.

Содержание договора аренды недвижимости

Язык: русский
Формат: дипломна
Тип документа: Word Doc
80 2932
Скачать документ

2

Министерство образования Российской Федерации

Московский новый юридический институт

Дипломная работа

по гражданскому праву

на тему:

«Содержание договора аренды недвижимости»

Студентки 6 курса ВО – 2002

____________________________________

Адрес: _____________________________

Зачетная книжка №___________________

Преподаватель_______________________

Установленный срок сдачи работы______

Работа сдана на проверку______________

Работу проверил______________________

Оценка______________________________

Тамбов 2005

Содержание

Введение3Глава I. Понятие и сущность договора.

§ 1. Общая характеристика договора.

§ 2. Основные принципы договорных отношений. Понятие риска.

§ 3. Стадии договорного процесса.

10

20

29Глава II. Аренда недвижимости в современной России.

§ 1. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.

§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.

§ 3. Содержание договора аренды недвижимости в российском
гражданском праве.

39

47

51Заключение64Нормативные акты68Материалы юридической
практики69Литература70

Введение

Договор аренды недвижимого имущества – очень распространенная сделка, и
в современной российской юридического практике нередко рассматриваются
споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области
возникает множество вопросов. С одной стороны, сказывается
несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой –
нечеткое представление субъектов гражданского оборота о понятиях
«недвижимость», «договор», «аренда».

Основные принципы договорных отношений изложены в первой части
Гражданского кодекса:

v равенство сторон;

v неприкосновенность частной собственности;

v свобода договора;

v недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела;

v необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав,
обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Вторая часть Кодекса, посвященная отдельным видам обязательств, также
соответствует этим принципам. Кроме того, она более детально решает
другую важную задачу, которая преследовалась при разработке Кодекса, —
обеспечение стабильности договорных отношений путем установления единых
правил поведения для всех участников договорных отношений.

До принятия Гражданского кодекса в 1995—1996 гг. старый Гражданский
кодекс РСФСР не отражал регулирование новых рыночных отношений, а помимо
него действовало множество нормативных документов Президента,
Правительства, министерств и ведомств, зачастую противоречиво и
чрезмерно регулировавших договорные отношения.

Новый ГК РФ устранил эти противоречия, установив и максимально
детализировав основные правила поведения в сфере договорных отношений,
оставив на усмотрение сторон все остальные вопросы.

Для предпринимательских отношений это означает, что при заключении
договоров стороны руководствуются положениями Кодекса о соответствующем
виде договоров, а если этих положений недостаточно или Кодексом сторонам
предоставлено право выбора из нескольких условий, то стороны
устанавливают собственные условия договора. Главное, чтобы эти условия
не противоречили общим положениям Кодекса.

Естественно, что некоторые виды обязательств настолько сложны, что не
могут быть полностью урегулированы одним кодексом (например,
страхование). Поэтому нормы гражданского права могут содержаться в
других, принятых в соответствии с Кодексом законах. Причем в Кодексе
специально установлено, что нормы гражданского права, содержащиеся в
других законах, должны соответствовать ГК.

Вторая часть ГК РФ состоит из 31 главы, двадцать шесть из которых
посвящены отдельным видам договоров и пять — обязательствам, возникающим
не из договоров, — из деятельности в чужом интересе без специального
поручения, из объявления конкурса, из публичного обещания награды, из
причинения вреда и из неосновательного обогащения.

В зависимости от особенностей регулируемых отношений главы Кодекса об
отдельных видах обязательства можно разделить на несколько подгрупп.
Сначала идут главы, включающие положения об отчуждении имущества в
собственность (купля-продажа, мена, дарение), далее — о предоставлении
имущества в пользование (аренда, наем жилого помещения, безвозмездное
пользование имуществом), потом идут главы, касающиеся выполнения работ
(подряд, научно-исследовательские и опытно конструкторские работы).
Затем следует комплекс глав о договорах об оказании услуг. Среди
последних обычно выделяют два достаточно крупных раздела. Первый — это
банковские услуги (банковский вклад, банковский счет). Второй —
посреднические услуги (договор поручения, договор комиссии, агентский
договор).

В данной работе будет говориться, прежде всего, о договоре аренды
недвижимости.

Недвижимость (недвижимые вещи) – это объекты, перемещение которых в
пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Права на недвижимость – такие, как право собственности, иные вещные
права, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в
едином государственном реестре. Таким образом, гражданский оборот
недвижимости несколько осложнен, поскольку по общему правилу сделки с
ней подлежат государственной регистрации, то есть работоспособность
такого имущества требует соблюдения дополнительных формальностей.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной
регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет
отдельных видов недвижимости (например, специальная регистрация
промышленного предприятия как источника повышенной опасности, учет
зданий и сооружений как памятников истории и культуры и т. п.).

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения. Особой разновидностью
недвижимого имущества признается предприятие как особый единый
имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности.

В то же время в Гражданском Кодексе Российской Федерации нашел отражение
и иной критерий отнесения вещей к недвижимости, опирающийся на сугубо
юридическое свойство – требование государственной регистрации отдельных
объектов, например, воздушных и морских судов, судов внутреннего
плавания, искусственных космических объектов. Регистрация прав на эти
объекты осуществляется в особом порядке. Регулирование отношений по
поводу недвижимости, как правило, носит специальный характер, что
находит выражение, например, в обязательствах по передаче ее в
собственность, в использование и др. Юридический энциклопедический
словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. – М.: Большая Российская энциклопедия.
– 2003. – С. 291 – 292.

Как отмечает исследователь Л. Щенникова, нет, пожалуй, в гражданском
праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь
неравнодушны, как недвижимость.

Самым простым и очевидным интерес к недвижимости оказывается у самих
собственников недвижимых вещей, так называемых «владельцев заводов,
домов, пароходов».

Интересом более высокого порядка выступает интерес политический. Любая
консервативная партия, по утверждению К. Победоносцева, ученого
цивилиста и политического деятеля России XIX в., сильна поддержкой
интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение
выступает лучшим обеспечением гражданского порядка. Победоносцев К.П.
Курс гражданского права. Первая часть. – М., 2002. – С. 89.

Наконец, к недвижимости можно обнаружить и социальный или
общегражданский интерес, выражающийся формулой «интерес всякого и
каждого» субъекта гражданского права. «В чем состоит данный интерес, –
продолжает рассуждать Л. Щенникова, – образно описал американский
писатель А. Бирс в одном из своих сатирических произведений под
названием «Словарь Сатаны». Если земля, рассуждал А. Бирс, это часть
суши, рассматриваемая как собственность, то она принадлежит А, Б и В.
Отсюда следует вывод, что на ней уже нет места Г, Д и Е, которые еще
народятся. Так что само их рождение, с печалью отмечал американец, равно
как и последующая жизнь противозаконны. Этот гротеск сатирика не может
не наталкивать на мысль о том, что имущественные права на недвижимость,
оформленные законодательно, в конечном счете, оказывают влияние на саму
жизнь».

Итак, актуальность работы очевидна. Она базируется на том, что любое
физическое и юридическое лицо неминуемо сталкивается с проблемой
недвижимости, и часто – с вопросами аренды недвижимости, без которых
трудно представить любую деятельность, в том числе предпринимательскую.

Для начала необходимо определить суть понятия «договор аренды
недвижимости». Договором аренды (имущественного найма) признается
гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется
предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и
(или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это
арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).

В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей).
Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный
договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных
обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п.

Таковы общие понятия, связанные с проблемой договора аренды недвижимости
в современном российском гражданском праве. Глубокий анализ названных
понятий составляет одну из задач данной дипломной работы

Надо заметить, что анализ различных периодических изданий (таких как
журналы «Юридический мир», «Хозяйство и право», «Актуальные проблемы
правоведения», «Российская юстиция», «Законность», «Бухгалтерский учет»,
«Журнал российского права» и другие) позволяет говорить о том, что
проблема, которая рассматривается в данной работе, освещена
недостаточно. Однако целый ряд исследователей, например, Екимов С. А.,
Пугинский Б. И., Гусев И., Щенникова Л., Касаткина Ю. О., Ломидзе О.,
Егоров А., так или иначе затрагивают проблему договора аренды
недвижимости. Они анализируют различные подходы к понятию недвижимости,
комментируют основные принципы договорных отношений, а также обращают
внимание на сложные моменты трактовки некоторых законодательных актов.

Цель исследования: раскрытие содержания договора аренды недвижимости в
современном российском гражданском праве.

Задачи исследования:

Ш рассмотреть отдельные понятия «договор», «аренда», «недвижимость»;

Ш проанализировать понятие «договор аренды недвижимости» с точки зрения
ГК РФ;

Ш изучить и сопоставить мнения исследователей об аренде недвижимости в
современной России.

Структура работы. Дипломная работа «Содержание договора аренды
недвижимости» состоит из введения, двух глав и заключения.

В первой главе работы «Понятие и сущность договора», во-первых,
рассматривается проблема понятия договора как такового. Опираясь на
работы О. Ломидзе, Э. Ломидзе, С. А. Екимова, В. Груздева и других, я
анализирую договорной процесс и его существование в законодательстве.

Во-вторых, исследую принципы договорных отношений и вопрос о
распределении неблагоприятных последствий случая между сторонами
договорного обязательства; проблема рассматривается на примерах
некоторых наиболее распространенных договорных конструкций.

В-третьих, рассматриваю дискуссионный вопрос процесса заключения
договора, его стадий.

Глава вторая называется «Аренда недвижимости в современной России». В
ней я перехожу непосредственно к рассмотрению проблемы договора аренды
недвижимости, в связи с чем подробно изучаю категорию недвижимости,
провожу анализ различных подходов к понятию. Затем ввожу понятие аренды
как таковой, в том числе подробно перечисляю виды аренды.

Тема дипломной работы наиболее полно раскрывается в § 3 второй главы
работы, поскольку изученные ранее понятия и нюансы проблемы позволяют
плодотворно рассуждать о содержании договора аренды недвижимости
в российском гражданском праве. Здесь я обращаюсь, прежде всего, к
мнению таких ученых, как Л. Щенникова, С. П. Гришаев.

При написании дипломной работы использовались материалы арбитражной
практики.

Заключение содержит практические выводы, сделанные в результате
исследования.

Список нормативных актов составляет 11 наименований.

Список используемой литературы составляет 22 наименования книг и статей.

Глава I. Понятие и сущность договора.

§ 1. Общая характеристика договора.

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении,
изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, которые и
составляют его практическую суть. Он является основным средством
регулирования деятельности участников рыночных отношений

Любой договор — это сделка, и поэтому, как и любая сделка, он
устанавливает, прекращает или изменяет гражданские права и обязанности.
Именно поэтому к договорам применяются правила о двух- и многосторонних
сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ. А к обязательствам, которые
возникают из договоров, применяются общие положения об обязательствах.

Стороны договора (физические и юридические лица) свободны в заключении
договора, они обладают свободой воли, имущественно независимы и
самостоятельны. В совокупности эти признаки образуют один из
фундаментальных принципов гражданского права — принцип свободы договора.

Принцип свободы договора имеет огромное значение для предпринимательской
деятельности. Свобода договора выражается и находит свое применение в
следующих трех основополагающих правилах, которые создают основу
предпринимательства в современном его понимании.

· Стороны договора самостоятельно определяют, с кем вступать в
договорные отношения и вступать ли в них вообще. Понуждение к заключению
договора допускается лишь в случаях, прямо оговоренных в
законодательстве или добровольно принятым обязательством.

· Стороны сами определяют вид договора, который они будут использовать.
Причем перечень видов договоров, предусмотренных ГК РФ, не является
исчерпывающим. В случае, если ни один из них стороны не устраивает, они
могут использовать свой собственный вид договора. Единственное условие —
такой договор не должен противоречить основным принципам гражданского
права. Возможно также использование так называемой смешанной формы
договора, который содержит в себе условия различных видов договоров,
предусмотренных ГК РФ.

· Стороны сами определяют условия договора по своему усмотрению. Договор
не может противоречить законам и иным правовым актам, действующим в
момент его заключения. Если после заключения договора принят закон,
устанавливающий иные правила, чем те, которые действовали при его
заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, за исключением
случаев, когда в законе установлено, что его действия распространяются
на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Большое значение для предпринимательской деятельности имеет разделение
договоров на возмездные и безвозмездные. Возмездным признается такой
договор, по которому одна из сторон должна получить плату или иное
встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. По своей сути
возмездный договор создает сложное обязательство, в котором каждая из
сторон является одновременно и кредитором, и должником, — в отношении
того, что одна сторона должна сделать для другой, она является
должником, в отношении же того, что она вправе потребовать от другой
стороны, она является кредитором. В подавляющем большинстве
гражданско-правовые договоры являются возмездными.

Если в договор не включено условие об оплате, то по общему правилу
договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов,
содержания или существа самого договора не вытекает иное.

Возмездный договор имеет свою цену, установленную соглашением сторон. В
некоторых случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые
уполномоченными на то органами. В случаях, когда цена в договоре не
предусмотрена и не может быть определена, исходя из условий договора,
исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых
обстоятельствах обычно назначается на аналогичные товары, работы или
услуги. При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно
определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть
доказано заинтересованной стороной.

Безвозмездным признается такой договор, по которому одна сторона
обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее
платы или иного встречного предоставления (договор дарения, договор
безвозмездного пользования имуществом). Однако в современной
предпринимательской практике безвозмездные договоры практически не
встречаются.

Одной из наиболее частой в предпринимательской деятельности
разновидностей договоров является публичный договор — договор,
заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности
по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая
организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в
отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка
транспортом общего пользования, услуги связи и т. п.). Коммерческая
организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в
отношении заключения публичного договора, за исключением случаев,
предусмотренных законом или иными правовыми актами. Не допускается также
отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при
наличии у нее возможности предоставить потребителю соответствующие
товары, услуги или выполнить для него соответствующие работы.
Разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть
переданы потребителем на рассмотрение суда, независимо от согласия на
это коммерческой организации. При разрешении споров по искам
потребителей о понуждении коммерческой организации к заключению
публичного договора необходимо учитывать, что бремя доказывания
отсутствия возможности передать потребителю товары, выполнить
соответствующие работы, предоставить услуги возложено на коммерческую
организацию.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в
надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным
условиям. Таковыми являются условия о предмете договора, условия,
приведенные в законе или иных правовых актах как существенные или
необходимые для договоров данного вида, а также все те условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.

В договоре может быть предусмотрено, что его отдельные условия
определяются примерными условиями, разработанными для договоров
соответствующего вида и опубликованными в печати. Примерные условия
могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, их
содержащего.

Стоит отметить, что при толковании условий договора принимается во
внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В
случае неясности их значения оно устанавливается путем сопоставления с
другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения
заключить договор) от одной из сторон и ее акцепта (принятия
предложения). Договор признается заключенным в момент получения лицом,
направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт получен лицом,
направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии
в оферте срока для акцепта — до окончания срока, установленного законом
или иными правовыми актам: Если срок для акцепта не определен ни самой
офертой, ни законом или иными правовыми актами, договор считается
заключенным при условии, что акцепт получен в течение нормально
необходимого для этого периода времени.

Если в оферте, законе, иных правовых актах, помимо срока для акцепта
оферты, определен срок для ее рассмотрения и извещение об акцепте
направлено адресату в пределах указанного срока, договор должен
признаваться заключенным даже в том случае, если извещение об акцепте
получено адресатом с опозданием, за исключением случаев, когда сторона,
направившая оферту, немедленно уведомит другую сторону о получении ее
акцепта с опозданием.

Необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и
безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом,
получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по
выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено
законом, иными правовыми актами или договором.

Кроме того, для признания соответствующих действий адресата оферты
акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В
этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта
достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора),
приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в
установленный для ее акцепта срок. Если в договоре не указано место его
заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина
или в месте регистрации юридического лица, направившего оферту.

Особое значение для практического применения имеет форма заключения
договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для
совершения сделок, если законом для договоров данного вида не
предусмотрена определенная форма. Однако Кодексом специально установлено
общее правило о том, что сделки юридических лиц между собой, а также с
физическими лицами обязательно должны быть заключены в письменной форме.

Договор в письменной форме должен быть совершен путем составления
документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами,
совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут
устанавливаться дополнительные требования, которым должна
соответствовать форма сделки (бланк определенной формы, скрепление
печатью и т. п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих
требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются правила
несоблюдения простой письменной формы сделки. Это означает, что
несоблюдение такой формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в
подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не
лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях,
прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой
письменной формы сделки (в том числе внешнеэкономической) влечет ее
недействительность.

Договор в письменной форме может быть заключен:

Ш путем составления одного документа, подписанного сторонами;

Ш обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной,
телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно
установить, что документ исходит отстороны по договору;

Ш путем совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для
ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора –
так называемых конклюдентных действий.

Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения
подписи с помощью средств механического или иного копирования,
электронной и цифровой подписи либо иного аналога собственноручной
подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом,
иными правовыми актами или соглашением сторон. Принятый 10 января 2002
года Закон № 1-ФЗ «Об электронно-цифровой подписи» наконец-то заполнил
правовой пробел, который не позволял на практике широко использовать
средства электронно-цифровой подписи при заключении сделок. После
создания соответствующей рыночной инфраструктуры электронно-цифровая
подпись прочно войдет в повседневный коммерческий документооборот.

На практике положения Кодекса о форме договора означают, что:

· для подтверждения факта заключения большинства стандартных договоров
(купля-продажа, поставка), используемых в повседневной
предпринимательской деятельности, совсем необязательно предоставлять
письменный договор. Достаточно предоставить письменные и другие
доказательства, подтверждающие совершение контрагентом по сделке
действий по выполнению указанных в ней условий. Например,договор
розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с
момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или
иного документа, подтверждающего оплату товара. А отсутствие у
покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на
свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его
условий;

· вопреки распространенному мнению, для подтверждения факта заключения
большинства стандартных договоров (купли-продажи, поставки),
используемых в повседневной предпринимательской деятельности, также, как
правило, не требуется и наличие на договоре печати организации,
достаточно только подписи уполномоченного лица.

В некоторых случаях законом прямо предусмотрена обязанность сторон к
заключению договора. Например, победитель конкурса (аукциона) имеет
право требовать заключения договора от продавца, а банк обязан заключить
договор банковского счета с клиентом, обратившимся с предложением
открыть счет на объявленных банком для открытия счетов данного вида
условиях.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента
его заключения. Кодексом установлено, что законом или договором может
быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет
прекращение обязательств сторон по договору.

Это означает, что истечение установленного в договоре срока его действия
не ведет к прекращению обязательства. Как правило, вытекающие из
договора обязательства сторон сохраняются до их надлежащего исполнения.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от
ответственности за его нарушение.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение
договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора),
и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к
проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня
получения протокола разногласий известить другую сторону либо о принятии
договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. Если
сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами
заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая
сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить
договор.

Договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим
торги. В некоторых случаях, указанных в ГК РФ или иных законах, договоры
о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только
путем проведения торгов. Например, заложенное имущество продается только
на торгах. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса, которые в
свою очередь могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе или
конкурсе может принимать участие любое лицо, в закрытом принимают
участие только лица, специально приглашенные.

В практическом понимании для большинства предпринимателей именно договор
служит фундаментальной основой рыночных отношений и является основным
инструментом правового регулирования деятельности предпринимательства.
Значение договора для предпринимательства хорошо объясняют известные
большинству юристов выработанные еще древнеримскими юристами правила о
том, что договор имеет силу закона для сторон, его заключивших, а
условия договора неизменны. Именно поэтому основная задача положений
Гражданского кодекса об изменении расторжении договоров – сохранение
стабильности договорных отношений.

Для изменения или расторжения договора требуется взаимное согласие
сторон, если иное не предусмотрено законодательством или самим
договором. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в
измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон
прекращаются.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут
по решению суда в следующих случаях:

ь при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным
признается нарушение договора однойиз сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на
чтобыла вправе рассчитывать при заключении договора;

ь в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение
обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько,
что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,договор вообще не был
бы ими заключенили был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
По своей сути существенное изменение обстоятельств – это нечто среднее
между форс-мажорными обстоятельствами и нормальными условиями для
исполнения договора;

ь в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим
договором.

В случае полного или частичного отказа от исполнения договора одной из
сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон,
договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие
с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении,
договор может быть расторгнут, а в случаях, когда расторжение договора
противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб,
значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на
измененных судом условиях, договор может быть изменен судом по
требованию заинтересованной стороны только при наличии одновременно
следующих условий:

Ш если в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого
изменения обстоятельств не произойдет;

Ш если изменение обстоятельств вызвано причинами, которые
заинтересованная сторона не могла преодолеть, хотя проявила такую
степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по
характеру договора и условиям оборота;

Ш если исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило
бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и
повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать
при заключении договора;

Ш если из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает,
что риск изменения обстоятельств несетзаинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся
обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия
расторжения договора, исходя из необходимости справедливого
распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с
исполнением этого договора. Наделение суда столь широкими полномочиями
вызвано самой исключительностью таких мер, как расторжение или изменение
договора в судебном порядке.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же
форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или
обычаев делового оборота не вытекает иное. Екимов С. А. Понятие и общая
характеристика договора // Журнал российского права. – 2002. – № 10. –
С. 88 – 92.

§ 2. Основные принципы договорных отношений. Понятие риска.

Об основных принципах договорных отношений, изложенных в первой части
Гражданского кодекса, я уже упоминала. Это равенство сторон;
неприкосновенность частной собственности; свобода договора;
недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела;
необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав,
обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Однако бывают случаи, когда принципы могут быть нарушены. Зачастую
взаимодействие сторон в процессе исполнения договорного обязательства
подвержено влиянию различных обстоятельств, не зависящих от
контрагентов. Существует вероятность, что лицо, вступившее в договорное
правоотношение ради получения определенного социального блага, этого
блага не получит. По ряду причин, в частности в связи с вещественностью
объекта и возможным негативным влиянием на него, вплоть до уничтожения,
как действий (бездействия) иных субъектов, так и природных явлений;
невозможностью достижения результата (положительного эффекта) договора
по объективным причинам. Вмешательство случая — не зависящих от стороны
данного обязательства непредвиденных обстоятельств и, как следствие,
неисполнение стороной возложенной на нее обязанности, несмотря на
должную степень проявленной ею заботливости и осмотрительности,
предполагает неблагоприятные имущественные последствия.

Вероятность случая, влекущего неблагоприятные имущественные последствия,
обусловливает потребность в нормативном решении вопроса о распределении
этих последствий между взаимодействующими сторонами. Анализ действующего
законодательства позволяет привести многочисленные примеры, когда данный
вопрос разрешается с помощью нормативных установлений, оперирующих
термином «риск». М. Танаев, исследуя понятие «риск» в Гражданском
кодексе РФ, справедливо обращает внимание на «многоязычность этого
слова, что требует максимально корректного его использования, с четким
указанием (определением) того аспекта этого понятия, который конкретно
подразумевается» Танаев В. М. Понятие “риск” в Гражданском кодексе
Российской Федерации / Актуальные проблемы гражданского права / Под ред.
С. С. Алексеева; Исследовательский центр частного права. Уральский
филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. — М:
Статут. – 2000. – С. 9.. Здесь и далее понятие «риск» употребляется в
значении возможной опасности имущественных потерь.

Положения, направленные на распределение рисков между сторонами
договорного обязательства, служат эффективным приемом воздействия на
экономический оборот. Законодатель использует нормативные установления о
распределении рисков в целях обеспечения соответствия реального
поведения сторон в процессе исполнения обязательства установленной
законом и условиями договора модели. Это достигается путем закрепления
негативных последствий для той стороны правоотношения, чье поведение не
соответствует границам дозволенного (возможного и/или необходимого)
поведения, и позитивных — для той стороны, чье поведение им
соответствует. Например, негативные последствия случайной гибели товара,
произошедшие после исполнения продавцом обязанности по его
предоставлению в распоряжение покупателя, отнесены положениями ст. 458 и
п. 1 ст. 459 ГК РФ на последнего. Негативные последствия случайной
гибели (повреждения) материалов, оборудования и вещей, предназначенных
для переработки (обработки), а также результата выполненной работы
возлагаются на сторону, допустившую просрочку передачи или приемки
результата работы – п. 2 ст. 705 и п. 7 ст. 720 ГК РФ.

Далее. Посредством решений в сфере распределения рисков устанавливаются
дополнительные (по сравнению со смежными договорными конструкциями)
возможности для одной из сторон правоотношения за счет противоположной
его стороны. Так, нормы п. 2 ст. 595 ГК РФ предоставляют право
плательщику постоянной ренты требовать прекращения обязательства по
выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или
случайном повреждении имущества, переданного под выплату ренты за плату.
Диспозитивное правило ст. 669 Кодекса, в отличие от общих положений об
аренде, возлагает риск случайной гибели или случайной порчи имущества,
арендованного по договору лизинга, на арендатора (с момента передачи ему
арендованного имущества). Положения ст. 696 возлагают на ссудополучателя
риск случайной гибели или случайного повреждения вещи в случаях
использования вещи не по назначению, передачи ее третьему лицу без
согласия ссудодателя, а также, если ссудополучатель мог предотвратить ее
гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою
вещь.

Несложно заметить, что нормы п. 2 ст. 595 и ст. 696 ГК РФ отражают
различное отношение гражданского законодательства к правоприобретателям
по возмездной и по безвозмездной сделке.

Законодательные решения, нашедшие отражение в ст. 459, 595, 669, 696,
705, 741 ГК РФ, характеризуются рядом общих черт. Для их применения не
имеет значения сопряженность обязательства с осуществлением стороной
предпринимательской деятельности. Речь идет о возложении на одну из
сторон взаимодействия неблагоприятных последствий любого случая, как
простого, так и непреодолимой силы. Кроме того, соответствующие
законодательные положения оперируют термином «риск». Между тем
отмеченные примеры не исчерпывают нормативных предписаний в сфере
распределения неблагоприятных последствий случая между сторонами
гражданско-правового обязательства. Распределение данных последствий
может обеспечиваться и без употребления термина «риск».

Рассмотрим правило п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому неисправный
субъект предпринимательской деятельности несет ответственность, если не
докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие
непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных
условиях обстоятельств. Названное положение породило не утихающие споры.
Один из центральных вопросов: допустима ли ответственность без вины, и
если да, каково ее основание?

Ответ, в частности, зависит от того, какое значение каждый ученый
придает субъективной стороне. Авторы, полагающие вину обязательным
условием ответственности, считают, что здесь речь об ответственности
вообще не идет См.: Архипов Д. Возложение на предпринимателя
неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора
(теоретическое осмысление новеллы п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ)
Хозяйство и право, 2002, № 12, с. 57. Следует отметить, что Д. Архипов
“придерживается принципа «ответственность только за вину’ без каких-либо
исключений». — См.: там же, С. 53.. Пример иной точки зрения — позиция,
согласно которой главный критерий — противоправность, ответственность же
может возлагаться на началах риска Ойгензихт В. А Проблема риска в
гражданском праве — Душанбе: Ирфон, 1972, С. 77.. Здесь в качестве
субъективного основания ответственности предлагается рассматривать риск.
Далее. В специальной юридической литературе встречается указание на
общее правило о безвиновной ответственности должника по обязательству,
связанному с осуществлением предпринимательской деятельности Брагинский
М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М.: Статут,
1998. – С. 615..

Формулировка первого абзаца п. 1 ст. 401 ГК РФ позволяет сделать вывод,
что в третьем пункте данной статьи речь также идет об ответственности.
Это находит отражение и в современных учебниках гражданского права.
Авторы соответствующих разделов отмечают общий характер правила,
согласно которому вина является условием ответственности, и наличие
отступлений от него Гражданское право: Учебник. Часть первая / Под ред.
А. Г. Калпина. А. И. Масляева. — М.: Юристъ. 1997. С. 449; Гражданское
право России. Общая часть: Курс лекций / Отв. ред. О Н. Садиков. — М.:
Юристь, 2001. с. 683; Гражданское право Учебник. Ч. I Изд третье,
перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева. Ю. К. Толстого. — М.:
Проспект. 1998. С. 577, 580; Гражданское право: Учебник В 2-х т. Т. I /
Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: БЕК. 2000, с
450, Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. 3. И.
Цыбуленко. — М.: Юристь, 1998. с. 433.. Господствует, таким образом,
точка зрения, согласно которой вина не во всех случаях выступает
условием гражданско-правовой ответственности, равно как не во всех
случаях привлечение к гражданско-правовой ответственности требует
полного состава правонарушения.

Ссылка на статью закона сама по себе, конечно, не разрешает проблемы
теоретического осмысления положений п. 3 ст. 401 ГК РФ. Действительно,
возможно, иной подход обеспечит новые эффективные приемы правового
регулирования и позволит найти более сбалансированные решения. Поэтому
центральным представляется вопрос о целесообразности при моделировании
нормативных установлений отталкиваться от позиции, признающей вину
обязательным условием ответственности. Откроет ли данная основа новые
возможности совершенствования законодательства? Представляется, что
такой перспективы нет. Принятие рассматриваемой позиции в качестве
основы нормотворчества приведет к утрате общих правил, как следствие —
обусловит необходимость усложнений правового регулирования, практическая
потребность в которых вызывает сомнения. Если же не обеспечить
отграничение ответственности от обязанности претерпевать негативные
последствия случая, за которые никто не отвечает, на уровне конкретных
нормативных решений, то бессмысленно отказываться от единого термина.
Следовательно, применение единого подхода, а значит, и единого термина
вполне оправданно. Другой вопрос: вытекает ли из формулировки п. 3 ст.
401 ГК РФ вывод об общем правиле безвиновной ответственности должника
по обязательству, связанному с осуществлением предпринимательской
деятельности? Думается, наиболее полно отражает сущность правила п. 3
ст. 401 формулировка, согласно которой ответственность лица, не
исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при
осуществлении предпринимательской деятельности, не зависит от его вины
См., например: Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т.) / Отв. ред. Е.
А. Суханов, с. 451 (автор соответствующей главы — Е А. Суханов);
Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. 3. И.
Цыбуленко. с. 433(автор соответствующей главы — В А. Тархов). Случаи, в
которых ответственность наступает независимо от вины, исследуются в
работе В П Грибанова. Автор отмечает: «Ответственность независимо от
вины означает, что она может быть возложена на правонарушителя не только
при наличии его вины, но также и при случайном неисполнении
обязательства или случайном причинении вреда». — См.: Грибанов В. П
Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей /
Осуществление и защита гражданских прав. Изд.2-е, стереотип. — М.:
Статут, 2001.. Возможно, ненадлежащее исполнение (неисполнение)
обязанности связано с тем, что должник не проявил должную степень
заботливости и осмотрительности. Возможно, оно обусловлено случаем
Раскрывая содержание понятия «случай», в юридической литературе
подразумевают под ним такие обстоятельства (либо события, либо
последствия), которые позволяют говорить о невиновности должника, если
неисполнение обусловлено ими. В. А. Тархов понимает под случаем
«последствия, которые не охватываются и не должны охватываться
предвидением обязанного лица, не могут быть поставлены ему в вину». —
См.: Тархов В. А. Гражданское право. Курс. Общая часть — Уфа:
Уфимский юридический институт МВД РФ, 1998, с. 304. В. В. Витрянский
отмечает: «первым предметом доказывания со стороны должника,
стремящегося освободиться от ответственности за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательства, является наличие обстоятельств,
свидетельствующих о невозможности исполнения обязательства надлежащим
образом. В качестве таковых закон как общее правило признает действие
внешних, не зависящих от должника сил, которые по цивилистической
традиции именуются случайными обстоятельствами (casus)». — См.:
Брагинский М. И., Витрянский В. В Указ, соч., с. 614.. Однако вопрос о
причинах неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства по общему
правилу п. 3 ст. 401 ГК РФ значения не имеет, соответственно —
исследованию не подлежит. Безразличие права к наличию (отсутствию) вины
неисправного предпринимателя простирается до непреодолимой силы — по
выражению Д. И. Мейера, «случайности высшей категории, никакими
средствами неотвратимой Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2-х ч
По исправл. и доп. 8-му изд., 1902. Изд 2-е, ислр — М.: Статут. 2000, С.
245.. Применительно к случаю неисполнения или ненадлежащего исполнения
обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности
гражданское законодательство, по сути, вводит общее правило,
согласно которому учитывается только такая невиновность должника,
которая обусловлена непреодолимой силой.

Негативные последствия любого иного случая, кроме непреодолимой силы,
заведомо отнесены на неисправного субъекта предпринимательской
деятельности. Однако данное общее правило предполагает возможность
исключений.

Иное может быть закреплено с помощью различных приемов правового
регулирования. В частности, посредством правила об ответственности при
наличии вины — см., например, ст. 538, п. 2 ст. 547, п. 1 ст. 777 ГК РФ.
Далее. Путем уточнения вида вины, например установления ответственности
за умысел и грубую неосторожность, — см., например, п. 2 ст. 901 ГК РФ.
Кроме того, путем ограничения размера ответственности, например
установления права кредитора потребовать возмещения только реального
ущерба, но не упущенной выгоды — см. п. 1 ст. 547, ст. 692, п. 2 ст.
777, п. 2 ст. 796, п. 2 ст. 902 ГК РФ; установления исключительной
законной неустойки. Наконец, отступление от общего правила п. 3 ст. 401
может быть установлено путем расширения, по сравнению с данной нормой
Кодекса, перечня обстоятельств, на которые в соответствии с п. 3 ст. 401
вправе ссылаться лицо, чтобы избежать ответственности за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательства при осуществлении
предпринимательской деятельности. Думается, при установлении таких
дополнительных обстоятельств законодателю следует исходить из того, что
они должны соответствовать критериям простого случая, то есть исключать
виновное неисполнение обязательства Во всяком случае в виде общего
правила, поскольку случаи, в которых основанием для освобождения от
ответственности служит обстоятельство, предполагающее вину неисправного
должника, законодательству известны. Подразумевается понятие
«навигационная ошибка» в заграничных морских перевозках — ст 167 Кодекса
торгового мореплавания (КТМ) от 30 апреля 1999 года № 81-ФЗ (с изм. от
26 мая 2001 года)..

Доказывая, что неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства
обусловлено случаем, должник тем самым обосновывает свою невиновность.
При этом перечень случайных обстоятельств, на которые может ссылаться
должник-предприниматель, может быть расширен законом или договором до
такого предела, что это, по сути, будет означать ответственность
должника при наличии его вины. Сокращение или расширение перечня
случайных обстоятельств, на которые может ссылаться неисправный
предприниматель, стремящийся избежать применения к нему мер
ответственности, означает соответственно повышение или сокращение
вероятности отнесения на него неблагоприятных последствий случая. Путем
дополнения подлежащих учету обстоятельств сокращается перечень случаев,
неблагоприятные последствия которых заведомо будут возложены на
неисправного должника-предпринимателя.

Таким образом, решение вопроса об адресате неблагоприятных последствий
случая может обеспечиваться с помощью различных приемов, не только
посредством установления правил, оперирующих термином «риск», но и
методом определения круга обстоятельств, на которые может ссылаться
неисправный контрагент.

Определение на основании норм п. 3 ст. 401 ГК РФ адресата
неблагоприятных последствий случая, воспрепятствовавшего получению
стороной договорного обязательства ожидаемого блага, опосредуется
ответственностью и, соответственно, предполагает констатацию того, что
обязанность контрагента не может считаться исполненной. Поскольку речь
идет об ответственности, возложение неблагоприятных последствий случая
на неисправного контрагента посредством положений п. 3 ст. 401 по общему
правилу обеспечивает возможность применения к неисправному контрагенту
меры ответственности. Тем самым на неисправного контрагента возлагаются
не только прямые, но и косвенные неблагоприятные последствия случая.

Неблагоприятные имущественные последствия, о которых идет речь, могут
найти различное проявление. Это зависит от ряда причин, в частности от
характера обязательства, содержания договора, связанности обязательства
с предпринимательской деятельностью сторон (стороны).

В конечном счете речь идет о возможности имущественных потерь, причина
которых:

· неполучение субъектом предусмотренной договором оплаты (иного
предоставления) из-за обстоятельств, которые потенциальный получатель
платежа не мог предотвратить и устранение которых от него не зависело.
Пример: товар, переданный перевозчику и отчужденный с обязанностью
продавца по доставке, случайно погиб в пути;

· возникновение у субъекта обязанности по оплате контрагенту
определенной денежной суммы (передаче иного предоставления) либо
отсутствие возможности вернуть уплаченную в качестве предварительной
оплаты (аванса) сумму (возможностивозврата переданного
предоставления) при заведомой невозможности получить фактически
то предоставление, ради которого субъект вступил во взаимодействие
(заведомой невозможности претендовать на встречное предоставление).
Примеры: оплата товара, случайно погибшего в пути и отчужденного без
обязательства продавца по доставке товара покупателю; недостижение
результата работы по причине,указанной в п. 2 ст. 713 ГК РФ, при наличии
условия, предусмотренного п. 3 ст. 713; оплата стоимости
научно-исследовательской работы, проведенной до выявления
невозможности получить результат, — ст. 775 ГК РФ;

· возникновение у субъекта обязанности возместить стоимость случайно
погибшей чужой вещи (стоимость ее повреждения) при перемещении на
него законом или договором с собственником риска случайной гибели
(повреждения) п. 211 ГК РФ;

· применение стороной обязательства, не получившей того блага, на
которое она рассчитывала, или по ее требованию способов защиты
нарушенного права, несмотря на то, что неисправный контрагент проявил
надлежащую степень заботливости и осмотрительности. Это неблагоприятное
последствие может наступать в совокупности с иным последствием из
отмеченных ранее. Пример: применение мер ответственности в соответствии
с п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Далее вопрос о распределении неблагоприятных последствий случая между
сторонами договорного обязательства рассматривается на примерах
некоторых наиболее распространенных договорных конструкций. При этом
решения законодателя, сформулированные с использованием понятия «риск» и
рассчитанные на всех субъектов гражданского права, сопоставляются с
решениями, распределяющими неблагоприятные последствия случая
посредством иных приемов, в частности путем изменения перечня случайных
обстоятельств, на которые вправе ссылаться не исполнивший свое
обязательство предприниматель с целью избежать ответственности.
Наблюдаются ли здесь функциональные связи дополнения и/или исключения?
Данный вопрос нуждается в изучении на конкретных примерах. Кроме того,
заслуживает внимания вопрос о том, насколько эффективно используется
законодателем полезный потенциал решений в области распределения риска
случайной гибели (случайного повреждения) материального объекта.

§ 3. Стадии договорного процесса.

Исследователь В. Груздев в статье «Количество стадий договорного
процесса по российскому гражданскому праву» обращает внимание на
некоторые сложные вопросы заключения договора и рассматривает некоторые
реальные споры между участниками договоров.

Он отмечает: «Проблема процесса заключения договора (договорного
процесса) относится к числу дискуссионных в науке гражданского права».
На мой взгляд, задача юриста в том и состоит, чтобы оставить как можно
меньше поводов для различного толкования при заключении договора. Но
многое зависит не только от юриста. Заключающие договор стороны должны
хорошо понимать все нюансы совершаемой сделки, и отдавать себе отчет в
том, под каким документом они подписываются и какие последствия это
повлечет за собой. Но что же делать, если не только «простой смертный»,
скажем, предприниматель, а даже юрист не всегда может осветить некоторые
тонкости того или иного действия или процесса?

Например, как считает В. Груздев, камень преткновения для цивилистов –
это вопросы о стадиях заключения договора между отсутствующими
контрагентами, а также многостороннего договора. Различные авторы
выделяют от двух до четырех и более стадий в зависимости от количества
сторон, участвующих в совершении сделки.

Договор как сделка представляет собой соглашение в виде единого волевого
акта сторон, который, в свою очередь, является результатом согласования
и совпадения их воль. В этом смысле заключение всякого договора
происходит посредством определенных действий сторон, совершаемых ими в
определенной последовательности. Цель указанных действий — достижение
юридически значимого соглашения (договора), порождающего желаемые для
участников гражданского оборота правовые последствия. Поэтому заключение
договора всегда является процессом.

В связи с необходимостью строгого соблюдения процессуального
законодательства при рассмотрении и разрешении возникающих правовых
коллизий законодатель вынужденно прибегает к императивному методу
правового регулирования в этой сфере. Абсолютно иная картина наблюдается
в области договорного права, где наиболее отчетливо проявляются
диспозитивные начала цивилистической отрасли: большинство вопросов, в
том числе связанных с порядком согласования воль субъектами двух- или
многосторонних сделок, реально не могут и не должны подвергаться
строгому и детальному регулированию со стороны законодателя. Данное
обстоятельство объясняется действием принципа свободы договора. Более
того, сам процесс формирования воли до ее изъявления, как имеющий строго
психологическое начало, вряд ли возможно подвергнуть прямому правовому
регулированию.

Поэтому сам по себе, безотносительно к проблеме возникновения договорных
отношений, вопрос о количестве стадий заключения договора, имеющий
важное прикладное значение, лишен какого бы то ни было практического
смысла.

Не случайно поэтому правовое значение имеет прежде всего момент
заключения договора (возникновения договорного обязательства). Решения
же по иным вопросам: о требованиях, предъявляемых к волеизъявлению
сторон (оферте и акцепту), о составе существенных условий договора и его
государственной регистрации, передаче имущества — в реальном договоре
необходимы главным образом для обеспечения правильного определения
момента возникновения обязательства сторон.

При таких условиях количество стадий совершения двух- и многосторонних
сделок должно определяться непременно в увязке с моментом заключения
договора.

Кроме того, момент заключения договора играет важную роль и в
общепризнанной классификации договоров по порядку их заключения на
договоры между «присутствующими» и между «отсутствующими» См., например:
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М:
Статут,2000,С. 193; Гражданское право: Учебник В 2-х т. Т II, полутом
1/Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-еизд. перераб. и доп. — М.: БЕК. –
2000. – С. 169.

. Договор считается заключенным между «присутствующими», когда
волеизъявление одной стороны непосредственно воспринимается другой.
Напротив, при заключении договора между «отсутствующими» воля субъекта
непосредственно не воспринимается ее адресатом.

Так, стороны, хотя территориально и расположенные на определенном
удалении друг от друга, но непосредственно воспринимающие волеизъявление
друг друга по телефону, будут считаться «присутствующими». Однако если в
той же ситуации обмен волеизъявлениями производится с помощью
факсимильной связи, стороны рассматриваются уже как «отсутствующие», ибо
между выражением воли и ее восприятием контрагентом имеется временной
отрезок, который исключает непосредственность восприятия. При этом
важное практическое значение приобретают вопросы порядка заключения
договора.

Согласно абз. 1 п. 1 а. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если
между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора. Типичным примером из
судебной практики может служить постановление Федерального арбитражного
суда Московского округа от 10 июля 2001 года по делу № КГ-А40/3446-01
СПС Гарант.

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к АООТ об исполнении
обязательств по предоставлению трехкомнатной квартиры. Исковое
требование мотивировано договором об уступке права требования от 15
декабря 2000 года, заключенным ООО с медицинской фирмой, и
дополнительным соглашением к нему от 18 декабря 2000 года, в котором
подтверждается возмездность договора об уступке права требования. Суды
первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска,
ссылаясь на ничтожность договора об уступке права требования от 15
декабря 2000 года ввиду его противоречия ст. 575 ГК РФ. Отменяя принятые
по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд
первой инстанции, федеральный арбитражный суд округа указал, что в
соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным с момента,
когда сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
Существенным условием для договора об уступке права требования является
условие о его возмездности. Таким образом, договор об уступке права
требования будет считаться заключенным с момента достижения соглашения о
его возмездности, то есть с 18 декабря 2000 года.

Момент заключения конкретного договора, исходя из содержания ст. 433 ГК
РФ, различается в зависимости от вида сделки.

Консенсуальный договор признается заключенным в момент получения лицом,
направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Например, П. обратился в суд с иском к Д. о признании договора
купли-продажи автомобиля состоявшимся. Решением суда иск был
удовлетворен. Изменяя мотивировочную часть решения, суд кассационной
инстанции в своем определении обратил внимание на то, что, несмотря на
существование системы регистрационного учета автомототранспорта, сделка
купли-продажи автомобиля считается заключенной в момент достижения
сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, соглашения по всем
существенным условиям договора. Таким моментом для консенсуального
договора является момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта
Дело № 2-235-2002 Архив Северобайкальского городского суда Республики
Бурятия..

В юридической литературе по вопросу о количестве стадий заключения
консенсуального договора были высказаны следующие основные точки зрения:
согласно первой договорный процесс включает в себя две стадии (оферта и
акцепт) См., например: Гражданское право: Учебник Т 1 Изд пятое,
перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. —М.: ПБОЮЛ Л
В. Рожников, 2000, с 502; Брагинский М. И.. Витрянский В. В. Указ. соч.,
согласно второй — три (направление оферты, акцепт, получение акцепта
стороной, направившей оферту) См , например: Научно-практический
комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для
предпринимателей 2-е изд. доп и перераб — М.: Спарк. Хозяйство и право,
1999, с 567; Денисов С. А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения
договора. — В кн : Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М И
Брагинского: Исследовательский центр частного права Российская школа
частного права. — М.: Статут, 1998, С. 246..

Поскольку договор является результатом совпадения воль сторон
(соглашением), до конца последовательной и логичной представляется
первая из приведенных точек зрения. Действительно, волеизъявлениями
сторон, под которыми понимается их выражение вовне, выступают оферта и
акцепт. Поэтому только они и могут считаться стадиями договора
(соглашения). Оферта и акцепт должны рассматриваться не только как
соответственно предложение заключить договор и его принятие, но и как
стадии договорного процесса, обязательно имеющие определенные временные
рамки, включая момент их завершения, и именно в этом качестве их следует
в первую очередь использовать в научном анализе проблемы договорного
процесса.

Что касается получения оферентом акцепта, равно как и получения оферты
акцептантом, то данные действия сторон никак не могут считаться
самостоятельными стадиями договорного процесса. Момент получения
адресатом волеизъявления другой стороны (оферты или акцепта) лишь
фиксирует окончание соответствующей стадии договорного процесса, тем
самым определяя ее продолжительность (длительность) во времени,
различную в зависимости от того, какую именно теорию («получения акцепта
оферентом» либо «выражения акцепта акцептантом») законодатель избрал для
регулирования данной области общественных отношений.

Из п. 1 ст. 433 ГК РФ следует, что гражданское законодательство
официально признает теорию «получения акцепта оферентом». Следовательно,
для того чтобы акцепт имел правовое значение в договорном процессе, он
должен дойти до лица, сделавшего предложение заключить договор. В
противном случае такого правового явления как стадия акцепта просто не
существует.

Таким образом, получение акцепта оферентом — это не что иное, как
завершающий момент в процессе формирования воли акцептанта и ее
последующего изъявления вовне, его отдельный элемент. Поэтому стадия
акцепта включает в себя все волеизъявление акцептанта, завершающим
этапом которого и в связи с этим непременным признаком является
получение акцепта (принятие предложения заключить договор) адресатом, то
есть лицом, направившим оферту.

Это подтверждает точку зрения о том, что процесс заключения
консенсуального договора всегда состоит только из двух стадий — оферты и
акцепта. Получение же оферентом акцепта — лишь составная часть
последнего, без чего акцепт как стадия заключения договора не может быть
признан состоявшимся и потому лишен всякого юридического значения.

Для заключения реального договора вопреки распространенному на этот счет
мнению также необходим только один юридический факт, а именно:
достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Само по себе соглашение, если понимать его как договоренность сторон, в
реальном договоре без передачи имущества в целях признания такого
договора заключенным также не имеет значения.

Р. обратился в суд с иском к К. о взыскании долга по договору займа в
сумме 60 000 руб. Полностью удовлетворяя заявленное требование, суд в
своем решении указал, в частности, на то, что передача суммы займа в
размере 60 000 руб. и соответственно заключение сторонами договора займа
подтверждаются распиской ответчика, выданной им истцу Дело № 2-768-2002.
Архив Северобайкальского городского суда Республики Бурятия..

В то же время передача имущества всегда производится на согласованных
сторонами существенных условиях. То есть передача и принятие имущества
есть элементы волеизъявлений сторон, окончательно их оформляющие и
выражающие вовне. Значит, и здесь существует лишь один юридический факт
– соглашение (совпадение воль сторон), элементами которого являются
действия по передаче и принятию имущества. Только такое соглашение
порождает свойственные соответствующей реальной сделке правовые
последствия.

Так, стороны реального договора займа могут договориться о передаче
денежных средств, составив соответствующий документ в письменной форме и
заверив его у нотариуса. Однако подобная договоренность не будет
гражданско-правовым соглашением, поскольку ее участники лишены
юридической возможности требовать исполнения. Если же стороны
определенно выразили намерение заключить в будущем реальный договор
займа, определив его существенные условия, указанная договоренность
должна рассматриваться в качестве предварительного договора и
заинтересованная сторона вправе требовать заключения основного реального
договора в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ. В любом случае реальный
договор займа как правовое явление будет иметь место лишь в случае
передачи заимодавцем заемщику в собственность соответствующих вещей.

В противном случае наблюдается подмена понятий «соглашение» как
договоренность и «соглашение» как совпадение воль сторон, непременно
порождающее юридические последствия в виде прав и обязанностей. Отсюда
видно, что передача имущества (res) самостоятельной стадией процесса
возникновения договора быть не может, ибо также представляет собой лишь
элемент волеизъявления стороны, влекущего достижение порождающего
правовые последствия соглашения. В случае несовершения сторонами
действий по передаче (принятию) имущества соглашения как юридического
факта (сделки) не будет! По этой причине одно лишь согласование
сторонами существенных условий реального договора без передачи имущества
никаких правовых последствий не порождает, в связи с чем и не может
признаваться юридическим фактом.

Договоры, требующие нотариального удостоверения и государственной
регистрации, порождают правовые последствия лишь после совершения
соответствующих действий. Казалось бы, нотариальное удостоверение и
государственная регистрация должны рассматриваться в качестве
самостоятельных стадий заключения договора. Более того, Е. С. Болтанова
считает, что государственная регистрация – конститутивный элемент
соглашения Болтанова Е. С. Правовая интерпретация государственной
регистрации договоров // Журнал российского права. – 2002. – № 1..
Вместе с тем нельзя оставить без внимания то обстоятельство, что
нотариальное удостоверение и государственная регистрация – юридически
значимые действия, совершаемые не сторонами договора, а уполномоченными
на это государственными органами (должностными лицами). Следовательно,
воля вступающих в договор участников имущественного оборота
непосредственного выражения в указанных действиях не находит. Так,
нотариальное удостоверение договора осуществляется нотариусами, а также
должностными лицами органов исполнительной власти, уполномоченными на
совершение этого действия, и относится к форме договора, который в этом
случае надлежит понимать в качестве текста (документа).

Государственной же регистрацией признается юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество Абзац 1 п. 1 ст. 2
ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним..

Следовательно, государственная регистрация, будучи направленной главным
образом на обеспечение публичного интереса, никак не может выступать
результатом свободного волеизъявления участника имущественного оборота.
Напротив, государственная регистрация является тем требованием закона,
которое в известной мере ограничивает свободу договора. Не случайно
поэтому в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом
имуществе, одобренной на заседании Совета по кодификации гражданского
законодательства при Президенте РФ 17 февраля 2003 года, предлагается
упразднить систему государственной регистрации договоров с недвижимым
имуществом См. об этом подробнее: Витрянский В. Пути совершенствования
законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. – 2003. –
№ 6. – С. 3-19.

.

При таких условиях совершенно очевидно, что нотариальное удостоверение и
государственная регистрация вообще находятся за пределами понятия
договора-сделки, то есть соглашения (единого волевого акта) его сторон.
Еще одним аргументом в пользу такого вывода служит существование в
законе так называемой «реанимации» («исцеления») сделок, совершенных с
нарушением нотариальной формы, а также требования о государственной
регистрации (пп. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ). Дело в том, что сама возможность
«реанимации» обусловлена тем, что стороны, пусть и не оформив надлежаще
свое соглашение, а также не зарегистрировав его в установленном порядке,
вместе с тем воли все-таки согласовали. В связи с этим государственная
регистрация (нотариальное удостоверение) стадией договорного процесса
выступать не может.

Очевидно также и то, что названные сделки в силу необходимости их
нотариального удостоверения и государственной регистрации не могут быть
заключены иначе кроме как между «присутствующими» контрагентами. Поэтому
выделение их стадий, таких как собственно нотариальное удостоверение и
государственная регистрация, лишено и какого бы то ни было практического
значения, ибо момент их заключения совершенно ясен.

Глава II. Аренда недвижимости в современной России.

§ 1. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском
праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению
некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности
на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в
гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота. Гришаев С.П.
Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение,
аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование):
Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001. – С. 3.

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому
законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество»
был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В
Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года)
общего определения недвижимости не давалось, названная категория
определялась через примерное перечисление земли, различных угодий,
домов. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию
1907 г.). М., 1995. – С. 98. В советском гражданском праве категории
недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание
к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю
деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была
объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота».

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое
было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2
статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым
имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано
(недвижимость по природе). В перечень (причем, не исчерпывающий) того,
что прочно связано с земельными участками, были включены здания,
сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние
насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое
и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий
физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или
неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей.
Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным,
но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали
правило, согласно которому к недвижимому имуществу по
формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но
сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в
силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского
законодательства такие законодательные акты приняты не были.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных
законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере»
и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем
исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила
конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или
сферам деятельности. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в
российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. – 1999. –
№ 4. – С. 19.

Современное российское гражданское законодательство при классификации
вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального
противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо
отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый
ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость».
В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы
Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве.
Сделки с недвижимостью //Закон. – 1999. – № 4. – С. 20., что
представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что «в
качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой
вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч. 2 п. 1 ст.
130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности
разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее
использование их по общему назначению – «сложная вещь» по ст. 134 ГК»
Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация
недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник
научных трудов. Выпуск 2. – Ростов-на-Дону.: 2001. – С. 92..

Существует два подход к понятию недвижимости. Первый –законодательный,
сформулированный в ст. 130 ГК РФ. Второй – концептуальный, представлен
в проекте Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых
вещах (далее Концепция), подготовленном рабочей группой Совета при
Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства.

Что касается действующего гражданского законодательства России, то
предметом его гордости явилось восстановление в ГК понятия недвижимости,
отсутствовавшего на протяжении нескольких десятилетий. Статья 130 ГК,
помещенная в главе об объектах гражданских прав, была названа
«Недвижимые и движимые вещи». Как отмечает исследователь Л. Щенникова,
этой статьей в начале 90-х гг. действительно гордились. Справедливость
восторжествовала и понятие, исключенное из законодательного оборота,
было заслуженно восстановлено. Российский законодатель в ст. 130 ГК
объединил два подхода к определению понятия недвижимости. Во-первых,
предложил некую общую дефиницию, заявив, что это объекты прочно
связанные с землей, то есть такие, перемещение которых невозможно без
несоразмерного ущерба их назначению. Во-вторых, дал примерный перечень
недвижимого имущества, включив в него земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения, суда (воздушные, морские, внутреннего водного плавания),
космические объекты. Статья 130 ГК была дополнена в перечне объектов
иными статьями Кодекса, а также другими федеральными законами.
Девятилетний период действия ГК позволил посмотреть на нормы о
недвижимости более критично, поскольку практика выявила их
несогласованность и недостаточность. Вот почему было решено создать
Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, в
которой первым вопросом следовало бы рассмотреть само понятие
недвижимости, его достоинства и недостатки. Что же предложили нам авторы
проекта Концепции?

Во-первых, достаточно много внимания они уделили разделению единого
понятия недвижимости на «недвижимость по природе» и на «недвижимость по
закону». К недвижимости по природе они отнесли все те объекты, связанные
с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает
ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению.
Отсюда последовал любопытный вывод, заключающийся в том, что земельный
участок — это не недвижимость по природе, так как невозможно говорить о
его неразрывной связи с самими собой. Недвижимость по закону с точки
зрения Концепции, это все те объекты, на которые распространен режим
недвижимости в силу указания закона, хотя они и являются движимыми
объектами по своим естественным свойствам.

Во-вторых, в Концепции заявлено, что определение недвижимой вещи,
содержащееся в ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре.

В-третьих, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества
леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также
предприятия, добавленные в общий перечень ст. 132 ГК.

В-четвертых, было предложено внести в список объектов недвижимости
кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде
комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых), а также
объектов незавершенного строительства.

Л. Щенникова сожалеет, что разработчики Концепции не дали новую
формулировку ст. 130 ГК, которая получилась бы в результате реализации
их видения категории недвижимости. Потому, что сразу обнажились бы
ошибки этого видения. «Перед нами бы предстал куцый (секвестированный до
минимума наименований) и конъюнктурный (по заказу текущей
правоприменительной практики) перечень недвижимых вещей с сохраненным
общим, очень неудачным определением, с которым сегодня буквально
мучается правоприменительная практика», – пишет исследователь. Какие же
положения из «концептуального видения» представляются не совсем
удачными?

Во-первых, плохо то, что Концепция призванная навести порядок,
обеспечить четкость в используемой терминологии, с первых своих страниц
делает все наоборот. В рассуждениях о недвижимости по закону и по
природе все доводится до абсурда утверждением, что земля не есть
недвижимость по своим естественным свойствам. «Зачем было засорять
концептуальный подход терминологией ничего не поясняющей, а, наоборот,
запутывающей читателя, – спрашивает Л. Щенникова. Более того, любому
юристу понятно, что недвижимость – это понятие законодательное, законом
рожденное, им же изменяемое и, как показала российская практика,
отменяемое. Соответственно только законодатель может себе позволить
выделить группу объектов недвижимости, назвав их недвижимостью по
природе. Именно так сделал законодатель во Франции. Среди групп объектов
недвижимости Французский Гражданский кодекс поставил на первое место
недвижимость по природе, отнеся к ней земельные участки, строения,
ветряные мельницы, урожай на корню. Если так хотелось разработчикам
Концепции заимствовать французский опыт, они могли бы предложить
сформулировать и в российском кодифицированном законе специфическую
группу объектов недвижимости по природе. При этом необходимо было бы
конкретизировать разновидности с учетом российской действительности и
современного уровня развития техники. Не списывать же у французов их
ветряные мельницы и урожай на корню.

Во-вторых, пишет Л. Щенникова, никак нельзя согласиться с утверждением
разработчиков Концепции о том, что определение недвижимой вещи ст. 130
ГК не нуждается в пересмотре. «Здесь они противоречат сами себе или
несколько лукавят. Как было подчеркнуто нами выше, действующая редакция
ст. 130 ГК включает в себя и общий подход, и непосредственно перечень
объектов. Изменяя, причем существенно, перечень объектов недвижимости,
Концепция тем самым не может не изменять само легальное понятие.
Действительно неизменным при этом остается та часть ст. 130 ГК, которая
повествует о прочно связанных с землей объектах, перемещение которых
невозможно без несоразмерного ущерба их назначению». Однако еще в XIX в.
цивилистической науке было очевидно, что критерий этот очень ненадежный.
В. Синайский в «Русском гражданском праве», написанном век назад и
переизданном сегодня, писал, что его нельзя принимать во внимание «при
успехах современной техники в перемещении предметов» Синайский В.И.
Русское гражданское право. – М., 2002. – С. 127.. Успехи в перемещении
предметов сегодня преумножились, а вот определение, которое еще век
назад считалось ненадежным, авторы Концепции предлагают оставить
прежним.

Представляется, что это самая неудачная часть ст. 130 ГК. И, кстати,
законодатели других стран избирают иной путь. Они не предлагают общую
формулу понятия недвижимости, а дают перечень объектов, при этом их
классифицируя.

Так, французский Гражданский кодекс выделяет в первой группе земельный
участок, строения, урожай на корню, во второй – помещенные на земельный
участок семена, животных, голубей, кроликов и т.д., в третьей – вещи,
присоединенные к земле гипсом или цементом.

Германское Гражданское уложение также не содержит определения, а,
образно говоря, работает с видами недвижимости, предлагая классификацию
вещей. Здесь выделяются существенные составные части земельного участка
в виде «произрастаний земли», растений, а также его принадлежности в
виде промышленного оборудования, сельскохозяйственного инвентаря.

Англо-американское право при всей своей специфике судебных прецедентов
также склоняется к созданию неких перечней, но уже в судебной практике.
Так, к fixture (наглухо приделанным предметам) суды отнесли котлы,
двигатели, театральные кресла, светильники, каменные вазы, садовые
скамейки. Кстати, и наша российская история свидетельствует о
справедливости такого подхода. Статья 384 (Т. X Свода Законов Российской
Империи) формулировала именно перечень недвижимых имуществ, относя к ним
земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и
пустые дворовые места, а также железные дороги. Вот почему в данном
случае не стоит упражняться в элоквенции, придумывая универсальное
определение недвижимости, тем более придавать ему законодательное
значение.

В-третьих, вызывает большие сомнения после всех произведенных исключений
и добавлений перечень объектов недвижимости, предлагаемых Концепцией.
Можно условно выделить десять групп объектов недвижимости в действующем
гражданском законодательстве:

· земельные участки,

· участки недр,

· обособленные водные объекты,

· леса,

· многолетние насаждения,

· здания,

· сооружения,

· суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),

· космические объекты,

· предприятия.

Авторы Концепции оставляют из них меньше половины:

· земельные участки,

· участки недр,

· здания,

· сооружения.

При этом в список добавили комплекс недвижимого имущества, помещения
(жилые и нежилые), а также объекты незавершенного строительства. В
результате перечень оказался урезанным, а логика его построения
пострадала.

А здесь без логики, думается, никак не обойтись. Ведь само понятие
недвижимости формировалось в строгой логической последовательности как
земля, ее составные части и принадлежности. Обратимся к французскому
законодательству, там эта самая логика присутствует, поскольку
первоначально выделен земельный участок со строением и урожаем, к нему
плюсуется то, что на участок субъекты гражданского права помещают
(семена, животные, голуби, кролики – ст. 524 французского Гражданского
кодекса), а также то, что к нему присоединяют (ст. 525 того же Кодекса).
В немецком законодательстве также прослеживается логика выделения
предметов, составляющих земельный участок, а также его принадлежностей.

Наша российская дореволюционная цивилистика в лице В. Синайского
подчеркивала, что истинным критерием понятия недвижимости является
критерий «составной части земли и ее принадлежностей». Отсюда следовал
вывод, что эти составные части надо перечислить, установив для них
соответствующий правовой режим Синайский В. И. Указ. соч. – С. 128..

В. Синайский учил, что очень важно различать составные части и
принадлежности, так как первые всегда разделяют юридическую судьбу вещи,
а принадлежности лишь предполагают (если обратное не оговорено)
одинаковость юридической судьбы с главной вещью.

Авторы же Концепции не только не прописали правовой режим составных
частей земли, тех же лесов, водных объектов, но и вообще исключили их из
списка. Как говорится, с глаз долой, из сердца вон, и не надо думать о
каком-то специфическом правовом режиме. Л. Щенниковой представляется,
что об этом надо думать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких
«произрастаний земли», как леса. Именно леса составляют особую
специфику, являясь недвижимостями как составляющие землю и движимостями,
как говорили дореволюционные цивилисты, «по предварению».

Думается, что авторы Концепции, решая, можно сказать, сиюминутные
задачи, поставленные сегодняшней практикой, в отношении, например,
объектов незавершенного строительства (включив их в список), или
предприятий (исключив их из списка), оставили в стороне как раз
концептуальный момент – по какому принципу это делать. В результате
можно упустить очень важные объекты недвижимости, представляющие собой
«существенные составляющие части земли», «существенные составляющие
части здания» и, соответственно, упустить очень важную задачу
определения их правового режима.

§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.

В гражданском праве аренда – один из видов договорных обязательств по
передаче имущества в пользование; правовая форма реализации
экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара
выступает не вещь, а право пользования ею для удовлетворения
предпринимательских или личных нужд. В Российской Федерации арендные
отношения регулируются Гражданским Кодексом (гл. 34), общие положения
которого относятся ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено
специальным регулированием. В частности, специальным законодательством
регулируются отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества. В
зависимости от особенностей субъектного состава, вида и целей
использования имущества, иных существенных признаков аренда делится на
виды:

o прокат,

o аренда земли,

o аренда зданий и сооружений,

o аренда предприятий,

o финансовая аренда (лизинг),

o аренда транспортного средства и другие.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу возмездных,
взаимных и консенсуальных. В соответствии с ним арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество
за плату во временное владение и пользование или только во временное
пользование. Договор на срок более года (а если хотя бы одной стороной
договора является юридическое лицо, – независимо от срока) заключается в
письменной форме: договор аренды недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации, если законом не установлено иное.

Арендодателем (наймодателем) является собственник имущества или лицо,
управомоченное законом или собственником сдавать его в аренду;
арендатором (нанимателем) может быть физическое или юридическое лицо.
Объект обязательства – предмет договора) – имущество в виде вещей,
определенных индивидуальными признаками, кроме тех, сдача которых в
аренду не допускается. Предмет договора относится к числу существенных
условий договора. Срок договора может быть определенным или
неопределенным. Если договор заключается на неопределенный срок, каждая
из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив
контрагента за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца
при аренде недвижимого имущества. Законом могут вводиться ограничения по
срокам аренды, устанавливаться ее предельные сроки.

Важным условием договора аренды является арендная плата, формы которой
различны: платежи в твердой денежной сумме, вносимые периодически или
единовременно; полученная от использования имущества доля продукции,
плодов, доходов, ответные услуги, работы; предоставление имущества на
праве собственности или пользования; возложение на арендатора
обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его
принадлежностями и относящимися к нему документами в указанный в
договоре аренды срок, а при его отсутствии – в разумный срок,
предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество,
праве залога и т. п.; осуществить капитальный ремонт имущества, если
иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на
произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они
были произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с
условиями договора или назначением имущества, проводить его текущий
ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по
окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с
учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
(например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями),
своевременно вносить арендную плату.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает специальные
основания для досрочного расторжения договора: по требованию
арендодателя и арендатора, в частности, в связи с ненадлежащим его
исполнением. Арендатор может также в судебном порядке потребовать
расторжения договора, если имущество оказалось непригодным для
использования в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество
в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу
(перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное
пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве
вклада или пая; сохранять свои арендные права при переходе права
собственности на арендованное имущество к другому лицу; производить за
свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, на которые он
приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образом
исполнявшему свои обязанности, принадлежит так же преимущественное право
на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды может
включать в себя условия о выкупе арендованного имущества, если это не
запрещено законом. К этой части договора применяются правила о
купле-продаже.

Аренда земли – пользование земельным участком за плату по договору,
заключенному на определенный срок. Регулируется Гражданским Кодексом
Российской Федерации. Арендодателями, кроме собственников земельных
участков, могут быть лица, управомоченные законом или собственником
сдавать имущество в аренду. В гл. 17 ГК установлено, что сдавать в
аренду земельные участки имеют право лица, владеющие земельными
участками на праве пожизненного наследуемого владения и на праве
постоянного (бессрочного) пользования.

Права и обязанности арендаторов земельных участков по их хозяйственному
использованию определяются Земельным кодексом.

Аренда зданий и сооружений – вид договора аренды; под страхом
недействительности должен быть заключен в письменной форме. Если срок
договора не менее года, он подлежит государственной регистрации.
Существенным условием договора является предмет и размер арендной платы.
Отношения по поводу прав на земельный участок при аренде находящегося на
нем здания и сооружения, а также передачи здания или сооружения
арендодателем арендатору и его возврат арендатором по окончании договора
регламентируются специальными нормами.

Аренда предприятия – вид договора аренды, по которому арендодатель
обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и
пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый
для предпринимательских целей. Обязательна письменная форма договора и
его государственная регистрация. К договору применяются положения ГК об
аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено специальными
положениями об аренде предприятия. Специальное регулирование обусловлено
необходимостью предоставить арендатору, осуществляющему
предпринимательскую деятельность, более широкие права по использованию
предприятий (в том числе, на производство неотделимых улучшений, по
распоряжению материальными ценностями), а также целями обеспечения
охраны прав и законных интересов третьих лиц, прежде всего кредиторов
арендодателя и арендатора по долгам, связанным с данным предприятием.

Аренда транспортных средств – вид договора аренды, в силу которого
арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во
временное владение и пользование. Различаются два вида данного договора:
с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
транспортного средства, например, экипажем, и без предоставления таких
услуг. В зависимости от условий договора распределяются обязанности по
содержанию транспортного средства, оплате расходов, связанных с его
коммерческой эксплуатацией, страхованием, и некоторые иные. Форма
договора – письменная.

Особенности аренды отдельных транспортных средств (морских, речных,
воздушных судов, железнодорожного и автомобильного) устанавливаются
соответствующими транспортными уставами и кодексами.

§ 3. Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском
праве.

В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (шестьдесят четыре статьи).
Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный
договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных
обязательств.

Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие
рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа
гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие
характерные черты договора аренды:

Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11. С. 14-15.

· он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу
имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества,
осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права
собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его
во владение и (или) пользование.

· в Гражданском Кодексе выражено стремление законодателя обеспечить
детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней
мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В
параграфе 1 главы 34 – объединены правила, охватывающие все виды
договоров об аренде.

· выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката,
фрахтования на время, лизинга) произведено в Гражданском Кодексе в
зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду
отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового
регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ
проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных
видов имущества. Виды договоров аренды – это те наиболее важные
социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в
параграфе 2 – 6 главы 34 ГК РФ.

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и
арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 и п.2
ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества –
аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 – об аренде
зданий и сооружений как отдельной разновидности договора аренды
недвижимого имущества.

Договор аренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных,
двустороннеобязывающих договоров. Козырь О. Аренда недвижимого имущества
// Закон. 2000. № 11. С. 59.

Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступления
договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества
арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение
своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование
арендатору, получает от последнего встречное представление в виде
внесения арендной платы.

Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из
сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником
другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно
ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать Витрянский В.
Договор аренды.// Закон. 2000. № 11. С.15..

Общие положения ГК РФ об аренде предусматривают при сдаче имущества в
аренду его передачу во временное владение и пользование, или пользование
(ст. 606 ГК РФ). Владение означает хозяйственное господство собственника
над вещью. Пользование – извлечение из вещи полезных свойств путем ее
производительного или личного потребления. Гражданское право в 2 томах.
Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М., 1998. С.
337. Однако, в отношение аренды предприятий ст. 656 ГК РФ
предусматривает его передачу только во временное владение и пользование
одновременно.

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе
использования (непотребляемые вещи). П. 1. абз. 1 ст. 607 ГК РФ.

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в
аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество.
Приведенный перечень объектов имущества, которые могут сдаваться в
аренду, не является исчерпывающим. Комментарий к ГК РФ, части второй
(постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма Контракт
Инфра-М. 1999. С. 185.

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов
имущества существует лишь после принятия соответствующего закона.

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из
оборота или оборотоспособность которых ограничена. Например, атомные
электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и
специального назначения, иные стратегические объекты. Пункт 11 ст. 22 ЗК
РФ допускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду
земельных участков, изъятых из оборота. Данное правило противоречит не
только п. 2 ст. 27 ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права,
аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с
вещами, изъятыми из оборота. Р.Я. Вишневецкая, Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник.
Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов-на-Дону: Феникс,
2002. – С. 100.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи
(исходя из смысла ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования. Авеков В.В., Баранов Т.В.,
Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной
собственности. М., 2001. – С. 8.

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения
объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве
объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об
объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным
сторонами, а сам договор не считается заключенным. Витрянский В.
Договор аренды // Закон. 2000. – № 11.- С.17.

В ГК РФ не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно,
единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов
недвижимости. Закон выделяет аренду зданий и сооружений, специальные
правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренду
предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид
договора произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. К основным
характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность,
«привязка к земле», конструктивная рассчитанность на длительный срок
использования, значительная стоимость. Ерш А.В. Здания и сооружения как
предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. – № 8. – С. 97, 98. Помимо
вышеперечисленных в юридической литературе выделяют следующие признаки
зданий: искусственность возведений; «привязка» к определенному
земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного
ущерба его назначению; самостоятельность, законченность с точки зрения
возможности использования по целевому назначению. Витрянский В.В.
Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999. С. 182-183.

Понятие «здания» технически характеризует строение как капитальное. В
этом контексте из его состава исключены временные, переносные строения,
строения сборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски.
Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления
соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины,
автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные
трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные,
спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи и другие инженерные
сооружения, фундаментально связанные с землей. Здания на земельном
участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует
традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее
принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Основным считается здание
«главенствующее» по капитальности постройки, по архитектурным признакам
и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения
объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с
объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Комментарий
к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.:
Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. С. 186. Однако в научной
литературе также высказана точка зрения, что различать здания и
сооружения «вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к
числу правовых». См., например, Витрянский В.В. Договор аренды и его
виды. М., Статут, 1999, С. 181, Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет
договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 98., Козырь О. Аренда
недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 60.

Если здания классифицировать по такому важному критерию как их
назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые
и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Комментарий
к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 1999.
С.219. Существуют также иные классификации зданий и сооружений: по
значимости использования, по признаку делимости. Ерш А.В. Здания и
сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 99.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений
только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения
строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической
инвентаризации в установленном порядке.

Для определения правил совершения сделок с незавершенным строительством
объектом и самой возможности совершения с ним сделок необходимо ответить
на вопрос, является ли такой объект движимым или недвижимым имуществом.
Отнесение незавершенных строительством объектов к объектам недвижимости
получило поддержку Высшего Арбитражного суда РФ, который пришел к
выводу, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации
недвижимого имущества не завершенные строительством объекты, не
являющиеся предметом действующего договора подряда, относятся к
недвижимому имуществу См. пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от
25.02.98 г. № 8 “О спорах, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав”// Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С.19.. Несколько иной
критерий для отнесения незавершенных строительством объектов к
недвижимости предлагает использовать Лапач В.А.: «… критерий, по
которому такой объект относится к недвижимости, судом определен как
невозможность его перемещения без несоразмерного для него ущерба …». При
этом также необходимо отметить, что “к разряду недвижимого имущества
могут относиться вполне движимые вещи, включенные в состав
незавершенного строительством объекта”. Лапач В.А. Правовая
иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в сборнике
Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов.
Выпуск 2. – Ростов-на-Дону.: 2001. С. 97. Вследствие изложенного
представляется возможным отнесение к объектам аренды недвижимости
незавершенных строительством объектов.

Определение предмета договора аренды зданий и сооружений предполагает
указание на месте нахождения, площади сдаваемого в аренду объекта с
приложением поэтажного плана здания.

Следующий вопрос, связанный с отнесением зданий и сооружений к числу
объектов договора аренды – это вопрос о возможности признания объектами
договора аренды нежилых помещений и их частей. В современном
законодательстве РФ нет официального определения понятия нежилого
помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся
соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. Лапач
В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки .
Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002. С.
223.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся
земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и
сооружения. Однако, названная статья ГК РФ не указывает на то, что
самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий
и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем абз. 3 ст. 1 Закона о
государственной регистрации прав на недвижимость относит к числу
объектов недвижимости «жилые и нежилые помещения». Для нежилых помещений
(общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном
жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц,
являющихся собственниками квартир. По поводу же нежилых помещений в
зданиях, не содержащих жилых помещений, никаких аналогичных указанным
правил не содержится. В связи с изложенным Алексеев В.А. считает, что
«нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку –
представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому
комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве
самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления
собственника». Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.:
Проспект, 2001. С. 73. Сенчищев В.И. связывает возможность нежилого
помещения (его части) участвовать в гражданском обороте с оформлением на
него прав (в том числе права собственности) в установленном порядке.
Сенчищев В.И. Государственная регулирование прав на недвижимость и
сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 12.

Также высказано мнение, что «правовой моделью оформления совладения
отдельными нежилыми помещениями в одном здании должен явиться известный
механизм общей собственности (чаще всего долей, а в определенных случаях
и совместной). Однако, в отличие от общей долевой собственности на
недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями и нежилых
зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться порядок использования
нежилых помещений, мест общего пользования…» Лапач В.А. Правовой режим
нежилых помещений в сборнике Ученые записки . Сборник научных трудов
РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002. С. 234.

В отношении аренды конструктивных частей здания необходимо также, чтобы
сдаваемые в аренду конструктивные части здания могли быть предоставлены
в пользование отдельно от самого здания. Так, договор предоставления
части крыши для размещения рекламных щитов не был признан договором
аренды, поскольку «…передача вещи в аренду влечет временное отчуждение
собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет
собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным
объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование
отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды» См.
пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66
“Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”// Вестник ВАС
РФ. – 2002. – № 2. – С.25..

В свете сказанного определенную сложность представляет выявление
предмета аренды земельного участка при строительстве подземных
сооружений. Понятие земельного участка дано в нескольких федеральных
законах.

Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных
отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой),
границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданское законодательство дает определение земельного участка как
объекта права собственности, территориальные границы которого
определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на
основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по
земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на
земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого
участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся
на нем лес и растения, если иное не установлено законом (ст. 261 ГК РФ).

Более широкое понятие земельного участка дано в Федеральном законе «О
государственном земельном кадастре» (ст.1) – это часть поверхности земли
(в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и
удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным
органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного
участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об
использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Нормами градостроительного права территория (земельная поверхность)
городских и сельских поселений представляет собой их пространственную и
земельно-ресурсную основу в пределах установленных границ (черты)
городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под
поверхностью указанных территорий.

При этом отделяется от правил градостроительного регулирования подземное
пространство в пределах установленных границ (черты) городских и
сельских поселений не для строительства градостроительных объектов, а
для геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иных
целей в соответствии с федеральным законодательством о недрах (ст. 38
Градостроительного кодекса РФ).

Однако, возникает вопрос о предмете договора аренды земли, если
градостроительный объект строиться как подземное сооружение путем
разрытия котлована и последующего закрытия его почвенным слоем или
просто покрытием асфальтом. Пример подобного градостроительного объекта,
расположенного под землей – Торговый комплекс «Манежная площадь»,
расположенный в г. Москве на месте Манежной площади.

Торговый комплекс «Манежная площадь» расположен полностью под
поверхностью земли. Строился он путем классического разрытия котлована и
последующего возведения капитального строения как обычного надземного
сооружения. Однако затем данный комплекс был покрыт привозной землей,
частично заасфальтирован, частично покрыт плодородным слоем земли и
частично на поверхность выходят конструкции самого комплекса. Дмитриев
А.В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2001. № 12. С.
54.

Что в данном случае является предметом договора аренды земли? Конечно –
земельный участок. Однако, размер и границы земельного участка не ясны.
То ли земельный участок, на котором находятся только выходящие на
поверхность сооружения подземного объекта, так как заасфальтированная
поверхность используется городскими властями для публичных целей как
земли общего пользования. То ли весь земельный участок, на котором
расположен подземный объект, верней проекция границ подземного объекта
на поверхность земли.

Представляется, что в данном случае логичным будет использование второго
варианта.

Таким образом, субъекту градостроительной деятельности предоставляется
уполномоченным органом власти земельный участок в границах, в которых
будет расположен построенный подземный объект. На плане границы
земельного участка изображается как проекция контуров подземного
сооружения на поверхность земли после покрытия его грунтом.

Пример из практики.

Гаражно-строительный кооператив (далее ГСК) обратился в Арбитражный суд
г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО)
и полномочному представителю арендодателя городских земель (далее
Арендодатель) с иском о признании недействительным договора аренды
земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, где
находится объект ГСК, который является согласно проектно-разрешительной
документации подземным сооружением.

В ходе судебного заседания было установлено, что спорный земельный
участок был отведен уполномоченным органом власти как под строительство
подземного объекта ГСК, так и надземного выставочного павильона ООО в
совместное пользование. Арендодателем были заключены одновременно два
договора аренды земли как с ГСК, так и с ООО.

Строительство объекта ГСК и объекта ООО производилось в установленном
порядке при наличии соответствующих разрешений органа власти.

Строительство объекта ГСК, как подземного сооружения, было осуществлено
в котловане, а нулевая отметка поверхности земли совпадает с верхом
подземного сооружения.

Арбитражный суд указал, что строительство выставочного комплекса поверх
подземного сооружения возможно, и что данное обстоятельство не влияет на
законность договора аренды земли, заключенного с ООО.

Арбитражный суд отказал в иске ГСК о признании недействительным договора
аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, на
котором находится подземный объект ГСК, указав, что оспариваемый договор
соответствует нормам земельного законодательства РФ и нормативным актам
субъекта Федерации г. Москвы (распоряжения мэра Москвы от 17.01.94 №
23-рм и от 07.07.94 № 317-рм). Дмитриев А.В. О статусе подземных
сооружений // Юридический мир. 2001. № 12. С. 55.

Аренда предприятий получила широкое распространение в конце
восьмидесятых – начале девяностых годов. Предприятие как объект права в
процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет
выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального
урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как
раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Комментарий к ГК РФ,
части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 1999. С.229.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под
общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК РФ. Отличительных
признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три – и все они
связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то
время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не
учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие
основные средства безоговорочно входят в состав предприятия,
передаваемого в аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на
условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие
предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит.
Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно
определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы,
исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в
составе предприятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том,
что передача прав владения и пользования находящимся в собственности
других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными
ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными
правовыми актами. При определении состава предприятия в ст.132 ГК такая
оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в
аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве
соответствующего запрета.

3. Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при
наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).
Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.-
М., 1999. С.230.

Заключение

На основании проведенной работы можно сделать следующие выводы.

Для договора аренды любого объекта недвижимости характерно:

· это соглашение, на основе которого осуществляется передача
определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение
и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права
собственности. Собственником имущества остается арендодатель;

· аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды
имущество подлежит возврату арендодателю.

· договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату
за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору
аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный
договор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавливает
между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими
соглашения. Витрянский В. Договор аренды // Закон. – 2000. – № 11. – С.
14-15.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и
арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь,
чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:

Ш предмет;

Ш цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в
договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от
общих положений ГК РФ, является ничтожным;

Ш срок.

Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и
обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью
арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества
арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в
соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора
относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды,
своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между
хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики России и
расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ
минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от
вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников,
позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон
договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее
оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта
– собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от
сдачи имущества внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое
регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования
действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе
говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование
законодательного регулирования аренды недвижимости:

Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос
законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения
его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. См., например,
Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений // Ученые записки. Сборник
научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002., Алексеев
В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г.

Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности
признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено
требование о его государственной регистрации, недействительным или
незаключенным. См., например, Матвеев И. Юридическое значение формы
сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. №
12.

В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с
отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления
о погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым
относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях
погашения регистрационной записи. Ломидзе О. Проблемы правового
регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое
имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 31.

В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов
к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют
постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые
публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС
РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе
данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений,
в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почти три с
половиной тысячи. Костюк В.Д. Обобщение судебной практики – эффективный
инструмент повышения качества работы судов // ВВАС РФ. Специальное
приложение. 2002. № 5. С. 63.

Я думаю, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ
не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую,
собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика –
это богатый материал для законопроектной работы, Выступление президента
Российской Федерации В.В. Путина на торжественном заседании, посвященном
10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонный зал дома
Союзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5. С.6. который
должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной
на совершенствование правового регулирования.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г.
всенародным голосованием. М.: Юридлит, 1993. 80 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята
Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята
Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона от
12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ) //
Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта
1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной
Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г. //
Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069.

4. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18
октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

5. Земельный кодекс РФ. (Принят ГД РФ 28.09.2001) // Собрание
законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147.

6. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22
января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и
доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

7. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном
земельном кадастре» (принят ГД ФС РФ 24.11.1999) // Собрание
законодательства РФ. 10.01.2000, N 2, ст. 149.

8. Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.// Собрание
законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

9. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. //
Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992.
№16. Ст.834.

10. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая
1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета
СССР. 1991. № 26. Ст.733.

11. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23
ноября 1989 года // Ведомости СССР , 1989, № 25, ст.481.

Материалы юридической практики

1. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1.

2. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. №№ 4,
8, 9, 10, 11.

3. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №3.

4. Эталонный банк арбитражной практики. http://www.arbitr.ru

Литература

1. Веретенникова С. Н. Меры самозащиты в договорных правоотношениях //
Российский юридический журнал. – 2003. – № 4. – С. 76 – 81.

2. Витрянский В. Договор аренды // Закон. – 2000. – № 11.- С. 14 – 19.

3. Волкова Т. А. Договорное прекращение и изменение договора //
Актуальные проблемы правоведения. – 2003. – № 3. – С. 118 – 121.

4. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и
дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: ООО «ТК
Велби», 2002. – 632 с.

5. Груздев В. Количество стадий договорного процесса по российскому
гражданскому праву // Хозяйство и право. – 2004. – № 3. – С. 123 – 128.

6. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве //
Хозяйство и право. – 2003. – № 3. – С. 32 – 35.

7. Дзюба И. Виды условий договора, ограничивающих ответственность //
Юридический мир. – 2003. – № 2. – С. 83 – 88.

8. Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского
законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. – 2003. –
№ 12. – С. 95 – 101.

9. Екимов С. А. Понятие и общая характеристика договора // Журнал
российского права. – 2002. – № 10. – С. 88 – 92.

10. Каменецкая М. С. Право и обязанности участников договора при его
расторжении // Законодательство: право для бизнеса. – 2004. – № 1. – С.
37 – 43.

11. Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в
российском гражданском праве // Законодательство: право для бизнеса. –
2004. – № 4. – С. 17 – 28.

12. Кокоева Л. Т. О предмете договора аренды // Философия права. – 2003.
– № 2. – С. 83 – 88.

13. Кокоева Л. Т. Право аренды и вещные права // Философия права. –
2003. – № 2. – С. 56 – 60.

14. Марченко М. Н. Общая теория договора: основные положения. Ст. 1 //
Вестник Московского университета. Серия 11. Право. – 2003. – № 6. – С. 3
– 16.

15. Ломидзе О. Распределение неблагоприятных последствий случая между
сторонами договорного обязательства. Анализ законодательных решений //
Хозяйство и право. – 2003. – № 8. – С. 42 – 53.

16. Максимова Н. А. Основания досрочного расторжения договора аренды по
инициативе арендодателя // Вестник Саратовской государственной академии
права – 2003 – № 2 – С. 21 – 22.

17. Обыденнов А. Н. Предмет и объект как существенные условия
гражданско-правового договора // Журнал российского права – 2003 – № 8 –
С. 61 – 67.

18. Скремета О. Государственная защита прав на недвижимость // Проблемы
права. – 2003. – № 1. – С. 64 – 68.

19. Толковый словарь «Бизнес и право» в. 5.5.0.Версия от 29.03. 2003 //
http://www.garant.ru

20. Шеленков С. И. Государственная регистрация объектов недвижимости:
правовой и налоговый аспекты // Бухгалтерский учет – 2003 – № 7 – С. 69
– 71.

21. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и
концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2003. – № 11. – С. 8 –
10.

22. Юридический энциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. –
М.: Большая Российская энциклопедия. – 2003. – 559 с.

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

Похожие документы
Обсуждение

Ответить

Курсовые, Дипломы, Рефераты на заказ в кратчайшие сроки
Заказать реферат!
UkrReferat.com. Всі права захищені. 2000-2020