Особливості договору будівельного підряду

За договором будівельного підряду підрядник зобов’язується збудувати і
здати у встановлений строк об’єкт або виконати інші будівельні роботи
відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник
зобов’язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт),
передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей
обов’язок не покладається на підрядника, прийняти об’єкт або закінчені
будівельні роботи та оплатити їх (ст.277 ЦК України).

Правове регулювання договору будівельного підряду здійснюється §3 гл.61
ЦК України, ЗУ “Про інвестиційну діяльність”, ЗУ “Про майнову
відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про
виконання робіт на будівництві”, Положенням про підрядні контракти у
будівництві України та іншими спеціальними правилами.

Метою укладення договору є проведення нового будівництва, капітального
ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель
(зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних,
пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов’язаних з
місцезнаходженням об’єкта.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.
Основною сферою його застосування є підприємницька діяльність.

Сторонами договору виступають: при взаємних договорах – замовник і
підрядник, а в багатосторонніх – крім замовника і підрядника, можуть
бути інші виконавці замовлення (проектні організації, постачальники
устаткування, банки, субпідрядники та ін.). Замовником може виступати
інвестор (вкладники, кредитори, покупці) або за його дорученням інші
фізичні та юридичні особи, а підрядником можуть бути юридичні та фізичні
особи, які одержали у встановленому порядку право (ліцензію) на
здійснення будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські,
консультаційні та інші подібні структури, які здійснюють підбір
безпосередніх виконавців.

Істотними умовами договору є умови про предмет, строк та ціну.

Предметом договору є кінцевий результат діяльності підрядника
(субпідрядника), тобто відповідний об’єкт будівництва — сукупність
приміщень і споруд або окремі приміщення і споруди, будівництво яких
здійснюється за єдиним проектом шляхом виконання підрядником доручених
йому робіт. Умова про предмет визначається в договорі його
найменуванням.

Строк договору визначається за домовленістю між сторонами та фіксується
вказівкою в договорі на початковий і кінцевий строк виконання роботи, а
також в договорі можуть бути передбачені строки завершення окремих
етапів робіт.

Ціна договору визначається шляхом прямої домовленості або при проведенні
тендерних торгів і залежить від складу затрат, з урахуванням
регламентуючих рішень з цього питання. При визначенні ціни договору
сторони можуть керуватися Правилами формування договірних цін та їх
уточнення в процесі будівництва.

Особливості договору будівельного підряду:

роботи за даним договором проводяться за місцем знаходження об’єкта
(предмета праці);

специфічний предмет договору та його суб’єктний склад;

тривалість договірних стосунків між замовником і підрядником, їх
співробітництво щодо належного виконання договірних обов’язків;

широке застосування системи генерального підряду;

наявність системи спеціальних нормативних актів, що регулюють відносини
будівельного підряду.

Форма договору: письмова.

Для укладення договору будівельного підряду сторони попередньо повинні
одержати відповідні документи. Для замовника – дозвіл на будівництво, що
видається органами місцевого самоврядування, а для підрядника – ліцензію
(дозвіл) для здійснення будівництва.

Укладення договору може здійснюватися шляхом: а) прямих переговорів між
сторонами; б) відкритих або закритих торгів.

Учасникам прямих переговорів, які домовилися укласти договір, доцільно
укладати переддоговірну угоду (протокол намірів), відповідно до якої
вони беруть зобов’язання укласти договір у подальшому на умовах, що
передбачені переддоговірною угодою. З урахуванням цього документа
учасники планують свою діяльність, організовують підготовчу роботу для
укладення договору, готують необхідну документацію, розміщують
замовлення на матеріали, устаткування, укладають аналогічні угоди з
субпідрядниками та постачальниками.

Переддоговірні угоди є обов’язковими для виконання. Якщо одна із сторін
без поважних причин, передбачених договором, відмовляється від укладення
договору, інша сторона має право звернутися до господарського суду про
компенсацію завданих збитків. До поважних причин відносять обставини
непереборної сили, суттєву зміну умов договору замовником, недоцільність
або неможливість інвестування коштів у будівництво об’єкта та інші
обставини, якщо вони обумовлені в переддоговірній угоді.

Під тендерними торгами слід розуміти форму розміщення замовлення на
будівництво, що передбачає вибір підрядників на конкурсних засадах
шляхом оцінки їх пропозицій. Такі договори повинні укладатися,
насамперед, на будівництво об’єктів, що фінансуються за рахунок
державних капітальних вкладень.

Зміст договору становить сукупність прав та обов’язків сторін. При цьому
відповідному обов’язку однієї сторони кореспондує відповідне право
іншої і навпаки.

Основним обов’язком підрядника є обов’язок здійснити будівництво та
пов’язані з ним будівельні роботи. При цьому, він зобов’язаний:

виконати роботи відповідно до проектної документації;

?

o

Ue TH E

E

o

&

&

&

F

і права на відшкодування завданих цим збитків, якщо не доведе, що його
негайні дії були необхідними в інтересах замовника, зокрема у зв’язку з
тим, що зупинення роботи могло призвести до знищення або пошкодження
об’єкта будівництва;

надати матеріально-технічне забезпечення будівництва, якщо інше не
встановлено договором будівельного підряду, тому він несе ризик
неможливості використання наданого ним матеріалу (деталей, конструкцій)
або устаткування без погіршення якості робіт;

укласти договір страхування об’єкта будівництва або комплексу робіт,
якщо інше не встановлено договором будівельного підряду, а також надати
другій стороні докази укладення нею договору страхування;

своєчасно усунути недоліки робіт або використовуваного для робіт
матеріалу, допущені з його вини (або субпідрядника) за свій рахунок;

здати об’єкт у встановлений строк підряднику.

Замовник зобов’язаний:

своєчасно надати підрядникові будівельний майданчик у разі нового
будівництва або забезпечити фронт робіт на об’єктах, що підлягають
реконструкції або технічному переоснащенню;

передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей
обов’язок не покладається на підрядника;

може бути зобов’язаний сприяти підрядникові у забезпеченні будівництва
водопостачанням, електроенергією тощо, а також у наданні інших послуг;

організувати та здійснити прийняття результату виконаної роботи;

оплатити роботу підрядника.

Замовник має право здійснювати контроль та нагляд за будівництвом (ходом
і якістю виконуваних підрядником робіт, дотриманням строків їх
виконання, правильністю використання підрядником матеріалів, не
вмішуючись при цьому в оперативно-господарську діяльність підрядника).

Організує і здійснює прийняття результату виконаної роботи замовник за
свій рахунок, якщо інше не встановлено договором. Замовник, який одержав
повідомлення підрядника про готовність до передання робіт, виконаних за
договором будівельного підряду, або, якщо це передбачено договором, —
етапу робіт, зобов’язаний негайно розпочати їх прийняття. У випадках,
встановлених законом або іншими нормативно-правовими актами у прийнятті
робіт мають брати участь представники органів державної влади та органів
місцевого самоврядування.

Якщо замовник попередньо прийняв окремі етапи робіт, то він несе ризик
їх знищення або пошкодження не з вини підрядника, у тому числі й у
випадках, коли договором будівельного підряду передбачено виконання
робіт на ризик підрядника.

Передання робіт підрядником і прийняття їх замовником оформляється
актом, підписаним обома сторонами. У разі відмови однієї із сторін від
підписання акта про це вказується в акті і він підписується другою
стороною. Акт, підписаний однією стороною, може бути визнаний судом
недійсним лише у разі, якщо мотиви відмови другої сторони від підписання
акта визнані судом обґрунтованими. Крім того, прийняття робіт може
здійснюватися після попереднього випробування, якщо це передбачено
договором будівельного підряду або випливає з характеру робіт. У цьому
випадку прийняття робіт може здійснюватися лише у разі позитивного
результату попереднього випробування.

Замовник має право відмовитися від прийняття робіт у разі виявлення
недоліків, які виключають можливість використання об’єкта для вказаної в
договорі мети та не можуть бути усунені підрядником, замовником або
третьою особою.

У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін
обставин замовник зобов’язаний оплатити підрядникові виконані до
консервації роботи та відшкодувати йому витрати, пов’язані з
консервацією.

За невиконання або неналежне виконання обов’язків за договором підрядник
сплачує неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує
збитки в повному обсязі. Суми неустойки (пені), сплачені підрядником за
порушення строків виконання окремих робіт, повертаються підрядникові у
разі закінчення всіх робіт до встановленого договором граничного
терміну.

У разі невиконання або неналежного виконання замовником обов’язків він
сплачує підрядникові неустойку, встановлену договором або законом, та
відшкодовує збитки у повному обсязі, якщо не доведе, що порушення
договору сталося не з його вини.

Відповідно до ст.884 ЦК України, підрядник гарантує досягнення об’єктом
будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і
можливість експлуатації об’єкта відповідно до договору протягом
гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного
підряду. Гарантійний строк становить 10 років від дня прийняття об’єкта
замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або
законом.

Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку,
якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок: природного зносу об’єкта
або його частин; неправильної його експлуатації або неправильності
інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або
залученими ним іншими особами; неналежного ремонту об’єкта, який
здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами.
Гарантійний строк продовжується на час, протягом якого об’єкт не міг
експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник. При
цьому, у разі виявлення протягом гарантійного строку недоліків замовник
повинен заявити про них підрядникові в розумний строк після їх
виявлення.

Про інвестиційну діяльність: Закон України від 18.09.1991 р. // ВВРУ. –
1991. – №47. — Ст.646.

Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду
(контракту) про виконання робіт на будівництві: Закон України від
06.04.2000 р. // ВВРУ. – 2000. — №27. – Ст.212.

Положення про підрядні контракти в будівництві України: Затверджено
Протоколом Науково-технічної радою Міністерства України у справах
будівництва і архітектури від 15.12.1993 р.

Про затвердження Правил формування договірних цін та їх уточнення в
процесі будівництва: Наказ Державного комітету будівництва архітектури
та житлової політики від 09.09.1998 р. // ОВУ. – 1998. — №40. — Ст.1492.

Похожие записи