Реферат на тему:

Найом жилого приміщення

1. Житловий фонд України та порядок надання жилих приміщень

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Одним
з найважливіших видів цивільних правовідносин, спрямованих на
задоволення потреб громадян у житлі, є житлові зобов’язання, що
випливають з договору найму жилого приміщення, з членства в
житлово-будівельному чи житловому кооперативах, з деяких інших угод.

Згідно із ст. 4 Житлового кодексу України жилі будинки та жилі
приміщення в інших будівлях становлять житловий фонд, який складається з
державного житлового фонду, громадського житлового фонду, фонду
житлово-будівельних кооперативів та приватного житлового фонду. Жилі
будинки та жилі приміщення призначаються для постійного проживання
громадян і не можуть використовуватися для потреб промислового
характеру.

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих рад народних
депутатів і віданні міністерств, державних комітетів та відомств
(відомчий житловий фонд).

У цій главі розглянемо порядок надання жилих приміщень та зобов’язання,
що виникають у зв’язку з наданням громадянам житла у будинках державного
і громадського житлового фонду. Згідно з главою І розділу III Житлового
кодексу України жилі приміщення надаються громадянам, що потребують
поліпшення житлових умов і постійно проживають у даному населеному
пункті.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, ведуть, як
правило, за місцем їх проживання органи державної адміністрації або
виконкоми районних (міських) рад народних депутатів. Потреба у житлі
визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового
кодексу України:

• забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається
виконавчими комітетами обласних. Київської та Севастопольської міських
рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

• проживання у приміщенні, яке не відповідає встановленим санітарним і
технічним вимогам;

• тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим хворий не
може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї
сім’ї;

• проживання у гуртожитках;

• проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних
відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя, тощо.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, жилі приміщення
надаються у порядку загальної черги, крім осіб, цю мають право на
першочергове одержання жилих приміщень. До таких громадян належать:
інваліди Великої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої
Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави,
«За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР» усіх трьох ступенів,
інваліди 1 та 2-ї груп з числа військовослужбовців, інваліди праці 1 та
2-ї груп та інші особи (ст. 45 Житлового кодексу).

Крім того, жилі приміщення можуть надаватися позачергово:

• громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв’язку зі
стихійним лихом;

• громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу
місцевість;

• особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

• особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов’язано з переїздом в
іншу місцевість, та в деяких Інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).

Заяви громадян про взяття на квартирний облік розглядаються житловими
комісіями органів державної адміністрації чи місцевих рад народних
депутатів; спори про відмову у взятті на облік судам не підвідомчі, їх
розглядають тільки в адміністративному порядку.

Жилі приміщення у будинках місцевих рад народних депутатів надаються на
підставі рішення органів державної адміністрації або місцевої ради з
участю представників громадських організацій. Але рішення про надання
житлової площі ще не тягне за собою права на її зайняття. Вселення
громадян на надану їм за рішенням вказаних органів житлову площу
проводиться тільки за ордерами, які видає виконком на підставі цього
рішення.

Ордер — це адміністративний акт (письмове розпорядження, наказ)
виконкому місцевої ради народних депутатів на вселення громадянина (та
його сім’ї) у зазначене в ньому жиле приміщення. З одного боку, ордер
породжує адміністративно-правові відносини між виконкомом та
житлово-експлуатаційною організацією, куди він передається, а з другого
— цивільно-правові відносини між громадянином та зазначеною
організацією, що зобов’язана укласти договір найму жилого приміщення з
цим громадянином.

Спори про видачу ордера судам не підвідомчі, але у тих випадках, коли
жиле приміщення надається з цивільно-правових підстав, зокрема при
приєднанні жилого приміщення, що звільнилось у квартирі, іншому наймачу
(ст. 54 Житлового кодексу), при виселенні з наданням іншого жилого
приміщення (ст. 109 Житлового кодексу) тощо, громадяни мають право по
суду вимагати видачі ордера.

Ордер може бути виданий лише на вільне жиле приміщення.

2. Поняття, зміст та предмет договору найму жилого приміщення

За договором найму жилого приміщення одна сторона (наймодавець)
зобов’язана надати іншій стороні (наймачеві) за плату жиле приміщення
для проживання в ньому.

Договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато
спільного з договором майнового найму, проте у системі договорів займає
самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення
спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та
правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі, хоч
недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який
укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 2 ст.9 Житлового
кодексу України передбачено, що жилі приміщення надаються громадянам у
безстрокове користування.

Від імені наймодавця стороною у договорі найму жилого приміщення
виступає житлово-експлуатаційна організація, а інтереси всіх включених
до ордера членів сім’ї наймача представляє особа, на ім’я якої видано
ордер і яка укладає договір найму.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового
договору, в якому зазначено, хто є сторонами в договорі, характеристику
предмета договору, права, обов’язки та відповідальність сторін за
договором.

Згідно з Типовим договором найму жилого приміщення у будинках державного
та громадського житлового фонду в Україні (затверджений постановою Ради
Міністрів УРСР від 11 серпня 1988 р.) наймодавець зобов’язаний
забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього
території, своєчасно проводити ремонт жилого будинку, забезпечити роботу
його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати
наймачеві та членам його сім’ї інше жиле приміщення тощо.

Права та обов’язки сторін регламентують також Правила користування
приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені
постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 372.

Наймач зобов’язаний виконувати правила користування жилими приміщеннями,
своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної
безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст
яких досить детально викладено нижче.

Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового кодексу України умови договору найму
жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім’ї’,
порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором
найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними.
Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії,
неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і при
розгляді спору не беруться до уваги.

Предметом договору найму жилого приміщення у будинках державного
житлового фонду може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей
50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема
квартира, Інше окреме ізольоване жиле приміщення, що складається з
однією чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму жилого приміщення має бути жиле приміщення,
призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов
даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та
технічним вимогам.

У частині 2 ст. 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути
самостійним предметом договору найму жиле приміщення, яке хоч і є
ізольованим, але за розміром воно менше встановленого для надання одній
особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також
підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розміри жилих приміщень, цю надаються в Україні, передбачені ст. 47
Житлового кодексу і не повинні перевищувати 13,65 кв. м на одну особу,
але не можуть бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у
даному населеному пункті.

3. Збереження права користування жилим приміщенням за тимчасово
відсутніми наймачем або членами його сім’ї

Жиле приміщення надається наймачеві та членам його сім») для проживання
в ньому; якщо ці особи (чи хтось один із них) не проживають у даному
приміщенні, то вони втрачають право на нього. За ст. 107 Житлового
кодексу в разі виїзду наймача чи членів його сім’ї на інше постійне
місце проживання право на користування цим жилим приміщенням вони
втрачають з моменту виїзду.

Проте не можна не враховувати тих випадків, коли наймач чи члени його
сім’ї за тих чи інших обставин тимчасово не проживають у даному жилому
приміщенні. Суттєвою гарантією житлових прав громадян у даних випадках є
ст. 71 Житлового кодексу, яка передбачає можливість збереження жилого
приміщення за тимчасово відсутніми.

За загальним правилом, у разі тимчасової відсутності наймача чи членів
його сім’ї за цими особами зберігається жиле приміщення протягом шести
місяців, а якщо вони були відсутні з поважних причин понад шість
місяців, цей строк може бути подовжений наймодавцем, а у випадку спору —
судом.

У певних випадках, спеціально обумовлених ст. 71 Житлового кодексу, за
наймачем та членами його сім’ї право на жиле приміщення зберігається і
на триваліші строки (призов на строкову військову службу або направлення
на альтернативну службу, тимчасовий виїзд з постійного місця проживання
за умовами та характером роботи; виїзд у зв’язку з навчанням;
перебування дітей у державних дитячих закладах тощо).

Якщо наймач або члени його сім’ї не проживали у певному жилому
приміщенні понад встановлені строки, то згідно із ст. 72 Житлового
кодексу вони можуть бути визнані такими, що втратили право на
користування жилим приміщенням. Таке визнання здійснюється в судовому
порядку за позовом наймодавця, наймача або членів його сім’ї (колишніх
членів сім’ї). Звідси можна зробити висновок, що внаслідок відсутності
особи понад встановлені в ст. 71 Житлового кодексу строки вона
автоматично не втрачає права користування спірним жилим приміщенням, а
може бути визнана такою лише за рішенням суду.

У разі виїзду наймача та членів його сім’ї на тривалий строк у випадках,
передбачених законодавством (ст. 73 Житлового кодексу), жиле приміщення
зберігається за ними на підставі охоронного свідоцтва — броні.
Бронюється усе жиле приміщення, що є предметом договору найму, незалежно
від того, чи залишаються там проживати члени сім’ї наймача, чи виїздять
усі разом. Жиле приміщення бронюється у разі виїзду за кордон на роботу
на весь час перебування за кордоном.

Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов’язків, що
випливають з договору найму жилого приміщення, зокрема вчасно вносити
квартирну плату, належним чином утримувати приміщення тощо. Ці самі
обов’язки покладаються і на членів сім’ї тимчасово відсутнього наймача,
які залишаються в жилому приміщенні.

4. Право на обмін жилого приміщення

Право на обмін жилого приміщення є одним з найважливіших суб’єктивних
прав наймача. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних
причин, зокрема, у зв’язку з реєстрацію шлюбу чи його розірванням,
об’єднанням з батьками в одну сім’ю, наближенням місця проживання до
місця роботи.

Обмін жилими приміщеннями за своєю юридичною категорією та згідно з
чинним житловим законодавством є своєрідним перерозподілом жилих
приміщень.

Право наймача на обмін жилого приміщення та порядок обміну
встановлюються і регулюються житловим законодавством (статті 79—89
Житлового кодексу) та Правилами обміну жилих приміщень, затвердженими
постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31.

h

#l&B*oooooooeeeeeeeeeeeeeeeeeeee

b boooooooooooooooooooooooooooo

›2?a a \!D?A©oooooooooooooooooooooooooooo

Учасниками обміну можуть бути наймачі державного та громадського
житлових фондів, а також пайовики — члени ЖБК.

Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім’ї, що
проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові
мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх
членів сім’ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За
неповнолітніх членів сім’ї свою згоду в письмовій формі висловлюють
батьки, опікуни чи піклувальники.

Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване
жиле приміщення, так, за певних умов, і частина жилого приміщення.

Коли між членами сім’ї наймача (чи колишніми членами сім’ї) не досягнуто
згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку
примусового обміну приміщення, яке вони займають, на приміщення в різних
будинках (квартирах).

У пункті 12 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985
р. № 2 передбачається, що при примусовому обміні на підставі ст. 80
Житлового кодексу погіршення житлових умов відповідачів, як правило, не
повинно допускатись. У цьому випадку суд має всебічно враховувати
інтереси та обґрунтовані доводи членів сім’ї наймача. Однак обмін жилого
приміщення на приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як
погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і
між якими виник спір.

Стаття 81 Житлового кодексу передбачає можливість обміну частини жилого
приміщення. Наймач або член його сім’ї має право провести обмін жилої
площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини
кімнати з наймачем іншого жилого приміщення, але за тієї умови, що
особа, яка переїздить у порядку обміну, є членом сім’ї тих, хто
залишився проживати у цьому приміщенні. Так, якщо у двокімнатній
квартирі проживає подружжя з дорослим сином, а окремо в однокімнатній
квартирі — мати наймача, то природно, що в результаті обміну старенька
мати перебирається жити до сина та невістки, а син цього подружжя займає
однокімнатну квартиру.

Відмова наймодавця у дозволі на обмін може мати місце лише з підстав,
зазначених у законі. Стаття 86 Житлового кодексу передбачає підстави, за
яких не допускається обмін, зокрема коли до наймача пред’явлено позов
про розірвання чи зміну договору найму, якщо обмін має фіктивний
характер, якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться у гуртожитку
тощо. Відмова наймодавця в обміні може бути оскаржена в судовому
порядку.

Угода про обмін жилими приміщеннями набуває чинності з моменту одержання
сторонами обмінних ордерів, вважається виконаною з моменту переселення
наймачів в обмінювані жилі приміщення.

5. Піднайом жилого приміщення

Закон передбачає за наймачем право надавати частину, а в разі
тимчасового виїзду і все жиле приміщення в користування стороннім
особам, якщо на це є згода усіх членів сім’ї наймача та згода
наймодавця. Відносини по піднайму оформляються відповідним письмовим
договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією в
житлово-експлуатаційній організації.

Договір може бути укладений на певний або на невизначений строк або до
вимоги звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму— це сплатний договір і однією із істотних його умов є
угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування жилим
приміщенням. Згідно із ст. 95 Житлового кодексу розмір плати за
договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може
перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване
приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг.

Стаття 93 Житлового кодексу передбачає умови, за яких не допускається
укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на
кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше
норми середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті;

якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше
наймачів, страждає тяжкою формою хронічного захворювання, у зв’язку з
чим він не може проживати в такій квартирі.

Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору і
піднаймач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача
повинен звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач та
особи, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле
приміщення або використовують його не за призначенням, або, систематично
порушуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній
квартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної
плати (ст. 97 Житлового кодексу).

Якщо договір піднайму був укладений без зазначення строку, наймач
зобов’язаний письмово попередити піднаймача «яро припинення договору за
три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити жиле приміщення, він
та члени його сім’ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання
іншого жилого приміщення. Піднаймач користується правом за згодою членів
своєї сім’ї у будь-який час розірвати договір піднайму.

Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб, які
можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім’ї) без
стягнення з них плати за користування жилим приміщенням і укладення
договору. Згоди наймодавця на вселення тимчасових жильців не потрібно.
Строком проживання тимчасові жильці не обмежуються, проте згідно з ч. 2
ст. 98 Житлового кодексу вселення тимчасових жильців на строк більший
ніж півтора місяця допускається за умови додержання розміру житлової
площі, встановленого для надання жилих приміщень.

Тимчасові жильці зобов’язані на вимогу наймача або членів його сім’ї)
негайно звільнити жиле приміщення, яке займають, а в разі відмови
підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого
приміщення.

6. Надання громадянам житла у зв’язку з капітальним ремонтом

Як правило, у зв’язку з капітальним ремонтом громадянам надається інше
жиле приміщення. Відповідно до ст. 101 Житлового кодексу наймодавець має
право в судовому порядку вимагати переселення наймача та членів його
сім’ї в інше жиле приміщення на час капітального ремонту будинку, якщо
наймач відмовляється переселитися добровільно. Необхідність виселення
виникає тоді, коли без звільнення жилих приміщень неможливо провести
передбачені проектом ремонтні роботи. Розмір надаваного тимчасового
жилого приміщення не визначається законом, проте відповідно до п. 15
постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 це
жиле приміщення має бути розташоване в межах того самого населеного
пункту і бути придатним для проживання в ньому громадян, які
виселяються, з урахуванням кількісного складу їх сім’ї, стану здоров’я
та інших обставин, що заслуговують на увагу.

Переселення наймача на час капітального ремонту не припиняє договору
найму жилого приміщення, проте квартирну плату він вносить за те
приміщення, що надане йому на час капітального ремонту.

Відповідно до ч. 3 ст. 101 Житлового кодексу після закінчення
капітального ремонту наймач повертається в жиле приміщення, яке займав
раніше, а якщо наймодавець заселить це приміщення іншими особами, то
наймач має право в судовому порядку вимагати виселення цих осіб.

Вирішуючи питання, пов’язані з капітальним ремонтом будинку, та проблеми
тимчасового відселення наймачів, наймодавець має право надати наймачеві
та членам його сім’ї (за їхньою згодою) інше впорядковане жиле
приміщення для постійного проживання. Проте це не обов’язок, а право
наймодавця, і вимоги громадян зобов’язати наймодавця не підлягають
судовому розглядові.

У тому разі, коли жиле приміщення, яке займають наймач та члени його
сім’ї, внаслідок капітального ремонту не може бути збережено або істотно
збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, йому та членам
його сім’ї до початку капітального ремонту має бути надане інше
впорядковане жиле приміщення. Якщо жиле приміщення, яке займає наймач,
істотно зменшиться внаслідок капітального ремонту, на вимогу наймача
йому та членам його сім’ї має бути надане інше впорядковане жиле
приміщення до початку капітального ремонту.

Спори, що виникають між наймодавцем і наймачем та членами його сім’ї з
приводу поселення на житлову площу після капітального ремонту у зв’язку
з її збільшенням чи зменшенням, розглядаються у судовому порядку.

7. Зміна договору н жилого приміщення

Жилі приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду
надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що
договір найму жилого приміщення, який був укладений після одержання
ордера, з часом (у зв’язку з одруженням наймача, розлученням, смертю
тощо) не може бути змінений виходячи з потреб сім’ї, яка проживає у
найнятому приміщенні. У ст. 103 Житлового кодексу передбачено, що
договір найму жилого приміщення може бути змінений за взаємною згодою
наймача та членів його сім’ї і згодою наймодавця.

Найчастіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім’ї
наймача (наприклад, у зв’язку з розірванням шлюбу) змінити договір найму
жилого приміщення і виділити заявникові окреме приміщення. Набагато
рідше трапляються випадки, коли один із членів сім’ї (наприклад,
дорослий син наймача, який збирається одружитися) ставить перед наймачем
такі вимоги.

Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до змісту ст. 104
Житлового кодексу, за якою член сім’ї наймача (чи колишній член сім’ї,
що продовжує проживати в найнятому приміщенні) має право вимагати за
згодою всіх, що проживають разом з ним членів сім’ї (чи колишніх членів
сім’ї), укладення з ним окремого договору найму. Якщо зазначені особи чи
наймодавець не дають згоди на укладення договору найму, то цей спір
вирішується в судовому порядку.

Розглядаючи такі спори, суд враховує перш за все, чи додержано вимогу,
передбачену ст. 104 Житлового кодексу, а саме: чи припадає на заявника
окреме ізольоване жиле приміщення у цій квартирі площею не нижче
середньої забезпеченості. При цьому обов’язково береться до уваги й
умова ч. 2 ст. 65 цього кодексу: за особою, яка вселена наймачем, тільки
тоді визнається рівне право з рештою членів сім’ї наймача на
користування всією житловою площею, якщо між ними не було певної угоди
про порядок користування житлом.

Якщо така угода мала місце, то частка житлової площі на заявника
вираховується не з усієї житлової площі, а тільки з тієї, щодо якої було
укладено з ним угоду.

Правила про зміну договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім’ї
наймача не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств,
установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст.
114 Житлового кодексу), крім випадків, коли наймач одержав жиле
приміщення у цих будинках не у зв’язку з трудовими відносинами чи коли
наймодавець втратив право на його виселення.

Наймачі жилих приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі
окремих договорів найму, у випадках об’єднання їх в одну сім’ю мають
право вимагати від наймодавця укладення з певною особою одного договору
найму на все жиле приміщення, яке вони займають. Попередні договори
припиняють свою дію і виникає зобов’язання на об’єднане жиле приміщення
з рівним правом усіх членів сім’ї на це жиле приміщення.

Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути
оскаржена в судовому порядку.

За правилами ст. 106 Житлового кодексу повнолітній член сім’ї наймача
має право за згодою наймача та інших членів сім’ї, які проживають
спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором
найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Такі випадки
найчастіше трапляються тоді, коли попередній наймач жилого приміщення
виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні
залишаються проживати члени його сім’ї. Право зміни договору
передбачається і у випадках смерті наймача або втрати ним права на жиле
приміщення.

У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за
згодою інших членів сім’ї, спір вирішується в судовому порядку.

Правила ст. 106 Житлового кодексу не поширюються на жилі приміщення у
будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей
народного господарства, крім випадків, що викладені вище.

Похожие записи