Реферат на тему:

Іпотечний кредит

Важливу роль в ринковій економіці відіграє іпотечний кредит. Надання
позик під нерухомість завжди було однією з головних банківських
операцій. Кредитна діяльність, пов’язана з іпотечною, здійснюється, як
правило, спеціалізованими банківськими установами — іпотечними банками.
В розвинутих країнах світу сформовані цілісні системи іпотечного
кредитування, які відпрацьовувалися протягом багатьох десятиліть і
навіть століть.

1. Сутність та особливості іпотечного кредиту

Іпотечний кредит — це особлива форма кредиту, пов’язана з наданням позик
під заставу нерухомого майна — землі, виробничих або житлових будівель
тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний
кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і
нерухомість.

Нерухомість завжди цінувалась у банківській справі як надійна гарантія
повернення позики. Застава землі і нерухомого майна для отримання в
банку довгострокового кредиту називається іпотекою. Іпотека — це вид
застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших
об’єктів, безпосередньо пов’язаних із землею) з метою отримання грошової
позики. У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з
вирученої суми погашається заборгованість кредитору.

Згідно із Законом України «Про заставу» (розділ II) іпотекою визнається
застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що
становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи.
Предметом іпотеки може бути майно, пов’язане із землею — будівля,
споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний
майновий комплекс. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки
можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності
земельні ділянки та багаторічні насадження.

На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з
реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду
високоліквідних активів. У зв’язку із довгостроковим характером
іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням
вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі
правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо
для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.

Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні
позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування
придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а
також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те,
що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю
якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є
наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і,
насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та
інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток
іпотечного кредиту неможливий.

Суб’єктами іпотечного кредиту є:

— кредитори з іпотеки — іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні
компанії, а також універсальні комерційні банки;

— позичальники — юридичні та фізичні особи, які мають у власності
об’єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об’єкти
іпотеки на користь позичальника.

Об’єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі
будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного
кредиту визначається у вигляді частини вартості об’єкта іпотеки. Ця
обставина дозволяє навіть отримувати під заставу одного й того самого
нерухомого майна додаткові іпотечні позики. Заставне майно залишається у
позичальника, який продовжує його експлуатувати, тобто зберігає своє
право власника.

Відповідно до Закону України «Про заставу» у випадках, коли предметом
застави є нерухоме майно, договір застави має бути нотаріально
засвідчений на підставі відповідних право-установчих документів.
Нотаріальне засвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється
за місцем знаходження нерухомості.

Нерухомість як об’єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона
майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом,
як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.

У західних країнах діють два режими правового регламентування іпотеки:
1) режим іпотеки романо-германського права (країни Західної Європи); в
його основі — значна формалізація іпотечного права: нотаріальне
завірення акта іпотеки, наявність кадастру чи поземельної книги,
публікація іпотек та ін.; 2) режим іпотеки країн англосаксонського
права; в його основі — гнучка і менш формалізована система іпотечного
права; іпотека тут носить загальний характер, тобто якісно не
відрізняється від інших форм застави і гарантій. До 1917 р. іпотечний
кредит в Україні регламентувався нормами романо-германського права.

Класичною країною іпотечних банків є Німеччина, де перший банк, який
здійснював іпотечне кредитування, був заснований ще 1770 р. у Сілезії.
Широкий розвиток іпотечного кредитування в Німеччині у XVIII — XIX ст.
багато в чому був обумовлений особливостями прусського шляху становлення
капіталізму в сільському господарстві. Нині в Німеччині існує близько ЗО
спеціалізованих іпотечних банків. У більшості країн Європи і в Америці,
по суті, відсутні спеціалізовані іпотечні банки, а кредитні операції з
нерухомістю здійснюють універсальні комерційні банки.

В Україні перший акціонерний земельний банк, що здійснював іпотечне
кредитування, був відкритий 1864 р. в Одесі. Одним із основних його
завдань було виділення селянам коштів на купівлю землі на півдні
України. Ліквідація приватної власності на землю і нерухомість після
революції 1917 р. обумовила припинення діяльності в колишньому СРСР
іпотечних банків.

Нині в Україні операції з іпотечного кредитування знаходяться в
зародковому стані. В перспективі іпотечне кредитування має стати одним
із найважливіших засобів забезпечення зобов’язань, пов’язаних із
довгостроковими інвестиціями.

Іпотечне кредитування вимагає від персоналу комерційних банків
спеціальних знань і високої економічної кваліфікації. Особливо це
важливо для правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також
вартості нерухомого майна, без чого іпотечний кредит стає занадто
ризикованою банківською операцією.

Основними документами, що, як правило, використовуються на практиці при
оформленні іпотечного кредиту, є:

— іпотечне зобов’язання, що видається позичальником кредиторові на
потвердження його (кредитора) переважного права на задоволення грошових
претензій з вартості заставленого майна в разі невиконання позичальником
свого зобов’язання, забезпеченого заставою майна;

— закладний лист — довготерміновий цінний папір, що випускається
іпотечними банками під заставу земельних ділянок, будівель та іншого
нерухомого майна; він забезпечує доход у формі відсотків.

У зв’язку з тим, що для іпотечного кредиту типовим є невисока
ліквідність його об’єкта, важливе значення має страхування позик і
формування вторинного ринку іпотек. Іпотечне зобов’язання стає цінним
папером, який залучається на фінансовий ринок. Іпотечні банки тим самим
отримують можливість проводити рефінансування за допомогою механізму
вторинного ринку. Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах
розстрочки платежу і зі сплатою відсотків. Відсотки за іпотечними
позиками мають ту властивість, що їх величина залежить від
територіального розміщення нерухомого майна. Підвищення ставки відсотка
за іпотечними позиками пов’язано із зростанням ризику знецінення
капіталу, що впливає на діяльність кредиторів. Зрозуміло, що підвищення
відсоткових ставок і збільшення розміру первинного внеску звужує сферу
застосування іпотечного кредиту, оскільки це погіршує умови користування
ним для позичальників.

У зв’язку із розвитком Іпотечного кредитування формується окремий
іпотечний фінансовий ринок, головним інструментом якого є іпотечні
облігації — довгострокові цінні папери, що випускаються під забезпечення
нерухомістю і приносять сталий відсоток. Емітентами іпотечних облігацій
є, як правило, торговельно-промислові корпорації, які на основі випуску
цих цінних паперів можуть формувати капітал для фінансування великих
будівельних проектів.

2. Механізм іпотечного кредитування

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування
проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів —
закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку
нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання
іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов’язаннями
банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається
майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься.

Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент
продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на
біржу для вільного продажу.

Невідмінною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що
складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків
і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за
пред’явлення відповідного купона.

Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10—15 років. Вони
можуть бути або на пред’явника, або іменні.

У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні
банки широко диверсифікують свою діяльність.

Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред’явлення
позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на
майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені
позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його
старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого
будинку тощо. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію
про те, як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання
будинку тощо. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки.

Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об’єктом
іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за
якісними характеристиками (родючість, місцезнаходження тощо) землями, і
це закономірно.

?

?

¬

?

?

¬

??????{?нту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій
рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у
разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме
майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов’язання в
повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду
заставодержателя на вчинення дій, пов’язаних із зміною прав власності на
предмет застави.

Іпотечному банкові законодавче забороняється займатися купівлею-продажем
земельних ділянок.

Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є
точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі
занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних
банків можуть виникати фінансові труднощі.

Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні
банки розробляють відповідні інструкції.

Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою
іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що
приносять їхньому власникові стабільний доход. При іпотеці будівлі чи
споруди предметом застави в Україні разом з нею стає також право на
користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об’єкти. У
цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі,
споруди повинен мати право на одержання земельної ділянки.

Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права
власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність
іпотеки не змінюється, якщо заставний об’єкт продається або яким-небудь
іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника.

Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під
контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі
він потверджує наявність необхідного покриття. Умови, на яких іпотечний
банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних
паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних
облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як
правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними
листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком
виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та
надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може
ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи
відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі
за кредитом.

Цікаво, що до 20-х років іпотечні банки надавали кредит у формі
закладних (а не грошей), які реалізовував сам позичальник; повернення
кредиту теж здійснювалося закладними листами.

Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення
позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і
невеликими внесками.

У разі неповернення позики власником заставленого майна стає
позикодавець — іпотечний банк.

Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. В умовах
прискорення інфляційних процесів заборгованість погашається все більш
знеціненими грошима. Іпотечний кредит є складовою стабільної
національної економіки.

3. Іпотечне кредитування житлового будівництва

У сучасних умовах в Україні нагальним завданням стає організація
житлового будівництва (особливо індивідуального) під іпотечний кредит із
заставою майбутнього житла. Досить цікавим у цьому плані є організація
1995 р. на основі спільного проекту холдингової компанії «Київміськбуд»
і комерційного банку «Аркада» іпотечного кредитування житлового
будівництва у Києві. У розвинутих країнах світу іпотеці належить, як
правило, більша частка у структурі ціни житла при його купівлі у
власність. Необхідно запровадити в усіх регіонах України практику
будівництва житла, особливо приватного, іпотечними позиками.

Понад два мільйони українських громадян, які мають право на отримання
квартир, стоять сьогодні в черзі на житло. Саме вони можуть вже
найближчими роками стати основою підвищення платоспроможного попиту на
довгострокові житлові позики.

Досвід ряду розвинутих країн світу вказує на важливе значення іпотечного
кредиту для виходу країни з економічної кризи. Добре відомо, що новий
курс президента Рузвельта в 30-х роках XX ст. у США розпочався з
розвитку кредитування будинковласників (житлової іпотеки). В Україні
іпотечне кредитування в житловому секторі економіки також може стати
вагомим чинником активізації загального інвестиційного процесу.

Позика під заставу житла поєднує в собі елементи споживчого та
іпотечного кредитування. Ця обставина ускладнює зміст іпотеки, а також й
саму процедуру надання іпотечного кредиту на житлове будівництво.
Часто-густо такі позики є невигідними для банківських установ через
високу вартість процедури іпотечного кредитування.

Деякі російські банки (наприклад, Іпотечний акціонерний банк в Москві)
мають досвід використання такого цікавого банківського кредиту, як
«сімейні житлові накопичувальні рахунки». Відкриваючи рахунок у банку,
клієнт зобов’язується протягом одного року нагромадити на ньому суму,
яка дорівнює 30% від вартості житла, що буде придбане. Після закінчення
строку такого накопичення банк надає клієнту довгостроковий житловий
кредит.

Зрозуміло, що успішне здійснення іпотечного кредитування житлового
будівництва можливе лише за умови достатньо високого і стабільного рівня
доходів населення. На жаль, нині позики, що надаються банками на
придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Завдання
полягає в тому, щоб на основі мобілізації фінансових ресурсів суттєво
здешевити іпотечний кредит.

Важливо знижувати рівень відсоткової ставки за іпотечним кредитом на
житлове будівництво. Це відповідатиме змісту іпотеки як довгострокової
позики і закономірностям розвитку іпотечного кредитування у країнах з
розвинутою ринковою економікою. Так, у Німеччині ставка за іпотечними
позиками у 1968—1996 pp. коливалася у межах 7—10 відсотків річних. У США
іпотечний кредит надається на строк до ЗО років під 3—5 відсотків
річних.

У наших умовах житло е надійним, ліквідним і достатньо стабільним у ціні
протягом всього періоду проведення іпотечної кредитної операції видом
забезпечення. Зрозуміло, що надзвичайно важливим для функціонування
іпотеки було б проведення страхування заставленого нерухомого майна.

Іпотечний кредит на житлове будівництво може надаватися не тільки
грошима, але й бути товарним, тобто надаватися будівельними матеріалами.

Іпотека як вид кредитування житлового будівництва передбачає
запровадження комплексу законодавчих і нормативних актів, які мають
забезпечити системне правове регулювання кредитних відносин, що
виникають у цих випадках. Нормативно-законодавче забезпечення іпотечного
кредитування в Україні стане можливим на основі прийняття нових
Цивільного і Житлового кодексів, нової редакції Земельного кодексу.

В Україні іпотечне кредитування житлового будівництва може успішно
функціонувати лише за умови державної підтримки. Йдеться, насамперед,
про державні гарантії іпотечних зобов’язань, фінансові компенсації
іпотечним банкам частини плати за користування позикою тощо. Державна
підтримка іпотечного кредитування робитиме позику більш доступною для
широких верств населення, навіть з невисокими доходами.

Іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення
внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і
селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із
самих надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження.
Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний
інтерес для потенційних інвесторів.

Упровадження в Україні іпотечного кредитування житлового будівництва є
вкрай важливим як в економічному, так і в соціальному плані.

4. Перспективи розвитку іпотечного кредиту в Україні

Іпотечне кредитування має стати невід’ємним елементом ринкової
економіки, що формується в Україні, і сприяти економічному і соціальному
розвиткові нашої держави. З жовтня 1992 р. набрав чинності Закон України
«Про заставу» в якому, зокрема, регламентується низка питань щодо
іпотеки. Однак вітчизняна законодавча база іпотечного кредиту поки що є
явно недосконалою. Немає окремого закону про приватну власність на
землю, який повинен стати головним законодавчим актом для стабільного
функціонування іпотеки.

Безумовно, центральною проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є
нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів.
Нагромадження грошових коштів невіддільне від формування вторинного
ринку іпотечних кредитів. Спеціалізовані іпотечні компанії, придбавши
кредити в банку, поширюватимуть закладні іпотечні облігації та інші
цінні папери, забезпечені іпотечними позиками. В Україні назріло питання
про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка
б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів. Для
подальшого розвитку іпотечного кредитування необхідне прийняття закону
«Про іпотеку». Важливе значення має удосконалення методики грошової
оцінки земельних ділянок, яка в Україні проводиться Державним комітетом
по земельних ресурсах.

Переходу до цивілізованих форм іпотечного кредитування і масового
поширення іпотеки сприятиме створення в Україні повноцінної законодавчої
і нормативної бази. До чинників, які негативно впливають на розвиток
іпотеки, слід віднести загальну нестабільність економіки, низький рівень
доходів у більшості населення порівняно з вартістю нерухомості, недовіру
людей до діяльності банківських і фінансових установ, недостатню участь
держави у стимулюванні іпотечного кредиту та ін.

Іпотечне кредитування має відігравати важливу стимулю-вальну роль у
сільському господарстві й житловому будівництві, допомагаючи
сільськогосподарським виробникам отримати землю, а населенню — житло.
Іпотечні кредити сприяють розвиткові сільськогосподарських підприємств,
вони спрямовуються на проведення агрохімічних заходів, купівлю техніки,
матеріалів і насіння тощо.

У сучасних західних країнах іпотечні банки здійснюють також кредитування
будівництва суден і портового господарства. Важливе значення, з погляду
стимулювання розвитку національної економіки, має іпотечне кредитування
промислових підприємств. За рахунок іпотечного кредиту підприємства
можуть проводити оновлення свого виробничого потенціалу (основних
фондів).

В Україні важливе значення має формування регіональних ринків іпотек і
їх поступова інтеграція в єдиний цілісний загальнодержавний ринок.

В основних напрямах земельної реформи в Україні на 2001—2005 pp.
(схвалено Указом Президента України від 30.05.2001 р.) передбачено
комплекс заходів з розвитку кредитування під заставу землі, в тому числі
іпотечного кредитування. Серед них — розроблення механізму, який
гарантуватиме іпотечному заставодержателю у разі невиконання
забезпеченого іпотекою зобов’язання одержання задоволення з вартості
заставленої земельної ділянки; розроблення заходів щодо захисту прав
заставодавців; використання іпотеки для забезпечення зобов’язань за
договорами купівлі-продажу земельних ділянок; підготовка та
перепідготовка фахівців з іпотечного кредитування.

У сучасних умовах розвиток іпотечного кредитування стає в Україні
надзвичайно важливим і гострим завданням подальшого здійснення
кредитно-банківської реформи. Іпотечний кредит є важливим самостійним
інститутом ринкової економіки; одночасно він сприяє виникненню і
розвиткові інших складових ринкової інфраструктури.

Похожие записи