.

Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика

Язык: русский
Формат: дипломна
Тип документа: Word Doc
0 5782
Скачать документ

123

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ И РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА

Оглавление

Введение 3

ГЛАВА 1. ЭкономиЧЕСКИЕ И правовЫЕ основЫ Ипотечного кредитования 8

1.1. Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном
кредите 8

1.2. Ипотечное кредитование в современной России 21

1.3. Система ипотечного кредитования в Европе и США 34

ГЛАВА 2. ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ ипотечноГО кредитованиЯ как инструментА
бизнеса 45

2.1. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании 45

2.2. Основные особенности кредитования жилищного строительства 60

2.3. Проблемы финансирования деятельности промышленных предприятий с
помощью ипотечного кредитования 70

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ сОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ
КРЕДИТОВ 82

3.1. Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита 82

3.2. Финансовые риски и страховая защита в ипотечном кредитовании 91

3.3. Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки 104

Заключение 114

Список использованных источников 119

Введение

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых,
экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога
недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной
экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального
функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на
должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных
интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода
ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и
переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей,
сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих
субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур,
повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных
уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим
выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от
перемен политического климата – все это обусловливает необходимость
существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих
сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв
сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта,
возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения
возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени
повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на
пути развития хозяйственных связей, повысить надежность
капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду
других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития
жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса,
экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных
мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы
будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры
платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на
жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или
строительство собственного дома, суммарную стоимость активов,
находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и
долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды
используются для финансирования, приобретения, постройки и
перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование,
в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик
должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем
большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением
выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного
кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для
которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник
прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под
залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления
кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся
недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с
банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных
источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов,
дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан,
дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный
участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или
аукцион на куплю–продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи
прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет
финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи
недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с
нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое
залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные
участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного
назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и
квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности
или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной
собственности (без определения доли каждого из собственников) может
оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех
собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить
свою долю без их согласия.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного
кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания
среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения
демографической проблемы.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных
инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых
проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих
специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется
наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти
проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению,
невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все
вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы
дипломной работы.

Объект и предмет дипломной работы

Объектом рассмотрения в дипломной работе является рынок ипотечного
кредитования в России, предметом рассмотрения – отношения, возникающие
между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор
объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической
ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа
экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также
необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и
заемщиком в процессе оценки предмета залога.

Цель и задачи дипломной работы

Цель дипломной работы заключается в анализе основных проблем ипотечного
кредитования и рассмотрении возможных методов усиления его роли в
экономическом росте России. В рамках поставленной цели в работе
сформулированы следующие задачи:

v рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного
кредитования, а также определить его место в совокупности банковских
операций;

v проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного
кредитования;

v исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы
использования ипотеки в жилищном кредитовании, а также формирования
пассивов предприятий за счет ипотечных кредитов;

v выявить наиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных
кредитов, рассмотреть возможные механизмы страхования банковских
кредитных рисков, а также объектов залога;

v предложить механизм расчета реальной стоимости жилых и нежилых
помещений в случае использования их как объектов залога.

Методическая основа исследования

Научной и методической основой дипломной работы послужили
законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и
специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике,
финансам, теории кредита.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений диплома,
обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений
явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные,
материалы периодических изданий.

В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные
методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок,
ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

ГЛАВА 1. ЭкономиЧЕСКИЕ И правовЫЕ основЫ Ипотечного кредитования

1.1. Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном
кредите

Правовая база ипотеки в России

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все
активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого
имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и
др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового
регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. В
результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля
1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда
обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2
ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному
залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не
обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу
выступать поручителем по займу.

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что
при этом, точно так же, как и в ситуации, когда залогодатель и должник
выступают в одном лице, существенным условием является объект
недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то,
какие отношения существуют между таким залогодателем и основным
должником, например, по кредитному договору. Отношения между названными
лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке
они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят
не лицу, а вещи».

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость
остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий
ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е.
имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и
с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Таким образом, ипотека возникает в силу норм закона. В частности,
считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации
договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет
кредита банка или иной кредитной организации в собственность.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного
участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель
ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право
залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным
основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с
которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и
другие участники конкретной сделки.

В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к
ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности
объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов
недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго
очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с
содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков,
предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества
(п. 4 ст. 1 Закона).

Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые
влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а
также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12
Лесного кодекса РФ).

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по
ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок,
обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как
указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство.
Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых
ипотекой, включающий в себя следующие из них:

v кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);

v договор займа (ст. 807 ГК);

v договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на
купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);

v другой договор (ст. 420 ГК);

v причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен,
поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным
законом».

Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то
обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат
бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования
бухгалтерского учета в России установлены Законом о бухгалтерском учете.
В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского
учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные
операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности.
Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете,
детализируются в других нормативных правовых актах.

В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств,
обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может
отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет
операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается
аренда имущества.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК по договору займа деньги или иные вещи,
определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность
заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты
процентов и штрафных санкций определен в главе 42 ГК. В соответствии с
ГК договором займа или нормативными правилами могут быть установлены
особенности использования и учета заемных средств. Сущность данной
операции заключается в том, что передача предмета займа связана с
переходом права собственности на него, а значит и со списанием с баланса
заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету
на соответствующие счета заемщика.

Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное
основание отражать операцию в бухгалтерском учете через счета для учета
реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также
отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от
реализации. То есть ипотека влечет за собой не только правовые
последствия, но и совокупность финансово-экономических процедур, к
которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерские операции,
извлечение экономической выгоды и др.

Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и
экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют
нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления
правительства РФ и другие подзаконные акты.

По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время
нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В
частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной.
Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как
текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение
обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблема совершенствования
правового регулирования ипотеки существует, но ее решение выходит за
рамки дипломной работы.

Кредит под залог недвижимого имущества

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением
обязательства, она получила распространение в банковской практике как
инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом
по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как
правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога
недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит – это одна из разновидностей
долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого
имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»:

v земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63
Закона);

v предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности;

v жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной
или нескольких изолированных комнат;

v дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;

v воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты.

Не все перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым
имуществом. В частности, в соответствии с Законом №122-ФЗ от 21 июля
1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое
подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с
землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и
многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные
комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются
предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

Данное несоответствие, однако, не влияет на сущность ипотечного кредита,
которая будет рассмотрена далее. Но прежде следует рассмотреть структуру
рынка ссудных капиталов.

Рынок ссудных капиталов как один из сегментов финансового рынка можно
определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с
обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого
рынка являются:

v первичные инвесторы, т.е. владельцы свободных финансовых ресурсов,
мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых в ссудный
капитал;

v специализированные посредники в лице кредитно-финансовых организаций,
непосредственно привлекающие (аккумулирующие) денежные средства,
превращающие их в ссудный капитал и передающие такой капитал заемщикам
на возвратной основе (временно) за плату в форме процента;

v заемщики в лице юридических и физических лиц и государства,
испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить
специализированному посреднику за право их временного использования;

v организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием
ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции
которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества,
перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по
кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.

Исходя из целевой направленности выделяемых банками кредитных ресурсов
рынок ссудных капиталов может быть разделен на 4 базовых сегмента (см.
рис. 1):

Рис. 1. Состав рынка ссудных капиталов.

v денежный рынок – совокупность краткосрочных кредитных операций,
обслуживающих движение оборотных средств;

v рынок капиталов – совокупность средне- и долгосрочных операций,
обслуживающих движение, прежде всего, основных средств;

v фондовый рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок
ценных бумаг;

v ипотечный рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок
недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных
капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками (см.
рис. 2), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и
другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная
собственность на землю, и является важным каналом финансирования,
например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов
фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для
мелиорации и для других нужд.

Рис. 2. Отдельные виды специализированных банков.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение
техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ,
приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и
более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые
проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки
дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Как
уже упоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как универсальный
банк, так и специализированный ипотечный банк.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче
долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли,
различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного
банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от
реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых
под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный
процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять
коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые
организации.

В России в настоящее время ипотечных банков очень мало, как правило,
ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В этой связи
представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в
системе операций коммерческого банка.

Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией
коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для
выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций
банка рассмотрим структуру операций банка (см. рис. 3). На основании
приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные
кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками
юридическим и физическим лицам.

В соответствии с рис. 3 можно выявить основные особенности, присущие
данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного
кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет
плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих
факторов. Основными факторами в данном случае, по нашему мнению,
являются:

v изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь
изменение его оценочной стоимости;

v изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных
операций банков;

v изменение норм обязательного резервирования в центральном банке,
влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.

Рис. 3. Место ипотечного кредитования в совокупности операций банка.

Другой не менее важной для банка особенностью является необходимость
построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного
портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка перед своими
кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном
портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит
также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк.

Отечественные схемы ипотечного кредитования

Схема ипотечного кредитования представляет собой согласованную
совокупность организационных и финансовых связей между субъектами,
участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в
процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования.

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного
кредитования. Как будет показано далее, в целом они соответствуют
зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. В
частности, даже в Москве существуют модели, отличающиеся между собой.
Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного
жилищного кредитования (рис. 4).

Рис. 4. Процедура получения заемщиком ипотечного кредита.

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское
инвестиционное агентство недвижимости совместно с Московским банком
Сберегательного банка России (рис. 5).

Рис. 5. Схема ипотечного кредитования покупки квартиры,

разработанная МБ СБ совместно с МИАН.

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию (рис. 6). В этой схеме принимают участие не
только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы,
предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель,
показанная на рис. 4, является одноступенчатой, при которой заемщик
напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 5,
является двухступенчатой, когда заемщик проходит все процедуры как бы
повторно. Схема, представленная на рис. 6, может быть признана
трехступенчатой, в которой помимо ипотечных присутствуют также
гарантийные процедуры. Экспертная оценка структурного состава схем
отечественных кредитов представлена на рис. 7. По данным диаграммы можно
заключить, что в настоящее время наиболее распространенной является
трехступенчатая модель ипотечного кредитования, вместе с тем, проследить
определенную тенденцию в структуре нельзя.

Рис. 6. Схема ипотечного кредитования с участием Агентства.
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Рис. 7.
Структура типов предоставления ипотечных кредитов в России По материалам
Российского статистического ежегодника..

Подводя итоги рассмотрения отечественных схем, можно заключить, что
описанные модели в целом отражают мировую практику ипотечного
кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта.

1.2. Ипотечное кредитование в современной России

Отечественные тенденции ипотечного кредитования

Прежде чем анализировать отечественный опыт ипотечного кредитования,
необходимо отметить, что августовский кризис 1998г. вызвал существенное
снижение объемов ипотечного кредитования и количества кредитных сделок.
Однако существенное улучшение данных показателей к концу 1999 – началу
2000г. дает основания предполагать, что ипотечный рынок стабилизируется
и упоминаемый провал был временным явлением, не повлиявшим на общее
положительное состояние рынка. Таким образом, анализ отечественных
тенденций справедлив для всего рассматриваемого периода с 1995 по 2000г.

Специалисты коммерческих банков и риэлтерских фирм в России разработали
ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на
практике.

Первая – модель депозитного института (сберегательные банки).
Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через вклады. Они же
предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Эти же банки являются
и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих портфелях. Подобная
модель привычна для всех стран бывшего Советского Союза.

Вторая – модель ипотечных компаний, которая работает иначе. Ипотечные
компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов.
Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит,
компания продает его третьему лицу – инвестору. Продает непосредственно
или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов.
Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая
новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставление
кредитов и из платежей за их обслуживание.

Развитие второй модели организации жилищного финансирования предполагает
наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются
уже выданные ипотечные кредиты. В России такой рынок к настоящему
времени еще не сформировался. В то же время модель ипотечной компании
является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиально
новый подход к решению проблемы дефицита долгосрочных финансовых
ресурсов.

Сегодня в России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них
только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми
начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский
коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный
специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный
банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г.,
ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием
строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: «Финансовый
менеджер» и «Облигационные займы». В первой схеме банк выступал гарантом
финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключается
в том, что банк выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости
(сроком на 2 года). В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский
ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар).

Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом
России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного
строительства. Программа предусматривает создание на территории России
сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан
и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и
предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного
строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков
(юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи
состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом
залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита
под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий
граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее
рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда
стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость
имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих
закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой
выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший
собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в
строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая
счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на
последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены
строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на
принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту,
индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере
5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в
соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные
счета. Целью такого счета являлось бы накопление денег на банковском
счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство
дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов
недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета,
накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды
для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в
рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с
процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи,
подтвержденного необходимыми документами.

Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк.
Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

v первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% стоимости
квартиры;

v ежеквартальные взносы – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее
стоимости);

v через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся
20% стоимости недвижимости.

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать
долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных
предприятий (КамАЗ, табачная фабрика «Ява»). В 1993г. он выдал кредитов
на сумму 870 млн. руб. на строительство жилья для работников КамАЗа. В
операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и
заказчик.

Задачей банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей
и общая координация действий участников операции. Заемщик брал кредит
под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и
выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика
(фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость
строительства, обязался построить дом или квартиру для заемщика в
течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства
сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

По такой же схеме Стандартбанк выдал около 1,5 млрд. руб. фабрике «Ява»
для покупки готовых квартир.

С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не
более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема
кредитования была следующей:

1. по условиям целевого жилищного вклада первоначальный взнос клиента
составлял сумму в размере стоимости 15 м2 жилья по 1400 тыс. руб. за
1 м2;

2. дальнейшие платежи осуществлялись ежемесячно и рассчитывались исходя
из стоимости жилья на последний месяц 2-го года (12 месяцев –
строительство плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом,
ежемесячные взносы фиксировались как в квадратных метрах, так и в
денежном выражении с учетом коэффициента инфляции;

3. при заключении договора с клиентом о целевом жилищном накопительном
вкладе в нем фиксировались ежемесячные выплаты в виде твердых сумм (чего
не делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного
кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по
окончании накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в
августе 1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то
предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.
Новоселье клиенты отметили ровно через год, в августе 1996г.

В мае 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты
на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г.
еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде
кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление
кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением
их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике
процедуры данного вида кредитования.

На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача –
перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В
течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного
кредитования действовала банковская группа «СБС-Агро». Здесь приступили
к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число
выданных кредитов достигло 1000. Общая сумма задолженности банку по
жилищным кредитам на конец 1997г. составляла 17 млн. долл., при этом
величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.

В конце 1997г. банк приступил к отработке кредитования по «классической»
ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы
с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного
кредитования, снять ограничения, накладываемые при «арендной» форме
обеспечения кредита.

Как правило, кредиты предоставлялись в рублях с привязкой к курсу
доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения
кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от
стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам
колебались от 20 до 25%.

Взяв за основу американскую модель ипотеки, московские власти
рассчитывали на содействие и поддержку американских банков, однако в
результате кризиса 17 августа 1998 г. ипотечные кредиты смогли получить
всего 10 чел. Тогда было принято решение осуществлять ипотеку по так
называемой немецкой схеме, то есть через строительные
ссудосберегательные кассы, а именно через систему Инвестсбербанка.

Преимуществом такой программы является положение, согласно которому
клиент получает квартиру сразу, а деньги платит потом. Положительным
следует считать и то обстоятельство, что квартира сразу же переходит в
собственность заемщика. И, наконец, льготная ставка процента, то есть
10% годовых по кредиту в иностранной валюте. С другой стороны, кредит
перечисляется безналичным путем на счет продавца квартиры, а сама
квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет
выплачен полностью. Банк оформляет кредит в сумме, зависящей от
платежеспособности заемщика и не превышающей 70% стоимости квартиры. Во
всех случаях банк выдает ипотечный сертификат, который удостоверяет
платежеспособность заемщика, оцененную банком, участие в программе
ипотечного кредитования правительства Москвы, а также подтверждает
внесение на счет по вкладу в банке суммы в размере не менее 30%
стоимости квартиры. Срок действия сертификата – 3 месяца с правом
продления его действия на 1 месяц, но не более двух раз. При всей своей
внешней привлекательности данная система имеет существенный недостаток,
мешающей для продвижения ее в другие регионы страны, – чужая валюта
(доллар США). Нужны рублевые кредитные инструменты, которых пока не
существует.

Практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно
ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых
следует особо отметить трудности формирования ресурсной базы
долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного
кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного
кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется
реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды,
предвидением будущего огромного рынка ипотечных кредитов. Эти тенденции
подтверждаются при анализе опыта ипотечного кредитования в регионах.

Регионы как участники ипотечного кредитования

Банки реализовывали программы ипотечного кредитования на микроуровне.
Однако с течением времени масштаб программ стал увеличиваться, и
постепенно стали появляться программы регионального уровне. Региональные
программы имеют достаточно ярко выраженную специфику, обусловленную
социальными и экономическими условиями отдельных регионов. Рассмотрим
опыт отдельных регионов более подробно.

Амурская область. Из 400 тыс. семей, проживающих на территории области,
около 100 тыс. семей (или 1/4) нуждаются в улучшении жилищных условий.
Если область в лучшие годы вводила до 600 тыс. м2 общей площади жилья,
то за последние годы – не более 300 тыс. м2. Самый распространенный
метод финансирования жилья – долевое участие граждан в жилищном
строительстве.

В настоящее время областная администрация внедряет в практику другой
метод, позволяющий принять участие в строительстве жилья
среднеобеспеченным гражданам путем выпуска жилищного займа, который
позволит людям купить квартиру не за год, а за более длительный период.
Гарантом жилищного займа выступает сама областная администрация.

Наряду с новым строительством и рынком нового жилья в области широко
развивается рынок вторичного жилья. Для осуществления операций на этом
рынке создано и действует 5 агентств по торговле недвижимостью.
Разработана программа развития ипотечного кредитования на рынке жилья.

Республика Башкирия. За последние годы в республике снижались объемы
жилищного строительства. Так, в 1996г. снижение к уровню 1991г.
составило 28%. В 1997г. в строительстве жилья наметился рост. Было
введено 1505 тыс. м2 жилья, из них 908 тыс. м2 (60%) – индивидуального.
Достигнут значительный прирост объемов введенного жилья – 16%, в т.ч.
индивидуального – 20% к уровню 1996г. Средняя обеспеченность жильем в
1997г. составила 17,0 м2 на одного человека, в т.ч. в городской
местности – 16,7 м2. Однако в 1998-2000г. объем снизился по сравнению с
1997г. на 20%.

Привлечение в жилищное строительство средств предприятий и населения
позволило республике увеличить темпы жилищного строительства. Их доля в
1997г. составила 95%. Существенную роль в увеличении объемов
индивидуального жилищного строительства в республике сыграла
государственная поддержка в виде ежегодных ассигнований из бюджета
республики:

v кредитных ресурсов, передаваемых Башкирскому банку Сбербанка РФ для
выдачи кредитов населению на индивидуальное жилищное строительство, а
также целевых кредитов для строительства жилья молодым малообеспеченным
семьям. В было 1995г. выделено 53,7 млрд. руб., в 1996г. – 11,5 млрд.
руб., в 1997г. – 20,0 млрд. руб., в 1998г. – 16,3 млрд. руб., в 1999г. –
11,8 млрд. руб.;

v финансирования обеспечения районов индивидуальной застройки
инженерными коммуникациями. В 1995г. на эту цель было выделено 25,8
млрд. руб., в 1996г. – 7,3 млрд. руб., в 1997г. – 10,0 млрд. руб., в
1998г. – 6,8 млрд. руб., в 1999г. – 6,9 млрд. руб.

Наряду с этим в 1997г. за счет кредитных ресурсов Башкирского Сбербанка
для предоставления льготных кредитов населению на индивидуальное
жилищное строительство было выделено 100,0 млрд. руб. под 8% годовых
сроком на 10 лет с началом погашения кредита и уплаты процентов через 3
месяца со дня его получения. Разница в процентах возмещается за счет
средств республиканского бюджета. Создан Фонд жилищного строительства,
особенностью работы которого является предоставление жилья на платной
основе. Утверждено Временное положение об ипотечном жилищном
кредитовании в г. Уфе.

В сентябре 1997г. в Башэкономбанке был создан и начал функционировать
отдел ипотечного кредитования. По состоянию на 30.01.1998г. банк выдал
таких кредитов на сумму 690 млн. руб. сроком до 1 года. Однако после
кризиса объемы кредитования снизились и в 2000г. было выдано всего 215
млн. руб. на срок менее 12 мес.

На конец 2000г. в республике действовало около 70 риэлтерских компаний.
На базе Башкирской академии государственной службы и управления начата
подготовка профессиональных участников рынка недвижимости.

Республика Коми. Наработан опыт льготного жилищного кредитования
коммерческих банков и выдачи ссуд на жилье за счет средств
республиканского бюджета. В 1992г. кредитом банка воспользовались более
1000 семей, и этому способствовало принятие правительством решения о
возмещении разницы процентных ставок банков, предоставляющих жилищные
кредиты населению за счет республиканского бюджета. При этом за счет
средств республиканского бюджета возмещается 2/3 учетной ставки
рефинансирования по жилищным кредитам, предоставляемых гражданам. В
конце 1997 – начале 1998г. жилищными кредитами воспользовалось более 400
семей.

Была разработана и успешно применена на практике система жилищных
контрактов. Граждане, заключившие эти контракты, получают возможность за
счет собственных средств постепенно выкупать жилье, при этом средства
граждан защищены от инфляции, поскольку накапливаются не деньги, а
квадратные метры площади жилья в квартирах, приобретаемых на вторичном
рынке. Гражданам, внесшим не менее 70% от стоимости приобретаемого
жилья, предоставляется рассрочка платежа на недостающую сумму сроком от
3 до 5 лет с условием проживания в приобретенных квартирах. Около 400
семей воспользовались такой системой для улучшения своих жилищных
условий.

Красноярский край. В Красноярском крае своеобразное, но реальное
долгосрочное кредитование началось в 1994г., когда администрация края
утвердила Положение о порядке выкупа жилых помещений краевого жилищного
фонда (в начале 1993г. был образован жилищный фонд, жилые помещения из
которого предоставлялись определенным категориям граждан только по
договору аренды).

Арендатор сам выбирал срок выкупа жилого помещения, но в пределах 15
лет. Выбор конкретного срока выкупа отражался в договоре аренды жилого
помещения с правом выкупа, в котором также фиксируется график платежей
фонду в счет выкупа помещения. При этом выкупная цена помещения
выражается в определенном числе минимальных размеров оплаты труда,
установленных законодательством РФ на момент заключения договора.
Помещение переходит в собственность арендатора при уплате им указанного
в договоре числа минимальных размеров оплаты труда.

До настоящего времени посредством аренды жилого помещения с правом
выкупа улучшили свои жилищные условия более 2000 семей края. При этом
более 120 из них уже выкупили жилые помещения, т.е. стали их
собственниками. За 4 года на подобное ипотечное кредитование из бюджета
края была выделена сумма, эквивалентная более чем 6 млн. долл. США. К
сожалению кризис внес определенные коррективы – количество заемщиков
снизилось более чем в 2 раза. В 2000г. ипотечные кредиты получили всего
около 180 семей.

Город Новгород. В ноябре 1996г. новгородская городская Дума утвердила
«Временное положение об условиях и порядке предоставления гражданам
жилищных кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение
жилья».

Созданные условия развития рынка жилья позволили обеспечить ежегодный
прирост количества зарегистрированных сделок с жильем на уровне 2,8-3%
от общего объема жилищного фонда. В связи с изменениями финансовой
ситуации в стране объемы ипотечного кредитования в городе снизились,
однако их удельный вес не претерпел значительных изменений в общем
объеме кредитования.

Город Рязань. Реализация программы городского строительства
предусматривает внедрение механизма ипотечного кредитования. Часть
прибыли, полученной от продажи благоустроенных земельных участков,
планируется направить на долговременное кредитование населения. В
результате будет построено жилье на сумму в 4 раза большую, чем объем
выданных кредитов.

Тюменская область. В Тюменской области создана защищенная система
жилищно-строительных накоплений и кредитования для обеспеченных и средне
обеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не
предоставляется. Основным органом этой системы является соответствующий
Фонд, созданный на основе законов «Об инвестиционной деятельности» и «О
некоммерческих организациях». Фонд имеет право инвестировать средства
только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетных
средств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения
сохранности инвестиций граждан и других инвесторов. Недвижимость на
балансе Фонда создает 100-процентную защиту инвестиций всех инвесторов.
Основные задачи Фонда следующие:

v привлекать средства населения путем эмиссии ценных бумаг или
организации непосредственных взносов вкладов, в т.ч. через банки;

v менять, продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан
самостоятельно или через посредников (риэлтеры, подрядчики);

v содержать жилищные фонды на балансе до полного расчета с гражданином;

v предоставлять гражданину жилищные займы или рассрочки в форме
неоплаченной части площади или в денежной форме через уполномоченные
банки;

v обеспечить возврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;

v обеспечить защиту вкладов граждан и иных инвесторов.

Республика Удмуртия. С 1993г. здесь из бюджета республики начали
кредитование индивидуального застройщика на срок до 20 лет под 7%
годовых. До 1993г. в общей доле строительства жилья примерно 13%
составляло индивидуальное жилье, все остальное строилось за счет других
источников. В 1994г., с момента начала кредитования, индивидуальное
жилье составило 24% в общем объеме строительства жилья, в 1995г. – 31, в
1996г. – 29, в 1997г. – 37%, в 1998г. – 29%, в 1999г. – 31%, в 2000г. –
34%.

Кредиты выделяли на завершение строительства индивидуального жилья в
сельской местности. Таким образом, кредиты получили 6453 семьи. Основные
экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к
внедрению ипотечного кредитования, представлены в табл. 2.

Таким образом, в России в настоящее время, несмотря на финансовую
нестабильность уже довольно активно применяются различные схемы
ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего,
социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и
степень поддержки региональных властей.

Таблица 2

Основные экономические показатели некоторых регионов России,

приступивших к внедрению программ ипотечного кредитования.

РегионДоля кредита от стои-мости нового жильяОбъем кредитованияСрок
креди-тованияПроцент кре-дитованияДоля прива- тизиро- ванного
жильяОбеспе- ченность жильем в городской местностиИнфраструктура рынка
жильяРеспублика Башкирия*1999 – 70 млн. руб.10 лет8%***16,7%Фонд
жилищного строительства, 70 риэлтерских агентствРеспублика
Коми30%****37%*Сеть риэлтерских агентствКрасноярс-кий край*За 7 лет $8
млн.15 летРасчет в
.МРОТ***Новгород70%**8%30%15,4%*Рязань****39%17,5%*Республика
Удмуртия*7854 семьи20 лет7%37%*** – нет данных** – разница
компенсируется из бюджета

1.3. Система ипотечного кредитования в Европе и США

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором
развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются
ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие
виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент
кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит
от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции
в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки
объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость
объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех
объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов
индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для
начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного
кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости
объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов
недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение
стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения –
один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного
кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта
недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются
законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов
недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул
кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору
быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк
сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее
продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем
привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций
(закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и
ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании,
пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями
таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных
облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для
кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как
расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска
оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат
нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных
банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно
риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1. в Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная
регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах
регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру
и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. в Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и
полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено
в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов
Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках –
специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными
задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

v залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через
установление ипотеки над земельным участком;

v эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

v предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям
общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами
выступают эти корпорации;

v эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые
побочные и вспомогательные сделки:

v предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости
земельного участка;

v размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление
ценными бумагами;

v участие в других сделках или определенного размера долевое участие в
деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач
ипотечного банка;

v размещение свободных средств в других банках или скупка собственных
ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то
указанным законом им отведена посредническая и трансформационная
функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего
вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков
(например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования.
Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных
лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и
сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была
гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об
особой форме кредитного института, обладающего существенными
особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья
деятельность регламентируется специальными законодательными актами.
Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же
широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие
банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными
видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом
деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является
наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все
остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять
для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что
рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и
коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о
том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования,
т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается
круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала
приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному
регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного
общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки
в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы
регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов
(обременений).

Американская схема ипотечного кредитования

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель
рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло
это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы
ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США
было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области
законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла
необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а
сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся тогда условиях для создания общенационального рынка
пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс
ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В
дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для
рефинансирования кредиторов.

Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные
кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются
специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными
ипотечными кредитами по-разному:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать
вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия
(доли) в таких пулах;

3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его
инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк –
посредник – инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка,
инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными
кредитами.

По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты
отличаются:

v долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);

v относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и,
следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

v неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного
погашения.

Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику
досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в
любой момент времени. В настоящее время в США используются различные
виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать
специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим
инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который
выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении
всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет
суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета,
поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.

Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:

v краткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации,
размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;

v средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;

v средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом
досрочного погашения;

v облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым
возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable
step-up notes);

v различные виды т.н. структурированных облигаций (structured notes),
купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязаны к
определенному индексу.

Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х годов
с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым
понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных
кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по
условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду
заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе
секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг
(pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ
секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная
ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых
инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются
поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким
образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты
переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов
посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага).
Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в
счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных
бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения
как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами.
Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных
поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки
является организация вторичного рынка и содействие государства его
развитию.

Модели привлечения средств для ипотеки

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных
ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей:
депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов
помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка
(продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным
инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного
кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам
согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах с учетом различных условий и традиций, а также
особенностей законодательства, под воздействием которых складывался
финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема
строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая
государством различного рода премиями и налоговыми льготами по
долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства
относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно
дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят
замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости
ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли
государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные
накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка
долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования жилья поступает через
ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные
выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство
создало ряд национальных финансовых институтов типа «Фэнни Мэй» FNMA –
Federal National Mortgage Association (Федеральная национальная
ипотечная ассоциация). , «Джинни Мэй» GNMA – Government National
Mortgage Association (Правительственная национальная ипотечная
ассоциация)., «Фредди Мак» FHLMC – Federal Home Loan Mortgage
Corporation (Федеральная корпорация ипотечного кредитования., которые
регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо
непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя
свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

«Фэнни Мэй», созданная в 1936г. как чисто правительственная организация,
в 1968г. была приватизирована, и государственный пакет акций перешел в
специально созданную корпорацию «Джинни Мэй». Несмотря на приватизацию и
соответственно полную самостоятельность «Фэнни Мэй», ее устав
утверждается Конгрессом США, а ее руководство назначается правительством
США. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам
мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то,
что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты
интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая
сами банки и их заемщиков.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных
банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и
операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого
контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора,
но и со стороны перечисленных финансовых институтов (см. табл. 1).

Таблица 1

Основные экономические показатели ипотечного кредитования

иностранных банков.

БанкиДоля кредитаСрок кредитованияСтавка кредитованияИпотечные банки
США80-90%15-20 лет3-4%Ипотечные банки Германии50-70%15-20 лет8%Ипотечные
банки Франции*3-20 лет*Ипотечные банки Венгрии*До 15 лет** – нет данных

Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного
кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача
государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются
кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской
системы.

ГЛАВА 2. ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ ипотечноГО кредитованиЯ как инструментА
бизнеса

2.1. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании

Как показал анализ ипотечного кредитования в России, одними из самых
активных участников этого процесса наряду с региональными
администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном
рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. В частности, при
выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с
инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке,
что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых
заемщиков.

В настоящее время для организации цивилизованного вторичного рынка
необходима активная деятельность государственных структур, таких, как
Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, Банк России, Министерство по
налогам и сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже
является одним из активных участников разработки программы работы с
инструментами ипотечного кредитования. В настоящее время его специалисты
разрабатывают механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования.
В частности, как один из возможных вариантов Банк России рассматривает
переучет закладных, с помощью которого появится возможность
рефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных
средств.

По оценкам специалистов, технически Банк России может подготовить и
начать применять эту схему по истечении квартала с момента разрешения ее
внедрения. Однако в Банке России рассматривается также возможность
работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами. По словам
руководителей ЦБ, для переучета таких бумаг, средний срок обращения
которых составляет 10 лет, Банк России испытывает ряд технических
трудностей. В частности, по определенным причинам Центробанк не может
держать в своем портфеле долговые бумаги со сроком обращения больше чем
1 год.

По нашему мнению, учет и переучет закладных затруднен и потому, что
ограничены возможности коммерческих банков по работе с такими бумагами.
Об этом свидетельствует несколько обстоятельств. В частности, при
обсуждении на заседании правительства РФ проекта Концепции развития
системы ипотечного жилищного кредитования учитывались некоторые
рекомендации созданного незадолго до этого – в сентябре 1999г. –
комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, касавшиеся основных
проблем развития ипотечного кредитования в России. Как полагают в данном
комитете, основными препятствиями для нормального развития ипотечного
кредитования являются 2 основных момента.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк,
стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода
кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые
можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы
до 2-5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование
только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной
поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных
кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько.
Во-первых, средства специализированных международных финансовых
структур, в частности, те ресурсы, которые используются в схеме,
предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному
кредитованию. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в
определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного
кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст
банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные
(вплоть до 10 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом
кредитные риски банков на подобные сделки.

Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых
ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности
российского законодательства к процессу ипотечного жилищного
кредитования. Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом
обеспечения кредитов. Но в сегодняшней России этого нет. В России
ликвидность жилой недвижимости ограничена не только институтом прописки,
но и отсутствием какой-либо судебной практики обращения взыскания на
заложенное жилое недвижимое имущество. Остаются неясными многие
налоговые аспекты, касающиеся обращения взыскания на такое имущество. В
частности, согласно Закону о налоге на добавленную стоимость любая
выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То
есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом
недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог на добавленную
стоимость. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых
коэффициентов, т.е. той максимальной суммы кредита, которая может быть
выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не
будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное
жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

Как одно из направлений развития ипотечного жилищного кредитования можно
рассматривать программу долевого участия в строительстве жилья,
предложенную и реализуемую «Союзпетростроем» и Балтийским банком. Она
предусматривает кредитование на стадии строительства жилья. Программа
пользуется большим спросом, так как позволяет участникам значительно
экономить на банковском проценте. Предложенная в рамках программы схема
предусматривает, что и само кредитование, и погашение кредита
осуществляются поэтапно.

Поскольку основной целью разработчиков программы было наибольшее
удовлетворение существующего платежеспособного спроса на ипотечное
кредитование, они стремились к снижению процентной ставки. В настоящее
время номинальная процентная ставка составляет по договору 15%, но за
счет поэтапного кредитования, когда практически со 2-го месяца
пользования кредитом начинается его частичное погашение, реальная
процентная ставка составляет от 5 до 7% в год. То есть, к примеру, на 10
тыс. долл., которые клиент берет сроком до 5 лет, его среднегодовые
затраты на обслуживание кредита составляют 500-700 долл.

Второй привлекательной для петербуржцев стороной программы является то
обстоятельство, что первичный рынок жилья может предложить более низкие
цены. Кроме того, в схеме отсутствуют посредники, квартира приобретается
непосредственно у застройщика, вся схема платежей прозрачна, идет через
банковские счета и удобна как клиентам, так и строителям. Строительные
компании в данном случае получают возможность продавать жилье в условиях
наиболее приемлемого для них налогообложения, так как исключается
необходимость оформления части нереализованной недвижимости на
собственном балансе (реализовывать в дальнейшем это жилье придется с
большим налоговым бременем в части как налога на добавленную стоимость,
так и налога на прибыль).

При сделках приобретения жилья при долевом участии в строительстве с
элементами ипотеки отсутствует один из основных накладных расходов,
которые вынужден оплачивать клиент при купле-продаже уже готового жилья,
– плата за нотариальное удостоверение договора залога (сегодня это 1,5%
от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости). В рассматриваемой же
схеме кредитования банк исключает эти затраты на определенной стадии
кредитования.

Авторы программы предложили удобную шкалу тарифных ставок страхования
заложенной недвижимости, а также страхования жизни и трудоспособности,
которые составляют от 0,8 до 1% в год от суммы кредита. Это стало
возможным благодаря участию в программе страховых компаний
«Ингосстрах–Санкт-Петербург» и «Энергогарант». Кроме того, приобретая
квартиру на первичном рынке жилья, клиент избегает риска «нечистоты»
правового титула квартиры, который тоже необходимо страховать, что
сегодня стоит очень дорого.

Наконец, программа предусматривает и залог старого жилья клиента, если
речь идет об улучшении жилищных условий. В этом случае при выдаче
кредита, как правило, учитываются и те средства, которые в дальнейшем
будут получены от реализации уже имеющегося жилья.

В основу описываемой программы и других схем ипотечного кредитования
положено требование обязательного декларирования доходов клиента (что,
безусловно, правильно: человек, претендующий на кредит, тем более на
длительный срок, должен подтвердить свою платежеспособность). При этом
при оценке платежеспособности следует исходить из реальной экономической
ситуации в стране. В частности, банк не может не учитывать настоящего
положения дел и сложившуюся на сегодня систему налогообложения, иначе
реальный платежеспособный спрос на данные кредиты будет искусственно
занижен во много раз. В такой ситуации банки должны требовать
дополнительных гарантий возврата кредитов, например, в форме
поручительств.

На основании изложенного можно заключить, что рынок жилищного ипотечного
кредитования в России еще только зарождается, нельзя ждать от него
сиюминутной отдачи, особенно учитывая реальную экономическую ситуацию в
стране. Создаваемая сегодня система жилищного кредитования требует очень
большого терпения от всех участников процесса, прежде всего от
строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющих пока не
более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных банками на долевое
участие в строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и,
безусловно, от всех банков, которые работают с клиентами,
заинтересовавшимися ипотечным кредитованием.

Модели привлечения банками ресурсов

для ипотечного кредитования

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования
с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития
системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают
возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк
не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных
кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие
банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или
поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для
ипотечного кредитования:

1. ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты
населения и юридических лиц);

2. ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии
российских и иностранных кредитных организаций, средства
институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства
на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают
на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с
условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения
жилья).

По ряду причин (потеря доверия к большинству банкам со стороны населения
после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным
сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного
кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее
мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а
законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию
вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников
считается более предпочтительным для банков способом привлечения
кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

v кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

v средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными
фондами и страховыми организациями, а также другими) сроком на 5-10 лет;

v средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного
жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих
ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за
счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы
(коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения
быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы
собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты
на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству
ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка.
Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования
должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких
кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные
кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные
кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и
их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Рефинансирование банков через систему общих фондов банковского
управления (ОФБУ).

Модель 3. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке
ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 4. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных
облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 5. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами
кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих
закладных.

Модель 6. Выпуск банком ипотечных облигаций с обеспечением в виде залога
ипотечных кредитов или закладных. Эмиссия банками ипотечных облигаций,
обеспеченных залогом кредитов или закладных, с точки зрения ее правового
оформления требует внесения изменений в законодательство.

Модель 7. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения
инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ).
Общие фонды банковского управления являются одной из действующих в
России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав
портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна
организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены
на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4
Инструкции ЦБ №63 от 2 июля 1997г. «О порядке осуществления операций
доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными
организациями РФ» кредитная организация – доверительный управляющий не
может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в
доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве
доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, по
нашему мнению, возможно, если в договоре доверительного управления будет
указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном
кредитовании.

Кредитные организации, имеющие в своем распоряжении квалифицированные
кадры и развитые кредитные технологии, способны осуществлять грамотную
экспертизу закладных, поскольку переход прав по закладной означает
передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту).
Необходимо урегулировать вопрос о налогообложении ОФБУ (доверительных
управляющих и учредителей).

Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии
ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание
ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться
денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на
поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов,
населения, предприятий.

При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, не следует
рассматривать как безвозмездное бюджетное финансирование программы, а
как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход,
защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку
кредитная организация является лишь доверительным управляющим, а
имущество, переданное в управление, не будет включено в конкурсную массу
при банкротстве банка. При этом в инвестиционной декларации может быть
указано, что деньги учредителей направляются на покупку закладных
данного региона или сформулированы другие ограничения.

Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается
рынок закладных, что необходимо для создания самодостаточной системы
рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения
кредитных организаций региона в такое кредитование. Механизм
рефинансирования в этом случае будет выглядеть следующим образом.

1. Покупатель жилья обращается в банк за кредитом на покупку жилья.

2. Банк выдает ипотечный кредит под залог недвижимости на длительный
срок. Оформляется закладная, которая переходит банку. В регистрирующем
учреждении юстиции делается запись в государственном реестре об ипотеке.

3. Учредители ОФБУ – физические или юридические лица вносят в него
деньги. В инвестиционной декларации банк – доверительный управляющий
данного ОФБУ указывает, что средства фонда будут направлены на покупку
закладных.

4. Банк – доверительный управляющий ОФБУ покупает закладные у других
кредитных организаций за счет средств, переданных в ОФБУ его
учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается
передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему
передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому
же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту).
Доверительный управляющий должен потребовать от органа, осуществившего
государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве
залогодержателя с указанием его наименования и места нахождения и
стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

5. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от
нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации
последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
с заверенной надлежащим образом выпиской из реестра, делает
промежуточные и окончательные платежи.

6. Доверительный управляющий формирует портфель закладных с тем, чтобы
обеспечить учредителям ОФБУ стабильный доход. В случае погашения, в т.ч.
досрочного, доверительный управляющий покупает на вырученные средства
другие закладные. На это направляются также средства, полученные от
должников по обязательствам, в т.ч. в связи с частичным погашением
основного долга.

Оборот закладных как способ контроля обязательств
при ипотечном кредитовании

Как уже отмечалось выше, одной из проблем ипотечного кредитования
является отсутствие у банков долгосрочных ресурсов. Одним из наиболее
целесообразных способов привлечения средств банком является выпуск
закладных. Правоотношения по закладной регулируются нормами главы 3
Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Экономическая же сторона
вопроса нуждается в некоторых разъяснениях и уточнениях.

На наш взгляд, закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в
хозяйственном обороте наравне с другими ценными бумагами. Однако
поскольку она не является эмиссионной ценной бумагой, регистрация ее
выпуска не требуется, что, как представляется, может привести к
ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов. Для выхода из этой
ситуации целесообразно контролировать переход соответствующих прав
собственности посредством функционирования специального ипотечного
регистратора. Последний не должен заменять государственные органы,
регистрирующие сделки по ипотеке, в его функции может входить весь объем
работ по регистрации перехода прав требования по закладным. В этой связи
может быть предложена следующая схема деятельности регистратора.

Прежде всего, введем необходимые термины.

Ипотечный регистратор – юридическое лицо, которое на основании пакета
соответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий и др.)
ведет реестр закладных (является держателем реестра). На ипотечного
регистратора могут распространяться правила, согласно которым в
настоящее время в России держателем реестра не могут быть:

v сам эмитент закладных (если количество инвесторов больше 1000);

v инвестор любого эмитента закладных;

v номинальный держатель закладных любого эмитента.

Деятельность регистратора может подлежать лицензированию. Регистратор не
вправе передавать функции держателя реестра или его части другому лицу.

Только запись в реестре закладных гарантирует права требования держателя
закладной. При заключении сделки купли/продажи либо передачи иным путем
закладной регистратор делает в реестре соответствующую запись о передачи
прав требования и выдает подтверждение (сертификат) о переходе данных
прав. Покупатель вступает в права требования по конкретной закладной
только после выдачи такого подтверждения.

Снятие реестра – фиксация полной информации, содержащейся в реестре, в
виде списка держателей закладных (электронного или бумажного),
содержащего полную информацию о каждом держателе, о количестве и составе
принадлежащих ему закладных на конкретный момент времени.

Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов в России в
настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных
регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров. Анализ
деятельности регистраторов показывает, что существует несколько этапов в
их развитии.

1. На первом этапе разрабатываются простейшие формы отношений с
эмитентом, составляется минимальная отчетность (как правило, только
учетные регистры). Реестр ведется в форме электронных записей на основе
распространенных баз данных. Подобная практика приводит к следующим
негативным последствиям:

1) информация, содержащаяся в реестре, часто недостоверна;

2) в случае больших реестров возможна потеря управляемости реестром как
на уровне баз данных, так и в плане документооборота;

3) при возрастании объемов информации (больших объемов сделок или
большого количества участников) увеличивается количество технологических
сбоев;

4) ни один реально работающий независимый регистратор на данный момент
не может предоставить полную аналитическую картину структуры
акционерного капитала;

5) юридическая сторона регистрации передачи прав собственности на
вторичном рынке чаще всего сомнительна.

2. Основными трудностями, вызывающими переход ко второму этапу, является
падение управляемости реестра и требование лицензирования
регистраторской деятельности. На этом этапе независимый регистратор
пытается упорядочить свою деятельность на основе изменения организации
документооборота. Прогнозируемое развитие такого регистратора –
увеличение

надежности работы при потере оперативности.

3. Третий этап характеризуется попытками интеграции различных
депозитариев и регистраторов в единую систему. Но поскольку каждый из
них использует свою технологию, то процесс идет медленно и с минимальным
успехом.

Анализ показывает, что наиболее перспективным является слияние
ипотечного регистратора и возможных ипотечных депозитариев, объединение
их между собой и внедрение единой информационно–аналитической сети с
узлами, расположенными в регионах эмитентов. Подобное решение может
обеспечить повышение оперативности регистрации сделок и ускорение
доступа к крупнейшим торговым фондовым площадкам, т.е. выход на реальный
вторичный рынок закладных. Это позволит проводить контроль за движением
закладных на рынке, а также их котировку. Успешное котирование закладных
приобретает большое значение в случае проведения последующих эмиссий,
так как обеспечивает интерес инвесторов к эмитентам закладных, позволяет
привлекать средства на длительный срок под залог недвижимости.

По существующим сегодня требованиям технология работы регистратора
должна обеспечивать оперативную регистрацию перехода прав требования,
целостность и управляемость реестра. Кроме того, должна соблюдаться
юридическая корректность такой регистрации, технология должна быть
устойчивой по отношению ко всевозможным сбоям в работе и не допускать
злоупотреблений. Для обеспечения такого рода условий необходимо
сочетание бумажной и электронной (компьютерной) технологий, причем для
недопущения злоупотреблений должны быть приняты специальные меры,
поскольку запись в реестре является достаточным и окончательным
подтверждением права требования.

Современное понимание проблемы предполагает ведение специальных счетов
эмитентов (в электронной форме), запись в которых и гарантирует права
требования. При регистрации перехода прав требования может
использоваться пакетная технология, которая гарантирует защиту от сбоев
и злоупотреблений.

Информационные возможности регистратора обеспечиваются электронной
формой организации лицевых счетов инвесторов, что определяет широкие
возможности получения конкретной оперативной и обобщающей аналитической
информации о структуре и перемещении ипотечного капитала каждого
эмитента. Данные возможности включают в себя предоставление информации о
крупнейших эмитентах, географическом распределении ипотечного капитала,
объеме и количестве сделок по закладным на вторичном рынке (обороты) и
др.

Минимальный штат регистратора, обеспечивающий эффективную обработку
данных, как правило, состоит из следующих сотрудников: администратор – 1
чел.; управляющий счетами – 1 чел.; операционисты – 2 чел.; системный
программист – 1 чел.; работники хранилища – 2 чел.; менеджер по связям с
эмитентом – 1 чел. Таким образом, минимальный штат, требующийся для
работы регистратора, – 8 чел. Опыт действующих регистраторов показывает,
что такой штат способен обеспечивать регистрацию одной сделки за 10-15
мин.

Следует отметить, что подготовка персонала может занять продолжительное
время. Так, операционист (при наличии опыта предыдущей работы
операционистом) может быть подготовлен за 1-2 месяца, управляющий
счетами (при условии опыта работы бухгалтером) – за 2-3 месяца,
администратор и менеджер – за 6-7 месяцев.

Менеджер по связям должен хорошо представлять себе перспективы развития
рынка акций и особенности данного эмитента, анализировать рынок,
составлять аналитические отчеты для эмитента. Он должен иметь
экономическое образование и опыт работы на фондовом рынке.

2.2. Основные особенности кредитования жилищного строительства

Как было отмечено выше, банки – участники ипотечного кредитования
сталкиваются с несколькими проблемами, связанными со сложившейся к
настоящему времени экономической ситуацией в России. Трудности банков
порождают определенные проблемы и у заемщиков, выражающиеся в сложностях
оформления документов, высокой стоимости услуг банка, а также в
длительной процедуре оформления кредита. В качестве иллюстрации
рассмотрим особенности предоставления ипотечных кредитов московским
Инвестсбербанком, являющимся участником ипотечной программы
правительства Москвы.

Основные условия кредитования

Ипотечный кредит Инвестсбербанка выдается под залог квартиры, покупаемой
в собственность заемщика (инвестиционный договор, договор переуступки
права требования или другие права на квартиру в строящемся доме в залог
не принимаются). Кредит выдается Инвестсбербанком в долларах США на срок
до 10 лет под фиксированную процентную ставку в 10% годовых на сумму, не
превышающую 70% стоимости квартиры. Заемщик должен внести на банковский
счет первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой
квартиры. Возвращается кредит ежемесячно равными долями (по 1/120 части
кредита) в течение всего срока пользования. Заемщику предоставляется
право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные
платежи могут быть увеличены. Проценты платятся ежемесячно, причем
начисляются они на не погашенный остаток суммы кредита с учетом срока
фактического пользования. Процедура передачи квартиры в залог проводится
одновременно с заключением договора о ее купле-продаже.

Поскольку кредит гасится равными долями, его можно считать аннуитетным,
что соответствует американской модели ипотечного кредитования. В целом
же данные условия являются для заемщика достаточно жесткими. Так,
внесение 30% стоимости квартиры на банковский счет по сути увеличивает
стоимость залога на эту сумму (клиент закладывает квартиру и еще вносит
дополнительную сумму).

Налоговые льготы

Ипотека позволяет значительно экономить на налогах. При покупке квартиры
покупатель имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты
подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья
(включая уплату процентов за кредит), но не более 5 тыс. МРОТ,
установленных законом. То есть налог уплачивается только с части
доходов, превышающей эту сумму. Это освобождение дается на 3 года.
Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами процентов за кредит.
Такая льгота предоставляется гражданам не только при получении
ипотечного кредита, но и при использовании других вариантов приобретения
жилья.

Требования к заемщику и покупаемому жилью

Московская ипотечная программа рассчитана только на физических лиц с
постоянной московской пропиской (регистрацией). Банки заключают договоры
залога (ипотеки) только с физическими лицами. Однако предприятие может
помочь своим сотрудникам приобрести квартиры с помощью ипотечных
кредитов, выступив поручителем по их кредитным обязательствам. Более
того, предприятие может платить по ипотеке или выдавать работнику
специальные средства на эти цели. Правами собственности на квартиру при
этом будет пользоваться заемщик, а не предприятие.

Банк предъявляет к своим заемщикам весьма жесткие требования. Прежде чем
заемщик получит кредит, он должен пройти в банке собеседование, в ходе
которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые в кредит
деньги. Существенную роль при принятии решения о предоставлении кредита
играют также зарплата потенциального заемщика, иные источники его
доходов, профессия, уровень образования, стаж работы, состав семьи,
имеющийся бизнес и его активы.

Инвестсбербанк выдвигает несколько условий, которые может
проанализировать сам заемщик еще до момента заполнения соответствующих
бумаг на получение кредита:

v требуется наличие свободных денег для первоначального взноса (не менее
30% стоимости приобретаемой квартиры);

v требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;

v необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание
(выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его
семьи;

v приобретать и оформлять в залог можно любое жилье, расположенное в
пределах административных границ Москвы, в т.ч. любые квартиры (как
новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или
коттеджи;

v необходимо, чтобы 1 м2 обшей площади покупаемого жилья стоил не более
суммы, эквивалентной 1000 долл. США.

Взаимодействие банка и заемщика

Банк строит свое взаимодействие с клиентами на основании концепции и
требований программы ипотечного кредитования. Кредитный договор
заключается перед заключением договора купли-продажи квартиры (жилья).
Но предварительно банк выдает ипотечный сертификат, подтверждающий
депонирование заемщиком первоначального взноса и обязательство банка
заключить такой договор и выдать кредит на согласованных условиях после
подбора подходящей квартиры.

Заемщик может подыскивать квартиру как самостоятельно, так и с помощью
риэлтерских фирм. В любом случае ее рыночную стоимость должен будет
подтвердить независимый оценщик, уполномоченный правительством Москвы
(стоимость оценки оплачивает заемщик). При принятии банком решения о
выдаче кредита потенциальному заемщику степень его нуждаемости в жилье
не является определяющим фактором.

Продавец квартиры может получить деньги как в наличной, так и в
безналичной форме, в рублях или в валюте. Банк учитывает следующие
положительные факторы при принятии решения о выдаче кредита:

v наличие собственных активов (земельный участок, дом, квартира, гараж,
автомашина, ценные бумаги и т. п.), а также активов родителей и иных
ближайших родственников (при условии оформления их поручительства по
ипотечному кредиту);

v наличие поручительств от членов семьи или других лиц;

v наличие поручительств (гарантий) от платежеспособных организаций;

v документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном
образовании, повышении квалификации, дополнительном образовании и
прочие).

Если потенциальный заемщик ранее где-либо кредитовался (например, брал
кредит в банке или на своем предприятии), то дополнительным аргументом в
пользу предоставления ему кредита будет кредитная история, включающая
документы, подтверждающие факт своевременного исполнения кредитных
обязательств.

Особые условия в случае наличия в семье заемщика
несовершеннолетних детей

Если в семье, которая хочет вселиться в купленную на условиях программы
ипотечного кредитования квартиру, есть несовершеннолетний ребенок, то
требуется согласование с органами опеки. Чтобы получить разрешение
органов опеки и попечительства на оформление покупаемой в залог
квартиры, необходимо представить документы, подтверждающие наличие у
ребенка в собственности доли не менее 12 м2 жилой площади в какой-либо
квартире в Москве. Соответствующее разрешение должно быть представлено в
банк до заключения договора купли-продажи и ипотеки.

При подаче заявки на кредит заемщику следует продумать варианты
выделения необходимой доли собственности несовершеннолетнему ребенку.
Это может быть сделано одним из указанных ниже способов.

1) В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний
ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит
на покупку новой квартиры. В этом случае можно выделить долю в имеющейся
квартире, где в настоящее время проживает потенциальный заемщик (если
квартира не планируется на продажу для погашения кредита), либо искать
варианты с выделением доли для ребенка в квартире родственников.

2) В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний
ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит
на покупку новой квартиры и одновременно (или после этого) продать
старую квартиру. В этом случае необходимо определить еще одну
жилплощадь, в которой будет выделена доля собственности
несовершеннолетнему ребенку. В противном случае, если ребенку будет
выделена доля в старой квартире, органы опеки не дадут разрешение на
продажу этой квартиры.

3) Ребенок проживает и прописан в квартире, которая является
муниципальной собственностью, но будет прописан в новой квартире. В этом
случае также необходимо определить жилплощадь, в которой будет выделена
доля собственности несовершеннолетнему ребенку (возможно при
приватизации старой квартиры).

Риски и ответственность заемщика

Многие потенциальные заемщики задают себе вопрос: что произойдет, если
банк, в который они собираются внести первоначальный взнос, разорится?
Если это произойдет после получения кредита и покупки квартиры, то для
заемщика практически ничего не изменится. Ведь он уже является
собственником квартиры, и не банк должен деньги, а заемщик. Поэтому
неплатежеспособность банка не повлияет на заемщика. Просто далее, при
возврате долга, он будет иметь дело с Московским ипотечным агентством
(МИА) или каким-либо уполномоченным банком (вместо первоначального
банка).

Теоретически риск существует только в краткий период от момента внесения
первоначального взноса до момента оплаты квартиры. Но и он сведен к
минимуму. Банки, которые стали уполномоченными банками правительства
Москвы, прошли тщательную проверку и жесткий отбор по конкурсу и
являются достаточно устойчивыми и надежными. В любом случае владелец
ипотечного сертификата, а затем и квартиры не пострадает. Сохранность
внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует
правительство Москвы. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные
проверки состоятельности банков, и дается заключение, можно ли иметь с
ними дело и дальше.

Более реален и значим для заемщика риск его собственной
неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятся
неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать основной долг и
причитающиеся проценты, то, конечно, им придется освобождать заложенное
жилье. Предусматривается 2 способа выселения: добровольное и по решению
суда. Если при судебном разбирательстве шансов добиться отсрочки
платежей нет, то заемщику лучше не доводить дело до суда. Иначе ему
придется оплатить и все судебные издержки.

Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из
полученной от покупателя суммы покрываются обязательства заемщика перед
кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному
договору). Из нее также покрываются все издержки на продажу жилья.
Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для
покупки другого жилья. Кроме того, для таких заемщиков в Москве
создается специальный «отселенческий» фонд, в котором семье при
необходимости предоставляется жилье на правах найма.

Таким образом, при ипотеке заемщику практически гарантируется как
сохранность денег, так и жилье для проживания (но, возможно, низкого
качества) даже в случае его неплатежеспособности по кредиту.

Конфиденциальность информации

При первичном визите и обсуждении ипотечного кредита заемщик
представляет банку многообразную информацию о себе и своей семье
(доходы, активы, бизнес, адреса и т.д.). Единственной целью сбора банком
этой информации является принятие обоснованного решения о выдаче
кредита.

По отношению к этой информации в банке неукоснительно действует тот же
подход, что и по отношению к тайне вкладов. Вся эта информация является
строго конфиденциальной и разглашению не подлежит.

Схема получения кредита

Инвестсбербанк практикует следующую схему выдачи кредита.

1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения
квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми
документами (список необходимых документов см. ниже).

2. Банк анализирует информацию о заемщике, проверяет его
кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на
заседание кредитного комитета.

3. Кредитный комитет принимает решение о возможности выдачи кредита, его
размере и размере первоначального взноса.

4. Заемщик открывает в банке валютный вклад «Ипотечный» и вносит на него
первоначальный взнос в размере, согласованном с банком, но не менее 30%
стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заемщик может в любой
момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от
кредита.

5. Банк выдаст заемщику на руки ипотечный сертификат с указанием суммы
утвержденного размера кредита. Сертификат подтверждает готовность и
обязательство банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи
оформить кредит на условиях типового кредитного договора и перечислить
средства продавцу квартиры, приобретаемой заемщиком и соответствующей
требованиям банка.

6. Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний подбирает
квартиру для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной
заемщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утвержденным
размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при
необходимости (по усмотрению банка) – повторной проверки
платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор о выдаче
ипотечного кредита и перечисляет средства на специальный счет.

9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор
купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном
порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация
перехода прав собственности и ипотеки/залога).

10. Банк перечисляет (или выдает с лицевого счета в наличной форме)
продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму начального взноса и
кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры
наличными в долларах США.

11. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.

12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по
договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия
кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки
принимает от заемщика все положенные платежи за кредит и своевременно
перечисляет их на расчетный счет ипотечного агентства.

14. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту
(погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение
залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.

Открытие и ведение специальных счетов заемщика в банке

До заключения кредитного договора заемщик должен открыть в банке
несколько счетов. Первоначальный взнос заемщик производит на вклад
«Ипотечный». Заемщик открывает также 2 рублевых счета «Гражданский» (до
востребования): 1-й – для конвертации первоначального (30%) взноса, 2-й
– для оплаты страхования квартиры, а также 1 валютный счет для расчетов
и платежей за кредит.

Документы, предоставляемые клиентом
для рассмотрения вопроса о кредитовании

Заемщик, желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной
программы, заполняет в Инвестсбербанке заявку и опросный лист на
бланках, выдаваемых консультантом банка. Кроме того, представляются
следующие документы.

1. паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;

2. свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов
семьи;

3. выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по
месту работы (за последние 5 лет);

4. выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его
семьи;

5. копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов
его семьи;

6. справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за
последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);

7. копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное
в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный
участок, вклады, другие активы);

8. контракт с работодателем (если имеется).

9. документы, подтверждающие образование.

Дополнительные расходы заемщика

При покупке квартиры по рассматриваемой схеме у заемщика возникают
дополнительные расходы, которые он должен заранее планировать. Основные
из них следующие:

v оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика (около 50-100
долл.).

v нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки (1,5% от
стоимости квартиры по договору);

v регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального
жилья (до 3000 руб.);

v страхование квартиры (0,75% от оценочной стоимости квартиры);

v экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка ее к
оформлению в залог (в зависимости от сложности предложенного варианта);

v подбор квартиры риэлтерской фирмой (5-7% от ее стоимости).

Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлтерских
фирм, которые по отдельному договору подберут квартиру или продадут
имеющуюся.

Таким образом, процедура ипотечного жилищного кредитования действует в
основном в рамках правительственных программ различного уровня. Это
позволяет банкам получать поддержку в процессе обслуживания таких
кредитов.

Сложнее обстоит ситуация с финансированием деятельности предприятий.
Рассмотрим этот вопрос подробнее.

2.3. Проблемы финансирования деятельности промышленных предприятий с
помощью ипотечного кредитования

Финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита в
настоящее время является одним из наиболее привлекательных способов. Это
обусловлено несколькими факторами:

v появляется возможность долгосрочного кредитования оборотных средств
под низкие проценты;

v для залога не нужно изымать средства из оборота;

v не усложняется процедура получения кредита.

Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия инструментом
формирования долгосрочных пассивов.

Формирование долгосрочных пассивов предприятия

Формирование долгосрочных источников финансирования деятельности
предприятия происходит в настоящее время в основном за счет собственных
средств: уставного капитала, нераспределенной прибыли, амортизационных
отчислений, специализированных денежных фондов (см. рис. 8). Однако
механизм ипотечного кредитования дает предприятию дополнительные
возможности привлечения достаточно дешевых оборотных средств на
длительный срок.
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Рис. 8. Структура инвестиций в основной капитал по источникам
инвестиций.

Объектом ипотеки в такой ситуации может выступать само предприятие как
единый имущественный комплекс, располагающий движимым и недвижимым
имуществом. В данных условиях можно вести речь о возникновении
промышленного ипотечного рынка. На этом сегменте рынка ипотечных
кредитов действуют несколько субъектов (см. рис. 9).

Рис. 9. Субъекты промышленного ипотечного рынка.

Однако промышленный ипотечный рынок может функционировать не только на
основе одноступенчатой модели, но и на основе двухступенчатой. В этом
случае между инвесторами и банками – кредиторами в качестве
диверсифицированных гарантийных центров могут действовать ипотечные
дилеры, которые могут формировать долгосрочные инвестиционные пулы, а
затем перераспределять их между банками, приобретая закладные либо
ипотечные облигации. Дополнительными функциями ипотечных дилеров может
стать создание ипотечного регистратора.

При формировании ипотечных фондов банки могут использовать закладные (об
этом упоминалось выше). На вторичном рынке такие закладные могут
обращаться несколькими способами. Во-первых, они могут продаваться
целиком, во-вторых, под закладную может быть продано право на долевое
участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю
возвращаемой суммы кредита и процентов за него. В-третьих, закладные или
отдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на
основе которых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные
ипотечными кредитами.

Ликвидность этих инструментов обеспечивается дополнительными гарантиями
заложенного имущества и возможной государственной поддержкой. На базе
паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким
образом, может быть сформирован не только первичный промышленный
ипотечный рынок, но и рынок вторичный, на котором ипотечные ценные
бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход своим
владельцам.

Промышленная ипотека, на наш взгляд, должна основываться на следующих
условиях и предпосылках:

v формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков;

v предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном
порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере
от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия;

v предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на
инвестиции в физические (реальные), а также в оборотные и нематериальные
активы;

v необходимо предусмотреть возможность заключения договора
поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью
снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности
ипотечного кредитования для кредитора;

v одним из обязательных условий промышленного ипотечного кредита должно
являться заключение договора страхования ответственности за неисполнение
обязательств перед кредитором и договора об имущественном страховании на
весь срок действия кредитного договора.

Использование ипотечного кредитования имеет в промышленной сфере
достаточно серьезные перспективы. Его потенциал в том, что предприятия
нуждаются в оборотных средствах, помимо этого возникающая конкурентная
борьба заставляет руководство предприятий постоянно изыскивать ресурсы
на техническую модернизацию и перевооружение. Об этом свидетельствуют
данные табл. 3.

Таблица 3

Структура инвестиций в нефинансовые активы (в % к итогу)

1996199719981999Инвестиции в нефинансовые активы
всего100,0100,0100,0100,0Инвестиции в основной
капитал75,174,975,573,7Затраты на капитальный
ремонт13,814,411,012,2Инвестиции в нематериальные
активы1,11,31,41,8Инвестиции в другие нефинансовые
активы0,10,10,10,4Инвестиции в прирост запасов материальных оборотных
средств9,99,312,011,9

По данным табл. 3 можно заключить, что наиболее перспективными
направлениями кредитования являются инвестиции в основной капитал, а
также в прирост запасов материальных оборотных средств. Как показывает
экспертный анализ балансовой и рыночной стоимости предприятий, в
настоящее время наблюдается явное (практически в 5 раз) превышение
балансовой стоимости над рыночной. Это произошло из-за неоправданно
завышенных коэффициентов переоценки основных средств, утверждаемых
правительством РФ в течение последних лет. Тем не менее, выдаче
ипотечного кредита должна предшествовать рыночная оценка независимым
оценщиком стоимости предприятия как имущественно-хозяйственного
комплекса. Именно эта оценка и должна быть положена в основу определения
суммы предполагаемого промышленного ипотечного кредита.

Финансирование реальных инвестиций за счет ипотечного кредитования

Одно из решающих направлений развития российской экономики –
развертывание и последующее совершенствование системы малых предприятий.
Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых инвестиций,
работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способны наиболее
быстро и экономно решать проблемы реструктуризации части экономики,
формирования и насыщения рынка потребительских товаров.

Поддержка малого бизнеса – одна из приоритетных задач государства.
Во-первых, малое предпринимательство – эффективное средство решения ряда
социальных проблем, прежде всего проблемы занятости. Во-вторых, развитие
малого бизнеса необходимо и с точки зрения более полного и гармоничного
использования экономических ресурсов. При таком подходе средства,
выделяемые данному сектору, действительно являются инвестициями,
способными приносить прибыль.

Инвестиционные средства малых предприятий различаются, как известно, на
собственные и заемные. И хотя малый бизнес не требует больших вложений
для становления и развития, многие предприятия не способны на отдельных
этапах своей деятельности обойтись без привлечения средств извне. Пока
нет оснований говорить, что российский малый бизнес пользуется
предпочтением в распределении инвестиционных ресурсов. Финансирование –
наиболее узкий участок в их жизнедеятельности. По данным, полученным в
результате социологического опроса руководителей малых предприятий, 1/2
их них при организации дела ограничилась собственными ресурсами; чуть
более 1/4 сумели получить кредит, менее 20% – привлечь средства третьих
лиц – вкладчиков.

Определенную роль в инвестиционном процессе играют иностранные
инвестиции. Положительной особенностью таких инвестиций является наличие
значительной и стабильной финансовой базы. Теоретически потенциал данных
инвестиций при наличии благоприятного инвестиционного климата достаточно
значителен. Однако предпочтение иностранных инвесторов касается лишь
определенных отраслей хозяйства и видов деятельности. Основные
«вливания» в российскую экономику иностранные компании и фонды делают в
добывающие отрасли, развитие инфраструктуры которых наряду с физическим
и моральным старением других отраслей способствует закреплению России в
качестве сырьевого придатка Запада. До последнего времени наиболее
привлекательным для иностранных инвесторов был российский рынок ценных
бумаг, дававший широкие возможности для разного рода спекуляций и
достижения узкокорыстных целей. Сегодня особенно важно сформировать
условия для расширения инвестиций в реальный сектор экономики. В этой
связи можно вспомнить, например, что в свое время в Бразилии был принят
ряд законодательных актов, разрешавших иностранным компаниям торговлю на
территории государства лишь при условии создания в стране рабочих мест и
использования национальной рабочей силы.

Поиск внутригосударственных заемных средств, как правило, ограничен
возможностями отечественной кредитно-финансовой системы. Основная масса
банков и иных кредитных организаций оказалась оторванной от реальной
экономики.

Значительные средства малому бизнесу дала приватизация, но в связи с
завершением этого процесса и на этот источник рассчитывать не
приходится.

Таким образом, средства для инвестирования в малый бизнес можно пытаться
найти с достаточной долей вероятности только у государства и населения.
Однако в механизме инвестирования остается одно узкое место – проблема
возвратности. Не секрет, что до своего двухлетия доживает лишь 1/2 малых
предприятий, и кредиторы не хотят нести убытки на столь рискованном
поприще.

Выходом из создавшегося положения может стать внедрение ипотечного
кредитования малого бизнеса. Ипотечное кредитование является
экономически привлекательным и для государства, и для предприятий
реального сектора экономики.

Ипотека в разных случаях может быть использована для реализации
следующих функций:

v как механизм создания и привлечения дополнительных средств для
поддержания и развития материального производства;

v как дополнительный инструмент обеспечения и стимулирования оборота и
перераспределения имущества в том случае, когда другие способы
(например, купля-продажа) юридически невозможны или экономически
нецелесообразны;

v создание многоуровневого мультиплицируемого фиктивного капитала в виде
закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Имущественные интересы залогодателей (предприятий) направлены на
максимизацию объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу
оценочной стоимости заложенной недвижимости. С другой стороны, общество
в лице государства заинтересовано в разумной капитализации национального
недвижимого имущества, в ускорении оборота вложенного капитала, в
ликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталами, в
неинфляционных методах поддержки производства, а также в пополнении
доходной части государственного бюджета.

Договор ипотеки представляет собой по сути долгосрочную программу
согласованных усилий участников договора по удовлетворению
взаимовыгодных интересов. Другими словами, ипотечное кредитование
предприятий можно рассматривать как долгосрочные инвестиции
залогодержателя в недвижимость залогодателя. Для кредитора это
долгосрочное получение дохода на ссуженные деньги (к тому же
обеспеченные недвижимостью), а для заемщика – практически единственная
возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на
развитие своего предприятия.

Основным отличием (и преимуществом) ипотеки от обычного договора залога
является то, что заложенное имущество (в данном случае – предприятие)
остается в распоряжении залогодателя. Это позволяет владельцу
предприятия в полной мере использовать свои производственные и
предпринимательские способности для уплаты всех долгов за полученный
кредит, а также развивать и совершенствовать производство. Предприятие
как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс, включая
права требования.

При этом следует помнить, что ипотека не распространяется на следующие
категории недвижимости: участки недр, особо охраняемые природные
территории, государственные и муниципальные жилые дома и квартиры,
имущество, запрещенное к приватизации, изъятое из оборота и

некоторые другие.

Общие правила хозяйственного применения и юридического регулирования
ипотеки исторически складывались в России на основе норм классического
римского права, основными принципами которого были следующие:

v предмет ипотеки оставался и в собственности и во владении залогодателя
(это обеспечивало возвратность кредита через получение прибыли от
хозяйственной деятельности залогодателя);

v имущество позволялось перезаложить, так как прямой переход
недвижимости в собственность залогодержателя не предусматривался (отсюда
– очередность удовлетворения требований должников) и др.

Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством
сходным способом, т.е. залогодержатель защищен даже при банкротстве
залогодателя. Законом установлено, что в конкурсную массу при
банкротстве не включается имущество, которое является предметом залога.
Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются все его
обязательства, обеспеченные залогом.

В настоящее время приоритетными областями ипотечного кредитования
являются:

v строительство и реконструкция зданий и сооружений;

v производство строительных и отделочных материалов;

v производство товаров народного потребления;

v общественное питание;

v гостиничное хозяйство;

v закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия,
некоторых дефицитных товаров).

В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания
экономических и юридических условий для нормального функционирования
системы оценки и страхования имущества при заключении сделок, связанных
с ипотечным кредитованием и инвестициями.

Как правило, при подготовке заключения о возможности выдачи ипотечного
кредита специальное подразделение банка (либо департамент экономической
политики города или региона) требует от потенциального залогодателя
представления следующих документов:

v письма-ходатайства;

v бизнес-плана, ТЭО проекта;

v учредительных документов;

v копий балансов;

v инвестиционного паспорта;

v заключения аудитора (для действующих предприятий);

v справки об имуществе и правах заемщика.

Проверка представленных документов и оценка стоимости объекта залога
(срок – примерно 1 месяц) позволяют составить заключение о
целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения. К
основным критериям отбора проектов относятся: социальная и экономическая
значимость проекта, его экономическая эффективность (сроки реализации,
окупаемости, размер прибыли и т.п.), наличие у получателя кредита
имущества и имущественных прав достаточной для залога стоимости.

Следует отметить, что в качестве залогодателя может выступать не только
самостоятельное юридическое лицо (организация, осуществляющая проект),
но и администрация города. В этом случае предметом залога будет являться
имущество из специально созданного залогового фонда. В Москве при
заключении сделки залогового кредитования предполагается одновременно
заключать также договор страхования имущества за счет залогодателя, в
результате чего он получает полис титульного страхования (содержит
данные о праве собственности на объект и гарантирует реализацию
залогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежит
обязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению.

Таким образом, учитывая уже имеющийся опыт, можно утверждать, что
ипотечное кредитование является одним из экономически привлекательных
способов инвестирования предприятий, особенно в сфере малого бизнеса.
Серьезным препятствием в его практическом применении являются
недоработанность законодательно-правовой базы, отсутствие
сбалансированного и отработанного механизма его организации, общая
экономическая и политическая нестабильность в стране. Все это
обусловливает высокую степень риска совершения подобных сделок,
неуверенность потенциальных инвесторов в надежности своих вложений, и
соответственно тормозит развитие реального сектора российской экономики.

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ сОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ
КРЕДИТОВ

3.1. Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита

Как известно, при осуществлении кредитной деятельности одна из основных
задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация кредитных
рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов,
включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя
современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия
кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже
дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуация
характерна и для самого механизма минимизации рисков, также основанного
на детальных расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные
изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных
обстоятельствах.

Цена залога в контексте кредитных циклов

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является
внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха
кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при
управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и
залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж. Соросом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом
залог трактуется максимально широко – как некая вещь, имеющая
определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника
независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В
качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в
будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим
ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога
заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и
зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой
кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и
увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения
кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность
залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо
учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической
и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит
от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость
проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для
разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в период экономического роста под залог,
оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством
реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям
кредитной организации. При подобных систематических ошибках в
определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть» даже
при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором
срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть
выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была
слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко
возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования
особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный
незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит,
что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости учета эффекта рефлексивности в
цепочке «кредит – залог» полностью устранить финансовые риски
кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с
которыми сталкиваются банковские аналитики:

v сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо
идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде
случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг,
что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для
изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных
бумаг);

v невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния
экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже
характер текущей фазы экономической динамики);

v неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер
государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его
текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу «гигантский
залог под смехотворный кредит» на первый взгляд кому-то может показаться
естественным, однако на практике оказывается слабо реализуемым, так как
в этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно «урезанию»
кредитного рынка и подрыву финансовых позиций банка.

Учет инфляционных налогов

Помимо прямого искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое
влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика.
Частным, но очень важным случаем такого воздействия являются активные
инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему более подробно.

Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене
c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене
p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой
бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную
стоимость J будет равна:
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, где

r – ставка налога на добавленную стоимость.

Однако истинная величина НДС, которая должна была бы изыматься
государством, составляет величину:
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.

Тогда сумма активного инфляционного налога на добавленную стоимость:
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будет исчисляться по формуле:
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, где

q – среднемесячный индекс инфляции производственных затрат предприятия.

Величина T показывает финансовые потери, которые несет фирма из-за т.н.
инфляции издержек. Относительная величина активных инфляционных налогов
(по отношению к валовой стоимости начального периода):
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составляет:
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, где

b – удельный вес материальных затрат в валовом выпуске продукции фирмы.

Таким образом, чем больше затратный параметр b, темп инфляции q,
производственно-реализационный цикл продукции фирмы h и налоговые
ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции. Следует
отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционных
налогов может выступать в качестве главного фактора падения
экономической активности юридических лиц и подрыва их
платежеспособности.

Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного
предприятия должен учитывать его «антиинфляционную устойчивость» путем
оценки его производственных параметров, накладываемых на прогнозы
инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны проблемы, с которыми
сталкивается банк:

v сложность получения истинной информации о производственных параметрах
фирмы b и h;

v сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные средства
кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными затратами на
исследование соответствующих товарных рынков.

Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов, особенно когда
высокая инфляция приводит к росту риска потери выданных кредитов, может
вести также к неправильному распределению кредитного портфеля в разрезе
долгосрочных и краткосрочных вложений.

Риски при выдаче кредитов физическим лицам

Оценка кредитных рисков тяготеет к определенной формализации и
унификации. Так, в отношении физических лиц часто используются балльные
методы оценки их кредитоспособности. В этом случае выделяется группа
признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), по каждому из
которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, к
какой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам
сравнивается с неким критическим значением и в зависимости от
результатов сравнения клиент признается либо кредитоспособным, либо
некредитоспособным. Какие же проблемы возникают при такой процедуре
отбора клиентов?

Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые признаки
клиента, так как многие из них плохо формализуемы.

Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно
субъективны. Так, мужчина и женщина получают разные баллы при оценке
кредитных рисков. При этом количественные значения этих баллов
формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетным
схемам. На наш взгляд, в подобной ситуации можно было бы повысить
объективность балльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной
информации о невозвратах клиентами полученных кредитов, в т.ч. с
использованием поло-возрастных критериев. В этом случае балльная оценка
представляла бы собой процент возвращенных кредитов среди мужчин и
женщин. Однако и такая процедура не устраняет «размытости» балльных
характеристик, так как период усреднения ретроспективных данных может
быть различным и выбирается субъективно. Между тем искомые баллы сильно
зависят от значения анализируемого периода, что затруднено в отсутствие
длительных кредитных историй.

В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются
застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в
социально-экономических условиях приводят к изменению уровня риска
каждого признака. Иными словами, система баллов должна оперативно
обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого
временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых
им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).

В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым сравнивается
ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких серьезных
теоретических обоснований этой величины нет. Очевидно, что в общем
случае критический порог также является «плавающей» во времени величиной
и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые
ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов
могут давать принципиально неверный результат, особенно когда
фактическое значение баллов лежит близко к критическому.

Таким образом, поставить на «конвейер» выдачу кредитов физическим лицам
на основе количественных методик оценки рисков весьма непросто. Всегда
существует потребность неформальной перепроверки результатов
количественных тестов.

Риски при выдаче кредитов юридическим лицам

В отношении методов оценки рисков кредитования юридических лиц актуальны
те же проблемы, что и лиц физических. Так, при расчете вероятности
банкротства фирмы аналитики банка используют многофакторные модели,
предполагающие процедуру взвешивания основных показателей деятельности
кредитуемого юридического лица. Далее полученный интегральный показатель
сравнивается с эталонными значениями (их может быть несколько). По
результатам сравнения делается окончательное заключение о
платежеспособности хозяйствующего субъекта.

Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава и числа
взвешиваемых частных показателей однозначного решения не имеет. Вопрос
же формирования системы весовых коэффициентов стоит еще более остро, чем
в случае с физическими лицами, так как для количественного соизмерения
роли и «веса» совершенно различных сторон жизни предприятия в данном
случае нет вообще никакой объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов
могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы.
Эта опасность особенно велика, если учесть, что на практике области
высокой, невысокой и малой вероятности неплатежеспособности кредитуемого
субъекта являются весьма узкими и близко примыкают друг к другу.
Фактически любые числовые флуктуации в частных показателях заемщика
могут спровоцировать его «переход» из одной зоны (например, более
привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием «конкурирующих» количественных методов
анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычислении по данным
бухгалтерского баланса специальных коэффициентов – индикаторов. Среди
них – коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными
оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности
капитала, фондовой капитализации прибыли и т.д.

Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с которым
сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике эталонное
значение является единым и «замороженным». Между тем очевидно, что оно
должно быть, во-первых, дифференцированным для различных отраслей,
имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых,
жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышению
отчетных коэффициентов – индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой
утверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и в
региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не
одинаковые воспроизводственные условия и возможности для сбыта
продукции, что сказывается на основных финансовых показателях
деятельности коммерческих фирм и бюджетных показателях самих регионов.

Наличие «конкурирующих» методик оценки платежеспособности фирмы
генерирует еще одну проблему: результаты анализа, проводимого в
соответствии с разными методиками, часто дают существенно различные
результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно к
ряду предприятий Смоленской области свидетельствует об их финансовой
несостоятельности, в то время как применение различных многофакторных
методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятность их
банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных рисков могут
не только смутить, но и полностью дезориентировать любого банкира. Выход
из данной ситуации как будто один – отдать предпочтение одной из
методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных
просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед
аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача определения того,
какую методику и в какое время целесообразно применять для оценки
кредитных рисков. Ситуация осложняется и тем, что пока не существует
никаких объективных критериев для такого упорядочения
научно-методического инструментария кредитных институтов.

В соответствии с вышесказанным можно заключить, что управление
кредитными рисками требует высокой квалификации банковских специалистов,
которые должны не только владеть основами современного количественного
финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

3.2. Финансовые риски и страховая защита в ипотечном кредитовании

Риски, возникающие при ипотечном кредитовании

На современной стадии развития рынка в России достигнуто определенное
его насыщение широким ассортиментом товаров: объектами недвижимости,
средствами производства, предметами потребления. На повестку дня встает
задача формирования платежеспособного спроса, создания механизмов,
позволяющих обеспечить доступ к товарам и сопутствующим услугам
наибольшему кругу потребителей. К числу этих механизмов относятся, в
частности, продажа товаров в рассрочку, ипотечное кредитование,
различные арендные схемы, лизинг.

Такие формы, как аренда и лизинг, сегодня обеспечены минимально
необходимой законодательной и нормативной базой и постепенно завоевывают
себе место на рынке. В основном решаются и вопросы организации страховой
защиты интересов всех участников данных операций.

Что же касается торговли товарами в кредит и ипотечного кредитования при
приобретении жилья, то развитие данных форм в российских условиях
тормозится в первую очередь трудностями в обеспечении защиты продавцов и
кредиторов от рисков невозврата кредитов. В условиях экономической
нестабильности, постоянно растущей криминогенности общества и
несовершенства законодательства трудно решиться на реализацию
сколько-нибудь значимой программы продажи жилья и прочих товаров
гражданам или юридическим лицам в кредит. Сегодня рассрочка платежа при
реализации товаров широкого потребления, как правило, не превышает 6
месяцев. Естественно, что перечень товаров, реализуемых по такой схеме,
не так велик.

Смягчение условий кредитования и существенное расширение круга
пользующихся этой услугой потребителей могут быть достигнуты посредством
эффективной страховой защиты интересов организации, предоставляющей
кредит.

Рассмотрим особенности ипотечного кредитования и вытекающие из них
требования к организации страховой защиты. Основными участниками данного
процесса являются:

v клиент – физическое лицо, владелец квартиры, желающий приобрести более
дорогое жилье во вновь строящемся здании;

v поручитель – юридическое или физическое лицо, гарантирующее банку
выплату задолженности клиента;

v банк, кредитующий физическое лицо под залог существующей и вновь
построенной (после продажи старой и приобретения новой) квартир;

v инвестор – ипотечное агентство, предоставляющее банку средства для
ипотечного кредитования;

v риэлтер, обеспечивающий оценку и последующую продажу существующей
квартиры;

v застройщик – строитель дома, в котором располагается вновь строящаяся
квартира;

v страховая компания, страхующая часть рисков всех участников операции.

Возможные варианты взаимодействия участников ипотечного кредитования
рассмотрены при анализе отечественных моделей ипотечного кредитования.
Как показал анализ, центральным звеном в данной цепочке является банк,
который организует весь процесс и на котором замыкаются интересы всех
участников. Естественно, он принимает на себя и максимальное количество
рисков.

Будем считать, что банк принимает на себя риски, связанные со
строительством новой квартиры, а также создает дополнительный шанс для
клиента или его наследников сохранить за собой жилье в случае их
неспособности выплатить кредит, вводя в схему дополнительного участника
– поручителя. При этом, разумеется, упрощается ситуация и для банка, так
как процедуры отторжения и реализации являющейся предметом залога
квартиры, а также последующей покупки другого, более дешевого жилья на
оставшиеся после погашения задолженности за кредит средства сами по себе
недостаточно освоены и, следовательно, связаны со значительными
издержками.

Теперь рассмотрим риски, сопутствующие ипотечному кредитованию.

В отношении существующей квартиры эти риски следующие.

а) Риск физической утраты.

Как и любое имущество, квартира, являющаяся предметом залога, может быть
обесценена или полностью уничтожена в результате воздействия факторов
природного и техногенного характера или в результате злоумышленных и
неосторожных действий человека. Риск реализации большинства существующих
опасностей может быть переложен банком на страховую компанию посредством
покупки стандартного полиса страхования «от всех рисков».

Однако банку следует обратить внимание на наличие ряда стандартных
исключений из страхового покрытия. Обычно не подлежат страхованию риски,
связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями,
с постепенным разрушением, повреждением или разрушением в результате
оседания, ущерб, нанесенный радиоактивными материалами, а также ущерб,
связанный с умыслом страхователя или с непринятием им мер к уменьшению
ущерба. Последнее исключение действует только в случае, когда
страхователем квартиры является клиент. В случае, когда полис покупается
непосредственно банком, это ограничение снимается. Риски, связанные с
действием властей, страховыми компаниями традиционно не страхуются, так
как считается, что власть сама обязана компенсировать нанесенный своим
гражданам ущерб. По договоренности со страховой компанией ряд обычно
подлежащих исключению рисков может быть включен в покрытие (например,
ущерб в результате терроризма или оседания грунта).

б) Риск утраты клиентом права владения квартирой.

Во время действия кредитного договора клиент может потерять право на
владение квартирой из-за недействительности сделки купли-продажи,
отчуждения, реквизиции и т.п. Основная часть риска, относящаяся к праву
на владение, ложится на риэлтера, в обязанности которого обычно
включается проверка юридической чистоты прав на владение квартирой, и
может быть застрахована полисом «страхования титула». Оставшаяся часть
риска лежит на банке и должна учитываться им при формировании
гарантийных фондов.

в) Риск падения стоимости квартиры.

В результате общих, конъюнктурных причин либо ухудшения экологической
обстановки в районе, возникновения нежелательного соседства и т.п.
обстоятельств стоимость квартиры к моменту ее реализации может упасть. В
то же время банк заключает договор с риэлтером на продажу указанной
квартиры по цене, определенной скорее всего на этапе принятия решения о
выдаче кредита. Этот риск затрагивает интересы риэлтера и может быть
снижен, например, посредством заключения предварительных договоров на
покупку квартиры.

г) Риск мошенничества клиента.

Это – риск, сопутствующий всякой коммерческой деятельности. Из-за
отсутствия статистики данный риск трудно прогнозируется и должен
сводиться к приемлемому уровню службами безопасности банка и риэлтера.

В отношении строящейся квартиры следует иметь в виду следующие риски.

а) Риски строительства и монтажа.

Как и любое строительство, строительство жилья связано с рисками
природного и техногенного характера, а также с рисками ошибок в
проведении работ, ошибок проектирования, применения некачественных
строительных материалов. Основные риски могут быть покрыты хорошо
отработанным полисом страхования рисков строительства и монтажа на
основе условий страхования, сходных с полисом Мюнхенского
перестраховочного общества.

У этого полиса также имеется ряд общепринятых исключений, например,
риски, связанные с приостановкой работ, а также ущерб, вызванный умыслом
застройщика или грубой неосторожностью руководящего персонала. Обычно не
покрываются ошибки проектирования и расходы, связанные с необходимостью
замены дефектных материалов.

Строго говоря, указанные риски должны лежать на застройщике и
соответственно он их и должен страховать. Реально сложившаяся практика,
когда банк страхует только приобретаемые им для себя квартиры (например,
2 квартиры в 100-квартирном доме), приводит к ситуации, при которой риск
остается фактически непрофинансированным. Только в случае полного
уничтожения строящегося дома (в принципе – самый простой случай с точки
зрения подсчета суммы ущерба и соблюдения баланса интересов участников)
банк вернет вложенные деньги в виде страховой выплаты. Если же ущерб
составит, например, 40% от фактически освоенного (что более вероятно),
банк вернет соответственно 40% вложенных средств, а застройщик не
получит ничего и скорее всего будет вынужден объявить себя банкротом.

б) Риски выявления дефектов в период несения гарантийных обязательств.

Эти риски покрываются в рамках указанного выше полиса страхования
строительно-монтажных рисков.

в) Риск неисполнения обязательств застройщиком.

Риск, который может быть уменьшен тщательным отбором застройщиков. При
этом не стоит пренебрегать проверкой наличия у застройщика полисов на
страхование основных видов деятельности и имущества, так как даже очень
успешная фирма может быть быстро разорена в результате случайных событий
(вспомним разрушающиеся новостройки в Москве).

г) Риск физической утраты построенной квартиры.

Риск аналогичен рассмотренному выше для «существующей» квартиры.

Риски неплатежеспособности клиента

Эти риски связаны с нетрудоспособностью и нетрудоустроенностью клиента и
должны лежать на нем. Однако банки, стараясь избегать ситуаций, в
которых придется использовать процедуру реализации залога, требуют от
клиента, чтобы он застраховал в пользу банка свою жизнь и
трудоспособность на сумму получаемого кредита.

Основные риски смерти и потери трудоспособности могут быть застрахованы
посредством стандартных полисов страхования от несчастных случаев. Но
банкам следует обратить внимание на ряд стандартных исключений из
покрытия по такому полису. Обычно не выплачивается возмещение в случаях,
если смерть или потеря трудоспособности наступили во время любого вида
опьянения, занятий спортом, в результате самоубийства или умысла со
стороны потерпевшего, а также вследствие ряда хронических заболеваний.

Значительная часть обычных исключений будет снята, если страхователем
станет банк, а не клиент.

Неисполнение обязательств участниками процесса ипотечного кредитования

Данный риск может быть значительно снижен, если участники будут иметь
страховки, защищающие от основных опасностей, связанных с их
деятельностью:

v клиент – полис добровольного медицинского страхования, страхования
ответственности (автогражданской и перед совладельцами дома) и
страхования имущества;

v поручитель клиента – полисы страхования имущества (особенно
недвижимого), перерыва в производстве и гражданской ответственности;

v банк – полис страхования «от всех банковских рисков»;

v риэлтер – полис страхования ответственности риэлтера;

v страховая компания – договоры перестрахования ответственности.

Следует отметить, что в нашей стране значение наличия страхового полиса
явно недооценивается даже банками, профессионально наиболее близкими к
страхованию. Западный банк не станет разговаривать о кредитах ни с
большой фирмой, ни с частным лицом, предварительно не убедившись в
наличии у них полисов страхования их основных интересов. Причем наличие
полиса имеет более глубокий смысл, чем просто гарантия
платежеспособности клиента. Полис свидетельствует, во-первых, о наличии
имущества, причем профессионально оцененного страховой компанией,
во-вторых, о серьезности и основательности самого страхователя.

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы.

1. Участвующая в процессе ипотечного кредитования страховая компания
может принять на себя основные риски природного и техногенного
характера, а также риск нанесения физического ущерба, вызванного
противоправными действиями или неосторожностью.

2. Для исключения необоснованного сужения страхового покрытия
целесообразно заключение непосредственно банком договоров страхования
предмета залога и трудоспособности клиента. Это позволяет снизить
издержки страховой компании, которая в данном случае получает
необходимые для страхования данные в первично обработанном виде.
Соответственно снижается и стоимость страховки. Очевидно и удобство для
клиента, который может все действия, связанные с получением кредита,
совершить в одном месте.

3. Для снижения риска неисполнения обязательств участниками процесса
ипотечного кредитования банку целесообразно в число общих требований,
предъявляемых им к клиентам, поручителям и т.п., включать требование о
представлении полисов страхования основных рисков.

В настоящее время Санкт-Петербургский филиал страхового общества газовой
промышленности «СОГАЗ» разработал пакет документов, учитывающих
рассматриваемые в дипломной работе особенности рисков ипотечного
кредитования, тем не менее, принятые документы нуждаются в доработке,
поскольку предлагаемый в дипломе подход позволяет существенно снизить
риски участвующего в ипотечном кредитовании банка и уменьшить стоимость
кредита.

Страхование как инструмент снижения рисков при ипотечном кредитовании

Кредитные организации, кредитующие население на приобретение жилья в
рамках долгосрочной ипотечной программы, должны обязательно использовать
в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.
Ее необходимые элементы перечислены ниже.

1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем,
трудоспособностью заемщика – личное страхование.

Личное страхование должно включать страхование жизни и потери
трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие
события, совершившиеся в период действия договора страхования как на
территории Российской Федерации, так и за ее пределами:

v смерть застрахованного из-за любой причины;

v частичная или полная утрата трудоспособности застрахованным
(присвоение ему статуса инвалида) в результате несчастного случая. При
этом дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса
инвалидности не должна оказывать влияния на отнесение указанного случая
к страховому.

Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности,
присвоенной застрахованному лицу.

2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и
распоряжением имуществом – имущественное страхование.

Первым объектом имущественного страхования должно являться жилье,
предоставляемое в ипотеку в качестве обеспечения кредита. Второй объект
страхования – право собственности владельца на такое жилье. Договор
страхования должен покрывать риск утраты владельцем права собственности
на жилье по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с
согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания
на предмет страхования ипотечным кредитором. Страховым случаем для
данного вида страхования должно являться вступившее в законную силу
решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности
на предмет ипотеки (в т.ч. случившееся после окончания срока
страхования, если судебный иск был подан в период действия договора
страхования).

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по
договорам страхования должен являться заемщик. Первым
выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная
организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В
случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном
ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к
новому кредитору.

В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях
прорабатываются различные программы с использованием ипотечного
механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности,
постановлением правительства Москвы №625 от 11.08.1998г. была принята
Концепция развития ипотечного кредитования в Москве, в которой, в
частности, определена и программа страхования, реализуемая при ипотечном
кредитовании. Составными элементами данной программы являются:

v имущественное страхование как основной элемент страховой программы.
Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу –
заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы
залогодержателя – кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком
за его счет;

v страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка
ипотечного жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования
может рассматриваться страхование ответственности оценочных организаций,
осуществляемое в соответствии с Законом Москвы №3 от 11.02.1998г. «Об
оценочной деятельности в городе Москве»;

v страхование жизни и трудоспособности физических лиц – заемщиков. Оно
проводится в рамках добровольного страхования от несчастных случаев,
когда это предусмотрено в качестве одного из внутренних условий
кредитования, действующих в банках – кредиторах. Страхование
осуществляется в пользу банка – кредитора;

v страхование кредитных рисков. Осуществляется в рамках добровольного
страхования предпринимательского риска финансовых институтов (например,
банков – кредиторов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк
– кредитор страхует в свою пользу риск убытков из-за нарушения
физическим лицом – заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями
кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования
должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому
обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной
программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы
страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по
частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н.
«недострахования». Страховое возмещение должно поступать

на специальный счет первого выгодоприобретателя.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока
кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим
продлением договоров.

Кредитор должен контролировать исполнение заемщиком обязательств по
выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся
обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется выплачивать страховые
премии периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в
течение срока действия договора страхования одновременно с частичным
исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту.

Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон
при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

v договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика,
заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой
организацией – договор личного страхования;

v договор страхования риска утраты и повреждения квартиры – предмета
залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией – договор
имущественного страхования;

v договор страхования права собственности владельца квартиры – предмета
залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией – договор
имущественного страхования.

В России страхование имущества осуществляется на договорной основе. Из
этого вытекает, что страховая сумма определяется и оговаривается
договором страхования. Закон №4015-1 от 27.11.1992г. «Об организации
страхового дела в Российской Федерации» установил, что размер страховой
суммы не может превышать действительной стоимости имущества на момент
заключения договора (ст. 10). Такая стоимость, зафиксированная в
договоре, именуется страховой стоимостью имущества. Если страховая
сумма, определенная договором страхования, будет превышать страховую
стоимость имущества, договор считается недействительным в той части
страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на
момент заключения договора.

На основании указанной нормы страховые компании, как правило,
устанавливают выплату по принципу пропорциональной (долевой) системы
страхового обеспечения. Другими словами, когда страховая сумма ниже
страховой стоимости застрахованного имущества, размер страхового
возмещения сокращается пропорционально отношению страховой суммы к
страховой стоимости имущества. Тогда сумма страхового возмещения (СВ)
будет рассчитана следующим образом:
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, где

ФУ – сумма фактического убытка; S – страховая сумма по договору;

ДС – действительная стоимость имущества.

При этом немаловажную роль играет определение величины страхового
взноса, вносимого страхователем. В страховании имущества на длительный
срок (в случае страхования имущества как залога при ипотечном
кредитовании) для расчета суммы страхового взноса (SV), как правило,
используется следующая формула:
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, где

Т – тарифная ставка в процентах; n – срок страхования в месяцах.

Рассмотрим пример. Страхователь желает застраховать имущество, стоимость
которого составляет 100 у. е., а страховая сумма по договору – 90 у. е.
Необходимо рассчитать страховой взнос при сроке страхования 5 лет,
ставке 5% и определить сумму выплаты при нанесении ущерба в сумме 50 у.
е.

SV = 90 * 5 / 100 *5 = 0,225 у. е.

СВ = 50 * 90 / 100 = 45 у. е.

Таким образом, страховой взнос составит 0,225 у. е., а сумма возмещения
– 45 у. е. На основании расчетов а также приведенных выше аргументов
можно заключить, что определение реальной стоимости имущества,
передаваемого в залог, является одной из важнейших задач как кредитора,
так и заемщика. В этой связи рассмотрим некоторые аспекты оценки
рыночной стоимости объектов ипотеки.

3.3. Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех
подходах:

v с точки зрения сравнимых продаж;

v на основе затрат;

v с точки зрения капитализации дохода.

При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно
используют следующие методы:

v метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

v методы соотнесения (переноса) и экстракции;

v метод капитализации земельной ренты (метод развития);

v метод капитализации дохода.

Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко
используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на
сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным
аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом
рыночные условия наилучшим образом отражает цена текущих продаж
аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа
рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо
использовать следующие элементы сравнения:

v финансовые условия (условия финансирования сделки);

v условия продажи;

v рыночные условия (время сделки);

v местоположение объекта;

v физические характеристики;

v показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе
дополнительного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или
понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены
проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в
абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может
быть следующей:
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, где

ЦСП – цена по сравнимым продажам; ЦБ – цена базовая; ki – коэффициент
i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (знак коэффициента
определяется направлением влияния: положительное влияние – знак
положительный, отрицательное – отрицательный); N – количество элементов
сравнения.

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы
положительных, то конечная цена будет ниже базовой, и наоборот.

Методы соотнесения и экстракции

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых
объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее
составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на
первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений,
сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики
требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и
также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи
недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад
улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод капитализации земельной ренты

(метод развития)

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты)
оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом.
Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в
текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим
формулам:
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, где

ЦКЗР – цена при капитализации земельной ренты; Д – доход;

НК – норма капитализации.
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, где

Ф – фактор капитализации.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом
капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых
ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом
анализа факторов риска и дисконта.

После установления величины потоков доходов и расходов они дают
возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в
процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного
участка.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не
менее 2 методов) проводится сопоставительный анализ полученных
результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие
коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется
итоговая оценочная рыночная стоимость конкретного объекта ипотеки.

Метод капитализации дохода

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода
проводится в 2 этапа:

v прогнозирование будущих доходов;

v капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки
выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах,
образец которого представлен в табл. 4.

Таблица 4

Финансовые потоки по объекту недвижимости

Потенциальный валовый доходПлановая арендаХХХХСкользящий
доходХХХХРыночная арендаХХХХПрочие доходыХХХХИтого потенциальный валовый
доходхххххНедогрузка и потери при сборе арендной
платы-ХХХХДействительный валовый доходхххххОперационные
расходыПостоянные-ХХХХПеременные-ХХХХРасходы на замещение-ХХХХИтого
операционные расходы-ХХХХЧистый операционный доходхххххОбслуживание
долга-ХХХХДенежный поток до выплаты налоговххххх

Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от
недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь
и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.

1. Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая
выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой
аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на
привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг
арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор,
использование репутации здания и т. д.).

2. Скользящий доход – сумма, образующаяся за счет пунктов договора,
предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов,
которые превышают значения, отмеченные в договоре.

3. Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, относящаяся к
свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных
ставок арендной платы.

4. Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования
недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования
гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от
торговых автоматов и т. д.).

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно
соответствовать традициям местного рынка.

Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном
функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости,
смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение
нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного
валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:

v постоянные расходы;

v переменные расходы;

v расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня
использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома –
относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на
недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.
Страхование бизнеса и личной собственности не относится к
функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью
использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида
недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов,
однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

v расходы на управление;

v расходы на заключение договоров аренды;

v заработная плата обслуживающего персонала;

v коммунальные расходы;

v расходы на эксплуатацию и ремонт;

v расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро
изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

v кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким
сроком эксплуатации;

v санитарно-технические устройства и электрооборудование;

v механическое оборудование;

v пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт
арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт
оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена
быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не
учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение
ипотечных кредитов.

При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

v расходы, связанные с бизнесом;

v плановый износ и амортизация;

v подоходные налоги на владельца;

v капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов применяются 2 метода:

v метод прямой капитализации;

v метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в
показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется
путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):
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.

При использовании метода прямой капитализации применяется т.н. техника
остатка. Суть ее заключается в капитализации дохода, относящегося к
одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других
составляющих известна.

Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую
стоимость двумя способами:

v методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей
нормой отдачи;

v методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации,
учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта
недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является
универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения
недвижимостью (PV) определяется из выражения:
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, где

Ct – денежный поток периода t; it – норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:

v метод кумулятивного построения;

v метод сравнения альтернативных инвестиций;

v метод сравнения продаж;

v метод мониторинга рыночных данных.

Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Под эффективностью использования объектов недвижимости может пониматься
степень соответствия направления использования данных объектов интересам
общества как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности,
скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения
разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития
различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных
интересов природопользования, экологии и т. д.

Как правило, выделяют 3 аспекта, с позиций которых оценивается
эффективность использования недвижимого имущества:

1. земельный;

2. градостроительный;

3. природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой
собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием
пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого
комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных
природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия,
положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости
характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном
объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования
объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная
показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым
использованием данного объекта:
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.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между
существующим и проектируемым использованием объекта определяется
следующим образом:
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, где

ks – коэффициент “жесткости” политики штрафных санкций за неэффективное

использование объекта недвижимости; Bi – весовой коэффициент
дефицитности i-того

вида ресурсов; Di – показатель уровня диспропорций по i-тому виду
ресурсов.

Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности
использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего
(100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления
проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций определяет, во сколько
раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное
использование объекта может превышать величину исходной арендной платы.
При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной
арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта
удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 – утраивает и т. д.

Значения Bi – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов –
чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости
можно планировать варианты использования объекта недвижимости.

Таким образом, используя различные методы оценки недвижимости, можно
установить реальную цену конкретного объекта как предмета залога для
определения суммы ипотечного кредита.

Заключение

В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные
выводы.

1. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый
спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

v политическая и экономическая нестабильность;

v низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению
со стоимостью недвижимости;

v отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

v высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

v высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

v недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и
законодательных вопросах;

v недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

2. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества:
необходима стандартизация работы оценщиков.

3. В России в настоящее время складывается несколько основных систем
ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика,
для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник
прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под
залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления
кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся
недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с
банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных
источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов,
дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан,
дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный
участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на
куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав
собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет
финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи
недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с
нестабильностью цен на строительство.

4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что
основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала
делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом
принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат
средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым
категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации
вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для
обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного
рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя
часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в
проблемных ситуациях.

5. Опираясь на опыт рыночно развитых стран, государственные
специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в
становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески
поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования,
которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования посредством:

v инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов,
предоставляемых российскими коммерческими банками;

v стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания
жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и
обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых
Агентством;

v внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования
путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим
ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

6. В мировой практике проблема привлечения банками средств для
долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух
основных моделей: депозитарной модели института (основным источником
средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные
счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником
средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на
вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками
средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства,
привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно
краткосрочный характер.

7. Основными рисками ипотечного кредитования в России являются:

v кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в
невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение
обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на
заложенное имущество);

v процентный риск;

v риск неликвидности.

8. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать
активизации привлечения средств инвесторов для кредитования
строительства и приобретения жилья.

9. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного
рынка предполагает создание:

v адекватной правовой и нормативной базы;

v эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в
вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;

v эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного
кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и
инвесторов);

v надежных возможностей страхования различного вида рисков и
ответственности;

v источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов
для осуществления рефинансирования кредиторов;

v резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права
собственности на заложенное жилье.

Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы
ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к
двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка
ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм,
приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий
и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая
ограниченность финансовых ресурсов.

Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается
возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов
жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием
дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее
кредитование населения с целью покупки или строительства жилья,
улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения
к властям.

В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:

v ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории
населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при
ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

v использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования
различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;

v применять при формировании системы ипотечного кредитования меры,
направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ,
зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам
граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных
сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в
соответствии с действующим законодательством).

Список использованных источников

I. Законодательные и нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М,
1997, 551 с.

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16
июля 1998 г.

3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3
февраля 1996 г.

II. Книги, монографии

4. Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты,
займы, ссуды. – М.: Филинъ, 1998.

5. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ, 1997.

6. Банковское дело: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 1998.

7. Германия. Факты. – Франкфурт-на-Майне, 1997.

8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и
сделок, ипотечное кредитование. В схемах. – М.: Филинъ, 1998.

9. Гросиан Р. К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады,
платежный оборот. – М.: Международные отношения, 1996.

10. Долан Э. Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная
политика. – СПб.: 1991.

11. Ем B.C. и др. Правовые проблемы организации рынка ипотечного
кредитования в России. – М.: Статут, 1999.

12. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. –
С–Пб.: СПбГУЭФ, 1998.

13. Жилищная экономика: Пер. с англ. – М.: Дело, 1996.

14. Жилищно–строительная реформа. Справочное пособие для населения. –
М.: НОРМА, 1997.

15. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации
«Об ипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 1998.

16. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000.

17. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное
пособие. – Екатеринбург, 1998.

18. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный
опыт. – М.: Финансы и статистика, 1999.

19. Квадратный метр под крышей закона. Жилищная энциклопедия. – М.:
Домашний адвокат, 1997.

20. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию
жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». – М.: Российская
ипотечная ассоциация, 1998.

21. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного
кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 1998.

22. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: проблемы
внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и
практика. – Саров, 1998.

23. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. – Саров, 1999.

24. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону
«Об ипотеке (залоге недвижимости). – М.: Контракт, 1999.

25. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование //Актуальные проблемы
юридических наук. 1998. Вып. 2.

26. Общая теория денег и кредита: Учебник. – М.: ЮНИТИ, 1995.

27. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и
домостроителей Санкт–Петербурга. – СПб., 1997.

28. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое
пособие. – М.: Дело, 1998.

29. Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики
Великобритании. – М.: Финансы и статистика, 1986.

30. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.:
Аудитор, 1999.

31. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям. – М.: Аудитор, 1999.

32. Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону «Об
ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Правовая культура, 1999.

33. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.:
Аудитор, 1999.

34. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений,
нежилых помещений). – М.: Ось–89, 1998.

35. Соколинская Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных
кредитов. – М.: Консалтбанкир, 1997.

36. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – С.–Пб., 1997.

37. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Пер. с
англ. – М.: ЮНИТИ, 1998.

38. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. –
М.: ВАЗАР-ФЕРРО, 1994.

39. Уткин Э. Риск-менеджмент. – М.: ЭКМОС, 1998.

40. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости
/Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

III. Материалы конференций и сборники научных трудов

41. 1-ая Международная практическая конференция «Ипотека в России».
Сборник материалов. – М.: АНХ, 1999.

42. Оценочная деятельность в России. Сборник научных трудов – М.:
Издательство Финансовой академии, 1998.

43. Парламентские слушания на тему «О подготовке и реализации совместной
программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по
жилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи» и международный
семинар на тему «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в
России». – М.: Парус, 1998.

IV. Публикации в периодических изданиях

44. Андрюшин С.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкого кредита
дореволюционной России? // Бизнес и банки. 1998. №49.

45. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и
статистика, 1999.

46. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость
//Риэлтер. 1998. №2.

47. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании //Риэлтер. 1998.
№№3,4.

48. Будет ли нынешнее поколение россиян жить при ипотеке? // Известия.
1997. №125.

49. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных. // Эксперт.
1998. №30.

50. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» – возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 1998.
№10.

51. Грищенков А., Михайлов О. Залог земли необходим //Экономика
сельского хозяйства России. 1997. №4.

52. Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии
//Бизнес и банки. 1996. №39.

53. Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном
кредитовании в Москве //Профиль. 1999. №10.

54. Загородняя Е. Федеральные власти пытаются руководить ипотекой
//Время. 1998. №120.

55. Замуруева И. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть. 1998. №32.

56. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли
//Экономист. 1997. №4.

57. История создания и развития ипотечных банков Германии //Финансист.
1997. №3.

58. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного
кредитования //Эксперт. 1998. №30.

59. Кибальник Е. Удовольствие не для всех //Аргументы и факты. 1998.
№43.

60. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества
документов //Риэлтер. 1998. №№3, 4.

61. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов
коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы //Городское
управление. 1998. №9.

62. Клименко В., Рогова Е, Принятие закона – новый этап развития
ипотечного кредитования //Риэлтер. 1998. №5.

63. Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества
//Риэлтер. 1998, №4.

64. Лантюхов А.И., Маринин С.П. Ипотечное кредитование для предприятий.
Возможно ли в России? //Деловой экспресс. 1997. 30 сентября.

65. Леонов Е. Дешевый кредит для дорогих квартир //Коммерсантъ. 1999.
№5.

66. Лукина З. Механизм жилищных сбережений граждан //Риэлтер. 1998, №№3,
4.

67. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и
кредит. 1998. №6.

68. Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт.
1999. №16.

69. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций //Рынок ценных
бумаг. 1998. №4.

70. Митрошина К. Использование секьюритизации для развития ипотечного
кредитования //Рынок ценных бумаг. 1998. №4.

71. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция. 1998.
№11.

72. Петров Н. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня. 1998. №15.

73. Пискунова М. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация
//Риэлтер. 1998, №4-5.

74. Питкевич Ю. Ипотека пришла в Удмуртию //Строительная газета. 1999.
№1.

75. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование
жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути
решения //Экономика строительства. 1997. №10.

76. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной
России //Индустриализация в России. 1997. №5.

77. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы
развития //Деньги и кредит. 1997. №3.

78. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости
//Риэлтер. 1998, №№3, 4.

79. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право.
1997. №9.

80. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы
России //Рынок ценных бумаг. 1998. №7.

81. Юрьева И. Квадратные метры в круглых суммах //Российская газета.
1997. 5 декабря.

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter

Похожие документы
Обсуждение

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Заказать реферат
UkrReferat.com. Всі права захищені. 2000-2019