Реферат

на тему:

Ринок нерухомості

в Україні

Останні кілька місяців через певне зростання добробуту населення,
нерухомість, зокрема київська, плавно дорожчала. Скидання ж доларів
після 11 вересня призвело до раптового стрибка цін. У Києві найбільше
(за уточненими даними ріелторів, на 15–20%) зросли ціни на порівняно
доступне житло на околицях, меншою мірою — на квартири в центрі міста
(2–4%).

За більшістю прогнозів, подорожчання нерухомості триватиме й далі. Однак
той факт, що така сама квартира в Празі або Варшаві чи не вдвічі дешевша
за київську, а також те, що подекуди нова квартира в столиці незрідка
дешевша за стару, дає деяким фахівцям підставу (хоча і в розмовах off
records) стверджувати, що помешкання на вторинному ринку, принаймні у
Києві, спекулятивно переоцінені і в довгостроковій перспективі суттєво
дешевшатимуть (на 25–40%). У регіонах і зараз ситуація куди ближча до
економічно виправданої.

За даними Асоціації спеціалістів з нерухомості та ріелторів України
(АСНРУ), річний оборот вітчизняного вторинного ринку становить приблизно
$3 млрд, 60–65% яких — операції із житлом. 14–17% цього обсягу припадає
на Київ. За деякими даними, у столиці щороку відбувається 20–25 тис.
угод з купівлі-продажу житла, тобто змінюють власника 1–1,3 млн кв. м,
або в грошовому еквіваленті $300–350 млн.

Значно простіше оцінити обсяг первинного ринку житла, тому що
Держкомстат регулярно подає кількість уведених в експлуатацію квадратних
метрів. (Утім, чимало фахівців, добре знайомих з методиками підрахунку
цього відомства, його дані також беруть під сумнів.) Отже, за даними
Держкомстату, найвідчутніше зменшення обсягів будівництва нового житла
відбувалося в 1993–1996 роках, що пов’язується з інфляцією та бурхливою
активністю вторинного ринку нерухомості. З 1996 року падіння обсягів
житлового будівництва зменшувалося, але до показників радянської доби ще
далеко.

Вочевидь не виправдаються прогнози і цього року. За даними Держбуду
України, за перше півріччя було введено 2030,2 тис. кв. м, що становить
понад 26% запланованого на цей рік. У перерахунку на рік і за середньої
ціни у $220–250 за кв. м обсяг всеукраїнського первинного ринку
нерухомості можная оцінити у $850 млн — $1 млрд.

Променем світла у темному царстві є житлове будівництво в столиці.
Протягом останніх п’яти років обсяги будівництва житла в Києві неухильно
збільшуються, щороку приростаючи на 200 тис. «квадратів». Цього року (за
планом) у Києві буде здано в експлуатацію близько 1 млн кв. м. В інших
же регіонах України справи куди гірші. Деяка активність спостерігається
хіба в кількох областях: Дніпропетровській, Донецькій, Львівській,
Одеській, Полтавській та Харківській, інші ж області дуже відстають від
лідера — Києва.

Вторинний ринок практично повністю контролюють агентства нерухомості та
їхні конкуренти — маклери-одинаки, що їх «організовані» ріелтори
називають «чорними». За даними, Асоціації фахівців з нерухомості
(ріелторів) України, агентств нерухомості налічується 3–4 тисячі,
обрахувати «чорних» маклерів із зрозумілих причин не береться ніхто.

Кількість забудовників, які працюють на первинному ринку житлової
нерухомості, набагато менша, ніж операторів ринку вторинного. Найбільш
активно працюють такі структури, як холдингова компанія «Київміськбуд»,
яка, будуючи в багатьох регіонах країни, стала безсумнівним лідером,
корпорації «Укрбуд» і «Украгропромбуд», а також низка інших.

Вибитися в лідери Київміськбуду уможливило впровадження цією компанією
власної схеми будівництва житла за кошти населення. Після того, як цей
підхід показав свою не тільки життєздатність, а й ефективність, у
холдингу з’явилося чимало послідовників-забудовників — Познякижитлобуд,
трест «Київміськбуд-1», концерн «УкрАзіяБуд» (колишня будівельна група
LKS), львівська компанія «Карпатибуд», харківська «ТММ»,
дніпропетровська «Творець» і деякі інші, що активно будують у Києві і в
регіонах.

Цікавий також ще один послідовник схеми Київміськбуду — Головне
управління житлового забезпечення міскдержадміністрації Києва, яке, за
обсягами залучених коштів (цього року управління планує ввести приблизно
200 тис. кв. м житла) є другим за потужністю забудовником столиці.

Середня вартість квартир у містах України

(вересень 2001 р.), тис. у.о.

  Центр Набл. до центру Околиця

Чернігів

1-к 4,5 — 5 3 — 3,5 2,5 — 3

2-к 6,5 — 8 4,5 — 5,5 4 — 4,5

3-к 8 — 10 6,5 — 7 5 — 5,5

Кіровоград

1-к 2,5 2,1 — 2,2 1,8 — 1,9

2-к 3,5 — 4,5 2,7 — 3 2,5 — 3

3-к 4,5 — 6 3,2 — 4 2,7 — 3,2

Маріуполь

1-к 3,3 3 2,3

2-к 6 4,2 3,5

3-к 8 5,8 4

Тернопіль

1-к 5 — 7,5 4,5 — 6 4,5 — 5,5

2-к 7,5 — 12 6 — 9 7 — 8,5

3-к 9,5 — 18 9,5 — 12 9 — 10,5

Запоріжжя

1-к 2,6 — 6,5 2,5 — 4,5 2 — 3,7

2-к 4 — 13 3,5 — 7,5 3 — 5

3-к 5,8 — 40 5,5 — 12 4,5 — 6,5

Донецьк

1-к 5 — 10 4 — 6 1,4 — 3

2-к 7 — 15 4,5 — 8,5 3,5 — 5,5

3-к 10 — 30 5 — 11 4 — 5,5

Кривий Ріг

1-к 1,7 — 2,5 1 — 1,5 1,3 — 1,5

2-к 2,2 — 3,3 1,5 — 2,5 1,9 — 2,3

3-к 2,5 — 7 1,5 — 3,5 1,8 — 3

Суми

1-к 2,5 — 4,2 2,9 — 3,8 1,5 — 2,3

2-к 4 — 9,5 3,8 — 5 2,8 — 3,5

3-к 5,5 — 17 4 — 6,5 3,8 — 4,8

Полтава

1-к 4,5 — 5 — 2,3 — 3,3

2-к 4,5 — 11 — 3,8 — 5

3-к 7 — 20 — 4,5 — 8

За даними інформаційного бюлетеня «Янус Нерухомість»

Середня вартість 1 кв. м у квартирах ХК «Київміськбуд»

Ще не так давно серед наших співгромадян побутувала думка, що квартири в
старих будинках кращі, ніж у нових. Проте згодом на первинному ринку
житла з’явилися квартири зі значно комфортнішими
архітектурно-планувальними рішеннями. Другим чинником зростання інтересу
до первинного ринку, очевидно, є підвищення «економічної грамотності»
співвітчизників, які почали обраховувати витрати не лише на придбання
помешкання та його негайний ремонт, а й на подальшу експлуатацію всього
будинкового господарства. А за цими витратами нове житло вочевидь
виграє.

Крім цього, низка забудовників: Київміськбуд, Познякижитлобуд та інші
вжили заходів для залучення покупців. Ідеться про зниження початкового
внеску під час купівлі квартир, продаж житла в кредит і деякі інші, що
дало їм змогу зацікавити ширші верстви населення.

Із вторинним ринком зрозуміло — ціни там визначаються кількістю кімнат у
квартирі, місцем розміщення будинку, віддаленістю від центру,
інфраструктурою, поверхом тощо. Первинний ринок має жорстку нижню межу
цін — собівартість, нижче за яку забудовник продавати житло не може.

Найвищі ціни вторинного ринку склалися в столиці. Квадратний метр
квартир на околицях нині коштує від $250. У районах, прилеглих до
центру, середня ціна «квадрата» становить $315–330, а в центральних
районах — $450–560.

У регіонах, як правило, ціни в кілька разів нижчі. У низці обласних
центрів можна натрапити на пропонування, які за київськими мірками
здаються кумедними. Наприклад, у Кіровограді й Запоріжжі можна придбати
однокімнатну квартиру за $2,5 тис., а в Полтаві і Сумах двокімнатну за
$4–4,5 тис.

Через низькі ціни на вторинному ринку житла забудовники не ризикують
розгортати нове будівництво в регіонах, тому що собівартість квадратного
метра не можна спустити нижче за $200. Проте в Києві будувати таки
вигідно, що активно використовує ХК «Київміськбуд», пропонуючи квартири,
ціни яких іноді на 15–20% нижчі, ніж в аналогічних на вторинному ринку.

Останні кілька місяців через певне зростання добробуту населення,
нерухомість, зокрема київська, плавно дорожчала. Скидання ж доларів
після 11 вересня призвело до раптового стрибка цін. У Києві найбільше
(за уточненими даними ріелторів на 15–20%) зросли ціни на порівняно
доступне житло на околицях, меншою мірою — на квартири в центрі міста
(2–4%).

Почалося пожвавлення вторинного ринку в регіонах. В Одесі, наприклад,
ціни піднялися на 5–10%, Донецьку — на 20–30%, Чернігові — на 15–30%,
Тернополі — 20–25%.

Ціни зростають і на первинному ринку, але набагато «скромніше», бо тут
збільшення собівартості обумовлене насамперед відносно повільними
інфляційними процесами. Квартири в будинках, які будує Київміськбуд в
окраїнному районі Києва — Святошині, подорожчали з 1623 до 1699 грн/кв.
м, (4,7%), а в будинку на Виноградарі — з 1357 до 1367 грн/кв. м (0,7%).

Другим суттєвим чинником підвищення цін на первинному ринку фахівці
називають брак вільних земельних ділянок, на яких спорудження житла не
потребує значних додаткових витрат на інженерні комунікації,
інфраструктуру тощо.

Цінові прогнози досить категоричні — нерухомість дорожчатиме. У Києві
пророкують подальше зростання цін — на 20–25% від нинішнього рівня, а в
регіонах припускають максимальне збільшення цін до 10%.

Неважко здогадатися, що інтерес покупців до житлової нерухомості
визначається в основному рівнем прибутків. І на первинному і на
вторинному ринках житла в першу чергу попит на квартири визначає ціна, і
тільки потім діють інші чинники: розміщення, транспортне обслуговування,
поверх, краєвид з вікон тощо. Низька купівельна спроможність переважної
більшості населення і визначає той факт, що найбільшою популярністю
користуються порівняно скромні одно- і двокімнатні квартири, що
становлять у Києві, за даними ХК «Київміськбуд», близько 70% продажу.
Схожа структура попиту і на ринку вторинному, причому не тільки в Києві,
а й у регіонах.

Як підтверджує інформаційний бюлетень «Янус Нерухомість», у Запоріжжі,
наприклад, одно- і двокімнатні квартири сягають 72% угод, Кіровограді та
Кривому Розі — 75%, Полтаві — 62%, Тернополі — за 60%, Чернігові —
близько 90%.

Водночас повсюдно відзначається зростання попиту на квартири підвищеної
комфортності, а також на елітне житло (Київ, Дніпропетровськ, Донецьк,
Львів, Одеса). В останні кілька років це поняття набрало чіткіших
обрисів. Зараз елітними вважають не лише дуже комфортабельні квартири, а
такі, що містяться в будинках з відповідною інфраструктурою (охорона,
автостоянка, сучасні засоби комунікацій і життєзабезпечення, солярій,
медичне обслуговування, магазин, пральня, упорядкована прибудинкова
територія, хол, у якому відвідувач може почекати господаря якоїсь із
квартир, тощо.

Цікаві факти

Сьогодні житловий фонд України всіх форм власності становить близько
10,4 млн будинків загальною площею понад 1008 млн кв. м. З них державний
житловий фонд — 356 тис. будинків загальною площею 209,3 млн кв. м.
Планом розвитку житлового будівництва на 2000–2004 роки, затвердженим
постановою КМУ від 27.08.2000 № 1347, передбачено збільшення обсягів
житлового будівництва вдвічі та введення в експлуатацію за цей період 44
млн кв. м житла, у тому числі 11,3 млн. кв. м за рахунок завершення
недобудованих об’єктів. Для виконання прогнозованих показників
передбачається залучити 35,7 млрд грн.

Тенденції

За ствердженням фахівців ХК «Київміськбуд», краєвид, який відкривається
з вікна, вже зробився вагомим чинником, що обумовлює вибір квартири.
Неочікуваним успіхом у висотних (25–35 поверхів) будинках, які споруджує
холдинг на житлових масивах Троєщина та Лівобережний, почали
користуватися квартири, з яких можна споглядати Дніпро. Квартири на
15-му і вище поверхах були розкуплені за рекордно короткий термін.
Водночас холдинг був змушений знизити ціни на квартири у прилеглих до
центру районах тому, що з деяких вікон було видно або залізницю, або
якийсь завод, тобто що-небудь малоестетичне.

Логічним розширенням бізнесу Київміськбуду стали операції на вторинному
ринку. Компанія бере в населення старі квартири в рахунок першого внеску
за нові, які й надаються з певною доплатою.

З 11 вересня нерухомість подорожчала на 15–20% у Києві та на 3–4% у
регіонах.

Зросла активність на ринку комерційної нерухомості, особливо (на 40–50%)
щодо будівель сільськогосподарського призначення, що пов’язується з
активізацією інвесторів

У короткостроковій перспективі ціни в Києві можуть зрости на 25%, а в
регіонах — на 10%.

У довгостроковій перспективі ціни вторинного ринку впадуть на третину,
первинного — зростатимуть згідно з показником інфляції.

Похожие записи