Створення, придбання чи реорганізація фірми

Прийняття управлінського рішення щодо створення, придбання,
реорганізації чи продажу фірми.

Створення та реорганізація фірми.

Методи оцінки майна фірми при організації купівлі-продажу.

Оцінка доцільності придбання фірми.

Моделі та методи винесення рішень.

Створення власної фірми – це завжди великий ризик. Рішення про відкриття
власної справи приймається виходячи із конкретної ситуації. Воно включає
такі моменти як:

бажання створення власної справи, щоб стати господарем, небажання
працювати на когось;

відмова від попередньої кар(єри і готовність змінити своє життя;

можливість створення власної справи (наявність коштів, умов);

упевненість у реальності створення такої справи за умови існування
необхідних зовнішніх та внутрішніх передумов.

Вихідною точкою, з якої починається власна справа, є ідея. Це може бути
ідея нового продукту, який буде виробляти створена фірма, послуги, які
вона надаватиме населенню. Ця ідея може бути як власною, так і
запозиченою. Якщо ідею знайдено, починається процес вибору виду
діяльності та проектування фірми.

Налагодити власну справу можна кількома шляхами:

створити індивідуальне, приватне чи сімейне підприємство;

стати засновником повного, мішаного з обмеженою відповідальністю
акціонерного товариства;

купити існуючу фірму.

Які б фірми не створювались, процедури їх утворення в основному
одинакові для всіх. (Детальніше у курсі основи бізнесу).

Проте, як показує досвід не кожна людина може забезпечити прибутковість
власної справи. Для цього необхідне нестандартне мислення, сила волі,
цілеспрямованість, велика працездатність, націленість на пошук нового.
Тому, якщо створена фірма тривалий час не досягає бажаних результатів
(належної прибутковості, значних коливань у продажі та випуску продукції
і т. д.), варто прийняти рішення про реорганізацію чи продаж фірми, або
ж її ліквідацію.

Процес створення фірми охоплює декілька етапів:

вибір галузі діяльності, визначення цілей і предмету діяльності фірми;

вибір партнерів-засновників;

проробка техніко-економічного обгрунтування та розрахунків;

підготовка проектів установчих документів;

утворення системи майбутньої фірми: організаційної структури, штатів,
функцій і т.д.;

реєстрація фірми.

Вибір галузі діяльності завжди пов(язано з метою, для досягнення якої
створюється фірма.

Для вивчення та обгрунтування техніко-економічної інформації необхідні
спеціалісти різного профілю – інженери, організатори виробництва,
економісти, постачальники. Причому засновникам нового підприємства
необхідно оцінити:

загальний обсяг виробництва,

обсяг поставок на внутрішній ринок і можливий вихід на зовнішній ринок,

пропозиції про розмір статутного фонду,

співвідношення між власними і позичковими коштами,

можливі розміри кредиту і який банк кредитує,

загальні вимоги до обладнання і виробничих приміщень,

наявність кваліфікованої робочої сили і спеціалістів,

організація продажу,

вимоги до рівня економічної ефективності фірми в цілому, до
рентабельності і окупності вкладу засновників у статутний фонд та інших
витрат, пов(язаних із створенням фірми.

Після цього можна приступати до складання установчих документів та
державної реєстрації.

Для державної реєстрації необхідно подати такі документа: заповнену
реєстраційну картку встановленого зразка, статут чи засновницький
договір, письмове підтвердження про наявність юридичної адреси,
квитанцію про підтверджену оплату за держреєстрацію. Реєстрація
проводиться протягом 5-ти днів видати свідоцтво про реєстрацію і
повідомити органи державної статистики та податкової інспекції. Органи
статистики встановлюють коди підприємницької діяльності.

Свідоцтво про держреєстрацію є основою для відкриття рахунку в установах
банку. Банк, у свою чергу, зобов(язаний відкрити банківський рахунок і
протягом 3-х днів повідомити податкову інспекцію.

Звернення у місцевий відділ внутрішніх справ для отримання дозволу на
виготовлення печатки і штампів та звернення у штемпельно-гравіруальну
майстерню.

За необхідності отримання дозволу на здійснення конкретного виду
підприємницької діяльності (ліцензування).

Проте, як вже було сказано не кожна створена фірма може вижити у
сучасних ринкових умовах, що приводить до ліквідації або реорганізації
фірми. Реорганізація підприємництва виражається в різних формах: злиття,
приєднання, поділ, виділення, перетворення.

При злитті двох і більше фірм виникає одне, нове утворення, до якого
переходять усі їх права і обов(язки.

Приєднання означає, що у склад діючої фірми включається одне і більше
підприємств, які припиняють своє існування. Права і обов(язки утворень,
які приєднуються, переходять до діючої фірми.

При поділі замість одного підприємства утворюється дві і більше нових
організацій, а попередня фірма припиняє свою діяльність.

При виділення продовжує діяти попередня фірма, але на базі певного
структурного підрозділу підприємства створюється одне і більше нових
фірм.

При поділі і виділенні в обов(язковому порядку складається розподільчий
акт (баланс), в якому визначаються права і обов(язки створених фірм,
обсяг майна і т.д.

У випадку перетворення реорганізація проходить шляхом виділення із
крупних структур малих підприємств і товариств з обмеженою
відповідальністю, викуп підприємств через оренду, випуск акцій і т.д.

Оцінка бізнесу є функцією, яку в різних ситуаціях часто необхідно
здійснювати у ринковій економіці. Її необхідно проводити і при оцінці
фірми, які підлягають продажу, і при визначенні того на яку суму
нормально діюче відкрите акціонерне товариство має право випустити нові
акції, і при вирахування ціни, за якою повинні викуповувати акції
акціонерів, які виходять із фірми.

Оцінка фірми проводитись з метою одержання такої оцінки власного
капіталу компанії, яка найчастіше не співпадає з вартістю її власного
капіталу, вказаної у бухгалтерському балансі фірми. Так як на останню
здійснюють вплив існуючі норми амортизації, які можуть значно відставати
від темпів фізичного, економічного, функціонального і технологічного
зносу основних фондів фірми, крім того в умовах інфляції переоцінені
основні фонди могли бути занижені у вартості і т.д.

Власникам компанії, а також тим кому у майбутньому може бути
запропоновано купити її або частки у ній, необхідно знати на скільки
балансова вартість її власного капіталу розходиться чи співпадає з
оцінкою обгрунтованої ринкової вартості цього капіталу.

Предмет оцінки бізнесу можна розглядати з двох сторін:

як оцінку фірми з оцінкою майна цих фірм;

оцінка фірми, як сукупності прав власності, технологій і активів, що
забезпечать очікувані з деякою імовірністю майбутні доходи.

Виходячи з предмету оцінки можна виділити наступні методи оцінки фірм:

для оцінки першої групи використовують “метод оцінки за доходами”,
“метод компанії-аналога” (“метод аналогів продажу”) та “метод затрат”.

Оцінка за доходом грунтується на тому принципі, що тільки фірми які
приносять дохід мають вартість.

Використовуючи оцінку за доходом використовують наступні види доходу:

чистий операційний дохід;

грошовий потік;

чистий прибуток.

Чистий операційний дохід – дохід, одержаний від нерухомості, що здається
в оренду.

Грошовий потік – нерівномірні надходження грошових платежів від
реалізації продукції, послуг.

Чистий прибуток – дохід, що залишається у розпорядженні фірми після
відшкодування витрат, сплати податків, штрафних санкцій, платежів за
позичкові кошти.

Існує два метода перетворення доходів від експлуатації фірми у оцінку
вартості:

прямої капіталізації;

дисконтування доходів.

Метод прямої капіталізації використовує коефіцієнт капіталізації, що
відображає зв(язок між доходом за один рік, або середньорічною величиною
доходів за декілька років, і вартістю фірми:

Вф = Д : Кк

де Вф – вартість фірми;

Д – дохід;

Кк – коефіцієнт капіталізації.

Метод дисконтування доходів грунтується на приведенні майбутніх доходів
від експлуатації фірми у теперішню його вартість:

Вартість фірми = Сума майбутніх доходів.

Для використання оцінки за доходом необхідно:

визначити, яким чином слід привести майбутні доходи до теперішньої
вартості;

розрахувати коефіцієнт капіталізації;

оцінити величину доходу від експлуатації об(єкту, що оцінюється.

Як правило, для приведення майбутньої вартості до теперішньої
використовують ставку дисконту. Тоді формула для визначення теперішньої
вартості буде мати вигляд:

n

РV = ( FV/(1+r)n

i=1

де PV – теперішня вартість;

FV майбутня вартість;

і – число періодів (1…n)

Для визначення ставки дисконту найчастіше використовують два методи:
метод оцінки капітальних активів, метод кумулятивної побудови.

Для розрахунку коефіцієнту капіталізації використовують наступні методи:

за ставкою дисконту;

на основі співставлення продажу;

метод вирахування;

зв(язаних інвестицій;

для власного і позичкового капіталу;

для складових частин нерухомості;

метод Еллвуда.

Коефіцієнт капіталізації дорівнює ставці дисконту у випадку: коли дохід
від експлуатації об(єкту не обмежений у часі, коли вартість об(єкту
протягом часу не змінюється і, таким чином, відшкодування капіталу не
обов(язкове.

2-й метод використовується на основі даних угоди купівлі продажу
об(єктів аналогічних тому, що оцінюється. За цим методом коефіцієнт
капіталізації складається з двох частин: ставки дисконту та норми
відшкодування капіталу.

Норма відшкодування застосовується до активу, який втрачає свою
вартість.

Норма відшкодування капіталу базується на інтервалі часу протягом якого,
на думку покупця, здійснюється повернення його капіталу, вкладеного у
оцінюваний об(єкт.

Норма відшкодування капіталу розраховується за допомогою:

прямолінійне відшкодування капіталу;

повернення капіталу за фактором відшкодування;

повернення капіталу за фактором відшкодування і безризикової ставки
дисконту.

Метод прямолінійного прямолінійного повернення капіталу використовується
коли доходи від експлуатації оцінюваного об(єкту зменшуються.

Прямолінійним методом норма відшкодування капіталу розраховується за
формулою:

Нв = 1/nв,

де Нв – норма віднкодування;

nв — число років, за які планується відшкодувати вартість об(єкту.

Повернення капіталу за фактором відшкодування передбачає, що величина
поверненого капіталу може бути реінвестована за тією ж ставкою доходу,
що і вкладення в оцінюваний об(єкт. Використовується при рівних
періодичних доходах від експлуатації об(єктів, а також в умовах, коли
угоди по нерухомості фінансуються за рахунок іпотечного кредиту.

У цьому випадку норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду
відшкодування: Нв = SFF

SFF = 1/Sn

Sn = ((1+r)n –1)/r,

де Sn – накопичення грошової одиниці за період;

SFF – фактор фонду відшкодування.

Повернення капіталу за фактором фонду відшкодування і безризикової
ставки дисконту використовується у випадку, коли ставка доходу, що
приносить оцінюваний ою(єкт висока і її важко досягти при
реінвестуванні.

Згідно цього методу до вартості поверненого капіталу використовується
безризикова ставка. Норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду
відшкодування при безризиковій ставці дисконту і часу, за який
планується відшкодувати вартість об(єкту.

Нв = SFFб

Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації
використовується у випадку, якщо у майбутньому прогнозується ріст
вартості об(єкту що оцінюється.

Коефіцієнт капіталізації визначається шляхом вирахування із ставки
дисконту надбавки на майбутній приріст капіталу. Надбавка на майбутній
приріст капіталу розраховується шляхом множення прогнозного росту
вартості об(єкту на фактор фонду відшкодування.

Метод зв(язаних інвестицій застосовується для визначення коефіцієнтів
капіталізації як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для власного і
позичкового капіталу – метод зв(язаних інвестицій для власного і
позичкового капіталу; і, як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для
землі і будівель – метод зв(язаних інвестицій для складових частин
нерухомості.

Метод зв(язаних інвестицій для власного і позичкового капіталу
використовується у тому випадку, якщо об(єкт нерухомості придбаний за
допомогою залученого капіталу.

У цьому випадку коефіцієнт капіталізації розраховується за формулою:

Kk = M*Rm + (1+M)*Ккв

де Kk – коефіцієнт капіталізації;

M – відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

Rm – іпотечна постійна, що являє собою суму ставки дисконту і
фактора фонду відшкодування;

Ккв – коефіцієнт капіталізації на власний капітал.

Метод зв(язаних інвестицій для складових частин нерухомості
використовується у випадку, якщо можуть бути одержані точні коефіцієнти
капіталізації окремо для землі і будівель, а також врахована їх питома
вага у загальній вартості нерухомості. Коефіцієнт капіталізації
визначається наступним чином:

Кк = З*Ккз + Н*Ккб ,

де З – вартість землі у відсотках до загальної вартості нерухомості;

Ккз – коефіцієнт еапіталізації для землі;

Н – вартість будівлі у відсотках до загальної вартості майна;

Ккб – коефійієнт капіталізації для будівлі.

Використання метода зв(язаних інвестицій в умовах України обмежено у
зв(язку:

нерозвинутістю іпотечного кредитування;

відсутності ринку землі, що не дозволяє дати ринкову оцінку вартості
землі.

Метод Єллвуда при розрахунку коефіцієнта капіталізації враховує крім
факторів, що вираховуються методом зв(язаних інвестицій для власного і
позичкового капіталу, враховує такаж зміни вартості майна на
прогнозований період.

Кк = У – М*С + dep – app(SFF),

Де У – ставка доходу на власний капітал;

С – іпотечний капітал;

dep – зменшення вартості майна за прогнозований період;

app – підвищення вартості майна за прогнозований період;

SFF – фактор фонду відшкодування при ставці У для прогнозованого
періоду володіння.

Іпотечний коефіцієнт розраховується за формулою:

С = У + Р(SFF) — F,

Де Р – частина іпотечного кредиту, яка буде погашена протягом
прогнозного періоду;

f – іпотечна постійна.

Іпотечний коефіцієнт знаходиться за допомогою спеціальних таблиць
розроблених Єллвудом.

Метод Еллвуда не знаходить застосування у практиці оцінки нерухомості в
Україні, оскільки практично відсутнє іпотечне кредитування.

Аналіз і оцінка майбутніх доходів фірми включає наступні етапи:

Аналіз балансу підприємства

Аналіз інших документів звітності

Прогнозування обсягу продажу, витрат на здійснення продажу,

прибутку від продажу

Складення прогнозного балансу

Прогнозування очікуваних грошових потоків

Аналіз балансу фірми за чотирма групами показників

ліверіджа;

ліквідності;

структури активів;

прибутковості.

Аналіз інших документів звітності передбачає аналіз:

звітів про фінансові результати;

звіти про витрати на виробництво продукції, послуги;

звіти по праці;

звітів первинних документів.

Глибина аналізу вибирається експертом самостійна, але вона повинна бути
достатньою для подальшого реального прогнозування обсягу продажу, витрат
на здійснення продажу та прибутку від продажу. Аналіз обов(язково
повинен включати:

аналіз ринку фірми;

аналіз ресурсів, що використовуються фірмою;

аналіз результатів діяльності фірми;

аналіз трансформації ресурсів у результати (технології і організації).

Прогнозування обсягу продажу, витрат і прибутків здійснюється за
напрямами: попит, конкуренція, збут, виробнича потужність, оборотні
засоби, персонал, організація.

При складанні прогнозного балансу всі активи розділяють на:

спонтанні, тобто ті які залежать від обсягу продажу (виробничі запаси,
грошові засоби і т.д.)

неспонтанні, ті які не залежать від обсягу продажу (основні засоби,
нематеріальні активи і т.д.).

Відповідна частина активу пов(язується і коректується в залежності від
обсягу продажу.

Прогнозування очікуваних грошових потоків здійснюється поетапно:

розрахунок поступлення коштів;

визначення прогнозованої величини грошових потоків;

розрахунок поточної вартості грошових потоків з урахуванням ймовірності
їх надходження.

Метод аналогів продажу – грунтується на даних про поточні (недавні)
угоди купівлі-продажу об(єктів, аналогічних оцінюваним.

Даний метод складається з наступних етапів:

Вивчення ринку, підбір інформації про складені угоди і пропозиції
продажу.

Аналізується велика кількість продажу і відбирається тільки найбільше
схожі об(єкти. Критерії відбору: подібність характеристик об(єктів, ціна
пропозиції, ціна продажу, місцезнаходження і т.д. Необхідно також
виділити мотивацію угоди, знижки однієї із сторін, тимчасові фінансові
та інші обмеження, що впливають на вартість угоди.

Накопичення інформації про об(єкт який оцінюється і аналог. Тут
використовуються такі етапи порівняння, як площа приміщення,
місцезнаходження, технічний стан приміщення, дата проведення оцінки і
т.д.

Визначення величини поправок до вартості об(єкту оцінки на основі
відмінностей.

Узгодження поправок та визначення вартості об(єкту.

Різновиди метода аналогів продажу є метод оцінки об(єктів:

на основі врахування одиниці порівняння аналога;

1. оцінка з урахуванням поправки;

з використанням регресивного аналізу;

на основі співвідношення доходу і ціни продажу.

Оцінка на основі одиниці порівняння використовується у випадку, коли
більшість елементів порівняння оцінюваного об(єкту співпадає з
характеристиками об(єкту — аналога. Порівняння відбувається по одному
елементу і розраховується за формулою:

В = b*x

В – вартість об(єкту,

b – коефіцієнт, одерданий для одиниці порівняння об(єкту з аналогом,

x – елемент порівняння об(єкту, що оцінюється.

Оцінка з урахуванням поправки

— виходячи з одиниці порівняння, що приносить дохід, з урахуванням
поправок до цін співставимої продажу;

— з урахуванням експертної оцінки величини поправок.

Підібрати абсолютно ідеальний об(єкт аналог часто буває нелегко. Тому
необхідно вносити поправки до ціни об(єкту, що оцінюється в залежності
від характеристикпорівняння з аналогами. Для визначення величини
поправки на ринку вибирається два об(єкта, один з яких вимагає
необхідної поправки, а другий ні. Розрахунок поправки розраховується за
формулою:

( = Вп – Вн;

де ( — величина поправки;

Вп – вартість об(єкта аналога, що вимагає поправки;

Вн – вартість об(кта, що невимагає поправки.

Тоді, вартість об(єкту оцінки буде визначена за формулою:

В = Вн + (.

Якщо одиниць порівняння є декілка формула для визначення вартості
об(єкту буде мати вигляд:

В = (Вн + () *Е,

де Е – кількість одиниць порівняння в оцінюваному об(єкті.

Як правило між двома об(єктами продажу є більше, ніж одна різниця.У
такому випадку поправки вносяться по кожній різниці, а також з
урахуванням кількості одиниць порівняння у об(єкті що оцінюється і
аналогічному об(єкті.

У ряді випадків оцінщик не має можливості розрахувати величину поправок
за допомогою співставимості продажу. Тоді, вводяться поправочні
коефіцієнти, що визначаються експертним шляхом та враховують відмінності
оцінюваного об(єкту від об(єкту- аналога.

Якщо величина поправки виражена у грошовому вигляді, то вартість об(єкту
визначається за формулою:

n

В = Вн + ( ai

і=1

де ai — позитивні чи негативні грошові оцінки;

і – кількість грошових поправок ( і=1….n).

Величина поправки може бути виражена також у процентах. Тоді вартість
об(єкту буде визачена так:

сумуються окремо понижуючі та підвищуючі поправки;

, al, ak – понижуючі та підвищуючі коефіцієнти.

,

ціна аналогу множиться на добуток підвищуючих і понижуючих коефіцієнтів.

В = Вн*Пон.*Під.

Оцінка за допомогою регресійного аналізу застосовується, коли оцінюваний
об(єкт порівнюється з великою кількістю аналогів, у випадку наявності
чіткої тенденції в кореляції показників. Вартість об(єкту у цьому
випадку розраховується за допомогою наступних формул:

В = а + к*х

а = Цаі-к*хі

,

де В –вартість об(єкту, що оцінюється;

а – величина поправочного коефіцієнту;

К – величина коефіцієнту одержаного для одиниці порівняння;

Х – елемент порівняння об(єкту, що оцінюється;

Ца – ціна продажу об(єкта-аналога;

і – кількість продажу об(єктів-аналогів (і=1…n).

Оцінка на основі співставлення доходу і ціни продажу застосовується,
коли є можливість оцінити як продажні ціни на об(єкти-аналоги, так і
доходи від їх експлуатації.

За одиницю порівняння приймається валовий рентний мультиплікатор, що
визначається як відношення ціни продажу аналога до доходу від його
експлуатації:

М = Ц : Д.

Для використання цього методу необхідно:

оцінити доходи від експлуатації об(єкту, що оцінюється;

визначити валові внутрішні мультиплікатори об(єктів аналогів;

розрахувати валовий рентний мультиплікатор для об(єкта, що оцінюється
(як середнє арифметичне валових рентних мультиплікаторів аналогів);

визначити вартість об(єкту, що оцінюється як добуток доходу від
використання оцінюваного об(єкту і валового рентного мультиплікатора
оцінюваного об(єкту.

Метод витрат грунтується на тому, що вартість об(єкту не перевищує
витрат по заміні його новим. Цей метод базується на:

поведінці раціонального покупця, який не заплатить за об(єкт більше
мінімальної суми витрат на будівництво об(єкта, аналогічного за
конструкцією і функціональним призначенням;

поведінці типового продавця, який бажає повернути витрачені на
будівництво кошти.

Метод витрат застосовується переважно при оцінці:

об(єктів малої приватизації;

об(єктів, що не приносять дохід;

унікальних об(єктів;

об(ктів, що потребують оцінки для заміні;

для визначення страхової вартості.

Основним результатом експертної оцінки об(єктів нерухомості методом
витрат є визначення їх відновної вартості за мінусом зносу (фізичного,
природного, економічного і т.д.). У практиці оцінки об(єктів вартість
об(єктів визначається з урахуванням їх фізичног зносу, так як врахування
інших видів зносу не рекомендується Фондом державного майна України.

Метод витрат поділяється на:

оцінку за вартістю конструктивних елементів;

оцінка на основі кількісного аналізу;

оцінка за вартістю заміни будівельним аналогом.

Оцінка за першими двома методами, як правило, проводиться:

у відношенні нетипових об(єктів, для яких важко знайти функціональний
аналог;

у відношенні об(єктів незавершеного будівництва з метою визначення їх
ціни та подальшої добудови, у тому числі функціональної переорієнтації;

у інших випадках, перш за все з метою відновлення обліку їх початкової
вартості.

Оцінка за вартістю конструктивних елементів передбачає визначення повної
вартості відтворення об(єкту оцінки на основі сумування всіх витрат та
прибутку підрядника за кожним елементом будівництва. Витрати та прибутки
розраховуються на одиничний показник, наприклад 1м3 фундаменту, стін,
підлоги, перекриття і т.д. розраховуються елементи витрат: матеріали,
зарплата, амортизаційні відрахування і т.д., прибуток, як правило,
розраховують у % до витрат. Розрахунок витрат та прибутку підрядника
проводиться у цінах, діючих на момент оцінки. Вартість об(єкту
розраховується з урахуванням фізичного зносу.

Оцінка на основі кількісного аналізу передбачає складення кошторису
витрат на здійснення будівельно-монтажних робіт та врахування прибутку
підрядника.

Перших два метода не знаходять широкого застосування через велику
трудомісткість робіт, пов(язаних з необхідністю перерахунку цін в умовах
інфляції.

Оцінка за вартістю заміни будівельним аналогом поділяється на:

оцінку об(єктів за вартістю одиничного показника будівельного аналога;

оцінку за вартістю будівництва об(єкту аналогічного функціонального
призначення.

Оцінка об(єктів за вартістю одиничного показника будівельного аналога
базується на вартості одиничного показника (1м2, 1м3 ) об(єкту,
аналогічного оцінюваному за конструктивним рішенням, матеріалам, що
застосовуються та інших факторах.

Оцінка здійснюється у такій послідовності:

обстеження об(єкта оцінки і вибір будівельного аналога;

визначення вартості об(єкта оцінки виходячи із вартості одиничного
показника будівельного аналога на дату, що відповідає вартості
будівництва будівельного аналога;

перерахунок вартості об(єкту оцінки на дату оцінки (визначення відновної
вартості об(єкту);

визначення поточної вартості витрат на зовнішню інфраструктуру;

визначення фізичного зносу об(єкта оцінки на дату оцінки;

Розрахунок залишкової вартості.

Вибір будівельного аналога здійснюється згідно збірників “Укрупненні
показники відновної вартості будівництва” або на основі
проектно-кошторисної документації аналогічних будівель і споруд (для
нетипових проектів).

Вартість об(єкту оцінки на дату, що відповідає будівельному аналогу (Вп)
складає:

Вп = Вб * S(V),

де Вб – базова вартість одиничного показника (1м2, 1м3 );

S(V) – площа або будівельний обсяг об(єкту оцінки.

Відновна вартість об(єкту оцінки визначається за формулою:

Вв = Вп*Кп*Кгал*Крин + Ззов.,

де Кп – коефіцієнт подорожчання вартості будівництва;

Кгал – галузевий коефіцієнт подорожчання вартості будівництва;

Крин – ринковий коефіцієнт зміни вартості підрядних робіт в цінах дати
оцінки;

Ззов. – вартість витрат на створення зовнішньої інфраструктури.

Оцінка за вартістю одиничного показника є самою поширеною для визначення
вартості об(єкту методом витрат, так як дозволяє формалізувати процедуру
індексації цін, що викликані інфляцією.

Оцінка за вартістю об(єкта аналогічного функціонального призначення
близька до методу оцінки одиничного показника. Відмінність заключається
в тому, що він грунтується на поведінці раціонального покупця, який не
заплатить за власність більше мінімальної ціни, що визначається за другу
власність такої ж корисності. Даний метод використовується у випадку
недоцільності відновлення об(єкту у його початковому вигляді.

Оціека доцільності придбання передбачає визначення того, наскільки
вигідною буде купівля об(єкту.

Для оцінки доцільності придбання використовують наступні методи:

розрахунок окупності;

аналіз чутливості;

розрахунок чистої поточної вартості;

визначення індексу прибутковості;

розрахунок внутрішньої норми доходу;

оцінка ризику пов(язаного з ймовірними доходами.

Дані методи детальніше були розглянуті у курсі “Фінанси”, “Економіка
підприємства”, тому виносяться на самостійне вивчення.

Похожие записи