Правовые проблемы признания права собственности на самовольную постройку после принятия закона 'О дачной амнистии'

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИЗНАНИЯ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ ПОСЛЕ ПРИНЯТИЯ ЗАКОНА “О
ДАЧНОЙ АМНИСТИИ”

Введение

1. Понятие самовольной постройки

2. Выбор органа власти регистрирующего право собственности на
самовольную постройку

3. Д???е З??а «О ??? ???и? ? ???и

4. Существующие проблемы при обращении в суд для признания права
собственности на самовольную постройку

5. Целевое назначение земельного участка

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В данной работе будут рассмотрены правовые проблемы которые появились
после принятия Закона «О дачной амнистии» с учетом сложившейся судебной
практики.

В соответствии со ст. 13 Федерального Закона РФ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ
«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на
отдельные объекты недвижимого имущества» “Р????я ???”, N 146, 07.07.2006
(далее – ФЗ № 93-ФЗ) настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1
сентября 2006 года. Неофициальное название ФЗ № 93-ФЗ закон «О дачной
амнистии». Целью принятия ФЗ N 93-ФЗ являлось желание сделать процедуру
государственной регистрации сделок с принадлежащими гражданам объектами
недвижимости более лёгкой, так как на значительную часть недвижимости у
граждан отсутствуют правоустанавливающие документы или же указанные
документы не соответствуют требованиям законодательства РФ.

Ц?ью ??? ??? я?я?ся ?я??? ????ю?х ???? ???м ??е ??я?я З??а «О ??? ????»
и ?????е ????х ??й ? ???я.

Для ????ия ????й ц?и ??т ????ы ??ую?е ???:

– ???о ???? ??????е ?????т? ??? и ?????;

– ???????? ?ня?е ?????й ????и;

– ?????ы ?????я ??я?я З??а «О ??? ????»;

– изучена практика Высшего Арбитражного Суда РФ;

– ??????в?ы ???я Ф????? ?????х ??в ???в;

– выполнено сравнение судебных решений по проанализированным делам;

В ??? ??????? ??????й ??д, ???, ???, ???ия, ???ия.

Также изучены мнения ученых, занимавшихся проблемами судебной практики,
таких как Богданова И.С., Деев А.В., Жогов Д.Ю., Лазарев В., Маковская
А.А., Малета С.Е., Моргунов С., Пиджаков А.Ю.

1. Понятие самовольной постройки

Во-???, ?????й ????? ??т ?ть ??й ?м, ??? ????, ????? и? ?? ????? ????о,
? ?? ??? ????? ????о. С???о п. 1 ?. 130 ГК РФ к ?????? ??ся?я ????е
???и, ???и ?? и ?е, ?о ??? ?я?? с ???, ???и ???и, ???ы, ?????е ???х ?з
??????? у??а ? ????ию ?????, в ?м ??е ??ия, ????ия, ???ы не??????
??????а. В? ????е ?? ???ю?я ???? ?????. Е?и ???ся, ч? ???й ??? ? ????
???? ???а ??????, ? в ????ях ? ?. 222 ГК РФ ??т ???? П?????? ФАС ЗСО ?
18.04.2007 N Ф04-1789/2007(32902-А46-38) – ???й ??? ?а??я ????м ?????м
(?????)). В ??? ?? П?т????е ФАС УО ? 08.06.2007 N Ф09-4441/07-С6 ??
????, ?о ?????? ???ия? ????я ????а к н????? я?яю?я:

– ??? ????а ? ????? ?????м ?я ?? ?????;

– ????? к ?? ?????? ??????;

– ??????? ???ия к к?????;

– ???? ??т ? ??я?е ????? к ????и.

В ? ? ??я ????? ?????х ?????? ?? ? ?? ? я?я?ся ???ляю?м ????м ?и ??????
????и ?я? с ??? и ??????и ?????я ???а ?з ?????н?о ??? ?о ????ию. Д??й
???к ??? ??е???ся ??м ?ря? с ???и ???ия?. В??с о ?м, я?я?ся ? ??р??е
????о ?????, ??? ?????я ??м с ??? ?? ?????, ?ею??я в ????? ??. П?т????е
ФАС ВВО ? 28.12.2006 N А43-19271/2005-12-644 Поэ??, ??? ?е ???????
???????, ??и ??? к ??? о ??????и ????я ???? ???а, ????????о ?р?? ?
?????ию ????й ???, ???????о-????? ???а, ??? ?????? и ?????? ????? ?????
?ущ???, ????у ??? ???ы ????ы ? ??? ??????х ?????й (???й и ?????а с
?????).

В ??? ?? ФАС ВВО ??л, ?о ???й ??д ? я?я?ся ???? ???и??и, ?к ?к ????ля?
??й ????? ? ???и в ?? м??????о ???я ? ??????? ????м ????? и ????????
????й ?я ??????я, ? ?ею?е ?????? ??????. П?????? ФАС ВВО ? 19.12.2006 N
А43-1798/2006-12-24

Во-???, ????? ????о я?я?ся ?????й ?????, ?? ?о ????о ? ????м ???е, ?
????? ?я э?х ??й в ?ря?е, ??????м ???м и ??и ????и ???, ?? ???о ?з ????я
? э? ?????х ????? ?и с ?????? ????? ????????х и ?????? ?? и ???. Н???
?тя ? ??? ? ????х ????й ???????т о ?????й ????е.

2. Выбор органа власти регистрирующего право собственности на
самовольную постройку

В соответствии со ст. 2 ФЗ № 93-ФЗ в ??т 3 ??? 222 ??и ??? Г?????о ???а
Р????й Ф?е??и ???ы ??ую?е ????я:

1) ??ц ??? ???н ????? ??;

2) ??? ?????е ??? ???о ??е ??а “??м” ????о ???и “, а в ???????х ???м
??аях в ?? ??????м ???м ?ря?е,”;

3) в ??? ???м ??а “???ны? ???” ???? ???и “????м ??м”.

Таким образом, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признать право
собственности на самовольную постройку возможно не только через суд, но
и в ином установленном законом порядке, а также только при наличии у
лица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав на земельный
участок.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) ??о ??????и ?
?????ю ????у ??т ?? ???? ??м ? ??м, ??????м ????у ? ? ??????м ?у ????м
???е, ?и ???и, ?о ??? ???к ??т в ??????м ?ря?е ?????? э?? ?цу ?д ?????ю
????у.

При изучении новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ появляются вопросы как
осуществляется иной порядок признания права собственности и кто признает
право собственности на самовольную постройку, кроме суда.

Основополагающим правилом юридической техники при создании законов
является наличие механизма реализации нормы. В п. 3 ст. 222 ГК РФ
указана абстрактная возможность признания права собственности без
указания кто признает право и как это происходит.

Изучая мнение различных специалистов исследовавших данную проблему
прихожу к выводу, что одной единственной точки зрения кто признает право
собственности и как это происходит отсутствует.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального Закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ
«о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» ???????ю ?????ю ?? ? ????? ????о и ??? с ?м ????ляют ?????й ??н
??????? ???, ??????? в ???и ???????й ?????и, и ?о ???????е ???, ???ую?е
в ?????ую?х ???????х ???х. Ос???я? ? п. 1 ?. 9 ФЗ № 123-ФЗ ????е ??ают,
?о ?д ?? ??????м ?ря?? ???м???? п. 3 ?. 222 ГК РФ я?я?ся ?????я в Ф?????
???????й ???.

Другое мнение состоит в том, что регистрацию права собственности
осуществляют органы местного самоуправления.

Рассмотрим обе вышеназванные точки зрения.

Если предположить, что право собственности регистрирует Федеральная
регистрационная служба тогда какие документы нужно представить для
регистрации права собственности.

Согласно п. 1 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ ????я? ?я ???????й ?????и ??а ??????и
на ?????й ?и ????й ??? ?????о ????а, ?? ?я ??????а, ????у?? ??? ???а
?????о ????а в ?????? с ????????м Р????й Ф???? ? ????я ??? ????ия ?
??????о, а ??е ?я г??а????й ?????и ??а ??????и ????? ? ??? ???????о
????о ??????а, ?????й ?и ????й ? ??л?? ???е, ???????м ?я ???????о ????о
??????а, ?? ?????й ?и ????й ? ?ме??м ???е, ??????м в ???е ?????о ??? и
???????м ?я ???я ???о ????? ?зя??а (? ?????? ????м у???), я?яю?я:

????ы, ?????ю?е ?? ???ия ??? ???а ?????о ????а и ????? ?о ????;

????????ю?й ???? ? ????й ???к, ? ???м ????? ??й ??? ?????о ????а.

Согласно абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ ??о ??????и ? ?????ю ????у ? ??т ??
???? ? ????м ??м, ?? ????? ????и ???? ??а и ??ня?? ???м ???? ??? ?ц ??
???т ??? ??и и ???ью ???н.

Таким образом, при предоставлении документов для регистрации права
собственности на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ отсутствуют документы
указывающие, что самовольная постройка не ???? ??а и ??ня?? ???м ????
??? ?ц ?? с??? ??? ??и и ???ью ???н.

П???о ??ия ?????ю?я Жогов Д.Ю., Малета С.Е. Ж?? Д.Ю., М??а С.Е.
Г??????ая ?????я ?к ?????й ??? ????я ?? ? ?????е ????и // П?? и э????.
2007. N 3. С. 18 – 20 и ?. которые считают, что государственная
регистрация самовольной постройки может осуществляться на основании ст.
25.3 ФЗ № 122-ФЗ.

Следовательно, если лицо зарегистрировало право собственности на
самовольную постройку руководствуясь ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, однако при
этом нарушаются права и охраняемые законом интересы других либо имеется
угроза жизни и здоровью граждан возникает вопрос является ли
зарегистрированное право собственности действительным.

Помочь разрешить этот вопрос может уяснение того, что понимается под
созданием угрозы жизни и здоровью. Рассмотрим судебную практику.

В ??м ? ?л ??? ?? ???? в ????и ??а ??????и ? ц? ?я ???и и ???и
???в-???н, ????? ?????й ? ????м ???е, ???????м в ????? ??оя?? ?????е. П?
??я?и ???я ??и ????????ь ?м, ?о ?????й ?х ???? в ???? ??й ????и, я?я?ся
????? ?????о ?????я ? ??у ??а?я и ???? ????, ?о э?????я ???о ????я ?
??оя?и ???ья ??л?ия и ???? к ????ю ??н?х ????в ???н ? ????я?ую ???ю?ю
??у. П?????? ФАС ВВО ? 27.02.2007 N А39-1510/2006-218/5

В ??? ?? ???? ???о ???ть ??о ??????и ? ???й ??? н?????и. О???о ? ?????о
?????ую ????ю ?????ию и ????? ? с?????? и ? ????, ч? ?????е ? ????и ?
???ют ??а и ??ня?? ???м ???? ??? ?ц и ? ??ают ??? ??и и ???ью ?а??. Ф??
? ???и ??е ????ы, ?к ???? ????о-э????????й э????ы ???а,
????о-э???????кое ?клю??е, ??ю??е э????й ???? ????т??? э?????? э????ы ?
????? ???? ???а. С?? ???, ?о ??????е ????ы ? ???? ?????, ??в??аю?й, ?о
???е ????и ? ???ют ??а и ??ня?? ?к?? ?т??ы ??? ?ц и ? ??ают ??? ? ??и и
???ью. П?????ие ФАС ПО ? 21.08.2007 N А65-4038/06

В ??? ?? ??и ????и ??? мэ?и, ???я ????ь ? п. 3 ?. 222 ГК РФ, ???? ????
??о ??????и ? ??т ?? ???? ? ??м, ?? ????? ????и ???? ??а и ???? ???? ???
?ц ?и ???т ??? ??и и ???ью ???н. А??? ????и, ?о ??????м э?? я?яю?я
????ы, ?????ю?е ?????? ?????ц? ???ия ? ??и ?????ую?? ???ми, а ???:
??ю??е ???? ?????а К??????о ??? г. Т?ья?и, ?клю??е о ?????? ????иям ????
б?????и, ????о-э????????е ??ю??е, ??ю??е Ф????? ??? ? ??у и ?ня??и, ??т
? э??????у ??? ?ъ??, ??юч?? ? ?????ию ???х и ???аю?х ?????й ??ия ??е ?о
??????и о ?????? ????иям СН? 2.08.02-89 “О?????е ??ия и ????ия”. П??????
ФАС ПО ? 10.07.2007 N А55-18533/2006-15

На основании вышеизложенного прихожу к выводу, что использовать ст. 25.3
ФЗ № 122-ФЗ для конкретизации п. 3 ст.222 ГК РФ в принципе возможно,
однако имеются риски, что во-первых может быть отказано в регистрации
права собственности, во-вторых если регистрацией нарушены права и
охраняемые законом интересы других либо имеется угроза жизни и здоровью
граждан могут возникнуть проблемы с защитой зарегистрированного права
собственности.

Следующие мнение, что при регистрации права собственности можно
использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ которая носит довольно общий характер.

В связи с этим не могу не согласится с Плотниковой И. которая
утверждает, что ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ носит рамочный характер. П????а И.
Н?ая ????а: ?????я и? ?т // ЭЖ-Ю??. 2004. N 41.

В силу п. 1 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ ??о ??????и ? ????й ??? ?????о ????а
???р???я ? ????и ?????, ?????ю?х ?? ?о ???ия.

Согласно п. 3 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ в ???, ?? ????й ???к, ????? ?я ???ия
???а ?????о ????а, ?????т ?я??лю ? ??е ??????и, ??о ??????и зая??ля ?
??? ??????? ??????а ???р???я ? ????и ?????, ?????ю?х ??о ??????и ? ???
????й ???к, ????ия ? ?????т?, ????й ?????? и ?????, ??р??х ???? ???а
??????? ??????а.

На основании п. 4 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ в ???, ?? ????й ???к, ????? ?я
???ия ???а ?????о ????а, ?????т ?я??лю ? ?? ??е, ?м ??о ??????и, ??о
??????и ?я??ля ? ??? ???р???о ??????а ??????ся ? ????и ?????, ?????ю?х
??о ???в?ия ??? ????м ????, ????ия ? ??????о, ????й ?????? и ?????,
????? ???? ???а ??????го ??????а.

Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ “Р????я ???”, N 290,
30.12.2004 ??е??е ? ??????о ????ля? ??й ????, ?????ю?й ?????? ????й
?????? ????иям ????????? ??а ????? ???а и ?ю?й ?????у ??о ????ля?
??????о, ??????ю о???в ?????? ??????а, а ??е ? ?????й ???, ? ??ю???
?у??, ???????х Г? РФ.

В силу п. 1 ст. 14 ФЗ № 122-ФЗ ?????я ???????я ?????я ??????я и ???? ??
? ????? ????о ????ря?ся ???е???м о ???????й ?г???? ?ав. Т?? ???м, ??о
??????и ??????ся ??????? о ??е ??????и.

Т?? ???м, для ?????и ??а ??????и ? ???л?ую ????у в ???? ??о ?????? ?. 25
ФЗ № 122-ФЗ.

В ?????? с п. 1 ?. 2 ФЗ № 122-ФЗ ???????я ?????я ?? ? ????? ????о и ???
с ?м – ю????? ?т ????я и ??????я ?????? ??????я, ?????я (?????я), ????
?и ?????я ?? ? ????? ????о в ?????? с Г????? ???? Р????й Ф????. Е?и
???????? ????е ?????е ????ся, ?о ???????я ?????я ю????? ?т ????я и
??????я ?????? ??????я, ?????я (?????я), ???? ?и ?????я ?ав ? ?????
????о. Г??????ая ?????я ?? ???т ???? ?????о ????ия ????и ?я????в, ??????
????ю и ?????? ?????? ???а в ??м, ? ??к ? ??т я?я?ся ????? ??????я ??а
???е???.

То ?? ?????я ? я?я?ся ????? ??????я ??а ??????и, а я?я?ся ??м ???м
?????о ???? ?е ????е ??о ??????и. С?????? ?и ?????и ??а ???е??? ? ?????ю
????у в ?? ?. 25.3 ?и ?. 25 ФЗ № 122-ФЗ ? ????т ??о ?б?????, а ??о ??
??????ся ??с?ую?е ??о ??????и. О??о ?????я ????а ? я?я?ся ????? в ю?????
??? ?к ?к ? ?ё ?????т ??о ??????и у ?? ??ав?? ?????ю ????у ?-? ???ю??я
??? ??????а. Т?? ???м, ??о?? у ?? ????? ?????ю ????у ? ????т ??о
??????и, а ??д????ая ?????я ??а ??????и ? ?????ю ????у ??о ?? ?д????т
????ю?е ??о ??????и ? ???ы ?????а, ? ??к ? ???т э? ??о ????ся, ?о ?????я
??а ??????и ? ????и ?. 25.3 ?и ?. 25 ФЗ № 122-ФЗ ?????? ??????м ???м ??и
?????? ??а.

Существует точка зрения, что признавать право собственности на
самовольную постройку в ином установленном законом порядке должны и
правомочны органы местного самоуправления (государственной власти).

Порядок признания права собственности на самовольную постройку через
органы местного самоуправления представляется более оправданным и
обоснованным, особенно в случаях, если застройщиком и собственником
земельного участка является одно лицо. В данном случае возможен и более
предпочтительным будет административный порядок признания права
собственности на самовольную постройку.

Основанием для такого порядка признания права может служить п. 4,
внесенный Законом N 93-ФЗ в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004
г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской
Федерации” СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 17., на основании которого до 1 января
2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта
индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а достаточно
только предоставления технического паспорта такого объекта.

Такая позиция соответствует и положениям ст. ст. 263, 266 и 269 ГК РФ, в
которых устанавливается, что собственник либо лицо, обладающее вещными
правами на земельный участок, вправе возводить и создавать на нем
здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на него
право собственности. Указанные статьи не предусматривают обязанности
получения разрешения на строительство.

Вопрос об оставлении на месте самовольной постройки в таком случае может
решать орган местного самоуправления (государственной власти), как
правило, это местная администрация. Именно орган местного
самоуправления, согласно п. 20 ст. 14 Федерального закона “Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”
Ф????? ??н ? 6 ?тя?я 2003 г. N 131-ФЗ “Об ??х ????х ?????и ???? ??????ия
в Р????й Ф????” (с и?. ? 18 ?тя?я 2007 г.) // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст.
3822. и ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на
строительство на территории местного самоуправления, а согласно ст. ст.
28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является
решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое
принимается органом государственной власти либо органом местного
самоуправления. Значит, орган местного самоуправления (государственной
власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения на
месте при подтверждении права на земельный участок, а также если
признает, что признаки самовольности возможно устранить во внесудебном
порядке, строение построено в соответствии с разрешенным использованием
земельного участка, с соблюдением строительных норм и правил, П???в А.Ю.
П???е ???ы ?????й ????и // П???е ???ы ????ь??. 2005. N 2. не нарушает
интересы третьих лиц и отсутствуют иные причины, препятствующие
признанию права собственности на самовольную постройку.

В ситуации, когда отсутствует спор о правах, судебный порядок признания
права собственности на самовольную постройку представляется весьма
нелогичным, долговременным, а порой и дорогостоящим. Решение по таким
вопросам вполне правомочны принимать и органы местного самоуправления
(государственной власти), а данный порядок будет логично завершаться
вынесением решения об оставлении объекта индивидуального жилищного
строительства на месте с последующей регистрацией на него права
собственности в органах регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.

Необходимо установить четкую процедуру такого порядка признания права
собственности на самовольной постройки, закрепить перечень документов,
которых будет достаточно для принятия законного и обоснованного решения
органом местного самоуправления об оставлении постройки на месте. На наш
взгляд, такими документами должны быть следующие: правоустанавливающие
документы на земельный участок, заключение уполномоченной организации
либо строительно-технической экспертизы и органа архитектуры
(градостроительства) о возможности сохранения постройки, согласие от
заинтересованных лиц, чьи права могут быть нарушены постройкой, что
строением не нарушаются их права и интересы.

Считаем, что признание и возникновение права собственности на
самовольную постройку посредством регистрации самовольного объекта не
отвечает природе и смыслу государственной регистрации права,
противоречит нормам гражданского законодательства, предъявляемым к
легализации такого рода строений, и не может являться тем самым “иным”
порядком признания права собственности, в то время как признание права
собственности на самовольную постройку через органы местного
самоуправления (государственной власти) в большей степени соответствует
их полномочиям, действующему законодательству и требованиям,
предъявляемым к признанию права собственности на самовольную постройку
Гражданским кодексом РФ.

3. Д???е ??? «о ??? ????» ? ???и

Одним из спорных вопросов при признании права собственности на
самовольную постройку после изменений, внесенных Федеральным законом от
30 июня 2006 г. N 93-ФЗ “О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в
упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого
имущества”, который вступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент
определения правоотношений, к которым должна применяться новая норма.

Согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют
обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в
действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до
введения его в действие, только в случаях, если это прямо предусмотрено
законом. Следовательно, новая редакция ст. 222 ГК РФ не распространяется
на правоотношения, возникшие до 1 сентября 2006 г., однако
правоприменительная практика неоднозначно подходит к решению данного
вопроса.

Судебно-арбитражная практика ФАС Уральского округа исходит из того, что,
если иск о признании права собственности на самовольную постройку
заявлен до 1 сентября 2006 г., а судебное решение состоялось после
вступления в силу Закона N 93-ФЗ, применяется редакция п. 3 ст. 222 ГК
РФ, действовавшая до указанной даты. Рекомендации
Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде
Уральского округа от 23 – 24 мая 2007 г. N 1/2007; П?????ия ФАС ВВО от
31.08.2007 N А11-10658/2006-К1-15/403, ? 01.08.2007 N А82-14748/2006-38,
? 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16.

Однако судебно-арбитражная практика ФАС Центрального округа говорит об
обратном: дата подачи иска в этом случае не может являться определяющим
моментом при выборе нормы закона, подлежащей применению, так как при
рассмотрении вопроса о применении нормы закона, касающейся института
самовольной постройки, не являющегося объектом гражданских
правоотношений, необходимо исходить из того, что моментом признания
самовольной постройки объектом гражданских прав будет являться судебный
акт о признании права собственности на нее, сам по себе факт
предъявления в суд искового заявления о признании права собственности на
самовольную постройку не порождает возникновения гражданских
правоотношений относительно этой постройки. П?????? ФАС Ц?????о ??? ? 12
я??я 2007 г. ?? N А09-6295/06-14 // А???е ??? ФАС Ц?????о ???. 2007.

По моему мнению позиция ФАС Центрального округа по этому вопросу
соответствует требованиям гражданского законодательства и смыслу ст. 222
ГК РФ, так как до легализации самовольной постройки, т.е. до признания
права собственности на нее, она юридически не существует, а значит,
юридически значимых отношений в связи и по поводу самовольной постройки
как объекта недвижимости возникнуть и существовать не может.

Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за
допущенные нарушения при осуществлении строительства недвижимого
имущества. В связи с этим право собственности на объект самовольного
строительства согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть признано за
гражданином судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином
установленном законом порядке, а за юридическими лицами – только на
основании решения суда.

4. Существующие проблемы при обращении в суд для признания права
собственности на самовольную постройку

До вступления в силу Закона N 93-ФЗ право на обращение в суд за
признанием права собственности на самовольную постройку было
предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику
земельного участка, на котором возведена постройка.

С принятием и вступлением в силу Закона N 93-ФЗ порядок признания права
собственности на самовольную постройку претерпел изменения. Из
субъектов, обладающих правом на признание права собственности на
самовольную постройку, был исключен фактический застройщик, т.е. лицо,
осуществившее постройку. Право собственности на самовольную постройку
может быть признано только за собственником земельного участка либо
лицом, обладающим вещным правом на земельный участок.

Необходимо заметить, что внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ изменения не
лишили застройщика, не являющегося собственником земельного участка и не
обладающего вещными правами на него, процессуальной правоспособности. За
таким лицом, исходя из содержания и смысла п. 3 ст. 222 ГК РФ, при
передаче самовольной постройки в собственность владельца земельного
участка сохранено право требовать возмещения расходов по возведению
самовольной постройки при подтверждении им факта, что постройка
возведена собственными силами, за свой счет, и документальном
обосновании понесенных затрат.

Исходя из содержания и смысла ст. 222 ГК РФ, правоотношения по поводу
признания права собственности на самовольную постройку являются сферой
публичных правоотношений, поэтому споры о признании права собственности
на самовольные объекты недвижимости не могут рассматриваться и
передаваться сторонами для их рассмотрения в третейский суд, а подлежат
рассмотрению в зависимости от подсудности исключительно в судах общей
юрисдикции либо арбитражных судах.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку, исходя из
смысла и содержания ст. 222 ГК РФ, вправе предъявить лицо, владеющее
земельным участком на праве собственности либо обладающее вещными
правами на этот участок и осуществившее самовольную постройку за свой
счет.

К искам о признании права собственности, как и о сносе самовольных
построек, не применяются сроки исковой давности.

В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения
нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого
права не ограничено каким-либо сроком. Л??? В. И??ая ???? и ?? о ????и
??а ??????и // Х?я??о и ??о. 2006. N 12. С. 110.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку,
не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться
постройкой, а все сделки, направленные на распоряжение самовольной
постройкой, недействительны либо ничтожны с момента их совершения.
Юридически самовольная постройка не существует, не является объектом
гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не
может.

В такой юридически безвыходной ситуации лицо, осуществившее самовольное
строение, приобретает право обратиться в суд и становится истцом не
только на основании ст. 222 ГК РФ, но и благодаря пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК
РФ, где указано, что права и обязанности возникают на основании
судебного решения, и ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов
защиты гражданских прав является признание права.

Значение ст. ст. 8 и 12 ГК РФ для признания права собственности на
самовольное строение переоценить сложно, учитывая тот факт, что
юридически самовольная постройка не существует, не является объектом
гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не
может. Статьи 8, 12 ГК РФ в отношении института самовольной постройки
дают возможность лицу использовать такие способы защиты гражданских
прав, как признание права и пресечение действий, нарушающих право или
создающих угрозу его нарушения.

Признать право собственности на самовольную постройку возможно только в
исковом производстве, поскольку в заявлении граждан о признании права
собственности на самовольную постройку речь идет об имуществе, которое
имеет денежную оценку, а значит, указанные споры носят имущественный
характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.
О?? ???????? и ???? ???? В????о С?а Р????й Ф???ии ? ??? ??т? 2005 ?? (?
?????м ??м) ? 4, 11 и 18 ?я 2005 ?? // Бю???ь В????о С?а РФ. 2005. N 10.
Эта же позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от
3 сентября 2002 г. N 4544/02. П?????? П????а ВАС РФ ? 3 ??я?я 2002 г. N
4544/02 // В??? ВАС РФ. 2002. N 12.

Иск о признании права собственности может быть удовлетворен, если
устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на
строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Хотя
разрешение на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с
помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и
заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение
градостроительных и строительных норм и правил, М?г?? С. П???е ????
?????й ????и // Х?я??о и ??о. 2004. N 5. С. 109, 118. доказать, что не
нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц, и тем самым устранить
признаки самовольности строения. Только после подтверждения права на
земельный участок, подтверждения, что нет нарушений градостроительных и
строительных норм и правил, не нарушаются охраняемые права и интересы
третьих лиц, у суда есть основания удовлетворить иск и признать право
собственности на самовольную постройку.

Если же обратиться в суд за признанием права собственности на самовольно
возведенное строение не в исковом производстве, а в порядке особого
производства в соответствии со ст. 262 ГПК РФ для установления
юридического факта владения строением на праве личной собственности, то
признать право собственности за лицом будет невозможно, так как в этом
случае подлежат восстановлению правоустанавливающие документы о
принадлежности строения, которые на самовольное строение отсутствуют
изначально.

Лицо, как физическое, так и юридическое, также не может обратиться в суд
с иском о признании права собственности на самовольную постройку на
основании давности владения, т.е. приобретательной давности ст. 234 ГК
РФ. Такой возможности и оснований признания права собственности на
самовольную постройку закон не содержит, что подтверждается п. 4 Обзора
законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г. О??
з???????а и ???? ???? В????о С?а Р????й Ф???? ? ??? ???л 2003 ?? //
Бю???ь В????о С?а РФ. 2003. N 12. В противном случае будут не только
легализованы самовольные постройки, но и за лицом, самовольно
построившим строение, будет закреплено право бессрочного пользования
земельным участком. Как указал ФАС Волго-Вятского округа, применение к
рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы
освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности
соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов,
строительных и градостроительных норм и правил. П?????? ФАС В??-Вя???
о??а ? 19 июля 2007 г. N А43-30921/2006-21-607.

Приобретательная давность – это основание приобретения права
собственности на вещь, призванное устранить неопределенность в титуле
владения.

5. Целевое назначение земельного участка

Правоприменительная практика при признании права собственности на
самовольную постройку обращает особое внимание на наличие у застройщика
вещных прав на земельный участок. Именно с наличием вещных прав на
земельный участок ст. 222 ГК РФ в первую очередь связывает признание
права собственности на самовольную постройку.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 40, ст. ст. 41, 42 ЗК РФ собственник
земельного участка, а также лица, не являющиеся собственниками земельных
участков (землепользователи, землевладельцы и арендаторы), имеют право
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения, а также использовать земельный участок в
соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ ??и в РФ ? ?л??у ????ию ????ляю?я ? ??
????й, в ?м ??е ??и ???????, э????и, ?????, ?я?, ?????ия, т????ия,
?????и, ??и ?я ?????я ?????й ?я????и, ??и ???ы, ?????? и ??и ??о ??????
????ия. И?о????е ??и ? ? ???? ???е?ю ? ?????я ?и ??????ся. П??о??е ????м
????, ????? к ??м ??ям, ???? в ????, ???ля?? ?о ???м ?????м. П???й ??м
??ль ???????я ? ????и ? ???л???и к ?й ?и ?? ???р? и ?????? ??????я в
?????ии с ?????? ?????.

Причем имеются приоритеты использования земельных участков по принципу
их целевого назначения. В связи с чем, помимо перечисленного (соблюдение
строительных и градостроительных норм и правил, интересов третьих лиц),
при признании права собственности на самовольную постройку лицу
необходимо подтвердить, что возведение самовольной постройки не изменило
и не нарушило целевого назначения земельного участка. Таким образом,
застройщик, кроме подтверждения своего права на земельный участок,
обязан также подтвердить соблюдение целевого назначения и разрешенного
использования земельного участка при строительстве самовольной
постройки.

Необходимо помнить, что земельный участок, занятый самовольной
постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению.
Использование земельного участка не по целевому назначению на основании
ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для
прекращения прав на земельный участок и его принудительного изъятия.

Суд может признать собственником постройки лицо, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании
которого находится земельный участок, но если при строительстве объекта
норма о целевом назначении земельного участка будет нарушена, а
компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли, то
даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет
невозможно. Р??? А?????о ?? И???? ???и ? ?? N 19-3670/01-16 // А???е ???
А?????о ?? И???? ???и; П?????? ФАС В???о-С????о ??? ? 27 я??я 2006 г. N
А58-2438/04-Ф02-6293/05-С2, А58-2438/04-Ф02-6294/05-С2. Таким образом,
решение вопроса об изменении разрешенного использования (целевого
назначения) земель не входит в юрисдикцию суда. В противном случае
данная ситуация будет противоречить ст. 8 ЗК РФ, согласно которой
перевод земель из одной категории в другую осуществляют уполномоченные
органы государственной власти или местного самоуправления.

Но как быть, если право собственности на самовольную постройку признано
судом без учета и (или) с нарушением целевого использования земельного
участка и решение суда вступило в законную силу?

Поскольку целевое использование земельного участка не изменено в
установленном законом порядке, а суду этот вопрос не подведомственен,
судебное решение в данном случае, как нам кажется, не должно и не может
являться основанием для регистрации права в Едином государственном
реестре прав (ЕГРП). Признание права собственности на самовольную
постройку не изменяет целевого назначения земельного участка, отвод
земельного участка (передача в собственность) в установленном законом
порядке предполагает обязательно и его целевое назначение,
следовательно, на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не
утрачивает статуса самовольной, а регистрирующий орган должен отказать в
регистрации права собственности на самовольную постройку даже на
основании судебного решения. Приведенная ситуация часто находится вне
поля зрения как судов, так и регистрирующих органов, что по недосмотру
приводит, к сожалению, к неправильному применению норм закона и
нарушению интересов третьих лиц.

В противоположность этому судебное решение, которым был удовлетворен иск
о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии
со ст. 222 ГК РФ, т.е. при подтверждении права на земельный участок и
его использование по целевому назначению, отсутствии нарушений
градостроительных и строительных норм и правил, а также отсутствии
нарушений охраняемых прав и интересов третьих лиц, не просто разрешает
спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием
возникновения у этого лица права собственности на него (ст. 8 ГК РФ).
М???ая А.А. С???й ?т ?к ????е ????т??? ?????и ?? ? ????? ???т? и ??? с
?м // В??? ВАС РФ. 2003. N 4. С. 11. Иными словами, в рассматриваемой
ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер, являясь
элементом юридического состава, опосредующего возникновение у
заинтересованного лица такого вещного права (права собственности),
которого ранее у него не было. Б???? И.С., Д?в А.В. П???й ??м ????
?????? ????ь??: ????е ???ы ??? и ???? // З??. 2007. N 9.

В этом случае право собственности на самовольную постройку, признанное в
судебном порядке согласно п. 1 ст. 28 ФЗ № 122-ФЗ подлежит
государственной регистрации на общих основаниях. Регистратор права на
недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной
регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Таким образом, только при наличии законного и обоснованного судебного
решения право на самовольно возведенное строение может и должно быть
внесено в ЕГРП.

Заключение

П??дя ?? ?????й р??е ??о ???ь ??ую?е ???:

?????й ????? ??т ?? ??й ?м, ??? ????, ????? ?и ?? ????? ????о, ? ?? ???
????? ????о.

Н????е ????о я?я?ся ?????й ?????, ?? ?о ????о ? ????м ???е, ? ????? ?я
э?х ??й в ?ря?е, ??????м ???м и ??и ????и ???, ?? ???о ?з ????я на э?
?????х ????? ?и с ?????? ????? ?а??????? и ?????? ?? и ???. Н??? ?тя ?
??? ? ????х ????й ???е???? о ?????й ????е.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) ??о ??????и ?
?????ю ????у ??т ?? ???? ??м ? ??м, ??????м ????у на ? ??????м ?у ????м
???е, ?и ???и, ?о ??? ???к ??т в ??????м ?ря?е ?????? э?? ?? ?д ?????ю
????у.

Р????в п???е ??????е ???у к ???, ?о ????? ??о ??????и ??т ??н ????
??????ия.

Д?а ??? ?? в э?м ??? ? ??т я?я?ся о???яю?м ???? ?и ??? ??ы ???, ?????
????ию, ?к ?к ?и ?????? ???а о ????? ??ы ???, ??ю??я ????а ?????й ????и,
? я?яю??ся ???? ?????х ???????, ????? ???? ? ??, что ???? ????я ?????й
????и ???? ?????х ?? ??т я?я?ся ???? ?т о ????и ??а ??????и ? ?е, ?м ?
?? ?? ?е?я??ия в ?д ???? ?я??ия о ????и ??а ??????и ? ?????ю ????у ?
?ро??т ??????я г????? ??????? ?????? э?й ????и.

С??к ????в??й ?????

Законодательные материалы

1)Гражданский Кодекс (часть первая) // Собрание законодательства РФ”,
05.12.1994, N 32, ст. 3301

2)Гражданский Кодекс (часть вторая) // Собрание законодательства РФ”,
29.01.1996, N 5, ст. 410,

3)Гражданский Кодекс (часть третья) // Собрание законодательства РФ”,
03.12.2001, N 49, ст. 4552.

4)Гражданский Кодекс (часть четвертая) // Собрание законодательства РФ”,
25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5496.

5)О введении в действие части четвертой гражданского кодекса Российской
Федерации: Федеральный закон от 18.12.2006 N 231-ФЗ //С???е ?????л??а
РФ”, 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ?. 5497.

6)”З???? ??? Р????й Ф????” ? 25.10.2001 N 136-ФЗ//”Р????я ???”, N
211-212, 30.10.2001.

7)”Ж???й ??? Р????й Ф????» ? 29.12.2004 N 188-ФЗ//”Р????я ???”, N 1,
12.01.2005

8) Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37″Об утверждении инструкции о
проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации”// “С?????я
???”, N 28, 23.08.1999

9)”Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации за второй квартал 2007″// “Ж??л ?????ля и ???? ????? ЖКХ”, N
12, ???ь, 2007 (ч. II) (????ия)

10) Верховного Суда РФ “некоторые вопросы судебной правктики по
гражданским делам”// “Бю???ь В????о С?а РФ”, N 10, 1997

11)Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от
01.07.1996″О некоторых вопросах, связанных с применением части первой
Гражданского Кодекса Российской Федерации”// “Бю???ь В????о С?а РФ”, N
9, 1996, N 5, 1997,

12) Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П “По
запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверки
конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского
Кодекса Российской Федерации” // “В??? К?с?????? С?а РФ”, N 6, 2007

Уч??я ?????

1)А????в X. С???я ???? ?к ???? ???????а // С???ая ю??ия. 1989. № 23.

2)А???в С.С. О?ая ??ия ??а. – М.: П?????, 2007.

3)А???в С. С. О?ая ??ия ????????о ?а?. В?. 4. С????к, 1966.

4)А???в С. С. П???ы ??? ??а. С????к, 1972–1973. Т. 2.

5)А???в С. С. Т??я ?????а и ??а. М., 1984.

6)А???в В. Г. П????????? ?????: ?ня?е и ??????: А???. ??. … ??. ю?д.
??. В????, 1995.

7)Б????й М. И. Г????? ???. Ч?? ??ая. Т? ?? ??тя (К????? с ??? ??я?х
????й ГК и ??х ???????х ??в) // Х?я??о и ??о. 1998. № 1.

8)Б??? С. Н. С???я ???? в ????й ???? ???е. М., 1975.

9)Б??? С. Н. Ю????ая п??? ???? ???? в СССР // С???? ?????о и ??о. 1975.
№ 6.

10)Б??? С. Н., В???в А. Б. С???я ???? в ????й ???? ???е. М., 1975.

11)В????? Е. В. Р???с?о к ????ию и ????ию ???в. М., 1997.

12)Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М.,
1972.

13)Г??а Т. В. А????е п???ы ??? ????? ??а : А????? ?????и ? ????е ???
???и ??и?? ю????? ??;

Статьи из периодических изданий

1)Признание права собственности на самовольную постройку в судебном
порядке//”Право и экономика”, 2008, N 11

2)О самовольном строительстве, перестройке и…//”Актуальные вопросы
бухгалтерского учета и налогообложения”, 2008, N 20

3)Продажа строительных материалов в виде самовольной постройки//”Право и
экономика”, 2008, N 10

4)Проверка строительства и ремонта зданий и сооружений//”Бюджетные
учреждения: ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности”,
2008, N 6

5)Операция “Легализация”//”Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и
налогообложение”, 2008, N 5

6)Держим ответ за самовольство//”Промышленность: бухгалтерский учет и
налогообложение”, 2008, N 1

7)Верховный Суд РФ: спрашивайте – отвечаем!//”Главная книга”, 2007, N 21

8)Расплата за самовольство//”Предприятия общественного питания:
бухгалтерский учет и налогообложение”, 2007, N 10

9)Самовольная постройка//”Торговля: бухгалтерский учет и
налогообложение”, 2007, N 10

10)Получение разрешения на строительство//”Строительство:
налогообложение, бухучет”, 2007, N 4

11)Снесут… Без суда и следствия?//”Туристические и гостиничные услуги:
бухгалтерский учет и налогообложение”, 2007, N 5

12)О самовольных постройках//”Строительство: налогообложение, бухучет”,
2006, N 3

13)Строительство дома без согласованного проекта//”Главбух”. Приложение
“Учет в строительстве”, 2006, N 2

14)Отвод земли под строительство//”Главбух”. Приложение “Учет в
строительстве”, 2006, N 2

15)Правовые последствия самовольного строительства//”Строительство:
бухгалтерский учет и налогообложение”, 2006, N 3

16)Способы легализации самовольной постройки//”Консультант”, 2005, N 21

17)Права на самовольную постройку//”Главбух”. Приложение “Учет в
строительстве”, 2005, N 3

18)Аренда “самоволки”//”ЭЖ-Юрист”, 2004, N 40

19)Недвижимость: порядок легализации самовольной
постройки//”Строительство: налогообложение, бухучет”, 2004, N 3

20)Разрешительная документация для строительства//”Финансовая газета.
Региональный выпуск”, 2004, N 8

21)Перепланировка офиса: ремонт, модернизация
реконструкция?//”Российский налоговый курьер”, 2003, N 21

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

Правовые проблемы признания права собственности на самовольную постройку после принятия закона ‘О дачной амнистии’