.

Договор аренды

Язык: русский
Формат: дипломна
Тип документа: Word Doc
0 3169
Скачать документ

Дипломная работа на тему:

Договор аренды

Введение.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества
именуется группа обязательств по передаче имущества во временное
пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу
экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или
другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного
перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких
отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не
нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая
таксе имущество во временное пользование другому лицу, собственник
сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая
соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в
пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной
характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное
пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по
передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем
имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем
состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды -это наиболее распространенные договоры обязательств по
передаче имущества в пользование.

Эта тема актуальна тем, что еще совсем недавно этот вид договора широко
использовался как одна из эффективных форм разгосударствления
социалистической экономики в нашей стране, как один из способов,
позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В
настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со
сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем
другие.

ГЛАВА 1. Понятие и содержание договора аренды.

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить
другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие
тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не
изменились.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное
пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как
правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности
приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель
извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование
другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от
других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от
договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат
многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как
вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это
основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно
договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества
в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без
изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По
общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате
использования арендованного имущества в соответствии с договором,
поступают в собственность арендаторам (2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем,
законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное
правило(ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят
в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать б качестве
своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В
законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное
имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды
или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной
договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые
элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие
от купли-продажи при аренде с выкупом права собственности на
арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения
договора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой
плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам
(ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда
арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью
(ч. I, ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний
арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет
о “голом” праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой
оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного
управления, пожизненного наследуемого владения) за сданное в аренду
имущество к другому лицу не является основанием для изменения или
расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ), т. е. договор аренды при
смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования
арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не
всегда (см. п.2 ст.617 ГК РФ), но это не лишает данное право свойства
следования.

Предоставление арендатором вещно-правовой защиты и признание за правом
пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные
основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу
вещных. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право
пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им,
поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой,
необходимой с точки зрения п.4 ст.216 ГК РФ.

Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним относятся
стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли
арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты
гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди
последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также
государство, национально-государственные,
административно-территориальные и муниципальные образования. Только в
некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора
должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или
лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в
аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду – одна из способов осуществления принадлежащего
арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав
правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных
вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего
имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду.
Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе
или специальном волеизъявлении собственника.1 В соответствии со ст. 295
ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое
имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило
тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми
имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается
учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними
имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В
частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по
управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе.
Правительство РФ осуществляет управление Федеральной собственностью на
основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято
постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. №96 “О
делегировании полномочий Правительства РФ по управлений и распоряжению
объектами федеральной собственности”.2

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государственного
имущества, относящегося к федеральной собственности, производится
Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, вправе поручать
осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам
по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в
отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной
собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей
государственного имущества могут выступать унитарные предприятия, но без
каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу.
Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении
недвижимого имущества, а казенные предприятия и бюджетные учреждения – в
отношении любого имущества только с согласия собственника или
уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению
указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.
Если же полномочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь
специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от
своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора
комиссии.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в
пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему
правилу, не предъявляет.

Предмет договора – любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не
теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности,
в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и
другие обособленные природные объекты(например, участки леса1 или водные
объекты2) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества,
предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные
средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого
не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в
отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их
принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения
установлены в отношении имущества, находящегося в государственной
собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных
участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ).
Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих
природных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому –
необходимости специально предусматривать меры, направленные на их
рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных
участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 53 Земельного
кодекса РСФСР). Использование иных объектов природы, в том числе на
началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.
Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому
при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно
использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному
законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора аренды
может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает
также из п. З ст.611 ГК РФ. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть
юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та
же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять
предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо общих
требований к форме всякого договора, законом для договора аренды
установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года,
а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,
независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1
ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы
способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон,
поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается
письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических
лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила,
закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе
не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации
подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий
ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация
договора аренды производна от регистрации права собственности
арендодателя на недвижимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в
последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК
РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого
имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения
к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа
арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его
государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые
изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения-

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его
предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре
данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в
аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор – незаключенным (п. З ст. 607 ГК РФ).

Цена договора (арендная плата) как и срок, не относится к существенным
условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется
обычная арендная плата (п. З ст.424 ГК РФ, п.1 ст. 614 ГК РФ). Что же
касается срока, то договор аренды может быть заключен как на
определенный ( п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2
той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре
способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре
не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде
недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть
установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,
заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от
договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а
не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от
договора, последний может длиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому
точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный
срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения
договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для
отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В
этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из
сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока,
установленного законом, договор по истечении предельного срока
прекращается. Договор аренды, заключенный на срок. превышающий
установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок,
равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении
договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению
сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной
платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы,
но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период
действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны
условиями прежнего. Право арендатора на возобновление арендных отношений
может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель
намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления
договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может
предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый
срок.

Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме Высшего
Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 г. №С-13/ОП-276.1

Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в
случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

ГЛАВА 2. Содержание договора аренды.

Рассматривая содержание договора аренды необходимо обратиться к
обязанностям арендодателя и арендатора. Арендодатель во исполнение
заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору имуществе в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ).
Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть
определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества
определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть
установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное
имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию
имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в
любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или
иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и
относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом
качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие
принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может
пользоваться имуществом в соответствий с его назначением, либо в
значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при
заключении договора, он может потребовать предоставления ему
арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения
договора, а также возмещения убытков [п.2 ст. 611 ГК РФ).

Возникает вопрос, несет ли арендодатель какие-либо неблагоприятные
последствия, если арендованное имущество можно использовать по
назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность
передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена
договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, например,
из ст. 135 ГК РФ). По-видимому, да, поскольку арендодатель нарушил
принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем
состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя
передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков.
Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда,
когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или
арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был
рассчитывать при заключении договора.

Имущество должна быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок
должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором
установлен не был, имущества подлежит передачи в разумный срок. При
нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор
вправе истребовать это имуществе в соответствии со ст. 398 ГК РФ и
потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и
возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст. 611 ГК РФ).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на
протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как
правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно
передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые
ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые
отступления от того состояния имущества, которое требуется в
соответствии в договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества,
независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества
полностью или только частично. В принципе, ответственность может
наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не
наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды
естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то
же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества
или проверки его исправности при заключении договора или передаче
имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в
арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли
позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже
если во время заключения договора аренды он не знал (а, добавим от себя,
не должен был знать об этих недостатках (п.1 ст. 612 ГК РФ).
По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в
данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда
договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности).
В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за
недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду
наличия общего правила, закрепленного в п. З ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки
передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель,
как правило, является собственником соответствующего имущества и несет
риск его случайной гибели или повреждения (ст.211 ГК РФ), в том числе и
риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает
арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо
возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение
данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом
арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель
узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном
размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной
из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и
не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки
соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст.314
ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении
устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без
промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества
другим аналогичный существом, находящимся в надлежащем состоянии, либо
безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует
досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену
арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований
арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать
содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на
устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных
арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части
убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве
случаев, когда производится замена арендованного имущества или
устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий
промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о
возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора.
Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет
арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения
убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы
недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора о всех третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество (сервитуте, праве залога и т. п. – ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или
изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. I ст.613 ГК РФ). Такие
права сохраняются и после они могут быть довольно широкими по объему,
например, право хозяйственного ведения или право оперативного
управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах
третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение
арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц
необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным
имуществом.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых
арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это
права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе
других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры
прав третьих лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан
предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на
арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного
права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены
на арендованное имущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких
прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или
права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель в конце
концов станет новым собственником вещи – арендодателем (см. ст. 617 ГК
РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же
касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с
другом, но только при условии, если среди них нет двух и более,
предоставляющих арендаторам права владения вещью. Вместе с тем может
существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только
пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но
в разное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды,
каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным
имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов
по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах
третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать
уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения
убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому,
насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право
пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора
аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду
имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами
или договором аренды (п.1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных
частей(конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого
последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором.
Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в
капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания ),
он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами
привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта
должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности,
может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить
пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или
его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта
аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны
строиться отношения сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация
ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта
арендованного имущества может существенно ущемить права арендатора.
Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует
капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые
арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта
дает арендатору праве по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость
ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных
с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено
договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ) . Под неотделимыми понимаются
такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного
имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких
оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут
улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом
размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии
одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие
может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его
заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора
аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены,
следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения
арендованного имущества;

б) использования для производства улучшений собственных средств
арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений
средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно
предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного имущества,
произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества,
являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму,
следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учета
амортизационные отчисления обычно производятся арендодателем (причем в
ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не
поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения,
арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления.
Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме.
Следовательно, любая передача средств для производства улучшений
арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие
улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может
считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в
собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его
собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые
улучшения – это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее
повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие
улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных
арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное
не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и
предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же
по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости
неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями
заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями
договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в
соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатор
должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию
третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою
обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение имущества
должно быть определено договором, в противном случае имущество должно
использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его
существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии в условиями
договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право
потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков /п.,3
ст.615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или
назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только
при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования
нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой
ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст. 614 ГК
РФ). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы
определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в
законе, а тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает. Поэтому,
если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы
установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно
должен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики
арендной платы считаются не установленными договором. И тогда
применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и
сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно
применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обязательствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных
характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не
выведет “обычные” порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно
руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду
государственного имущества У как наиболее распространенной на практике).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком
или отдельно по каждой из его составных частей, в зависимости от того,
какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может
уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в
собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение
арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает
превращение договора аренды в смешанный договор (п. З ст. 421 ГК РФ),
соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об
оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм
арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части
прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного
комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена,
арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой
однократно или периодически – в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может
изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но
не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть
предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы
для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов
имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата
является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая
из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения
арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы
договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил
договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по
соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера
арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. З ст.
614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому
пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды,
поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление
законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое
значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена
договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от
такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной
платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия
пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества
существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору
такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества,
переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения.
Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного внаем,
риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования,
которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды
обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске
случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого
исполнения . Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне
логично, если помнить о его главной обязанности – предоставить имущество
в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего
срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком
ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при
существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при
котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе
рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое
предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного
правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно
п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы
определяются договором аренды, последний может установить, что размер
арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий
пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные
договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если
арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы,
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной
платы в установленный арендодателем срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно
требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока
подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и
существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного
имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила,
например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или,
напротив, о возможности требовать такого внесения не только при
существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;

З) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том
состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в
состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же,
как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным
договором аренды (см. ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть
применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого
арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды
и назначению такого имущества.

Вместе е имуществом арендодателю должны быть переданы все его
принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были
получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов
использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере
лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества,
обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться
невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка
арендатора).

Состояние возвращаемого имущества устанавливаться договором. В договоре
могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату
отдельно, например, условие о том, что помещение подлежит возврату
только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не
сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором
было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается
износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его
использовании по тому назначению, которое определено договором, в
течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его
несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы
за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает
причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при
несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в подавляющем
большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас
весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за
время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества
договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх
неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором;

4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить
за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества,
если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК
РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не
связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов,
конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не
увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ.
В то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает
невозможным или существенно затрудняет использование имущества по
назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном
состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать
имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической
исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без
прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в
исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи
(техническими) причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо
регулярно заправлять топливом.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном
состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного
имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами
(социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с
устранением внутренних недостатков арендованного имущества или
поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких
расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен
оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать
его и т. п.;

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в
субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды
другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное
пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их
в качестве взноса в усталый капитал хозяйственных товариществ и обществ
или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не
установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615
ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на
передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора.
Передача же обязанностей (или какой-то их части требует обязательного
согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает
арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому
имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами – прямо в
договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме
одностороннего действия (например, письменного разрешения Арендодатель
при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче
арендованных прав и обязанностей).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено
передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная
передача прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отношения о
арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них
выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо
ответственность»

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных
случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав
переходит к залогодержателю, который, по сути приобретает лишь
возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения
обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают
хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы,
которым арендные права передаются в вида вкладов /паевых взносов),
поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за
вкладчиками – арендаторами. Субаренда же |’как и безвозмездное
пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору
переходят права арендатора, но в определенной части, при этом
субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом
случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем
остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без
согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором
веши другому липу. Например, не запрещено отдавать вещь на хранение или
в ремонт по договору подряда. Заметим, однако, что на основании
перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило не
возникает права пользования вещею.

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему
лицу арендных прав. поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится
не нужны арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать
его в субаренду Г поднаем 1. При субаренде арендатор по отношению к
субарендатору становится арендодателем. сохраняя в то же время некоторый
объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды
применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом
или иными правовыми актом.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок
договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет
недействительным на оснований ст.168 ГК. Это правило вытекает из
общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше
прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего
объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено
извлекать из вещи плоды (доходы) то он не может предоставить такого
права и субаренду. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем
обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у
арендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на
свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям,
предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в
соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК]. Досрочное же
прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в
соответствии с ним договора субаренды (п.1 ст.618/ ГК . Субарендатор в
этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на
имущество, находившееся в его пользовании в соответствии в договором
субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях,
соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором договора
субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора
субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно
нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому
законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора
аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании
и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых
должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям
договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более
льготные условия, чем старый договор аренды» Поэтому было бы
несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия,
которые определил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных
в п.1 ст.618, регламентируется ст.445 и446 ГК.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, челе
указаны в п.1 ст.618 ГК. В частности, при досрочном расторжении договора
аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с
арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на
условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные -диспозитивны.

Г Д А В А 3, Прекращение договора аренды.

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе
досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным
главами 26 и 29 ГК, с учетом правил от-617. 619 и 620 ГК, частично
изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств
(договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения
договора аренды, даже если е о заключение было обусловлено личными
качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя –
физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности
арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права
и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом
или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не
вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся
срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было
обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы приведенная
норма, представляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако
это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговоре к о возможности
ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность
применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо
закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи
сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие
правила» установленные ст-418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если
только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица – будь то арендодатель или
арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается
(ст.419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнув
судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора.
Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст.450 ГК.
Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается
существенного нарушения назначения имущества» то под ним следует
понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой
существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2)существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным
ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его
качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий
договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока
платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка внесения арендной
платы сказано выше;

4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором
аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех
случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
договором производство квартального ремонта является обязанностью
арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий
ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может
быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если
в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное
ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут
судом в случае, когда:

1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо
создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования
имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые
случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в
частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение
им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности
возложены на него договором;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы
эти недостатки были существенными» договор аренды может быть расторгнут
при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию
недостатков;

3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный
ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при
отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4)имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное
расторжение договора по этому основанию производится независимо от того,
виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного
расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в
соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды
могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по
инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из
автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что
досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только
судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель
вправе требовать досрочного расторжения договора только после
направления арендатору письменного предупреждения о необходимости
исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае
арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение
необязательно.

Право арендатора на возобновления договора. Прекращение договора аренды
в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на
заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если иное не
предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом
исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при
прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на
заключение договора аренды на новый срок,

Арендатор обязал письменно уведомить арендодателя о желании заключить
такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре
этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть
изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают
арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый
срок. Такой вывод вытекает из оговорки “при прочих равных условиях”,
которая используется в абз.1 ст.621 ГК. Понудить же арендодателя
заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор
не вправе.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый
срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор
аренды а другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в
суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и
возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор
аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему
арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях
прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем
случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор
аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока
договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор
аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный
срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о налияии у арендодателя
возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В
противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

Г Л А В А 4. Отдельные виды договоров аренды.

Общие положения. ГК проводит разграничение между видами договора аренды
и арендой отдельных видов имущества (см. п.З ст. 610, п.З ст.614, ст.625
ГК), Виды договора аренды – это те наиболее важные социально значимые
случаи аренды, которые специально урегулированы в §2 – 6 главы 34 ГК.

Аренда отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов
не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые
применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила §1
главы 34 ГК. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов
имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных
видов договора аренды (т.е. любых видов имущества, кроме транспортных
средств; зданий и сооружений; предприятий).

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и
арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 СТ..609 и п.2
ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества
аренда определенного вида имущества , а в п.2 ст.651 – об аренде зданий
(сооружение как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид
аренды;. Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как
земля /п.2 ст. 652 ГК).

Деление аренды на виды в ПС не основано на каком-либо едином
классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно.

Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий
выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат –
исходя из потребительского характера договора для арендатора (и
предпринимательского – для арендодателя). Что же касается финансовой
аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений,
которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования,
свойственной этому договору.

Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не
урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде
земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды
будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя
забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству.
Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда
недвижимости.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов
имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не
установлено правилами ГК об этих договорах (ст.625 ГК РФ).

ГК РФ специально урегулировал пять видов
договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных
средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4)договор аренды
предприятий; 5) договор финансовой аренды лизинга).

договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу
имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской
деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за
плату во временное владение и пользование (п.1 сг.626 ГК).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а
именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект –
предприниматель (п.1 ст.626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его
предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть
постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого
становится основным или дополнительным источником существования. В любом
случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по
сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами,
заключение договоров проката должно быть целью деятельности
предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо,
являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель
должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо
имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься
прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

2) предметом договора является только движимое имущество (кроме
транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила)
используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено
договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели
использования имущества могут быть не только потребительскими, но и
иными, в том числе предпринимательскими;

З) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п.1
ст.626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может
сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть
отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от
общих норм о договорах аренды»

Срок договора проката не может превышать одного года (п-1 от. 627 ГК).
Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение
договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок
и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды
(ст.621 ГК) к договору проката не применяются (п.2 ст.627 ГК),

Форма договора – только письменная, причем посредством как составления
одного документа, подписанного обеими сторонами, так я обмена
документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение
его содержания подчиняются правилами о публичных договорах (ст.426 ГК).

Содержание договора проката имеет следующие особенности» Обязанность
арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1
ст.611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст.628 ГК):

а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду
имущества и

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать
ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При неисполнении арендодателем этих субобязанностей следует по аналогии
применять нормы (ст.611 ГК), а не (ст.612 ГК), поскольку использование
предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки
его исправности или получения инструкций.

По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного
напрокат имущества (ст.629 ГК). Если арендатор обнаруживает такие
недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается
предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков
имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок
предоставляет арендатору права, предусмотренные (п.1 ст.612 ГК).

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения
арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор
оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества
(п.2 ст.629 ГК) ,

На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению
капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества. Арендатор
же, в свою очередь не установлено законом или договором проката.

Скорректированы и обязанности арендатора, в частности, по своевременному
внесению арендной платы (п.3 ст.630 ГК). Арендная плата может
устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей,
вносимых периодически или единовременно. При закреплении договором
проката любой иной формы арендной платы данное условие считается не
установленным и арендная плата определяется в порядке, предусмотренном
(п.3 ст.424 ГК).

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в
бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п.3
ст.630 ГК). В таком порядке может быть взыскана только задолженность по
арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков,
вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или
пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно
производится в судебном порядке, если договором проката не установлен
иной порядок (например, бесспорный порядок).

При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущества
арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной
арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического
возврата имущества (п.2 ст.630 ГК).Арендатор не имеет права сдавать в
субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать
свои права и обязанности по договору проката другому лицу. предоставлять
это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и
вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества
и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п.2 ст.631
ГК). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен
соглашением сторон.

Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном
объеме, что касается досрочного расторжения договора проката, то оно
возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом установлено
лишь единственное условие для такого прекращения договора, а именно,
арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении
расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же может
досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям,
предусмотренным (ст.619 ГК (кроме п.4)) Иные случаи прекращения договора
проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. Вместе с
тем следует выделять и особую их разновидность – договоры бытового
проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают
граждане-потребители. Соответственно предмет договора должен
использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется
глава! Закона РФ «О защите прав потребителей»11 СЗ РФ .1996 №3. Ст.140
.В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные
гарантии качества арендованного имущества (ст.4 Закона), права на
безопасность этого имущества (ст.7) и на информацию о нем (ст.8 – 12),
устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред,
причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст.13 –
15), наконец, специальные правила судебного разбирательства (ст.17).

Помимо Закона о защите прав потребителей продолжают действовать типовые
договоры бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного
инвентаря и музыкальных инструментов, утвержденные постановлением
Правительства РСФСР от 1февраля1965г №181.22 СП РСФСР. 1965. №1. Ст.5
Однако они потеряли свое обязательное значение, поскольку в ныне
действующем ГК нет нормы, аналогичной той, которая была предусмотрена
ст.294 ГК 1964 г. Кроме того, в указанных типовых договорах практически
не осталось норм, не воспринятых ГК.

Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных средств
выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее
предмета, которым может стать любое транспортное средство» т.е.
техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа,
движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является
сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной
опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств
требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки и
экспедиции. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств
последние выбывают из владения специализированной транспортной
организации (перевозчика). Перевозка же (в том числе при помощи договора
фрахтования, предусмотренного (ст.787 ГК) осуществляется без выбытия
этих средств из хозяйственной сферы (из владения) перевозчика. который
сохраняет контроль за процессом транспортировки. Транспортная же
экспедиция предполагает оказание ряда услуг, связанных с перевозкой
груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены.
Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно,
договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по
управлению и технической эксплуатации (экипажем или договоры
фрахтования на время) и без такого предоставления.

В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды
транспортных средств.

Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы
как реальные (ч . 1 ст.632, ч.1 ст.642 ГК).

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной
форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду
имущества (ст.633 и 643 ГК), К такому договору не применяются правила о
регистрации договоров аренды, предусмотренные (п.2 ст.609 ГК).
Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных
средствах, которые относятся к недвижимым вещам (п.1 ст. 130 ГК) и
сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не
установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении
договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве
арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК.) По
истечении срока договор прекращается (ч.2 ст.632 и ч.2 ст.642 ГК).

Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с
учетом особенностей, предусмотренных главой 1 Закона о защите прав
потребителей.

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные,
помимо предусмотренных ГК, особенности аренды отдельных видов
транспортных средств (ст.641 и ст.649 ГК).

Аренда транспортных средств регламентируется только применительно к
автомобильному (пп, 97-99 УАТ) и морскому (ст.178-186 КТМ) видам
транспорта. Остальные транспортные уставы положений на этот счет не
содержат,

УАТ никаких норм, отличных от предусмотренных ГК, не содержит. Что же
касается морских и воздушных судов, то особенности имеет только аренда
их с экипажем.

По договору аренды транспортного средства с экипажем фрахтования на
время арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за
плату во временное владение и пользование и оказывает своими: силами
услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч.1 ст.632
ГК)

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1)предмет договора – транспортное средство любого вида транспорта:
железнодорожного автомобильного, водного, воздушного,

комического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в
пространстве;

2)управление и техническую эксплуатацию транспортного средства
осуществляет арендодатель своими силами, т.е.. при помощи экипажа. а
именно работника (работников), состоящего о арендодателем в трудовых или
иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ,
например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3) транспортное средство передается арендатору во владение и
пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет.
Однако транспортным средством продолжают управлять работники
арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим
имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить,
что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах
работодателя, а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору
возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного
средства, техническое обслуживание которого производит, однако,
арендодатель – специалист в своем деле.

Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе черты
аренды и оказания услуг подряда, поскольку арендодатель оказывает
арендадору;-услуги по управлению и технической эксплуатации
транспортного средства. Соответственно модифицируется и содержание
договора, Однако этот договор врядли можно признать смешанным в смысле
п.З от,421 ГК, ибо он специально урё? гулирован Кодексом. Поэтому
применение к'” договору аренды транспортного средства с экипажей норм о’
возмеэдном оказании услуг или о подряде возможно только по аналогии,

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем по
сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения
круга обязанностей арендодателя.

Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен:

1)в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние
сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего
капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей
/ст.634 Пи. Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что
арендодатель должен нести расходы также и по содержанию арендованного
имущества. Сн освобождается от расходов, связанных с коммерческой
эксплуатацией транспортном го средства (ст-636 Гк]. Что же касается
расходов по технической эксплуатации, например по замене изношенных
составных частей арендованного имущества, то несение их полностью
охватывается обязанностью арендодателя поддерживать транспортное
средство в исправном состоянии;

2)предоставлять арендатору услуги по управлению и технической
эксплуатации транспортного средства /п.1 ст,635 ГК^. Эти услуги должны
обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в
соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Если такие цели в
договоре отсутствуют, подлежит применению правило п.1 СТ.-611 IX, т.е..
услуги должны обеспечивать нормальную эксплуатацию транспортного
средства в соотвтствии с его назначением.

Услуги арендодателя, по общему правилу, должны распространяться лишь на
техническую, а не на коммерческую эксплуатацию транспортного средства.
Например, арендодатель должен обеспечить возможность перевозки на
морском судне данного груза» но не отвечает за рентабельность такой
перевозки для арендатора. Впрочем, договором аренды может быть
предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору, в
том числе и по коммерческой эксплуатации транспортного средства. Так.
арендодатель может принять на себя обязанность избрать наиболее выгодный
для арендатора мршрут.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать
обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если
обязательными для сторон правилами такие требования не установлены
требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного
вида и условиями договора. Например, лицо, управляющее автомобилем,
должно иметь водительское удостоверение, подтверждающее, что оно имеет
право управлять транспортным средством данной категории. В то же время
договором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки для
перевозки, допустим, замороженных продуктов.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются
распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению (в том числе
правилам внутреннего трудового распорядка /и технической эксплуатации, и
распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатация
транспортного средства.

Таким образом, применительно к фрахтованию на время происходит
разделение “хозяйской власти” над работниками на две составляющие. Одна
из составляющих остается в руках арендодателя работодателя, а другая
передается арендатору / постороннему для работников лицу). Это
разделение власти над работниками вытекает из существа договора
фрактования на время, согласно которому транспортное средство передается
во владение и пользование арендатору. который извлекает нашего доходы;

3/нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их
содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (п.2 ст.635
ГК).Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его
предыдущей обязанности – предоставлять арендатору услуга по управлению и
технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель
получает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования
вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за
оказание услуг;

4)страховать транспортное средство и (или)страховать ответственность за
ущерб, который может быть причинен им [транспортным средством | или в
связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование
является обязательным в силу закона или договора [ст-бЗ? гк1, В данном
случае речь идет о страховании транспортного средства как определенного
вида имущества или о страховании гражданской ответственности за ущерб,
причиненный транспортным средством имуществу или личности арендатора или
третьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в
случае, если страхование признано обязательным в силу закона или
договора, в том числе и самого договора аренды. Но даже если закон
вводит обязательное страхование, договор аренды может освободить
арендодателя от обязанности заключить договор страхования. В этом случае
в роли страхователя должен выступать арендатор.

Две последние обязанности арендодателя являются диапозитивными,
остальные – императивными.

Арендатор в изъятие из его обычных обязанностей:

1) должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией
транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других
расходуемых в процессе эксплуатация материалов и на оплату сборов. Таким
образом, арендатор освобожден от обязанности нести все расходы по
поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта
и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой
эксплуатацией веши.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, а
именно, освобождение арендатора от обязанности нести расходы, связанные
с коммерческой эксплуатацией. Что же касается дополнительного возложения
на арендатора обязанностей по содержанию транспортного средства,
текущему или капитальному ремонту. то это исключено в силу
императивности нормы ст.634 ГК;

2)имеет праве без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в
субаренду (п.1 ст.638 ? 19^3.

7. Собрание актов Р^. 1&94. ^8.

8. Собрание постановлений РСФСР. 1965. М,

9. Собрание законодательства ^Ф. 1994. Ы2.

10.Собрание законодательства. Р’. 1995. №1.

11.Собрание законодательства РФ. 1995. №3.

12.Собрание законодательства РФ. 1995. №27.

13.Собрание законодательства РФ. 1996. ЖЗ.

14.Собрание законодательства РФ. 1996. ^7.

15.Собрание законодательства РФ. 1996. №10.

16.Собрание законодательства РФ. 1936. №13.

17.Собраняе законодательства “Ф. 1996. №18. 18.Веотник Верховно
Арбитражного Суда РФ. 1993. №11. 19.Вестник Верховно Арбитражного Суда
РФ. 1996. №7.

20.Гражданское, торговое и семейное право капиталистических

стран. Обязательное право. Сборник нормативных актов.М.,1989,

21. Гражданское право в 2-х темах./Под ред. Е.А. Суханова.

М.,1Ь53.

2

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

Похожие документы
Обсуждение

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Заказать реферат!
UkrReferat.com. Всі права захищені. 2000-2019