Договор аренды

52

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В
СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ 6

1.1. Общая характеристика договора аренды 6

1.2. Стороны договора 16

1.3. Предмет договора 18

1.4. Форма и государственная регистрация 23

1.5. Существенные условия 31

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 39

2.1. Права и обязанности арендодателя 39

2.2. Права и обязанности арендатора 43

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ.
ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК 54

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58

БИБЛИОГРАФИЯ 60

ПРИЛОЖЕНИЕ 65

ВВЕДЕНИЕ

До недавнего времени в отечественном законодательстве не было понятия
недвижимости. Появилось оно (точнее, было восстановлено) всего несколько
лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ
гражданского законодательства Союза СССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского
кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995
г.

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов,
известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться
как движимые, так и недвижимые вещи.

Сегодня договор аренды применяется как в предпринимательских, так и в
иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в
некоторой части распоряжения имуществом без передачи права собственности
обусловила широкое применение института договора аренды.

С начала 90-х годов в России аренда государственной собственности
активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации
в качестве промежуточного звена и главного инструмента в процессе
перехода государственной собственности в частную.

В период реформ арендное законодательство развивалось бурно и
противоречиво, что характерно для правовой системы России в целом.
Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более
упорядочивались.

Регулирование аренды нежилых помещений является в настоящее время мощным
рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в
частности.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в
силу того, что в последние годы значительно возросло количество
нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, так и ввиду
сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых
помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования
отечественного законодательства, предопределяет возникновение споров и
разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание
современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще
не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации
приведено в соответствие с Федеральным законодательством, касающимся
арендных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом
остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами
КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развития современного рынка недвижимости в России
и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного
хозяйствования, представляется необходимым подвергнуть анализу вопросы
правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений, находящихся в
собственности юридических лиц, на примере рынка аренды недвижимости
(нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является целью данного
дипломного исследования.

В основные задачи исследования входит:

Ш раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;

Ш рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоотношений между
сторонами;

Ш обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды
нежилых помещений; показать порядок государственной регистрации
договоров данного вида;

Ш проанализировать существенные условия договора;

Ш раскрыть содержание договора аренды нежилых помещений, находящихся в
собственности юридических лиц;

Ш рассмотреть порядок действия договора;

Ш проанализировать судебно-арбитражную практику разрешения споров по
договорам аренды нежилых помещений.

В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные
акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений,
специальная литература – труды известных отечественных специалистов,
таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В
СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

1.1. Общая характеристика договора аренды

В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона
(арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору)
имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических
договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В
римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида
договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату
регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское
право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio
rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд
(locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма
состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне
пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой
стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et
venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи
покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную
цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное
пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально
времени пользования соответствующим объектом См.: Римское частное право:
Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. – М.:
Юристъ, 1996. – С. 445-446..

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском
праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей
(locatio-conductio rerum) одна сторона (наймода-тель – locator)
обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю – conductor) одну
или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта
другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами
определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования
возвратить вещи в сохранности наймодателю См.: Римское частное право:
Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. – С.
446..

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в
советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно
включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма
рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового
договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого
ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и
дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил,
предназначенных для регулирования отношений найма с участием так
называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем
государственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по советскому
гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922
г. (далее – ГК 1922 г.), а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.
(далее – ГК 1964 г.).

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически
неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по
которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой
(нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного
пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре
имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы
вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного
владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя,
которое приобретает значение права следования, характерное для
вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок
правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество
от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового
собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

Сегодня договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во
временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.
Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет
возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует
цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование
другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от
других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от
договора безвозмездного пользования имуществом.

Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой и
приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК).
Таким образом, право пользования можно отнести к числу вещных.

Применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных
отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора
купли-продажи. В последнем случае ГК установлены специальные правила,
направленные на регламентацию правоотношений, связанных с
куплей-продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст.ст.
549-558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды,
законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды
всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих
положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особенности сдачи в
аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут
быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено
законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет
капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не
предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1
ст. 616); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество,
его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если
законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые
другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем
не менее по отношению к специальным правилам, регулирующим
правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют
собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено
ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений
только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4
гл. 34 ГК) не установлено иное.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в
первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при
отсутствии таковых – правилами об аренде недвижимого имущества,
расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при
отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости – иными общими
положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений,
“удостоенных” специального регулирования в ГК, квалифицируются как
объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и
невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п.
1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий
отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает
некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития
техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их
назначению. Применительно к таким ситуациям Н.А.Сыродоев резонно
замечает: “На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости
на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при
государственной регистрации прав на недвижимое имущество эти
обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или
иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к
земле… В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов
недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится
“все, что прочно связано с землей”, т.е. с землей вообще, а не с
конкретным участком” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое
недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 91..

Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий,
сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий,
а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без
несоразмерного ущерба их назначению, – позволяет здесь ограничить сферу
применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34
ГК). Например, исходя из указанного критерия, очевидно, что эти
специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным
с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать
определение понятий “здание” и “сооружение”, а также выделить их
основные отличия. Так, по мнению В.Н.Литовкина, “здания и сооружения
отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному
земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны
на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют
художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность,
особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся
уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное
влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением” Гражданское
право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв.
ред. О.Н.Садиков. – М., 1997. – С. 219..

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые
“дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные
группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами
использования” Там же. – С. 220..

Понятие “сооружение” обычно определяют путем перечисления
соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины,
автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные
трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные,
спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора,
концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны),
мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные
пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с
землей См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное
право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. – С. 223..

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями
“здание” и “сооружение” говорится следующее: “Ответ на вопрос, в чем
различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако, исходя из
общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания
предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью
проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям,
люди в них находятся временно” Гражданское право: Учебник / Под ред.
А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – Ч. 2. – М., 1997. – С. 185..

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции понятий “здание” и
“сооружение” вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не
относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки
выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым
словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие
“сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”. Под
зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка,
дом, а под сооружением — всякая значительная постройка (различного вида,
назначения) См., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой.
– 23-е изд., испр. – М., 1991. – С. 230, 747.. Поэтому правильнее было
бы употреблять выражение “здания и иные сооружения”.

Если говорить о нормативном обеспечении договоров аренды данного вида,
то прежде всего отметим, что в конце 80—х годов, когда в СССР приступили
к проведению экономических реформ, поиском путей и способов их
осуществления, было решено использовать в этих целях классический
гражданско-правовой договор имущественного найма, который подвергся
существенной модернизации и предстал в новом качестве.

Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7
апреля 1989 г. № 10277-ХI “Об аренде и арендных отношениях в СССР”.
Аренда была признана новой прогрессивной формой социалистического
хозяйствования. Данным Указом было установлено, что в аренду могут
передаваться земля и другие природные объекты; имущество
государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и
организаций, структурных единиц объединений как совокупность их основных
фондов и др.

Имущественный найм регулировался также главой 10 Основ гражданского
законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положениями ГК
РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об
аренде 1989 г., а затем Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. №
1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества
государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду”.

Действием названных нормативных актов охватывалась лишь незначительная
часть сферы арендных отношений. Кроме того, многие нормы, регулировавшие
арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества,
содержались в Законе РСФСР “О приватизации государственных и
муниципальных предприятий в РСФСР” от 3 июля 1991 г., Государственной
программе приватизации государственных и муниципальных предприятии в РФ
на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета РФ от 5 июня
1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения в
Указе № 1230.

Что характерно, в юридической литературе того периода практически
отсутствовали научные исследования, специально посвященные договору
аренду, за исключением работы С.А.Герасименко.

По замечанию В.В.Витрянского, при подготовке нового гражданского кодекса
стояла задача вернуть договору аренды нормальный цивилистический
“облик”.

В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава
(гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и
сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655.

Помимо Гражданского кодекса среди основных законодательных и
нормативных актов, регулирующих договоры аренды зданий, сооружений и
нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга,
можно назвать следующие: Федеральный закон “Об организации страхового
дела в Российской Федерации” в редакции федеральных законов от
31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от 20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Правительства РФ от
04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении Положения о Государственном
комитете РФ по управлению государственным имуществом” (в ред.
постановлений Правительства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от 16.06.1997
г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “О
делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению
объектами федеральной собственности”; Постановление Правительства РФ от
05.01.98 г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в
федеральной собственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон
Санкт-Петербурга “О порядке предоставления льгот по арендной плате в
Санкт-Петербурге” от 03.06.1996 г.; Закон Санкт-Петербурга “О порядке и
условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые” от 09.04.1997
г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “О
методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с
изменениями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. №
183-30); Распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О
внесении изменений в форму примерного договора аренды объекта нежилого
фонда”; Распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О
внесении изменений в распоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О
порядке принятия решений о предоставлении в аренду объектов нежилого
фонда целевым назначением”” и другие.

Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных
отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом
или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права
применяется при сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной
собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в
субаренду с согласия арендодателя (ст. 618 ГК).

Краткое понятие нежилого помещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса
РФ, где под ним понимается помещение, предназначенное для торговых,
бытовых или иных нужд непроизводственного характера. Этим определением
фактически ограничен круг целей использования нежилого помещения, в
котором не может быть развернуто производство.

Надо сказать, что законодатель, конструируя последовательность
построения статей ГК РФ, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК
РФ), применяет традиционный способ правового регулирования арендных
правоотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую
последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст.
6-7); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды
(ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс
статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества:
ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими
статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также
правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения
договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, которая
постоянно изменяется и дополняется с учетом нового законодательства и
состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Петербурга приведена в
приложении 1.

В приложении 2 приложен комплект документов, необходимый для
государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого
имущества с индивидуальным предпринимателем.

1.2. Стороны договора

К сторонам договора аренды недвижимости предъявляются те же требования,
что и к участникам других гражданско-правовых сделок. Особенностью
субъективного состава данного договора является, во-первых, то, что
арендодателем может выступать исключительно юридическое лицо, а
во-вторых, то, что функции арендодателя государственного недвижимого
имущества в большинстве случаев исполняет специальный государственный
орган, наделенный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK,
арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или
лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в
аренду.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются
арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник
либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать
имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель,
конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду
представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда
арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим
имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку
субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из
основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий
дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом.
Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил,
ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в
аренду имущества.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей могут
выступать унитарные предприятия, а казенные предприятия и бюджетные
учреждения – в отношении любого имущества только с согласия
собственника. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных
субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду. Что
касается арендатора, то в этом качестве могут выступать дееспособные
граждане либо организации, являющиеся юридическими лицами. Во всяком
случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих
права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

При заключении договора аренды юридическим лицом, его правоспособность
должна предусматривать возможность заключения такого договора.

Хозяйственные общества и товарищества как лица, обладающие универсальной
правоспособностью, вправе заключать договоры аренды, если это не
предусмотрено их учредительными документами. Возможность унитарных
предприятий распоряжаться переданным им имуществом закреплена в законе
(ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие организации могут выступать в
качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24 Закона “О
некоммерческих организациях”.

Органы КУГИ обеспечивают в пределах своей компетенции защиту
имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в арбитражном суде,
третейском суде, представляя истца, ответчика, либо третьего лица, в том
числе по договорам аренды.

Фонд имущества города является организатором аукционов и коммерческих
конкурсов на заключение договоров аренды, хотя сам стороной данного
договора не является.

1.3. Предмет договора

Предметом договора является объект нежилого фонда. В договоре аренды
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.
3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие),
которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно
воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются:
действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование
арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего
использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание
от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия
арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению,
предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату
арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их
содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования,
вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом
титульного владельца, – на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет
договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода
должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта
второго рода играет имущество, которое в результате таких действий
предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании
срока аренды возвращается арендодателю Ранее в юридической литературе
высказывалась точка зрения о многообъектном составе предмета
обязательства по договору купли-продажи (см.: Иоффе О.С.
Обязательственное право. – М., 1975. – С. 211; Брагинский М.И.,
Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М., 1997. – С.
224)..

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в
равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора.

Характерные черты объектов недвижимости таковы.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно
возведенный на земельном участке или под ним (под землей)
самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным
участком, используется (или может быть использован) по целевому
назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его
назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей
юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости,
как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об
объектах, созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак
позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости,
являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно
говорить лишь в том случае, если они “привязаны” к определенному
земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные
инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку
и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь
определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть
столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта
недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы
невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от
иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые
вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект
недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По
этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов
недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные
помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила,
регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты
недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено, и они
уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Как
известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою
очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания
строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по
прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения
двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и
незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить
объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако и в
этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться
специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости,
относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику,
которая находит отражение и в особенности правового регулирования
правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности
вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34
ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что
критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии
определения квартир. Очевидно, что нежилым помещением может быть
признана любая часть здания, отвечающая вышеприведенным критериям.
Поэтому в рамках одной части здания возможно выделение разного
количества помещений — в зависимости от желания правообладателя и
соответствия этого желания данным критериям. Однако такое положение ни в
коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом
принципа, в соответствии с которым — помещение — единственный объект, на
который может быть зарегистрировано право. Именно это положение
исключает возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для
того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как
на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым
помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового
номера.

Нежилой фонд Санкт-Петербурга делится на четыре группы (данная
классификация отражает правовой режим объектов недвижимости):

1. Все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые
помещения в жилых домах (в том числе вновь построенные, капитально
ремонтируемые и капитально отремонтированные, а также высвобождаемые
арендаторами) независимо от их балансовой принадлежности. Ими является
большинство передаваемых по договору аренды объектов недвижимости,
отношения по их аренде регулируются общими для всех групп нормами,
закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскими нормативными актами.

2. Жилые здания и помещения, переводимые в нежилой фонд. Прежде чем
стать объектом нежилого фонда, помещение или строение должно быть в
установленном порядке передано в нежилой фонд.

3. Нежилые здания-памятники и нежилые помещения в жилых
зданиях-памятниках. Особенность их правового режима состоит в том, что
архитектор такого объекта имеет дополнительные права и обязанности,
касающиеся использования и содержания объекта.

4. Культовые здания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду
только целевым назначением.

1.4. Форма и государственная регистрация

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения)
состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого
документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет
недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения
договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой
сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с
отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме
всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания
(сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин
утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение
сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Замена нотариального
удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно
оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального
удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые
осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения
адвокатов для подготовки договоров. Установленные… размеры платы за
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются
щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное
удостоверение сделок” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое
недвижимое имущество. – С. 93; см. также: Карамышева О.В., Герасимова
Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного
земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство
и право. – 1998. – № 3. – С. 28-37..

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактическую
неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного
нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог
отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу
отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм,
предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с
недвижимостью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном нотариальном
удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по
признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому
имуществу. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривалось в
отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося
в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора
купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору
дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время
обязательного нотариального удостоверения требовали договор дарения на
сумму свыше 500 руб. и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше
50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого
отношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего
ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного
нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой
ранее отсутствовал), а ввести такой порядок. А это, согласимся, другая
постановка вопроса.

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообразности) введения
всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех
сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и
сооружений, можно высказать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная
форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников
имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и
средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического
значения обязательный порядок нотариального удостоверения
соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной
государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной
решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед
обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности
совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными
словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения
обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью,
полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной
регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным
нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только
система государственной регистрации обеспечивает ведение единого
государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет
чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации
“не сопряжена с консультационными функциями”, и что это влечет за собой
необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием
для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального
удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если
участники имущественного оборота пожелают получить консультационную
помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от адвоката), они
вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму
(п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромному числу участников сделок с
недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны.
Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по вопросам правильности
составления договора коммерческие организации, органы власти и местного
самоуправления, имеющие квалифицированные юридические службы?

В результате получается, что введение обязательного нотариального
удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает
интересы и чаяния только одной определенной группы лиц, а именно –
нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам
аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных
договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы
власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное
удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется
исключительно дополнительными временными и материальными затратами.
Надеемся, что этого не произойдет.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда готовился и
принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались
объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в
том числе договоры об их аренде) не требовали государственной
регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепой ситуации,
которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом,
заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без
государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды)
отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не
имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуация
порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” СЗ РФ. – 1997.
– № 30. – Ст. 3594., включившим нежилые помещения в перечень объектов
недвижимости. А в результате теперь правоотношения, связанные с арендой
нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде,
касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор
аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если
иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено
законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений
продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное
специальное правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых
помещений можно встретить в юридической литературе. Например, по мнению
И.Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами
арендных отношений, поскольку “они уже объединены под общим значением
“здание”” и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий.
“Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения,
непосредственно связанного с земельным участком, – пишет И.Исрафилов, –
имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным
земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды
следует приложить и план-схему земельного участка”. Мало того,
оказывается, что “при отсутствии в договоре размера арендной платы
договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет
никаких последствий”. И все эти выводы, реализация которых может
привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного
оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры
аренды нежилых помещений), основываются на одном-единственном
формально-логическом умозаключении автора о том, что “понятие “здание”
несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие
“нежилое помещение”” См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений //
Хозяйство и право. – 1997. – № 10. – С. 113-119..

Однако вернемся к вопросам, связанным с государственной регистрацией
договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о
государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609),
Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматривает
государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26
Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды
помещения или части помещения регистрируется как обременение прав
арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Техническая оплошность законодателя послужила для некоторых авторов
основанием для глубоких научных изысканий, призванных, по их мнению,
доказать, что объектом регистрации является не договор аренды здания
(сооружения), а некое “право-обременение”. Например, по мнению
О.Гутникова, в Законе о государственной регистрации “речь идет именно о
регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор
аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того,
чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание
(договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с
точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды… Поэтому следует
признать, – пишет далее О.Гутников, – что регистрация обременения есть
одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то
же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о
едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной
регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как
основание, из которого такое право-обременение возникает” Гутников О.
Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. – 1999. –
№ 5. – С. 117..

Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о
государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или
сооружения иное не установлено. Следовательно, и указанный договор
считается заключенным с момента его (договора, а не гипотетического
“права-обременения”) государственной регистрации. Более того, в ГК
имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор
вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его
заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации
договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не
порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. Так что же предлагает
регистрировать О.Гутников, не зарегистрировав договора аренды?

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской
Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 СЗ РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.,
проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в
отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной
надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте
договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)
одновременно означает обременение права собственности или иного вещного
права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду.
Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся
в подразд. III Единого государственного реестра – “Записи об
ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на
объект недвижимого имущества” (п. 8 Правил). В указанном подразделе
Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд.
III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу
“Описание предмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте
недвижимости или его части, а в графе “Срок” указываются даты начала и
окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если
срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды
пишутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45 Правил).

1.5. Существенные условия

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о
том, что существенным условием договора аренды является лишь его
предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.
Например, в одной из современных работ указывается: “При общей тенденции
к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований
в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях
договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного
из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для
договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу
закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК)…
К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды
условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования
арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из
возмездности данного договора” См.: Гражданское право России. Часть
вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. –
С. 190; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева,
Ю.К.Толстого. – Ч. 2. – С. 156..

Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия
всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду
существенными условиями договора могут быть признаны только такие его
условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его
незаключенным См., напр.: там же. – С. 12; С. 13..

Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом
случае само понятие “существенные условия договора” определяется путем
указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того,
содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного
права ставится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо
ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда
мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка
представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь
собственного содержания, включая и какие-либо существенные условия.
Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также
не может служить источником всех условий договора, поскольку многие из
них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также
обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно,
исследование существенных условий договора предполагает анализ
договора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается
пунктами, имеющимися в тексте договора.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная
норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе)
пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что
соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же,
имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из
анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в
случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая
применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное
(диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее
применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется
диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие
договора теряет свое качество существенного условия) договор при
отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан
незаключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение
существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете
договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как
существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те
условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия,
которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного
обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются
законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия
бесспорно являются существенными условиями договора, ибо, называя их
(включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять,
что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида
договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по
договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование, — мы
должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной
плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.
Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие
определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте
договора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако
данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и
арендной плате не являются существенными условиями всякого договора
аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в
п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо
подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,
передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет
обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или
бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или,
соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И.Мейер,
“предметом договора всегда представляется право на чужое действие…”
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд.
1902. – Ч. 1. – М.: Статут, 1997. (Сер. “Классика российской
цивилистики”). – С. 161..

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится
непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия,
необходимые для договоров данного вида. Необходимо отметить, что ранее
действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих
условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от
того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного
условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника
определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с
существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по
закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные
условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но
необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения
нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся
только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо
как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к существенным
условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного
вида не влечет серьезных изменений в практике применения соответствующих
законоположений. В самом деле, если речь идет о “поименованных”
договорах, т.е. предусмотренных ГК и другими законами, то за рамками
норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств (при
надлежащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные
условия, которые являются необходимыми для данного вида договора. Более
того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного
произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же
касается “непоименованных” договоров, т.е. не предусмотренных законом,
то круг необходимых для них существенных условий может определяться на
основе норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых
в этом случае по аналогии закона.

Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в законе или иных
правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую
очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой
видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в
частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные
условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего
вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора,
которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для
договоров данного вида.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все
те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно
быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по
сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной
плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам,
возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть
применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда
договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения
арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях
стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно
применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание
или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной
форме условия о размере арендной платы договор аренды здания
(сооружения) считается незаключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения
требование об обязательном включении в договор условия о размере
арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не
означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания
(сооружения), позволяющим выделять его в отдельный вид договора аренды,
является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие
от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает
значение существенного условия договора, как это нередко принято считать
в юридической литературе См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под
ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – Ч. 2. – С. 185..

Условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого
договора аренды. Суть же специального правила, регулирующего отношения,
связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным
правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие
определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай,
когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной
плате. Действие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст.
424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие
соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как
правоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения)
условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных
правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения
арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое
действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к
договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не
обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых
периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных
формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов
арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со
стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на
арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д.
Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое
арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную
оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон
относительно размера арендной платы.

Срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда
признавался существенным условием договора аренды (имущественного
найма).

В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до
принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также
рассматривался в качестве существенного условия договора (см., например,
ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского
законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его
действия договор считался незаключенным.

ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды заключается на
срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без
указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды
будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия
оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что
каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в
любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом
другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца
(пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении
отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом
случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в
договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор
аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Права и обязанности арендодателя

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В
свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и
обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы
условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и
арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности
арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о
порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора,
регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры
арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются
обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна,
так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий
одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. К примеру,
выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества
арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию
этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных
платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем
соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так
называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение
которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником
(арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной
соответствующим условием договора.

Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого договора
могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой
условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую –
определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным
обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права
требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные
законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны
арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями
и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в
аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный
договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой
обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать
арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от
арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной
передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате
задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора
аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о
расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных
неисполнением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в
установленный договором срок сданное внаем имущество свидетельствует об
определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань
обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям
договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет
ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им
оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны
арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые
арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки
его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в
аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких
недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества
по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предоставленными
ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков
имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения
расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного
имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по
устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных
платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных
негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее
уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное
арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем
состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду
имущества.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного
правами третьих лиц (таким как сервитут, право залога и т.п.), которые
сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако,
учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду
имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора
(например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся
одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя предупредить
арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В
противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения
размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков
(ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора
имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество
должника вследствие обращения третьим лицом – кредитором арендодателя
взыскания на сданное внаем имущество, – арендатор может за свой счет
удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника
– арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в
котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в
порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного
внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное
обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию
сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер
владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности
по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества
законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено
законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться
арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой
срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость,
арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В
случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт
может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от
арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет
подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель
должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора
препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его
назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого
указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя
следует из правового положения арендатора как титульного владельца,
располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том
числе и против собственника имущества – арендодателя.

2.2. Права и обязанности арендатора

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из
договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие
условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением
имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме,
устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на
слове “пользоваться”, а на том, что такое пользование должно
соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно
подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот
случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество,
а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с
условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой
расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или
договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии,
производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на
содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его
нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно
в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения
потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование
имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и
присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате
использования арендованного имущества. В качестве же обязанности
арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует
признать необходимость соблюдать установленные законом либо
предусмотренные договором ограничения.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования
арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия
арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых
может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу
относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды
другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в
безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить
арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса
в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в
данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором
названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности
на имущество, сданное им в аренду.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом
(субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя.
Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного
договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах
аренды.

В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое
распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в
некотором дополнительном комментарии.

Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арендованного
имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного
арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием
субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения
обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения
законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из
необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если
прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения
договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях
арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в
измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду,
занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную
практику права на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308
ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих
в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для
арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые
положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных
интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно
же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора
субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от
арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды
на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором
субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях,
соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть
реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд
(арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора
аренды.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении
арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК).
Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за
плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что
условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого
договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер
подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего
правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не
может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря
специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором
аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны
установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы,
обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью
корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого
возмездного гражданско-правового договора при отсутствии
соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся довольно
примитивным подходом к определению размера арендной платы:
амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс
часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого
использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского
процента, – ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в
договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера
волеизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении
арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его
основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы:
определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или
одновременно; установленная доля полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги;
предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором
арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;
возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению
арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной
платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе
установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из
названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде
является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением
размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного
раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще
одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По
требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы
может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств,
за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно
ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние
этого имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с
изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны
урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора
аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью – арендатор – обратилось в
арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о
взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату
за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако
постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске
отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено
Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуществом
города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на
аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором
арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в
размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору.
Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета
ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной
постановлением главы администрации города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле,
элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в
год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе
коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и
согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия
городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки
арендной платы.

В соответствии с одним из пунктов договора при принятии городской
администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной
платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10
дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной
платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор
самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной
платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной
платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с
постановлением главы администрации города коэффициента потребительских
качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал
вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого
коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора
допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом
либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному
выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов
формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в
договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно.
Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в
договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением
того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки
противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было
признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета
излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего
Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции и
оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя
излишне полученной суммы арендной платы См.: Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 11. – С. 45-46..

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат
арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при
прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в
случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества,
независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть
арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в
котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии,
которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет
исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время
просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить
ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При
неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель,
естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном
порядке.

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с
квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых
заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего
арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без
законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования
квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о
восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного
права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или
об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в
арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об
истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере
одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику
ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился
собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с
окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика
освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу,
ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к
данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст.
301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо,
считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество
из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего
имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае
ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его
прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном
виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями,
предусмотренными законодательством об аренде См. п. 17 Обзора практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда
РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. – 1997. – № 7. – С. 100)..

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует,
что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого
помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к
вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать
такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный
вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора
возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие
“содержание правоотношения”, вытекающего из данного договора
(обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование
собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении
помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является
требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим
ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества
определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые
от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора.
Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда,
стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных
средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.
Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет
амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются
собственностью арендодателя.

Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю
имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом
нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст.
622 ГК).

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ.
ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК

Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению
сторон, если иное не предусмотрено договором. Соглашение об изменении
договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных
правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452
ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости
должно быть составлено в форме единого документа. При недостижении
соглашения по вопросу изменения условий договора требование об изменении
условий договора может быть заявлено стороной в суд только после
получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть
договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законом либо договором, а при его отсутствии в
тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном
виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об
изменении или расторжении договора.

Расторжение договора по решению суда, в соответствии с ГК, возможно лишь
при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных
случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК называет
конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию
как арендодателя, так и арендатора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении
договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное
в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом;
арендованное имущество имеет препятствующие его использованию
недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель
не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду
имущества. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания
его досрочного расторжения по требованию одной из сторон с соблюдением
специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно
между сторонами договора.

Изменение и расторжение договора может быть произведено в связи с
существенным изменением обстоятельств. Существенное изменение
обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,
является основанием для его изменения или расторжения, если иное не
предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

По общему правилу, договор прекращается по истечении его срока. Если
договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона,
отказывающаяся от договора, обязана предупредить об этом другую сторону
за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора, договор считается возобновленным на
неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За
все время незаконного использования имущества арендатор должен уплатить
арендодателю арендную плату.

От возобновления договора необходимо отличать заключение договора на
новый срок с добросовестным арендатором.

В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не предусмотрено договором
аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по
истечении срока договора имеет при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право при заключении договора
аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя
о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. А
если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания
действия договора. Если в первом случае договор считается возобновленным
на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении
договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед
другими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же
условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько противоречит часть вторая
того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый
срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается,
что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими
лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить
арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит
принципу заключения договора на новый срок “при прочих равных условиях”
с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение
договора на новый срок к возобновлению договора.

Арендатор вправе обратиться с иском в суд о понуждении арендодателя
заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен
сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.

Для обоснования требований истец-арендатор обязан предоставить
документы, подтверждающие намерение арендодателя отдать другому
арендатору имущество, ранее находящееся у него в аренде по договору,
срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому
арендатору. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено,
что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в
аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором
оснований не имеется. Кроме того, истец должен доказать, что он не
нарушал условий договора.

Необходимо добавить, что до прекращения договора аренды арендодатель
вправе объявить конкурс для третьих лиц на право заключения договора
аренды, однако при проведении конкурса арендодатель должен поставить в
известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем
договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его
возобновление. Если с победителем конкурса договор аренды еще не
заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним
арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об
обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях,
предложенных победителем конкурса. При доказанности требований
арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды,
прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о
возобновлении с ним договора аренды. При подтверждении требований
арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор
аренды, указывая об этом в решении.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с принятием нового
Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества
появилось значительное количество нововведений. Основное из них –
выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои
правила, которых отличает наличие определенных признаков.

Особый интерес для предпринимателей представляет аренда недвижимого
имущества, в первую очередь нежилых помещений, интерес предпринимателей
в данном случае определяется тем, что данные объекты, необходимые для
осуществления предпринимательской деятельности, имеют достаточно высокую
стоимость. Заключение договора аренды позволяет не отчуждать сразу
крупные денежные суммы.

По законодательству различных государств договор имущественного найма
(аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным, где объектом
договора имущественного найма (аренды) может служить любая
непотребляемая движимая или недвижимая вещь. А законодательство ФРГ и
Швейцарии рассматривает договор аренды как разновидность договора
имущественного найма.

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах
обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со всеми
его разновидностями. Но как бы ни строилось правовое регулирование
договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей
наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского
права остается неизменным.

Очевидно, рынок недвижимости является одним из индикаторов эффективности
экономической политики страны, и внимание к нему со стороны правовой
науки и практики вполне обоснованно.

В данной дипломной работе рассмотрены вопросы правового регулирования
договоров аренды нежилых помещений с участием юридических лиц: – понятие
договора аренды, предмет и форма договора, порядок заключения,
изменения, расторжения и прекращения договора аренды нежилых помещений.
Проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности
сторон, определение арендной платы и возврат арендованного имущества.
Также рассмотрены некоторые примеры их судебно-арбитражной практики
разрешения споров по договорам аренды нежилых помещений.

В связи с вышеизложенным, можно сделать вывод, что несмотря на проблемы,
связанные с правовой регламентацией договоров аренды, межведомственными
разногласиями, криминогенностью на рынке недвижимости, Санкт-Петербург
сегодня является полноценным субъектом рынка недвижимости, а его система
регистрации объектов недвижимости и сделок с ними – наиболее совершенная
в России.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Законодательные и нормативные акты

1.1. Гражданский кодекс РФ // Собрание законодательства РФ. – 1994 – №
32; 1996 – № 5.

1.2. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ //
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. – М.: СПАРК, 1999.

1.3. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ //
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. – М.: СПАРК, 1999. – С. 21-44.

1.4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31
мая 1991 г. // Сборник нормативных актов о регулировании гражданских
правоотношений в РФ. Издание Верховного Совета РФ. – 1993. – С. 4-56.

1.5. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23
ноября 1989 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. – 1989. – № 5. – Ст.
481.

1.6. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества
государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду: Указ
Президента РФ № 1230 от 14.10.1992 г.// Ведомости съезда народных
депутатов РФ и ВС РФ. – 1992. – № 43. – Ст. 2429.

1.7. Об утверждении Положения о Государственном комитете РФ по
управлению государственным имуществом: Постановление Правительства РФ от
4 декабря 1995 г. № 1190 // СЗ РФ. – 1995. – № 50.

1.8. Закон Санкт-Петербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и
жилых помещений в нежилые” № 69-21 от 09.04.1997 г.

1.9. Ведомости Съезда Народных депутатов СССР и Верховного Совета CCCP.
– 1989. – № 15. – Ст. 105, № 25. – Ст. 481.

1.10. Ведомости Съезда Народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. – 1991. – №
27. – С. 927.

1.11. Ведомости Съезда Народных депутатов РФ и ВС РФ. -1992. – № 43. –
Ст. 2429; № 28. – Ст. 1617.

1.12. Постановление Президиума ВАС РФ № 678 от 02.07.1996.

1.13. Письмо ВАС РФ С1-7/ОП-434 от 28.07.1995 г. // Вестник ВАС РФ. –
1995. – № 10.

1.14. Постановление ВАС РФ № 6337/95 от 19.12.1995 г. // Вестник ВАС РФ.
– 1996. – № 4.

1.15. Распоряжение мэра № 141-р от 12.02.1996 г. “О городской комиссии
по распоряжению объектами недвижимости” // Санкт-Петербургское ЭXO. –
1996. – № 3.

1.16. Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594, Ст.
3595.

1.17. Положение “О порядке определения формы сдачи нежилого фонда в
аренду” / Решение Ленгорсовета № 26 от 28.06.1991 г.

2. Специальная литература

2.1. Аренда жилых и нежилых помещений: Сборник нормативных документов с
комментариями / Сост. А.С.Владимирова. – М.: Бизнес-Информ, 1996.

2.2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения.
– М., 1997.

2.3. Витрянский В.В. Практика применения хозяйственного
законодательства: предпринимательство, отношения собственности, аренда.
– М.: Экономика и право. -1991.

2.4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. Прокат, фрахтование на
время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М.: Статут,
1999.

2.5. Витрянский В.В. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи,
мены, аренды… – М., 1996.

2.6. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма
предпринимательства. – М.: БЕК, 1992.

2.7. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и
право. – 1999. – № 5. – С. 117.

2.8. Гражданское право. Ч. 1 и 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.
– М.: Проспект, 1998.

2.9. Гражданское право: В 2-х томах / Под ред. Е.А.Суханова. – М.: БЕК,
1994.

2.10. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право:
Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. – М., 1997.

2.11. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним / Сост. и автор Крашенинникова П.В. – 2-е изд.,
перераб. и доп. – М.: СПАРК, 1999.

2.12. Защита и регистрация прав собственности: проблемы, споры и пути их
разрешения. Материалы конференции. – СПб., 1999.

2.13. Зинченко С. и др. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство
и право. – 1994. – № 5. – С. 106-115.

2.14. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. –
1997. – № 10. – С. 113-119.

2.15. Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975.

2.16. Каган Е., Тимохина Е., Касьянова Г. Аренда помещений и земельных
участков // Экономика и жизнь. – 1996. -№ 16. – С. 16.

2.17. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй / Под ред.
О.Н.Садикова. – ИНФРА-М-НОРМА, 1996.

2.18. Комягин Д.О. О перечислении арендной платы // Финансовая газета. –
1996. – № 2-3. – С. 6.

2.19. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты
создания и ведения Государственного земельного кадастра Российской
Федерации в условиях рынка // Государство и право. – 1998. – № 3.

2.20. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. – Ч. 1. – М.:
Статут, 1997.

2.21. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б.Новицкого и
И.С.Перетерского. – М.: Юрист, 1996.

2.22. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое
имущество // Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 91.

2.23. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. – М., 1991.

2.24. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных
правах // Хозяйство и право. – 1995. – № 6. – С. 29-46.

2.25. Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. – 1996.
– № 10. – С. 38.

2.26. Сборник судебно-арбитражной практики. Письма, информационные
письма и обзоры судебно-арбитражной практики Президиума ВАС РФ 1996-2000
гг. / Под ред. А.А.Безуглова. – М.: Профтехобразование, 2000.

2.27. Фалькович М. О вопросах, возникающих при применении Основ
законодательства об аренде // Хозяйство и право. – 1990. – № 8.

2.28. Хозяйственное право: Учебник / Отв. ред. В.В.Лаптев. – М.:
Юридическая литература, 1983.

2.29. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. – М.: БЕК,
1996.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение 1

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

(проект)

г. Санкт-Петербург “__”___________2000

______________________________________, именуемое в дальнейшем
“Арендодатель”, в лице _______________________, действующего на
основании устава, с одной стороны, и _____________________, именуемое в
дальнейшем “Арендатор”, в лице __________________, действующего на
основании доверенности № ___ от _____, с другой стороны, заключили
настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, Арендатор принимает в аренду объект
нежилого фонда – нежилое помещение, именуемое далее “Помещение”,
расположенное по адресу:

___________________________________________, для использования

______________________________________________________________

Общая площадь ________________________(план помещения прилагается).

Помещение является собственностью ____________________________
(свидетельство о собственности прилагается)

1.2. Настоящий договор действует с _____________ по __________

и является датой вступления договора в силу.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать Арендатору Помещение по акту приемки-сдачи.

2.1.2. Обеспечить тепло-, водо-, энергоснабжение и водоотведение в
пределах отпущенных Арендодателю по соответствующим договорам мощностей.

2.1.3. Письменно сообщить Арендатору не позднее чем за 2 месяца о
предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока
договора, так и при его досрочном расторжении.

2.1.4. (Другие дополнительные обязательства договора по согласованию
сторон.)

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора,
установленные для организаций данного вида деятельности.

2.2.2. Не производить никаких перестроек в помещении без согласия
Арендодателя.

2.2.3. Обеспечить эксплуатацию и текущий ремонт в арендуемом Помещении
своими силами и за свой счет.

2.2.4. В случае аварий по вине Арендатора принимать все необходимые меры
к устранению последствий аварии за свой счет.

2.2.5. (Другие дополнительные обязательства договора по согласованию
сторон.)

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор принимает указанное в п. 1.1 настоящего договора
Помещение в аренду на условиях оплаты Арендодателю:

3.1.1. Арендной платы в размере ______________________________

долларов США за 1 кв. м в месяц с учетом НДС или в рублях по курсу ЦБ.

3.1.2. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее второго числа
первого месяца каждого квартала с момента вступления договора в силу.

3.1.3. Арендная плата по настоящему договору начисляется с момента
подписания акта сдачи-приемки помещения.

3.l.4. (Другие условия договора по согласию сторон.)

4. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ И ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Договор аренды может быть расторгнут досрочно:

а) по решению арбитражного суда;

б) по взаимному соглашению сторон;

в) по причине нарушения Арендатором условий договора;

г) в силу других обстоятельств или невозможности пользования Помещением.

4.2. Вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами
в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.3. Каждая из сторон имеет право как на продление договора, так и на
его прекращение.

4.4. (Другие дополнительные условия по согласованию сторон.)

5. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

5.1. Стороны не несут ответственности за невыполнение обязательств
договора, если возникли обстоятельства непреодолимой силы (стихийные
бедствия, военные действия).

5.2. Сторона, которая не может выполнить обязательства по договору,
должна немедленно уведомить другую сторону в письменном виде о начале и
окончании обстоятельств непреодолимой силы, но не позднее 10 дней после
их начала.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.l. Арендатор, в случае задержки любых из платежей, уплачивает пени в
размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки
платежа.

6.2. Штрафные санкции оплачиваются в 10-дневный срок после их
предъявления на основании счетов.

6.З. Другие обязательства сторон.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются
действующим гражданским законодательством.

7.2. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются
путем переговоров, а при невозможности решения спорных вопросов – в
Арбитражном Суде Санкт-Петербурга.

7.3. Срок рассмотрения претензий сторон равен 10 дням.

7.4. Защита имущественных прав Арендатора осуществляется в соответствии
с действующим законодательством РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Все изменения настоящего договора действительны в том случае, если
они составлены в письменном виде и подписаны уполномоченными
представителями сторон.

8.2. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой
частью.

8.3. После подписания настоящего договора, все предыдущие переговоры и
корреспонденция, связанные с ним, являются недействительными.

9. АДРЕСА СТОРОН

Арендатор Арендодатель

________________________ ______________________

________________________ ______________________

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter