Румянцев Ф.П., Хавин Д.В. 2003 – Оценка земли (книга)

Румянцев Ф.П., Хавин Д.В. 2003 – Оценка земли

Содержание

Оценка земель: понятие и содержание оценки земель. Экономическая оценка
недвижимости и система платежей за землю.

1.Необходимость оценки земли.

2.Земля как фактор производства.

3.Земля как пространственный базис для водных объектов, лесов и
многолетних насаждений, зданий и сооружений, месторождений полезных
ископаемых и других природных и антропогенных образований

4.Экономическая сущность земельной ренты.

Показатели экономической оценки земель. Методика оценки земель различных
категорий земельного фонда.

Структура земельного фонда России.

Факторы, влияющие на стоимость земли.

Принципы оценки земли.

Понятие земельной страты. Стратификация.

Подходы к оценке земельных участков.

Обзор российских методик оценки земли.

Материалы и документы оценки земель; автоматизация оценочных работ;
оценочные работы за рубежом.

Понятие «земельный кадастр». Исторический обзор земельного кадастра.

Автоматизация оценочных работ.

Информационное обеспечение земельного кадастра.

Роль земли в формировании рыночных (имущественных) отношений.

Значение земли как объекта и предмета вещных прав. Право
собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного
управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного
пользования земельными участками, ипотека и земельные сервитуты.

Возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений, их
классификация.

Государственное управление и контроль за использованием и охраной
земель.

Юридическая ответственность за земельные правонарушения. Обзор мировой
практики развития земельных отношений

Правовые основы экономики земельной недвижимости.

Система земельного права в России.

Правовые формы использования земель. Осуществление прав на земельные
участки. Возмещение убытков собственникам, владельцам, пользователям и
арендаторам земельных участков.

Ипотека предприятий, зданий, сооружений с земельными участками, на
которых они находятся

Приватизация земельных участков под объектами государственной или
муниципальной собственности.

Право граждан на земельные участки для индивидуального жилищного,
дачного и гаражного строительства. Трансформация права на земельный
участок при переходе прав на здание, строение, сооружение

Государственная регистрация прав на земельную недвижимость.

Правовой режим земель поселений промышленности, транспорта, энергетики,
связи, радиовещания, телевидения, иных назначений и категорий.

Разработка бизнес-планов в градостроительстве.

Понятие бизнес-плана в градостроительстве.

Оценка экономической эффективности инвестиций в городскую застройку.

Определение рациональных вариантов городской застройки с учетом
стоимости земли.

Ипотечно-инвестиционный анализ земельной недвижимости.

Понятие ипотеки.

Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в земельные
участки.

Организационно-экономические механизмы ипотеки земельных участков.

Налогообложение земельной недвижимости и сделок с ней.

Земля как объект налогообложения.

Обзор российских и зарубежных методик налогообложения земли.

Земельный налог как фактор бюджетной политики.

Литература

Глава I. Оценка земель: понятие и содержание оценки земель.
Экономическая оценка недвижимости и система платежей за землю.

Необходимость оценки земли.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества,
происходящих в политической, экономической, социальной,
производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой
связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет
собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития
экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки
земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и
муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного
управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и
налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля
постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота,
и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную
стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного
неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие
перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень
отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят
от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной
недвижимости – обеспечение условий для эффективного использования и
развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и
граждан.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и
основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости,
либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным
лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания – определенная последовательность процедур,
используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об
оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о
проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и
характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых
данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное
описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет
также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание
проведенного анализа.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости
земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных
государственных целей) и единичных объектов земельной собственности
(индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или
нескольких вариантов землепользования на обширной географической
территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской
Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике
Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру
оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в
разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов
на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило,
небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом.
Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными
продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой
систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка,
принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле
качества выполненной оценки.

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет
получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на
территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более
эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами
недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной
части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от
земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие
инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Система земельного кадастра, действуя совместно с системой
государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с
ними улучшениями, обеспечивает:

правообладателей – гарантиями прав на имущество;

систему налогообложения – актуальными сведениями об объектах
налогообложения;

рынок недвижимости – открытой и достоверной информацией о земельных
участках и связанных с ними улучшениях;

систему органов государственного и муниципального управления –
информацией для формирования и проведения государственной политики в
сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.

Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся
Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными
органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями в
соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25
августа 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года
№ 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой
оценки земель». К указанным работам также могут привлекаться лица,
имеющие лицензию на оценочную деятельность.

Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в
государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о
земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях
установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения
налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога.

По данным Федеральной службы земельного кадастра России на 1 января
2000 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 129,6
млн. га земли, причем 126,1 млн. га из них являлись землями
сельскохозяйственного назначения причем эти земли находятся в районах
страны с наиболее благоприятными почвенными и природно-климатическими
условиями.

Земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, составляют
всего 7,6% территории Российской Федерации.

Земельный налог имеет ряд преимуществ по сравнению с другими налогами.
Благодаря тому, что объектом налогообложения является земельный участок
с описанными в земельном кадастре границами, экономическими и
качественными характеристиками, а также известен его правообладатель, то
от него не возможно скрыться. Динамика поступления сбора земельных
платежей, состоящих из земельного налога и арендной платы, показывает,
что они постоянно растут и являются надежным источником поступления
бюджетных средств, как для федерального бюджета, так и для бюджетов
субъектов федерации и муниципальных образований. В 2000 году сбор
земельных платежей в консолидированный бюджет составил 24,7 млрд. руб.,
что на 37% больше, чем в 1999 году. При этом индексация в 2000 году
составила лишь 20%.

Сегодня в Российской Федерации сложились экономически обусловленные
предпосылки для проведения качественно иной политики в области оценки
земли и связанных с ней вопросов. Такая ситуация в значительной степени
обусловлена тем, что земельный налог и в значительной степени арендная
плата за землю в настоящее время взимается по постоянно индексируемым
ставкам в рублях на единицу площади, установленным в 1991 году.
Суммарная величина индексации с 1992 года за земли городов и поселков
составила более 8400 раз. Анализ действующих ставок земельного налога и
выборочных данных оценочной стоимости земель, позволяет сделать
следующие выводы:

1) налоговое бремя (отношение действующих ставок земельного налога к
величине земельной ренты и нормативной цене земли) по земельному налогу
на земли сельскохозяйственных товаропроизводителей (даже с учетом
индексации 1999 года) выше, чем на земли городов, поселков и земель
промышленности вне населенных пунктов;

2) налоговое бремя на земли малых городов и поселков с численностью
населения до 50 тыс. человек выше, чем на земли городов с населением
более 100 тыс. человек;

3) налоговое бремя на земли городов более 500 тыс. населения ниже, чем в
иных по численности населения городах;

4) налоговое бремя на земли городов и поселков, имеющих численность
населения до 20 тыс. человек, различаются в настоящее время более чем в
20 раз;

5) оценочная стоимость земель на единицу площади сельских населенных
пунктов в России различается более чем в 100 раз (курортные и
пригородные районы в сравнении с удаленными от крупных поселений
сельскими населенными пунктами). В то же время, ставки земельного налога
различаются только в несколько раз, что приводит к существенным
различиям налогового бремени на землях сельских населенных пунктов в
несколько десятков раз;

6) ставки земельного налога на земли, используемые в промышленности,
выше в несколько раз относительно иных земель (исключая земли
сельскохозяйственного назначения);

7) дальнейшая индексация действующих ставок земельного налога на землях
сельскохозяйственного назначения, одинаково затрагивающая худшие и
лучшие земли, нецелесообразна в силу ряда обстоятельств, а именно:

– увеличения налогового бремени на малоценные земли, и как следствие
прямого давления на рост рыночных цен на товары и услуги, так как
рыночные цены формируются при использовании худших в качественном
отношении земель;

– невозможности обеспечения необходимой полноты изъятия дохода от
местоположения и качества земель, неоправданно присваиваемого при
использовании лучших земель.

В 2000 году Федеральной службой земельного кадастра России предпринят
ряд практических подготовительных шагов по введению земельного налога,
исчисляемого на основе кадастровой стоимости. На основе разработанной и
утвержденной методики был проведен первый этап государственной
кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в ходе которого были
определены средние кадастровые стоимости для субъектов Российской
Федерации. В результате государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий средняя для Российской Федерации стоимость
одного гектара сельскохозяйственных угодий определена на уровне 11400
руб. При этом наибольшая стоимость сельскохозяйственных угодий
определена в Краснодарском крае, где она составила 43560 руб./га.

Завершается государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных
угодий Российской Федерации. Финансирование этих работ составило 61236,9
тысячи рублей, или 6 % от собранного в 2000 году земельного налога за
земли сельскохозяйственного назначения. Установление ставки земельного
налога 0,1 % от кадастровой стоимости позволит увеличить налог на эти
земли примерно на 350 миллионов рублей в год.

В 2000 году Федеральной службой земельного кадастра России также были
начаты работы по государственной кадастровой оценке земель в черте
поселений. Земли в черте поселений составляю лишь 1,1% территории
Российской Федерации, однако на них формируется 85% всех собираемых
земельных платежей и 97% направляемого в федеральный бюджет земельного
налога.

В соответствии с Налоговым кодексом земельный налог установлен в размере
от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости. Установление ставки земельного
налога 0,5 % от кадастровой стоимости позволит увеличить налог на земли
поселений в области в 1,8 раза в год.

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных
участков испытывают как государственные и муниципальные органы
исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении
перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной
земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права
при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения
наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного
региона, или того или иного конкретного земельного участка. Методики
Росземкадастра для проведения работ по государственной кадастровой
оценке земель позволяют реализовать эти цели. Например, методика
государственной кадастровой оценки земель поселений, которая позволяет в
результате произведенных работ получить результаты и в табличной, и в
картографической форме. Рассчитывается удельная стоимость квадратного
метра в границах кадастрового квартала, но таких стоимостей 14, по числу
видов функционального использования, то есть в результат оценки земель
каждого поселения – набор из 14 карт и матрица, где 14 столбцов по
количеству объектов функционального использования и столько строк,
сколько кадастровых кварталов в данном поселении.

Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки
земель и органам местного самоуправления, и государственной власти
субъекта Российской Федерации, поскольку видно, какой из участков
наиболее рационально в том или ином направлении развивать. Такой подход
кажется очень важным еще по одной причине. Кадастровая стоимость и
рыночная стоимость это суть разные категории. Для расчета рыночной
стоимости необходима реализация принципа наиболее эффективного, наиболее
рационального использования земель, а это, как правило, а в общем-то
всегда такое использование участка, при котором его стоимость становится
максимальной. Понятно, что в этом случае стоящие в центре торговые
предприятия и, скажем, рядом ветхое строение индивидуальной жилой
застройки, оказалось бы с точки зрения налогового обложения совершенно
одинаковыми, что нельзя признать справедливым, даже возможным, потому
что для такого подхода необходимо иметь возможность альтернативного
расселения этих людей налогоплательщиков. Или, скажем, немедленного
вывода промышленного предприятия из центра города и его строительства в
более подходящем для данного предприятия месте, на что пока нет
возможности. Но это не значит также, что государственная кадастровая
оценка земель противостоит рыночной оценке. Имея перед собой набор из 14
стоимостей для каждого кадастрового квартала, набор из 14 карт, легко
увидеть какое из видов функционального использования для данного
конкретного кадастрового квартала является наиболее эффективным и
наиболее рациональным, – то, при котором кадастровая стоимость
максимальна. Для этого не нужно никаких дополнительных расчетов.

Таким образом, имеющийся опыт подтверждает высокую эффективность
государственной кадастровой оценки земель для целей налогообложения.

В переходный период к рыночной экономике отдельная оценка стоимости
собственно земельного участка становится особо необходимой, так как этот
методический подход к оценке объектов недвижимости позволяет с
относительно меньшими затратами средств и времени:

способствовать процессу рыночного ценообразования;

обеспечивать в более короткие сроки возврат бюджетных средств
муниципалитетов на осуществленное ими благоустройство и общественные
улучшения;

объективно оценивать реальный ущерб, упущенную выгоду и иные
компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством;

устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая
арендную плату, размер ипотечного кредитования и т.д.

Земля как фактор производства

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое
значение во всей системе предпринимательской деятельности, так как
является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса.

Экономическая теория традиционно выделяет три группы факторов
производства: земля, труд и капитал. Земля рассматривается как
естественный фактор, как природное богатство и первооснова хозяйственной
деятельности. Здесь из материального фактора выделяются в особый фонд
природные условия. При этом термин «земля» употребляется в широком
смысле слова. Он охватывает все полезности, которые даны природой в
определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь
то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. В отличие от
других факторов производства «земля» обладает одним важным свойством –
ограниченностью. Человек не в состоянии изменить ее размеры по своему
желанию. Применительно к этому фактору можно говорить о законе убывающей
отдачи. При этом имеется в виду отдача в количественном выражении или
убывающей доходности. Человек может воздействовать на плодородие земли,
но это воздействие не безгранично. При прочих равных условиях,
непрерывное приложение труда и капитала к земле, к добыче полезных
ископаемых не будет сопровождаться пропорциональным ростом отдачи.

За факторами производства стоят определенные группы людей: за «трудом» –
работники, за «землей» – землевладельцы (физические или юридические
лица), за «капиталом» – его собственники. Каждая из групп претендует на
определенную долю в общем доходе: владелец рабочей силы получает доход в
форме заработной платы, собственник земли – ренту, собственник капитала
– процент. То, что является доходом для владельца фактора производства,
выступает как затрата, как издержки для покупателя (потребителя) этого
фактора.     

Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным
базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом
специфических особенностей, которые необходимо знать оценщику и
учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

земля не являемся результатом человеческого труда, как другие средства
производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как
товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким
образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода,
основанного на анализе затрат;

во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным
операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс
труда;

в сельском хозяйстве земля являемся главным средством производства.
Здесь она выступает не только как место, где осуществляется
производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;

земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не

заменима. Другие же средства производства по мере развития
производительных сил могут количественно и качественно изменяться.
Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного
отношения к ней и рационального использования;

неизнашиваемостъ и вечность. Земля в отличие от других средств
производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому
износу, в связи с чем к стоимости земельных участков не применимы
понятия износа и амортизации в отличии от стоимости улучшений.
Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше
органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В тоже
время при не рациональном использовании она утрачивает качество
«вечного» средства производства и быстро теряет свою производительною
способность.

Экономическая сущность земельной ренты

Составными элементами этого механизма хозяйственного оборота земли
являются: рентные отношения, экономическая оценка земли, плата за землю
с применением дифференцированного земельного налога. Рента всегда была и
всегда будет основой укрепления экономики страны. Ее роль особенно
важна для России с её необъятными природными ресурсами и огромным
минерально-сырьевым потенциалом.

Принципиальное значение в выработке научной концепции рентных отношений
имеет определение сущности, самого понятия земельной ренты и выявление
реально существующих ее форм. Земельную ренту принято рассматривать как
цену, уплачиваемую землевладельцу (или доход, полученный им) за
предоставление в пользование товаропроизводителю количественно
ограниченных и качественно различных земельных ресурсов, т.е. за
какие-либо особенные преимущества или благоприятные условия. Подобными
преимуществами могут быть для земледельца – плодородие почвы или
выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом
производства или привилегией.

Земельная рента в ее развитой, денежной форме есть рыночная категория
существующая там и тогда, где и когда в складывающихся пропорциях
товарно-денежного обмена образуется сверхприбыль или избыточный
(превышающий средний норматив рентабельности) чистый доход,
обусловленный действием естественных рентообразующих факторов, связанных
с использованием незаменимых ограниченных ресурсов. В теории земельной
ренты подчеркивается, что земля в форме ее вещественной недвижимости как
дар природы цены не имеет. Ее цену, рентную стоимость, создает
собственность в условиях вовлечения земли в процесс товарного
производства и функцию города. Очень часто понятие собственности на
землю истолковывается как право на присвоение ренты. Вполне закономерно,
что начало развития классической рентной теории оказалось связанным с
отраслью сельского хозяйства, где земля является средством производства.
Процесс образования сельской земельной ренты простой, элементарный. Он в
основном укладывается в рамки трудовой концепции ее происхождения.

Условия же образования городской ренты гораздо сложнее. Городская земля
выступает в более разнообразных формах использования: и как средство
производства (землевладения в зонах усадебной застройки,
садово-огородные участки), и как среда жизнедеятельности, как условие
размещения жилой, общественной и промышленной застройки, а также как
базис для формирования рекреационной среды.

Сложность сопоставления различных ценностей и целей использования
городской земли, прямые и обратные связи взаимодействия функциональных
зон, большое разнообразие рентообразующих факторов, имеющих разные
измерения (часто несопоставимые), ограничивают применение традиционных
методов оценки.

Будучи обусловлена развитием самого капиталистического хозяйства,
политическая экономия в Англии достигла такой стадии, когда возникла
необходимость создания системы, необходимость упорядочения и обобщения
экономических знаний. Адам Смит был человеком и ученым, которому такая
задача оказалась по плечу. Смит родился в 1723 г. в маленьком городке
Керколди, близ Эдинбурга (Шотландия). Книга «Исследование о природе и
причинах богатства народов» (1776 г.) стоила ему девяти лет полного
отшельничества и принесла славу «отца экономической науки».

В своей политической экономии Адам Смит земельную ренту рассматривал:
«Как продукт тех сил природы, пользование которыми собственник
предоставляет арендатору в порядке ссуды. Этот продукт бывает больше или
меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными
словами, в зависимости от степени естественного или искусственно
созданного плодородия земли. Это тот продукт природы, который остается
за вычетом или после сбалансирования всего того, что можно рассматривать
как дело рук человека» (Smith. Т. II, р. 377—378) [Русский перевод, стр.
268].

Современные исследователи все чаще используют на этом пути системный
анализ как универсальный метод решения сложных проблем. Важное условие
его применения – вычленение в рамках сохранения целостности предмета
исследования из рассматриваемой системы ее компонентов.

Исследование складывающихся экономических отношений, связанных с
владением, пользованием и распоряжением землей в условиях рыночного
хозяйства позволяет выявить наличие следующих форм земельной ренты:
абсолютной, дифференциальной и монопольной.

Особенность процесса образования городской земельной ренты усматривается
в том, что в отличие от сельскохозяйственной, имеющей чаще всего
однозначное выражение показателя абсолютной ренты, она связана с
необходимостью установления ряда показателей в силу использования
территории города многими отраслями.

Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент,
допускающий возможность его нормирования и прейскурантного выражения в
границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от
непрерывно изменяющихся значений дифференциальной и монопольной ренты
при переходе от одного участка к другому.

Некоторые предпосылки к установлению понятия абсолютной ренты как общего
минимального ценностного слоя (базиса), над которым возвышаются все
прочие ценностные уровни дифференциальной и монопольной ренты,
проявляются еще у основоположника рентной теории Давида Рикардо и И.Г.
Тюнену. Его установочное рассуждение предельно простое: в природе нет
абсолютно одинаковых по ценности земельных владений (парцелл,
латифундий, участков). Из всего их разнообразия выделяются лучшие и
худшие. На наихудшем участке дифференциальная рента не образуется, но он
тем не менее дает рентный доход, так как даже худший участок производит
ценности, поступающие в рыночный оборот. В рамках трудовой теории
земельной ренты при сохранении закона стоимости абсолютная рента
определяется как производная от органического строения капитала в
отрасли, использующей землю. Но в городе, когда земля выступает не
только как средство производства, но и как условие размещения элементов
системы города, а также как средовой фактор, процесс формирования
абсолютной ренты выглядит более сложным.

В современных условиях минимальный ценностный уровень, соответствующий
абсолютной ренте, устанавливается и закрепляется законодательно для
каждого региона и вида отраслевого использования земли. Ценностные
разности по критериям выгоды местоположения и качества землеоценочного
участка выражаются показателями дифференциальной ренты.

Влияние ажиотажного спроса на особо ценные участки учитывает монопольная
рента. Она может выступать как особая разновидность абсолютной ренты
(наибольшая степень приспособленности территории для данного вида ее
отраслевого использования при дефиците территории и увеличивающемся
спросе на нее) и как модификация дифференциальной ренты, обусловленной
наивысшими ее факторными показателями («ренты по расстоянию» и «ренты по
качеству» участков в пределах ценностной зоны), порождающими ажиотаж
спроса.

Основное значение имеет дифференциальная рента, образование которой
связано с различием хозяйств по качеству земли и их местоположению,
удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента I). В условиях
интенсификации и широкого внедрения в практику достижений
научно-технического прогресса возникает и дифференциальная рента II, как
дополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу
земельной площади.

В рыночной экономике независимо от уровня ее развития возникает также и
монопольная рента, условием образования которой является исключительно
благоприятные условия производства конкретных продуктов. Чтобы смягчить
влияние этой формы ренты на доходы потребителя, необходимо проводить
эффективную антимонопольную политику, сокращающую размеры, но не
устраняющую образования данной формы ренты вообще, поскольку это может
подорвать стимулы производства соответствующих продуктов.

Объективным условием образования и распределения земельной ренты должен
соответствовать экономический механизм рентных отношений, как условие
создания для товаропроизводителей равных возможностей воспроизводства,
действенных стимулов эффективного хозяйствования и рационального
использования земли. Из инструментов этого механизма определяющую роль
играют ценообразование и налоговая система.

В системе земельных отношений ценовой механизм необходимо использовать и
как непосредственный фактор, определяющий норму и массу ренты, и как
инструмент распределения ее между товаропроизводителями, земельным
собственником и государством. Как представитель общенационального
гаранта сохранения и улучшения земли в сельском хозяйстве, государство
является субъектом, активно участвующем в регулировании земельных,
следовательно, рентных отношений, соответственно и ценового механизма.

Основным экономическим отражением «зафиксированной» земельной ренты,
входящей в доходы субъектов земельных отношений, прежде всего
непосредственных товаропроизводителей, следует считать земельный налог.
В целях оптимизации воспроизводственных пропорций при установлении
дифференцированных налоговых ставок необходимо исходить из того, что
дифференциальная рента I в своей основе принадлежит земельному
собственнику, а дифференциальная рента II в своей основе должна
аккумулироваться в доходах товаропроизводителя, в частности арендатора.
Если собственником и арендодателем земли является государство, то
подавляющая часть всей дифференциальной ренты через систему земельного
налога поступает государству.

Современная методология рентно-системного подхода к установлению цены
городской земли включает необходимость последовательной оценки каждой из
стадий естественного процесса ценообразования в направлении: ценность (
рентная стоимость ( цена. При этом цена выступает как преобразованная
форма стоимости с учетом всей совокупности факторов, отклоняющих ее от
рентной (истинной) стоимости земли.

Важнейшим инструментом, дающим объективные критерии для формирования
действенного механизма рентных отношений, является земельный кадастр,
включающий сравнительную экономическую ценность, соответственно цену
земли, с ее основой – земельной рентой. В России проблемы качественного
учета и экономической оценки земель на основе методов, ориентированных
на рыночный механизм рентных отношений, решаются достаточно медленно,
особенно на региональном уровне.

Одно из основополагающих понятий в системе определения цены городской
земли – понятие расчетного землеоценочного участка как территории, в
границах которой сохраняется неизменным состав рентных компонентов и
рентообразующих факторов. Их количество в системе землеоценки зависит от
особенностей и условий развития города и в меньшей мере от его величины.
Перепад ценностных показателей как разность между ценой лучшего и
худшего участков в большей мере коррелируется с величиной города.
Ценностные разности по признакам проявления дифференциальной ренты даже
в сравнительно небольших городах могут превышать минимальный ценностный
уровень в 10-20 раз и более. В крупных и крупнейших городах скаляр
превышения цены земли достигает сотенных и тысячных соотношений.

Доход от земельных платежей согласно утвержденному в 1998 г.
Градостроительному кодексу РФ является важнейшим источником формирования
городского, муниципального бюджета и финансирования градостроительной
деятельности. Это обусловливает необходимость дальнейшего развития и
совершенствования методологии учета и расчета рентной стоимости земли в
городах различной величины и типа.

Для современного этапа развития отечественного градостроительства
актуально изучение связи законов образования городской земельной ренты
со структурой города.

О влиянии земельной ренты на рост плотности и высоты застройки в центре
города свидетельствуют крупнейшие города мира. В определенных пределах
это влияние может быть управляемым, но существуют граница и уровень
роста ренты, за которыми следуют разрушительные процессы
деструктуризации города.

Известно, что к началу XX в. цены на землю в быстро развивающихся
американских городах стали определяться влиянием монопольной ренты. Если
на окраине Нью-Йорка 1 га земли оценивался от 125 до 1250 долл., то в
Манхэттене средняя цена составляла 250 тыс., а максимальная – более 500
тыс. долл., превышая цену окраинных городских земель в 4 тыс. раз. К
настоящему времени показатели ценностного контраста дополнительно
возросли. В таких условиях тотальная необходимость экономии территории в
центре, в узлах ажиотажного спроса на землю продиктовала беспредельное
увеличение этажности застройки вопреки функциональным, экологическим
нормам и элементарным условиям формирования городской среды.

Вряд ли следует принимать за полностью безупречно положительное явление
также и отказ от платы за землю в условиях города. Следует подчеркнуть
объективный характер и всеобщность проявления законов рентообразования в
городах всех общественно-экономических формаций. Это необходимо, так как
очень легко складывается иллюзия возможности существования «свободы» от
земельной ренты, учитывая продолжительный период развития наших городов
на правовой основе «бесплатной» земли. На самом деле принцип бесплатного
владения землей ни в коей мере не отменял и не может отменить законы
образования земельной ренты в системе города.

При действии этого принципа рента продолжала существовать, но
присваивалась не правовым собственником – государством, а случайными
пользователями – владельцами земельных участков. Не получая земельной
ренты, государство испытывало дефицит в бюджете, было вынуждено
создавать чрезмерно развитую дотационную систему, искусственно
заменяющую естественное воздействие на экономику рентных платежей.
Возникали издержки, связанные с расхищением земельного фонда
производственными отраслями, созданием обширных разрывов между
промышленными предприятиями и селитебной зоной (вместо утилизации
вредных выбросов), тормозилось развитие прогрессивных технологий
воздухоочистки. Принятие в 1991 г. закона РФ «О плате за землю» создало
условия для устранения этих издержек.

Связь закономерностей образования городской земельной ренты и
структурного типа города можно обнаружить при сопоставлении условий
образования каждого из рентных компонентов с типологией населенных мест
в процессе исторического развития. Не все города имеют полный состав
рентных компонентов. История градостроительства дает примеры городов,
олицетворяющих «точечный» ареал расселения, на территории которого
отсутствуют условия для образования дифференциальной ренты (рис. 1).

Рис. 1. Типы населенных мест, представляющих точечный ареал

расселения

а – образ древнейшего протогорода Чатал-Гюйук (6-е тыс. до н. э., о.
Крит);

б – модель идеального города (по Д. Вазари);

в – г. Пальма-Нуова, созданный по модели идеального города (XVI в.)

Критерием совершенства в теоретической модели идеального города в
средние века было наличие баланса условий равной ценности всех участков
его территории, что исключало возможность образования дифференциальной
ренты. Так, Джорджа Вазари в пояснениях к своей модели четко
акцентировал внимание на равноценности всех участков укрепленного
города: удобная пешеходная доступность центра, городских ворот,
центральная симметрия в размещении местных центров, качественная
однородность территории.

Первые признаки неравноценности городских территорий связаны с типом
городов, развивающихся в концентрических оболочках крепостных стен и с
выходом посада, слобод за пределы контура укреплений при наличии сложных
рельефных и ситуационных условий (рис. 2). Линейная структура города
дает наибольшие возможности для формирования дифференциальной ренты по
расстоянию.

Рис. 2. Типы городов, обладающих первыми признаками

дифференциальной неравноценности территории

а – выход селитебной зоны за пределы укрепленного ядра (Древний Ростов);

б – город, развивающийся в концентрических контурах укреплений (Москва
XII-XVIII вв.)

Типы городов, свободных от образования дифференциальной ренты, не были
свободны от земельной ренты в целом. Абсолютная рента городов,
расположенных на землях феодалов, присваивалась лэндлордами, сеньорами,
князьями. С появлением Магдебургского права, исторического прообраза
будущего муниципального права, рентный доход становится собственностью
органов городского самоуправления и расходуется на благоустройство
города, содержание аппарата местного управления, на развитие городского
хозяйства.

Как только поселение, ограниченное в размерах, обносилось контуром
защитных сооружений-крепостей, рвов и бастионов, в дополнение к
абсолютной ренте возникает монопольная рента как особая ее
разновидность. Большие общественные затраты на создание оборонительного
контура делали территорию города особо ценной и резко отличающейся от
загородного окружения. Ценностные качества городской и загородной земли
контрастно различались.

Со временем условия образования земельной ренты усложнились. Если
планировочная ткань средневекового города была представлена
мелкоквартальными структурами с единым планировочным модулем и почти
одинаково узкими улицами, то в современном городе в составе уличных
сетей появляются магистральные направления, различающиеся интенсивностью
движения, скоростным режимом и уровнем благоустройства. С развитием
транспорта усиливается значение транспортной формы доступности центров
жизнеобеспечения и появляется новая единица измерения доступности –
затраты времени на сообщение с центром, местами приложения труда и
зонами отдыха. Прежнее понятие ренты “по расстоянию” требует уточнения
путем введения разных критериев оценки условий пешеходной, транспортной
и смешанной (пешеходно-транспортной) доступности.

В современном городе выделяются центры трудового, социально-культурного,
рекреационного тяготения, ближайшие к ним зоны пешеходной доступности,
стягивающие к себе, жилую застройку и инфраструктуру. К этим ареалам
особой ценности подсоединяются кольцевые зоны смешанной
пешеходно-транспортной доступности и далее следует зона чисто
транспортной доступности, подразделяемая линиями изохрон на участки с
различными ценностными приоритетами. Границы современного города
подвижны, динамичны, эластичны, грань между собственно городом и
пригородом постепенно стирается, возникает новая ценностная категория –
зона влияния города. Градостроительные исследования определяют границы
этой зоны как результат последовательного наложения трех полей
функционального тяготения: трудового, культурно-бытового и
рекреационного.

Поле трудового тяготения поселений пригородной зоны к городским местам
приложения труда очерчивается предельной (конечной) изохроной
транспортной доступности, величина которой зависит от типа города, его
значения, градообразующей базы и изменяется в диапазоне до 1 ч и более
затрат времени на трудовую поездку. Параметры поля культурно-бытового
тяготения к центру города достигают двухчасовой доступности и более.
Зона тяготения к местам массового отдыха примерно соизмерима с полем
социально-культурных связей. Считается, что за пределами зоны влияния
города процессы городского рентообразования прекращаются.

Градиенты тяготения по каждому из полей изменяются, постепенно затухая
до нулевого значения у внешней границы. Показатели ценности территории
по признакам рентообразования коррелируются с закономерностями изменения
градиентов тяготения каждого из полей. Общая градостроительная ценность
территории зоны влияния города в целом закономерно уменьшается к ее
периферии.

Особенностью современного города являются возрастающие темпы его роста и
как следствие проблема резервирования направлений территориального
развития, необходимость прогнозного предвидения форм будущих
дополнительных капиталовложений в реконструкцию и освоение новых
территорий.

Неразрывность связи города с его пригородным окружением непосредственно
отражается на особенностях образования земельной ренты в его центре.
Дополнительные контингента сопряженного населения, ежедневно
доставляемого в центр города по вылетным транспортным направлениям,
способствуют росту его престижности как основного рынка обращения
товаров и услуг. С ростом потока потребителей увеличивается емкость
центра, усиливается гарантия сбыта и получения предприятиями сферы услуг
дополнительной прибыли.

Всеобщее устремление сервисно-сбытовых фирм, корпораций к размещению в
зоне центра, обусловленное мотивами престижности места, адреса
расположения, образует ажиотажный спрос на земельные участки в центре, и
монопольную ренту, повышающую цену земли в десятки и сотни раз по
сравнению с ее стоимостью только по дифференциальной ренте.

Если цепную реакцию самовозрастания монопольной ренты вовремя не
ограничить, не создать «клапаны ее сбрасывания» и «русла
рассредоточения», она превращается в разрушительный, нерегулируемый
фактор, создающий парадоксы в планировке и среде городского центра, о
чем свидетельствуют центры многих крупнейших городов.

Признаком современного города становится его расчлененность, развитие
пригородной системы расселения, представленной сателлитными поселениями,
в которых цена земли снижается по сравнению с центральным ядром города.
Эти признаки обобщены в теоретических моделях Э. Говарда, Р. Энвина и
нашли воплощение в планировке конкретных городов (рис. З). Современный
город, даже небольшой величины, формируется на территориях различной
ценности с довольно густой сетью ценностных зон (рис. 4).

Рис. 3. Типы расчлененной структуры современного города

а – модель современного города (по Р. Энвину);

б – город с расчлененной планировочной структурой (г. Екатеринбург)

Рис. 4. Система ценностных зон и расчетных землеоценочных

участков на примере г. Галича Костромской обл.

Почти все современные теории расселения и градостроительного развития
затрагивают проблему рентообразования. Так, теория экистики, учения об
иерархически управляемых экосистемах и их центрах, основана на общем
свойстве городской земельной ренты к ее повышению по направлению к
центру и снижению ценностных показателей к периферии города. Большой
перепад цены земли в городе и его пригородах при дополнительных
трудностях размещения нового строительства в крупном городе, наличии
удобных вылетных магистралей и сети внешних дорог дает возможность
активизировать центробежный поток расселения, снимая избыточное
население в центральном ядре города.

Теория метаболизма (К. Ганге, Курокава), проповедующая приоритет
инфраструктуры, использует отдельные компоненты ренты (ДР-I и ДР-II) для
стимулирования освоения нужных направлений территориального развития.

В теории средовой динамики (К. Александер, А Росси, П. Гудман) особое
внимание обращается на закономерности образования монопольной ренты, ее
связь с исключительной ценностью отдельных элементов территории. В
условиях острого территориального дефицита часто предлагаются различные
формы более интенсивного, многофункционального использования отдельных
структурных узлов в системе города.

Теория линейных форм расселения анализирует условия и особенности
образования «ренты по расстоянию». Модификации этой теории «концепция
поточно-функциональной планировки города» (Н. Милютин), модель
города-линии (И. Леонидов) до сих пор изучаются различными
исследователями в попытках их применения для создания линейно-полосовых
структур, радиальных «вытяжных» систем расселения, снижающих плотность
заселения крупных и крупнейших городов.

Изучение взаимозависимости планировочной структуры города и процессов
образования земельной ренты – одна из новых проблем отечественного
градостроительства. С ее решением связывают успех реализации
градостроительных проектов и эффект экономического управления развитием
систем функционального, строительного и режимного зонирования,
формирование городского (муниципального) бюджета.

Глава II. Показатели и методики оценки земель

2.1. Классификация земель по категориям как основа для
дифференцированного подхода к оценке земель

ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства
назвал деление земель по целевому назначению на категории.
Согласно ст. 1 п. 1 правовой режим земель определяется исходя из
их принадлежности к той или иной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства. В ст. 7 ЗК РФ приводится разделение
земель РФ на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для обеспечения космической
деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального
назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной
категории в другую и порядок перевода регламентируются как ЗК
РФ, так и иными законами. В частности, ст. 8 ЗК РФ говорит,
что решение о переводе земель из одной категории в другую в
отношении земель, находящихся в федеральной собственности,
принимается Правительством РФ. Земли, находящиеся в собственности
субъектов РФ, и земли сельскохозяйственного назначения,
находящиеся в муниципальной собственности переводятся в другую
категорию по решению органов исполнительной власти субъектов РФ.
В свою очередь, земли муниципальной собственности, за исключением
земель сельскохозяйственного назначения, могут быть переведены в
другую категорию на основании решения органов местного
самоуправления.

В отношении земель, находящихся в частной собственности, решение
о переводе их в другую категорию принимается либо органами
исполнительной власти субъектов РФ – для земель
сельскохозяйственного назначения, либо органами местного
самоуправления – для земель иного целевого назначения. Порядок
перевода земель из одной категории в другую устанавливается
федеральными законами.

Правовой режим земель различных категорий формируется на основе
глав XIV – XVIII ЗК РФ, в которых определяются состав,
использование и порядок предоставления земель той или иной
категории, выделяются виды земель с особым режимом использования
и охраны.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения
признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд
сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В
составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные
угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые
многолетними насаждениями – имеют приоритет в использовании и
подлежат особой охране. Кроме сельскохозяйственных угодий в
состав земель рассматриваемой категории входят земли, занятые
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой
растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от
воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и
техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения
и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая стоимость, определяемая в ходе оценки земель
сельскохозяйственного назначения, имеет особое значение, так как
непосредственно влияет на особенности использования
сельскохозяйственных земель, в том числе для
несельскохозяйственных нужд. Например, согласно ст. 79 ЗК РФ, для
строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных
нужд предоставляются земли, непригодные для ведения
сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья
из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по
кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи,
связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других
подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных
угодий из земель более высокого качества. Изъятие, в том числе
путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного
использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость
которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только
в исключительных, предусмотренных законодательством случаях.

Землями поселений, согласно ст. 83 ЗК РФ, признаются земли,
используемые и предназначенные для застройки и развития городских
и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других
категорий. Порядок использования и кадастровая оценка земель
поселений определяются в соответствии с зонированием их
территорий, т.е. делением на территориальные зоны. Ст. 85 ЗК РФ
и ст. 40 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены следующие
виды территориальных зон в границах населенных пунктов:

– жилые;

– общественно-деловые;

– производственные;

– инженерных и транспортных инфраструктур;

– рекреационным;

– сельскохозяйственного использования;

– специального назначения;

– водных объектов;

– иные территориальные зоны.

К одним из важных, новых для российского земельного
законодательства правовых норм, содержащихся в ЗК РФ, относятся
положения о пригородных зонах (ст. 86), которые служат резервом
для развития города и характеризуются особым режимом
использования земель.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения
космической деятельности, землями обороны, безопасности и иного
специального назначения, согласно ст. 87 ЗК РФ признаются земли,
расположенные за чертой поселений и предназначенные для
обеспечения соответствующих видов деятельности. Земли данной
категории в зависимости от характера специальных задач, для
решения которых они используются или предназначены, подразделяются
на ряд подкатегорий (земли промышленности, земли энергетики,
земли транспорта и т.д.) с особенностями правового режима,
устанавливаемыми ст. 88 – 93 ЗК РФ и иными нормативными актами.
Например, ФЗ “О федеральном железнодорожном транспорте” от
25.08.95 № 153-ФЗ определяет понятия полосы отвода – земли
железнодорожного транспорта, занимаемые земляным полотном,
искусственными сооружениями, зданиями и устройствами,
обеспечивающими функционирование железнодорожного транспорта – и
охранных зон – земельных участков, необходимых для обеспечения
сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и
других объектов железнодорожного транспорта.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые
имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное,
эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное
значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов
государственной власти или решениями органов местного
самоуправления полностью или частично из хозяйственного
использования и оборота и для которых установлен особый правовой
режим (ст. 94 ЗК РФ).

Земельный кодекс РФ выделяет следующие виды земель особо
охраняемых территорий:

– особо охраняемые природные территории, в том числе
лечебно-оздоровительные местности и курорты;

– природоохранного назначения;

– рекреационного назначения;

– историко-культурного назначения;

– иные особо ценные земли.

Глава XVIII ЗК РФ регулирует правовой режим земель лесного
фонда, водного фонда и земель запаса.

Необходимо отметить, что к землям лесного фонда относятся как
лесные земли (покрытые лесной растительностью и не покрытые ею,
но предназначенные для ее восстановления), так и нелесные земли
(просеки, дороги, болота и другие). К землям водного фонда
относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных
зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления
полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических
сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Наконец,
земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или
юридическим лицам, за исключением фонда перераспределения земель,
формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ.

2.2 Факторы, определяющие стоимость земли

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо
учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение
которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и
сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными
участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

– местоположение и окружение;

– целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц
на земельный участок;

– физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

– транспортная доступность;

– инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия
подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе,
относятся:

– условия финансирования сделок с земельными участками
(соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления
заемных средств);

– условия платежа при совершении сделок с земельными участками
(платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты,
бартер и т.п.);

– обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли
земельный участок представлен на открытый рынок в форме
публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа
в условиях банкротства и т.п.);

– изменение цен на земельные участки за период с даты
заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли
принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на
стоимость земли:

– экономические;

– социальные;

– юридические, административные или политические;

– физические, связанные с окружающей средой либо с
местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой,
национальной или региональной экономики. Экономическими факторами
спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и
доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования,
ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж.
Экономические факторы предложения представлены площадью земель,
предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство
строительных работ, затратами, связанными с обеспечением
финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в
приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности
проявляются, с одной стороны, в стремлении людей “группироваться”
вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных
вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит
также от других факторов социального характера – возрастной
структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства
собственности.

Юридические, административные и политические факторы влияют на
спрос как положительно, так и отрицательно. Политика
предоставления разного рода льгот способствует эффективному
землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На
уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная
политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое
развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы
государственной власти и местного самоуправления часто
осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения
земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование,
контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам
данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых
местной администрацией, например, дороги, школы, общественный
транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и
местоположения разграничивают характеристики собственно участка
(размер, топография, иные физические параметры) и показатели
местоположения, описывающие участок с точки зрения его
расположения относительно делового центра, автострады, школ,
магазинов и т.п.

2.3 Принципы оценки земель

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов
оценки:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и
сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения
и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в
первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно
затрагивает земельные участки.

Непосредственно “привязаны” к земле принципы, связанные с
требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые
на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся
принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимальной величины;

– оптимального разделения имущественных прав;

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости
земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность).
Теория остаточной продуктивности базируется на четырех
составляющих производства (капитал, труд, управление, земля),
необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из
доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако
вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал
и управление привлекаются к ней для осуществления
предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три
составляющие производства, а остаток дохода выплачивается
владельцу земли как рента.

Данное суждение исходит из положения экономической теории – земля
имеет “остаточную стоимость” и определенную ценность тогда, когда
есть остаток дохода после покрытие трех других составляющих
производства (Маршалл А.). Таким образом, остаточная
продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после
того, как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада)
лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе,
полученном в результате инвестиций. Принцип предельной
продуктивности в отношении земельных участков реализуется
следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств
земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т.д.)
позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших,
чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать
разнице между увеличением цены в результате улучшений качества
земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в
том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие
производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста
прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост
прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный
предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости,
для определения которой эксперту-оценщику необходимо
проанализировать различные варианты использования земельного
участка, например рассчитать прибыль от строительства различных
типов объектов недвижимости или различного числа объектов на
этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся
доходности реализуется в процессе вариантного проектирования
различных сочетаний составляющих производства и определения на
этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в
следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях
б?льшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина
объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины
подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например,
на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух
комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье –
земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным
на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального
разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа:
имущественные права на объект недвижимости следует разделять и
соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта
недвижимости. В отношении земельных участков разделение
имущественных прав может осуществляться следующим образом:

– физическое разделение – разделение прав на воздушное
пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение
земельного массива на отдельные участки;

– разделение по времени владения и пользования – различные виды
аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

– разделение совокупности имущественных прав собственности – права
владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения,
пожизненного (наследуемого) владения;

– разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности),
заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта
недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной
пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом,
трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех
составляющих производства приведет к максимальному доходу, а,
следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его
оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена
принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения,
конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости
(в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней
среды: климатические, геологические, региональные, социальные,
экономические, экологические, юридические, демографические и т.д.
В зависимости от степени влияния на тот или иной объект
(участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные.
Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость
объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности
с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и
культурные центры) фактор местоположения формирует понятие
“экономическое местоположение недвижимости”, оказывающее наибольшее
влияние на стоимость объекта недвижимости.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов
реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени,
денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние
на стоимость дачного участка одного из региональных факторов –
расположения его в живописном месте – можно попытаться измерить
эту связь путем сравнения оцениваемого участка с сопоставимым,
находящимся в обычной местности участком. Разница в стоимости
этих объектов и будет характеризовать влияние фактора
(живописность местоположения) на стоимость объекта в денежном
выражении.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не
соответствующий существующим в настоящее время рыночным
стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко
используется архитекторами при проектировании градостроительных
объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу
землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная
однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают
высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении
взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и
ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости
обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности
пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью
потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость
объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено).

Наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения на
объекты недвижимости оказывает введение законодательных и
нормативных актов. Например, разрешение в законодательном порядке
купли и продажи земельных участков обусловило значительное
увеличение предложения на земельном рынке, что, в свою очередь,
привело к стабилизации цен на землю.

Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке
зданий и сооружений.

2.4. Процесс оценки. Подходы к проведению земельно-оценочных работ

Оценка недвижимости – это упорядоченный процесс, который предусматривает
определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения
обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном
методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. Процесс
оценки может быть разделен на шесть этапов:

1. Определение задачи.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и проверка информации.

4. Расчет стоимости оцениваемого участка земли.

5. Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

6. Оформление отчета о результате оценки стоимости.

Этап 1. Определение задачи.

О6ычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости,
что необходимо клиенту для принятия решения. Полезность, замещение и
ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают
аналитику понять содержание поставленной задачи.

Этап 2. Составление плана оценки.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие данные будут
необходимы для решения поставленной задачи. План составляется во
избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери
времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внимание на тех
факторах, которые имеют значение для решения данной задачи.

Этап 3. Сбор и проверка информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных,
использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества,
оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение.
Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая
доступна. Он должен предпринять вес разумные шаги для того, чтобы
подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в
анализе.

Исходная информация для оценки подразделяется на 3 вида:

– общие данные;

– специальные (специфические);

– сравнительные.

Общие данные – это показатели, описывающие экономические, социальные и
политические (административные) факторы, тенденции развития (маркетинг,
анализ рынка) на уровне региона, города или микрорайона
(ближайшего окружения).

Сравнительные данные:

– характеристика сделок купли-продажи (условия, цены и др.);

– затраты по объекту на содержание, налоги;

– характеристика доходности (если есть коммерческая деятельность);

– какие ставки процента характеризуют эту недвижимость или какая годовая
рента.

Этап 4. Расчет стоимости оцениваемого участка земли.

Собранные данные должны быть проанализированы в контексте подходов,
применяемых к оценке (рассматриваются ниже).

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу.
Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные на одном и том же
рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном
рынке все три подхода должны привести к одной и той же величиной
стоимости. Однако рынки недвижимости не являются совершенными. Часто
предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные
пользователи могут быть неправильно информированы. Производители могут
быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы
могут давать различные показатели стоимости.

Этап 5. Согласование.

Согласование – это процесс, в ходе которого для достижения окончательной
оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его
началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений.
Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Этап 6. Отчет о результате оценки стоимости.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и
заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от
первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым
письмом, составленным по полной стандартной форме, или представляет
собой подробный письменный доклад.

Форма отчета:

– устный;

– краткое письмо;

– стандартный на бланке;

– полный письменный отчет со всеми приложениями.

Полный отчет состоит из двух частей: официальных данных и пояснительной
записки.

Структурными элементами официальной части являются:

– титульный лист;

– содержание;

– сопроводительное письмо;

– задание на оценку;

– сводная ведомость результатов оценки;

– список исполнителей;

– заявление о соответствии этическим нормам оценки.

Структурными элементами пояснительной части являются:

– идентификация цели оценки;

– верификация прав собственности;

– нормативные документы;

– данные объекта оценки;

– анализ экономической ситуации;

– анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

– обоснование методов оценки и выполнение расчетов;

– допущения и ограничивающие условия;

– согласование результатов и заключение об оценочной стоимости;

– список использованных источников.

В западной практике оценивания собственности, в том числе
земельной, сложились определенные подходы или методы, широко
используемые и в отечественной теории и практике оценки. Все их
условно можно объединить в три класса: сравнительные
(аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходы
используются для оценки любой недвижимости, в том числе и
земельных участков различного назначения.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков
используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод
распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка,
метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод
выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны
метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод
предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части
расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений
земельного участка используются в методе остатка и методе
выделения.

В зарубежной практике в основе оценки стоимости земли лежит
анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение
единицы сравнения и, собственно, анализ рыночной информации.

Под стратификацией подразумевается классификация данных по сделкам
купли продажи и другой рыночной информации на некоторые
однородные группы. При оценке земли страта должна объединять в
себе подверженные влиянию рынка географические территории,
отражать различия в зонировании и других регуляторах
землепользования, а также возможные варианты землепользования. В
пределах страт (классов) анализируются и оцениваются землевладения
по общим единицам сравнения. Выбранные единицы должны
соответствовать базовым параметрам, по которым проводится анализ
и продажа землевладения на данном рынке. В результате
стратифицирования и выражения цен относительно общих единиц
сравнения определяются характер и изменения стоимости
землевладений. Для выявления и наглядного представления этих
тенденций, как правило, используются три основных способа:
нанесение рыночной информации на карту стоимости, расчет
описательных характеристик и графическое изображение данных о
стоимости земли.

2.5 Современные методики кадастровой оценки земель в России

Нормативно-правовой основой существующих методик кадастровой оценки
земель являются Постановление Правительства РФ от 25.08.99 №
945 “О государственной кадастровой оценке земель” и Постановление
правительства РФ от 08.04.00 № 316″ Об утверждении Правил
государственной кадастровой оценки земель”. Правила, утвержденные
вышеуказанным постановлением, определяют порядок проведения
государственной кадастровой оценки (ГКО) земель всех категорий на
территории РФ для целей налогообложения и иных целей,
установленных законодательством. ГКО земель проводится
Государственным комитетом РФ по земельной политике, его
территориальными органами, а также находящихся в их ведении
предприятиями и организациями. К указанным работам могут
привлекаться иные лица, имеющие лицензию на осуществление
оценочной деятельности.

ГКО земель основывается на классификации земель по целевому
назначению и виду функционального использования. Правила ГКО
земель регламентируют проведение оценочных работ для той или
иной категории земельного фонда. Для категорий (подкатегорий)
земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли поселений,
садоводческие, огороднические и дачные объединения), ГКО
осуществляется посредством статистического анализа рыночных цен и
иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов
массовой оценки недвижимости. В основе оценки сельскохозяйственных
угодий и земель лесного фонда лежит метод капитализации
расчетного рентного дохода. Земли иных категорий могут
оцениваться как на основе капитализации расчетного рентного
дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и
(или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе ГКО земель проводится оценочное зонирование – деление
территории на оценочные зоны, включающие однородные по целевому
назначению и виду функционального использования земельных участков
с близкими значениями кадастровой стоимости.

2.5.1. Оценка земель поселений

Методика ГКО земель поселений разработана группой специалистов –
представителей Государственной земельной службы РФ (Росземкадастр,
ФКЦ “Земля”), Министерства имущественных отношений РФ, земельных
комитетов и иных организаций Нижегородской и Пермской областей.
Методика предназначена для определения кадастровой стоимости
земельных участков в границах городских и сельских поселений и
базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной
информации об объектах недвижимости и на адаптированных для
российской практики подходах и методах массовой оценки
недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость
земельных участков определяется с учетом:

– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные
участки в границах поселений и иной информации об объектах
недвижимости;

– площади земельного участка;

– вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного)
использования земельного участка;

– факторов местоположения и окружающей среды.

Основными требованиями, используемыми при подготовке
рассматриваемой методики и определении кадастровой стоимости
земель поселений, были:

– преемственность при проведении ГКОЗП;

– достоверность и доступность исходной информации;

– объективность учета существующих ценообразующих факторов;

– совместимость с системой государственного земельного кадастра
(ГЗК);

– простота и универсальность использования специального
программного обеспечения Методики;

– многофункциональность и иерархичность Методики;

– адаптация подходов и методов оценки недвижимости.

Состав первичных данных, используемых в данной Методике,
формируется на основе статистической и иной информации,
обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными
службами и оценщиками в своей деятельности. В частности,
информация о сделках с объектами недвижимости может быть
представлена данными по сделкам с объектами недвижимости
(купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под
приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по
объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или
средствах массовой информации.

Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений
по рассматриваемой Методике являются:

1) проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;

2) выделение на территории субъекта РФ кластеров административных
районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на
территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров
садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к
конкретному кластеру;

3) выделение тестовых, наиболее типичных по совокупности
показателей объектов в каждом кластере и определение
аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные
участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими
факторами;

4) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей
кадастровой стоимости земель по видам функционального
использования;

5) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей
удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по
тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе
удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов
кластера, в котором находится земельный участок.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может
быть представлен следующей формулой:

P= S зем.уч. *(Pпосi+Pсделкиi) * Кiц ,

где: S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);

Pпосi – линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера,
учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная
составляющая), руб/кв.м;

Pсделкиi – линейная функция параметров сделки для i-го кластера,
учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная
составляющая), руб/кв.м;

Кiц – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой
стоимости земель по виду функционального использования, для которого
существует информация о сделках с земельными участками и другими
объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости
земель по виду функционального использования, по которому статистика
рыночных сделок отсутствует.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений
сделок с незастроенными земельными участками, в Методике
предусматривается возможность использования данных о сделках с
земельными участками с расположенными на них зданиями
(строениями). Кадастровая стоимость земельного участка и (или)
удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется
методом “извлечения” (метод определения стоимости земельного
участка по остаточному принципу).

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам
функционального использования по которым отсутствует информация о
сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой
стоимости земель по виду функционального использования, по
которому существует наиболее полная статистика сделок и
экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в
удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида
функционального использования и вида функционального использования,
по которому нет информации о сделках.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов,
влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного
функционального использования проводится на основе вопросника
типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с
использованием метода «анализа иерархий».

Порядок проведения ГКОЗП включает две технологические линии. По
первой технологической линии определяется кадастровая стоимость
земельных участков в границах поселений с численностью жителей
10000 человек и более (>10000) на основе факторного анализа и
кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и
формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с
земельными участками и другими объектами недвижимости и
ценообразующими факторами. По второй технологической линии
определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых
городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до
10000 человек ( : ? Oe & AE ’ ” – ? ? ? ?   c ¤ ¦ ? ? ¬ ® ° ? ? ¬!®!iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiYN & “B* “B* B* “B* F ??&? ??&? ??&? “B* “B* ??&? ? e “ “ ???????????aeaeae???????????? “ '*'h'?'Z)†)*X*oooooooooooooooooooooooooooo 9.9~9¬9oooooooooooooooooooooooooooo X?_?a?aoooooooooooaeaeaeaeaeaeOOOOaeaeaeae “ “ “ efe eEiei°iT?do>o¦/&upuerue1/4ue3/4ueEthiiUUUUUUUUUUUUUiUUNNA

?

@

B

?

(

P

?

?

“

“

?????????e???????????UeUeUeUe

“

??????????????????e??Ue??Ue

“

????eUeUeUeUeUeUeUeUe????????????

“

“

“

“

V

U

Ue

??eUe??????eUe???????*EEE

“

?

h0

?

c

??????ae??O???I?????????

gd1/2W©

gd1/2W©

?ae??????????????O????????

gd1/2W©

i;

a

¤a

aea

&

?

????????????©?

O

T

Oe

Ue

&

????©??

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

????????????????????#??

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?????????????????????????#?a,

Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter