.

Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Язык: русский
Формат: дипломна
Тип документа: Word Doc
1 6242
Скачать документ

87

Ленинградский государственный областной университет

им. А.С. Пушкина

Дипломная работа

на тему:

«Гражданско-правовой договор найма

жилого помещения»

студента Першина В.В. группы Юр-52з

факультета юриспруденции

Руководитель дипломной работы –

кандидат юридических наук – Клименкова Д.Г.

«Допустить к защите»

________________________________

декан юридического

факультета______________________

Москва

2002 г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение – 3-7

ГЛАВА 1.Понятие и элементы договора найма жилого помещения

§1.1. Понятие договора найма жилого помещения – 8-25

§1.2. Предмет (объект) договора найма жилых помещений – 25-29

§1.3. Стороны в договоре найма жилых помещений – 29-38

ГЛАВА 2. Содержание договора найма жилого помещения

§2.1. Форма, порядок и условия заключения договора найма жилых помещений
– 38-53

§2.2. Прекращение и расторжение договора найма жилого помещения – 53-67

§2.3. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения –
68-80

ГЛАВА 3.Договор найма жилого помещения с участием военнослужащего

§3.1. Сущность и содержание права военнослужащего на получение жилого
помещения по договору социального найма – 81-87

§3.2. Порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по
договору социального найма – 88-100

§3.3. Договор коммерческого найма с участием военнослужащего – 100-105

§3.4. Договор найма служебного жилого помещения с участием
военнослужащего. Жилищный договор – 105-111

ЗАКЛЮЧЕНИЕ – 112-117

БИБЛИОГРАФИЯ – 118-123

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ – 123-124

ВВЕДЕНИЕ

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод
человека и гражданина права на жилище. Право на жилище – одно из
важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно
затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода,
относится к основным материальным условиям жизни человека.

Так, пункт 1 статьи 40 Конституции РФ устанавливает и гарантию охраны
этого права: «Никто не может быть произвольно лишён жилища» Ведомости
Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993 г. № 3. Ст.147; СЗ РФ. 1996
г. Ст.99; 1997 г. № 17. Ст.1913. № 7.Ст.876. . Данная статья
предусматривает, что органы государственной власти и органы местного
самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для
осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья
бесплатно (или за доступную плату), то согласно ст. 40 Конституции РФ
такое жильё предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе
гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идёт, в частности, об обеспечении
жильём военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных
обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к
ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан.

Основные вопросы реализации права граждан на жилище в условиях перехода
страны к рыночным отношениям нашли закрепление в Законе РФ «Об основах
федеральной жилищной политики» Сборник законов РФ. 1997. № 17. Ст. 1913.
(далее закон «Об основах») от 24.12.1992 г. Гражданском Кодексе
Российской Федерации (далее ГК) части первой и второй, вступивших в
действие, соответственно, с 1 января 1995 г. и с 1 марта 1996 г., в
Постановлении Совета Министров-Правительства РФ № 595 от 20.06.1993 г.
«О Государственной целевой программе «Жилище», а также в
нормативно-правовых актах органов государственной власти субъектов РФ.
Не утратили своего значения и соответствующие нормы «Основ жилищного
законодательства» и Жилищного Кодекса РСФСР 1983 г. (далее ЖК). Однако
они должны применяться с учётом положений указанных выше законов.

В настоящее время право на жилище может быть реализовано несколькими
способами указанными, в частности, в ст.2 Закона РФ «Об основах», в
Указе Президента РФ от 10.06.94 г. №1182 «О выпуске и обращении жилищных
сертификатов», в нормативно-правовых актах органов государственной
власти субъектов РФ. Таковыми являются:

1. Приобретение жилого помещения за собственные средства. Такое решение
жилищного вопроса возможно на основании договора купли-продажи, мены и
других гражданско-правовых сделок. Граждане также могут приобрести
квартиру в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов.
Ограничений, в том числе по площади приобретаемого жилья сегодня не
существует. Правовой базой для реализации этого права является как
жилищное, так и гражданское законодательство.

2. Строительство жилого дома на отведённом участке. Важно отметить, что
согласно Закону РФ «Об основах …….» все граждане, в том числе и
нуждающиеся в улучшении жилищных условий по общим основаниям, имеют
право получить земельный участок под индивидуальное жилищное
строительство и таким способом удовлетворить своё право на жилище.
Конституцией РФ (ч. 3 ст.40) предусматривается обеспечение жильём
граждан за доступную плату, предоставление безвозмездных субсидий на
покупку или приобретение жилья в соответствии с Положением утверждённым
Постановлением Правительства Российской Федерации (далее РФ) от
3.08.1996 г. № 937. Пунктом 1 указанного Постановления установлено, что
предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или
приобретение жилья является основной формой использования бюджетных
средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Правда, на
льготы могут рассчитывать только две категории граждан: граждане,
состоящие на учёте для улучшения жилищных условий и граждане, имеющие
право на льготное кредитование строительства или приобретения жилья, но
не воспользовавшиеся этим правом.

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных
гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования
такого договора актуально как никогда по ниже следующим причинам.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений,
претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.
Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона РФ
от 24 декабря 1992 г. “Об основах», предопределило концептуально новый
подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на
договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за
счет собственных средств.

Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и
норм жилищного законодательства показывает, что существование двух
нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно
затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового
регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о
соотношении жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35
ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить
“пограничную зону”, за которой регулирование найма жилого помещения
меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или
Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие
другие вопросы возникают в последнее время.

Детальное исследование и детальное урегулирование правового
регулирование договора найма жилого помещения необходимо, во-первых,
потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические
лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все
равно такое помещение может быть использовано только для проживания
граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными
нормативно-правовыми актами, разграничить сферу их действия.

Порядок предоставления жилого помещения по «договору социального найма»
установлен ЖК, Примерными правилами учёта граждан нуждающихся в
улучшении жилищных условий и предоставление жилых помещений в РСФСР, а
более конкретно определяется в местных правилах, которые утверждены
органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Жильё в
этих случаях предоставляется бесплатно всем гражданам. Между тем, в
ст.40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих такое право. Это
малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто
будет признан «малоимущим» и за кем в будущем сохраниться право на
бесплатное предоставление жилого помещения – эти вопросы требуют
законодательного урегулирования. (Пока данный вопрос урегулирован на
региональном уровне. В частности: Положением о порядке постановки на
учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления
жилья в г. Москве, утверждённым постановлением Московской городской
думы от 31 января 2001 г. № 12. К таковым отнесены граждане, имеющие на
каждого члена семьи, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и
иждивенцев, доходы ниже уровня равного 10-кратному размеру минимальной
заработной платы).

Однако необходимо иметь в виду, что в Законе РФ «О приватизации
жилищного фонда в РФ» эти вопросы в определённой мере нашли своё
закрепление. Во-первых, в ст.10 установлено, что в период перехода к
рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, сохраняется действующий порядок постановки на учёт и
обеспечение жилыми помещениями. Во-вторых, ст.9 предусмотрено, что для
инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов с детства, семей
погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами
ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в
улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых
помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на
условиях договора найма. Также этой статьёй предусмотрено, что
законодательством субъектов РФ это право может быть предоставлено и
другим категориям граждан.

Договор коммерческого найма, основной целью которого со стороны
собственника (наймодателя) жилого помещения является извлечение прибыли,
заключается на условиях, установленных законодательством и соглашением
сторон. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. При
этом он не связан тем строгим регламентом, как нуждаемость в жилье,
решение компетентных органов о предоставлении жилого помещения и т.п.

Следует отметить, что с принятием части второй ГК (глава 35), аренда
жилых помещений утрачивает своё прежнее значение, поскольку согласно
гражданскому законодательству арендовать жилое помещение могут только
юридические лица. Кроме того, потребительские свойства аренды и
коммерческого найма практически совпадают. В частности, жилое помещение
передаётся в этих случаях во владение и пользование, на определённый
срок, условия оплаты устанавливаются соглашением сторон и т.п.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими
учеными: П.И. Седугным, Ю.К. Толстым, Ю.С. Васильевым, Ю.М. Коньковым,
И.Б. Мартковичем и другими.

В дипломной работе использованы также различные научные труды:
монографии, авторефераты диссертаций, учебная юридическая литература.

Работа состоит из трех глав и посвящена, большей частью, рассмотрению
элементов, содержания, существующих оснований возникновения, прекращения
и расторжению договоров найма жилого помещения.

Целью данной работы является раскрытие особенностей договора найма
жилого помещения в переходный период, путем соотношения коммерческого и
социального найма жилых помещений.

Автор ставит перед собой такие задачи:

рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений,
проблематику соотношения гражданского и жилищного законодательства;

рассмотреть особенности договоров найма жилого помещения;

сформулировать пути разрешения выявленных проблем.

ГЛАВА 1. Понятие, элементы и содержание

договора найма жилого помещения

§1.1. Понятие договоров найма жилых помещений

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые
помещения, а целью – их предоставление контрагентам для проживания. Речь
идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных
потребностей граждан – в жилье.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан
подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы
человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на
жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение
гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для
этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником
жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе
договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях
возникает необходимость в установлении специального правового режима для
отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в действующем
ГК. Так, в разд. II ГК («Право собственности и другие вещные права»)
имеется гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые
помещения». А применительно к договорам та же цель – создание
специального правового режима достигнута выделением рассматриваемой
главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).

До принятия ГК основным актом, внесшим принципиальные изменения в
регулирование жилищных отношений с учетом новых социально-экономических
условий был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах». Его ст. 1
разграничивает два вида договоров, на основе которых происходит
предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания
в них: «договор найма» и «договор аренды».

Первый стал именоваться «договором социального найма», вначале в
литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглашению),
заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в пользование
нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое
помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы
жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма
нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель
обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно
вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги».

Вторым – «договором аренды» признавался договор, по которому
«арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в
жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за
договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а
арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и
своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги». Этот
договор получил название «договора коммерческого найма», главным образом
в литературе, а теперь и в нормативных актах.

Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор
найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения».
Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже,
подразумевается договор коммерческого найма.

Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое помещение
предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам «на
основе договора аренды или иного договора». Единственная на этот счет
норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юридическое
лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В этой связи, следует, прежде всего, отметить, что договор аренды жилого
помещения по ГК принципиально отличается от одноименного договора по
Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Закона,
подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым
помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а
совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым
помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление
соответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (пример
– аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).

Таким образом, ГК устранил внутреннее противоречие, которое существовало
в Законе от 24 декабря 1992 г. Определение договора аренды, содержащееся
в ст. 1 Закона, предусматривало, что по этому договору жилое помещение
предоставляется, как уже отмечалось, арендодателем арендатору вместе с
членами его семьи, а значит, совершенно очевидно для проживания самого
«арендатора». Одновременно ст. 17 Закона наделила собственника правом
предоставлять в аренду, т.е. по тому же договору, который имеет в виду
ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади не только гражданину, но и
юридическому лицу, в результате чего признак рассматриваемого договора –
проживание – оказался утраченным На это противоречие обратил внимание
Ю.К.Толстой (см.: Толстой Ю.К. «Жилищное право». М., 1996 г. С.23.) . По
этой причине, сравнивая решение соответствующего вопроса в Законе от 24
декабря 1992 г. и в ГК, П.И. Седугин справедливо отметил, что «договор
аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений
с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл.
34 «Аренда»)» Седугин П.И. «Жилищное право». М., 1998. С. 83..

Следовательно, с точки зрения ГК между предоставлением жилого помещения
арендатору и этим последним гражданину должно существовать промежуточное
звено. Под ним подразумевается договор, по которому арендованное жилое
помещение передается арендатором гражданину для проживания. Причем такой
договор не имеет ничего общего с договором аренды. Это всегда должен
быть договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей
граждан. По указанной причине вызывало сомнение, содержащееся в
Положении о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в
государственной и муниципальной собственности г. Москвы, указание на то,
что «арендатор обязан сдать гражданину жилое помещение для проживания по
договору субаренды» Жилищное законодательство: Сборник региональных
нормативных правовых актов/ Сост. И.С. Вишневская, Г.Д. Улетова. М.
1998. С.193. . Следует согласиться с В.Н. Литовкиным, расценившим такую
практику как «ущемляющую жилищные права граждан в сравнении с жилищными
правами нанимателя» Комментарий к ГК РФ, части 2 (постатейный) / Отв.
Ред. О.Н. Садиков. М. 1998. С.241,244..

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 618 предусмотрено, что сделки, связанные с
арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также
иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями
жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке,
установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в
действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст.
168 ГК Сборник постановлений Пленумов ВС СССР и РСФСР (РФ) по
гражданским делам. М., 1999. С.323..

Подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не
может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве
помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для
проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не
предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В.Н.
Литовкин, который считает, что «договор аренды жилого помещения теперь
возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК)» Комментарий к
ГК РФ, части 2 (постатейный). С.241. . Оспаривая этот вывод, Ю.К.
Толстой вполне обоснованно указал на то, что «арендатором по договору
аренды может быть и гражданин, по крайней мере, индивидуальный
предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у
юридического лица, но и у гражданина» Гражданское право: учебник /Под.
Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.2. М.1997. С.222.. На наш взгляд,
есть основания пойти дальше в этом вопросе, имея в виду, что п. 2 ст.
671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды
жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и
арендатора и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и
граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после
вступления в силу части второй действующего ГК. С учетом указанного
обстоятельства в ст. 17 Закона РФ «Об основах» предусмотрено:
«Собственник жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам,
юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.
Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого
по договору аренды, определяются Правительством РФ органами
исполнительной власти субъектов РФ». Приходится лишь сожалеть, что в
этой новелле, связанной с введением ГК, не нашло отражение то, что
арендатор при любом составе участников договора аренды должен
подчиняться указанному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: полученное им в аренду
жилое помещение необходимо предоставить гражданину для проживания в нем,
притом, совершенно очевидно, именно по договору найма жилого помещения.

Под «иным договором», на основе которого, подобно договору аренды,
происходит предоставление жилых помещений юридическому лицу во владение
и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с
арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствующий переход
правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре
безвозмездного пользования Ю.К.Толстой в качестве примера «иных
договоров» называет договор подряда. Толстой Ю.К. указ. соч. С.33..

Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности
использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учитывает
отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендатора
пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора
аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий – в соответствии с
назначением имущества. Таким образом, режим использования и тем самым
судьба арендованного имущества определяются исключительно самими
сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого помещения, к
которым последовательно проявляется особый, публичный интерес, возникает
необходимость установить достаточно определенные границы использования
полученных в аренду жилых помещений. По этой причине и появился п. 2 ст.
671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некоторые другие статьи
о договоре аренды, действуют и по отношению к безвозмездному пользованию
(см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить
специальные ограничения в пользовании жилыми помещениями, закрепленные в
п. 2 ст. 671 ГК, на всех юридических лиц независимо от того, идет ли
речь о передаче им жилого помещения в возмездное или безвозмездное
пользование.

Специальным предметом регулирования для соответствующей главы остаются
лишь два договора, заключаемые с нанимателями-гражданами.

Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по
договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого
помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется
предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во
владение и пользование для проживания в нем».

Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает
уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в
государственном и муниципальном жилищном фонде социального
использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального
найма жилого помещения».

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл.
35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются
на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального
найма жилого помещения По мнению П.И. Седугина, « договор найма жилого
помещения – один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно
договор найма жилого помещения является основным жилищного права». И
лишь в качестве его особых разновидностей выступают договоры социального
найма и договоры коммерческого найма. (См. Седугин П.И. Указ. соч.
С.81-83). . Таким образом, признается, что речь идет о системе
договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между
тем, на наш взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода
не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу,
только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма.
Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их
названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с
тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные
статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно
договор коммерческого найма.

В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа
семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого
помещения. По этому поводу следует отметить, что при регулировании
различных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует
такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными
оговорками. Все же существует нечто общее для этих отсылок. Речь может
идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2 ст. 689 ГК,
посвященный договору безвозмездного пользования, содержит отсылку к пяти
статьям главы о договоре имущественного найма. Или другой пример:
правила о договоре купли-продажи традиционно распространяются на
договоры мены. Роль такой отсылочной нормы в действующем Кодексе играет
в этом случае п. 2 ст. 567.

Возможен и вариант, при котором отсылка производится к другому виду
договоров, но входящему в тот же самый договорный тип. Так, в силу п. 2
ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре,
который является таким же, как и контрактация, видом купли-продажи, –
договоре поставки.

Однако при этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для
того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определенному
типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на
какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для
того, чтобы исключить действие этой нормы. Примером может служить ст.
632 ГК, которая предусмотрела, что содержащиеся в ст. 621 ГК, включенной
в общие положения об аренде, правила о возобновлении договора на
неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение
договора на новый срок к аренде транспортного средства с экипажем не
применяются.

В отсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того они
распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если
только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С
учетом отмеченного обстоятельства «единственным объяснением наличия в
ст. 672 (п. 3) ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения,
очевидно, может служить то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК,
которые находятся за пределами указанной статьи, общими» М.И.
Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право», книга 2, М. Ст.661..

Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая
используется в главах, содержащих регулирование определенного типа
договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах,
посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с
иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл.
47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой
общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных,
посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью
отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно
речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе
должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и
предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а
договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК
один из договоров – договор коммерческого найма не только не выделен с
перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш
взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены
только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит
иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности
соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров:
договор жилищного найма, или, что то же самое, – коммерческого найма, и
параллельно с ним – договор социального найма.

Основу договоров социального найма составляют договоры, предметом
которых служит жилое помещение, входящее в состав муниципального фонда.
Среди договоров социального найма выделены особо также две его
разновидности. К ним относятся: договор социального найма в
ведомственном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального
найма служебного жилого помещения (договор служебного найма).

В число первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых помещений,
которые находятся на праве хозяйственного ведения у государственных или
муниципальных предприятий либо на праве оперативного управления у
государственных или муниципальных учреждений. Указанные договоры
заключаются государственными и муниципальными предприятиями и
учреждениями со своими работниками. Особенности установленного для этих
договоров правового режима связаны с такими вопросами, как порядок учета
лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления
помещения для проживания, обмена жилыми помещениями, изменения договора
и его расторжения.

Особенности второй разновидности договоров социального найма также
составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является
служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную
категорию осуществляется в соответствии со специальными нормами) и
порядок распределения (ордер выдается местным органом на основе решения,
вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия
договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было
предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав нанявшегося в
сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по общему правилу
по договору социального найма, а также специальный порядок выселения из
предоставленного служебного помещения.

В ранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частности,
об Основах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Гражданском
кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодательства 1981
г. (ст. 26), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использовалось
такое понятие, как «договор найма жилого помещения». Однако к моменту
издания этих актов вопрос о том, имеет ли соответствующее понятие
собирательное значение или относится лишь к договору социального найма,
особой роли не играл. Это объяснялось тем, что режим, который был
установлен для именуемых теперь договорами коммерческого найма договоров
найма жилых помещений, использовался почти исключительно в домах,
принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образом
большого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое
развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной
собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в
двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается
юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той
критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК Как
полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от
предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и
особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы»
(комментарий к ГК РФ, части 2 (постатейный). С.24.).. Таким же образом
построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последней одновременно двух
типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании: «Заем и
кредит». Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, а все
ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст.
819, посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35,
прием, содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы
договору займа, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре
или не вытекает из существа этого последнего договора.

В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II «О найме
имуществ и отдаче оных в содержание». Предметом соответствующего
договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. Особо
подчеркивалось при этом свободное усмотрение сторон применительно к
определенным отношениям. В составе последних названы договоры, предметом
которых служат жилые строения. В самом Своде имелось лишь два упоминания
о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей». В этих условиях к найму
жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме
имущества. Примером могли служить положения, в силу которых наниматель
обязан, был использовать полученную вещь исключительно по указанному в
договоре назначению. Соответственно специально оговаривался запрет
использования квартиры в качестве торгового заведения См. Анненков К.Н.
Система русского гражданского права. Т. 4: Отдельные обязательства.
СПб., 1904. С. 154. .

Из нормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в
надлежащем виде в литературе был сделан вывод о праве нанимателя жилого
дома самому произвести необходимый ремонт помещения за счет наймодателя.
См. там же. С. 161. Эта же норма послужила основанием и для вывода об
ответственности нанимателя за пролитую из ванны воду не только перед
наймодателем, но и нанимателем, проживающим на нижнем этапе.

Разумеется, в этих условиях приобретала большое значение сенатская
практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватывала
самый широкий круг вопросов. Указанная практика глубоко анализировалась
в литературе. В качестве примера можно сослаться на Г.Ф. Шершеневича. Им
было подвергнуто критике сенатское решение, которым признавалось, что
наниматель не вправе расторгать договор найма жилого помещения до
истечения срока его действия при переводе по службе в другое место,
притом даже в военное время. Реакция автора была такой: необходимо
различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотрению
начальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: «Нельзя требовать
от контрагента геройства ради сохранения договора» Шершеневич Г.Ф. Курс
гражданского права. Т.2. С. 590.. А вот другой пример, когда тот же
автор ставил перед собой задачу обосновать необходимость специального
регулирования договора жилищного найма и для этой цели использовал
решения по делам о последствиях, которые должна влечь для нанимателя
продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г.Ф. Шершеневича по этому
поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное
право покупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает,
что по общим правилам последнее должно было бы отступить перед первым.
Но тут же показана опасность приведенного решения именно для отношений
жилищного найма. «Жизнь противится этому логическому заключению, – писал
автор, – опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при
таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое
время лишены крова и насиженного гнезда… С договором найма соединяются
и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским
правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому
среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую» Там же. С.
592..

В системе декретов первых послереволюционных лет, направленных на
ликвидацию того, что признавалось частной собственностью, едва ли не
наиболее радикальными были те, которые относились к такому виду
имущества, как жилище. Так, один из актов, с которых начиналось
советское законодательство, предусмотрел передачу жилищ в ведение
городов Имеется в виду постановление Наркомата внутренних дел РСФСР от
29.10.1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования
жилищного вопроса» (Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 1 Ст.14.). .
За этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене
права частной собственности на недвижимость в городах» Собрание
узаконений РСФСР. 1918. № 62. Ст.674). . В результате большая часть
жилых домов, а в их числе использованные гражданами для удовлетворения
личных потребностей, перешла в собственность государства. Такие дома
были либо национализированы (переданы в управление общегосударственным
органам), либо муниципализированы (переданы в управление местным
советам). Однако меры к исключению жилых объектов из оборота принимались
еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря
1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» Собрание узаконений РСФСР.
1917. № 10. Ст.154.)..

Первые же послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе
жилищных отношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их «социологизации»
прошла разные этапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного
с оплатой жилья. Примером могло служить постановление Народного
комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории»
Собрание узаконений РСФСР. 1919. № 1. Ст.13.)., которым определялась
отсрочка погашения долгов по квартирной плате. Продолжительность
отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя и его
контрагента по договору – наймодателя. С учетом получаемых последним
доходов ему могло производиться возмещение из бюджета.

Одновременно были сделаны шаги, направленные к замене свободного
заключения договоров административным распределением. С этой целью
городскому самоуправлению предоставлялось право секвестрирования
пустующих годных помещений с целью вселения в них, прежде всего
бездомных граждан (согласно постановлению НКВД от 29 октября 1917 г. «О
правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного
вопроса»). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного
распределения жилья среди трудящегося населения» Собрание узаконений
РСФСР. 1920. № 52Ст.924.). вводилось, в частности, нормирование
размера предоставляемых жилых помещений (соответствующие нормы должны
были устанавливаться местными исполкомами).

Вначале предполагалось, что государство окажется в состоянии принять на
себя в полном объеме содержание всей массы поступившего в его
собственность жилья. Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась
квартирная плата. Однако вскоре обнаружилось, что имевшие место расчеты
были ошибочны. И тогда уже с 1 мая 1922 г. ввели квартирную плату за
пользование жилыми помещениями См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л.,
Пергамент А.И. Указ. соч. С.19. . Ее величину поставили в зависимость
от социального положения нанимателя и размера его доходов (заработной
платы). Одновременно осуществлялись меры по возврату маломерных домов
прежнему собственнику либо их передаче в собственность фактическим
владельцам. То и другое получило название демуниципализации. Так в
рамках новой экономической политики создавались предпосылки для
воскрешения в строго определенных рамках значения договоров в системе
жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домов
в обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в
правовом регулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную
роль здесь призван был сыграть ГК РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного
найма выделен не был. А на соответствующие отношения распространялись
положения статей главы «Имущественный наем». Вместе с тем названная
глава включала помимо общих статей, охватывающих все виды договоров
имущественного найма, также определенное число норм специальных,
посвященных договору жилищного найма. В частности, это были нормы о
минимальном времени, предоставленном для предупреждения о предстоящем
расторжении договора, о предельных ставках платы за жилое помещение, об
основаниях расторжения договора и др.

В ряде случаев Кодекс считал необходимым оградить интересы и
наймодателя, допустив, в частности, возможность по его требованию
выселения нанимателя без предоставления другого годного для жилья
помещения по причине неплатежа в течение трех месяцев. В числе оснований
для расторжения договора было упомянуто и такое, как создание
нанимателем своим поведением невозможности совместного с ним проживания.

На основе ГК 1922 г. в период его действия был издан ряд актов,
охватывающих различные вопросы, связанные с заключением и исполнением
договоров найма жилых помещений.

Первой по времени кодификацией жилищного законодательства, по сути,
стало постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении
жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Новеллы,
внесенные этим актом, прежде всего, коснулись жилищного фонда местных
советов. Значительная его часть к тому времени была передана в ведение
государственных учреждений и промышленных предприятий. Теперь эти жилые
помещения в большинстве своем возвращались местным советам. В результате
образовался консолидированный жилищный фонд, составивший основу всего
жилищного фонда страны. Для управления им создавались специальные
организации (управления домами, наделенные необходимой гражданской
правоспособностью). Именно они выступали, как правило, контрагентами
граждан – нанимателей жилых помещений. Наряду с ними такую же роль
выполняли те государственные предприятия и учреждения, за которыми сочли
необходимым сохранить ранее принадлежавшие им жилые помещения. В
совокупности эти предназначенные для жилья помещения составили второй
после фонда местных советов жилищный фонд – так называемый
ведомственный.

Свободные жилые помещения распределялись применительно к фонду местных
советов соответствующими их органами путем выдачи ордера с последующим
заключением на его основе договора жилищного найма. В ведомственном
фонде распределение осуществлялось только между своими работниками
решением администрации предприятия, учреждения или, соответственно,
организации с тем, что такое решение служило необходимым основанием для
выдачи местным советом ордера.

Среди других основополагающих для регулирования жилищных отношений
правил следует особо выделить определение постановлением от 17 октября
1937 г. так называемых жилищно-санитарных норм (норм пользования жилыми
помещениями). Жилая площадь, находящаяся в пользовании гражданина в
размере, превышающем указанные нормы, признавалась «излишками жилой
площади». Соответственно органам местных советов и администрации
предприятий, учреждений и организаций предоставлялось право при
определенных условиях изымать то, что составляло «излишки». В связи с
этим было обращено внимание на права определенных категорий лиц на
дополнительную жилую площадь.

Основы гражданского законодательства 1961 г. впервые выделили наряду с
имущественным наймом также «наем жилого помещения». Глава с таким
названием содержала восемь статей. Принятый в соответствии с Основами
гражданского законодательства ГК РСФСР 1964 г. насчитывал в одноименной
главе около 50 статей. Однако в связи с изданием в 1981 г. Основ
жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик Ведомости
Верховного Совета СССР. 1981. № 26 Ст. 835. соответствующие главы Основ
гражданского законодательства и ГК были сведены к одной статье. В ней
содержалась, помимо указания на то, что пользование жилыми помещениями
осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, также
отсылка по вопросу об условиях заключения, изменения и расторжения
договора к законодательству СССР, Жилищному кодексу РСФСР и другому
законодательству РСФСР. Тем самым регулирование жилищных отношении
оказалось за пределами ГК. Спустя два года вступил в силу ЖК, принятый
24 июня 1983 г. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. 3 26. Ст.883.
Этот Кодекс с изменениями и дополнениями сохраняет свое действие до сих
пор.

24 декабря 1992 г., как мы уже отмечали, принят Закон РФ «Об основах». В
него были также внесены впоследствии определенные изменения и
дополнения, главным образом связанные с принятием нового ГК, имея в
виду, прежде всего, его гл. 35 «Наем жилого помещения».

Вступление в силу действующего ГК не препятствовало развитию
законодательства, регулирующего жилищные отношения. В частности,
одобренная постановлением Совета Министров – Правительства РФ от 20 июня
1993 г. Собрание актов Президента и правительства РФ. 1993. № 28. Ст.
959. Государственная целевая программа «Жилище» получила дальнейшее
развитие в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 г., которым были
утверждены Основные направления нового этапа реализации государственной
целевой программы «Жилище» СЗ РФ.1996. № 14 Ст. 1431.. Этот последний
акт уделил большое внимание правовым аспектам нового этапа жилищной
реформы, включая и те, которые непосредственно связаны с использованием
договоров в соответствующей области отношений.

В настоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства,
правовым основанием для которой служит Указ Президента РФ от 28 апреля
1997 г. СЗ РФ. 1997. № 18 Ст. 2131. Этим актом признано, что «ключевой
проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства
является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное
появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных
организационно-правовых форм». Тем самым учитываются последствия
проведения приватизации в различных сферах, в том числе осуществленной
на основе Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. приватизации жилья. Указанная
приватизация представляет собой бесплатную, осуществляемую на
добровольной основе передачу в собственность граждан занимаемых ими
жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для
граждан, забронировавших занимаемые ими жилые помещения, – по месту
бронирования жилых помещений. При этом в самом Законе от 4 июля 1991 г.
Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.
1991. № 28. Ст.959. подчеркивается, что «вступление в права
собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать
свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности,
выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и
распоряжаться своим жильем».

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого
помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет
признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним.
Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании
на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора
(это слова «обязуется предоставить…»). А в отношении возмездности
также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение
договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о
том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов
(наймодатель), а платить – другой (наниматель).

Определение договора социального найма в ГК отсутствует. К тому же, как
уже отмечалось, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672
ГК должны непосредственно применяться к договору социального найма, нет
упоминания о п. 1 ст. 671 ГК. А это означает явно выраженную волю
законодателя не распространять определение договора найма жилого
помещения на договор социального найма.

Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это
общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры
по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели – передать
жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для
проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого
из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них
разные правовые режимы.

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он
заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и
муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под этим фондом
понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома,
квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и
предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в
коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его
цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных
фондов местной администрацией, государственными и муниципальными
предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

Другая особенность этого же договора выражается в том, что он
заключается на основе ордера.

Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется в
виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов
его семьи.

Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать
его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого
найма.

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемых договоров
признака возмездности.

Конституция РФ предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе
гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за
доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных
фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы
такой формы распределения жилья определены в Основных направлениях
нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище»,
утвержденных Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных
направлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практика
бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном
жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей
улучшить жилищные условия». Необходимой гарантией сохранения этой
практики должна служить, согласно тем же Основным направлениям,
обязанность органов местного самоуправления «ежегодно… устанавливать
долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную
цену) на условиях договора найма». Следует указать и на ст. 59 ЖК,
которая предусматривает предоставление в бесплатное пользование жилых
помещений с отоплением и освещением специалистам, перечень категорий
которых и порядок такого предоставления устанавливаются Правительством
РФ.

Все приведенные нормы – от Конституции и до ЖК – имеют в виду главным
образом или исключительно жилые помещения, которые входят в состав
государственного и муниципального фонда социального использования. Иначе
говоря, речь идет о предмете именно договора социального найма.

С учетом изложенного, на наш взгляд, следует признать возмездность
непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновременно
исходить из того, что по договору социального найма жилое помещение
предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях –
безвозмездно. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору
социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности,
которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не
кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в
необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его
в надлежащем состоянии – ст. 678 ГК), такой договор должен считаться
двусторонним (взаимным) независимо от того, является ли он возмездным
или безвозмездным.

Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность
рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы
договоров. Это находит свое проявление в особом способе заключения
договоров, при котором вступление в договорные отношения является
обязательным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным
оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие
обязательства объединяет общая черта по общему правилу они, в конечном
счете, играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие
особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для
него специальный правовой режим, суть которого наиболее полно выражает
само название договора. Имеется в виду его социальная направленность.

«Принятый более пятнадцати лет назад Жилищный кодекс перестал отвечать
требованиям складывающихся общественных отношений в новых
социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на
регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося
к государственному и общественному жилищному фонду.

Новый ГК предусматривает более широкие возможности удовлетворения
жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров
коммерческого и социального найма жилого помещения» О.Макаров, Н.Дерюга.
«Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного
законодательства». «Российская юстиция», 1998, № 9..

§1.2. Предмет (объект) договоров найма жилых помещений

Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов
договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же
предмет – жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для
проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно
к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с
другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная
предмету (объекту) договора жилищного найма, не была включена в перечень
из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором
социального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п.
1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого
помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в
отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в
ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой
статье пределами.

Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерческого
найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет
те требования, которым оно должно отвечать. При этом включенные в ст.
673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего
договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого
дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может
рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по
поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от
того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или
нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для
проживания, как самого нанимателя, так и членов его семьи, а также, в
случаях, предусмотренных в ГК, других граждан.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, прежде
всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение,
составляющее предмет договора, должно быть изолированным и пригодным для
постоянного проживания.

Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда
договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких
случаях из самого, использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное»
следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части
дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат,
но непременно имеющие самостоятельный выход.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется в
порядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае
необходимо руководствоваться ст. 40 ЖК: «Жилое помещение,
предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным,
применительно к условиям данного населенного пункта отвечать
установленным санитарным и техническим требованиям».

Указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и
интерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что «жилое
помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставлено
нанимателю даже с его согласия, а, следовательно, вообще не может быть
предметом договора жилищного найма» «Жилищное законодательство РСФСР»:
Комментарий / Под. ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С.
176-177..

В многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат
гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей
долевой собственности этих граждан (ст. 290 ГК). Соответственно при
заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как право
владения и пользования самим жилым помещением, так и право пользования
имуществом, которое составляет общую собственность (п. 2 ст. 673 ГК).
Перечень такого имущества приведен в ст. 290 ГК, к которой и отсылает п.
2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общие помещения дома, его
несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое
и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее
более одной квартиры.

Специальные правила на этот счет установлены ст. 8 Федерального закона
«О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. СЗ РФ. 1996. №
25. Ст.2963. В частности, им, предусмотрено, что по соглашению сторон –
домовладельцев, объекты общего имущества могут быть переданы в
пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано
с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.

Подобно другим вопросам, связанным с заключением договора социального
найма жилого помещения, вопрос, относящийся к предмету данного договора,
регулируется жилищным законодательством. При этом нормы гл. 35 ГК за
пределами, указанными в ст. 672 ГК, распространяются на договор
социального найма лишь при условии, если иное не предусмотрено жилищным
законодательством.

Что касается ст. 673 ГК, то к договору социального найма из этой статьи
может применяться только ее п. 2. Имеется в виду, что при заключении
договора социального найма, как и договора коммерческого найма,
наниматель приобретает право пользования частью многоквартирного дома,
указанной в ст. 290 ГК.

Предметом договора социального найма может быть только изолированное
жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.
При этом не могут быть предметом указанного договора ни часть комнаты,
ни комната, связанная с другими комнатами общим входом (смежные
комнаты), ни подсобные помещения (ст. 52 Жилищного кодекса). К этому
следует добавить, что ст. 41 ЖК («Учет интересов граждан при
предоставлении жилых помещений») признает недопустимым предоставление
жилых помещений, которое приведет к заселению одной комнаты лицами
разного пола старше 9 лет.

В этой же статье обращается внимание на необходимость предоставлять
жилые помещения с учетом состояния здоровья граждан и других
заслуживающих внимания обстоятельств.

«Одно из принципиальных отличий договора социального найма от договора
коммерческого найма состоит в том, что в первом из договоров жилое
помещение, составляющее его предмет, должно по размеру соответствовать
установленным нормам» М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное
право», книга 2, М. С.706..

Статья 11 Закона РФ «Об основах» предусматривает, что «социальная норма
площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых
помещений, который устанавливается органами государственной власти
субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной
обеспеченности состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах
жилищного фонда социального использования и других факторов».

Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилья составляет 18 м2
общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных
особенностей жилого помещения допускается предоставление жилой площади
свыше социальной нормы из расчета на семью из одного человека – до 33 м2
общей площади, на семью из двух человек – до 42 м2 общей площади. Кроме
того, отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая
площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 м2 общей площади, если
иное не установлено действующим законодательством. Перечень категорий
граждан, имеющих право на получение дополнительной площади,
устанавливается Правительством РФ, законами и иными нормативными
правовыми актами г. Москвы Ведомости Московской городской Думы.1998. №
10..

Следует отметить, что в отдельных, прямо указанных в ЖК случаях
установлены менее определенные требования предоставления помещения, в
частности, ввиду того, что все сводится к необходимости предоставления
«благоустроенного помещения» (см. ст. 82, 83,91,93,94 и др.).

§1.3. Стороны в договорах найма жилых помещений

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов договоров
найма жилых помещений имеет свою специфику.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как
юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК
имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица.
В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные
организации и службы. В г. Москве право заключать договоры найма по
поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной
собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они же
вправе заключать договоры и по поводу социального найма жилых помещений
Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных актов.
С.205..

Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответствующих
лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего
имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают
юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве
хозяйственного ведения (предприятия) или оперативного управления
(учреждения и казенные предприятия), либо юридические или физические
лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно
договоров аренды или доверительного управления).

Статья 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации» наделяет граждан, ставших собственниками жилых помещений в
результате их приватизации, правом сдавать помещение в аренду,
подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследствии
название договоров коммерческого найма. Особый порядок предусмотрен
законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают
несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в
том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем
необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммерческого,
наймодателем может быть только юридическое лицо См. п.9 постановления
Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.1984 г. № 5 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ».. При
этом имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое
помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности
и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в
оперативное управление.

Договоры по поводу найма служебных жилых помещений заключаются в
качестве наймодателей организациями, которым выделены такие помещения в
соответствии с действующим законодательством П.В. Крашенинников
«Российское жилищное законодательство». М. С.56-59..

Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным
постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г., для служебных
помещений, предоставляемых военнослужащим СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353..
Наймодателями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ
либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых
предусмотрена военная служба, в лице командиров (начальников) воинских
частей.

На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере
распространяется принцип неизменности договора. В данном случае он
выражается в том, что переход права собственности на занимаемое по
договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения
договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на
условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Приведенная норма
означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных
прав нового собственника. Главная цель этой нормы – защита интересов
нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1
ст. 558 ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых
проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования
этим жилым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих
лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он
не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в
реализуемом арендодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет
означать, что сам договор купли-продажи должен быть признан
незаключенным (имеется в виду отсутствие одного из существенных его
условии).

В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин.
Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приведенной редакции
позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве
нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с
проживанием граждан, – достаточное основание, чтобы признать такой
договор ничтожным по ст. 168 ГК.

Особый правовой режим установлен для специальных служебных помещений.
Указанный режим, в частности, включает ограниченный состав нанимателей:
в этом качестве в данном договоре может выступать только тот, кто
находится в трудовых отношениях с наймодателем и по роду своей трудовой
деятельности должен проживать по месту работы или вблизи него.
Дополнительные требования для участия в некоторых договорах найма
предусмотрены для определенного круга нанимателей. Так, в соответствии с
приведенным выше Положением от 4 мая 1999 г. договоры по поводу
служебных помещений, о которых идет речь в этом акте, могут заключать
только военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, а также
офицеры, призванные на военную службу в соответствии с Указом Президента
РФ.

ГК применительно к договору коммерческого найма выделяет, наряду с
нанимателем, также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно
проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положения
этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с
ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

В данном случае имеются в виду, прежде всего лица, которые вселялись в
жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто
вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условии (ст.
679 ГК). Первое – получение согласия на вселение от обеих сторон
(наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное
вселение не должно повлечь за собой нарушения требований
законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в
виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не
распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого
помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности, при
расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя,
выселению из жилого помещения на основании решения суда подлежат как
наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).

Объем прав, принадлежащих гражданам, постоянно проживающим совместно с
нанимателем, в ряде случаев особо обозначен Кодексом. При этом
соответствующие нормы носят императивный характер, действуя независимо
от содержания связывающего наймодателя с нанимателем договора. Так,
расторжение договора коммерческого найма по требованию нанимателя может
последовать в любое время, но только с согласия постоянно проживающих с
ним граждан (п. 1 ст. 687 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совместно с
нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учетом
этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия,
выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения,
возлагается на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК). Так, в случае
разрушения или порчи жилого помещения, независимо от того, явилось ли
это результатом действий самого нанимателя или кого-либо из граждан,
постоянно проживающих совместно с ним, возмещать вред придется все равно
нанимателю.

Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.

Речь идет о заключении нанимателем особого договора с рассматриваемой
категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и
наймодателя, стороны – наниматель и граждане, постоянно проживающие
совместно с ним, принимают на себя обязанность нести солидарную
ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот
договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).

«Созданная таким образом конструкция вызывает определенные сомнения.
Дело в том, что при ней в силу договора, в котором наймодатель участия
не принимает, его контрагентом по договору найма жилого помещения,
вместе с нанимателем, становятся все «граждане, постоянно проживающие
совместно с нанимателем». Описанная конструкция явно не укладывается в
рамки обычного понимания договора как соглашения его сторон. Кроме того,
остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие
совместно с нанимателем, принадлежащие ему права в полном объеме. На
этот вопрос следует, очевидно, дать отрицательный ответ, имея в виду,
что непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае
ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК солидарной
ответственностью» М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право»,
книга 2, М. С.695..

В ГК установлены и другие случаи, при которых на граждан, постоянно
проживающих совместно с нанимателем, распространен его, нанимателя,
правовой статус.

Соответствующие вопросы урегулированы ст. 686 ГК: «Замена нанимателя в
договоре найма жилого помещения» с тем, однако, что применительно к
краткосрочным договорам (сроком до одного года) указанная статья может
действовать только при условии, если на этот счет будет содержаться
прямое указание в договоре.

Из двух выделенных в ней ситуаций одна (п. 1 ст. 686 ГК) имеет место
тогда, когда наниматель и «граждане, постоянно проживающие совместно с
нанимателем», в соответствии с достигнутым между ними соглашением
требуют замены нанимателя кем-либо из них. Такая замена предполагаем
непременно согласие наймодателя.

В отличие от этого п. 2 ст. 686 ГК предусматривает случаи, при которых
наниматель выбывает вообще из жилого помещения (в том числе и в связи со
смертью). Происходящая тогда замена нанимателя влечет за собой
последствия, аналогичные тем, которые наступают при замене наймодателя:
договор сохраняет действие на прежних условиях.

Однако есть и определенные различия. В первом случае требуется
обязательное согласие наймодателя, а во втором – замена будет
произведена, несмотря на отсутствие такого согласия. Сам порядок замены
сводится к тому, что нанимателя определяют по общему согласию граждане,
постоянно проживающие совместно с нанимателем. Вместе с тем, чтобы
ситуация не оказалась тупиковой, на случай невозможности достичь
согласия предусмотрено: все «граждане, постоянно проживающие совместно с
нанимателем», превращаются в сонанимателя, на этот раз в подлинном
смысле этого понятия. Имеется в виду, что образуется множественность лиц
на стороне нанимателя. И все это благодаря двустороннему характеру
договора коммерческого найма и неделимости его предмета. Это означает,
что все, кто относится к категории граждан, постоянно проживающих
совместно с нанимателем, признаются солидарными должниками и
соответственно солидарными кредиторами по отношению к наймодателю.

Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним вправе по
общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении
также и тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильцами».
Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о вселении. При
этом, однако, в прямо предусмотренной ГК ситуации, если при вселении не
будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного
человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение
временного жильца. Временный характер проживания выражается в
ограничении права проживать в жилом помещении определенным сроком,
который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение
должно быть освобождено. На случай отсутствия согласованного с временным
жильцом срока наниматель или кто-либо из постоянно проживающих с ним лиц
вправе в любое время потребовать от временного жильца освобождения
жилого помещения с предоставлением ему для этого семидневного срока.

Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно
с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым
помещением не приобретают. К тому же и ответственность нанимателя за
этих лиц установлена более широкая по сравнению с той, которая
предусмотрена в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с
нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за
нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения,
но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные, в конечном
счете, с проживанием.

Статья 680 ГК является одной из шести, которые упомянуты в п. 3 ст. 672
ГК. А это означает, что положения, относящиеся к временным жильцам,
полностью распространяются и на случаи, когда они вселяются в жилое
помещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма.

Правовое положение членов семьи нанимателя в договоре социального найма
существенно отличается от того, которое занимают в договоре
коммерческого найма те, кого ГК именует «гражданами, постоянно
проживающими совместно с нанимателем».

ЖК (ст. 51) называет нанимателем гражданина, на имя которого выдан
ордер. Вместе с тем, как предусмотрено в этом Кодексе (ст. 53), члены
семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с
нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из
договора найма жилого помещения. Та же норма включена теперь и в п. 2
ст. 672 ГК.

Правда, в п. 3 ст. 672 ГК отсутствует содержащееся в ст. 53 ЖК указание
на то, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем
имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
Однако приведенная норма, соответствующая общим принципам
гражданско-правовой ответственности, сохраняет свое действие. Помимо
прочего, это вытекает из общих положений ст. 672 ГК относительно
приоритетного действия норм жилищного законодательства по отношению к
договору социального найма.

Выводу о том, что члены семьи нанимателя тоже являются нанимателями, в
известной мере противоречит позиция тех, кто развивал взгляды отдельных
представителей науки семейного права, признающих семью особым субъектом
права и соответственно предлагающих именно ее считать стороной жилищных
отношений. Так, по мнению П.И. Седугина (аналогичную позицию занимал в
свое время В. Луць См. В.Луць. «Ученые записки Львовского
государственного университета. Т. 19. Вып.1. Львов. 1949.), «в жилищных
отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный
субъект права» Седугин П.И. Указ. соч. С.120..

С этим последним выводом трудно согласиться.

Нам представляется совершенно справедливым замечание Ю.Г. Басина,
высказанное по этому поводу: «Теоретически невозможно обосновать
необходимость особого субъекта права лишь в узкой области
правоотношений, охватываемых одним институтом». К этому можно добавить и
то, что семья в целом как таковая не обладает основной предпосылкой
самостоятельного выступления соответствующего образования от своего
имени в имущественных отношениях. Речь идет, естественно, об
имущественной обособленности. Уже по этой причине трудно представить,
каким образом будет осуществлять наймодатель по отношению к нанимателю
свои права, связанные с возмещением причиненных убытков или взысканием
платы за квартиру, если учесть, что обособленное имущество имеется из
всех членов семьи только у супругов и то лишь при условии, если иное не
предусмотрено брачным договором (см. ст. 33 Семейного кодекса). Не
случайно идея «семья – особый субъект права» встретила едва ли не
единодушное возражение в литературе См.: Комментарий к Семейному кодексу
РФ / Под ред. И.М. Кузнецовой. М., 1996. С.10..

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О
практике применения судами жилищного законодательства» содержит указание
на то, что, «разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других
лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их
отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели
ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной
помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных
отношений» Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР
(РФ) по гражданским делам. С.135.. Это могло относиться, как совершенно
очевидно, только к последней группе, т.е. к тем, кого ст. 53 ЖК называет
«иными лицами».

На наш взгляд, действующее законодательство, и, прежде всего ст. 672 ГК,
содержит достаточно убедительные доказательства обоснованности
конструкции, в силу которой, во-первых, член семьи нанимателя и сам
наниматель – это сонаниматели и, во-вторых, наниматель – это
представитель остальных членов семьи. При этом имеется в виду, что
указанные свои качества он дополняет непременно тем, что является
носителем таких же прав, как и те, кого он представляет.

В этой связи Положение о порядке и условиях найма жилых помещений,
находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы
(приложение к постановлению Правительства г. Москвы от 21 января 1997
г.) с полным основанием включает указание на то, что договор социального
найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи
Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых
актов. С.205. .

Раскрытию правового положения членов семьи нанимателя в договоре
социального найма помогает абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК. Им предусмотрено, что
по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен
с кем-либо из членов семьи и при этом согласия наймодателя, в отличие от
договора коммерческого найма, не требуется.

Как уже отмечалось, не препятствует указанному выводу воспроизведенная
из Жилищного кодекса другая норма ст. 672 ГК в случае смерти нанимателя
или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из
членов семьи, проживающих в жилом помещении. Приведенная норма позволяет
сделать вывод, что лицо, которое ст. 51 ЖК называет нанимателем, имея в
виду, что именно он подписывает договор, на самом деле действует
одновременно и от своего имени, и, в качестве представителя, от имени
других указанных в ордере лиц. В этом качестве наниматель способен
породить своими действиями права и обязанности, как у себя, так и у
представляемых им сонанимателей. При этом именно ордер служит
необходимым основанием для выступления лица, которому он выдан, от имени
всех остальных указанных в ордере членов семьи нанимателя.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. № 5
подчеркнуло, что ст. 53 ЖК наделяет всех членов семьи, в том числе и
несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из договора найма
жилого помещения. По этой причине законные представители, в том числе
опекун (попечитель) несовершеннолетнего, могут от имени подопечного
осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, они вправе
в интересах последнего требовать раздела жилого помещения и заключения
от его имени отдельного договора найма (в том числе и тогда, когда
несовершеннолетний окажется единственным лицом, имеющим право на
занимаемое им жилое помещение). Поскольку на совершение сделок по
распоряжению имуществом подопечного опекун (попечитель) должен получать
согласие органа опеки и попечительства (ст. 36, 37 ГК), суду следует в
соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привлекать эти органы к участию в
деле Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по
гражданским делам. С.196.

.

Признание совместно проживающих с нанимателем членов его семьи
сонанимателями позволило законодателю в п. 3 ст. 53 ЖК предусмотреть,
что если лицо, о котором идет речь, перестало быть членом семьи
нанимателя (типичные варианты – развод с супругом-нанимателем, признание
судом записи о регистрации брака недействительной и т.п.) и притом
продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, оно признается
обладающим теми же правами и обязанностями, что и члены семьи
нанимателя.

Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст.
53 ЖК. В ней выделены всего две группы лиц те, кто во всех случаях
являются членами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны
решением суда. К числу первых относятся, как следует из ст. 53 ЖК, а
также ст. 2 Семейного кодекса, супруг, родители и дети (усыновители и
усыновленные). Для признания их членами семьи применительно к жилищному
законодательству достаточно одного исходного признака совместного
проживания с нанимателем. При этом судебная практика в отношении
несовершеннолетних детей исходит из признания того, что при раздельном
проживании родителей ребенок приобретает право на жилую площадь в
квартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет.

Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания членами
семьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требованиям
родственной связи с нанимателем или его нетрудоспособными родственниками
и иждивенцами, проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее
хозяйство. Задача суда в подобных случаях состоит в установлении наличия
этих трех условий, тем самым необходимых и достаточных для признания
лица членом семьи нанимателя. Иное дело другая группа. Она включает тех,
кого ст. 53 ЖК называет «иными лицами». Для признания их членами семьи
нанимателя также нужно установить факты совместного проживания и ведения
общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их могут признать членами
семьи нанимателя только «в исключительных случаях». Суд, таким образом,
помимо прочего должен определить, допустимо ли оценить рассматриваемую
ситуацию как «исключительную».

Следует отметить, что среди других норм ЖК, распространяющих свое
действие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма
служебных помещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг
лиц, относимых к членам семьи нанимателей в договоре социального найма,
а также права и обязанности этих последних.

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения

§2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых
помещений

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке
заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же
время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало
возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она
ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения
заключаются в письменной форме. Если учесть, что общее правило на этот
счет (ст. 161 ГК) требует совершения в простой письменной форме всех
сделок юридических лиц между собой и с гражданами, а сделок между
гражданами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный
законом минимальный размер оплаты труда, под страхом наступления
последствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого факта включения
приведенной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленных в
ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого
помещения, в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от
суммы сделки. А значит, в связи с отсутствием указаний о специальных
последствиях на случай нарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК,
при заключении договора как коммерческого, так и социального найма,
неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в
случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на
свидетельские показания.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений
следует иметь в виду, что из двух типов договоров один – коммерческого
найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, – свободы
договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель
заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни
другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные
отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых
помещений, которые составляют государственную или муниципальную
собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают
примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. утвержден
«Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве»
Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по
гражданским делам. С.214.

. Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК. Для
того чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны
должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение
между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к
примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если
такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 ГК и п. 2 ст.
427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового
оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут
действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в
заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях
законодательства.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма
жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в
виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий – о предмете
считается, безусловно, существенным. Соответственно рассматриваемый
договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает
признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по
договору коммерческого найма жилое помещение.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том,
какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле
может представить все тот же. Примерный договор коммерческого найма
жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматривает
необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер.
Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения,
инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого
помещения являются неотъемлемой частью договора.

Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к предмету,
может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано,
а, следовательно, сам договор не считается заключенным.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена
ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на
предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст.
671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого
найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жилое помещение
устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон.
Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер
такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из
этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше
установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть
признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК
(«Последствия недействительности части сделки»). В результате договор
можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене
будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму.
Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не
просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда
оказывается, что наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из
цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше законного максимума, за ним
сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене. Из тех же
соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату, хотя
и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах
законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к
нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на
случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался
предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального
предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое
помещение.

В настоящее время существует специальная норма, решающая определенным
образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда
его предметом служит жилое помещение в домах государственного и
муниципального жилищных фондов. Имея в виду установление контроля за
соответствующим условием в таких договорах, предусмотрена необходимость
регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции
возложены на Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов
Российской Федерации и местную администрацию (ст. 18 Закона РФ «Об
основах»).

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер
платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре
найма жилого помещения») имеет в виду признание договорного условия о
цене существенным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных
случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает,
что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может
быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить
«по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за
аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в
договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых
недостатков договора и уже по этой причине не упоминание в договоре цены
найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

Из приведенных в ст. 424 норм в ГК сделаны и определенные исключения,
направленные на ужесточение соответствующих последствий. Примером может
служить условие о цене в договоре при продаже недвижимости (п. 1 ст. 555
ГК). Признаком такого рода ситуации в законе служит то, что в самой
норме предусмотрено: при отсутствии в договоре согласованного сторонами
в письменной форме условия о цене он будет считаться незаключенными.
Подобного указания для договора коммерческого найма в ГК нет.

Отправляясь от принципа неизменности договоров, ГК закрепляет общее
правило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установленный
в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за
исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682
ГК). Приведенная норма отличается от более общей, относящейся ко всем
договорам. Имеется в виду п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изменение
цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,
предусмотренных договором, законом либо в установленном законом
порядке».

Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает, то,
что договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в
пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот
срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не
превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти
годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре
указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу
существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в
ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по
поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким
образом, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое
другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору
коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по
истечении срока действия договора преимущественное право перед любым
другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок.
Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия
договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех
вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях,
заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о
желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял
решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение
не менее одного года.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на
новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий
договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые
условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем,
однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц,
которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное
требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо неприемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора
никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою
очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не
представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних
условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя.
Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения действия
договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое
помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор,
наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным.
А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться
действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется
возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.

Заключение договора социального найма жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилого фонда отличается рядом
особенностей. Прежде всего, следует отметить, что заключение договора в
этом случае распадается на определенные этапы, присущие только данному
типу договоров.

Право получить в пользование жилое помещение в домах государственного
или муниципального фонда приобретают граждане, которые признаны в
установленном законом порядке нуждающимися в улучшении своих жилищных
условий.

ЖК (ст. 28) предусматривает, что соответствующее право признается за
теми гражданами, которые постоянно проживают в данной местности. Учет
лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится в виде
общего правила администрацией района, города, района в городе по месту
жительства гражданина Пункт 13 положения о порядке постановки на учет
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления
жилых помещений в г.Москве, утвержденного постановлением Московской
Городской Думы от 7.10.1998 г., указывает, что нуждающимися в улучшении
жилищных условий признаются граждане, зарегистрированные по месту
жительства в г.Москве не менее 10 лет.. Государственные и муниципальные
предприятия, учреждения и организации, которые имеют свой жилищный фонд
либо осуществляют капитальное строительство или принимают долевое
участие в нем, самостоятельно ведут учет работников, нуждающихся в жилых
помещениях.

Жилая площадь предоставляется нуждающимся по общему правилу в порядке
очередности: в зависимости от времени принятия их на учет. ЖК особо
выделяет тех, кому жилое помещение должно быть предоставлено в первую
очередь или даже вне очереди. В подобных случаях учитываются различные
по характеру обстоятельства, включая, в частности, такие, как состояние
здоровья, участие в военных действиях, стихийные бедствия. Субъектами РФ
могут быть установлены дополнительные условия для признания граждан
нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера
занимаемого помещения См. пункт 34 Положения о порядке постановки на
учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления
жилых помещений в г.Москве. .

Так, граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет,
признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от
размера занимаемого жилого помещения при условии проживания в квартирах
коммунального заселения не менее последних десяти лет и при наличии
полного трудового стажа, необходимого для назначения пенсии в
соответствии с действующим законодательством РФ, либо последних пяти лет
независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы,
а также нетрудоспособности по заболеванию. Все перечисленные граждане
включаются в отдельный список по категории «долгожители Москвы,
проживающие в условиях коммунального заселения».

Предоставление жилого помещения осуществляется решением администрации
района, города, района в городе. В домах, принадлежащих государственным
(муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещения
распределяются совместным распоряжением администрации и профсоюзных
комитетов. Вынесенное в этой связи совместное решение администрации
предприятия и профсоюзной организации нуждается в утверждении его
администрацией района, города, района в городе и последующей выдаче ею
ордера.

Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решением
администрации организаций, в ведении которых находится соответствующее
помещение. С этой целью администрация организации выносит решение,
которое служит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера
администрацией района, города, района в городе (ст. 105 ЖК).

По своей правовой природе ордер представляет собой административный акт.
Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть
признан недействительным только судом и только по причине нарушения
порядка и условий предоставления жилого помещения. В качестве примера
возможных оснований для признания ордера недействительным в ЖК
предусмотрены: предоставление гражданами не соответствующих
действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий,
нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере
жилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении
вопроса о предоставлении жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 5 от 26 декабря 1984 г. «О
некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении
Жилищного кодекса РСФСР» по отношению к одному основанию – нарушению
очередности указала на необходимость выяснять, «действительно ли была
нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет
ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное
предоставление жилого помещения либо на условиях, которые в соответствии
с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового
договора, не было ли в установленном порядке, например, в соответствии
со ст. 41 ЖК, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в
улучшении жилищных условий, жилого помещения вне очереди; если при
выдаче ордера очередность предоставления жилых помещении не была
соблюдена, то не явилось ли это следствием того, что граждане, стоявшие
на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, не
претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали
получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту
рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в
предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие
на учете по улучшению жилищных условии впереди ответчика, получили жилые
помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор)»
Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по
гражданским делам. С.196..

ЖК (ст. 100) предусматривает, что при признании ордера на жилое
помещение недействительным по причине неправомерности действий тех, кто
получил ордер, последние подлежат выселению без предоставления другого
жилого помещения. Однако, если граждане, указанные в ордере, ранее
пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного
жилищного фонда, им необходимо предоставить жилое помещение, которое они
занимали, или другое жилое помещение.

При признании ордера недействительным по иным основаниям граждане,
указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого
помещения или помещения, которое они ранее занимали.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г.
предусматривает возможность обращения с требованиями о признании
недействительным ордера, выданного с нарушением очередности, также и
предприятий, организаций или местной администрации, в ведении которых
находится распределяемое жилое помещение См. там же. С.195-196..

Наконец, следует иметь в виду, что, поскольку именно из ордера возникает
право на жилое помещение, с признанием его недействительным будет
утрачено и основанное на нем право. По вопросу о природе ордера вызывает
некоторые сомнения позиция Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ в связи с одним из рассмотренных ею дел. Речь шла о
признании недействительным ордера, выданного в нарушение установленного
порядка без соответствующего решения местной администрации. По ходу дела
возник вопрос о пропуске истцом (администрацией Центрального района г.
Хабаровска) установленного ст. 48 ЖК трехлетнего срока исковой давности
для признания ордера недействительным. Верховный Суд РФ указал на то,
что в данном случае следует руководствоваться ст. 181 ГК,
предусматривающей для исков о применении последствий недействительности
ничтожных сделок десятилетнего срока исковой давности. При этом был
выдвинут ряд аргументов.

Прежде всего, Верховный Суд РФ указал на то, что «в силу ст. 153 ГК
сделками признаются любые действия граждан и юридических лиц,
направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав
и обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в соответствии с подп.
2 п. 1 ст. 8 ГК является основанием для возникновения гражданских прав и
обязанностей, в частности для последующего заключения договора найма
жилого помещения.

В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из
элементов гражданско-правового отношения» Вестник ВАС РФ. 1999. № 9.
С.23..

Что же касается возникающей таким образом коллизии между ГК и ЖК по
вопросу о сроке исковой давности, то, как подчеркнул Верховный Суд РФ,
«в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в
других законах, должны соответствовать данному Кодексу. Это положение
распространяется и на нормы жилищного законодательства, в том числе и на
отношения, возникающие в связи с выдачей ордера на жилые помещения в
домах государственного или муниципального жилищного фонда».

Приведенное постановление вызывает ряд сомнений. Прежде всего, в ст. 154
ГК не предусмотрено, что сделкой признаются «любые действия». Тем самым
указанная статья все же не исключает того, что «действия, направленные
на установление, изменение и прекращение гражданских прав и
обязанностей» не всегда являются сделками. В этой связи можно сослаться
на ст. 8 ГК, которая называет, помимо сделок, еще восемь оснований
возникновения гражданских прав и обязанностей, а среди них «акты
государственных органов и органов местного самоуправления, которые
предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских
прав и обязанностей». Выдача ордера является, во-первых, действием,
во-вторых, направлена на возникновение, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей. Ее принципиальное отличие от сделок
состоит в том, что в совершении сделки выражается гражданская
правоспособность, а в изданном административном акте (выдаче ордера) –
властная компетенция органа. То обстоятельство, что административные
акты в действительности не являются сделками, как раз и послужило,
очевидно, одной из причин, вследствие которых потребовалось включить в
ГК наряду с §2 «Недействительность сделок» гл. 9, особо ст. 13:
«Признание недействительным акта государственного органа или органа
местного самоуправления».

Следует добавить и то, что если бы даже признание ордера
недействительным и могло укладываться в рамки статей ГК о
недействительности сделок, то и тогда ссылка Верховного Суда РФ на п. 2
ст. 3 ГК, сама по себе не вызывающая сомнений, в данном случае не могла
бы применяться. Это объясняется тем, что ГК (ст. 672) в отношении
договора социального найма содержит прямое указание на приоритет норм
жилищного законодательства, к числу которых относится и включенная в ЖК
ст. 48, посвященная, как видно уже из ее названия «основаниям и порядку
признания ордера на жилое помещение недействительным». Эта последняя
статья предусматривает, что «требование о признании ордера
недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его
выдачи». Таким образом, установлены двоякого рода исключения из общих
правил ГК об исковой давности, из которых одно касается срока действия
исковой давности, а второе – момента начала течения исковой давности В
соответствии со ст.200 ГК в виде общего правила течения срока исковой
давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о
нарушении своего права..

С изложенных позиций такие же сомнения могли быть высказаны и по поводу
п. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 3 апреля 1990
г., который также полагал, что на требования о признании ордера
недействительным и расторжении договора найма жилого помещения
распространяется предусмотренный в свое время ст. 16 Основ гражданского
законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок исковой
давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с совершением
гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо
противных интересам социалистического государства и общества Сборник
постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским
делам. С.140.. Выраженный в этом пункте приоритет гражданских норм по
отношению к нормам жилищного законодательства применительно к договорам
социального найма также, на наш взгляд, расходится со ст. 672 ГК.

Принципиальная структура консенсуального договора социального найма
является основой типового договора, который разработан в г. Москве. Речь
идет о модели Типового договора социального найма жилого помещения.
Схема, которой подчиняется эта модель, сводится к следующему: вначале на
основании решения органа исполнительной власти заключается договор, а на
основе договора, во исполнение обязательства, зафиксированного в одном
из его условий, в месячный срок после подписания договора
предоставляется указанное жилое помещение и соответственно
обеспечивается свободный доступ в него нанимателя. Помимо этого, в
договоре содержатся условия, которые главным образом конкретизируют,
детализируют и развивают нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве
и в ГК. Одно из договорных условий предусматривает, что наймодатель,
который по своей вине не предоставил жилое помещение, уплачивает
нанимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый день
просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца.

«Такой документ с юридической точки зрения чрезвычайно важен: он
определял взаимоотношения сторон, права и обязанности нанимателя и
владельца (собственника) жилья, как правило, уполномоченного
государством жилищного органа. Но по тем временам на практике договор
носил сугубо формальный характер. Главным документом оставался ордер,
который давал право на вселение в жилое помещение и автоматически влек
за собой заключение договора жилищного найма.

Отсутствие договорных отношений, основанных на гражданско-правовых
обязательствах сторон, привело к тому, что стороны не имели четкого
представления об ответственности за обеспечение надлежащего содержания
жилых помещений и общего имущества (главным образом
инженерно-технических устройств), обеспечивающего нормальное
обслуживание домовладения.

Люди платят за жилье и коммунальные услуги, но, как правило, не знают, в
какие сроки ремонтные организации обязаны провести текущий и капитальный
ремонт, кто и какую ответственность несет, если жилец не получает
элементарных удобств: тепла, воды и т.д. В то же время к жильцу нельзя
применить санкции, скажем, за нерегулярную уплату за наем квартиры, ее
использование под нежилые цели. Наказания за эти виды нарушений в
законодательстве, между прочим, существуют, но механизма приведения их в
исполнение нет» Законодательство о договорах найма и аренды жилых
помещений (Г.П. Макаров, “Гражданин и право”, N 3-4, сентябрь-октябрь
2000 г.).

Что же касается обычной модели социального найма, которая используется
повсеместно уже длительное время, то ее природа, на наш взгляд, – иная.
В основе складывающихся правоотношений лежит не консенсуальный, а
реальный договор, т.е. такой, для которого передача вещи находится за
пределами содержания договора. Она служит лишь элементом его заключения.

Соответствующий договор считается заключенным с момента передачи жилого
помещения и принятия его (обычный вариант вселение) держателем ордера.
Вместе с тем, в данном случае налицо особый реальный договор.

Что касается возможности конструирования договора социального найма как
реального, то основой для этого может служить ст. 48 ЖК, которая прямо
называет ордер «единственным основанием для вселения в предоставленное
жилое помещение».

С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки модели
реального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право
требовать заключения договора.

Во всяком случае, присоединение к той или иной позиции в вопросе о
реальном или консенсуальном характере договора социального найма
предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что
если договор социального найма признается консенсуальным и передача вещи
становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и
обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти передача
жилого помещения наймодателем нанимателю. Поэтому вполне понятно, почему
главу «Права и обязанности сторон», имея в виду договор социального
найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то, что наймодатель обязан
предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям
договора и его назначению именно как договора жилищного найма Иоффе О.С.
Обязательственное право. М. , 1975. С.368..

Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, «получив
ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной
организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним
договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с
ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке,
предусмотренными законом». При этом Ю.К. Толстой признает, что «договор
социального найма жилого помещения – консенсуальный, возмездный» Толстой
Ю.К. указ. соч. С.30.. Но тогда все же остается не совсем ясным, почему
глава цитируемой книги, посвященная содержанию договора, исчерпывается
изложением таких вопросов, как право пользования жилым помещением,
обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, по
надлежащему содержанию, ремонту жилого помещения, а также право на его
обмен (см. гл. 7). И в то же время вопросы, связанные с передачей жилого
помещения, оказались в иной главе той же книги: «Возникновение
гражданских правоотношений».

В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение «вселения» в
качестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но
только при условии, если договор жилищного найма будет признан реальным
со всеми вытекающими отсюда последствиями. И, наоборот, в консенсуальном
договоре в числе оснований его возникновения «вселению» не остается
места.

Выделение в юридическом составе такого юридического фата, как заключение
письменного соглашения, соответствовало действовавшим, в то время как,
впрочем, и теперь, нормам. Из всех трех российских гражданских кодексов
вытекает необходимость письменного оформления договора жилищного найма.
Однако вместе с тем столь же единодушно кодексы не усматривают в
нарушении указанного требования основания для признания договора
недействительным. Как уже отмечалось, все сводилось лишь к ограничению
круга доказательств в случаях оспаривания наличия, не имевшего
письменной формы договора и его условий (см. ст. 136 и 153 ГК 1922 г.,
ст. 46 и 299 ГК 1964 г., а также ст. 67 и 162 в действующем Кодексе). В
этой связи последним по счету может оказаться заключение договора так
такового и при отсутствии письменной формы.

Императивные, как, впрочем, и диспозитивные нормы, а равно типовые и
примерные договоры могут применяться только при наличии конкретного
договора. Таким образом, должно существовать предварительно соглашение
сторон, полностью соответствующее требованиям, адресованным обычно
договорам. Поскольку письменная форма договора не является условием
действительности договора, остается заключить его хотя бы в устной
форме.

Повышения роли письменной формы рассматриваемых договоров можно ожидать
в связи с общей реформой жилищно-коммунального хозяйства. Не случайно
изданный по этому поводу Указ Президента РФ называл в качестве составной
части проводимой реформы переход к заключению именно в письменной форме
договоров найма государственного и муниципального жилищных фондов. При
этом выполнение указанного требования отнесено к первому этапу реформы.

Отсутствие письменного договора компенсируется договорами устными, в том
числе заключенными с помощью конклюдентных действий, способных выразить
волю сторон. Имеются в виду соответствующие действия, расцениваемые как
оферта и ее принятие.

Существенным условием договора социального найма, подобно договору найма
коммерческого, служит, прежде всего, предмет договора – жилое помещение.
При этом указанное условие исчерпывающим образом определяется ордером.

Теперь о существенных условиях договоров найма жилого помещения.

Из ст. 10 ЖК вытекает, что по договору социального найма жилое помещение
предоставляется в бессрочное пользование. По этой причине включенное в
договор условие о сроке любой продолжительности является ничтожным.
Исключение составляет договор найма служебного жилого помещения. Он
имеет срок действия, определяемый всем тем временем, в течение которого
продолжается работа нанимателя, послужившая основанием предоставления
ему помещения для проживания (ст. 106 ЖК). При этом в виде общего
правила ст. 107 того же Кодекса установлено, что в подобных случаях
прекращение трудовых отношений, а по этой причине и правоотношений
жилищных, влечет за собой выселение без предоставления другого жилого
помещения как самого лица, которому оно было предоставлено, так и всех,
кто с ним проживает. Там же, в ЖК, предусмотрены случаи, при которых
выселение из служебного помещения возможно только с предоставлением
другого помещения.

В настоящее время издан ряд актов, направленных на выполнение в рамках
проводимой реформы задачи обеспечить к 2003 г. уровень соответствующих
платежей граждан в размере, способном полностью возместить затраты на
содержание и ремонт жилья, а также на предоставляемые услуги. Один из
таких актов – постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. «Об
упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» СЗ РФ. 1996. №
26. Ст. 3139.. В нем предусмотрено, в частности, что органами местного
самоуправления должны утверждаться нормативы потребления
жилищно-коммунальных услуг, а также ставки дотаций на
жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и
газ). Этим же актом утверждено Положение о порядке предоставления
гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.
Речь идет о компенсациях (субсидиях), предоставляемых гражданам органами
государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в
виде общего правила в пределах социальной нормы жилья с учетом
нормативов прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих
льгот. Органы местного самоуправления наделены правом предоставлять
льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору социального
найма также и тем гражданам, у которых жилая площадь превышает
социальную норму.

Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. «О
совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг» СЗ РФ.
1996. № 26. Ст. 4116. установлено, что сбор платы за жилье и
коммунальные услуги производится собственником домовладения или
уполномоченными им организациями через расчетно-кассовые центры. То же
постановление определило круг оплачиваемых услуг, куда, в частности,
включены водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее
водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов,
обслуживание лифтового хозяйства и др.

§2.2. Прекращение и расторжение договора найма жилого помещения

В соответствии с договором найма жилого, помещения находятся у граждан в
бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из
особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма
является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный
характер.

Но, не смотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с
которыми закон связывает их прекращение. «Прекращение жилищных
правоотношений влекут обстоятельства, которые именуются юридическими
фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на
события и действия» Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 54, –
отмечает Ю.К. Толстой, т.е. совокупность юридических фактов, с
наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного
найма, образует основание прекращения этого договора См.: Комаров Б.К.
Прекращение договора жилищного найма. М., 1963. С. 7.

Какое содержание нужно вкладывать в понятие «прекращение договора
жилищного найма?» Здесь нужно отметить, что к понятию прекращения
договора жилищного найма не относятся случаи изменения содержания этого
договора.

Частичное изменение этого договора иногда может быть связано с
прекращением договора в результате изменения сторон в договоре. «Так,
например, в случае раздела жилого помещения между членами семьи, если
семья состоит из нескольких человек и из её состава отделяется один член
семьи с открытием самостоятельного лицевого счета, то у оставшихся
членов семьи договор лишь изменяется, а у вышедшего из состава семьи
участие в прежнем договоре прекращается и возникает новый договор»1
Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М., 1963. С. 8..

Если юридические факты, вызывающие прекращение договора, связаны с
определенным событием, то договор прекращается без его расторжения.
“Так, если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего
рухнул дом, то хотя его обитатели и уцелели бы, действие жилищных
правоотношений прекратилось, поскольку помещение, в которых люди жили,
больше нет” Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Ч.2. М., 1997.
С. 276-277.. Таким образом, здесь имеет место гибель объекта договора,
что влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения.

Прекращение жилищных правоотношений имеет место и тогда, когда человек,
который пользовался помещением, умирает.

В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с
наступлением юридического события, то есть обстоятельства, не зависящего
от воли людей (стихийного явления или смерти).

Прекращение жилищных правоотношений может быть обусловлено истечением
срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при
краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания и другими
обстоятельствами.

В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких
обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищных
правоотношений. Так, истечение срока договора поднайма влечет
прекращение жилищных правоотношений в силу закона, независимо от того,
как относится к этому поднаниматель.

Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений по найму жилого
помещения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц,
либо, наконец, актами соответствующих органов государственной власти или
местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем
нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищных правоотношений либо третьих лиц, которые
влекут их прекращение и расторжение договора, могут быть как
правомерными, так и неправомерными.

Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению
его участников.

В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть
прекращено по требованию одного из участников (ч.1.ст.89 ЖК, п.1.ст.687
ГК).

Прекращение жилищного правоотношения влекут также неправомерные
действия, например, когда собственник поджигает дом с целью получить
страховое возмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя.
Также это могут быть и действия третьих лиц, влекущие прекращение
жилищных правоотношений. К примеру, гражданин был неосновательно
привлечен к уголовной ответственности, а впоследствии реабилитирован. Во
время его отсутствия в принадлежащий ему дом по распоряжению органов
исполнительной власти поселили других лиц. По возвращении лицо требует
освобождения дома от посторонних граждан См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К.
Указ. соч. С. 277..

Чаще всего действий участников жилищных правоотношений и третьих лиц ещё
недостаточно для их прекращения. Помимо этого необходимы акты
соответствующих органов государственной власти или органов местного
самоуправления. Так, для прекращения жилищного правоотношения и
расторжения договора найма вследствие того, что гражданин систематически
нарушает права и интересы соседей, создавая условия, невозможные для
совместного проживания, необходимо решение суда о расторжении договора
жилищного найма, вынесенное по иску заинтересованного лица.

Властные акты соответствующих органов как основания прекращения
жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их
участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Так,
аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной
комиссии, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции
на административное выселение проживающих в доме лиц.

Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения
необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по
решению органа исполнительной власти субъекта РФ дом, в котором граждане
проживают, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой. Граждане
отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие
благоустроенные жилые помещения. Для освобождения дома от проживающих в
нем лиц необходимо предъявить иск, конкретно указав, какие жилые
помещения предоставляются выселяемым.

Таким образом, “если юридические факты, вызывающие прекращение договора,
не связаны с нарушением нанимателем своих обязательств, то договор
прекращается без его расторжения. В случае нарушения нанимателем своих
обязательств, договор прекращается путём его досрочного расторжения
Комаров Б.К. Указ. соч. С.8.

«Прекращение жилищного правоотношения – это более широкое, то есть
родовое понятие по отношению к расторжению договора найма» Сергеев А.П.,
Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 276. Как уже было отмечено ранее, прекращение
жилищных правоотношений влекут обстоятельства (юридические факты):
события и действия.

Прекращение договора может быть в трех формах: во-первых, по
согласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора),
во-вторых, по воле одной из сторон и, в-третьих, вследствие
обстоятельств, которые вообще от воли сторон не зависят (смерть
гражданина).

Расторжение договора, в отличие от прекращения, понятие более узкое,
которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате
действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении
договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его
расторжение.

Расторжение договора следует отличать и от признания его
недействительным. Недействительный договор должен быть признан
несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он
прекращает свое действие лишь с момента расторжения. Так, договор
становится недействительным в случае признания недействительным ордера,
на основании которого он заключен (ст.ст. 48 и 100 ЖК). Недействителен и
договор найма жилого помещения, заключенный без выдачи ордера (п. 3
постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. “О
практике применения судами жилищного законодательства” Бюллетень
Верховного Суда СССР, 1987, № 3.. “Это различие имеет существенное
практическое значение, например, при определении действительности
выданного ордера (выдан ли он на свободное или занятое в момент его
выдачи жилое помещение)” Жилищное законодательство: Комментарий – /Под
ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 258..

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и от
выселения. Последствием расторжения договора найма жилого помещения
является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права
пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из
жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений
может, как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан.
Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло
вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не
происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в
данном случае вместо договора социального найма жилого помещения
возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с
другим субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В
частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие
согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся её
участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица.
Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет
выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на
момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он
сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на
срок, который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть
поднанимателем.

«Но, чаще всего прекращение жилищных правоотношений связано с выселением
проживающих в жилом помещении лиц» Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч.
С.276..

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно не
производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам
государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого
помещения в доме государственного, муниципального или общественного
жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом
(ч. 1 ст. 90 ЖК). Выселение производится либо по решению суда (судебное
выселение) либо с санкции прокурора (административное выселение). В то
же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и
тем более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором
проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его,
считая, что предоставляемое ему другое помещение не является
благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке.
В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о
применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя
говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в
административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и
производится с санкции, то есть с разрешения прокурора. Меры
ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит
выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого
помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают,
поскольку в результате самоуправного занятия жилого помещения он никаких
прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению
суда за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью
совместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-правовой
ответственности.

Если состоялось решение суда о выселении гражданина или дана санкция
прокурора на административное выселение, то «при освобождении помещения
речь должна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинялся
решению суда или санкции прокурора и для освобождения помещения не
пришлось прибегать к содействию судебного исполнителя и органов милиции»
Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.279..

Таким образом, выселение гражданина в большинстве случаев является
следствием расторжения договора жилищного найма, то есть следствием
прекращения действия основания пользования жилым помещением. Однако не
следует забывать, что договор найма может и не являться основанием
пользования жилым помещением. Поэтому выселение граждан “может иметь
место как вследствие расторжения договора жилищного найма, так и в
других случаях, в том числе и тогда, когда гражданин проживает в жилом
помещении без всяких на то оснований, например, при самоуправном занятии
жилого помещения” Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 95..

Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, “расторжение договора, с
одной стороны, вносит некий дестабилизирующий фактор в отношения сторон,
предоставляя возможность прекратить договор до получения ожидаемого
результата, а с другой стороны, предоставляет способ избежать исполнения
договора в случаях, когда его реализация не будет отвечать целям,
стоящим перед сторонами” Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное
право. М., 1997..

Стремясь обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями,
государство тщательно регулирует отношения по расторжению договора
жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, что имеет
большое значение в обеспечении осуществления конституционного права
граждан на жилище.

Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на
первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их
семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении
договора, а с другой – оберегает их от необоснованных выселений из
занимаемых квартир.

Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность
расторжения договора жилищного найма, как по инициативе нанимателя, так
и по требованию наймодателя.

Права нанимателя или членов его семьи при расторжении указанного
договора по их инициативе ничем не ограничены. Наниматель жилого
помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть
договор найма (ст. 89 ЖК РСФСР). Причина расторжения договора значения
не имеет. «Односторонний отказ гражданина от пользования жилым
помещением не ставится в зависимость от каких-либо условий, не требует
предварительного предупреждения, может быть совершен, как правило, в
любой форме» Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. М., 1979. С. 59..
Единственная обязанность, которая возлагается при этом на выезжающего
нанимателя, – это сдача помещения в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142
ЖК РСФСР).

«Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена не только путем
прямого волеизъявления в позитивной форме, но и форме конклюдентного
действия, когда воля расторгнуть договор и прекратить жилищные отношения
с наймодателем вытекает из совершенного действия, а не из прямого
волеизъявления» Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 259.. Например,
выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в
другое место, хотя бы они и не заявили о прекращении жилищного
правоотношения. Согласно части 2 статьи 89 ЖК договор найма считается
расторгнутым со дня выезда. В отличие от порядка, предусмотренного
данной статьей, статьей 687 ГК предусмотрена обязанность нанимателя по
договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об
этом наймодателя. Таким образом, наниматель жилого помещения по договору
социального найма обладает самостоятельностью при одностороннем
расторжении данного договора и ограничен только получением согласия на
это от членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих по
основаниям, предусмотренным ст. ст. 60 и 62 ЖК, а также представителя
несовершеннолетних членов семьи с санкции органов опеки и
попечительства.

Выезд на постоянное место жительства надо отличать от временного
отсутствия.

Выезд на постоянное место жительства определяется намерениями
нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте
жительства другое помещение, прописан ли там, переехал ли в другой
населенный пункт и тому подобное.

Другой вопрос – доказательства такого намерения. Ими могут быть перемена
места работы, получение другого жилого помещения для постоянного места
жительства, кроме случаев, когда закон предусматривает сохранение
прежнего помещения, вселение в качестве члена семьи к другому лицу и
тому подобное. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении “О практике
применения судами жилищного законодательства” от 3 апреля 1987 г. № 2 (в
ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. №
14) Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3. разъяснил (п.9), что при
разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя
и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан
истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель
поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении
данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы
о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на
работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту
работы и др.

При этом все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с
другими доказательствами.

При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи, в отличие от
выезда на постоянное жительство в другое место, гражданин не приобретает
иного постоянного места жительства, у него существует намерение
вернуться в прежнее жилое помещение, которое ограничено определенным
законом сроком в 6 месяцев, если законом не предусмотрен более
длительный срок (п. 8 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от
3 апреля 1987 г.) См.: Комментарий к ст. ст. 60 и 61 ЖК РСФСР под ред.
Исакова В.Б. М., 1999. С. 234-235., а также временное отсутствие лица
должно быть обусловлено обстоятельствами, установленными статьей 60 ЖК.
При этом наниматель или члены его семьи утрачивают право пользования
жилым помещением только вследствие отсутствия сверх установленных сроков
и только после принятия судом решения о признании лица утратившим право
на жилую площадь.

Что же касается расторжения договора найма жилого помещения при выезде
нанимателя на постоянное жительство в другое место, то в соответствии с
правилами статьи 88 ЖК РСФСР, если из жилого помещения выбывает не вся
семья, то договор найма жилого помещения не расторгается, а может быть
переоформлен на любого из оставшихся членов семьи. Выбывший член семьи
утрачивает право на пользование жилым помещением со дня выбытия.

Таким образом, в данном случае надо отличать расторжение договора найма
жилого помещения от его прекращения (утраты) права пользования жилым
помещением.

Участниками договора найма являются не только два лица – наниматель и
наймодатель, а на стороне нанимателя в договоре могут участвовать и
другие лица – члены его семьи, причем на тех же правах, что и наниматель
(ст. 53 ЖК).

С выбытием нанимателя договор не прекращается, его сторонами остаются
другие участники, один из которых замещает нанимателя (ст. 88 ЖК).
Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает
действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно.
Утрата же права пользования жилым помещением распространяется лишь на
одно лицо – нанимателя или члена его семьи, а договор найма жилого
помещения продолжает действовать в отношении всех остальных его
участников.

«Договор найма жилого помещения прекращается по этим основаниям (ст. 89
ЖК) только в том случае, когда на стороне нанимателя в договоре
выступает лишь одно лицо – сам наниматель, утрачивающий право на жилое
помещение, не имеющий членов семьи. Тогда утрата права на жилое
помещение или выселение есть основание для прекращения договора найма
путем его расторжения» Жилищное законодательство: Комментарий /под ред.
В.Д. Яковлева и П.И. Седугина. М., 1991. С. 257..

Таким образом, договор найма действует лишь до тех пор, пока существует
наниматель как сторона договора и осуществляется право пользования жилым
помещением. С выездом на постоянное жительство, со смертью, признанием
безвестно отсутствующим или умершим нанимателя договор жилищного найма и
субъективные права нанимателя прекращаются.

Положение наймодателя, в отличие от нанимателя, является более
стабильным. Перемена лиц на стороне наймодателя также может иметь место,
но значительно реже. Согласно статье 675 ГК, статье 9 Закона “Об
основах” от 24.12.92 г. при переходе права собственности на занимаемое
по договору найма жилое помещение не происходит расторжения или
изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник
становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Именно в таком порядке, рассмотренном выше, происходит расторжение
договора социального найма жилого помещения по волеизъявлению нанимателя
жилого помещения, и, как правило, такой порядок расторжения договора
социального найма представляется менее сложным по сравнению с порядком
расторжения такого договора по требованию наймодателя. Это обусловлено,
в частности, тем, что права наймодателя на расторжение договора
жилищного найма и выселение нанимателей ограничены целым рядом условий,
указанных в законе (ч. 3 ст. 89, ст. 90 ЖК). «Обеспечивая устойчивое,
стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми
помещениями, ЖК регулирует отношения, связанные с расторжением договора
найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя из
всемерной защиты жилищных интересов граждан» Седугин П.И. Жилищное
право. М., 1998. С. 146.. В статье 10 ЖК закреплен принцип, согласно
которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения
иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Поэтому
расторжение договора найма жилого помещения в доме государственного или
общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является
исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным
законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов,
грозящих обвалом (ст. 90 ЖК). При этом, поскольку последствием
расторжения договора является выселение, данные основания могут быть
определены только законодательством РФ (ст. 90 и 95 ЖК).

Спорным является случай с обменом жилых помещений. Если это обмен между
двумя нанимателями, то вопросов не возникает: происходит прекращение
двух договоров найма жилых помещений, что вместе с тем является
основанием возникновения двух новых договоров найма. Но существует и
случай родственного обмена (ст. 79 ЖК), который нельзя отнести к этому
основанию прекращения договора жилищного найма, так как для сторон,
которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные
правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же
членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но
принимают другого члена семьи, взамен выбывшего в порядке обмена,
происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Также
существуют случаи принудительного обмена, который производится вопреки
воле участников обмена как один из способов охраны жилищных
правоотношений, поэтому его нельзя относить к основаниям прекращения
договора жилищного найма, не связанным с виновным нарушением нанимателем
своих обязанностей.

Такое основание, как окончание срока договора, может применяться к
договору коммерческого найма жилого помещения или к договору поднайма,
но к договору социального найма оно применяться не может, так как этот
договор носит бессрочный характер, в отличие от выше названных.

С принятием ЖК были закреплены те же основания расторжения договора
жилищного найма по требованию наймодателя и выселения граждан из жилых
помещений в судебном порядке, что содержались в Основах жилищного
законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. ]
Ведомости Верховного Совета СССР, 1981, № 26. Ст. 834; 1984, № 13. Ст.
188; № 24. Ст. 442; 1985, № 48. Ст. 919; 1986, № 17. Ст. 278. Перечень
этих оснований не является исчерпывающим, так как статья 95 ЖК
предусматривает возможность установления законодательством РФ и иных
случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения (в
ред. Закона РСФСР от 06.07.91 г. № 1552-1) Ведомости РСФСР, 1991, № 28.
Ст. 963..

Таким образом, как уже отмечалось, по каким бы основаниям не
производилось расторжение договора жилищного найма, последствием такого
расторжения является, как правило, выселение нанимателя и членов его
семьи из занимаемого помещения. Выселение допускается только по
определенным основаниям и производится в судебном порядке.

В административном порядке с санкции прокурора могут быть выселены лишь
лица, самоуправно занявшие жилое помещение или проживающие в домах,
грозящих обвалом (ч. 2 ст. 90 ЖК).

На наймодателе, выселяющем граждан по определенным основаниям, лежит
важнейшая обязанность одновременно предоставить им другое жилое
помещение, за исключением случаев, которые указаны в ЖК, когда
происходит выселение без предоставления другого жилого помещения.

ЖК предусмотрено выселение граждан с предоставлением как другого
благоустроенного, так и просто другого жилого помещения.

В частности, к основаниям расторжения договора жилищного найма и
выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения ЖК
относит следующие случаи: 1) выселение в случае, если дом, в котором
находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного
участка для государственных или общественных нужд (ст. 92ЖК); 2) если
дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК); 3) если дом (жилое
помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 92 ЖК); 4) выселение
осуществляется из военных городков лиц, утративших связь с Вооруженными
Силами РФ (ст. 94 ЖК).

Выселение из жилого помещения нанимателей и членов их семей с
предоставлением другого, то есть неблагоустроенного жилого помещения
возможно по следующим основаниям:

1) в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов,
если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по
собственному желанию (ст. 95 ЖК РСФСР);

2) в отношении граждан, которые в течение шести месяцев не вносят плату
за жилье и коммунальные услуги (ч. 6 ст. 15 Закона “Об основах»);

3) в случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст.
100 ЖК);

4) выселение из служебных жилых помещений граждан, перечисленных в
статье 108 ЖК;

5) Выселение из общежитий при наличии оснований, предусмотренных частью
2 статьи 110 ЖК.

И к третьей классификации относятся основания, при наличии которых
наниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления им
другого жилого помещения. Эти случаи предусмотрены статьей 98 ЖК:

1) если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с
ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение;

2) используют жилое помещение не по назначению;

3) систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для
других проживание вместе с ними в одной квартире или одном доме, а меры
предупреждения или общественного воздействия оказались безрезультатными;

4) без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также
лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с
детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано
невозможным;

5) выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение
недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц
(ч. 1 ст.100 ЖК);

6) выселение из служебных жилых помещений (ст. 106 ЖК);

7) выселение из общежитий при наличии условий, указанных в части 1
статьи 110 ЖК.

«С точки зрения выполняемых функций есть все основания считать правила
вышеуказанных статей закона общими юридическими гарантиями жилищных прав
нанимателей и членов их семей при выселении из жилых помещений в домах
государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Общими
они считаются потому, что касаются не каких-либо отдельных случаев
выселения, а распространяются, как правило, на все случаи выселения
граждан из указанных домов. Безусловно, если говорить в целом о
гарантиях при выселении, то наиболее общими являются юридические
гарантии, предусмотренные частью 4 статьи 10 ЖК, которые
распространяются на всех пользователей жилыми помещениями, независимо от
того, в доме какого жилищного фонда они проживают» Золотарь В.А., Дятлов
П.Н. Указ. Соч. С. 120..

Но гарантии прав на обеспечение выселяемого гражданина другим жилым
помещением не заканчиваются только возложением на наймодателя
обязанности по предоставлению другого жилого помещения. С целью более
тщательной охраны интересов нанимателя и членов его семьи законодатель
установил требования, которым должно отвечать предоставляемое жилое
помещение.

«Говоря о регулировании новым жилищным законодательством
рассматриваемого вопроса в целом, следует отметить, что, идя по пути
расширения прав гражданина на жилище и усиления юридических гарантий их
устойчивости, оно в ряде случаев вместо выселения без предоставления
жилого помещения ввело выселение с предоставлением другого жилого
помещения. Например, если по ранее действовавшему законодательству,
граждане, проживающие в колхозных домах, если они исключены из членов
колхоза или выбыли из него по собственному желанию, подлежали выселению
без предоставления другой жилой площади, то по новому закону – с
предоставлением другого жилого помещения» Золотарь В.А,, Дятлов П.Н.
Указ. соч. С.125..

Таким образом, жилищное законодательство, закрепляя основания, порядок и
последствия прекращения жилищных правоотношений с нанимателями и их
выселение, одновременно устанавливает юридические гарантии защиты их
прав и законных интересов.

Важно отметить, что с целью более тщательной охраны интересов
нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым
должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или
просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению,
являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением
другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность
предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему
усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как
нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям,
имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции
РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством,
политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих
достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора
жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое
значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на
жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и
расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю
возможность добиться отклонения судом необоснованных требований
наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного
найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилого помещения,
жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных
прав и интересов граждан.

§2.3. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном
договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотношениях
сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют
предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором – таким
предметом становятся нормальное пользование жилым помещением одной из
сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользования другой стороной
(наймодателем).

Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержание, а в
некотором смысле и структуру той части гл. 35 ГК, которая посвящена
договору коммерческого найма. Отмеченное деление особенно четко выражено
в одной из основных статей этой главы. Речь идет о ст. 676 ГК
«Обязанности наймодателя жилого помещения». Ее п. 1 устанавливает
требования к передаваемому жилому помещению, а п. 2 – к должному
поведению того же наймодателя в период после состоявшейся передачи
жилого помещения.

Статья, о которой идет речь, не вошла в состав шести, выделенных в ст.
672 ГК. Это означает, что, хотя ст. 676 ГК распространяется на оба типа
договоров, она обладает по отношению к каждому из них определенными
особенностями. Как уже отмечалось, в отличие от договора коммерческого
найма, к договору социального найма остальные статьи гл. 35 ГК, кроме
ст. 672 и выделенных в ней шести других, применяются лишь субсидиарно,
т.е. в случаях, когда в жилищном законодательстве не предусмотрено
иного.

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимателю
жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать
свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле.
Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений,
находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы,
предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно
быть свободно от любых обязательств» Жилищное законодательство: Сборник
региональных нормативных правовых актов. С.2. . Второе из указанных все
в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде
всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая
норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в
состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно ясной
цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную
норму распространительно. Имеется в виду необходимость оценивать
состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности
для «постоянного проживания». Не случайно в п. 3 ст. 687 ГК, в которой
идет речь о расторжении договора, указанное последствие связано именно с
тем, что помещение перестает быть пригодным для «постоянного
проживания». Отмеченное обстоятельство имеет весьма важное значение,
поскольку позволяет при ответе на вопрос, можно ли считать произведенное
наймодателем исполнение надлежащим, руководствуясь таким актом, как
Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений
государственного и общественного жилищного фонда для постоянного
проживания Утверждено приказом Минкоммунхоза РСФСР от 5.11.1985 г.
(Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых
актов. С.73-87).. Названное Положение предусматривает необходимость при
определении пригодности жилого помещения учитывать физический его износ,
повреждение несущих конструкций, недостатки планировки и уровня
внутреннего благоустройства, а также санитарные требования. В Положение
включены конкретные критерии, которыми следует при этом
руководствоваться. Для примера можно сослаться на допустимые пределы
износа жилого дома, в котором находится жилое помещение для каменных
домов физический износ не должен превышать 70%, а для деревянных домов и
домов со стенами из местных материалов и мансард – 65%.

Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется
подписанными обеими сторонами актами. Используемые в г. Москве формуляры
таких актов включают данные о размере общей и жилой площади, планировке,
благоустройстве квартир, материале стен, физическом износе и др Жилищное
законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов.
С.219,225..

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого
помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя. Это
– осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится
сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение
предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (2), а
также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного
дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом
помещении (3).

Первой из указанных обязанностей посвящен разд. IV ЖК, рассчитанный в
форме императивной нормы на договоры социального найма жилых помещений.
В этом разделе («Обеспечение сохранности жилищного фонда, его
эксплуатация и ремонт») содержатся в равной мере нормы, как частного,
так и публичного права.

На государственные и общественные органы, предприятия, учреждения,
организации, должностных лиц возлагается обязанность заботиться о
сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства (ст. 140
ЖК). К числу основанных на договоре обязанностей наймодателя,
направленных на ту же цель, относится необходимость своевременно
проводить ремонт жилых домов и обеспечивать бесперебойную работу
инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащим образом
содержать подъезды, другие места общего пользования домов и придомовой
территории (ст. 141 ЖК). Наконец, публичный и одновременно частный
характер носит включенная в ст. 144 Жилищного кодекса норма,
предусматривающая, что эксплуатация жилых домов и квартир, в чьей бы
собственности они ни находились, должна осуществляться с обязательным
соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Приведенная норма, относящаяся в равной мере к социальному и
коммерческому найму, в указанных рамках может конкретизироваться в
договоре.

Независимо от того, о каком типе договоров найма идет речь, различают
два существенно отличных один от другого правовых режима оказания
коммунальных услуг нанимателю. Первый, наиболее распространенный, – тот,
при котором предоставление услуг составляет обязанность наймодателя. Не
отличаясь в этом смысле от обязанности предоставить самое жилое
помещение, он входит подобным образом в содержание договора найма.
Необходимость для наймодателя предоставить услуги соответствует
обязанности нанимателя их оплачивать, как правило, в порядке,
установленном для оплаты жилого помещения. Это относится, в частности, к
оказанию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по
канализации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В подобных
случаях наймодатель от собственного имени заключает договор
непосредственно с организацией, которая принимает на себя обязанность
оказывать соответствующие услуги.

Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом
случае между энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и
потребителем заключается договор. В роли потребителя услуг при договоре
социального найма всегда выступает наниматель, а при договоре
коммерческого найма, в зависимости от составлявшегося между ними
соглашения – наймодатель или непосредственно наниматель.

При непосредственных договорных связях нанимателя с энергоснабжающей
организацией последняя вступает в договорное отношение с банком, который
принимает на себя обязанность осуществлять ведение необходимых расчетов
с плательщиками, включая взыскание пени при несвоевременной оплате.
Именно в этих случаях обязанность наймодателя ограничивается
обеспечением предоставления нанимателю соответствующих услуг. Эту
обязанность наймодателя, можно, таким образом, определить как принятие
на себя осуществления всех зависящих от него мер к тому, чтобы услуги, о
которых идет речь, были предоставлены в действительности.

Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст.
676 ГК, – надлежащая эксплуатация общего имущества многоквартирного
жилого дома касается, прежде всего имущества, перечисленного в ст. 290
ГК. Употребление в ст. 676 ГК по поводу всего этого имущества термина
«обеспечить» означает, в частности, что наймодатель не может ссылаться
на обстоятельства, зависящие от других собственников квартир в доме
(например, на то, что они не внесли необходимых для производства ремонта
сумм). Это же относится и к устройствам для оказания коммунальных услуг,
которые находятся в жилом доме (помещении).

Обязанностям нанимателя жилого помещения посвящена ст. 678 ГК. В отличие
от ст. 676 ГК, определяющей обязанности наймодателя применительно именно
к договору коммерческого найма, ст. 678 является одной из упомянутых в
ст. 672 ГК шести статей, общих для обоих типов договоров найма. Это,
однако, не исключает существования применительно к обязанностям
нанимателя серьезных различий в решении соответствующих вопросов в
зависимости от того, идет ли речь о договорах коммерческого или
социального найма.

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следующему:
использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспечивать
сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
(2), не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без
согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое
помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить
коммунальные платежи.

Первая из перечисленных обязанностей – использовать жилое помещение для
проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма
(п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору
социального найма вытекает из ряда статей Закона РФ «Об основах» и ЖК.

Статья 142 ЖК более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав
обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью, жилья, понимаемого в
широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя
обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также
бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к
объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и
придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок
в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах
общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для
нанимателя (для последнего – из договора) соответствующая обязанность не
ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение
обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из
жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием
может служить «разрушение или порча жилого помещения нанимателем или
другими лицами, за которых он отвечает», а для договора социального
найма – «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и
другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не
ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все
имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает
наниматель.

Хотя оба типа договоров найма жилого помещения предполагают непременно
согласие наймодателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения,
ст. 84 ЖК предусматривает более жесткие требования, предъявляемые к
нанимателям по договору социального найма. Имеется в виду, что как
переустройство, так и перепланировка жилого и подсобных помещений могут
производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и
допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его
семьи и наймодателя, а также с разрешения исполнительных органов. Споры,
возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его
семьи осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения,
разрешаются в судебном порядке, если на производство переустройства или
перепланировки уже получено необходимое разрешение исполнительных
органов.

На нанимателя, который допустил самовольное переустройство или
перепланировку жилого или подсобного помещения, о каком бы договоре
найма жилого помещения ни шла речь, лежит обязанность за свой счет
привести это помещение в прежнее состояние.

Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возможность самим
определять сроки внесения платы за жилое помещение (п. 3 ст. 682 ГК) и
порядок ее внесения. Если стороны не воспользовались предоставленным им
правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это
означает, что они будут руководствоваться порядком, предусмотренным ЖК,
к которому прямо отсылает ст. 682 ГК. Имеется в виду ст. 56 ЖК,
возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жилье ежемесячно
не позднее десятого числа следующего месяца. Приведенная норма является
для договоров социального найма, в отличие от найма коммерческого,
императивной.

Все то, о чем шла речь, относится к плате собственно за жилое помещение.
Вместе с тем, в ст. 57 ЖК содержится указание на то, что за
водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию, другие услуги
взимается особая плата, помимо квартирной. При этом независимо от того,
идет ли речь о коммерческом или социальном найме жилого помещения,
оплата коммунальных услуг производится по утвержденным в установленном
порядке тарифам. На нанимателе лежит обязанность вносить плату за
коммунальные услуги своевременно. В случаях, о которых шла речь выше,
услуги оплачиваются непосредственно наймодателю (за водоснабжение, вывоз
мусора и т.п.). Эти расчеты осуществляются в сроки и в порядке,
установленные для оплаты жилого помещения.

Специально урегулирован в ГК вопрос о распределении между сторонами
обязанностей по ремонту жилья. Посвященная ремонту ст. 681 ГК не входит
в число тех статей, которые указаны в ст. 672 ГК, а потому следует
считать, что она рассчитана именно на договор коммерческого найма.
Отмеченное обстоятельство нашло свое выражение уже в том, что принятые
на этот счет нормы носят диспозитивный характер. Презюмируемый в ст. 681
ГК основной вариант сводится к следующему: если иное не предусмотрено в
договоре, текущий ремонт входит в обязанность нанимателя, а капитальный
– наймодателя. К этому п. 3 ст. 681 ГК добавляет определенную гарантию,
которая в виде исключения представляет собой императивную норму. Суть ее
сводится к тому, что переоборудование жилого дома, в котором находится
сданное внаем жилое помещение, если только такое переоборудование
существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допускается
только с согласия нанимателя.

Применительно к договору социального найма производство ремонта
составляет часть более общей обязанности сторон обеспечить сохранность
жилых домов (жилых помещений).

Поэтому, устанавливая общий принцип распределения обязанностей по
производству ремонта: капитальный ремонт производит наймодатель, а
текущий – наниматель. ЖК придает соответствующим нормам императивный
характер. Так, в его ст. 142 закреплена обязанность нанимателя
производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при
освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии.

Условия и порядок проведения ремонта определяются договором найма жилого
помещения, правилами пользования жилым помещением, а также другим
законодательством. Указанная норма носит, как видно, факультативный
характер, что, как неоднократно подчеркивалось, не характерно для
договора социального найма жилого помещения.

Хотя в ЖК не употребляется термин «капитальный ремонт», но уже то, что
его ст. 140 возлагает, с одной стороны, на наймодателя обязанность
«своевременно производить ремонт», а с другой – на нанимателя –
производить именно текущий ремонт, позволяет сделать вывод: на
наймодателе, как на стороне договора, лежит обязанность производить
именно капитальный ремонт.

Кроме того, поскольку наниматель должен производить только текущий
ремонт жилых помещений, наймодатель, в свою очередь, обязан производить
как капитальный, так и текущий ремонт всего того имущества, которое
имеет в виду п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК. Эта обязанность также вытекает
из договора, и тем самым ее неисполнение влечет за собой ответственность
наймодателя перед нанимателем за наступившие последствия.

Специальные правила производства капитального ремонта наймодателем
установлены законодательством применительно к отношениям,
опосредствуемым договором социального найма.

Речь идет о случаях, когда условия проведения ремонта таковы, что
нанимателя и членов его семьи необходимо выселить на время ремонта.
Тогда им должно быть предоставлено наймодателем другое жилое помещение.
В самой ст. 82 ЖК предусмотрено, что помещение, о котором идет речь,
должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При этом
постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 (с
последующими изменениями и дополнениями) требует от судов при
возникновении между сторонами спора, вызванного отказом нанимателя от
временного переселения на период капитального ремонта, проверять,
находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте
и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их
возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а
также продолжительности капитального ремонта. Более строгий режим
установлен для случаев, когда речь идет о домах или жилых помещениях,
которые принадлежат наймодателю на праве собственности. Согласно
названному постановлению судам следует в каждом таком случае проверять
необходимость проведения капитального ремонта, реальную возможность
собственника дома приступить к нему (например, наличие средств,
материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение
ремонтных работ. Особо выделяется необходимость указать в решении о
выселении нанимателя и членов его семьи срок, на который выселяются
ответчики Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР
(РФ) по гражданским делам. С.196..

Важно отметить, что проживание в предоставленном помещении
осуществляется на основе ранее заключенного договора найма жилого
помещения с той лишь особенностью, что квартирная плата будет взиматься
применительно к фактически предоставленному помещению. Кроме того,
переезд в предоставляемое жилое помещение и обратно, в занимаемое ранее,
осуществляется за счет средств наймодателя. Допускается и такой вариант,
при котором исключительно с согласия всех членов семьи нанимателя и его
самого жилое помещение предоставляется сразу же не для временного, а для
постоянного проживания. Таким образом, происходит замена одного договора
другим.

При планировании предстоящего капитального ремонта иногда появляется
возможность заранее предвидеть, что занимаемое нанимателем жилое
помещение в результате капитального ремонта либо вообще не сохранится
как таковое, либо, по крайней мере, существенно изменится. И тогда
возможны два прямо противоположных варианта. При одном жилая площадь
увеличивается и у нанимателя образуются излишки. При другом – жилая
площадь уменьшается.

При варианте, когда жилая площадь не будет вообще сохранена либо,
наоборот, окажется большей по сравнению с ранее занимаемой, вследствие
чего в последнем случае могут образоваться излишки, нанимателю и членам
его семьи должно быть непременно предоставлено еще до начала самого
ремонта жилое помещение (в частности, это может оказаться единственным
путем для сохранения выплаты нанимателю субсидий, которая может быть
прекращена вследствие увеличения размеров жилой площади). Если возникла
угроза уменьшения жилой площади, по требованию нанимателя и членов его
семьи в таком же порядке, т.е. до начала проведения капитального
ремонта, должно быть предоставлено иное благоустроенное помещение.
Подобная замена ранее предоставленного жилого помещения становится
обязательным условием возникновения у наймодателя права на производство
капитального ремонта.

Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма,
установлен специальный режим проведения переустройства и перепланировки
жилого или подсобного помещения (ст. 84 ЖК). Переустройство и
перепланировка могут производиться лишь при определенных условиях:
во-первых, для повышения благоустройства квартиры; во-вторых, с
одновременного согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и
наймодателя; в-третьих, с разрешения местных исполнительных органов.
Перечисленные условия имеют неодинаковое значение. При отсутствии
согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (кого-либо из них) в
подобных случаях может быть возбужден по этому поводу спор в суде.
Положительное решение суда заменяет отсутствующее согласие сторон.

Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет
переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения,
пренебрегая установленными правилами. Имеются в виду отсутствие
необходимого разрешения либо несогласие соответствующих лиц, которое не
было оспорено в суде или, хотя и оспорено, но не получило положительного
решения. Во всех таких случаях виновнику-нанимателю придется привести
помещение в прежний вид, разумеется, за свой счет.

Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК
предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование, нанятое им
помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой
передачи и при коммерческом и при социальном найме служит получение
согласия наймодателя.

Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с
нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при
нарушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в
случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется
все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед
поднанимателем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде
всего, этим – отсутствием прямых обязательственных отношений между
поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений
между наймодателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора
перенайма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное
поднанимателем право пользования жилым помещением не носит
самостоятельного характера; оно пол