Іпотечний договір

Однією з найбільш поширених підстав виникнення іпотеки є іпотечний
договір. Іпотечний договір укладається між одним або декількома
іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає
нотаріальному посвідченню. Відповідно до ч.2 ст. 3 ЗУ “Про іпотеку”
взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним
договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У той же
час ч.1 ст. 4 цього ж закону передбачає державну реєстрацію обтяження
нерухомого майна іпотекою. А відповідно до ч.1 ст.210 ЦКУ правочин
підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом і
такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Отже, ми
бачимо, що положення ЗУ “Про іпотеку” в частині набуття прав та
обов’язків іпотекодавцем та іпотедержателем за іпотечним договором
протирічатьсуперечать положенням ЦКУ. Таким чином, видається, що слід
застосовувати положення ст. 210 ЦКУ і слід констатувати, що взаємні
права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним
договором виникають з моменту державної реєстрації обтяження нерухомого
майна іпотекою.

Істотними умовами іпотечного договору є:

для іпотекодавця та іпотекодержателя — юридичних осіб відомості про: для
резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в
Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для
нерезидентів — найменування, місцезнаходження та державу, де
зареєстровано особу;

для іпотекодавця та іпотекодержателя — фізичних осіб відомості про: для
громадян України — прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця
проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі
фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів; для
іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім’я, по батькові (за
наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання;

опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та (або) його
реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її
цільове призначення;

посилання на випуск заставної або її відсутність.

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних
умов він вважається неукладеним.

Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення
вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право
власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та
обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу
звернення стягнення на предмет іпотеки.

Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть
бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і
змістом повинен відповідати вимогам щодо іпотечного договору,
передбаченим ЗУ “Про іпотеку” та вимогам, встановленим законом, для
договору, який визначає основне зобов’язання. У разі якщо іпотекою
забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого
майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього
нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному
посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого
майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом
порядку. Після оформлення заставної зміни і доповнення до іпотечного
договору і договору, яким обумовлене основне зобов’язання, можуть
вноситися лише після анулювання заставної і видачі нової заставної в
порядку, встановленому законодавством про іпотеку.

Будь-яке збільшення основного зобов’язання або процентів за основним
зобов’язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачене
іпотечним договором, може бути здійснене після державної реєстрації
відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна
іпотекою. Таке збільшення підпорядковується пріоритету вимоги за
будь-яким іншим зобов’язанням, забезпеченим предметом іпотеки, яка була
зареєстрована до реєстрації відповідної зміни умов обтяження нерухомого
майна іпотекою.

Допускається відступлення прав за іпотечним договором, яке
здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не
встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється
відступлення права вимоги за основним зобов’язанням. Якщо не буде
доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про
відступлення права вимоги за основним зобов’язанням. Іпотекодержатель
зобов’язаний письмово у п’ятиденний строк повідомити боржника про
відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним
зобов’язанням.

Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає
нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають
державній реєстрації у встановленому законом порядку. Відступлення прав
за іпотечним договором та основним зобов’язанням не допускається у разі
випуску заставної. Після випуску заставної перехід прав іпотекодержателя
за іпотечним договором та основним зобов’язанням до іншої особи
здійснюється шляхом передачі заставної у встановленому законодавством
порядку, який ми розглянемо далі.

Заставна

Іпотечним договором може бути передбачено випуск заставної, яка є одним
із видів цінних паперів.

&

&

F

свідчує безумовне право його власника на отримання від боржника
виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає
виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання
— право звернути стягнення на предмет іпотеки (ч.1 ст.20 ЗУ “Про
іпотеку”).

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення
індосаменту відповідно до законодавства. Наступний власник заставної має
ті ж права, що мав іпотекодержатель згідно з договором, яким обумовлене
основне зобов’язання, та іпотечним договором, на підставі якого була
оформлена заставна.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов’язання боржника за
договором, який обумовлює основне зобов’язання, та виникають грошові
зобов’язання боржника щодо платежу за заставною. Після оформлення
заставної виконання основного зобов’язання та звернення стягнення на
предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника
заставної.

Анулювання заставної і видача нової заставної здійснюються за згодою між
іпотекодавцем, боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та
власником заставної. Відомості про анулювання заставної і видачу нової
заставної підлягають державній реєстрації у встановленому законом
порядку.

Заставна не може видаватися, якщо іпотекою забезпечене грошове
зобов’язання, суму боргу за яким на момент укладення іпотечного договору
не визначено і яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму
на конкретний момент. Заставна підлягає державній реєстрації у
встановленому законом порядку разом з державною реєстрацією обтяження
відповідного нерухомого майна іпотекою. Після реєстрації випуску
заставної її оригінал передається іпотекодержателю.

Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку
стандартної форми, яка встановлюється Державною комісією з цінних
паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного
договору робиться відмітка про оформлення заставної. Реквізити заставної
передбачені ст. 21 ЗУ “Про іпотеку”.

Для реалізації прав за заставною її власник зобов’язаний заявити
боржнику письмову вимогу про виконання основного зобов’язання. У цій
вимозі вказується банківський рахунок власника заставної для здійснення
боржником переказу відповідної грошової суми. На вимогу боржника власник
заставної зобов’язаний пред’явити оригінал заставної без його передачі
боржнику. Заставна підлягає передачі боржнику у разі належного виконання
ним основного зобов’язання. Знаходження заставної у боржника свідчить
про виконання основного зобов’язання, якщо не буде доведено протилежне.
У разі виконання основного зобов’язання боржником заставна, що
знаходиться в нього, анулюється. Знаходження заставної в іншої особи
свідчить, що основне зобов’язання не виконано, якщо не буде доведено
інше.

Якщо основне зобов’язання підлягає виконанню частинами, власник
заставної зобов’язаний видавати боржнику письмові квитанції про
отримання платежу та вести належний облік (реєстр) платежів за
заставною, який надається боржнику на його вимогу. У разі розбіжностей
між квитанціями про отримання платежів та їх реєстром квитанції про
отримання платежів мають перевагу.

У разі оформлення заставної перехід права власності на предмет іпотеки
не допускається до повного задоволення вимоги за заставною, крім
переходу права власності на предмет іпотеки в порядку спадкування чи
правонаступництва.

Передача заставної здійснюється шляхом виконання на ній особою, якій
належить заставна (індосантом), передавального напису (індосаменту) на
користь іншої особи (індосата) та передачі оригіналу заставної.

Передача заставної не потребує згоди іпотекодавця або боржника, якщо він
є відмінним від іпотекодавця. Написи на заставній, що забороняють її
наступну передачу, є недійсними.

Передача заставної шляхом вчинення індосаменту надає індосату всі права
іпотекодержателя за іпотечним договором та основним зобов’язанням.
Передача заставної не вимагає державної реєстрації.

Іпотекодержатель (власник заставної) може до настання строку виконання
боржником зобов’язань за заставною проводити операції з належними йому
заставними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення
додаткових грошових коштів від інших осіб.

Рефінансування може здійснюватися такими способами:

відчуження (продаж) заставної шляхом вчинення індосаменту з компенсацією
індосанту вартості заставної у встановленому сторонами розмірі;

продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу (операція репо);

передача заставної у заставу для забезпечення виконання зобов’язань
перед іншими кредиторами;

емісія іпотечних цінних паперів (іпотечних облігацій та іпотечних
сертифікатів);

іншим способом, який не суперечить закону.

Література

Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданському праву.

М., 1940., Годэмэ Е. Общая терия обязательств. –М., 1948.

Зобов’язальне право /За ред. проф. О.В.Дзери. К., Юрінком Інтер. 1999.
980с.,

Йоффе О.С. Обязательственное право. М.. Юрид. лит. 1975,

Брагинский М. И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск, 1967,

Кодифікація приватного (цивільного права) України. /За ред. проф.
А.Довгерта. –К.: Юринком Інтер. 2000. –292с.,

Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972.

Похожие записи