4
Признание действительными ранее состоявшихся сделок по отчуждению
объектов недвижимости
В настоящее время в Российской Федерации признаются действительными
ранее совершенные сделки по отчуждению объектов недвижимости (зданий,
предприятий и т.д.) в собственность другой организации с формулировкой
“передать на баланс”.
Должны ли признаваться действительными подобные сделки в Республике
Беларусь?
Действительно, формулировка “передать на баланс” при отчуждении объектов
недвижимости в собственность другой организации была установлена как
единственно возможная и применялась на протяжении длительного времени
согласно законодательству СССР и союзных республик, в том числе и БССР,
при передаче объектов недвижимости между организациями. Ключевыми
документами здесь являются:
постановление Совета Министров СССР от 16.10.1979 № 940 “О порядке
передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и
сооружений”;
Инструкция Министерства финансов и Госплана СССР от 16.04.1980 № 75 “О
порядке расчетов за передаваемые предприятия, объединения, организации,
учреждения, здания и сооружения” (далее – Инструкция);
постановление Совета Министров БССР от 17.06.1980 № 236 “О порядке
передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и
сооружений” (далее – постановление № 236);
решение Минского городского исполнительного комитета от 01.08.1991 № 270
“О порядке распределения и предоставления в аренду служебных (нежилых)
помещений” (далее – решение Мингорисполкома).
В части передачи “имущества на баланс” представляются интересными
трактовки этого понятия законодателем.
Инструкция говорит, что передача отдельных зданий и сооружений
производится путем списания их стоимости с баланса передающей
организации на баланс принимающей организации.
Постановление № 236 устанавливает, что министерства, государственные
комитеты, ведомства БССР и исполнительные комитеты местных Советов
народных депутатов передают кооперативным и другим общественным
организациям (по согласованию с центральными органами этих организаций)
и принимают от них здания и сооружения.
В п.4 решения Мингорисполкома установлено, что передача зданий и
сооружений с баланса на баланс, изменение целевого (определенного
проектом) назначения нежилых помещений и перевод жилого фонда в нежилой
производятся только по решениям (распоряжениям) Мингорисполкома, по
представлению отдела нежилого фонда при согласовании с УЖХ
Мингорисполкома, управлением госимущества, ГлавМинскархитектурой,
соответствующим исполкомом райсовета.
Пункт 3.2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики
Беларусь от 03.09.1992 “О практике применения статьи 37 Закона “О
предприятиях в Республике Беларусь”1 говорил о том, что отчуждение в
любой форме2 государственного имущества, в результате которого оно
переходит в иную форму собственности, осуществляется государственным
субъектом с разрешения собственника либо органа, им уполномоченного.
Такое разрешение дается ему собственником (органом, им уполномоченным) в
каждом конкретном случае исходя из конкретных условий сделки.
Статьей 37 Закона Республики Беларусь от 11.12.1990 № 457-XII “О
собственности в Республике Беларусь”3 (далее – Закон о собственности)
было установлено, что общественные объединения имеют право собственности
на имущество, приобретенное и созданное ими за счет собственных средств,
пожертвованное гражданами, организациями или переданное государством и
приобретенное по другим основаниям, не противоречащим Закону.
На этом основании можно сделать вывод о том, что при правомерности
распоряжения имуществом уполномоченными государственными органами
передача ими имущества общественным объединениям, то есть в другую форму
собственности, с формулировкой “передать на баланс” влечет и переход
права собственности.
Согласно ст.41-1 и 46 Закона о собственности органами, уполномоченными
распоряжаться государственной собственностью, в частности по
коммунальной собственности, являлись соответствующие Советы народных
депутатов, которые осуществляют свои полномочия непосредственно либо
через исполнительные комитеты Советов народных депутатов.
В силу реформирования законодательства, изменения подходов к понятию
права собственности и его субъектов можно отметить, что передача с
баланса на баланс имущества (зданий, сооружений) влечет смену
собственника, за исключением передач в пределах одного собственника.
Таким образом, имущество, переданное государством до 01.07.1999 в другую
форму собственности, к примеру общественному объединению, на условиях
установленной компенсации, меняет согласно законодательству форму
собственности и, соответственно, принадлежит последнему на праве
собственности.
При этом имеет значение и форма документа (акта приемкипередачи) при
такой передаче.
К примеру, типовая межведомственная форма № ОС1 (АСУ) акта
приемкипередачи, утвержденная приказом ЦСУ СССР от 14.12.1972 № 816,
применялась при отчуждении объектов в собственность другой организации.
При иных передачах, например в пределах одного собственника, в аренду, в
пользование, применялись, соответственно, иные формы актов.
Таким образом, ранее совершенные уполномоченными по законодательству на
момент их совершения органами сделки по отчуждению объектов недвижимости
(зданий, предприятий и т.д.) в собственность другой организации с
формулировкой “передать на баланс” являются действительными и должны
признаваться в Республике Беларусь и после 01.07.1999 в силу положений
ст.1138 Гражданского кодекса Республики Беларусь 1998 года (далее – ГК
1998 года).
Договорные отношения по передаче объектов недвижимости совершены до
01.07.1999 (в том числе в феврале 1991 г), оформлены с формулировкой “на
баланс” и предусматривают условия компенсации от одной организации к
другой в соответствии с Основами гражданского законодательства СССР и
республик от 31.05.1991 № 2211-1 (далее – Основы), Гражданским кодексом
БССР 1964 года (далее – ГК 1964 года), Инструкцией и иным
законодательством СССР и БССР.
Должны ли такие отношения признаваться действительными в Республике
Беларусь после введения в действие ГК 1998 года?
Исходя из анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года договорные
отношения по передаче объектов недвижимости с ранее установленной
законодательством формулировкой “на баланс” и на условиях компенсации
являются действительными, в том числе и после введения в действие ГК
1998 года.
Данные сделки, оформленные до 01.07.1999 (в том числе в феврале 1991 г)
в соответствии с Основами, ГК 1964 г., Инструкцией, равнозначны в
современных условиях отчуждению указанных объектов в собственность от
одной организации к другой, за исключением передач в пределах одного
собственника, когда собственник на объект не изменялся.
Возможно ли использование документов и договоров по сделкам, связанным с
отчуждением недвижимого имущества, оформленным в порядке, установленном
ГК 1964 года и другим законодательством, при осуществлении
административных процедур согласно ГК 1998 года?
Требуется ли в настоящее время задним числом переоформление письменного
договора, оформленного в порядке ГК 1964 года несколькими письменными
документами сторон, уже как единого документа согласно ГК 1998 года?
С учетом комплексного анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года можно
сделать вывод, что ранее составленные и подписанные сторонами документы
по договорным отношениям между организациями (письма, решения, протоколы
и др.), по состоявшимся до введения в действие ГК 1998 года сделкам,
связанным с отчуждением недвижимости, сохраняют свое действие, могут
применяться при осуществлении административных процедур, к примеру, при
технической инвентаризации объектов, при государственной регистрации
права собственности на них и не требуют дополнительного подтверждения
при условии, что они приняты и оформлены в порядке, установленном
ст.158, 159 ГК 1964 года и другим, действующим на момент правоотношений
законодательством.
Следовательно, по договорным отношениям (сделкам) по отчуждению и
передаче объектов недвижимости, оформленным ранее в порядке ст.158, 159
ГК 1964 года несколькими письменными документами сторон, действующее
законодательство не предусматривает переоформления задним числом
письменных договоров уже как единых документов в порядке п.2 ст.404 и
ст.521 ГК 1998 года.
Это же относится и к договорам, исполненным и завершившимся исполнением
до введения в действие ГК 1998 года.
Будут ли признаваться действительными в контексте ныне действующего
законодательства и применяться в регистрационных и иных правоотношениях
по отчуждению недвижимости и последующих административных процедурах по
регистрации права собственности на недвижимость в качестве письменного
договора документы, которыми были определены неотъемлемые условия
договора, согласно п.2 ст.58 Основ и ст.158, 159 ГК 1964 года?
Кроме того, будут ли иметь юридическую силу ранее принятые и исполненные
решения исполкомов Советов народных депутатов о передаче объектов
недвижимости на баланс?
До 1 июля 1999 г. на территории Республики Беларусь действовал ГК 1964
года. Согласно ч.1 ст.158 ГК 1964 года договор считался заключенным,
когда между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по
всем его существенным условиям.
По общему правилу, если в силу законодательства или соглашения сторон
договор должен быть заключен в письменной форме, то он может быть
заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами,
так и путем обмена письмами, телеграммами и т.д., подписанными стороной,
которая их посылает, согласно ч.2 ст.159 ГК 1964 года.
Исходя из анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года можно сделать
вывод, что такие документы являются действительными и могут применяться
в регистрационных и иных правоотношениях при осуществлении отчуждений и
последующих административных процедур по регистрации права собственности
на недвижимость.
На основании ст.46 Закона о собственности ст.18, 46, 48 Закона
Республики Беларусь от 15.07.1971 “О городском, районном в городе Совете
народных депутатов трудящихся в Республике Беларусь” (далее – Закон о
Совете народных депутатов), Указа Президиума Верховного Совета
Республики Беларусь от 23.08.1982 № 2266-X и Указа Президиума Верховного
Совета Республики Беларусь от 26.06.1985 № 197-XI4 исполкомы являлись
уполномоченными органами по принятию решения по передаче (отчуждению)
зданий из коммунальной собственности в собственность другой организации.
Таким образом, исходя из анализа ст.9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года,
ч.2 ст.42 и ст.48 Закона о Совете народных депутатов ранее принятые
решения исполкомов Советов народных депутатов о передаче объектов
недвижимости (зданий) на баланс являются действительными и могут
применяться в регистрационных и иных правоотношениях при осуществлении
отчуждений и последующих административных процедур по регистрации права
собственности на недвижимость.
Общие выводы
В рамках рассматриваемых вопросов по данной теме следует отметить
существенные для последующего развития инвестиционной деятельности в
Беларуси аспекты.
Согласно п.2 ст.8 ранее действовавшего Закона Республики Беларусь от
29.05.1991 № 24-XII “Об инвестиционной деятельности в Республике
Беларусь” новые собственники объектов недвижимости зачастую производили
по ним строительство (надстроек, пристроек и перестроек), для чего
обязаны были получить лицензию на инвестирование, которая выдавалась
решениями исполкомов местных советов.
Наличие такой лицензии предоставляло новым собственникам объектов
недвижимости статус инвестора и дополнительную правовую защиту их
инвестиций.
В настоящее время Республика Беларусь ведет активную работу по
стимулированию развития инвестиционной деятельности, в особенности
иностранной.
В силу относительно небольшого времени функционирования самостоятельной
экономики государства вложение инвестиционных ресурсов как национальных,
так и иностранных инвесторов только при рассмотрении инвестиционных
проектов может вызывать некоторую неуверенность в получении
экономической выгоды инвестору.
Любое государство стремится создать наиболее благоприятные
экономические, правовые условия для инвестиций. Представляется,
Республика Беларусь с учетом отмеченной особенности должна предложить не
только льготы, преференции, но и правовые гарантии деятельности
инвестора.
Следует отметить высокое качество ныне действующего Инвестиционного
кодекса Республики Беларусь и иного законодательства, регулирующего
деятельность инвесторов.
Вместе с тем для обеспечения преемственности законодательства бывшего
СССР и БССР с нынешним законодательством Республики Беларусь, в целях
защиты прав прежних инвесторов, а также новых инвесторов, привлекаемых к
участию в приватизации подлежащих разгосударствлению объектов
государственной собственности в Республике Беларусь, учитывая имеющиеся
отдельные недостатки в правоприменительной практике, по нашему мнению,
целесообразно:
принять нормативный правовой акт Президента Республики Беларусь “О
законности производимых до 1 июля 1999 г. отчуждений объектов
недвижимости путем их возмездной передачи в порядке действующего на
момент отчуждения законодательства (за исключением передач в пределах
одного собственника)”;
в дальнейшем при подготовке законопроекта, направленного на комплексный
пересмотр положений действующего Инвестиционного кодекса Республики
Беларусь, разработать механизм действия дополнительных государственных
гарантий по обеспечению прав и защите экономических интересов инвесторов
на территории Республики Беларусь от необоснованных изъятий
собственности, в том числе и объектов недвижимости;
инициировать принятие постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь “О некоторых вопросах правоприменительной практики и
законности отчуждений объектов недвижимости (зданий, сооружений и
других) путем их передачи от одной организации к другой (за исключением
их передач в пределах одного собственника), производимых до 1 июля 1999
г. на условиях компенсации, путем принятия решений уполномоченными на
момент такой передачи органами, реализации инвестиционных проектов по
таким объектам на условиях и в порядке действующего на момент такого
отчуждения и инвестирования законодательства”.
Список использованных источников
1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском
референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми
на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г)
Минск “Беларусь” 2004г.
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З.
Принят Палатой представителей 28 октября 1998 года. Одобрен Советом
Республики 19 ноября 1998 года (Ведомости Национального собрания
Республики Беларусь, 1999 г., № 7-9, ст.101) ЮРИДИЧЕСКАЯ
СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННАЯ АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА “ЮСИАС” [Электрон.
ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2009.
3. Годунов В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с
приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В
3 кн. Кн.2. Разд. III. Общая часть обязательственного права. Раздел IV.
Отдельные виды обязательств (главы 30-50) / Отв. ред. и руководитель
авторского коллектива В.Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея, 2005.
4. Гражданское право. Части общая и особенная: учебник для вузов Автор:
Пиляева В.В. Издательство: Велби, Проспект. 2007г.
5. Гражданское право. Т.2/Учебник / Издательство: “Проспект. 2001. –
630с.
6. Гражданское право. Автор: “Фоков А.П., Попонов Ю.Г., Черкашина И.Л. и
др. ” Издательство: “КноРус”. 2008.
7. Гражданское и торговое право зарубежных государств. Учебник В 2-х тт.
Т.1 – 2004 год.560с.
8. Гражданское право. Учебник. Издательство Юнити-Дана.М., 2007г.
9. Гражданское право: Учебник. В 2 ч. Ч.1 Под общ. Ред. проф. В.Ф.
Чигира. – Мн.: Амалфея, 2000.
10. Гражданское право: Учебник. В 2 ч. Ч 2/Под общ. ред. В.Ф. Чигира. –
Мн.: Амалфея -2002.
11. Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т.1 Л., 1958., Новицкий И.Б.
Сделки. Исковая давность.М., 1954.
12. Колбасин Д.А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная
часть. Мн.: Общественное объединение “Молодежное научное общество”. –
2000.
13. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах.
Кн.2. / Отв. ред. В.Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея, 1999. – 624с.
14. Практикум по Гражданскому праву. Учебное пособие / Под ред.
профессора В.Ф. Чигира (в соавторстве). Минск.: “Амалфея” 2000.
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
