Дипломна робота:

Експертна грошова оцінка земель ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин Вінницької
області

ЗМІСТ Стор

ВСТУП 6

РОЗДІЛ 1 ПРАВОВА ТА НОРМАТИВНО – МЕТОДИЧНА БАЗА ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ
9

1.1 Правові основи земельно – оціночних робіт 9

1.2 Використання результатів грошової оцінки земель та
нормативно-методичні документи, які її визначають та регулюють 14

1.3 Процедура виконання експертної та грошової оцінки земель 18

РОЗДІЛ 2ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ 20

2.1 Загальні відомості про населений пункт 20

2.2 Характеристика земельної ділянки 22

2.3 Характеристика існуючої забудови на земельній ділянці 23

РОЗДІЛ 3 ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ ТА МАРКЕТИНГОВИЙ АНАЛІЗ РИНКУ РЕГІОНУ 25

3.1 Оновні принципи оцінки 25

3.2 Інвестиційна привабливість регіону 27

3.3 Ринок нерухомості 32

РОЗДІЛ 4 МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ ЕКСПЕРТНОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
32

4.1 Загальні принципи

33

4.2 Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого
операційного доходу

35

4.3 Методичний підхід , що базується на зіставленні цін продажу подібних
земельних ділянок

36

4.4 Методичний підхід , що базується на врахуванні витрат на земельні
поліпшення 39

4.5 Методика грошової оцінки. 40

РОЗДІЛ 5 ВИЗНАЧЕННЯ ОЦІННОЇ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

40

5.1Вибір та обгрунтування методичних підходів до визначення оцінної
вартості

43

5.2 Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за методичним підходом
, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок

5.3 Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за методичним підходом
, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

50

5.3.1 Розрахунок вартості існуючих будівель витратним підходом 51

5.3.2 Визначення накопиченого зносу 33

5.3.3 Розрахунок залишкової вартості заміщення існуючих будівель та
споруд 54

5.4 Визначення розміру орендної ставки 56

5.5 Розрахунок чистого операційного доходу 60

5.6 Розрахунок ставки капіталізації 62

5.7 Розрахунок чистого операційного доходу і витрат пов’язаних з
будівництвом та обслуговування будівель 64

5.8 Узгодження результатів отриманих різними методичними підходами 66

РОЗДІЛ 6 ЕКОНОМІКА І ОРГАНІЗАЦІЯ РОБІТ 72

6.1 Організаційна структура управляння виробництвом 72

6.2 Склад робіт з оцінки 72

6.3 Оформлення результатів оцінки 76

6.4 Складання кошторису 77

РОЗДІЛ 7 ОХОРОНА ПРАЦІ 79

РОЗДІЛ 8 ОХОРОНА НАВКОЛИШНЬОГО ПРИРОДНОГО СЕРЕДОВИЩА 88

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ 91

ВИСНОВКИ 94

РЕФЕРАТ

Дипломна робота: “ Експертна грошова оцінка ТзОВ «Дельта» в м.Тульчин
Вінницької області” Ковальова М.В. — дипломна робота. Кафедра
природокористування, кадастру та ГІСТ — Коломия, ПВНЗ «Інститут
управління природними ресурсами», 2009. 94 с.тект. част., 8 рис., 14
табл., 34 джерел, 4 арк. графіч. част.формату А1. Мова українська.

В дипломній роботі розглянута правова та нормативна методична база
експертної грошової оцінки земель, правові основи земельно-оціночних
робіт, сфера використання результатів експертної та грошової оцінки
земель та нормативно-методичні документи, які їх визначають та
регулюють, процедура виконання грошової оцінки земель населених пунктів.

Подано опис об’єкта оцінки, загальна характеристика місцерозполо-ження,
загальні відомості про населений пункт, ідентифікація прав ласно-сті,
характеристика земельної ділянки та існуючої забудови.

Охарактеризовані методичні основи експертної оцінки, загальні положення
та методичні підходи експертної грошової оцінки.

Визначено оцінну вартість земельної ділянки за обраними методичними
підходами .

.

ВСТУП

Основний базис усіх процесів життєдіяльності суспільства в політичній,
економічній, соціальній, виробничій, комунальній, екологічній та інших
сферах — земля має вартість, оцінка якої є умовою нормального
функціонування і розвитку багатоукладної економіки. З часу проголошення
земельної реформи в Україні якісно змінились земельні відносини,
структура землеволодінь і землекористувань, запроваджено плату за землю,
оренду земельних ділянок, їх купівлю-продаж, дарування, міну, що
зумовило запровадження грошової оцінки земель.

Необхідність в достовірній оцінці вартості земельних ділянок мають як
державні й муніципальні органи виконавчої влади при управлінні
земельними ресурсами, здійсненні перспективного розвитку населених
пунктів, проведенні раціональної земельної і податкової політики, так і
приватні суб’єкти земельного права при здійсненні різного роду
цивільно-правових угод із землею.

Грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних відносин ,
приватизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування,
оподаткування та становлення ринку землі. отже, актуальність її останнім
часом зростає, а сфери застосування розширюються. Земельним кодексом
встановлено два різновиди грошової оцінки земель в Україні: нормативна
та експертна.

Нормативна грошова оцінка різних категорій земель використовується, в
основному, для цілей оподаткування. Багаторічний досвід застосування
нормативної грошової оцінки як бази визначення величини податку
свідчить, що покладені в основу нормативної грошової оцінки методичні
підходи відповідають сучасним уявленням про вартість землі, створюють
належні умови для ефективного і об’єктивного оподаткування земельних
ділянок. однак методика грошової нормативної грошової оцінки земель не
повною мірою відповідає темпам реформування земельних відносин (особливо
в аграрному секторі економіки) і потребує подальшого вдосконалення .

Основним призначенням експертної грошової оцінки є безпосередня
підтримка ринку землі, яка полягає у встановленні оцінної вартості
земельних ділянок при здійсненні різного роду трансакцій з земельними
ділянками (купівля-продаж, оренда, іпотека, дарування, наслідування,
міна тощо). нормативно-методичне забезпечення експертної грошової оцінки
дає можливість встановлювати різні види оцінної вартості земельної
ділянки: ринкову, стартову при проведенні аукціонів, заставну,
ліквідаційну та інші види діяльності.

Грошова оцінка земель і державний земельний кадастр – це нерозривно
пов’язані між собою категорії. З одного боку, грошова оцінка земель є
однією із складових державного земельного кадастру, з другого, — дані
державного земельного кадастру є інформаційною базою для проведення
грошової оцінки земель. Таким чином, стосовно грошової оцінки земель
державний земельний кадастр виступає як в ролі замовника на виконання
робіт з грошової оцінки, так і постачальника інформації, необхідної для
здійснення грошової оцінки.

Комплекс заходів щодо проведення державного земельного кадастру включає
грошову оцінку земель, як завершальний етап кадастрових робіт,
результати якого дають інформацію про цінність як всього земельного
фонду держави, регіонів, так і окремих земельних ділянок.

В процесі грошової оцінки використовуються дані про: місцезнаходження
земельної ділянки, її площу, конфігурацію та просторову орієнтацію
(наприклад, відносно червоних ліній, схилів, берегів тощо); характер
рельєфу земельної ділянки; рівень облаштування та земельні поліпшення;
якісні характеристики ґрунтів; рівень забрудненості та шумності;
відстань до центру населеного пункту, транспортних комунікацій та інше.
Особливе значення при здійсненні грошової оцінки має інформація про
цільове призначення земельної ділянки, фактичне функціональне
використання, правовий режим, включаючи інформацію про право власності,
користування (в тому числі право оренди), іпотеку, сервітути, заборони
на відчуження, інші обмеження та обтяження прав щодо розпорядження та
користування земельною ділянкою.

При здійсненні грошової оцінки земель населених пунктів використовуються
дані державного земельного кадастру про зовнішні межі населених пунктів,
сільських рад та інших адміністративно-територіальних утворень. При
цьому використовуються також картографічні матеріали держаного
земельного кадастру, такі як індексні карти, чергові кадастрові плани та
різного роду тематичні карти (наприклад, карти радіоактивного
забруднення, агровиробничих груп ґрунтів тощо).

Наявність оцінки землі надає можливість органам місцевого
самоврядування, поряд з нормативно-організаційними методами управління
та розвитком території, реалізувати свої повноваження шляхом створення
економічних умов і стимулів раціонального використання земель,
забезпечити необхідні передумови для формування фінансово-економічної
бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.

Важливе значення в створенні економічних засад регулювання земельних
відносин належать грошовій оцінці, яка в умовах перехідного до ринкової
економіки періоду дає змогу провести першочергову приватизацію земельних
ділянок, створити об’єктивну основу для оподаткування земель.

Об’єктом досліджень даної дипломної роботи є земельна ділянка
несільськогосподарського призначення площею 0,1314 га, яка знаходиться
в аренді ТзОВ «Дельта» розташована за адресою: вул. Ринкова, 15, м.
Тульчин, Тульчинського району, Вінницької області .

РОЗДІЛ1 ПРАВОВА ТА НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧНА БАЗА ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

Правові основи земельно-оціночних робіт

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база
дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною
передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних
цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна та
експертна, їх застосування регулюється законодавчими та нормативними
документами. В свою чергу, за категоріями оцінки грошова оцінка
розділяється на оцінку земель населених пунктів, оцінку земель
несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) та
оцінку земель сільськогосподарського призначення.

Розглянемо основні правові та нормативно-методичні акти.

Земельний кодекс України — основний законодавчий акт, згідно з яким
регулюються земельні відносини в Україні. Новий Земельний кодекс,
затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року, включає 10
розділів, 212 статей та прикінцеві положення [16].

Для оцінювачів землі важливою є стаття 201, яка присвячена грошовій
оцінці земельних ділянок і де визначено спектр застосування грошової
оцінки земель:

1. Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі.

2. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка
земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

3. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для
визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального
використання та охорони земель тощо.

4. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні
цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

5. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка
затверджується Кабінетом Міністрів України.

Закон України “ Про оцінку землі” прийнятий 11 грудня 2003 року
визначає правові засади здійснення оцінки землі [7].

Законом встановлюються процедури оцінки землі, визначаються об’єкти та
суб’єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування та сертифікації
оцінювачів.

Відповідно до статті 4 та статті 5 Закону України “ Про оцінку землі” –
експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з
метою визначення вартості об’єкта оцінки. Експертна грошова оцінка
земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно – правових
угод щодо земельних ділянок та прав на них ,крім випадків , визначених
цим Законом , а також іншими законами. Оцінка земель проводиться на
основі таких принципів : законності, додержання законів України , інших
нормативно – правових актів у сфері оцінки земель ; єдності
методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель ;
безперервності процесу оцінки земель ; доступності використання даних з
оцінки земель ; рівності перед законом суб’єктів оціночної діяльності у
сфері оцінки земель [7].

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну
діяльність в Україні», прийнятий 12 липня 2001 року і визначає правові
засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної
діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання,
забезпечення створення системи незалежної оцінки майна [27].

Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об’єкти та
суб’єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування та сертифікації
оцінювачів.

У статті 3 Закону дається визначення майна, що оцінюється: «майном, яке
може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальній формі, у тому числі
земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини),
машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери;
нематеріальні активи, в тому числі об’єкти права інтелектуальної
власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності».

Введення в дію даного Закону передбачає його узгодження із існуючими
нормативно-правовими документами стосовно грошової оцінки земель.

Закон України «Про плату за землю», прийнятий 3 липня 1992 року. У
1996-1999 роках до нього були внесені зміни і доповнення. Цей закон є
головним правовим документом, який визначає порядок встановлення та
плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі грошової оцінки
земель [8].

Розділ 7 присвячено грошовій оцінці землі. В статті 23 визначено, що
«грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом
України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом
Міністрів України». Сферу застосування грошової оцінки земель визначає
стаття 24. Розділи 8-10 Закону визначають відповідальність платників і
контроль за додержанням Закону України «Про плату за землю», порядок
вирішення спорів, міжнародні договори.

Грошова оцінка земель населеного пункту проводиться відповідно до
“Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та
населених пунктів” [28] затвердженого наказом Держкомзему України,
Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української
академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150, змін
та доповнень до розділу з “Порядку грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення та населених пунктів” затверджених
наказом Держкомзему України, Мінсільгосппроду України та Української
академії аграрних наук від 27 січня 2006 року № 18/15/21/11 та
зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 5 квітня 2006 року
за № 388/12862.

Дана методика визначає мету, функції грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення та населених пунктів, інформаційну
базу для грошової оцінки земель, порядок її здійснення.

Методика складається із трьох розділів: загальні положення, грошова
оцінка земель сільськогосподарського призначення та грошова оцінка
земель населених пунктів.

Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення
(крім земель населених пунктів), затверджена постановою Кабінету
Міністрів України від 30.05.97. №525 [27], визначає мету та функції
грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель
населених пунктів), інформаційну базу для грошової оцінки земель,
порядок її здійснення.

Методика складається із шести розділів: загальні положення; грошова
оцінка земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого
призначення; грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого,
рекреаційного та історико-культурного призначення; грошова оцінка земель
лісового фонду; грошова оцінка земель водного фонду та грошова оцінка
земель запасу.

Загальні положення визначають сферу дії порядку, мету та завдання
грошової оцінки різних категорій земель, організацію робіт та процедури
затвердження і експертизи. У п.1.9 визначено, що «Результати грошової
оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель
населених пунктів) затверджуються місцевими адміністраціями» [28].

Розділи 2-6 розкривають порядок та алгоритми виконання грошової оцінки
окремих категорій несільськогосподарських земель. В кінці Порядку
розміщені таблиці, за якими слід розраховувати окремі показники та
приклади розрахунку окремих земельних ділянок.

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок (затверджена
постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02 №1531) та Порядок
проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
несільськогосподарського призначення (затверджений наказом Держкомзему
від 09.01.03 №2) [27].

Ці два документи тісно пов’язані і визначають аспекти, що стосуються
виконання грошової експертної оцінки земель. Методика регламентує
проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх
категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки
основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із законодавством.
Порядок застосовується для проведення експертної грошової оцінки при
укладанні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок у тому числі для
цілей справляння державного мита ,крім угод оренди дарування та
довічного утримання. Порядок визначає склад робіт з експертної грошової
оцінки ,вимоги до оформлення результатів оцінки та рецензування звітів
про оцінку, земельної ділянки або прав щодо неї.

Розміри оплати земельно-кадастрових та земельно-оціночних робіт та
послуг. Затверджені спільним наказом Держкомзему, Мінфіну та
Мінекономіки України від 15.06.2001 №97/298/124 . Розміри оплати
земельно-кадастрових робіт та послуг призначені для встановлення
вартості на виготовлення проектної і вишукувальної продукції
землеустрою, земельно-кадастрових та земельно-оціночних робіт.

Слід зазначити, що вартість виконання експертної грошової оцінки
земельних ділянок несільськогосподарського призначення встановлюється за
договірними розцінками з урахуванням витрат праці на збір вихідних
даних, виконання робіт, оформлення та тиражування звіту.

Використання результатів грошової оцінки земель та
нормативно-методичні документи, які її визначають та регулюють

Грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин при
передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні,
купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди , визначенні ставок
земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних
засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів
акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.

Нормативна грошова оцінка різних категорій земель використовується, в
основному, для цілей оподаткування. Багаторічний досвід застосування
нормативної грошової оцінки як бази визначення величини податку
свідчить, що покладені в основу нормативної грошової оцінки методичні
підходи відповідають сучасним уявленням про вартість землі, створюють
належні умови для ефективного і об’єктивного оподаткування земельних
ділянок. однак методика грошової нормативної грошової оцінки земель не
повною мірою відповідає темпам реформування земельних відносин (особливо
в аграрному секторі економіки) і потребує подальшого вдосконалення .

Основним призначенням експертної грошової оцінки є безпосередня
підтримка ринку землі, яка полягає у встановленні оцінної вартості
земельних ділянок при здійсненні різного роду трансакцій з земельними
ділянками (купівля-продаж, оренда, іпотека, дарування, наслідування,
міна тощо). нормативно-методичне забезпечення експертної грошової оцінки
дає можливість встановлювати різні види оцінної вартості земельної
ділянки: ринкову, стартову при проведенні аукціонів, заставну,
ліквідаційну та інші види діяльності.

Розглянемо дві найрозвинутіші на сьогодні сфери застосування грошової
оцінки земель – оподаткування та оренда. а також механізми індексації
оцінки.

Оподаткування земель.

В Україні оподаткування встановлюється та регулюється
відповідно до Закону України “Про систему оподаткування”. Встановлення,
скасування податків і зборів (обов’язкових платежів) до бюджетів та до
державних цільових фондів, а також пільг платникам здійснюються
Верховною Радою України , Верховною Радою Автономної Республіки Крим ,
сільськими , селищними , міськими радами відповідно до цього Закону ,
інших законів України про оподаткування.

Земельний податок є складовою загальної системи оподаткування. У статті
1 Закону України “Про плату за землю” [8] наведено таке визначення: “
Податок – обов’язковий платіж , що справляється з юридичних і фізичних
осіб за користування земельними ділянками”. А стаття 2 визначає , що
використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у
вигляді земельного податку або орендної плати , що визначається залежно
від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки ,
грошову оцінку яких не встановлено , визначаються до її встановлення в
порядку , визначеному цим Законом . Власники землі та землекористувачі ,
крім орендарів та інвесторів – учасників угоди про розподіл продукції ,
сплачують земельний податок.

Земельний податок формується за об’єктивними ознаками. Його неможливо
знизити або підвищити за рахунок господарської діяльності , що спонукає
власника використовувати свою власність найефективніше. Фактично цей
принцип спрямований на перерозподіл диференціальної ренти , яка залежить
від конкретних властивостей ділянки.

Другим принципом, який закладено в систему оподаткування земельних
ділянок, є перерозподіл абсолютної ренти від цільового використання
земельної ділянки.

Орендна плата.

Основні принципи регулювання земельних орендних відносин викладено в
основоположному документі – Земельному кодексі України, а також в Указі
Президента України “Про приватизацію і оренду земельних ділянок не
сільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької
діяльності” від 12.07.1995 №608/95 і Законі України “Про оренду землі”,
які відображають тенденції в регулюванні орендних відносин , пов’язані з
розвитком ринкових процесів в Україні. Оренда землі , як визначено
Законом України “Про оренду землі”, — це засноване на договорі
термінове, платне володіння і користування земельною ділянкою,
необхідного орендареві для здійснення підприємницької і іншої
діяльності.

Орендна плата за земельну ділянку – платіж , який орендар вносить
орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір , форма ,
терміни внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін , про що
зазначається в договорі оренди [4].

На сьогодні існує два типи орендної плати , а саме :

— валова (брутто) , при якій всі витрати , пов’язані з
використанням земельної ділянки , сплачуються орендодавцем ;

— чиста (нетто) , при якій всі витрати , пов’язані з
використанням земельної ділянки, сплачуються орендарем.

Розмір орендної плати може визначатися на основі орендних ставок , які
можуть встановлюватися залежно від : обсягу продукції або прибутку , які
можуть бути отримані з орендованої земельної ділянки ; встановленої
ставки земельного податку ; вартості земельної ділянки.

Ставка орендної плати може визначатися кратно ставці земельного податку,
встановленого для земельної ділянки , що надається в оренду, а також як
відсоток від вартості земельної ділянки , зокрема від податкової
вартості, тобто, на основі грошової оцінки земельної ділянки.

При визначенні розміру орендної плати за ставкою , встановленою як
відсоток від грошової оцінки земельних ділянок , потрібно керуватися
категорією земель, Порядком грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення і населених пунктів і Порядком
грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель
населених пунктів).

Залежно від економічної ситуації, умов і способів господарювання на
земельній ділянці приймається конкретний вид орендної ставки :

— процентна ставка, яка представляє собою постійний відсоток вартості
орендованої земельної ділянки або прибутку з неї. Вона дозволяє
коригувати розмір платежів залежно від зміни грошової оцінки земельної
ділянки або її прибутковості без перегляду умов договору.

— фіксована ставка , яка являє собою обумовлений разовий розмір платежів
на весь термін оренди .

Вона застосовується , як правило, при стабільній економічній ситуації
або при короткостроковій оренді ;

— ступінчаста ставка , яка змінюється протягом терміну оренди ,
використовується у випадках, коли необхідно врахувати відмінності в
прибутковості землі на різних стадіях освоєння ділянки, різке коливання
цін при нестабільній економічній ситуації тощо. Як правило ставки
орендної плати переглядаються не частіше одного разу на рік.

Слід пам’ятати , що земельний податок має властивість змінюватись не
тільки в просторі , а й у часі. Законом України “ Про плату за землю”
визначено, що ставки земельного податку застосовуються з урахуванням
коефіцієнтів індексації, визначених Законом України “Про Державний
бюджет України” на відповідний рік. Тобто, щорічно відбувається
індексація ставок земельного податку з метою приведення його розмірів у
відповідність до реального стану економіки України.

Порядок індексації грошової оцінки визначається постановою Кабінету
Міністрів України від 12 травня 2000 року №783 [27].

Окреме місце в інформаційній базі грошової оцінки земель займають
комп’ютерні технології, інформаційні системи та автоматизовані банки і
бази даних, які надають виконавцеві напрочуд широкі можливості при
здійсненні нормативної і експертної грошової оцінки земель.

Процедура виконання експертної грошової оцінки земель

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій
послідовності:

— обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі;

— визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди;

— складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;

— збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для
проведення оцінки;

— визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;

— вибір та обґрунтування методичних підходів;

— визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними
підходами та формулювання остаточного висновку;

— складання звіту про оцінку.

До звіту включаються:

— назва об’єкта оцінки та місця розташування земельної ділянки, дата
оцінки, найменування замовника та оцінювача, їх місце знаходження,
банківські реквізити, ідентифікаційні коди — для юридичних осіб;
прізвище, ім’я та по-батькові, паспортні дані, ідентифікаційні номери –
для фізичних осіб;

— мета проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази
оцінки;

— основні передумови, припущення та обмеження щодо застосування
результатів оцінки;

— опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних;

— аналіз найбільш ефективного використання об’єкта оцінки;

— обґрунтування застосування методичних підходів, методів та оцінних
процедур;

— визначення (розрахунок) вартості об’єкта оцінки за обраними
методичними підходами та узгодження отриманих результатів;

— сертифікації оцінки ( підстави проведення даної оцінки, письмова заява
оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації,
результат особистого огляду об’єкта оцінки, дотримання вимог
законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо оцінки земельних
ділянок та прав на них, що має важливе значення для визначення
достовірності та об’єктивності оцінки та висновку про вартість об’єкта
оцінки);

— висновок про вартість об’єкта оцінки, який готуються на підставі
порівняльного аналізу отриманих результатів оцінки за обраними
методичними підходами та ринковими даними.

2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ`ЄКТА ОЦІНКИ

2.1 Загальні відомості про об’єкт

адміністративних районів.

Область розташована в лісостеповій зоні в межах Подільської височини.
Унікальність географічного положення регіону визначається розташуванням
на одній з головних магістралей України Київ-Захід. Завдяки своєму
стратегічному положенню область рівновіддалена від східних та
західних ринків України.

По території області протікає 230 річок довжиною понад 10 км. Вони
належать до басейнів Південного Бугу, Дністра та Дніпра.

Географічно Вінницька область розташована між 48° 04‘ і 49° 53‘
північної широти та 27° 20‘ і 30° 01‘ східної довготи . Сумарна річна
сонячна радіація у Вінницькій області за багаторічними даними, дорівнює
близько 100 ккал. на 1 кв. см. Клімат Вінницької області
помірно-континентальний, з теплим вологим літом і м’якою хмарною зимою.
Він залежить від основних кліматотворних факторів: сонячної радіації,
атмосферної циркуляції, форм рельєфу, а також лісистості і
заболоченості, які впливають на формування місцевих мікрокліматичних
відмін. Середня багаторічна температура найхолоднішого місяця (січня)
становить -6°, найтеплішого (липня) +17°-+19°. Найбільші морози бувають
у січні та лютому і досягають -30°. Тривалість безморозного періоду
150-170 днів. На території області протягом року випадає 550-600 мм
опадів (6000 т води на 1 га). Максимум опадів припадає в літні місяці:
червень, липень, серпень (40-45 % річної кількості опадів у
Поліссі і 55-60 %). Влітку досить часто бувають зливи, грози.
Лісостепова частина Вінничини іноді страждає від посух. Сума опадів у
період активної вегетації становить 300-350 мм. Позитивний баланс
вологості у грунті забезпечує нормальний розвиток рослинності, а в
окремі роки з прохолодним літом надмірна вологість спричиняє до
вимокання зернових, шкодить заготівлі сіна.

Агрогрунтовий район представлений сірими опідзоленими, чорноземами
опідзоленими і лучно-чорноземними грунтами. Вінниччина — край високого
рівня господарського освоєння і розвитку. Область характеризується
динамічною індустрією, потужним агропромисловим комплексом та
розвиненою транспортною системою.

Народне господарство області є складовою частиною економіки України.
Вінницька область поміж інших областей виділяється аграрним сектором та
переробною промисловістю. В цілому як домінуючі галузі народного
господарства Вінниччині виступають машинобудування, промисловість
будівельних матеріалів, ряд галузей легкої та харчової промисловості,
бурякоцукрове і зернове виробництво, м’ясо-молочне тваринництво.

Тульчинський район розташований на півдні Вінницької області і
являється одним із типових сільськогосподарських районів центрального
лісостепу України. Район межує на півночі – з Тиврівським та
Немирівським районами, на сході – з Гайсинським та Тростянецьким
районами, на півдні – з Тростянецьким та Томашпільським районами, і на
заході – з Шаргородським районом Вінницької області.

Місто Тульчин розташоване на відстані 72 км від обласного центру м.
Вінниця та 45 км від залізничної станції Вапнярка.

Через місто проходять автомобільні шляхи державного, обласного та
районного значення, які забезпечують зручний зв’язок міста з обласним
центром та селами району.

В місті знаходиться відомий на Україні маслозавод «Тульчинка»,
м’ясокомбінат, швейна фабрика, взуттєва фабрика, ветеринарне та
кулінарне училища та багато навчальних закладів.

До культурної спадщини Тульчина відноситься відомий нерукотворний палац
Потоцького, який претендує стати одним із чудес Європи.

Характеристика земельної ділянки

Об’єкт оцінки – земельна ділянка несільськогосподарського призначення,
яка знаходиться в аренді ТзОВ «Дельта» кадастровий № 18:001:0015,
виділена для комерційного використання – обслуговування магазину,
загальною площею 1314 м2, розташована по вул. Ринковій, 15 в м. Тульчин,
Вінницької обл.

Ділянка відноситься до земель державної власності (землі комунальної
власності). Ділянка розташована в периферійній частині міста в VІІІ
економіко-планувальній зоні 31 — го оціночного р-ну і межує:

від А до Б – проїзд;

від Б до А – землі міської ради.

Земельна ділянка має конфігурацію багатокутника подібну до прямокутника,
забудована під площадками та групою інвентарних об’єктів згідно
інвентарної справи виконаної Тульчинським МБТІ, рельєф – спокійний,
експозиція схилу мінімальна та орієнтований нахил ділянки з півдня на
північ.

Грунти – суглинки, непросадочні, паводковими водами ділянка не
затоплюється і не заболочується, зелені насадження відсутні, оточена
одно, двох поверховими забудовами, має вихід на вул. Ринкову.

Ділянка примикає до земель що мають комплексне інженерне облаштування,
що підключені до загальноміських інженерних систем, та дорогу з твердим
покриттям. В цілому розмір, топографія та інжененерно-транспортне
облаштування земельної ділянки відповідають її цільовому використанню.

Земельна ділянка знаходиться в 2-ій кліматичній зоні з наступними
характеристиками:

-розрахункова зимова температура зовнішнього повітря – 20 С;

-нормативне снігове навантаження – 70 кг/м2;

-нормативне вітрове навантаження – 45 кг/м2 .

В цілому розмір, топографія та інжененерно-транспортне облаштування
земельної ділянки відповідають її цільовому використанню.

Район характеризується зручним місцерозташуванням відносно основних
містоформувальних центрів:

пішохідною доступністю до різноманітних концентрованих місць прикладання
праці, закладів торгівлі, громадського харчування та побутового
обслуговування;

високим рівнем інженерної підготовки, інженерного забезпечення,
функціонально-планувальних властивостей;

високою транспортною зручністю .

2.3. Характеристика існуючої забудови на земельній
ділянці.

На оцінюваній земельній ділянці розміщений цегляний будинок навісами,
загальною площею 50,8 м2 . Технічна характеристика об’єкта на основі
натурних обстежень та матеріалів замовника подана в таблиці 2.1 .

Таблиця 2.1 Технічна характеристика об’єкта

Назва об’єкта Показники

Фундамент Бут бетонний

Стіни Цегляні (в під навісах металеві стовпи)

Перекриття Залізобетонне перекриття

Покрівля, дах Двох скатний, покритий азбестоцементними листами

Підлога Цементна, керамічна плитка

Двері Металопластикові, деревяні одно та двополовинчасті

Зовнішнє оздоблення Штукатурка

Внутрішнє оздоблення Штукатурка та побілка, керамічна плитка

Інше інж. забезпечення Електроенергія підведена від загальної
електромережі, газ, вода, опалення індивідуальне

Фотографії загального вигляду наведені в додатку.

3. ПРИНЦИПИ оцінки ТА МАРКЕТИНГОВИЙ АНАЛІЗ РИНКУ РЕГІОНУ

3.1 Основні принципи оцінки

Основою оцінки є єдиний набір оціночних принципів. В основу останніх
покладені моделі економічної поведінки людей, що мали справу з
нерухомістю.

Оцінка вартості майна, виконується на підставі дотримання наступних
основних принципів:

— принципу найбільш ефективного використання;

принципу корисності;

принципу заміщення;

принципу очікування;

принципу доданої продуктивності;

принципу внеску (граничної продуктивності і внеску);

принципу попиту і пропонування.

Принцип найкращого та найбільш ефективного використання полягає
у тому, що ринкова вартість земельної ділянки визначається її найбільш
ефективним використанням. При цьому під найбільш ефективним
використанням розуміється розумно виправдане ймовірне використання, що є
фізично можливим, юридично дозволеним та економічно доцільним, в
результаті якого вартість майна буде максимальною у порівнянні з
вартістю, яка виходить з інших можливих варіантів його використання.
Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки
ґрунтується на аналізі ринку нерухомості, що склався в районі
розташування земельної ділянки, і передбачає встановлення можливих
варіантів використання земельної ділянки, що оцінюється.

Принцип заміщення полягає в тому, що покупець, який діє
розсудливо та компетентно на ринку, не заплатить за земельну ділянку,
суму більшої мінімальної ціни об’єктів аналогічної корисності, що
продаються на ринку.

Принцип попиту і пропонування полягає в тому, що вартість земельної
ділянки визначається взаємодією між пропозицією (кількістю земельних
ділянок, що пропонуються за визначеними цінами) та попитом (кількістю
земельних ділянок, що можуть бути придбаними на ринку за визначеними
цінами)

Принцип корисності ґрунтується на тому факті, що земельна ділянка має
вартість тільки у випадках, якщо вона здатна задовольнити потреби
потенційного власника (користувача) і необхідна йому для реалізації
певної економічної функції, протягом даного часу та за даних
соціально-економічних умов.

Принцип очікування передбачає, що вартість земельної ділянки
визначається розміром чистого доходу від володіння нею, включаючи чистий
дохід від його можливого перепродажу та інших вигод.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає, що вартість
окремого складового компоненту об’єкту, вимірюється як його внесок у
вартість цього об’єкта як цілого, або як сума, на яку вартість об’єкта
зменшиться, у разі відсутності такого компонента.

Оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням бази, що
відповідає ринковій або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки
визначається метою оцінки, та сферою застосування її результатів.

Враховуючи мету з якою проводиться оцінка оцінювачами застосована база
оцінки, що відповідає ринковій вартості.

Використання ринкової вартості як бази оцінки під час укладення договору
на проведення оцінки даного об’єкту обумовлене відповідністю угоди,
згідно з якою проводиться оцінка та змісту поняття ринкової вартості.
При цьому умови такої угоди не передбачають будь-які додаткові обмеження
або вимоги, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання
покупцем об’єкта оцінки.

При визначенні ринкової вартості враховувалось найбільш ефективне
використання об’єкта оцінки.

3.2 Ринок нерухомості

Найкраще динаміку цін на нерухомість, можна побачити розглянувши
житловий сектор, який є своєрідним локомотивом цін на всю нерухомість.

 По даним, Комітету по аналізу ринку Асоціації спеціалістів по
нерухомості (рієлторів) України щороку, починаючи з 2003 р., вартість
житла в регіоні зростала на 30-33%, а за останній рік вартість житла в
регіоні понизилась.

В першому кварталі цього року суттєвого подорожчання цін на житлову
нерухомість в регіоні не відбулося. Найбільший ріст цін наблюдався в
сегментах оренди торгових площ і при продажу земельних ділянок.

На первинному ринку в м. Вінниця, вартість квадратного метра
однокімнатних та двохкімнатних квартир в середньому становить ( з $700
за квадратний метр в січні 2008 року до $715 за квадратний метр на
кінець березня), в центральних районах ріст на рівні 4% ( с $750 до
$780).

 Дещо більший ріст цін відбувся на вартість трьохкімнатного житла в
нових домах в середньому на 4% (с $685 до $715), в центрі – на 8,3% (с
$720 до $780).

Таж динаміка росту цін спостерігалася і на вторинному ринку житла в
місті.

Не відбулося великих змін і на ринку оренди житла. Однокімнатну квартиру
можна орендувати в середньому за 400 гривень в місяць, в центрі – за
400 гривень, в нецентральних районах – за 350 гривень. Оренда
двокімнатного житла коштує в середньому 425 гривень в місяць, в центрі
– 450, в нецентральних районах – 400 гривень; трьохкімнатного — в
середньому по місту – 500 гривень в місяць, в центрі – 550 гривень, в
нецентральних районах – 475 гривень.

Середня ціна квартир на первинному ринку житла у м. Тульчин коливається
від 400 до 650 $ за 1 м2.(сирець). На вторинному ринку 1 м2 нерухомості
у спальному районі міста становить — від 450 до 700 $.

Ринок нежитлової нерухомості

Не житлова нерухомість поділяється на декілька сегментів:

Промислово-виробнича (великі підприємства);

складська;

офіси;

торгова нерухомість від бутиків до великих універмагів.

До неї відносяться також об’єкти ресторанного і громадського харчування,
підприємства побутового обслуговування (хімчистки, перукарні, аптеки і
т.п.).

Ринок землі в регіоні та м. Тульчин

Формування ринкових земельних відносин вступило в якісно нову фазу. Як
відомо, останні роки характеризувались поступовим впровадженням ринкових
методів управління територіальним розвитком, які функціонували поряд з
адміністративними важелями. Після прийняття відповідних Указів
колишнього президента Україні щодо приватизації та розвитку ринку землі
в останні роки ринкові процеси значно активізувалися. Розвиток ринків
землі в населених пунктах є чи не найважливішим засобом поліпшення їх
економічного становища та залучення інвестицій в розбудову міст. Це
підтверджується зростанням темпів їх реконструкції та нового
будівництва. Під час реконструкції та відчуження нерухомості, як
правило, відбувається зміна її функціонального призначення на більш
прибутковий вид використання земельної ділянки.

В центральних районах житлові функції приміщень перших поверхів
забудови, орієнтованої на магістральні вулиці, під час купівлі-продажу
та ремонту змінюються на комерційні, офісні тощо. Зростає попит на
оренду земель для здійснення підприємницької діяльності.

При приватизації підприємств, створенні акціонерних товариств поширеною
є практика реконструкції виробничих споруд і земельних ділянок на
промислових та комунально-складських територіях під організацію
ярмарків, виставкових центрів, супермаркетів, комплексів оптової
торгівлі з відповідною зміною виду використання земельної ділянки.

На приміських територіях здійснено розпаювання земель, приватизовані
земельні ділянки для зведення котеджів, дачного і житлового будівництва,
яке практично залишилось

Об’єктами ринку земель несільськогосподарського призначення є:

— земельні ділянки, що перебувають в державній та комунальній власності;

— земельні ділянки, які перебувають у приватній власності

Ринок землі в районі — це стосунки переважно між фізичними особами, які
мають землю у своїй приватній власності і можуть її продавати.

Цивілізованим ринком ми вважаємо ринок, на якому продавці та покупці
товару вдаються до торгових операцій лише з міркувань економічного
характеру, ціни товару є справедливими для обох сторін, а можливість
шахрайства виключена.

Вартість землі різного функціонального використання
наведена в

таблиці 3.1.

Таблиця 3.1 Вартість землі різного функціонального
використання

Функціональне використання земельної ділянки Залежність вартості кв м
землі різного функціонального використання по роках

Період 2003-2004 2005-2006 2005-2006 2009

Під комерцію за кв м в $ 16,0 20-22 20-22 18

Під житло за кв м в $ 4,0 10 10 10-12

Відповідно, станом на дату оцінки, середня ціна продажу за соту
земельної ділянки комерційного використання – становить в межах від
$500 (в невеликих віддалених від району селах) до $700 (з комунікаціями
у центрі населеного пункту, розташованих недалеко районного центру).
Загалом ціна від центру до околиці меншає, та в кожній окремій зоні є
свої відмінності. Найбільшу вартість одного квадратного метра землі (до
$10) мають невелик земельні ділянки, з перспективним місцерозташуванням
з виходом на центральну вулицю. Хоча і це ще не межа. З відновленням
земельних аукціонів ми передбачаємо ріст цін на земельні ділянки в
районі. Залежність вартості земельних ділянок від пішохідних потоків
різного функціонального призначення показана в таблиці 3.3.

Таблиця 3.2 Залежність вартості земельних ділянок від пішохідних
потоків різного функціонального призначення

Функціональне використання земельної ділянки Залежність вартості
земельних ділянок від пішохідних потоків різного функціонального
призначення

Характеристика пішохідних потоків Дуже добрі Добрі Задовільні

Під комерцію за кв м в грн 45,25 17,66 9,29

Під житло за кв м в грн 10,00 9 8

Ціни на земельні ділянки під житлову забудову, в основному формує
вторинний ринок, а тому відбувався їх плавний ріст, що триває і по нині
в залежності від подорожчання житла та кон’юктури ринку. На вартість
землі комерційного призначення в районі, основний вплив має первинний
ринок, так як на вторинному ринку земельні ділянки комерційного
призначення ще продаються досить рідко.

Найвища вартість землі комерційного призначення в її
центральній частині біля доріг з інтенсивним рухом пішоходів. На
земельні ділянки, що виділяються під житлову забудову така залежність є
дуже незначна. В даному випадку на їх вартість впливає більше наявність
комунікацій, площі, оточення та інше.

Аналіз ефективного використання дозволяє визначити найбільш прибуткове і
конкретне використання конкретної земельної ділянки в даних ринкових
умовах, тобто використання об’єкту оцінки повинно бути фізично можливим,
законодавчо дозволеним та економічно вигідним.

Аналіз ринку землі та розташованій на ній нерухомості, що склався в
регіоні та районі місцерозташування ділянки, зокрема, встановлене
функціональне зонування, існуючі вимоги щодо забудови земельної ділянки,
конструктивні особливості розташованих будівель, їх оснащення
інженерними комунікаціями та спеціалізованим обладнанням, дозволяє
зробити висновок, що можливим найбільш ефективним буде використання
земельної ділянки для комерційного використання.

РОЗДІЛ 4 МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ ЕКСПЕРНТНОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ
ДІЛЯНКИ

4.1 Загальні принципи

У відповідності з міжнародними стандартами оцінки для визначенню
вартості земельної власності використовуються три загальновизнаних
підходи:

порівняльний;

витратний;

дохідний.

Всі вони базуються на принципах кон’юнктури ринку, найефективнішого
використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю,
довговічністю, незмінністю місця розташування, відносною обмеженістю
пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю
конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та
характером її використання, — які забезпечують власникові землі
(землекористувачу) одержання додаткового доходу – земельної ренти. Саме
за можливість отримання цього доходу і справляється плата при передачі
земельної ділянки у власність.

Вартість земельної ділянки відповідно до діючого Земельного кодексу
визначається на підставі експертної грошової оцінки.

Відповідно до “Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок”,
затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002р. №1531 й Порядку проведення
експертної грошової оцінки земельних ділянок затвердженого наказом
Державного комітету України по земельних ресурсах від 09 січня 2003 р.
№2 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23 травня 2003 року
за №396/7717об’єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або
їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами
[27]. При цьому земельна ділянка розглядається як вільна від поліпшень
та придатна для найбільш ефективного використання. Експертна грошова
оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку),
або іншого виду вартості обєкта оцінки, за яку він може бути проданий
(придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов
угоди.

Загальновизнаними в практиці консалтингу і закріпленими в чинній в
Україні нормативно-законодавчій базі методичними підходами визначення
вартості земельних ділянок є :

— капіталізація чистого доходу від використання земельної ділянки;

— зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

— урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на
земельній ділянці.

— поєднання декілька методичних підходів з умовним розподілом
забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка,
будівлі, споруди).

Кожний із зазначених вище методів приводить до одержання певних
цінових характеристик земельної ділянки. Подальший порівняльний аналіз
дозволяє зважити переваги і недоліки вказаних методів та встановити
остаточну вартість на основі даних того чи іншого .

4.2 Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого
операційного доходу

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного
доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру
вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання
земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок
орендної плати за землю.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом
розподілення загального доходу між її фізичними компонентами — землею та
земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та
незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При
цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого
операційного доходу до ставки капіталізації за формулою:

, ( 4.1)

де Цкп — вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої
капіталізації, грн.;

До – чистий операційний дохід, грн.;

Ск — ставка капіталізації, %.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та
змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом
певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість
земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від
її використання та продажу за формулою:

, ( 4.2)

де Цкн — вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої
капіталізації, грн.;

Доі – очікуваний чистий операційний дохід за і-й рік, грн.;

Р – поточна вартість реверсії, грн.;

t – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації
чистого операційного доходу.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим
операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або
шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну
ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між
загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та
нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних
поліпшень.

4.3 Методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних
земельних ділянок

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних
земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін,
які склалися на ринку. Метод базується на аналізі даних про фактичні
продажі аналогічних земельних ділянок. Він вказує, що покупець не
заплатить за ділянку суму більшу, ніж вартість відомої йому аналогічної
ділянки.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення
поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують
відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного
аналізу ринкових даних.

Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за
формулою:

, ( 4.3)

де Цза – скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки, грн.;

Ца – фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки, грн.;

m — кількість факторів порівняння;

?Цаj — різниця (поправка) у ціні (+, -) продажу а-ї подібної земельної
ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-м фактором
порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне
значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін
продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок,
які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою
збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

4.4. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні
поліпшення

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні
поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або
земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш
ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість
земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від
продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним
доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за
формулою:

, ( 4.4)

де Цв — вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат
на земельні поліпшення, грн.;

Цо — очікувана дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи
капіталізований чистий операційний дохід від її використання, грн.;

Вос — витрати на земельні поліпшення, грн.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які
нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування
відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена
шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю
землі та земельних поліпшень у районі розташування об’єкта оцінки.

При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких
передбачається) чистий операційний дохід визначається на основі
очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної
ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного
використання.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних
орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та
операційних витрат, пов’язаних з утриманням та експлуатацією земельної
ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку.

До операційних витрат в обов’язковому порядку включаються витрати на
управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного
податку та інших податків на нерухомість.

До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки,
пов’язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної
ділянки.

При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні
поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов’язаних із
спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах
земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш
ефективного використання.

Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку
земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих
будівель і виплати передбачених законодавством сум компенсації),
вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з
проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку
забудовника.

При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні
ділянки, що мають: однакову функцію використання землі і характер
земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми);
спільний район розташування; близькі фізичні характеристики (розмір,
конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та
паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень
інженерної підготовки, фізичний стан об’єктів нерухомого майна).

На вартість забудованої земельної ділянки може впливати: правовий режим
земельної ділянки; умови продажу та пов’язане з ним фінансування; дата
продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана із зміною
ринкових цін на нерухомість); особливості місця розташування; фізичні
характеристики земельної ділянки та стан забудови; умови та обмеження
щодо використання земельної ділянки.

Вартість землі у складі об’єктів нерухомості, що оцінюються на основі їх
прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції, комерціалізовані
медично-оздоровчі та спортивні заклади тощо), визначається шляхом
розподілу загальної суми ринкової вартості цих об’єктів між землею,
будівлями та іншими матеріальними активами.

Вартість землі може бути від’ємною величиною у випадках, коли сума
витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або
екологічно небезпечних об’єктів, розміщених у їх межах, перевищує
вартість забудованої земельної ділянки.

Остаточний висновок щодо вартості земельної ділянки ґрунтується на
результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними
підходами з урахуванням особливостей об`єкта оцінки та ступеню повноти
та об`єктивності вихідної інформації.

4.5 Поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом
забудованої земельної ділянки

Даний методичний підхід базується на поєднанні методичних підходів.
Пересічення підходів зіставлення цін продажу нерухомості та урахування
витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці,
дає нам метод співвіднесення. Пересічення доходного і затратного
підходу, дає нам метод залишку землі та метод розподілення доходу. Для
оцінки земельних ділянок із спеціалізованими об’єктами,
(спеціалізованих), використовується метод розвитку, або як ще його
називають (можливого використання) (в нашому випадку не
використовується).

Методичний підхід співвіднесення, ґрунтується на принципі внеску, за
яким вартість земельної ділянки вимірюється тією часткою, яку вона
приносить у вартість об’єкта нерухомості в цілому, в залежності від
ступеня господарської цінності земель (ситуаційного класу). Даний метод
при оцінці земельної ділянки не використовувався.

Вартість земельної ділянки за методом розподілу доходу, визначається за
формулою:

Црд = До — Дв х Скв /Скз, ( 4.5)

де Црд – вартість земельної ділянки, визначена шляхом розподілу доходу
(у гривнях);

До – річний чистий дохід загальний (фактичний або очікуваний) (у
гривнях);

Дв – дохід від покращень (будівель);

Скв – ставка капіталізації покращень (будівель);

Скз – ставка капіталізації землі(у вигляді десяткового дробу).

Даний метод при оцінці земельної ділянки не використовувався.

РОЗДІЛ 5 ВИЗНАЧЕННЯ ОЦІННОЇ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

5.1 Вибір та обґрунтування методичних підходів до визначення оцінної
вартості

Аналіз ринку нерухомості у селі Тульчин свідчить, що найбільш
розвинутими сегментами ринку, є:

ринок земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і
використовуються для розміщення та обслуговування житлових будинків і
господарських споруд (присадибні ділянки), ведення садівництва та
розміщення індивідуальних гаражів;

ринок продажу та оренди квартир;

ринок продажу та оренди нежитлових приміщень.

Наявність даних про ринок земельних ділянок, вільних від забудови та
забудованих об’єктами виробничого призначення, дає змогу використати
методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних
земельних ділянок за порівняльно-аналітичним (статистичним) методом.

У зв’язку з тим, що ринок купівлі-продажу земельних ділянок
несільськогосподарського призначення тільки формується та відсутні дані
про ціни продажу на вторинному ринку, допускаємо за можливе, при
визначенні оцінної вартості земельної ділянки за порівняльно-аналітичним
(статистичним) методом, використання інформації про ціни продажу
(безконкурентного викупу) земельних ділянок (аналогічного
функціонального призначення), що відбулись в населених пунктах України
та області з наступною статистичною обробкою вибірки методами
кореляційно-регресійного аналізу.

Проведені дослідження, свідчать про стійку кореляційну залежність між
цінами продажу земельних ділянок та:

чисельністю населення та статусу (рівня соціально-економічної значимості
у загальнонаціональній системі розселення) населеного пункту;

типом функціонального використання, транспортною зручністю, екологічною
якістю та соціальною привабливістю території;

віддаленістю земельної ділянки від основних містоформувальних центрів
(адміністративно-господарського центру, автовокзалу, залізничного
вокзалу тощо);

площею земельної ділянки;

грошовою (нормативною) оцінкою в межах населених пунктів (у відносному
розумінні).

Порівняльно-аналітичний (статистичний) метод ґрунтується на загальних
принципах оцінки з точки зору аналогів продажів (викупу). Його
нормативно-вартісний та математичний апарат базується на результатах
кореляційно-регресійного аналізу інформації (вибірки) про угоди
купівлі-продажу земельних ділянок у населених пунктах України та
Вінницької області, укладені у 2001-2007 роках у ході приватизації
земель несільськогосподарського призначення суб’єктами підприємницької
діяльності.

Результат оцінки за даним методом буде носити об’єктивний характер при
умові:

використання достатнього масиву даних про продаж земельних ділянок
несільськогосподарського призначення для розміщення та обслуговування
об’єктів аналогічних за функцією використання з оцінюваною земельною
ділянкою;

установлення залежності між цінами продажу земельних ділянок
несільськогосподарського призначення та основними ціноутворювальними
факторами (отримання методами регресійно-кореляційного аналізу
емпіричної залежності вартості земельних ділянок від чисельності й
статусу населеного пункту, площі земельної ділянки, віддаленості ділянки
від основних містоутворювальних центрів — адміністративного центру,
автовокзалу, залізничного вокзалу тощо).

Для розв’язання завдань, що стосуються опрацювання й аналізу інформації,
застосовують методи математичної статистики. Ці методи дають змогу
виявляти закономірності на фоні випадковостей, робити обґрунтовані
висновки та прогнози, давати оцінки ймовірностей їхнього виконання або
невиконання.

Найбільш достовірний результат за цим методом досягається при оцінці
об’єктів конкретної функціональної групи, які характеризуються типовістю
місця розташування, метричних параметрів, характеру забудови,
інфраструктурної забезпеченості та інших ціноутворюючих факторів, що не
враховуються в розрахункових формулах у вигляді поправочних
коефіцієнтів.

Якщо об’єкт оцінки має нетипові умови розміщення, метричні
характеристики, обмеження щодо використання, особливості забудови або
інші кількісні чи якісні параметри, що істотно відрізняють його від
середніх, найбільш типових для сукупності об’єктів даного типу
характеристик, то результат, отриманий за порівняльно-аналітичним
(статистичним) методом, підлягає наступному аналізу і корегуванню з
урахуванням індивідуальних особливостей об’єкта.

Переважно експерти-оцінювачі під час підбору аналогів і внесення
поправок керуються професійним досвідом та інтуїцією, що є свідомо
суб’єктивним підходом. Залучення для опрацювання й аналізу даних про
земельні ділянки-аналоги, які використовуються для зіставлення, сучасних
статистичних методів дає змогу долати вплив суб’єктивізму оцінювача (у
нашому випадку такий суб’єктивізм “нейтралізується” географією аналогів
та значною кількістю незалежних земельно-оціночних фірм, які проводили
оцінку земельних ділянок-аналогів).

Для застосування методичного підходу, що базується на зіставленні цін
продажу подібних земельних ділянок за методом попарного порівняння
Експерт допускає за можливе, використання інформації про ціни продажу
(безконкурентного викупу) земельних ділянок (аналогічного
функціонального призначення), що відбулись в населених пунктах області,
які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою
збігаються з ділянкою, яка оцінюється. При цьому вартість земельної
ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних
земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та
характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на
основі попарного порівняння.

Для застосування методичного підходу, що базується на врахуванні витрат
на земельні поліпшення, слугують дані щодо вартості будівництва
аналогічних будівель та споруд, що склались на ринку Вінницької області
та дані збірників УПВВ.

Ціна продажу забудованої земельної ділянки в даному випадку визначається
як капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки.

Враховуючи, наявну інформацію для проведення експертної грошової оцінки,
вважаємо, що для встановлення ймовірної ціни продажу (безконкурентного
викупу) земельної ділянки у власність, найбільш доцільно застосувати
наступні методичні підходи, що базуються на:

зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок за
порівняльно-аналітичним (статистичним) методом;

врахуванні витрат на земельні поліпшення.

5.2 Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за методичним
підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних
ділянок

Для аналізу використовуємо інформацію отриману з інформаційних та
рієлторських агентств регіону та власну базу даних про продаж (викуп)
земельних ділянок аналогічного функціонального призначення. За основу
визначення оцінної вартості земельної ділянки, шляхом зіставлення цін
продажу подібних за функціональним використанням та характером забудови
земельних ділянок беремо ціни пропозицій тих ділянок, які за факторами,
що впливають на їх вартість, достатньою мірою співпадають з ділянкою,
яка оцінюється.

Для успішного застосування даного методу у нашому конкретному випадку
враховані наступні фактори:

наявність значної за обсягом та вірогідної бази даних про угоди
купівлі-продажу з описом фізичних й економічних характеристик земельних
ділянок, що брали участь у цих угодах ;

тип функціонального використання ділянки (у перелік включені тільки
земельні ділянки аналогічні за функцією використання з оцінюваною
земельною ділянкою);

площа земельної ділянки, що оцінюється ;

відстань об’єкту оцінювання від основних містоутворюючих центрів
населеного пункту ;

існуючий рівень освоєності ділянок ;

існування методології розрахунку відповідних поправок до обраних
аналогів

Ціна безконкурентного викупу конкретної земельної ділянки
несільськогосподарського призначення (що цілком співпадає з умовами
проведення експертної грошової оцінки оцінюваної земельної ділянки)
розраховувалася за аналітичними (емпіричними) залежностями,
установленими на основі сукупності угод купівлі-продажу земельних
ділянок несільськогосподарського призначення, укладених в ході
приватизації земель несільськогосподарського призначення суб’єктами
підприємницької діяльності, які враховують сукупний вплив
рентоутворюючих факторів на вартість земельної ділянки.

Провівши статистичний аналіз та математичну обробку бази даних з продажу
(викупу) земельних ділянок несільськогосподарського призначення було
порівняно подібні до оцінюваної за функціональним використанням та
іншими ціноутворювальними факторами земельні ділянки. Врахувавши
вищенаведене та локальні фактори розташування оцінюваної земельної
ділянки, отримано наступні результати які наведено в таблиця 5.1.

Ділянки аналоги використані для порівняння

Таблиця 5.1.

№ пп. Адреса Площа, га Дата продажу/пропозиції Умови продажу
Функціональне призначення Ціна продажу За м2

1 м.Туль-чин 0,15 20.10.

2008 Пропозиція вільна, попри дорогу (можливе подальше
житлово-комерційне використання) 30300 20,2

2 м.Туль-чин 0,22 20.10.

2008 Пропозиція вільна, попри дорогу (можливе подальше
житлово-комерційне використання 25250 11,477

3 м.Туль-чин 0,21 20.10.

2008 Пропозиція вільна, попри дорогу (можливе комерційне використання)
25250 12,024

4 м.Туль-чин 0,14 20.10.

2008 Пропозиція під забудову, приватиз. можливе комерційне використання
42925 30,661

5 м.Туль-чин 0,82 20.10.

2008 Пропозиція вільна, попри дорогу (можливе подальше комерційне
використання 106050 12,933

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

правовий режим земельної ділянки;

умови продажу/пропозиції(вільний продаж, вимушений продаж);

дата реалізації;

місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних
природно-кліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у
межах населених пунктів у різних функціональних і економіко-планувальних
зонах);

фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її
інженерно-геологічні параметри, рівень облаштуваня та характер забудови
земельної ділянки);

використання прилеглої території (фондомісткість, щільність населення,
ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень
інженерно-транспортного облаштування, стан довкілля);

існуючі вимоги до використаня та забудови земельної ділянки
(функціональне зонування, правила використання та забудови земель
населених пунктів, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні
вимоги, вимоги щодо збереження пам’яток історії та архітектури).

Якщо властивості ділянок, що зіставляються, перевищують або або
поступаються відповідним параметрам ділянки, яка оцінюється, то їх
фактична ціна має бути відповідно зменшена або збільшена. Приведені
таким чином ціни продажу дозволяють визначити вартість земельної
ділянки, що оцінюється, як середнє значення для ранжованого ряду (без
урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене
значення серед одержаних результатів, чи середнє значення.

Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за методичним підходом
, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
приведений в таблиці 5.2., що приведена нижче.

Таблиця 5.2 Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за
методичним підходом

 Показники Ділянка, що оцінюється  №1 №3 №4 №5 №6

1 2 3 4 5 6 7

Місце розташування земельної ділянки м. Тульчин м. Тульчин м. Тульчин м.
Тульчин м. Тульчин м. Тульчин

Площа земельної діл.(кв.м) 0,1314 0,15 0,22 0,21 0,14 0,82

Ціна продажу в грн. без ПДВ   30300 25250 25250 42925 106050

Ціна 1 м2 в грн.   20,200 11,477 12,024 30,661 12,933

Поправка на ціну пропозиції   -5,00 -5,00 -5,00 -5,00 -5,00

Відкоригована ціна

1 м2 в грн.   19,190 10,903 11,423 29,128 12,286

Поправка на ріст цін на нерухомість

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Відкоригована ціна

1 м2 в грн.   19,190 10,903 11,423 29,128 12,286

Поправка на площу   0,012 0,040 0,037 0,006 0,084

Відкоригована ціна 1м2 в грн.   19,428 11,343 11,850 29,307 13,318

Умови продажу ринкові ринкові ринкові ринкові ринкові ринкові

Поправка на умови продажу   0 0 0 0 0

Відкоригована ціна

1 м2 в грн.   19,428 11,343 11,850 29,307 13,318

Правове відношення власність власність власність власність власність
власність

1 2 3 4 5 6 7

Поправки   0 0 0 0 0

Відкоригована ціна 1 кв.м.   19,428 11,343 11,850 29,307 13,318

Місцезнаходження в населеному пункті

14 зона 2 зона 4 зона 7 зона 11 зона

Поправки   1,173 1,328 1,806 1,024 1,228

Відкоригована ціна 1 м2 в грн.   22,793 15,068 21,402 30,024 16,354

Інженерно-інфраструктурні фактори Всі необхідні та характерні для даного
населеного пункту комунікації дорога з твердим покриттям, всі
комунікації рядом дорога з твердим покриттям, всі комунікації рядом
дорога з твердим покриттям, всі комунікації рядом дорога з твердим
покриттям, всі комунікації рядом дорога з твердим покриттям, всі
комунікації

Поправки   10 10 10 10 10

Відкоригована ціна 1 кв.м.   25,072 16,575 23,542 33,027 17,989

Конфігурація Близька до прямокутної Близька до прямокутної Близька до
прямокутної Близька до прямокутної Близька до прямокутної Близька до
прямокутної

Поправки   0 0 0 0 0

Відкоригована ціна

1 м2 в грн.   25,072 16,575 23,542 33,027 17,989

Природно-ланшафтні властивості нормальні нормальні нормальні нормальні
нормальні нормальні

Поправки т.3.7 1 1 1 1 1

Відкоригована ціна

1 м2 в грн.   25,072 16,575 23,542 33,027 17,989

Вимоги до використання для комерційного використання вільна, (можливе
комерційне вико-ристання) вільна (можливе комерційне вико-ристання)
вільна (можливе комерційне використан-ня) вільна, (можливе комерційне
використан-ня вільна, (можливе комерційне використання

Поправки   1,733 1,733 1,239 1,733 1,733

Відкоригована ціна 1 м2 в грн.   43,450 28,725 29,169 57,235 31,175

Медіанне значення 31,17

Вартість земельної ділянки в грн. 40 957

Вартість кв м земельної ділянки в грн. 31,17

Отже, в якості одиничного показника вартості земельної ділянки наданої
можна прийняти середньозважене медіанне значення вибірки з урахуванням
місця розташування земельної ділянки в межах населеного пункту і
локальних поправок, яке становить 31,17 грн./м2. Висновок: вартість
земельної ділянки, визначена методичним підходом, що грунтується на
зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок за
порівняльно-аналітичним (статистичним) методом, становить 40 957грн.

Вартість оцінюваної земельної ділянки, згідно нижченаведених
розрахунків, є медіанне значення відкорегованих аналогів (середнє
значення для ранжованого ряду, без урахування найбільшого та найменшого
значення)

`

b

n

h~j

h~j

h~j

h~j

h~j

h~j

h

Z

`

????E??ae?`

b

°

????E??ae?¶

?

????E??ae?¶

?

h j ae e o l

n

?

¬

h~j

h~j

h~j

h~j

h~j

h~j

h~j

h~j

h~j

h~j

h~j

????E??ae?ae e f

l

????E??ae?l

n

¤

?

????E??ae??

¬

u

??TH{??

??TH{??

h~j

??1/2{??

gd?1/2}??

„ww

gdA-C

??????E

6

n

r

z

~

?

A

^„

$

>

@

?

 

e

i

Oe0yyae

o%?&c

i

o

i

o

i

o

i

o

i

o

i

o

i

o

i

o

i

o

h.6§B*

?y?0?????

h.6§B*

„yqybyZyRyHA

hbH6B*

aJ

????????u

???????????u

aJ

aJ

&

0

2

>

@

B

F

Z

\

d

f

r

t

z

|

&

2

@

B

F

\

f

t

~

- $ 8 : B D P R r a i i u ue th

»

.

0

P

I

U

Ue

e

i

i

ph$ $ : D R \ r a i ue th

»

0

:

P

I

Ue

e

i

u i

i

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

uakd

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe? nyA

I

Oe0nyA

I

Oe0nyA

I

Oe0nyA

I

oeaUeNNAeAeN»???¦–¦?

`„gdOu

&

`„

оціночних фірм, проведеного аналізу ринку нерухомості, та власного
досвіду, використано наступні коригування:

поправка на дату реалізації — проведена по курсу $ національного банку
України від дати продажу до дати оцінки;

поправка на ціну пропозиції, що становить 5-10% від ціни продажу.

коригування на ріст цін проведено на підставі аналізу ринку
нерухомості з 2008 по 2009р. включно;

поправка на площу земельної ділянки, (чим більша площа тим менша
вартість кв м) Поправка становить в межах 0-20%.

поправка на фізичні характеристики земельної ділянки конфігурація,
природно-ланшафтні властивості. інженерне забезпечення (опалення,
водопровід, каналізація, електроосвітлення) — відсутність одного із
видів, приводить до зменшення ціни до 5%;

поправка на функціональне використання земельної ділянки проведена із
врахуванням коефіцієнта функціонального використання Кф з нормативної
грошової оцінки земельних ділянок.

5.3 Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за методичним
підходом, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення

За цим підходом вартість земельної ділянки визначається як залишок між
очікуваною ціною продажу забудованої земельної ділянки або
капіталізованим чистим річним доходом від її використання та всіма
витратами на спорудження покращень.

Оцінювана забудована ділянка і об’єкти можуть розцінюватися як джерела
самостійного прибутку, врахувавши витрати, які поніс власник на таке
будівництво.

Розрахунок витрат на покращення земельної ділянки проводимо з
врахуванням ринкових даних вартості умовної забудови земельної ділянки,
виходимо із припущення, що фактично запроектовані зведені та
реконструйовані будівлі відповідають принципу найкращого та
найефективнішого використання оцінюваної земельної ділянки. Інформація
про конструктивні особливості будівель та їх будівельно-технічні
параметри наведені вище.

5.3.1 Розрахунок вартості існуючих будівель витратним підходом

Фізичний знос з’являється на основі результату експлуатації приміщення,
яке приводить до появи дефектів та пошкоджень, тобто до часткової чи
повної втрати елементами будинку своїх початкових технічних
характеристик.

Фізичний знос визначається на основі результатів огляду стану
конструктивних елементів будинку .

«Зважений» процент зносу окремих елементів будівлі чи споруди у складі
об’єкту визначаємо за формулою:

F(і) = f(і) х 1(і)/100, ( 5.1)

де — Fі — «зважений» процент зносу окремого елементу споруди (будівлі);

fі — процент зносу конструктивного елементу споруди (будівлі);

1і — вага (%) конкретного конструктивного елементу в складі споруди
(будівлі).

Сума «зважених» процентів зносу окремих елементів споруди (будівлі) дає
розмір загального фізичного зносу споруди (будівлі):

Ф(б) = (F(і) ( 5.2)

Кпфз = (1-Фі) / 100 — коефіцієнт придатності споруди (будівлі) по
фізичному зносу.

Середньозважені фізичні зноси конструктивних елементів об’єктів оцінки
наведені в таблиці 5.3

Таблиця 5.3 Розрахунок фізичного зносу
будівлі

№ Елементи будівлі Питома вага Характеристика зносу % зносу Середньозв.
знос

1 2 3 4 5 6

1 Фундамент 6 Тріщини у цоколі та під вікнами, сліди вогкості на
поверхні 15 0,9

2 Стіни 22 Окремі дрібні тріщини та вибоїни, місцями вивітрювання
розчину зі швів 15 3,3

3 Перекриття 14 Тріщини у швах між плитами, незначне зміщення плит 15
2,1

4 Дах і покрівля 5 Часткове викривлення металевих жолобів, послаблення
кріплення окремих метало черепиці до об решітки 20 1

5 Підлога 3 Окремі дрібні вибоїни і волосяні тріщини, стирання поверхні
в місцях ходіння 15 0,75

1 2 3 4 5 6

6 Двері та вікна 9 Дрібні тріщини в місцях примикання коробок до стін 15
1,35

7 Оздоблення 4 Потемніння фарби на оздоблюючи матеріалах 15 0,60

8 Внутішні санітарно — технічні та електротехнічні пристрої 28
Послаблення кріплень електроприборів, част-кове пошкодження ізоляції
магістральних мереж 15 4,2

9 Інші роботи 9 Здимання і нерівномір-на усадка відмостки, та плитки
навколо та перед магазином 15 1,35

Всього 100

— 15,25

Середньозважений фізичний знос складає: 15,25 %.

5.3.2.Визначення накопиченого зносу

В даній роботі накопичений знос розраховується за методом строку життя,
який базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк
економічного життя. При застосування цього методу всі наявні види зносу
об’єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

За своєю природою строк економічного життя земельного поліпшення
наближений до нормативного (розрахункового) строку життя поліпшення, на
базі якого установлюються норми амортизації і періодичності ремонтного
обслуговування. Тому саме нормативний строк життя поліпшень
використовується для розрахунку накопиченого зносу.

Залишковий строк економічного життя земельного поліпшення
розраховується як різниця між строком економічного життя земельного
поліпшення та його ефективним віком.

Ефективний вік це час, яким оцінюється тривалість життя поліпшення
виходячи з його фізичного стану. Ефективний вік може дорівнювати, бути
меншим або більшим за фактичний вік, в залежності від якості
експлуатації поліпшення. В залежності від цього, накопичений знос
розраховується — якщо ефективний вік поліпшення більше за його фактичний
вік:

( 5.3)

де: ЗН — накопичений знос (%);

ТЕ — ефективний вік поліпшення;

ТФ — фактичний вік поліпшення;

ТЗ — залишковий строк економічного життя поліпшення.

— якщо ефективний вік поліпшення менше або дорівнює його фактичному
віку:

Зн=ТФ ? (ТФ + ТЗ) * 100 ( 5.4)

де: ЗН — накопичений знос (%);

ТФ — фактичний вік поліпшення;

ТЗ — залишковий строк економічного життя поліпшення.

Розрахунок накопиченого зносу приведено в таблиці 5.5

Таблиця 5.5 Розрахунок накопиченого зносу

Показник Підстава Числове значення

Рік введення в експлуатацію

1990

Фактичний вік (років), ТФ Розрахунок 19

Норма амортизаційного відрахування (%), А Єдині норми аморт. відрахувань
1

Нормативний строк життя поліпшення (років), ТН 100/А 100

Фізичний знос поліпшення (%), ЗФіз

15,3

Ефективний вік поліпшення (років), ТЕ ТН * ЗФіз 15,3

Залишковий строк економічного життя (років), ТЗ ТН – ТЕ 84,8

Накопичений знос (%), НЗ ТФ ? (ТФ + ТЗ) * 100 30,00

5.3.3. Розрахунок залишкової вартості заміщення існуючих будівель та
споруд

Вартість заміщення об’єкта (Вз) визначається за формулою:

Вз = V х Вопх Кп х Кі х І, ( 5.5)

де:

V — будівельний об’єм;

Воп — вартість заміщення одиничного показника (1м3 будівельного об’єму)
;

Кп — 1,16*1,03=1,1948 — коефіцієнт (подорожчання) переходу цін (Індекси
змін кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по галузях
народного господарства, галузях промисловості і напрямкам в складі
галузей. Кі = 10,18— коефіцієнт (ринковий) зміни вартості будівництва —
середній індекс збільшення вартості будівництва, що здійснюється на
території України, у порівнянні з базисною кошторисною вартістю
будівельно-монтажних робіт в цінах 1984 року.

І = 1,005- коефіцієнт інфляції станом на травень 2009 року.

Визначивши вартість заміщення, знаходимо залишкову вартість заміщення
об’єкта, яка менша вартості заміщення на величину накопиченого зносу.

В = Вз – НЗ ( 5.6)

Розрахунок залишкової вартості заміщення існуючих будівель та споруд
наведено в таблиці 5.6.

Розрахунок залишкової вартості заміщення існуючих будівель та споруд

Таблиця 5.6

Характеристики Показники Дані

Об’єм будівлі

1786

Вартість 1 куб. м за УПВВ УПВВ №11 т.36а, №18 табл.25г 25,5

Кп Для хіміко-фармацевтичної промисловості 1,2257

Кі Ринковий коефіцієнт зміни вартості будівництва — середній індекс
збільшення вартості будівництва 12,00

Індекс інфляції, % Квітень -травень 2009р. 1,097

Вартість заміщення, грн

734 842

Накопичений знос, % Див. розр накопиченого зносу 30,000

Накопичений знос у вартісному вираженні, грн

220 453

Залишкова вартість заміщення, грн

514 389

Висновок : залишкова вартість заміщення існуючих будівель та споруд,
розташованих на оцінюваній земельній ділянці, становить 514 389грн. без
ПДВ

5.4 Визначення розміру орендної ставки

Підхід з точки зору доходу заснований на теорії, основним постулатом
якої є той факт, що вартість нерухомості, яка приносить дохід,
визначається доходами, які вона принесе своєму власнику в майбутньому.

Метод капіталізації доходу заснований на принципі очікування. Даний
принцип стверджує, що типовий інвестор або покупець, купує нерухомість в
очікуванні майбутніх доходів або вигод. Іншими словами, вартість об’єкту
може бути визначена як його спроможність приносити дохід в майбутньому.

Вихідними даними для цього методу оцінки є умови здавання об’єкту в
оренду після його повної реконструкції та отримання потенційного
валового доходу (ВД). Рівень ринкової орендної ставки за користування
об’єктом залежить від функціонального призначення будівлі, її місця
розташування, технічного стану та інших умов.

Для розрахунку, за основу приймаємо максимально можливе значення
орендних ставок, що склалися сьогодні на ринку в регіоні (в залежності
від конструктивних особливостей приміщень) і відкоригуємо його відносно
оцінюваного об`єкта.

Враховуючи місце розташування об’єкта оцінки, технічні характеристики та
стан приміщень, конструктивні особливості і функціональне призначення та
поправки у відсотках (розрахунок наведений в таблиці), визначаємо
максимально-можливу вартість орендної ставки для об’єктів оцінки.

Ринкова ставка орендної плати за користування приміщеннями згідно
проведеного маркетингу та опитування, зокрема агентства нерухомості
“Мрія”, “Вінниця” та місцеві видання, коливається від 3 до 7 $ за м2 в
залежності від призначення нерухомості, місце розташування, технічного
стану та обробки приміщень, про що свідчать опитування орендарів та
аналіз пропозицій оренди. Вагомим фактором, що впливає на вартість
оренди 1 м2 приміщень є величина площі, що здається в оренду. Чим більша
загальна площа здається одному орендарю, тим вартість оренди 1 м2
зменшується.

В підтвердження вищенаведеної інформації, нами проведені відповідні
розрахунки.

За результатами проведених досліджень виявлено тісний зв’язок між
величиною ринкової орендної плати і вартістю земельної ділянки.

Для визначення розміру орендної плати використовується нелінійна
залежність між величинами орендних ставок аналогів і базовою вартістю
земельних ділянок, на яких ці аналоги розташовані. Залежність
характеризується рівнянням

К = (Цо / Ца)n , ( 5.7)

де Цо – величина орендної ставки об’єкта оцінки в, грн.;

Ца – величина орендної ставки відомого аналога в, грн.;

n – чинник масштабу або коефіцієнт «гальмування ціни», класичний
показник, значення якого дорівнює 0,6 (так званий коефіцієнт Чілтона).

Це рівняння припускає, що існує нелінійна залежність між величинами
орендних ставок і вартістю земельних ділянок, на яких розташовані
об’єкти.

Для розрахунку використовуємо дані про орендні ставки, що склалися на
дату оцінки в м. Тульчин і коригуємо їх відносно місця розташування
об’єкта оцінки.

Розрахунок розрахункової орендної ставки наведений у таблиці 5.7.
Таблиця 5.7
Розрахунок розрахункової орендної ставки

Таблиця коригування Об’єкт оцінки  

1 2 3 4 5

1 2 3 4 5 6 7

Функціональне використання Комерція  Комерція Комерція Комерція Комерція
Комерція

 Адреса м. Тульчин, вул. Ринкова,15 вул С.Стрільців вул.Пекарська вул.
Ринок 21/5 вул.Грушевського пл.Шевченка

Ціна пропозиції за 1м кв. грн.   54,54 80,8 75,8 98,5 50,5

Поправка на ціну пропозиції   -5 -5 -5 -5 -5

Відкорегована ціна. грн.   51,81 76,76 71,96 93,55 47,98

Відкорегована ціна. грн.   54,19 80,28 75,26 97,84 50,17

№ економіко -планувальної зони   14 2 4 7 11

ставка 1 м.кв. зони Ц, грн. 22,79 81,93 136,78 136,78 137,78 136,78

Коеф.кориг. На розташування, (Ц О / Ц А)п, разів   0,46 0,34 0,34 0,34
0,34

Відкорегована орендна ставка 1м.кв.. грн.   25,15 27,39 25,68 33,24
17,12

Відкорегована ціна. грн.   25,15 27,39 25,68 33,24 17,12

Пішохідні потоки Добрі Добрі Підвищені Підвищені Підвищені Підвищені

Поправка на пішохідні потоки   0 -10 -10 -10 -10

Відкорегована ціна. грн.   25,15 24,65 23,11 29,91 15,41

Поверх перший перший перший перший перший перший

Поправка на поверх   1 1 1 1 1

Відкорегована ціна. грн.   25,15 24,65 23,11 29,91 15,41

1 2 3 4 5 6 7

Функціональне використання комерційне призначення комерційне призначення
комерційне призначення комерційне призначення комерційне призначення
комерційне призначення

Поправка на функціональне використання %   0 0 0 0 0

Відкорегована ціна. грн.   25,15 24,65 23,11 29,91 15,41

Електропостачання, газопостачання, водопостачання, атономне опалення
(котел), каналізація Всі необхідні та характерні для даного населеного
пункту комунікації Всі необхідні та характерні для даного населеного
пункту комунікації Всі необхідні та характерні для даного населеного
пункту комунікації Всі необхідні та характерні для даного населеного
пункту комунікації Всі необхідні та характерні для даного населеного
пункту комунікації Всі необхідні та характерні для даного населеного
пункту комунікації

Поправка на інженерні мережі %   0 0 0 0 0

Відкорегована ціна. грн.   25,15 24,65 23,11 29,91 15,41

Група капітальності ІІ ІІ ІІ ІІ ІІ ІІ

Поправки на групу капітальності   1 1 1 1 1

Відкорегована ціна. грн.   25,15 24,65 23,11 29,91 15,41

Стан Добрий та Задовільний Після суч. ремонту. Добрий Без ремонту,
задовільний Побілка . Добрий Після суч. ремонту. Добрий Побілка . Добрий

Поправка на стан об’єкта   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Відкорегована ціна. грн.   25,15 24,65 23,11 29,91 15,41

Медіанне значення 24,7

Розрахункова орендна ставка кв м приміщень виробничо-складського
призначення, становить 24,8 грн.

5.5 Розрахунок чистого операційного доходу

Для визначення вартості відповідного об`єкта, оцінювачами складається
реконструйований звіт про доходи і витрати, метою якого є отримання
чистого операційного доходу. Нижче перераховується опис статей звіту у
відповідні послідовності.

Потенційний валовий дохід — це дохід, який приносить нерухомість при
100% завантаженості площ, призначених для здачі в оренду, до
відрахування експлуатаційних витрат. Можливі втрати від вакансій і
недобору платежів.

Ефективний валовий дохід — це потенційний валовий дохід, зменшений на
вакансії, недобір платежів та інші доходи.

Витрати від недозавантаження визначаються як відсоток від валового
доходу, виходячи із поточної ситуації на ринку нерухомості. Розрахунок
коефіцієнта недозавантаження проводиться за наступною формулою:

Кнд= Оп х Тс/Nа, ( 5.8)

де: Оп — середня оборотність приміщень(відсоток приміщень, по яких на
протязі року переукладають договори оренди);

Тс — середній період, на протязі якого приміщення вільне;

Nа — кількість орендних періодів за рік.

Для приміщень, аналогічним приміщенням об’єкту оцінки, середньострокові
договори оренди тривають до 6 років; маркетинговий період на місцевому
ринку складає від 1- х до 3 місяців; середня оборотність – 100%,
кількість орендних періодів за рік – 1.

Кнд = 1 Х (2.0 / 36) / 1 = 0,0556 ( 5.9)

Операційні витрати — це періодичні щорічні витрати на утримання
нерухомості, які безпосередньо пов`язані з отриманням дійсного валового
доходу. Вони складаються із постійних та змінних витрат, а також витрат
по формуванню фонду заміщення, які ми виділимо окремою статтею.

Постійні операційні витрати не залежать від коефіцієнта недозавантаження
площ і включають податки на землю, страхові відрахування, деякі елементи
змінних витрат, які фактично є постійними.

Змінні операційні витрати — це періодичні щорічні витрати, величина яких
залежить від завантаження площ. До найбільш типових змінних витрат
належать:

комунальні;

на поточні ремонти;

заробітна плата обслуговуючого персоналу;

на пожежну охорону і забезпечення безпеки;

на рекламу і укладення орендних угод;

на консультації і юридичне обслуговування;

на управління.

Згідно Закону України «Про плату за землю», ставка земельного податку
встановлюється в розмірі одного відсотка від грошової оцінки земельної
ділянки.

Витрати на управління враховуються незалежно від того, хто керує
об`єктом — власник або найманий керуючий. Витрати на управління,
враховуючи розміри об’єкта оцінки беремо у відсотках від ефективного
валового доходу і по ринкових даних вони знаходяться в межах 5% в рік. В
нашому випадку дані витрати для розрахунку приймаємо в розмірі 3 %.

До інших операційних витрат були віднесені витрати по страхуванню та
утриманню приміщень, забезпеченістю всіх вимог пожежної та санітарної
безпеки. На думку оцінювачів, враховуючи розміри об’єкта оцінки,
величина цих витрат буде становити в межах 3% від ефективного валового
доходу в рік.

Резерви на заміщення необхідні, оскільки власнику чи балансоутримувачу
необхідно проводити заміну елементів будинків, вузлів і обладнання,
термін життя яких коротший, чим термін економічного життя будівлі. Ці
зміни вимагають значних одночасних грошових витрат. Стабілізація
подібних витрат здійснюється через створення фонду заміщення. Згідно
Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств», витрати на
поточний та капітальний ремонти протягом року можуть становити на рівні
амортизаційних відрахувань. Тобто, відрахування у фонд заміщення будуть
становити в розмірі 1,7%. Для розрахунків прийнято середнє значення 1,7
% в рік від ефективного валового доходу.

5.6 Розрахунок ставки капіталізації

Існує декілька методів розрахунку вибору ставки капіталізації. В
світовій практиці оцінки для визначення ставки капіталізації
використовуються три основні методи: метод прямого співставлення; метод
порівняння якісних характеристик; метод сумування (кумулятивної
побудови).

В нашому випадку ставку капіталізації визначаємо методом сумування
(кумулятивної побудови) шляхом сумування всіх діючих факторів, ступінь
впливу яких попередньо оцінений і передбачає збільшення «безпечної»
ставки на величину, яка відображає всі фактори ризику.

Безризикову ставку приймаємо на рівні середньої ставки по валютним
депозитам для юридичних осіб по найбільших та надійних банках нашого
регіону , яка складає 9%.

Премія за додатковий ризик

Дана премія розглядається нами, як втрата доходу у випадку дострокового
розірвання договору оренди до укладення нового договору з типовим
орендарем.

Вірогідний діапазон премії відповідає типовому діапазону премій за
ризик 0/5%.

За даними агентства нерухомого майна м. Тульчин, для приміщень,
аналогічних приміщенням об’єкту оцінки, з урахування їх місце
розташування, типовий ризик, який закладається на непередбачену зміну
орендаря, становить в межах 8 — 10 місяців протягом календарного року (в
нашому випадку приймаємо 9 місяців).

Відповідно, середня величина премії за ризик становить:

(9 / 12) * 5% = 3,33 % ( 5.10)

Премія за ліквідність

Одним з основних чинників, який впливає на ліквідність об’єкту оцінки є
його фіксоване місце розташування. Через це, ймовірність впливу зміни
ситуації в окремому регіоні (населеному пункті, районі міста) на
інвестицію в нерухомість неможливо усунути за допомогою її переміщення в
інший регіон (населений пункт, район міста). Саме тому, аналогічна
нерухомість в різних регіонах може мати різні інвестиційні
характеристики.

За даними агентства нерухомого майна т.д. в м. Тульчин, з урахуванням
наведених вище факторів, термін реалізації приміщень об’єкту оцінки
становить в межах 5 — 7 місяців (в нашому випадку приймаємо 6 місяців).

Відповідно, середня величина премії за ризик становить:

(6 / 12) * 5% = 2,5% ( 5.11)

Ризик інвестиційного менеджменту

На нашу думку, всі об’єкти нерухомості можна умовно класифікувати за
складністю прийняття по них інвестиційних рішень, як об’єкти, які
вимагають значні, середні та незначні зусилля по інвестиційному
менеджменту. Кожній групі повинен відповідати рівень премії за ризик, з
урахуванням імовірного діапазону для цієї поправки 1/5%.

По рівню складності інвестиційного менеджменту, об’єкти оцінки
відносяться до другої – третьої групи, якій відповідає середній рівень
премії за ризик. Величина даної премії відповідає її середньому
значенню, враховуючи особливості об’єкта оцінки. Приймаємо 2,5 %.

Норма повернення капіталу

Залишковий строк економічного життя прийнятий 84 роки.

Таким чином, норма повернення капіталу становить 1/49,4=2,02%

Розрахунок ставки капіталізації для оцінювальних приміщень наведений в
таблиці 5.8:

Таблиця 5.8 Розрахунок ставки капіталізації

Характеристики Параме-три

Ставка капіталізації загальна 19,88%

у тому числі :

безризикова базова ставка (http://www.bin.com.ua) 9,11%

премія за додатковий ризик, r1 3,75%

премія за ліквідність, r2 2,50%

премія за інвестиційний менеджмент, r3 2,50%

норма повернення капіталу, 1/n 2,02%

5.7.Розрахунок чистого операційного доходу і витрат повязаних з
будівництвом та обслуговуванням будівель

До витрат на земельні поліпшення відносяться:

— витрати на проектування ( для нашого регіону по приватних архітекторах
дані витрати становлять 2,5 Євро за 1 м2 проектованої площі і складають
в нашому випадку 2,5*967,9= 6,327145*2,5*967,9=7 243 грн.,

— прибуток забудовника або середній рівень віддачі на вкладений капітал,
що в нашому випадку рівний ставці капіталізації, і складає 19,88 % від
витратів на будівництво, інформація ДП “Райбуд”;

— фінансове обслуговування земельних поліпшень, згідно проведеного
маркетингу ринку, як правило становить 8-12%. Враховуючи
місцерозташування об’єкта, ризики зв’язані з будівельно-монтажними
роботами, приймаємо середнє значення -10% від їх вартості, інформація ДП
“Райбуд”; ;

— витрати на менеджмент приймаються на рівні 1%, (інформація ДП
“Райбуд”);

— витрати на маркетинг та рекламу приймаються на рівні 1% ;

Розрахунки вартості земельної ділянки, отриманої методичним підло-дом,
що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення наведена в
таблиці 5.9.

Таблиця 5.9 Розрахунок вартість земельної ділянки методичним
підходом

Показник Величина

1 2

Площа земельної ділянки, кв.м. 1314,0

Площа земельної ділянки під будівлями і спорудами, кв.м. 667,0

Площа земельної ділянки під проїздами, проходами,та площадками, кв.м.
667,0

З-на площа оцінюваної земельної ділянки 1314,0

З-на площа приміщень та навісу 683,5

Орендна плата за 1 м. кв. 24,80

Потенційний річний валовий дохід(мінус ПДВ) 169 508,00 грн.

Можливі втрати від незайнятості приміщень та несплати орендної плати
9417,11

Ефективний валовий дохід 160 090,9 грн.

Щорічні експлуатаційні витрати, грн. 17159,67

земельний податок 29,95

управлінські витрати 3% 4802,73

експлуатаційні витрати та поточний р-т, або відрахування у фонд
заміщення до 1,2% на рік на рівні норми амортвідрахувань 2721,55

охорона 3 % 4802,73

інші витрати, грн. 3% 4802,73

Чистий операційний дохід 142931,22

Ставка капіталазації загальна 19,88%

в тому числі

базова ставка (прийнята по середній ставці по депозитах у ВКВ) 9,11%

премія за додатковий ризик, r1 3,75%

премія за ліквідність, r2 2,50%

премія за інвестиційний менежмент, r3 2,50%

норма повернення капіталу, 1/n 2,02%

Вартість забудованої земельної ділянки 718 832,17 грн.

Витрати на земельні поліпшення 677 615,6 грн

в тому числі:  

витрати на будівництво 497 352,67 грн.

витрати на проектування 11 741 грн.

прибуток забудовника або середній рівень віддачі на вкладений капітал,
що в нашому випадку рівний ставці капіталізації 98 892,66 грн.

місцеві збори (згідно закону про планування території, витрати на
облаштування доріг від 2-18%) 9 947,05 грн.

фінансове обслуговування (10%) 49 735 грн.

менеджмент (1%) 4 974 грн.

меркетинг, реклама (1%) 4 974 грн.

Вартість земельної ділянки 41 217,00 грн.

Вартість на один квадратний метр, грн. 31,37 грн.

Висновок: вартість земельної ділянки, отримана методичним підходом що
ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення становить 41217
грн., без ПДВ, в тому числі за 1 м2 – 31,37 грн.

5.8 Угодження результатів отриманих різними методичними підходами

Для визначення вартості земельних ділянок існує можливість застосування
таких методичних підходів:

капіталізація чистого доходу від використання земельної ділянки;

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній
ділянці.

поєднання декілька методичних підходів з умовним розподілом забудованої
земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі,
споруди).

Кожний із зазначених вище методів приводить до одержання певних цінових
характеристик земельної ділянки. Подальший порівняльний аналіз дозволяє
зважити переваги і недоліки вказаних методів та встановити остаточну
вартість на основі даних того чи іншого методу, які, на думку експерта,
є найбільш надійними.

Враховуючи мету оцінки та наявність інформації по об’єкту оцінки, в
даному звіті використані такі методичні підходи як:

— методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних
земельних ділянок;

Вартість земельної ділянки отримана даним підходом, становить 40 957
(сорок тисяч дев’ятсот п’ятдесят сім) грн., без ПДВ, в тому числі за
кв.м. 31,17 грн., без ПДВ

— методичний підхід, що базується на урахуванні витрат на земельні
покращення;

Вартість земельної ділянки отримана даним підходом, становить 41 217
(сорок одна тисяча двісті сімнадцять) грн., без ПДВ в тому числі за
кв.м. 31,37 грн., без ПДВ

Методичний підхід, шо враховує витрати на земельні поліпшення, базується
на припущенні, що чинники виробництва (земельна ділянка і покращення),
рівною мірою беруть участь як у створенні доходу, так і створенні
вартості. При цьому дохід, який отримали від земельної ділянки, є
надлишковим доходом, який створюється після вирахування доходів на
капітал і працю.

Методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних
земельних ділянок базується на аналізі даних про фактичні продажі
аналогічних земельних ділянок. Він вказує, що покупець не заплатить за
ділянку суму більшу, ніж вартість відомої йому аналогічної ділянки.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін
продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок,
які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою
збігаються з ділянкою, яка оцінюється. Кінцева величина оцінної вартості
визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значення
(без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш
поширене значення серед одержаних результатів.

Найбільш точну вартість дає метод зіставлення цін продажу подібних
земельних ділянок.

Проте, враховуючи вище наведене, аналізуючи ринок землі та нерухомості в
м. Тульчин, в Тульчинському районі, та по Буковині в цілому, спираючись
на проведені розрахунки, виходячи із принципу “розумної обережності”,
оцінювачі прийшли до висновку, що найвірогіднішу ціну, за яку земельна
ділянка може бути продана у власність, відображає вартість, визначена
методичним підходом, що базується на урахуванні витрат на земельні
покращення.

Отже, ринкова вартість (імовірна ціна продажу на ринку) земельної
ділянки несільськогосподарського призначення, площею 0,01314га,
розташованої за адресою: вул. Ринкова, буд. №15 м. Тульчин, Вінницької
області , яка підлягає продажу, для комерційного використання (магазин)
шляхом викупу визначена на підставі методичного підходу, що ґрунтується
на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, станом на 31
березня 2009 року, становить:

41 217 (сорок одна тисяча двісті сімнадцять) грн., без ПДВ

за кв.м. 31,37 грн., без ПДВ

6 ЕКОНОМІКА І ОРГАНІЗАЦІЯ РОБІТ

6.1 Організаційна структура управління виробництвом

Організація виробництва представляє собою сукупність методів, що
забезпечують найбільш доцільне поєднання і використання у просторі і
часі засобів праці, предметів праці і самої праці з метою найкращого
використання встановлених планових завдань.

Організаційна робота в ТОВ “Геоінформ” ведеться по всіх напрямках,
основними з яких є організація управління, загальна організація
виробництва, організація матеріально-технічного спорядження, організація
контролю та прийому робіт.

Організаційна структура управління будується по лінійно-функціональному
принципу.

6.2 Склад робіт з оцінки

6.2.1. Проведення _ експертної грошової оцінки складається з таких
етапів

— обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на
ринку землі;

— визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди;

— складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;

— збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для
проведення оцінки;

— визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;

— вибір та обґрунтування методичних підходів;

— визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними
підходами та формулювання остаточного висновку;

— складання звіту про оцінку.

6.2.2. Обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі
включає попереднє вивчення ситуації щодо об’єкта та мети оцінки для
складання завдання на оцінку та укладання договору про її проведення та
обстеження і вивчення ситуації на ринку під час проведення оцінки.

Попереднє вивчення ситуації передбачає обстеження об’єкта оцінки та
визначення виду вартості (ринкової, заставної, страхової, для
бухгалтерського обліку, інвестиційної, ліквідаційної, спеціальної тощо).

Обстеження об’єкта оцінки включає огляд земельної ділянки або її частини
та вивчення наявної правової, технічної та кадастрової документації щодо
місця розташування земельної ділянки) її правового статусу, меж та
розміру, складу угідь та земельних поліпшень, існуючого функціонального
використання, а також визначення оцінюваних прав щодо земельної ділянки.

Визначення виду вартості земельної ділянки здійснюється на основі
встановленої мети оцінки та умов майбутньої угоди.

На даному етапі суб’єкт оціночної діяльності — суб’єкт господарювання
повинен переконатися в тому, що він володіє щодо оцінюваного об’єкта
достатнім обсягом інформації. У разі необхідності заявити замовнику
оцінки про додаткове залучення до участі в її проведенні інших
оцінювачів або інших фахівців, а також суб’єктів підприємницької
діяльності. Може відмовитися від проведення оцінки у разі виникнення
обставин, які перешкоджають проведенню об’єктивної оцінки, у тому числі
будь-яких форм примусу.

6.2.3. Складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку
передбачає узгодження між замовником оцінки і суб’єктом оціночної
діяльності — суб’єктом господарювання питань щодо об’єкта та мети
оцінки.

Завдання на оцінку повинно включати визначення об’єкта оцінки, мету
оцінки, вид вартості і його визначення; дату оцінки; узгоджені джерела
інформації та дату й умови її надання; обсяг і ступінь необхідного
обстеження земельної ділянки та її поліпшень; перелік припущень та умов,
що обмежують використання результатів оцінки, форму представлення
результатів оцінки тощо.

Істотними умовами договору є зазначення об’єкта оцінки; мети оцінки;
виду вартості, що підлягає визначенню; дати оцінки та строку виконання
робіт; розміру і порядку оплати робіт; права та обов’язки сторін
договору; умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки та
інформації, використаної під час виконання оцінки; відповідальність
сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору; порядок
вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та
прийняття замовником її результатів, та інші істотні умови, які можуть
бути передбачені законодавством або за згодою сторін.

6.2.4. Збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для
проведення оцінки, має бути спрямований на одержання обґрунтованого
висновку щодо вартості об’єкта оцінки.

Для цього використовується інформаційна база, установлена пунктом 4
Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1531 .

При аналізі та обґрунтуванні висновку оцінювач може отримувати дані, що
виходять за рамки його фахової компетенції, які отримані від
спеціалістів у відповідних галузях.

6.2.5. Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки
ґрунтується на аналізі ринку нерухомості, що склався в районі
розташування земельної ділянки, і передбачає встановлення можливих
варіантів використання земельної ділянки, що оцінюється.

Можливі варіанти використання встановлюються, виходячи з фізичних
характеристик земельної ділянки, дозволених видів використання,
характеру та рівня поліпшень у районі розташування земельної ділянки.

6.2.6. Вибір та обґрунтування методичних підходів здійснюється на
підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання
на ринку нерухомості.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких
полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний
підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних
ділянок.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є
отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання,
застосовується методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації
рентного або чистого операційного доходу.

Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що
ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Відповідно до положення об’єкта оцінки на ринку може застосовуватись
поєднання методичних підходів.

6.2.7. Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за
обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін
продажу подібних земельних ділянок, слід застосовувати метод попарного
зіставлення або метод статистичного аналізу ринку. Відповідно до цих
методів вартість об’єктів оцінки визначається на рівні цін раніше
проданих подібних об’єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди
і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації
чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати
інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод
зисків).

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як
капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної
ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від
використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або
користувачем.

Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої
капіталізації очікуваних доходів.

При використанні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін
продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні з методичним підходом,
що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати
економічний метод чи метод співвіднесення (перенесення).

Економічний метод передбачає визначення вартості землі як залишку між
очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні
поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.

Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі
як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації
чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним
підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати
метод залишку для землі чи метод розподілення доходу.

Відповідно до методу залишку для землі вартість землі визначається як
різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного
доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних
поліпшень.

Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості землі як
капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим
операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та
очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При
цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток
їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.

Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання усіх трьох
методичних підходів. При цьому вартість землі визначається як різниця
між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і
дисконтованими витратами, пов’язаними з переходом до цього використання.

Формулювання остаточного висновку про вартість об’єкта оцінки
здійснюється на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів та
ринкових даних.

6.3. ОФОРМЛЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ОЦІНКИ

6.3.1. Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового
документа — звіту про оцінку, — що містить висновок про вартість об’єкта
оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної
нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.

Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку, і
скріплюється печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної
діяльності.

6.3.2. Зміст звіту має відповідати п. 50 Методики експертної грошової
оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів
України від 11 жовтня 2002 року N 1531 .

6.3.3. Термін чинності звіту становить один рік з дати оцінки.

6.3.4. Якщо відповідно до договору про оцінку передбачена або можлива
публікація результатів оцінки (ознайомлення з ними третьої сторони),
разом із звітом про оцінку суб’єкт оціночної діяльності — суб’єкт
господарювання повинен подати завізований ним текст передбачуваної
публікації.

Мінімальний обсяг інформації, що має містити публікація про результати
оцінки, може включати: найменування, кваліфікацію і статус суб’єкта
оціночної діяльності — суб’єкта господарювання; посилання на
нормативно-правові акти, відповідно до яких виконана оцінка; дату
оцінки; вид вартості; усі прийняті припущення та обмеження, що мали
місце при виконанні оцінки.

6.5 СКЛАДАННЯ КОШТОРИСУ

Кошторис – це документ, в якому представлені всі необхідні витрати на
виконання робіт, організацію і обслуговування виробництва на даному
об’єкті.

Вартість робіт не врахованих у збірниках цін визначається за формою
«З-П» відповідно» Правил визначення вартості і проектно-вишукувальних
робіт» (ДБН Д. 1. 1-7-2000 і доповнень) в слідуючому порядку:

Основна та додаткова заробітна плата ..656,1грн.

Відрахування на соціальні заходи …….252,4 грн.

Матеріальні витрати …………………….68,2 грн.

Інші прямі втрати………………………..21,1 грн.

Загально виробничі витрати…………….241,0 грн.

Всього собівартість ………………….1238,8 грн.

Прибуток…………………………………149,5 грн.

Відрядження………………………………91,2 грн.

Адмінвитрати…………………………….120,5 грн.

Всього……………………………………1600 грн.

КОШТОРИС

на виготовлення технічної документації по експертній грошовій оцінці
земельної ділянки несільськогосподарського призначення для
обслуговування будівель та споруд у м. Тульчин (вул. Ринкова, 15)
Вінницької області

№ п/п

Характеристика підприємства, будівлі, споруди або виду робіт

№ част. розділів таблиць, парагр. і пунктів, вказівок до розділу
збірника цін на проектні та

(пошукові) роботи

Розраху-нок вартості робіт

Вар-тість, (грн.)

Виготовлення технічної документації по експертній грошовій оцінці
земельної ділянки несільськогосподарського призначення ТзОВ “Геопроект”

Наказ від 15 червня 2001 р., № 97/298/124 “Про затвердження розмірів
оплати земельно-кадастрових робіт”

1. Звіт про експертну грошову оцінку Договірна ціна 1600.00 1600.00

Всього:

1600.00

Всього по кошторису:1600.00 ( одна тисяча шістсот гривень 00 коп.) без
ПДВ.

(сума прописом).

Кошторис склала______________ М.Ковальова

(підпис)
(прізвище)

7 ОХОРОНА ПРАЦІ

7.1 Загальні положення охорони праці

Охорона праці — це система законодавчих актів, соціально-економічних,
організаційних, технічних, гігієнічних і лікувально-профілактичних
заходів і засобів, спрямовані на створення безпечних умов, збереження
здоров’я і працездатності людини в процесі праці. Вимоги охорони праці
поширюється на всіх юридичних та фізичних осіб, які відповідно до
законодавства використовують найману працю та на всіх працюючих.

Однією з умов росту продуктивності праці та економічної ефективності
виробництва є покращення умов праці. Ця проблема безпосередньо пов’язана
з санітарно-побутовим та медичним обслуговуванням працівників,
організацією відпочинку, харчуванням тощо.

На сучасному етапі розвитку України, як суверенної держави, виробничий
травматизм та професійні захворювання завдають великих збитків
виробництву. Умовою запобігання виробничого травматизму та аварій є
розробка на виробництві необхідних на робочих місцях заходів з охорони
праці. Ці заходи базуються на аналізі стану охорони праці на робочих
місцях, умов праці, можливих небезпечних виробничих факторів, а також
можливими небезпечними діями самих працівників у конкретних умовах
виробництва.

Вивчення основ охорони праці, а також підготовка та підвищення
кваліфікації спеціалістів з охорони праці з урахуванням особливостей
виробництва відповідних об’єктів економіки забезпечуються уповноваженим
центральним органом виконавчої влади заходами праці за програмами,
погодженими з цим органом.

Крім того, охорона праці може розглядатися як науково обґрунтована
соціально-технічна галузь досліджень, що вивчає теоретичні і практичні
питання безпеки праці, запобігання виробничого травматизму, професійних
захворювань і отруєнь, аварій, пожеж на виробництві.

Законодавство про працю регламентується законодавчими актами, основними
з яких є Конституція України, Кодекс законів про працю, Закон України
«Про охорону праці». На підприємстві необхідно створювати безпечні умови
праці, ґрунтуючись на існуючих державних стандартах (ДСТУ), інструкціях
та законах. Забезпечення потрібних умов праці на підприємстві в цілому
залежить від керівників:

— в галузях — від керівників відповідних рангів галузі;

— на ділянках — від керівників нижчих рангів.

З метою організації та контролю робіт на підприємстві впроваджується
посада інженера з охорони праці, або відповідальний працівник з
охорони праці, на яких покладаються обов’язки згідно наказу начальника
підприємства. Головне в організації охорони праці — це складання
комплексних планів з організації служби охорони праці і своєчасне
проведення інструктажів: всіх видів.

Для створення відповідних умов праці на виробництві необхідно усунути
шкідливий вплив на організм людей різних, виробничих факторів і провести
навчання та інструктування на робочих місцях з правил пожежної безпеки.

Перед проведенням робіт працівники повинні пройти інструктаж, бути
ознайомленими з видом робіт а також мати спеціальну кваліфікацію.

Основні засоби захисту від ураження електричним струмом.

В даній роботі розглядається комплекс робіт необхідний для виконання
аналізу ринку землі в місті Тульчин Вінницької області. Отже, весь об’єм
робіт включає в себе тільки камеральні роботи, які в основному
виконуються на комп’ютері.

Робота за ГІС проводиться максимум 4 год. на день. Дипломний проект
виконую одна людина.

Перелік приладів і обладнання.

Персональні комп’ютери є різних конфігурацій: мінімальна конфігурація
комп’ютера є : IBM 286 — 16 Мгц, монітор VGA з об’ємом пам’яті на
відеоадаптері 256 Кбт, монітор обов’язково з захисним фільтром. Найкраща
конфігурація — Pentium IV 1200 Мгц, 256 Mb SVGA монітор з об’ємом
пам’яті 36 Мб (фільтр вбудований в монітор чи фільтр окремо, монітор
повинен відповідати стандарту Energy Star); комп’ютер повинен бути
укомплектований мишкою з килимком;

Периферійні пристрої: лазерний принтер, CD ROM Rewritable (8х), локальна
мережа NW Novell з виділеним сервером із швидкістю передачі даних по
мережі 100Мбіт/с, а бажано І Гбіт/с з роздільною здатністю 900-1800 dpi.
Розглянемо умови праці на персональному комп’ютері (ПК)

Робота користувача персонального комп’ютера розумова, яка виконується
сидячи в одній позі, коли є обмеження загальної м’язової активності. При
цьому є висока напруженість зорових функцій, рухливість кистей рук та
нервово-емоційне напруження при умові дії різноманітних фізичних
факторів.

На користувача ПК діють такі небезпечні фактори виробничого середовища:

шум; електромагнітні поля; статична електрика; незадовільні
метеорологічні умови; незадовільна освітленість робочого місця;
неправильна організація робочого місця. Професійна діяльність з ПК може
призвести до: порушення зорового аналізатора;

порушень пов’язаних зі стресовими ситуаціями та нервово-емоційними
навантаженнями при роботі; захворювання шкіри.

7.2 Обґрунтування вибору монітору:

У відповідності до директиви 90/270 Європейської Економічної Комісії
«Мінімальні вимоги з охорони праці», яка регламентує безпечні умови
роботи при виконанні наступних вимог до моніторів:

символи на екрані повинні бути чіткими і добре розрізнятися;

зображення не повинно блимати;

яскравість та контраст повинні легко регулюватися; екрани повинні бути
вільними від відблисків і відбиття;

випромінювання повинні бути знижені до максимально малих
розмірів.

7.3 Обґрунтування вибору приміщень.

Згідно до «Тимчасових санітарних норм і правил для працівників
обчислювальних центрів» площа приміщення на одного працюючого з
персональним комп’ютером» складає 6 м2, об’єм 18 м3. Не допустимо
розташовувати робочі місця у підвальних та цокольних поверхах. Робочі
місця з ПК бажано розташовувати в окремих приміщеннях. Поверхня підлоги
повинна бути зручною для вологого прибирання і мати антистатичне
покриття. Вміст шкідливих хімічних елементів в приміщенні з ПК не
повинен перевищувати концентрацій вказаних в переліку «гранично
допустимих концентрацій забруднюючих речовин, що забруднюють атмосферне
повітря населених місць» № 3086-84 від 27.08.84 р.

Схема приміщення.

Розміщення робочих місць користувачів ПК відповідає ГОСТ 12.3.032 -78,
ГОСТ 21889-76, ГОСТ 22269-76.

При розташуванні елементів робочого місця користувача ПК враховано:
робочу позу користувача; простір для розміщення користувача; можливість
огляду елементів робочого місця; можливість ведення записів,
розміщення документації і матеріалів, які використовуються
користувачем.

Робочі місця повинні бути розташовані від стіни з віконними прорізами на
відстані 1.5 м, від інших стін на відстані 1,5 м, відстань між столами
складає не менше 1,5 м.

При розміщенні робочого місця поряд з вікнами кут між екраном дисплея і
площиною вікна повинен складати не менше 90° (для виключення
відблисків), частину вікна, що прилягає бажано зашторити.

При періодичному спостереженні за екраном рекомендовано розташовувати
елементи обладнання таким чином, щоб екран знаходився справа, клавіатура
навпроти правого плеча, а документи в центрі кута огляду.

При постійній роботі екран повинен знаходитись в центрі поля огляду,
документи зліва на столі або на спеціальній підставці.

Монітор встановлюється таким чином, щоб край екрана знаходився на рівні
очей користувача на відстані 600 мм.

Клавіатура розташована на спеціальній підставці на відстані 100 — 300 мм
від краю столу. Кут нахилу панелі клавіатури до столу повинен бути в
межах від 5 до 15 градусів.

Принтер повинен бути розміщений в зручному для користувача положенні
так, щоб максимальна відстань від користувача до клавіш і управління
принтером не перевищувала довжину витягнутої руки користувача.

Не допускається розташування ПК при якому працюючий повернений обличчям
до вікон кімнати або до задньої частини ПК, в якій вмонтовані
вентилятори.

Конструкція робочого стола.

Повинна забезпечувати можливість оптимального розміщення на робочій
поверхні обладнання, що використовується з врахуванням його кількості та
конструктивних особливостей (розмір монітору, клавіатури, принтера і
ін.) і характеру роботи, що виконується. Використовуються столи з
регульованою висотою (680-800 мм). Ширина та глибина стола складають
відповідно 1000 та 800 мм.

Конструкція робочого крісла задовольняє вимогам ГОСТ 21889-76.

Крісло користувача ПК повинно включати такі основні елементи: сидіння,
спинку, а також додатковий елемент — підставку для ніг. Висота поверхні
сидіння крісла регулюється в межах 400-550 мм. Ширина і глибина поверхні
сидіння складають 400 мм. Поверхня сидіння плоска, передній край
-заокруглений. Є можливість зміни кута нахилу поверхні від 15° вперед до
15° назад.

Опорна поверхня спинки стільця має висоту 300 мм, ширину 300мм, радіус
кривизни горизонтальної площини — 400 мм. Кут нахилу спинки у
вертикальній площині регулюється в межах 0 +/- 30 градусів від
вертикального положення. Відстань спинки від переднього краю сидіння
регулюється в межах 260-400 мм.

7.4 Розробка санітарно-гігієнічних параметрів робочої зони.

Забезпечення необхідного мікроклімату у приміщеннях з ПК У виробничих
приміщеннях з ПК параметри мікроклімати повинні відповідати вимогам ГОСТ
12.1.005-88 «Загальні санітарно-гігієнічні вимоги до повітря робочої
зони» та «Санітарним нормам мікроклімату виробничих приміщень» № 4088-86
для категорій робіт 1а — 16. Величини температури, відносної вологості і
швидкості руху повітря в робочій зоні виробничих приміщень повинні
відповідати оптимальним значенням для категорії 1а — 16, при строгому
дотриманні параметрів відносної вологості (55-86%). Температура
навколишнього середовища повинна бути в межах 18-22°С, а швидкість руху
повітря 0.1 — 0.2 м/с.

Ефективним засобом створення комфортного мікроклімату для користувачів
ПК є кондиціювання повітря. Це забезпечує постійність температури,
вологості, швидкості руху повітря та його чистоти, незалежно від
зовнішніх умов.

7.4.1 Освітлення приміщень і робочих місць з ПК.

Приміщення з ПК має природне та штучне освітлення. При незадовільному
освітленні знижується продуктивність праці користувачів ПК, можлива
поява короткозорості, швидка втомлюваність.

Система освітлення повинна відповідати таким вимогам:

освітленість на робочому місці повинна відповідати характеру зорової
роботи, який визначається трьома параметрами: об’єктом розрізняння —
найменшим розміром об’єкту, фоном, який характеризується коефіцієнтом
відбиття та ін.;

— необхідно забезпечити достатньо рівномірне розподілення яскравості
на робочій поверхні монітору, а також в межах навколишнього простору;

— на робочій поверхні повинні бути відсутні різні тіні;

— в полі зору не повинно бути прямих і відбитих відблисків;

— величина освітленості повинна бути постійною у часі.

Природне освітлення здійснюється через бокові світлопрорізи, які
забезпечують коефіцієнт природної освітленості (КПО) рівний 1.55, що
відповідає СНІП 11-4-79 «Природне і штучне освітлення (зі змінами)».

Для захисту від прямих сонячних променів, які створюють прямі та відбиті
відблиски з поверхні екранів і клавіатури, передбачені сонцезахисні
засоби.

Штучне освітлення у приміщенні здійснюється системою загального
освітлення. Як джерело світла використовують люмінесцентні лампи (білого
світла). Загальне освітлення виконане у вигляді суцільних ліній
світильників, розташованих збоку від робочих місць паралельно лінії зору
працюючих. У випадку переважаючої праці з документами необхідно
застосовувати системи комбінованого освітлення. Штучне освітлення
повинно забезпечувати на робочих місцях з ПК освітленість не нижче
400-500 лк.

У приміщеннях з ПК необхідно обмежувати нерівномірність розподілення
яскравості в полі зору працюючих.

7.4.2 Забезпечення захисту від шуму.

Джерелами шуму в офісі є пересувні механічні частини принтера і
вентилятори ПК.При роботі матричних голкових принтерів шум виникає при
переміщенні головки принтеру і в процесі удару голок головки по паперу.

При роботі вентиляційної системи ПК, яка забезпечує оптимальний
температурний режим електронних блоків ПК і вмонтована в задню панель,
створюється аеродинамічний шум.

Шум, що створюється працюючими ПК є широко смужним, постійним з
аперіодичними посиленнями при роботі принтерів. Тому шум повинен
оцінюватися загальним рівнем звукового тиску по частотному корегуванню
«А» та вимірюватися в 9 дБА.

У приміщенні, де працюють програмісти та оператори ПК рівень звукового
тиску не перевищує 50 дБА. При заміні матричних голчатих принтерів на
струменеві або лазерні рівень звукового тиску зменшується до 30 ДБА.

Зниження рівня шуму здійснюється такими методами:

— заміною матричних принтерів струменевими і лазерними, які створюють
при роботі значно менший рівень звукового тиску;

— застосуванням принтерів колективного користування, розташованих на
відстані від більшості робочих місць користувачів ПК;

— зміною напряму випромінювання шуму в протилежну сторону від робочого
місця;

— зменшення шуму при установці на шляху його розповсюдження
звукоізолюючого відгородження у вигляді стін, перетинок, кабін;

— акустистичною обробкою приміщень — зменшення енергії відбитих звукових
хвиль, шляхом збільшення площі звукопоглинання (розміщення на внутрішніх
поверхнях приміщення облицювань, що поглинають звук, устан).

7.4.3 Захист від електромагнітних випромінювань і електростатичних полів

Джерелами електромагнітних випромінювань є ПК. Навколо працюючого
монітору виникають електромагнітні поля низької частоти (від 5 Гц до 400
кГц). (табл.6.1):

Таблиця 6.1 Граничне допустиме значення напруженості електричного і
магнітного полів у відповідності до стандарту МРК

Сума частот, кГц Електричне поле, В/М Магнітне поле

0,005-2 2,5 2

2-400 2,5 0,02

Для захисту користувачів ПК від дії електромагнітних випромінювань
використовуються заземлені захисні фільтри для екранів моніторів.
Віддаль від екрану монітору до користувача становить 50-100 см. Час
роботи за комп’ютером не перевищує 4-х годин на день.

В приміщенні, де знаходяться монітори необхідно забезпечити виконання
заходів по боротьбі із статичною електрикою. Найпростішим засобом є
підтримка відносної вологості повітря на рівні 50-60 % за допомогою
побутового електрозволожувача.

Підлогу виконано відповідно до ГОСТ 12.4 124-83 №4459-88 з використанням
покриття з антистатичного лінолеуму з метою захисту від
електростатичного випромінювання.

7.5 Електробезпека.

Конструкція, вид виконання, спосіб встановлення і клас ізоляції
застосовуваних провідників, пристроїв та іншого електрообладнання
відповідають вимогам електробезпеки.

За ступенем небезпеки ураження людини електричним струмом згідно ПУЕ
1.1.13 кабінети відносять до приміщення без підвищеної небезпеки, тому
що відсутні ознаки, які характеризують приміщення небезпечні та особливо
небезпечні:

— температура в приміщенні не перевищує +30°С;

— підлога струмоізольована;

— хімічно активне середовище відсутнє.

На випадок аварії для запобігання ураження струмом людей передбачено
захисне заземлення.

7.6 Пожежна профілактика.

Обчислювальна техніка відноситься до класу техніки, що
не є вибухонебезпечною. Єдина складова частина ПК, яка могла б
представляти небезпеку — це кінескоп (електронно-променева трубка). Але
кінескопи останні десять років випускають тільки вибухонебезпечні і не
потребують додаткових засобів захисту. Тому немає погреби їх розглядати.

Згідно СНІП 2.09.02 — 85, ОНТП 24-86 приміщення відноситься до
категорії В по вибуховій і пожежній безпеці. У зв’язку з цим
спеціального захисту людей на робочих місцях організовувати не потрібно.
З точки зору пожежної безпеки найнебезпечнішим є джерело напруги, тобто
електропроводка і силовий роз’єм. З огляду на це, встановлюємо в
приміщенні пожежні сигналізатори з часом спрацювання 65 с. На випадок
виникнення пожежі для боротьби з вогнем у приміщенні встановлено один
вогнегасник ОП-5. Ці заходи відповідають вимогам СНІП 2.01.02-85 про
забезпечення приміщень пристроями протипожежної безпеки.

Вихід з приміщення здійснюється згідно плану через двері, що ведуть в
загальний коридор будинку. Двері відчиняються назовні. Коридор шириною
2.5 м забезпечує вільний вихід працюючих.

Розраховані параметри приміщення і робочого місця, метеорологічні умови
і ергономічні показники створять оптимальні умови праці для робітника.
Розраховане значення заземлення і запропоновані заходи протипожежної
безпеки гарантують працівникові безпечні умови праці.

8 ОХОРОНА НАВКОЛИШНЬОГО ПРИРОДНОГО СЕРЕДОВИЩА

Земля з однієї сторони, виступає як самостійний об’єкт господарського
використання, а з іншої — є складовою довкілля, яка сприяє формуванню
складних природних утворень, тобто екологічних систем, справляє
біологічний вплив на створення ландшафтів та інших природних комплексів.
Вона становить матеріальну основу для існування і функціонування
багатьох інших природних компонентів, які за своїми природними
властивостями формують біосферу, тобто сферу життя для людини та інших
живих організмів. Таким чином, земля є незаперечною умовою, засобом,
джерелом та місцем життєдіяльності людини, існування інших живих
біологічно активних організмів та об’єктів неживої природи (надр та
ін.).

Забезпечення раціонального використання та охорони земель — один з
основоположних принципів Земельного кодексу України. Під раціональним
використанням землі розуміють досягнення необхідного результату від
господарської експлуатації землі при мінімальних затратах з одночасним
її збереженням і покращенням в процесі використання. Під правовою ж
охороною земель розуміють систему правових, організаційних, економічних
та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель,
запобігання необгрунтованому вилученню земель сільськогосподарського
призначення, захист від шкідливого антропогенного впливу, відтворення і
підвищення родючості ґрунтів, підвищення продуктивності земель лісового
фонду, забезпечення особливого режиму використання земель
природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного
призначення.

На сьогодні прийнято значну кількість нормативно-правових актів
спрямованих на регулювання земельних відносин, раціональне використання
і охорону земель. Однак незважаючи на це, їх положення недостатньо
чітко або взагалі не виконуються. Більше того, окремі статті законів
слід докорінно змінити або взагалі вилучити.

Земля – єдина універсальна умова життя, комора мінерально-сировинних
ресурсів, природна основа виробництва, а в сільському господарстві –
основний його засіб. Як продукт природи і природне тіло без залучення до
виробництва вона мертва, безплідна.

Всі природні компоненти ландшафтної сфери, а саме рельєф, гірські
породи, води, ґрунти, рослинний і тваринний світ знаходяться у
внутрішньому взаємозв’язку і розвитку, як одне ціле вони вивчаються
самостійною галуззю фізичної географії – ландшафтознавством. Всі
природні компоненти ландшафтної сфери несуть слід антропогенної
діяльності.

Враховуючи значне перетворення ландшафтів нашої країни, останнім часом
все більше уваги приділяється визначенню рівня антропогенної
перетвореності ландшафтів, плануються і розробляються заходи по
перетворенню їх в природній стан.

Найбільших змін ландшафти зазнали під впливом меліорації земель, тому
оцінка структурних змін в ландшафтах під впливом меліоративних заходів
повинна включати характеристику і аналіз ступеня диференціації і
змінюваності, розчленованості і строкатості, ступінь якісної
диференціації ландшафту характеризують контрастністю. Ряд вчених для
такої характеристики пропонує використовувати шкалу контрастності
ґрунтів, об’єднання їх в агрогрупи.

Крім того, доцільно розрахувати коефіцієнт неоднорідності ґрунтового
ареалу, враховуючи компоненти за показниками ступеня перетворення,
визначаючи загальний індекс антропогенного перетворення. Оцінка
структурних змін в ландшафтах під впливом меліоративних заходів повинна
починатись з розрахунку показників характеристик елементарних ґрунтових
ареалів, тобто агрогруп ґрунтів, типів земель, сільськогосподарських
земель.

Розробка землевпорядних схем, і впровадження їх через комплекс проектів
призводить до глибоких змін природних і сільськогосподарських
ландшафтів. В даний час відсутні зведені наукові роботи та методичні
рекомендації по складанню ландшафтно-екологічної документації, тому
можна запропонувати такі вихідні положення прикладного аналізу
ландшафтної неоднорідності земельного фонду при землевпорядкуванні:

1) в сільськогосподарській практиці важливо врахувати основну умову
ландшафтно-екологічного підходу – збалансоване співвідношення між
використанням, збереженням і покращенням конкретного виду ґрунтів при
оптимальному використанні потенційних можливостей самих ландшафтів;

2) в конкретному районі необхідно ув’язувати спеціалізацію,
агротехніку, різні види сільськогосподарських меліорацій з особливостями
прояву ландшафтної неоднорідності, стійкості їх змін в протіканні
геохімічних і біофізичних процесів;

3) створені ландшафти функціонують і розвиваються у відповідності з
природними закономірностями;

4) природні ландшафти і сільськогосподарське виробництво взаємозв’язані
і являють собою єдину ландшафтно-сільськогосподарську систему;

5) при інтенсивному сільськогосподарському використанні земельного
фонду, коли рівновага в ландшафті підтримується штучно. Особливо
важливі: розробка і здійснення на практиці заходів, спрямованих на
попередження можливих негативних наслідків використання земель;

6) аналіз ландшафтної неоднорідності земельного фонду необхідно
розглядати як багатофункціональний процес.

Аналізуючи природні умови для потреб землевпорядкування, поряд з
впливом антропогенних факторів необхідно враховувати і природні
тенденції розвитку ландшафтів, можливість прояву несприятливих природних
процесів для сільського господарства (заболочення, засолення). Останні
діють повільніше але масштабніше.

Раціональним можна рахувати такий вплив, при якому забезпечується
правильний ресурсообіг, розширення відтворення природних ресурсів,
ландшафтів.

З метою створення та підтримання сприятливого водного режиму, поліпшення
санітарного стану річок і водоймищ, охорони від замулювання продуктами
ерозії ґрунтів від забруднення, а також запобігання інших шкідливих дій
на території господарства встановлені природоохоронні зони і прибережні
смуги малих річок, водоймищ, каналів, тощо.

Третім найважливішим екологічним чинником, який потребує охорони та
систематичного контролю за його станом, є атмосферне повітря.
Найбільшими джерелами забруднення у сільськогосподарських підприємствах
найчастіше зустрічаються такі: викидні гази двигунів тракторів,
автомобілів, комбайнів та інших машин, які використовуються на
виробництві, викиди промислових та побутових підприємств – котелень,
цехів з переробки сільськогосподарської продукції, випаровування в
повітря шкідливих газів з тваринницьких ферм, зокрема при несвоєчасній
очистці приміщення та неправильному зберіганню гною, випаровування
нафтопродуктів при неправильному їх зберіганні та використанні, втратах
на машинних дворах, у майстернях, сховищах пального і мастил,
накопичення у тваринницьких приміщеннях аміаку, вуглекислого газу та
шкідливих мікроорганізмів при відсутності належної вентиляції.

Рослинний і тваринний світ є важливим біотичним чинником впливу на
екологічні системи довкілля. Екологічна ситуація як у в державі, так і в
нашому Тульчинському районі, незважаючи що більшість великих промислових
підприємств на даний час не є основними забруднювачами довкілля,
все-таки непомітно погіршується. Особливе занепокоєння, яке в певній
мірі має відношення до рослинного та тваринного світу, викликають
водойми які перетворюються у стічні канави, втрачають свою водність і
геометричні параметри, а (сільські ставки) стають вогнищем
антисанітарії.

Зусилля уряду та органів місцевої влади є недостатнім для вирішення
нагальних екологічних проблем які склалися в даній сільській раді та і
взагалі в районі в першу чергу з причин недостатнього фінансування
екологічних програм та заходів які є наміченими в даному господарстві.
Водночас зарубіжний та й власний досвід свідчить про те, що певні
екологічні проблеми можна вирішити і реалізувати за участю
громадськості, місцевих громад, за підтримки влади, підприємців,
фінансових та комерційних структур, цільових фондів тощо.

Надзвичайно великий вплив на екологічну ситуацію у Видинівській
сільській раді, стан охорони і примноження флори і фауни справляє
комплекс агротехнічних робіт, які проводяться в не державних
сільськогосподарських підприємствах. Агротехнічні роботи являють собою
методи захисту рослин від хвороб та шкідників шляхом внесення органічних
та хімічних добрив, але неправильне та понаднормове внесення цих добрив
приводить не лише до забруднення навколишнього середовища, а й до
загибелі цих же рослин, зниження їх урожайності та до загибелі корисних
тварин. Також слід звернути увагу при значних втратах птахів та звірів
на час сінокосіння та збирання врожаїв, де частина звірів гине просто
під колесами та ріжучими елементами агротехнічних машин.

Таким чином, пропоную терміново опрацювати і впровадити ряд законодавчих
актів з охорони земель, які будуть сприяти більш ефективному ходу
земельної реформи, сталому екологічно збалансованому землекористуванню.
Зокрема, в першу чергу треба прийняти нову редакцію закону про плату за
землю, закони про земельний кадастр і моніторинг, про бонітети і грошову
оцінку земель, про вивід із ріллі (консервацію) ерозійно небезпечних і
деградованих земель, і, нарешті, відповідну державну програму з
визначенням джерел фінансування, включаючи кошти землевласників.

ВИСНОВКИ

1.Основним призначенням експертної грошової оцінки є безпосередня
підтримка ринку землі, яка полягає у встановленні оцінної вартості
земельних ділянок при здійсненні різного роду трансакцій з земельними
ділянками (купівля-продаж, оренда, іпотека, дарування, наслідування,
міна тощо). нормативно-методичне забезпечення експертної грошової оцінки
дає можливість встановлювати різні види оцінної вартості земельної
ділянки: ринкову, стартову при проведенні аукціонів, заставну,
ліквідаційну та інші види діяльності.

2. В дипломній роботі розглянута правова та нормативна методична база
експертної грошової оцінки земель, правові основи земельно-оціночних
робіт, сфера використання результатів експертної та грошової оцінки
земель та нормативно-методичні документи, які їх визначають та
регулюють, процедура виконання грошової оцінки земель населених пунктів.

3.Подано опис об’єкта оцінки, загальна характеристика місцерозположення,
загальні відомості про населений пункт, ідентифікація прав власності,
характеристика земельної ділянки та існуючої забудови.

4.Охарактеризовані методичні основи експертної оцінки, загальні
положення та методичні підходи експертної грошової оцінки.

5.Визначено оцінну вартість земельної ділянки за обраними методичними
підходами

6. Розроблено заходи з економіки і організації робіт, з охорони праці та
охорони навколишнього природного середовища.

7.Підтримка ринку землі, яка полягає у встановленні оцінної вартості
земельних ділянок при здійсненні різного роду трансакцій з земельними
ділянками дасть в бюджет м.Тульчина додаткові кошти на здійснення його
благоустрою та створить умови для раціонального їх використання

.

Список використаної літератури

Конституція України //Час. — 1996 р.- 12 липня.

Земельний кодекс України. — Київ. -2001. -70с.

Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи/
Держкомзем України.-К.: Урожай,1998.-816с.

Закон України «Про оренду землі»// Відомості Верховної Ради
України.-1998.

Закон України «Про охорону навколишнього природного середовища»//
Відомості Верховної Ради України.-1991.- №41.- С.548.

Закон України «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали
внаслідок Чорнобильської катастрофи»//Відомості Верховної Ради України,
1991р.

Закон України «Про оцінку земель» //Урядовий кур’єр. – 2003.

Закон України «Про плату за землю» від 19.09.1996р.// Земельні
відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи/ Держкомзем
України. — К.: Урожай,1998.- С.197-207.

Закон України «Про охорону праці» від 14.10.1992 р. № 2694-ХII.

10. Закон України «Про охорону земель» від 19.06.2003 р. № 962-VI.

Указ Президента України «Про невідкладні заходи реформування аграрного
сектору економіки» від 03.12.1999р. № 1529/99. // Відомості Верховної
Ради України — 1999.

12. «Про приватизацію земельних ділянок» Декрект Кабінету Міністрів
України від 26.11.1992р. №15.

13. «Положення про порядок ведення державного земельного кадастру»
Постанова Кабінету Міністрів України від 12.01.1993р. № 15.

14. «Про затвердження порядку передачі земельних ділянок у приватну
власність громадянам України» Наказ державного комітету України по
земельних ресурсах від 15.02.1994р.

15. «Про паювання земель, переданих у колективну власність
сільськогосподарським підприємствам і організаціям» Указ Президента
України від 8.081995р. № 720/95.

16. «Про Порядок розроблення проектів землеустрою щодо відведення
земельних ділянок» Указ Президента України від 26 травня 2004 року
№677.

17. «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення»
Указ Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99.

18. «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних
ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного
кадастру» Постанова Кабінету Міністрів України від 17.07.2003 р № 1088.

19. Гнаткович Д.І. Розвиток науково-методичних положень державного
земельного кадастру — інформаційної бази для здійснення земельної
реформи. // Землевпорядний вісник. 1998. №3 С.12.

20. Гривнак К.П. Земельний податок та орендна плата за землю.
//Вісник податкової служби України. — 2006.-№ 4 — с.61.

21. Гряник Г. М., Лахман С. Д., Бутко Д. А. Охорона праці.- К.: Урожай
1994. – 272 с.

22. Гряник Г.М. Довідник з охорони праці в сільському господарстві.

– К.: Урожай, 1989. – 208 с.

23. Даниленко А.С., Білик Ю.Д. та інші. Методичні рекомендації щодо
складання індексних карт і присвоєння кадастрових номерів земельним
ділянкам та об’єктам нерухомості. – К.: Урожай, 1989. 28 с.

24. Даниленко А.С. Формування ринку землі в Україні.-К:, Урожай, 2006.

25. Лихогруд М. Концептуальні засади ведення державного земельного
кадастру в Україні.//Землевпорядний вісник. – 2006. — № 3- с.5.

26. Магазинщиков Т.П. Земельний кадастр: Підручник.-Львів:Світ,1991. –
С.452.

27. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок
несільськогосподарського призначення// Землевпорядний вісник.-
1999.-№3.-С.29-32.

28. Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
та населених пунктів // Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і
нормативні документи/ Держкомзем України. — К.: Урожай,1998.- С.385-391.

29. Новаковський Л.Я. Реформування земельних відносин в Україні.
Концептуальні положення та практика здійснення.// Землевпорядний вісник.
-1999. — №4.- С.4.

30. Про програму створення автоматизованої системи ведення державного
земельного кадастру: Постанова Кабінету Міністрів України від
2.12.1997р. №1355 // Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і
нормативні документи/ Держкомзем України. – К.: Урожай,1998.-334-347.

31. Проблеми земельного кадастру та застосування його даних в умовах
ринкової економіки: Монографія /Під ред. Д.І.Гнатковича.-Львів.
ЛДАУ.1996. С.104.

32. Реєстрація землі та нерухомості: Навч. Посібник / Р.П. Возняк,
Д.І.Гнаткович, А.Я. Сохнич, М.В.Шворак. – Львів: ЛДАУ,2001.– 216 с.

33. Снітинський В.В., Гончар М.Т., Сабан Б.О. Агроекологія. Методичні
рекомендації.- Львів.- 1999.

34. Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я., Шпік Н.Р. Кадастр населених
пунктів: Підручник.-Львів: “Новий світ-2000”, 2004.

PAGE

PAGE 103

PAGE

Похожие записи