10
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального
образования
«Читинский государственный университет» (ЧитГУ)
Институт переподготовки и повышения квалификации
Кафедра экономики
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине «Теория и практика оценочной деятельности»
Вариант 10
Чита 2010
1. Правовые аспекты экономики недвижимости
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются
наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей
отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно,
более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль
региональных и муниципальных нормативных актов.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность
законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых
государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие
правовые нормы.
Систему законодательства образуют различные законы, а также иные
нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости
(прил. 6).
Источники права подразделяются на две основные группы: федеральные
законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними
нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты
субъектов РФ.
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского
законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные
правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать
положениям Конституции РФ.
В Конституции РФ решаются вопросы В Конституции РФ решаются вопросы
компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому
законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство
является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.
Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ,
так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ
и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа
законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных
правоотношений.
Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут
противоречить федеральным законам. В случае противоречия между
федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный
закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).
Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные
отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом
совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы
выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой
принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя
из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости
развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих
законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об
основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.
В то же время законодательство в сфере недвижимости невозможно
рассматривать как систему только одних законов в узком смысле, в состав
указанного законодательства должны включаться и другие нормативные
правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой
по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы,
но и «принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные
правовые акты субъектов Российской Федерации».
В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных
актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и
другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов
исполнительной власти — правительства РФ, министерств и других
федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в
области управления государственным и муниципальным жилищным и другими
фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.
Жилищный кодекс РФ включает почти все жилищно-правовые нормы,
содержащиеся ранее ГК РСФСР (глава «Наем жилого помещения»), а также
содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и
введения его в действие.
Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным
законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно
соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино
правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного
законодательства.
Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся в связи
с пользованием жилыми помещениями. Вопросу регулирования жилищных
отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется
недостаточно внимания, в нем не нашли отражения появившиеся
разнообразные формы приобретения жилья в собственность. После принятия
ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия,
которые не включены в Кодекс (например, понятие «частный жилищный фонд»,
«приватизация» и др.).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
— юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в
соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
2. Правовые основы аренды недвижимости
Основным источником гражданско-правового регулирования арендных
отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). В § 1 гл.
34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется
на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью
регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено
специальных правил, а также распространяются на выделенные в
самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не
урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду
отношений (финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие
нормы (гл. 34ТК РФ) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам
в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а
законодательные положения использовать как запасной вариант – когда иное
не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы,
предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых
могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных
отношений и не противоречит принципу свободы договора.
Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества
предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков
и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых
регулируются ЗК РФ, В К РФ, Законом о недрах и Л К РФ. Аренда жилых,
домов и квартир осуществляется с учетом положений ЖК РФ, а передача в
аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется
законами о приватизации и другими подзаконными актами.
С нормы ГК РФ (гл. 34, 35), а также специального законодательства,
регулирующие особенности отдельных видов аренды, применяются в сочетании
с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах
и договорах.
Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику
– гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным
на то законом или собственником. Арендодателями недвижимых объектов
государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за
которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или
оперативного управления, только с согласия собственника Министерство
государственного имущества и его органы на местах являются
арендодателями только объектов государственной и муниципальной
собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.
Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду
закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки,
с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств
на развитие учебного процесса.
Состав арендодателей природных объектов определяется специальным
законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГКРФ);
Лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование – с
согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
уполномоченные государством органы (служба земельного кадастра,
земельные комитеты) — при сдаче в аренду земель государственной
собственности, не переданных организациям в постоянное пользование.
Арендодателями природных объектов выступают:
участков недр — уполномоченные государственные органы; участков лесного
фонда — уполномоченные государственные органы субъектов РФ;
водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ.
Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое
дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в
необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято, что арендаторами земель
сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
опыт работы на ферме не менее трех – пяти лет;
необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной
платы;
специальное образование – колледж, университет;
возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать,
но и лично физически работать;
намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.
3. Принципы оценки недвижимости
В основу оценки недвижимости заложен ряд принципов, представляющих собой
трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка
недвижимости и призванных обобщить факторы, влияющие на стоимость.
Приведенные ниже принципы считаются важнейшими и при правильном
применении приводят к достоверным заключениям о стоимости.
Наилучшее использование, или принцип полезности
Наилучшее использование представляет собой оптимальное сочетание
характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент
рыночных условий.
Принцип наилучшего использования основывается на следующей предпосылке;
верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется
его относительно наиболее выгодного использования приобретаемого
имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные
участки имеют тенденцию эксплуатироваться в соответствии со своим
наилучшим использованием. Однако указанное в отчете наилучшее
использование может не совпадать с текущим использованием оцениваемого
имущества.
При определении наилучшего использования принимается во внимание:
Рыночные условия (прежде всего, преобладающие способы землепользования в
окрестностях оцениваемого имущества);
Существующие нормы зонирования;
Ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
Текущий способ использования имущества.
Наилучшее использование – это вероятное и юридически разрешенное
использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое
является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к
его наивысшей стоимости.
В отчете об оценке наилучшим может быть признано как одно конкретное
использование, так и последовательная смена различных способов
использования.
Диапазон способов использования земельного участка может быть ограничен
имеющимися на нем улучшениями: во-первых, для участка, свободного и
готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием,
во-вторых, для участка с уже имеющимися улучшениями.
Если текущее использование не является наилучшим, то оно может
продолжаться до тех, пор пока стоимость земли при наилучшем
использовании не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и
улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу
имеющихся улучшений. Например, складские помещения, расположенные в
промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать наилучшему использованию
участка земли, на котором они находятся. Однако если подобные объекты
находятся в деловом квартале центральной части, в полнее возможно, что в
соответствии с принципом наилучшего использования имеющиеся улучшения
могут быть снесены, а участок отдан под строительство офисного здания
или торгового центра.
наилучшее использование может изменяться с течением времени. В качестве
примера рассмотрим земельный участок с находящимся на нем жилым домом.
Допустим автострада, строительство которой было недавно закончено,
пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях
наилучшим пользованием участка может стать строительство мотеля,
заправочной станции, автосервиса или ресторана быстрого приготовления.
Список использованных источников
1. Грязнова А.Г. Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса.- М.:
Финансы и статистика, 2005. – 735 с.
2. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
– М.:ОМЕГА-Л, 2007.-285с.
3. Филиппов Л.А. Оценка бизнеса: – М.:КНОРУС, 2007.-750с.
4. Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса: Учеб. пособие – СПб.:
Питер, 2007.-240с.
5. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса):Учебник/Под ред.
В.И.Кошкина- М.: ИКФ «ЭКМОС»,2004.-944С.
6. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.:
Питер, 2007. – 416 с.
7. Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика.2004. – 176 с.
8. Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения.-М.:
Альфа-пресс, 2004.-325с.
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
