Выпускная квалификационная работа
на тему:
«Анализ ипотечного кредитования в ОАО «БИНБАНК»
Содержание
Введение
1. Обзор современного рынка ипотечного кредитования
1.1 Основные факторы, сдерживающие развитие ипотеки
1.2 Факторы роста ипотечного рынка
1.3 Тенденции рынка ипотечного кредитования
1.4 Тенденции рынка недвижимости
2. Общая схема бизнес-процесса ипотечного кредитования ОАО «БИНБАНК»
2.1 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Горячая линия»
2.2 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Андеррайтинг»
2.3 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Кредитный комитет»
2.4 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Оценка рисков заёмщика»
2.5 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Юридическая проверка «чистоты титула»»
2.6 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Сделка и выдача кредита»
3. Анализ текущего портфеля ОАО «БИНБАНК»
3.1 Основные условия предоставления кредитов на рынке ипотечного кредитования
3.2 Основные проблемы текущего развития портфеля
3.3 Варианты решений
Заключение
Список литературы
Введение
Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.
Возможность получения ипотечного кредита за последние годы резко увеличилась. И тому есть ряд причин. Во-первых, наметилась стабилизация экономической ситуации в России. Во-вторых, возрастают доходы населения и, соответственно, появляется желание улучшить свои жилищные условия, в-третьих, из-за реальной конкуренции между банками, выдающими ипотечные кредиты, постепенно сокращаются процентные ставки по ним и размер первоначального взноса на жилье, в-четвертых, увеличивается срок кредитования. Однако, можно констатировать, что существует много нерешенных проблем, которые сдерживают дальнейшее расширенное развитие ипотеки. Это и серьезные трудности общеэкономического характера (недостаточно высокий уровень жизни населения, большая доля «теневого» сектора экономики), отношений собственности и залога, отсутствие условий для активного обращения закладных на рынке ценных бумаг, несовершенство системы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг).
Несмотря на эти сложности, практически каждый банк заинтересован в создании и развитии ипотечных программ, как своих собственных для создания доходного и относительно низкорискового портфеля, так и агентских, в которых банк осуществляет выдачу кредита и его последующее рефинансирование у других финансовых институтов. Данная работа посвящена актуальной проблеме формирования и развития ипотечного кредитования ОАО «БИНБАНК».
Целью исследования является анализ кредитного портфеля, и выработка практических рекомендаций по решению проблем текущего развития портфеля.
Для достижения основной цели дипломной работы необходима постановка следующих задач:
изучить и уточнить экономическую сущность кредита;
проанализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;
проанализировать состояние рынка недвижимости в России;
проанализировать операционную эффективность ипотечного банка;
проанализировать текущее состояние портфеля ОАО «БИНБАНК», рассмотреть ключевые показатели деятельности;
выявить основные проблемы текущего развития портфеля и предложить варианты решения этих проблем.
предложить схему по поддержанию и развитию текущей деятельности.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования в России на примере оператора данного рынка – ОАО «БИНБАНК».
Теоретической и методологической основой данной работы выступают труды российских ученых-экономистов и специалистов в области ипотечного кредитования, на основе которых разработана теоретическая база изучаемых вопросов.
Информационная база исследования состоит из федеральных законов и нормативно-законодательных актов Российской Федерации и ее субъектов по вопросам ипотечного кредитования, статистических данных о социально-экономическом положении РФ (Федеральная служба государственной статистики России), данных интернет-ресуров.
В настоящей дипломной работе разработаны и экономически обоснованы стратегические мероприятия, позволяющие увеличить стоимость активов банка, использовать международный рынок капитала для привлечения долгосрочного финансирования, снизить стоимость ресурсов для ипотечного кредитования.
1. Обзор современного рынка ипотечного кредитования
Ипотечный рынок России появился и вырос буквально на глазах. Можно говорить о том, что уже завершен первоначальный этап формирования и началось быстрое количественное и качественное развитие. Тем не менее, по сравнению с развитыми ипотечными рынками мы, конечно, по некоторым параметрам еще отстаем, однако уже на сегодня получение ипотечного кредита вполне доступно для граждан среднего класса.
Результат последних опросов экспертов рынка жилищного кредитования показал, что к концу 2007 года объем ипотечного кредитования в России возрос до 7 млрд. дол. США, а в 2008 году достигнет 12 млрд. дол. США. Потенциал рынка ипотеки, по мнению экспертов, составляет 200–400% от текущих показателей. Данный вывод можно сделать и при задолженности по ипотечным кредитам на душу населения в Восточной Европе и в России. В России среднестатистическая ипотечная задолженность на душу населения составляет всего 21 дол. США. Таким образом, обремененность россиян ипотечными займами почти в 40 раз меньше, чем, к примеру, в Венгрии (931 дол. США на человека), и в 30 раз меньше, чем в Чехии (631 дол. США на человека).
Тем не менее, несмотря на оптимизм многих специалистов, сейчас мы наблюдаем, что развитие рынка ипотеки идет вовсе не семимильными шагами. Статистика выдачи банковских кредитов свидетельствует о том, что с 2003 года, т.е. с начала развития розничного кредитования в России, доля ипотеки в общей структуре рынка кредитов фактически не изменилась. По состоянию на конец 2005 года размер ипотечного рынка составил приблизительно 3 млрд. дол. США.
Для сравнения: на долю персональных кредитов в России приходится 29,5 млрд. дол. США, общий объем автокредитов составляет 4,5 млрд. дол. США, а потребительских кредитов – 3 млрд. дол. США.
Таким образом, на долю ипотечного кредитования приходится менее 10% общего объема розничного рынка. Что же сдерживало развитие столь перспективного сектора?
1.1 Основные факторы, сдерживающие развитие ипотеки
Законодательные аспекты
До последнего времени главными препятствиями на рынке ипотечных займов были законодательные аспекты, которые не позволяли банкам обезопасить выданные заемщикам средства. Например, в старом Гражданском кодексе существовало положение, согласно которому заложенное жилье невозможно было изъять даже в судебном порядке, если человек там прописан. Даже если он являлся ипотечным должником, отказывающимся выплачивать кредит. Недавние изменения в законодательстве (принятие пакета законов о формировании рынка доступного жилья) сделали ипотечный рынок более привлекательным для банков. Сейчас закон позволяет кредитору выселять людей за невыплату кредита, даже если у заемщика нет другого жилья. Тем не менее, вопрос законодательной защиты кредиторов остался до конца не решенным.
• Непростое кредитование первичного рынка
До сих пор небезопасным для банков остается кредитование покупки недвижимости на первичном рынке. Кредитование новостроек предполагает отсутствие предмета залога, а никаких дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано.
Поэтому кредиты на новостройки стоят дороже в среднем на 2–3%, а большинство российских банков работают на рынке вторичного жилья – представленные на рынке программы на приобретение строящегося жилья можно пересчитать по пальцам.
• Рост платежеспособного спроса населения
Пять лет назад развитие ипотеки в значительной степени сдерживало отсутствие платежеспособного спроса. Сейчас, по данным Росстата, ситуация изменилась. За последние шесть лет, с 2000 по 2006 года, доходы россиян выросли на 86%, а увеличение заработной платы оказалось еще больше – почти на 130% за указанный период. Если в 2000 году среднемесячная начисленная заработная плата составляла около 80 дол. США на человека, то в 2005 году она равнялась уже 300 дол. США. Доход же среднестатистического столичного жителя превышает сейчас 1500 дол. США на семью. Анализ статистических данных вселяет в нас уверенность, что с ростом доходов население будет охотнее пользоваться услугой ипотечного кредитования.
• Медленное строительство и небывалый рост цен на жилье
Наиболее серьезным препятствием для стремительного развития ипотечного рынка становятся медленное строительство и стремительный рост цен на жилье. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось по 20,8 кв. метров жилья. За последние три года эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей. В Москве же с 2004 года зафиксирована отрицательная динамика темпов строительства, что и вызвало очередной виток резкого роста цен на жилье (рис. 1).
Рис. 1 По данным www.econica.ru
Скудное предложение квартир на рынке провоцирует быстрый рост цен на недвижимость, что, в свою очередь, является мощным фактором, снижающим спрос на ипотечные кредиты. Согласно результатам исследования, проведенного в ноябре 2006 года Ассоциацией строителей России, лидерами по стоимости жилья в федеральных округах являются Москва, Санкт-Петербург, Ростовская область, Краснодарский край, Республика Саха, Новосибирская область и Екатеринбург. Стоит также отметить, что Москва одерживает абсолютное первенство не только в округе, но и по всей России: стоимость «квадрата» здесь значительно превышает показатели других городов и областей. Наиболее «доступными» квадратными метрами, по данным экспертов, располагают Липецкая, Курская, Брянская, Вологодская, Читинская, Тюменская области, Республика Ингушетия и Чукотский АО.
Очевидно, потенциальный потребитель со средним доходом при нынешней ценовой ситуации рассуждал таким образом: зачем брать кредит и покупать не самое лучшее жилье из того, что продается на рынке, чтобы впоследствии 10–20 лет расплачиваться за не самый качественный товар. До недавнего времени так рассуждали многие потенциальные покупатели квартир. Однако с наступлением следующего года, предполагается, данные представления будут меняться в лучшую сторону.
1.2 Факторы роста ипотечного рынка
Как уже отмечалось ранее, все вышеперечисленные обстоятельства оказывают сдерживающее влияние на развитие ипотеки и тормозят рынок жилья. Однако наряду с существующими барьерами в последнее время наблюдаются и положительные изменения, которые позволяют сделать определенные выводы по теме анализа долгосрочного развития рынка ипотечного кредитования. Рассмотрим основные факторы, которые могут оказать значимое влияние на развитие рынка ипотеки на период ближайших нескольких лет.
• Рост доходов населения и доступность ипотеки
Кредиты начали выдавать уже почти все российские банки. Ставки по кредитам действительно сокращаются. 2007 год стал для банков годом ипотечных кредитов. И дело не в политическом заказе со стороны национальных проектов. Главной причиной ипотечного роста стало увеличение средних доходов россиян. Это один из основных факторов влияния на развитие как экономики в целом, так и роста основных продуктов банковской линейки будет являться рост основных доходов населения страны.
Возможно с ростом доходов населения, ипотечный рынок станет более понятным, и россияне перестанут откладывать улучшение своих жилищных условий в долгий ящик. Имея возможность решить данную проблему при помощи ипотеки, население будет все охотнее пользоваться этим способом. Кроме того, усиливается конкуренция среди банков, в борьбу за заемщиков включаются все новые и новые игроки, что способствует улучшению условий кредитования – увеличиваются сроки кредитования, снижается первоначальный взнос, расширяются линейки ипотечных продуктов, медленно, но все же понижаются ставки по ипотечным кредитам.
• Рост конкурентной среды
В 2007 году изрядно прибавилось банков, решивших выдавать ипотечные кредиты. До недавнего времени этим занимались лишь наиболее крупные кредитные организации или банки, специально созданные для подобных проектов. В связи с востребованностью ипотеки все больше банков выходит на рынок со своими кредитными программами. Сегодня только в Москве о собственных программах заявляют порядка 100 банков, но реально поточным ипотечным кредитованием занимаются не более 15 из них.
По мнению специалистов, можно выделить трех явных лидеров – это Сбербанк, ВТБ 24 и КИТ Финанс. Безусловный лидер рынка – это Сбербанк. По различным оценкам Сбербанк за первые шесть месяцев 2006 года выдал ипотечных кредитов столько же, сколько все банки России, работающие на рынке ипотеки. Однако с последнее время доля лидера – Сбербанка – снизилась с 80% до 60%. И это при том, что его ипотечный портфель вырос с 2,5 до 3,7 млрд. дол. США.
На российский рынок медленно, но верно приходят западные банки. Понятно, что зарубежные банки придут с деньгами и развитыми технологиями, что естественным образом потеснит российские банки, заставив их все-таки обратиться к унифицированной системе ипотечного кредитования.
Увеличение количества банков, готовых выдать ипотечный кредит, безусловно, расширяет возможности населения этот кредит получить.
1.3 Тенденции рынка ипотечного кредитования
• Тенденция по снижению первоначального взноса
Одной из тенденций 2007 года стало снижение банками первоначального взноса, который заемщик должен иметь, чтобы купить квартиру (дом).
Например, в некоторых банках существует ипотечное предложение, где он вообще не требуется. На первый взгляд снижение первоначального взноса является следствием обострившейся конкуренции между банками в их борьбе за клиента. Однако, как показывает практика, снижение первоначального взноса в ипотечной программе скорее рекламный ход.
В свою очередь, стоит достаточно скептически отнестись к услуге 100%-ного кредитования. Ведь многие клиенты, которые не вложили собственные средства в приобретаемую по ипотеке квартиру, не дорожат покупкой так, как покупатели, заплатившие за нее, например 20%, а еще лучше – 30% стоимости. В этой связи в случае начала снижения цен на недвижимость «нулевые» квартировладельцы в первую очередь будут избавляться от кредитов, которые не смогут выплачивать, в отличие от тех клиентов, кто вложил собственные деньги и рискует ими. К тому же следуя опыту развитых стран, портфель подобных кредитов невозможно рефинансировать – инвесторы не соглашаются на подобные риски. Однако в условиях стабильного роста цен на недвижимость можно сказать, что банки, сделавшие ставку на программы без первоначального взноса не прогадали, поскольку с ростом цены залога увеличивается обеспеченность кредита.
• Постепенное снижение процентной ставки по кредитам
Тенденция, которая имеет явный позитивный характер непосредственно для заемщика: постепенное снижение процентной ставки по кредитам. Уже сейчас она в среднем составляет примерно 10–12% в иностранной валюте и 12–14% в рублях. А через два-три года ставки могут снизиться и до 7–8%. По крайней мере, об этом заявляют власти. Депутаты и эксперты рынка недвижимости говорят о необходимости такого понижения, ссылаясь на то, что только такие ставки сделают ипотеку по-настоящему доступной.
Однако есть сомнения в том, что банки можно в приказном порядке обязать не завышать ставки. Пока спрос на жилье будет находиться на нынешнем уровне, объективных причин для их быстрого снижения нет.
Более того, следует учитывать и нынешний уровень инфляции в России, ведь банки просто не могут выдавать кредиты ниже их себестоимости. Соответственно, ставки будут снижаться, только при условии снижения темпов инфляции. Еще одной причиной, обуславливающей нынешний уровень ставок по ипотечным кредитам – сложности в привлечении банками долгосрочного финансирования, особенно в свете американского ипотечного кризиса, разразившегося в 2 квартале 2007 года, позже также перекинувшегося и на страны Европы. Тем не менее, общее снижение ставок все равно будет происходить, в первую очередь за счет усиления конкуренции и постепенного ввода нового жилья. Ежегодное снижение ставок продолжится (в пределах 2%) и без всякого депутатского вмешательства.
Перечисленные выше тенденции рынка ипотечного кредитования являются основой в развитии конкуренции между кредитными продуктами банков. Конечно, с точки зрения продуктового ряда, объемов выданных ипотечных кредитов и доли приобретенного жилья через ипотеку, Российская федерация еще существенно отстает от США или европейских стран, однако сами технологии, модернизация процессов, стандарты обслуживания – все это позволяет говорить об ипотеке как о якорном продукте розничного банковского рынка. В этом смысле наш рынок движется в том же направлении, в котором двигались все развитые рынки. Разнообразие условий – важный момент, ведь ипотека – продукт, который потребителям нужно оценивать по совокупности основных параметров.
1.4 Тенденции рынка недвижимости в Москве
• Стабилизация цен на жилье в Москве
Последние несколько лет участники рынка жилья регулярно рапортовали о повышении цен на жилую недвижимость в российской столице.
Пик роста цен (и концентрация прогнозов относительно дальнейшего развития событий) пришелся на весну 2006 г., а вслед за этим, после сезона отпусков, рост цен на вторичном рынке московского жилья практически остановился. За 2007 год рост цен на вторичное жилье составил примерно 70–75%. Наиболее высокие темпы роста демонстрировало дешевое жилье. В частности:
• Однокомнатные квартиры – подорожали на 75–80%.
• Квартиры в монолитных и кирпичных домах – подорожали на 80%
• Жилье бизнес-класса, представленное сталинскими домами – подорожало на 45–50%
Пик роста цен пришелся на зимние и весенние месяцы, в тоже время с мая темп подорожания замедлился, а с лета 2007 года на вторичном рынке наблюдалась стагнация цен (рис. 2).
Рис. 2 По данным ресурса www.irn.ru
В начале 2007 года средняя цена 1 кв. метра вторичного жилья составляла 4200 дол. США. В ликвидных объектах – однокомнатных квартирах в шаговой доступности от метро, а также в малометражных квартирах – 1 кв. метр стоил дороже.
Средняя стоимость монолитных квартир, как и кирпичных, составляла 5000 дол. США за 1 кв. метр, сталинки стоили около 4500 дол. США за 1 кв. метр, а цена 1 кв. метра квартир в панельных домах приближалась к 3600 дол. США.
Что же явилось основной причиной замедления цен на недвижимость?
Очевидно, что сокращение темпов роста стоимости и последующая полная стагнация цен объясняются объективными причинами:
• резкое увеличение предложения
Значительная часть предложений объектов в новых домах исходит сейчас не от компаний-застройщиков, а от частных лиц, ранее приобретавших квартиры с инвестиционными целями. Многие из тех, кто купил квартиры «на котловане» полгода-год назад, сейчас стремятся продать их, иногда даже не дожидаясь окончательного оформления документов. По некоторым оценкам, эта вновь появившаяся категория обеспечивает до 30% увеличения предложения.
• аномальный рост цен и фиксация прибыли
Аномальный скачок цен на 80–90%, который произошел за последний год, должен был иметь последствия. Частные инвесторы, которые ранее активно вкладывали средства в покупку квартир, на остановившемся рынке начинают фиксировать прибыль и выходить из проектов. Однако чтобы привлечь покупателя, частному инвестору приходится делать скидку в 10–15%. Благодаря этому появились конкуренция между продавцами и выбор у покупателей.
Из всех сегментов рынка жилья, наибольшему влиянию выше обозначенных факторов со стороны инвесторов подверглись квартиры эконом-класса. В течение 2007 года больше всего частных инвестиционных сделок было заключено именно с этими объектами недвижимости.
Подобный выбор объясняется возможностью вложить относительно небольшие деньги и сыграть на стремительном росте цен. С другой стороны, когда цены достигают максимальных отметок, многие спекулятивные игроки понимают, что выиграть на росте цен в ближайшие год-полтора вряд ли удастся. В результате они неспешно продают свои объекты. Наблюдаемая в 2007 году корректировка цен на дешевые неликвидные квартиры – это результат действий именно этих инвесторов. Приблизительный объем инвестиционных сделок в этом секторе, по данным «Домостроя», составил 15–20% от всех дешевых квартир.
• влияние государства
Массированные заявления чиновников о грядущем падении цен в некоторой степени изменили намерения продавцов и покупателей городских квартир, хотя данные заявления и касались исключительно квартир для массового потребителя. Кроме того, определенную роль сыграли и заявления руководителей государства о том, что людей, имеющих в собственности две и более квартиры, будут облагать повышенным налогом. Собственники квартир в элитном сегменте, если у них вдруг появится желание продать имеющуюся «лишнюю» квартиру, выставят ее на продажу по максимальной цене. Такой игрок вводит в заблуждение других продавцов элитной недвижимости, которые, глядя на него, повышают цены на свои квартиры. Следом за ними обладатели объектов бизнес-класса также выставляют квартиры по более высокой стоимости, а затем и собственники квартир эконом-класса следуют общей тенденции рынка и увеличивают цены на жилье. В результате покупатели вымываются из более дорогих сегментов и переориентируются на более дешевые квартиры.
• проект «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье»
В общую копилку государственных новаций можно добавить и недавно внесенный проект постановления правительства Москвы «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010 г.» Данное постановление вызвало бурную реакцию в СМИ поскольку по сути, документ предлагал разделить покупателей жилья на тех, кто прожил в Москве не менее 10 лет, и всех прочих. «По результатам таких действий, жилье для москвичей станет доступнее, а цены на недвижимость стабилизируются», – сказано в документе. Мы давно уже ждали от правительства предложений и мер по снижению аномально высоких цен на недвижимость.
В краткосрочном периоде данные меры действительно могут оказать сдерживающее влияние на спекулятивно настроенных инвесторов, однако в долгосрочном периоде при реализации данной программы региональный спрос может устремиться на вторичный рынок жилья и тогда рост цен не только замедлится, а наоборот даже усилится. Учитывая тот факт, что 70–80% сделок на московском рынке недвижимости являются «альтернативными» (сделки обмена), то эффект от программы видится минимальным. Ведь основная задача столичных властей заключается в демонополизации и дебюрократизации рынка жилья с последующим введением новых площадок для строительства, а также подготовки необходимой инфраструктуры.
• национальный проект «Доступное жилье»
Невозможно не затронуть один из основных национальных проектов Правительства, поскольку многочисленные денежные средства, которые будут выделяться для реализации данной программы, несомненно, окажут на рынок ипотечного кредитования особую роль.
Многие аналитики связывают дальнейшее активное развитие региональных ипотечных программ именно с национальным проектом, который должен будет способствовать решению жилищной проблемы. Остановимся на основных моментах программы «Доступное жилье»:
Этапы реализации:
подготовительный – 2005 год;
первый этап – 2006–2007 годы;
второй этап – 2008–2010 годы.
Главными приоритетами национального проекта являются:
Таблица 1. Плановые значения основных показателей Федеральной программы «Доступное жилье»
Показатели ед. измерения 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Объем выдаваемых ипотечных кредитов, всего млрд. руб. 20 60 108 151 212 296 415
Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец года млрд. руб. 30 90 198 349 561 877 1272
Проценты по кредиту для заемщиков % 15 14 12 11 10 9 8
Выпуск ипотечных ценных бумаг млрд. руб. 0 4.4 22 60 106 148 208
Государственные гарантии РФ по годам млрд. руб. 3.1 4.7 14 16 28 36 44
Государственные гарантии РФ накопленным итогом млрд. руб. 20.2 23.3 28 44 72 108 152
Резюме: активность инвесторов и перемещение потенциальных покупателей из сегмента в сегмент, привели к существенному изменению структуры спроса и предложения на рынке жилья, от чего в первую очередь и зависит цена объектов.
В начале 2006 г. ситуация на вторичном рынке не отличалась сбалансированностью – объем предложения снизился на 30% по сравнению с предыдущим годом. Что и приводило, в конечном счете, к росту цен на рынке недвижимости.
Однако уже весной наблюдался рост предложения: еженедельный прирост составлял от 1% до 4%. В летние месяцы предложение квартир вторичного рынка демонстрировало еще более высокие темпы роста – до 7–8% еженедельно.
Как уже отмечалось ранее, в осенние месяцы росту предложения способствовал выброс на рынок инвестиционных квартир. В результате в течение 2006 года предложение вторичных квартир существенно возросло. Одновременно спрос на объекты высоких классов в связи с продолжительным ростом цен сократился, объем заявок на дорогие квартиры снизился, и часть спроса переориентировалась на более приемлемое предложение. В дополнение к этому определенный эффект оказали и заявления государственных деятелей, которые старались найти способы стабилизации цен на квартиры.
Как результат, на сегодняшний день, дефицита предложения на первичном и вторичном рынке пока не наблюдается. По мнению ряда аналитических агентств на рынке вторичного жилья, предложение превышает спрос в 1,5–2 раза. В тоже время, стоит обратить внимание и на тот факт, что цены вплотную подошли к верхнему уровню платежеспособного спроса населения. Подавляющее большинство населения не в состоянии приобретать жилье по современным ценам, в результате чего формируется фактор отложенного спроса.
Наметившаяся тенденция к торможению роста рынка недвижимости в лидирующих регионах развития РФ (Москва, С. Петербург) может на этот раз оказаться весьма продолжительной. Судя по прогнозам большинства аналитиков, цены с конца 2007 года и первой половины 2008 года, скорее всего, будут расти на уровне инфляции или вовсе снизятся.
В целом данная ситуация уже осознается игроками рынка, и в ближайшее время объем сделок вторичного рынка существенно возрастет, что вызовет спрос на ипотечные кредиты.
С другой стороны становится невыгодным и покупка квартиры в инвестиционных целях. Данные регионы уже не будут привлекать инвесторов с точки зрения получения максимального дохода. В результате прежний объем инвестиций будет равномерно распределяться по наиболее быстро развивающимся регионам. На текущий момент в целом по России доля ипотечных сделок на рынке недвижимости составляет меньше 2%, в столичных регионах около 10%. Так что потенциал развития ипотеки в регионах достаточно велик.
2. Общая схема бизнес-процесса ипотечного кредитования
Значение операционной эффективности механизма ипотечного кредитования для каждого отдельного банка обуславливается тем, что в условиях острой рыночной конкуренции ипотечный кредит становится стандартизированным продуктом (commodity) для всех участников рынка.
Это значит, что каждый отдельный банк, предоставляющий ипотечные кредиты, не в состоянии единолично устанавливать ценовые параметры кредита, существенно отличающиеся от параметров, сложившихся на рынке. Таким образом, единственным инструментом, предопределяющим конкурентоспособность банка, является его операционная эффективность, понимаемая как способность выдавать и обрабатывать наибольшее количество ипотечных кредитов в единицу времени.
В свою очередь, высокая операционная эффективность в условиях, когда до 90% затрат являются фиксированными, автоматически означает низкую себестоимость выдачи ипотечного кредита, что в конечном итоге может явиться решающим конкурентным преимуществом.
2.1 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Горячая линия»
«Горячая линия» – процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по приему первичных обращений клиентов; консультированию клиентов; подготовке предварительной документации и направлению данной документации кредитному инспектору.
В среднем на каждое обращение клиента оператор процесса «Горячей линиии» может тратить 15–20 минут (с учетом времени заполнения предварительной документации для передачи кредитному инспектору).
Себестоимость процесса «Горячая линия» в пересчете на один кредит не должна превышать 15–18% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при приеме порядка 5200–5700 обращений в месяц.
Расходы Заемщика в рамках данного процесса составляют размер платы за рассмотрение документов по предоставлению ипотечного кредита.
Процедурная модель бизнес-процесса
Цель: продажа банковского продукта «Ипотечное финансирование (кредитование) физических лиц»
Функции: предварительные информационное обеспечение и обслуживание потенциальных клиентов и клиентов-заявителей по программе ипотечного финансирования «БИНБАНК» (ББ);
идентификация и квалификация потенциальных клиентов по программе ипотечного финансирования ББ.
осуществление обратной связи с клиентами-заявителям, получившими одобрение Кредитного комитета (КК)
Результат: квалификация потенциальных клиентов и клиентов-заявителей по программе ипотечного финансирования ББ.
Механизм реализации: Действие Документальное обеспечение Получатель/ исполнитель документа
Анкетирование Анкета предварительной квалификации потенциальных клиентов по программе ипотечного финансирования ББ. Отдел андеррайтинга (ОА)
Разработка отчетов Отчет о фактической квалификации потенциальных клиентов и клиентов-заявителей по программе ипотечного финансирования ББ:
демографические характеристики
реклама Отдел маркетинга (ОМ)
проблемные клиенты Отдел заключения сделок (ОЗС)
Отдел развития бизнеса (ОРБ)
Обратная связь Одобрение кредита Клиент-заемщик
Отказ в получение кредита Клиент-заявитель
2.2 Промежуточная стадия бизнес-процесса «Андеррайтинг»
«Андеррайтинг» – процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по оценке кредитоспособности и платежеспособности Заемщика и формированию его кредитного досье.
В среднем процесс андеррайтинга может занимать от 1 до 2 недель в зависимости от готовности Заемщика предоставить полный пакет документов, необходимых кредитному инспектору для оценки платежеспособности и кредитоспособности Заемщика.
Себестоимость андеррайтинга в пересчете на один кредит не должна превышать 30–32% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при обработке 350–380 кредитных дел в месяц.
А. Процедурная модель бизнес-процесса (до решения Кредитного Комитета о предоставлении кредита)
Цель: определение квалификации клиента-заявителя по программе ипотечного финансирования ББ
Функции: сбор и обработка информации, подтверждающей доходы клиента-заявителя
проведение андеррайтинга проекта
Результат: кредитная заявка для подачи на КК
Механизм реализации: Действие Документальное обеспечение Получатель/ исполнитель документа
Встреча с клиентом-заявителем Список документов на участие в программе ипотечного финансирования ББ
Клиент-заявитель
Встреча с клиентом-заявителем Прием и анализ документов клиента-заявителя на участие в программе ипотечного финансирования ББ
анкета заемщика ОА
заполнение кредитной заявки ОА
Приходно-кассовый ордер на оплату услуг по рассмотрению кредитной заявки Касса ББ
Выбор кредитного Тарифы услуг по финансированию объекта на первичном рынке жилья Клиент-заявитель
продукта клиентом-заявителем Тарифы услуг по финансированию объекта на вторичном рынке жилья Клиент-заявитель
Тип продукта по финансированию объекта ОА
формирование пакета документов Опция для работы с продавцом объекта, с которым у ББ имеется опыт работы Клиент-заявитель
продавца и объекта Опция для работы с альтернативным продавцом объекта Клиент-заявитель
Пакет документов по продавцу и объекту Юрист ОРБ
Действие Документальное обеспечение Получатель/ исполнитель документа
Процесс Материалы для кредитной заявки
андеррайтинга отчет о результатах скорринга ОА
отчет о результатах андеррайтинга ОА
аналитическая записка о платежеспособности и кредитоспособности, анализе субъективных факторов личности клиента-заявителя. ОА
Проверка материалов для Возврат материалов кредитной заявки на доработку ОА
кредитной заявки Кредитная заявка (КЗ) КК (секретариат)
Б. Процедурная модель бизнес-процесса (после решения КК о предоставлении кредита)
Цель: Управление процессом формирования кредитного дела заемщика (КДЗ)
Функции: Проведение андеррайтинга проекта
Результат: КДЗ
Механизм реализации: Действие Документальное обеспечение Получатель/ исполнитель документа
Получение выписки из протокола КК Кредитное дело заемщика (КДЗ) ОА,
Кредитный департамент (КД),
ОЗС
Встреча с клиентом Уведомление клиента заемщика ОА,
Клиент-заемщик
Страхование ипотечных ссуд Пакет документов клиента для страхования ипотечных ссуд (заявка на страховой полис) и копии личных документов клиента-заемщика Страховая компания (СК)
2.3 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Кредитный комитет»
«Кредитный комитет» – процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по принятию решения о целесообразности предоставления ипотечного кредита на основании параметров платежеспособности и кредитоспособности Заемщика.
Данный процесс включает в себя и подпроцесс оценки рисков, ассоциированных с предоставлением ипотечного кредита, осуществляемый независимым структурным подразделением Банка, и занимает, совместно, до 5 рабочих дней.
Себестоимость процесса в пересчете на один кредит не должна превышать 15% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при обработке 220–250 кредитных дел в месяц.
Процедурная модель бизнес-процесса
Цель: Выработка решений по осуществлению банковских операций, связанных с предоставлением ипотечных кредитов физическим лицам
Функции: Рассмотрение кредитных заявок физических лиц на получение ипотечного кредита
Результат: Принятие (не принятие) решений о выдаче ипотечных кредитов физическим лицам
Механизм реализации: Действие Документальное обеспечение Получатель/исполнитель документа
Получение документов для рассмотрения на КК КЗ:
отчет о результатах скорринга
отчет о результатах андеррайтинга
аналитическая записка о платежеспособности и кредитоспособности, анализе субъективных факторов личности клиента-заявителя ОА
Повестка дня КК Отдел по управлению
рисками (ОУР)
Проверка КЗ и оценка рисков Заключение ОУР о соответствии КЗ стандартам андеррайтинга и риск-менеджмента ДК
положительное заключение КК (секретариат)
отрицательное заключение КК (секретариат)
Рассмотрение КЗ:
коллегиальное >=50 тыс. дол. США КЗ КК
Индивидуальное
Нашли опечатку? Выделите и нажмите CTRL+Enter
