша
капітальна споруда та земельна ділянка, на якій вони знаходяться,
розглядаються як єдиний будівельно-технічний і
господарсько-експлуатаційний об’єкт. При цьому, земельна ділянка є
річчю-приналежністю головних речей – будівлі або іншої капітальної
споруди. Взаємозв’язок прав наймача будівлі або іншої капітальної
споруди з правами на земельну ділянку встановлюється в ст. 796 ЦК
України, де зазначається, що одночасно з правом найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право
користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право
користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у
розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Крім того, у договорі
найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається
наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений,
наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою
володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки,
вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання
наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не
встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Ще одним особливим договором найму (оренди) є договір найму
транспортного засобу, який можна визначити як договір за яким
наймодавець зобов’язується передати наймачеві транспортний засіб за
плату у тимчасове володіння та користування і надає послуги для
забезпечення нормального його використання або без надання таких послуг.

Правове регулювання даного договору здійснюється спеціальними правилами,
закріпленими в §5 гл.58 ЦК України, а за їх відсутності – правилами щодо
оренди певних видів транспортних засобів.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Істотними умовами договору є умови про предмет та плату за користування.
Так, предметом договору найму транспортного засобу можуть бути
повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні
засоби тощо. Крім того, сторони можуть домовитися про надання
наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального
використання транспортного засобу (ст.798 ЦК України).

Форма договору: письмова, а за участю фізичної особи підлягає
нотаріальному посвідченню.

До основних прав наймача транспортного засобу законодавець відносить дві
його можливості (ст.800 ЦК України): а) самостійно використовувати
транспортний засіб у своїй діяльності; б) без згоди наймодавця укладати
від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно
до призначення транспортного засобу. На наймача покладається обов’язок
підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані, а також
нести витрати, пов’язані з використанням транспортного засобу, в тому
числі зі сплатою податків та інших платежів (ст.801 ЦК України).

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження речі несе
наймодавець. Тому страхування транспортного засобу здійснюється
наймодавцем. Однак, наймач зобов’язаний відшкодувати збитки, завдані у
зв’язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо він не
доведе, що це сталося не з його вини. Крім того, він зобов’язаний
відшкодувати шкоду, завдану іншій особі у зв’язку з використанням
транспортного засобу, відповідно до Глави 82 ЦК України.

Законодавець виділяє такі різновиди договору найму транспортного засобу:
а) договір найму транспортного засобу з екіпажем; б) договір найму
транспортного засобу без екіпажу. Відповідно до ст.805 ЦК України,
управління та технічна експлуатація транспортного засобу, переданого у
найм з екіпажем, провадяться його екіпажем. При цьому, екіпаж не
припиняє трудових відносин з наймодавцем. Витрати на утримання екіпажу
несе наймодавець. Екіпаж транспортного засобу зобов’язаний відмовитися
від виконання розпоряджень наймача, якщо вони суперечать умовам договору
найму, умовам використання транспортного засобу, а також якщо вони
можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших
осіб. Крім того, законом можуть встановлюватися також інші особливості
договору найму транспортного засобу з екіпажем.

Про оренду землі: Закон України від 06.10.1998 р. (в редакції від
02.10.2003р) // ВВРУ. – 1998. — №46-47. — Ст.280.

Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки
(паю): Постанова КМУ від 24.01.2000 р. // ОВУ. – 2000. — №4. — Ст.113.

Похожие записи