.

Перевод жилого помещения в нежилое

Язык: русский
Формат: реферат
Тип документа: Word Doc
0 616
Скачать документ

2

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ»

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ (г. САНКТ – ПЕТЕРБУРГ) ФИЛИАЛ

Р Е Ф Е Р А Т

по дисциплине: ЖЕЛИЩНОЕ НОЕ ПРАВО

по теме: ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Работа выполнена студентом

5 курса, группы № 56

заочной формы обучения

Волковой Мариной Геннадиевной

Преподаватель: К.ю.н., доцент

Лунькова Ольга Викторовна

Санкт-Петербург

2007 год

ПЛАН РАБОТЫ

№ п/пСтраницы

1.

Введение

3

2.

Основания и условия перевода жилого помещения в нежилой фонд

4

3.

Порядок и документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилой
фонд

5 – 9

4.

Юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого
помещения в нежилой фонд

10 – 11

5.

Заключение

12 – 13

6.

Список использованной литературы

14

В В Е Д Е Н И Е

Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъ-екты,
будь то организации или индивидуальные предприниматели, органи-зуют свою
деятельность буквально по соседству – в жилых домах.

Однако действующее законодательство запрещает таким субъектам
осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях.

Проблемы, связанные с таким переводом, во многом возникают из-за
злоупотреблений чиновников своими должностными обязанностями. Поэто-му
законодатель посвятил регулированию перевода жилых помещений в не-жилые
специальную главу Жилищного кодекса РФ Жилищный кодекс Российской
Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 29 декабря
2006 г.) – главу 3, а также по-ложения п. 2 ст. 671 Статья 671. «Договор
найма жилого помещения» Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК
РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и
дополнениями от 24 июля 2007 г.)

и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ Статья 288. «Собственность на
жилое помещение» » Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)
(части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и
дополнениями от 24 июля 2007 г.)

в соответствии с которыми – жилые помещения предназначены только для
проживания граждан, а использование квартир в других целях (например,
под офис) до-пускается только после перевода последних в нежилые
помещения.

В реферате будут рассмотрены вопросы по переводу жилого помеще-ния в
нежилое для использования его в предпринимательской деятельности.

1. ОСНОВАНИЕ И УСЛОВИЕ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД

Основаниями для перевода жилого помещения в нежилое могут, напри-мер,
являться: решения государственных органов (в том числе суда) и орга-нов
местного самоуправления в случае признания жилых помещений непри-годными
для проживания; договоры (например, договор социального найма,
предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные
сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.

Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус
нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требова-ний, условий
к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

В нежилое можно перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:

– на него отсутствует обременение права собственности;

– к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по
которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;

– помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на пер-вом
этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под “перево-димой”
квартирой, не являются жилыми;

– гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору
социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87
ЖК РФ);

– жилое помещение признано непригодным для проживания по основа-ниям и в
порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Если хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищ-ного
кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в
переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

2. ПОРЯДОК И ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В
НЕЖИЛОЙ ФОНД

Прежде чем рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в сос-тав
нежилого фонда, необходимо отметить, что в определенных случаях
жи-лищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в
пред-принимательской деятельности налогоплательщика, но с одной
оговор-кой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные
интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать
жилое помещение.

Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 закона N 63-ФЗ Федеральный закон от
31 мая 2002 г. N 63-Ф3 “Об адвокатской деятельности и адвокатуре в
Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

адвокат может ис-пользовать в профессиональной деятельности (для
размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит
ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних,
или занимаемое им по дого-вору найма, соответственно, если не против
наймодатель.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен вклю-чать:

1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

В связи с тем, что форма заявления действующим законодательством не
утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По
сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором
необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению
автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку
помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа
мест-ного самоуправления) и, собственно, само намерение организации
перевести квартиру в разряд нежилых помещений.

Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печа-тью за
подписью генерального директора или уполномоченного лица (пред-ставителя
организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть
соответствующая доверенность.

2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.

Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является
свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот
или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом
Федеральной регистрационной службы, на который возложены пол-номочия по
ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен заре-гистрировать
сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает
правоустанавливающий документ.

Жилищный кодекс предоставляет собственникам переводимого поме-щения
право выбора: представить подлинники правоустанавливающих до-кументов
или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также
поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищ-ного
фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ).
Соответ-ственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо
обратить-ся в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением
о соста-влении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное
пись-мо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое
поме-щение и доверенность представителя организации.

4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его
окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного
самоу-правления по месту нахождения помещения. Для этого следует
обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к
нему:

а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или)
перепланируемое жилое помещение;

б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

в) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого
помещения;

г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и
культуры о допустимости проведения переустройства и (или)
перепланиров-ки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в
котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или
культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято
по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позд-нее чем
через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного
самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании про-екта
заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заяв-лении,
документ, подтверждающий принятие такого решения, который и яв-ляется
основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жи-лого
помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего приня-тие
решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого
помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N
266 Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 “Об
утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о
согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения” (с
изменениями и дополнениями от 21 сентября 2005 г.)

.

После представления вышеперечисленных документов в орган,
осуще-ствляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в
получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3
ст. 23 ЖК РФ).

Если вопрос решился положительно и у органа местного самоуправле-ния нет
требований “о проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или)
иных работ”, документ (уведомление) служит основанием для испо-льзования
помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Если же вопрос решился положительно, но требуется “проведение
пе-реустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ”, то
документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом
случае доку-мент (уведомление) является промежуточным. Получив его,
заявитель дол-жен выполнить все указанные в нем предписания.

Отказать в переводе помещения в нежилой фонд возможно только в
определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно:

– непредставление указанных выше документов;

– представление документов в орган местного самоуправления не по месту
нахождения жилого помещения (квартиры);

– переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ,
например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный
вход в помещение.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа
с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).

Следовательно, во всех остальных случаях чиновники обязаны принять
решение о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе
решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно
обжаловать в судебном порядке.

Завершение переустройства, перепланировки или иных работ оформ-ляется
актом приемочной комиссии, созданной главой администрации органа
местного самоуправления. Этот акт администрация органа местного
самоуп-равления направляет в Государственное учреждение технической
инвента-ризации субъекта Российской Федерации.

3. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ

ПОРЯДКА ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД

В случае, когда в качестве арендодателя или собственника жилого
по-мещения, используемого в предпринимательских целях, выступает
гражда-нин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной
ответст-венности по ст. 7.21 “Нарушение правил пользования жилыми
помещения-ми” Ко АП РФ Кодекс Российской Федерации об административных
правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (Ко АП РФ) (с изменениями
и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер кото-рого
составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только
гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или
ин-дивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится
– нет законных оснований.

В целях применения Ко АП РФ индивидуальные предприниматели
приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем
или собственником выступает другая организация (индивидуальный
предп-риниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо
будет вер-нуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии
арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и
бухгалтерс-кого учета.

Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной
от-ветственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ.
На-пример, в Постановлении ФАС ДВО от 06.07.2005 N Ф03-А73/05-2/1631
рас-смотрена следующая ситуация. По результатам проверки жилищная
инспек-ция Хабаровска установила, что квартира в жилом многоквартирном
доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об
осво-бождении помещения и протокол об административном правонарушении, а
организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса Хабаровского
края об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000
руб.

В соответствии с данной нормой использование не по назначению по-мещений
в многоквартирных домах: влечет наложение административного штрафа на
юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил
правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт
использования жилого помещения под офис подтверждается актами
обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена
офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы,
подт-верждающие факт заселения в указанное помещение командированных
ра-ботников, а также проживание их в данном помещении в период
команди-ровок, общество не представило.

Если организация или индивидуальный предприниматель переобору-дуют жилое
помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате
существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым
помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть прив-леченным к
административной ответственности по ст. 7.22 Ко АП РФ.

Размер штрафа в данном случае может составить:

– для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) – от 4 000 до 5
000 руб.;

– для организаций – от 5 000 до 10 000 руб.

З А К Л Ю Ч Е Н И Е

Таким образом можно сделать вывод, что не каждому жилью (квар-тире)
можно присвоить статус нежилого помещения.

Следует отметить, что и арбитражные суды при рассмотрении споров по
данному вопросу занимают схожую позицию.

Вообще, по мнению судей, любые сделки, направленные на использо-вание
жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не поро-ждают
правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N
КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N
Ф04-6453/2006(27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки,
связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользовани-ем,
а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием
ор-ганизациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в
порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтож-ными
(Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

На практике приобретение квартиры для размещения в ней офиса яв-ляется
выгодным с экономической точки зрения, поскольку позволяет зна-чительно
экономить на затратах на приобретение офиса. Действительно, если сразу
приобретать офисное помещение, то стоимость такой покупки будет на
порядок выше.

Таким образом, при размещении в квартире офиса имеются все осно-вания
для принятия квартиры к налоговому учету в качестве основного средства
(п. 1 ст. 257 НК РФ Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с
изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

) с последующим начислением по этой квартире амортизации.

При этом амортизационные отчисления должны учитываться в составе
расходов при условии их обоснованности, направленности на получение
дохода и документальном подтверждении.

СПИСОК ИСПОЛЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

– Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосо-вании
12 декабря 1993г.).

– Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 “Об адвокатской
деятельности и адвокатуре в Российской Федерации” (с изменениями и
дополнениями от 24 июля 2007 г.)

– Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) часть первая от 31 июля
1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с
изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

– Кодекс Российской Федерации об административных правонаруше-ниях от 30
декабря 2001 г. N 195-ФЗ (Ко АП РФ) (с изменениями и допол-нениями от 24
июля 2007 г.)

– Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая,
третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2007 г.)

– Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с
изменениями от 29 декабря 2006 г.)

– Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 “Об
утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жи-лого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о
согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения” (с
изменениями и дополнениями от 21 сентября 2005 г.)

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

Похожие документы
Обсуждение

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Заказать реферат
UkrReferat.com. Всі права захищені. 2000-2019