.

Вторинний іпотечний ринок в Україні: становлення та розвиток (реферат)

Язык: украинский
Формат: реферат
Тип документа: Word Doc
526 4865
Скачать документ

Реферат на тему:

Вторинний іпотечний ринок в Україні: становлення та розвиток

Іпотечний ринок України проходить становлення в межах закономірностей
розвитку світового іпотечного капіталу. Тенденція до зростання обсягів
іпотечного кредитування, зважаючи на стабільність сприятливих факторів,
у найближчій перспективі зберігатиметься.

На українському іпотечному ринку склалася ситуація, коли через
недостатню капіталізацію комерційних банків і відсутність у структурі
їхніх пасивів належного обсягу довгострокових депозитів існує об’єктивна
необхідність для створення відповідної системи рефінансування іпотечних
кредитів, але при цьому відсутні будь-які передумови для
реструктуризації існуючої однорівневої моделі іпотечного ринку в
дворівневу. Це зумовлено насамперед відсутністю належних інструментів,
що трансформують забезпечені іпотекою зобов’язання, які виникли на
первинному ринку, в похідні зобов’язання з рефінансування іпотечного
кредитування.

Іпотечний ринок є об’єктом досліджень небагатьох вітчизняних вчених, при
цьому він вивчається переважно фрагментарно. Так, Е.І. Тарасевич,
І.І.Пучковська, В.В. Смирнов розглядають іпотечний кредит як один із
видів банківського кредиту, забезпеченого заставою, що має лиш деякі
специфічні характеристики. Н.П. Погорєльцева, А.Н. Кутиркін, С.І. Кручок
свої дослідження присвячують економічній сутності іпотечного ринку, а
В.Кравченко та А. Довдієнко вивчають лише первинний іпотечний ринок.

Необхідно відмітити вагомий внесок у дослідження іпотечного кредиту,
визначення його сутності, механізму функціонування та сегментації
іпотечного ринку О.Т. Євтуха. Щодо вторинного іпотечного ринку та
системи рефінансування іпотечних кредитів, то вони майже недосліджені.

Розробки цих учених мають велике теоретичне значення та створюють
підґрунтя для подальших розвідок у даному напрямі, а їх фрагментність
визначає актуальність дослідження вторинного іпотечного ринку, який
залишається майже невисвітленим у наукових працях вітчизняних учених.

Метою статті є проведення дослідження вторинного іпотечного ринку
України та виявлення оптимальної для України моделі системи
рефінансування іпотечних кредитів. Це дозволить створити в майбутньому
ефективну систему рефінансування іпотечних кредитів, а також прискорити
розвиток іпотечного ринку.

Вторинний ринок іпотечного кредиту – це сегмент загального
кредитно-фінансового ринку, на якому відбувається формування сукупного
кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації заставних
у знеособлені дохідні цінні папери та розміщення їх серед інвесторів
[3]. Фактично вторинний ринок іпотечного кредиту охоплює процес
купівлі-продажу випущених на первинному ринку заставних, а головною його
метою є забезпечення кредиторів можливістю продати первинні заставні, а
на отримані кошти надати інший іпотечний кредит на первинному ринку [5].

Предметом операцій на вторинному іпотечному ринку є рефінансування
діяльності іпотечних кредиторів інвесторами та спеціалізованими
установами з фінансування ліквідності (УФЛ) під забезпечення іпотечними
зобов’язаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку за
допомогою спеціальних інструментів формуються похідні іпотечні
зобов’язання. У разі неповернення коштів рефінансування іпотечним
кредитором первинного ринку інвестор або УФЛ набуває прав кредитора за
первинним іпотечним зобов’язанням, а в разі його невиконання боржником –
має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно [6].

У Законі України „Про іпотеку” передбачено ідеальний інструмент
оформлення іпотечних зобов’язань на первинному ринку іпотечного
кредитування – заставну. За їх допомогою іпотечний кредитор формує
портфель іпотечних кредитів, який об’єднується з пакетом іпотек, у
вигляді портфеля заставних. Портфель заставних є інструментом, який
набуває властивості ліквідності і може вільно та швидко передаватися
іншим особам – кредиторам другого рівня – у власність чи в забезпечення.
Цей процес становить основу рефінансування операцій з іпотечного
кредитування.

Ринок капіталів повинен стати дуже важливим джерелом рефінансування
іпотечних кредитів в Україні. Для того, щоб це сталося, іпотечні кредити
треба сек’юритизувати в облігації, які потім можна продати інвесторам.
Існує дві основні системи сек’юритизації іпотечних кредитів: іпотечних
кредитів і цінних паперів, забезпечених заставою.

Система іпотечних облігацій використовується в багатьох європейських
країнах і складається з трьох учасників: позичальник, кредитор,
інвестор. Кредитори надають позики клієнтам. Потім ці іпотечні кредити
сек’юритизуються і отримані іпотечні облігації („Pfandbriefe”)
реалізуються банком-кредитором серед інституційних інвесторів
самостійно. Ринок „Pfandbriefe” є найбільшим ринком облігацій в Європі і
навіть перевищує італійський та німецький ринки державних облігацій [8].

Ця модель є цікавою для України, але щоб вона запрацювала, слід
сформувати ефективний ринок іпотечних облігацій, які мають бути
ліквідними та надійними, забезпеченням інвестицій вищого класу. Важлива
особливість моделі іпотечних облігацій полягає в тому, що їх емісію
здійснюють іпотечні банки, винятковим видом діяльності яких є саме
іпотечне кредитування.

Система цінних паперів, забезпечених заставою (ЦПЗЗ), широко
розповсюджена в США і включає в себе четвертий позичальник, так звану
установу спеціалізованого призначення (УСП). УСП купляє іпотечні кредити
у банків, сек’юритизує їх в ЦПЗЗ та продає отримані облігації
інвесторам. Тому банки можуть вивільняти свій капітал і спрямовувати
його на інші позики [8]. Продаж іпотечних кредитів, забезпечених
портфелем заставних, сприяє не лише наданню довгострокових ресурсів
банкам і управлінню ними власною ліквідністю, а й вивільненню банками
додаткових ресурсів.

Але система ЦПЗЗ має серйозний недолік, який полягає в складності і
необхідності функціонування високорозвиненої фінансової структури та
законодавчої бази. При системі іпотечних облігацій кредитні ризики весь
час залишаються в одній фінансовій установі, яка видала позику. Це
призводить до детального вивчення платоспроможності позичальника,
інтенсивного моніторингу його діяльності після підписання контракту. У
системі ЦПЗЗ кредит продається УСП, тому кредитор може бути не таким
пильним при оцінці платоспроможності позичальника. Слід також зазначити,
що включення четвертого учасника значно підвищує складність необхідних
домовленостей у системі. Останнім, але не менш важливим є те, що ЦПЗЗ
буде надмірно складною для багатьох потенційних інвесторів [8].

Порівняння переваг і недоліків обох систем показало, що система,
заснована на іпотечних облігаціях, є більш сприйнятливою і має більше
шансів на успіх в Україні найближчим часом, ніж система ЦПЗЗ, тому що в
цій системі роль уряду обмежена регулюванням і наглядом, а можливість
негативного політичного впливу мінімальна. Але в перспективі обидві
системи можуть існувати в Україні, оскільки вони не перечать одна одній.

В Україні застосування європейської моделі на даний час ймовірно в
спрощеному варіанті – займатися іпотечним кредитуванням дозволять, крім
спеціалізованих іпотечних банків, також й універсальним, які повинні
будуть диверсифікувати свої ризики завдяки різноплановим операціям, а
головне – виконувати більш жорсткі вимоги та нормативи, встановлені НБУ.
Крім того, в НБУ прийшли до висновку, що запорука успіху іпотечної
системи України – об’єднання американської та європейської моделей.

Реалізація зазначених схем рефінансування потребує введення у цивільний
обіг нового для України виду цінних паперів – іпотечних. Ідеться
насамперед про іпотечні облігації, які є найпоширенішим у світі видом
іпотечних цінних паперів. Життя цим фінансовим інструментам дало два
нових закони – „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим
іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” від 19.06.2003 та „Про
фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла
та операції з нерухомістю” 19.06.2003 – згідно з якими в обіг будуть
випущені сертифікати Фонду фінансування операцій з нерухомістю та
іпотечні сертифікати. Та особливе місце серед іпотечних цінних паперів
посідають іпотечні облігації, умови обігу яких поки що не визначені на
законодавчому рівні, але які є основним інструментом сек’юритизації
іпотечних кредитів.

Іпотечні облігації – це довгострокові цінні папери, забезпечені
іпотечними активами, що складають покриття по кожному облігаційному
випуску. Якщо емітент не виконає своїх зобов’язань, власник іпотечних
облігацій володітиме переважним правом на предмет іпотечного покриття.
Ці папери засвідчують право власника на отримання від емітента
номінальної вартості облігацій та відсотків за ними. Термін погашення
іпотечних облігацій повинен відповідати термінам кредитування чи
гарантій по кредитах, а також мати середньо- та довгострокові періоди
обігу [1].

Іпотечний цінний папір є зобов’язанням, виконання якого через умови
випуску забезпечене нерухомим майном, що було оформлене як предмет
іпотеки. Тобто рефінансування, залучене шляхом розміщення іпотечних
цінних паперів, у підсумку забезпечене нерухомим майном, що істотно
зменшує ризики інвесторів та УФЛ як кредиторів другого рівня.

Законодавче врегулювання обігу іпотечних облігацій, а також інших
іпотечних цінних паперів покликаний вирішити Закон „Про іпотечні цінні
папери”, проект якого, на жаль, відхилила Верховна Рада.

Завданням даного проекту є визначення групи іпотечних цінних паперів,
особливостей їх випуску та обігу, встановлення вимог до складу
іпотечного покриття, яке зумовлює випуск іпотечних цінних паперів. Також
визначаються вимоги до проспектів емісії звичайних та структурованих
іпотечних облігацій, їх емітентів, іпотечного покриття, іпотечних
активів, порядок звернення стягнення на іпотечне покриття, правовий
режим і ведення реєстру іпотечного покриття. Даним законом визначено два
види іпотечних облігацій, які можуть випускатися в Україні:
структуровані та звичайні [9].

Емітент за звичайними іпотечними облігаціями, яким виступає іпотечний
кредитор (банк або небанківська фінансова установа, що видають кредити,
виконання зобов’язань за якими забезпечуються іпотекою), несе
відповідальність за виконання своїх зобов’язань по облігаціях усім своїм
майном. Активи банку, включені до складу іпотечного покриття за
іпотечними цінними паперами, не входять до ліквідаційної маси банку.

Недостатність іпотечного покриття для виконання зобов’язань за
структурованими іпотечними облігаціями, емітентом яких виступає
спеціалізована іпотечна установа, не є підставою для ініціації
провадження у справі про відновлення платоспроможності чи банкрутства
спеціалізованої іпотечної установи – емітента. Протилежним є питання при
звичайних іпотечних облігаціях, коли іпотечний кредитор зобов’язаний
постійно підтримувати іпотечне покриття за звичайними іпотечними
облігаціями на відповідному рівні, а у випадку його недостатності при
вибутті чи зменшенні вартості іпотечних активів, які становлять іпотечне
покриття, негайно відновити відповідну вартість іпотечних активів [9].

Є очевидним, що зволікання з прийняттям даного закону суттєво гальмують
подальший розвиток іпотечного ринку, а особливо створення цивілізованої
повноцінної системи рефінансування іпотечних кредитів.

Крім того, важливим блоком питань, які потребують законодавчого
врегулювання, є розвиток інфраструктури для рефінансування операцій з
іпотечного кредитування. Сьогодні можливості щодо рефінансування
діяльності комерційних банків обмежені, фактично єдиним джерелом
рефінансування є НБУ, який виконує функцію кредитора останньої інстанції
на підставі Закону України „Про Національний банк України” від
20.05.1999 зі змінами та доповненнями. НБУ рефінансує банки під
забезпечення державних цінних паперів, векселів суб’єктів господарювання
та Державного казначейства України, під заставу майнових прав за
кредитними договорами, коштів на кореспондентських чи депозитних
рахунках і під гарантію іншого банку. Через нерозвиненість фондового
ринку ліквідність і вартість даних зобов’язань можна оцінювати лише
узагальненими показниками. Тому операції НБУ з рефінансування мають
високий ступінь ризику. Вирішення проблеми надійного високоліквідного
забезпечення операцій НБУ з рефінансування комерційних банків можливе за
умови використання забезпечених інструментів.

Слід вдосконалити систему довгострокового рефінансування НБУ,
гармонізувавши цей процес зі створенням в Україні дворівневої моделі
іпотечного кредитування. Очевидно, така модель має не тільки
специфічний, притаманний їй інструментарій, а й особливу інституційну
інфраструктуру. Оскільки потужних інвесторів, які можуть бути
операторами вторинного ринку іпотеки, в нашій країні замало, здійснити
довгострокове рефінансування іпотечного ринку сьогодні неможливо без
підтримки держави.

На першому етапі впровадження дворівневої моделі іпотечного кредитування
основою рефінансування іпотечних кредиторів могла б слугувати державна
іпотечна компанія. До такого висновку спонукає ряд обставин. По-перше,
на даному етапі довгострокові ресурси, придатні для рефінансування
іпотечного ринку, мають лише державні фінансові інституції – НБУ,
Державний пенсійний фонд, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб.
Природно, що здійснення операцій із рефінансування за рахунок цих коштів
можливе у тому разі, якщо їх оператором буде державна іпотечна компанія,
яка створить надійні механізми гарантування повернення державних коштів
і максимального зменшення пов’язаних із цим ризиків. По-друге, на
державну іпотечну компанію можуть бути покладені функції щодо
відпрацювання та імплементації уніфікованих стандартів іпотечного
кредитування як на первинному, так і на вторинному ринках, зокрема в
частині вимог до емісії та обігу заставних та іпотечних цінних паперів.
По-третє, приватні оператори навряд чи зможуть забезпечити довіру до
нових фінансових інструментів, без чого перспективи їх розміщення серед
інших інвесторів малоймовірні. Тому доцільно надати зазначеним
інструментам моральну підтримку з боку держави.

У кінці 2004 року уряд прийняв постанову про створення державної
іпотечної установи, якою затверджено статут, мету та предмет діяльності
державної іпотечної установи (ДІУ). ДІУ покликана рефінансувати іпотечні
кредити за рахунок засобів, отриманих від розміщення цінних паперів.

Схема працюватиме так: банки формуватимуть пули стандартних кредитів і
продаватимуть право вимоги за ними ДІУ, яка на основі платіжних потоків,
що генеруватимуться цими кредитами, випускатиме власні облігації та
продаватиме їх інвесторам. Надходження від продажу цінних паперів
направлятимуться на купівлю нових іпотечних кредитів. ДІУ замість
купівлі заставних за іпотечними кредитами братиме їх у заставу. При
цьому заставою можуть бути лише якісні (стандартні) кредити. Таким
чином, установа бере на себе ризики ліквідності банків, але не їх
кредитні ризики [7].

Але якщо ДІУ не викуповуватиме іпотечні кредити, вона й не зможе
випускати іпотечні облігації, які забезпечуються заставними за
кредитами. Тому облігації, емітовані ДІУ, слід віднести до
корпоративних.

Виникає казус – чи може державна установа випускати корпоративні цінні
папери? Крім того, інвестору зрозуміло, що корпоративні облігації, не
маючи конкретного забезпечення, є більш ризиковими, ніж іпотечні. А на
ринку корпоративних облігацій запитаними є гривневі облігації з
дохідністю не менше 16 %. Претендувати на меншу дохідність облігації
зможуть, лише маючи визначені державні ґарантії або інші преференції, і
все одно залишається питання про їх конкурентоспроможність на ринку
корпоративних цінних паперів, адже відомо, що його обсяги в Україні
невеликі.

Випускати іпотечні облігації, які є більш привабливими для інвесторів,
ДІУ не має права ще й тому, що на даний момент їх емісія та подальший
обіг не врегульовані на законодавчому рівні. Незважаючи на перші кроки
щодо створення в Україні вторинного іпотечного ринку, його становлення
залишається під питанням, адже залишаються невизначеними не лише чітка
схема діяльності Державної іпотечної установи, а й концепція розвитку
іпотечної системи в Україні в цілому.

З метою створення адекватних умов для розвитку іпотеки в Україні
пропонуємо наступне: 1) визначитися на рівні влади, яку ж модель
іпотечного ринку слід створити в Україні: одно-, дворівневу чи вдало їх
поєднати; 2) відповідно до обраного шляху розвитку іпотечної системи
чітко визначити схему роботи ДІУ; 3) прийняти закон „Про іпотечні цінні
папери”, який створить законодавче підґрунтя для становлення вторинного
іпотечного ринку в Україні; 4) створити відповідні умови для
конкурентоспроможності та інвестиційної привабливості іпотечних цінних
паперів на фондовому ринку.

Проведені дослідження вторинного іпотечного ринку свідчать, що в Україні
найважливішим джерелом рефінансування іпотечних кредитів є ринок
капіталів, для його використання іпотечні кредити слід сек’юритизувати.
При порівнянні двох основних систем сек’юритизації визначено, що
система, заснована на іпотечних облігаціях, є більш прийнятною і має
більше шансів на успіх в Україні найближчим часом, ніж система цінних
паперів, забезпечених заставою. У майбутньому можливе поєднання обох цих
систем.

Іпотечну компанію доцільно створити як установу з фінансування
ліквідності другого рівня, підпорядковану НБУ, що дозволить досягти двох
цілей – удосконалити існуючу систему рефінансування банків шляхом
застосування високоліквідних інструментів його забезпечення та
активізувати роботу щодо запровадження дворівневої моделі іпотечного
ринку.

Література:

1. Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом
та іпотечні сертифікати: Закон України від 19.06.2003 № 979-IV.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М., 1997.

3. Евтух А.Т. Ипотека: механизм эффективного использования ресурсов.
Луцк: ВОТ, 2001. – 316 с.

4. Пучковская И.И. Ипотека: залог недвижимости. – Харьков: Консум, 1997.
– 132 с.

5. Тарасевич Е.И. Финансовые инвестиции в недвижимость. –
Санкт-Петербург, 1996.

6. Волков С., Шемшученко Г. Перспективи розвитку ринку іпотечного
кредитування в Україні // Вісник НБУ. – 2003. – № 6.

7. Задерій Н. Іпотека другого рівня // Контракти. – 2004. – № 44.

8. Житлове фінансування в Німеччині // Інститут економічних досліджень
та політичних консультацій (Німецька консультативна група).

9. http://www.rada.kiev.ua

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

Похожие документы
Обсуждение

Ответить

Курсовые, Дипломы, Рефераты на заказ в кратчайшие сроки
Заказать реферат!
UkrReferat.com. Всі права захищені. 2000-2020