Реферат на тему:

Земельні колізії або як відвадити інвестора від землі

g

gd©=G сторони не позбавлені права доповнювати текст договору
положеннями, які вони вважають за потрібне включити. Ряд господарств
укладали такі договори ще до того, як названа вище форма була
затверджена. Саме тому при вирішенні конкретної справи, слід уважно
дослідити текст договору, щодо якого виникає спір, і тільки після цього
робити остаточні висновки, виходячи з його змісту та обставин справи.
Важливо зазначити, що використання договору оренди земельної частки
(паю) багатьма спеціалістами оцінюється неоднозначно. Окремі юристи, у
тому числі науковці, висловлюються про те, що такий договір не
відповідає теорії договірного права та не може укладатися. Більше того,
в Україні мали місце випадки, коли в судовому порядку такі договори
визнавалися недійсними. Основними підставами та аргументами цього було
таке. По-перше, законодавство України передбачає, що за таким договором
не передається в користування певна конкретна земельна ділянка, як це
має місце за договором оренди землі, а лише частка (пай) у землях, які
раніше перебували у колективній власності. При цьому частка (пай) не має
конкретного вираження на місцевості (не має встановлених меж). По-друге,
власник сертифіката, тобто орендодавець, за договором оренди земельної
частки (паю) не має повноважень власника на земельну ділянку, щодо якої
фактично укладається договір. За чинним Земельним кодексом України, так
само як і за Земельним кодексом України 1992 р., не сертифікат, а тільки
Державний акт, що виданий у встановленому порядку, може посвідчувати
право власності на земельну ділянку. Відтак, власник сертифіката про
право на земельну частку (пай) не вправі розпоряджатися земельною
ділянкою. Наведені аргументи мають право на існування, проте, на нашу
думку, якщо говорити про чинність чи нечинність певного конкретного
договору оренди земельної частки (паю), то щодо нього діє принцип
презумпції чинності. Іншими словами, договір оренди земельної частки
(паю) є чинним доти, доки інше не буде встановлено рішенням суду за
позовом зацікавлених осіб. Нагадаємо, що без судового рішення окремі
угоди вважаються недійсними, проте тільки у тому випадку, якщо вони
суперечать вимогам законодавства. На наш погляд, договір оренди
земельної частки (паю), який укладено за встановленою формою, не може
вважатися таким, що суперечить вимогам законодавства за змістом (тобто
за сукупністю прав та обов’язків сторін) та за предметом. Причиною цього
є те, що законодавство не містить заборони на укладання саме такого
договору, більше того — визначає його зміст у нормативних актах: Указ
від 03 грудня 1999 р. та наказ Держкомзему від 17 січня 2000 р. за № 5
(обидва нормативних акти є чинними на сьогодні). Отже, попри свої
недоліки, договір оренди земельної частки (паю) є дійсним доки інше не
буде встановлене рішенням суду за позовом заінтересованих осіб. У чому
мета укладення договору оренди земельної частки (паю)? На наше
переконання, відповідь на це питання є такою: для сільгосппідприємства
метою договору є отримання у користування земельної ділянки з тих
земель, які перебували у колективній власності, проте ще не передані у
приватну власність юридичним чи фізичним особам; для власника ж
сертифіката основною метою є одержання плати від сільськогосподарського
підприємства за наслідками укладання такого договору. Після укладення
договору орендар (сільськогосподарське підприємство) фактично отримує у
користування конкретну земельну ділянку і веде на ній виробництво. Як
зазначалося вище, такі відносини не суперечать законодавству, доки інше
не буде встановлено судом. Кожний договір має передбачати права та
гарантії для сторін, які його укладають. Якщо говорити про договір
оренди земельної частки (паю), то основною гарантією для власника
земельної частки (паю) є право на одержання платежів протягом всього
строку дії договору. Що ж стосується орендаря (сільгосппідприємства), то
його гарантії (згідно з договором встановленої форми) фактично в
основному полягають у праві використовувати земельну ділянку протягом
строку дії договору. Разом з тим, останній абзац п.2.3. Типового
договору оренди (який затверджений наведеним вище наказом Держкомзему, з
урахуванням внесених змін) передбачає наступне: “У разі виділення
земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на
місцевості) зобов’язання сторін припиняються відповідно до чинного
законодавства”. Іншими словами, власник сертифіката за таких умов, у
будь-який момент може припинити дію договору шляхом виділення земельної
ділянки в натурі з видачею Державного акта встановленого зразка. Це може
статися до закінчення строку дії договору або навіть відразу після його
укладення. У такому разі сільгосппідприємство втрачає право на
використання земельної ділянки з моменту видачі Державного акта
власнику. Без сумніву, такий підхід створює обмежені гарантії для
орендаря земельної частки (паю) та не може повною мірою захищати його
інтереси. Разом з тим, чинне законодавство містить окремі гарантії для
орендарів, які варто враховувати. Так, відповідно до п. 8 Перехідних
положень нового Земельного кодексу України (надалі ЗК України)
сільгоспвиробники, які до введення у дію цього Кодексу уклали з
власниками земельних часток (паїв) договори оренди, можуть, за бажанням
власників цих часток (паїв), замовити землевпорядній організації
виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних
часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних
актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт. При
цьому сільгосппідприємство має переважне право на оренду земельних
ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди
земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк.
Проте, є підстави стверджувати, що п. 8 Перехідних положень ЗК України
застосовується тільки у тому випадку, якщо орендар, за договором оренди
земельної частки (паю), виступає замовником землевпорядних робіт,
необхідних для виділення державних актів на право власності на землю та
оплачує їх. Як бути у тому разі, якщо підприємство не замовляло таких
робіт, а інше підприємство або сам власник зробили це? Чіткої відповіді
на це запитання законодавство не містить, проте, на наше переконання,
загальний зміст законодавства, а також наведені вище міркування дають
змогу зробити висновок про те, що такою гарантією є пріоритетне право
підприємства на укладення договору оренди земельної ділянки з колишнім
орендодавцем за договором оренди земельної частки (паю), який отримав,
замість сертифіката, державний акт про право власності на землю. Це
право виникає за аналогією з тими нормами законодавства, які гарантують
орендарю земельної ділянки можливості поновлення договору після
закінчення строку його дії. Нагадаємо, що, відповідно до ст. 27 Закону
України “Про оренду землі”, після закінчення строку, на який було
укладено договір, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно
до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення
договору. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови
можуть бути змінені за згодою сторін. Аналогія у даному випадку цілком
доречна з наступних причин. По-перше, за договором оренди земельного паю
сільськогосподарське підприємство правомірно користувалося земельною
ділянкою (ми вже говорили про це вище), а у зв’язку з втратою чинності
договору оренди земельної частки (паю) має намір поновити користування у
формі оренди земельної ділянки і оформити відносини належним чином. Такі
ж обставини мають місце при поновленні договору оренди землі відповідно
до ст. 27 Закону України “Про оренду землі”. По-друге, в обох випадках
йдеться про поновлення відносин між тими ж сторонами і стосовно того ж
предмету договору (щодо тієї ж земельної ділянки). Отже, у тому разі,
якщо між сільськогосподарським підприємством та власником сертифіката
про право на земельну частку (пай) було укладено договір оренди
земельної частки (паю), а згодом сертифікат було замінено на Державний
акт встановленого зразка, сільськогосподарське підприємство має
пріоритетне право на укладення договору оренди земельної ділянки з
власником такої ділянки навіть у тому разі, якщо орендар не оплачував
видачі такого державного акта. Пріоритетне право на укладення договору
означає таке. У тому разі, якщо власник земельної ділянки має намір
передати землю в оренду третій особі (не підприємству, з яким до цього
було укладено договір оренди земельної частки (паю)), то такий власник
зобов’язаний попередити про це підприємство. У тому разі, якщо ціна та
інші умови є прийнятними для підприємства, власник землі зобов’язаний
укласти договір оренди землі не з третьою особою, а саме з цим
підприємством. При цьому сторони укладають між собою новий договір
(договір оренди землі) за встановленою формою відповідно до вимог
законодавства і зокрема відповідно до Закону України “Про оренду землі”.
У разі відмови власника земельної ділянки від укладення такого договору,
сільськогосподарське підприємство має право звернутися до суду і
вимагати укладення договору оренди землі. Такі позови мають назву “Про
спонукання до укладення договору”.

Похожие записи