.

Оцінка ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації об’єктів незавершеного будівництва: Автореф. дис… канд. техн. наук

Язык: украинский
Формат: реферат
Тип документа: Word Doc
0 1891
Скачать документ

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ УКРАЇНИ

Харківський державний технічний університет
будівництва та архітектури

Давиденко Оксана Анатоліївна

УДК 658.5

Оцінка ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації об’єктів незавершеного будівництва

Спеціальність 08.06.01 – економіка підприємства
і організація виробництва

АВТОРЕФЕРАТ
дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук

Харків-1999

Дисертацією є рукопис.
Робота виконана на кафедрі “Організація будівельного
виробництва” Харківського державного технічного університету
будівництва та архітектури.

Науковий керівник – Дружинін А.В., кандидат економічних
наук, професор, завідувач кафедри
організації будівельного виробництва
ДТУБА

Офіційні опоненти – Павлов І.Д., доктор технічних наук, професор
кафедри промислового та цивільного
будівництва ЗДІА.
Панченко В.О. кандидат технічних наук,
доцент кафедри технології будівельного
виробництва і будівельних матеріалів
ХДАМГ.

Провідна організація – Придніпровська державна академія
будівництва та архітектури.

Захист відбудеться “26”травня 1999 року о 1300 годині в
Харківському державному технічному університеті будівництва та
архітектури за адресою: м. Харків, 2, вул. Сумська, 40.

З дисертацією можна ознайомитись в бібліотеці ХДТУБА.

Автореферат розісланий “22” квітня 1999р.

Вчений секретар
спеціалізованої вченої ради Кутовий Е.М.

Загальна характеристика роботи

Перехід до ринкової економіки в Україні характеризується утворенням і формуванням інвестиційного ринку та його складової – ринку нерухомості, об’єктом якого є специфічний товар з особливими умовами дій суб’єктів ринку та ціноутворення. Об’єкти незавершеного будівництва (ОНБ) займають особливе місце на ринку нерухомості, їх частка на розвинутому ринку є сьогодні невеликою. Проблема організаційно-технічної підготовки (ОТП) для ОНБ є складною і потребує комплексного підходу з глибокою проробкою варіантів і оцінкою економічної ефективності інвестицій у добудову цих об’єктів, відтворення або диверсифікацію. В Україні, у зв’язку з кризою в економіці, частка ОНБ на ринку нерухомості значно збільшилась, виникли проблеми з приватизацією цих об’єктів, оцінкою ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації.
В Україні підготовка будівельного виробництва регламентується рядом нормативних документів і розглядається як комплекс взаємозв’язаних підготовчих заходів організаційного, технічного, технологічного і планово-економічного характеру, що забезпечує здійснення будівництва об’єкта. Проте в зв’язку з приватизацією ОНБ виникла проблема продажу ОНБ з подальшою добудовою і диверсифікацією, для яких питання організаційно-технічної підготовки є специфічними, не мають єдиного методичного підходу і потребують обгрунтування місця, структури і складу в інвестиційному циклі, що склався в ринкових умовах.
Актуальність теми дослідження. В Україні на 1 січня 1997 року обсяг незавершеного будівництва становив 56 млрд.грн., а кількість ОНБ – понад 60 тисяч, з них майже 50 відсотків – об’єкти державної власності. Попит на ОНБ на ринку нерухомості є низьким. У цілому в Україні за час приватизації продано лише 1 відсоток ОНБ. Основною причиною цього, поряд з низькою платоспроможністю юридичних і фізичних осіб, є недосконалість ціноутворення, невизначеність законодавчих актів, зокрема в оподаткуванні нерухомості, продажу землі, неопрацювання проблеми оцінки ефективності організаційно-технічної підготовки добудови і диверсифікації ОНБ, котра зв’язана з продажем і купівлею ОНБ в передпроектний період.
У вітчизняній і зарубіжній літературі з організації будівництва недостатньо уваги приділяється проблемам ОТП, практично відсутні розробки щодо вирішення ряду нових завдань, які з’явились у зв’язку з переходом України до ринкової економіки.
Проблеми ОТП будівництва знайшли відображення у роботах Дікмана Л.Г., Шрейбера О.К., Гончаренка Д.Ф., Цая Т.Н., Ушацкого С.А. та інших. Але ряд проблем ОТП добудови і диверсифікації ОНБ ще чекають свого вирішення.
Таким чином, недостатня в цілому розробленість проблеми, відсутність комплексного підходу до оцінки її ефективності, велике практичне значення обумовили, без претензії на вирішення усіх задач ОТП, вибір теми дисертації, ціль і завдання дослідження.
Мета роботи і завдання дослідження. Метою роботи є підвищення ефективності організаційно – технічної підготовки добудови й диверсифікації об’єктів незавершеного будівництва.
Досягнення цієї мети передбачає вирішення ряду таких дослідницьких завдань:
– проаналізувати вітчизняні й зарубіжні теоретичні та методичні розробки складу, структури ОТП в умовах появи ОНБ на ринку нерухомості; фактори, що зумовлюють її ефективність, методи економічної оцінки;
– оцінити і систематизувати практику ОТП добудови і диверсифікації, розробити загальну методику і методи дослідження розміру інвестицій і оцінки їх економічної ефективності при добудові й диверсифікації ОНБ;
– розробити та експериментально випробувати на основі математичного моделювання методику оцінки ефективності ОТП добудови і диверсифікації для розробки рішення технічних варіантів використання конкретних ОНБ;
– розробити методику ОТП технічних рішень добудови і диверсифікації ОНБ на основі багатоваріантної моделі, і методи прогнозування її ефективності, що забезпечуватимуть підвищення надійності й об’єктивності експертної оцінки та наукового рівня приватизації ОНБ в Україні.
Наукова гіпотеза передбачає наявність закономірностей і взаємозв’язків між варіантами ОТП технічних рішень, інвестиціями в добудову і диверсифікацію, і ринковою вартістю ОНБ як критерієм її ефективності.
Об’єктом дослідження обрано ОНБ Харківського регіону, що підлягають приватизації згідно з програмою уряду і представлені об’єктами промислового і житлового будівництва.
Предметом дослідження є закономірності й взаємозв’язки, що складаються при розробці варіантів технічних рішень і оцінці ефективності ОТП добудови й диверсифікації ОНБ в умовах становлення сучасного ринку нерухомості в Україні.
Теоретичну й методичну основу дисертації становить системний підхід до аналізу теоретичних і методичних основ оцінки ефективності ОТП, оптимізації багатоваріантних проектних рішень, прогнозування економічної ефективності добудови і диверсифікації ОНБ, ринкової вартості ОНБ із застосуванням моделей, зв’язаних з використанням економіко-математичних методів і ПЕОМ: кореляційного аналізу, теорії ігор, лінійного програмування.
Інформаційною базою роботи є законодавчі акти Верховної Ради, Укази Президента, постанови Кабінету Міністрів України, матеріали Фонду держмайна України, результати наукових досліджень, спеціальна література, статистичні, проектні, аналітичні дані про ОНБ Харківського регіону і України, матеріали наукових конференцій та інші джерела.
Наукова новизна дослідження полягає в наступному:
– обгрунтовані місце і періоди ОТП добудови й диверсифікації ОНБ в інвестиційному циклі;
– розроблена класифікація організаційно-технічних схем оцінки ефективності технічних рішень у загальній методиці ОТП добудови і диверсифікації ОНБ, що включає 11 етапів;
– розроблена методика комплексної оцінки ефективності інвестицій з виходом на ринкову вартість ОНБ, що враховує ціну землі, рівновагу грошових потоків продавця і покупця ОНБ, умови продажу, а також відкриває можливості для вибору при багатоваріантному використанні ОНБ і класифікації ОНБ при приватизації;
– запропонована методика моделювання ОТП добудови і диверсифікації ОНБ в умовах невизначеності із застосуванням положень теорії ігор і двоїстої задачі лінійного програмування на завершальній стадії прогнозування ринкової вартості ОНБ і вибору оптимальної стратегії продавця і покупця ОНБ.
Практичне значення результатів дисертації полягає в підвищенні наукового рівня ОТП добудови і диверсифікації ОНБ, оцінці ефективності на основі розробки багатоваріантних технічних рішень, зростанні об’єктивності експертних оцінок при приватизації ОНБ, економічній ефективності аукціонів при продажу. Практичні рекомендації можуть бути впроваджені під час організації Фондом держмайна України продажу ОНБ суб’єктами ринку нерухомості, при оцінці ціни купівлі-продажу ОНБ.
Апробація роботи. Дисертація виконана як ініціативна робота на кафедрі організації будівельного виробництва в Харківському державному технічному університеті будівництва та архітектури, де відбулась її перша апробація. Основні положення дисертації доповідались на трьох науково-технічних конференціях ХДТУБА в 1996, 1997, 1998 р/р., на першій міжнародній науково-практичній конференції молодих економістів ХДЕУ в 1996 р., на науковій конференції ХДУ в 1997 р. і на всеукраїнській студентській науковій конференції в 1997 р., в інституті “ПромбудНДІпроект”.
На захист виносяться:
– результати аналізу факторів і методів дослідження, що забезпечують обгрунтування місця і періодів ОТП добудови і диверсифікації в інвестиційному циклі, класифікація організаційно-технічних схем і загальна методика ОТП;
– методика комплексної оцінки ефективності технічних рішень і інвестицій з виходом на ринкову вартість ОНБ, що враховує ціну землі, рівновагу грошових потоків продавця і покупця, умови продажу, забезпечує вибір оптимального варіанту ОТП використання ОНБ і класифікацію ОНБ при приватизації;
– методика моделювання ОТП добудови і диверсифікації ОНБ в умовах невизначеності із застосуванням теорії ігор і двоїстої задачі лінійного програмування на завершальній стадії прогнозування ринкової вартості ОНБ і вибору оптимальної стратегії продавця і покупця ОНБ;
– організаційно-технічні схеми і рішення щодо добудови і диверсифікації конкретних ОНБ м. Харкова з багатоваріантним обгрунтуванням та конкретними рекомендаціями щодо їх використання і продажу в ході приватизації ОНБ в Україні.
Публікації. Основні положення і результати дисертаційної роботи викладені в 6 наукових працях загальним об’ємом 14 друкованих сторінок, із них 13 сторінок опубліковано у спеціальних наукових виданнях.
Обсяг роботи. Дисертаційна робота складається зі вступу, чотирьох глав, основних висновків і пропозицій, списку літератури з 93 найменувань та додатків: А, Б, В, Д, Ж. Викладена на 235 сторінках машинопису, в тому числі 143 сторінок тексту, 28 сторінок рисунків і таблиць, 7 сторінок бібліографії, містить 56 сторінок додатків.

Основний зміст дисертації
Теоретичні основи ОТП в умовах ринкової економіки і вибір напрямку досліджень обгрунтовані на основі огляду літератури з теми з обгрунтуванням змісту та місця ОТП добудови та диверсифікації ОНБ в інвестиційному циклі.
Розроблена класифікація зовнішніх і внутрішніх факторів, що обумовлюють ефективність ОТП і методів оцінки економічної ефективності інвестицій на основі моделювання дисконтованого рівноважного чистого доходу за інвестиційний цикл з прогнозуванням ринкової вартості ОНБ на ринку нерухомості.
Встановлено взаємозв’язок між довгостроковою процентною ставкою (I) і ставкою доходності інвестицій (Е) в добудову й диверсифікацію ОНБ при прийнятому інвестиційному циклі, що відкриває можливості для оцінки ефективності багатоваріантного використання ОНБ за чистим приведеним грошовим потоком.
ОТП добудови і диверсифікації ОНБ – це система взаємозв’язаних технічних, технологічних, організаційних та економічних заходів, що здійснюються до передконтрактного етапу інвестиційного циклу. При цьому передпроектний етап для ОНБ розділений на два періоди: продажу і купівлі ОНБ.
Розроблена класифікація організаційно-технічних схем добудови та диверсифікації ОНБ представлена на рис. 1.
Проведений автором аналіз узагальнення реконструкції ОНБ показав, що із загальними для реконструкції умовами, існують і специфічні в силу історичних особливостей появи ОНБ:
– вплив стисненості будівельного майданчика значно менший,оскільки будівельний майданчик вже організований і обладнаний для реалізації первинного проекту ,хоча це не виключає її впливу на умови реконструкції ОНБ;
– добудова і диверсифікація ОНБ з реконструкцією не зв’язана з паралельною основною діяльністю;
– необхідне кранове обладнання може вже бути на будівельному майданчику або підготовлена документація і умови для його монтажу, а складність виникає при необхідності збільшення фронту робіт для нього або заміни;
– зовнишня стисненість виникає вразі збільшення розмірів і конфігурації споруди за рахунок прибудови по горизонталі;
– можливість розвитку по вертикалі часто обмежена конструктивними рішеннями прийнятими та реалізованими при зведенні підземної та наземної частин ОНБ;
– внутрішня стисненість часто представлена вільними й обмежено-доступними частинами споруди.
Ці обставини дещо спрощують організаційно-технічні схеми добудови та диверсифікації ОНБ з реконструкцією і суттєво впливають на суму інвестицій та їх економічну ефективність.
Запропонована класифікація покладена в основу оцінки технічних та технологічних можливостей добудови і диверсифікації конкретних ОНБ і забезпечила системний підхід до вибору оптимальних варіантів.
Аналіз методів дослідження виявив необхідність комплексно-аналітичного підходу до оцінки ефективності ОТП, на основі якого розроблена методика обгрунтування суми інвестицій на базі ресурсно-аналітичного методу з індексацією на очікуваний рівень інфляції.
Перевага при розрахунку інвестицій віддається ресурсному кошторису з обгрунтуванням точності розрахунків (ризику) при діапазоні коливань кінцевих сум від оптимістичної до песимістичної прогнозної величини за варіантами використання ОНБ.
Поява ОНБ на ринку нерухомості зумовлює розподіл інвестиційного циклу між двома інвесторами – продавцем і покупцем, а також його взаємне паралельне протікання. У цих умовах оцінка ефективності ОТП добудови і диверсифікації ОНБ повинна виходити з рівноважних грошових потоків продавця і покупця за спільний інвестиційний цикл, приведених до моменту купівлі-продажу, з оцінкою економічної ефективності через ринкову вартість ОНБ як граничну величину, при якій збігаються дисконтовані грошові потоки (чистий прибуток + амортизація) продавця і покупця.
ОНБ

Промислові Адміністративні Громадські Житлові
↓ ↓ ↓ ↓
——————————————————————————

Об’єкти Комплекси об’єктів
↓ ↓
——————————————————
↓ ↓
Добудова Диверсифікація
↓ ↓
1. Первинний проект 1.Зміна функціонального
призначення:
1.1 Об’єкта чи комплексу.
1.2 Окремих частин об’єкта
2.Розширення:
по вертикалі-збільшення поверхів
по горизонталі-прибудова 2.Заміна і розширення виробничої діяльності:
2.1 З частковою реконструкциєю і заміною обладнання
2.2 З повною реконструкцією і заміною обладнання
3. Реконструкція з внутрішнім переплануванням
4. Реконструкція з розширенням
5. Відновлення-знос та будіництво нового
6. Консервація

Рис. 1 – Класифікація організаційно-технічних схем ОНБ.

Розроблена узагальнена модель ринкової вартості ОНБ(С) з урахуванням зростання вартості землі й можливості внесення коштів покупцем у розстрочку:

(1)

де К1 – залишкова вартість ОНБ за оцінкою продавця, грн.;
К2 – інвестиції покупця в добудову і диверсифікацію, грн.;
Е – ставка доходності інвестицій, в долях одиниці;
Н – середньорічна норма амортизації, розрахована за введеним з 1.06.97 в Україні дегресивним методом, в долях одиниці;
I – довгострокова процентна ставка на рівні макроекономіки, в долях одиниці;
А – приріст вартості земельної ділянки (К3) при ставці капіталізації (L), грн.
(2)
Кпд – коефіцієнт погашення заборгованості як щорічний внесок в долях від суми розстрочки, дисконтований за період розстрочки (5 років): (3)
ІНБ – процентна ставка Нацбанку України, нарахована на щорічний внесок за період розстрочки – 5 років для 50% суми платежу покупцем, в долях одиниці;
Проблему прогнозування довгострокової процентної ставки на t = 1…n – частина інвестиційного циклу, спільна для продавця і покупця, років.
Аналіз зміни Кпд показує, що залежно від співвідношення IНБ і I його величина може бути: якщо IНБ>I, то Кпд більше 1; якщо IНБ

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

Похожие документы
Обсуждение

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Заказать реферат!
UkrReferat.com. Всі права захищені. 2000-2020