Гносеологічні аспекти інституту іпотеки як правової категорії (реферат)

Реферат на тему:

Гносеологічні аспекти інституту іпотеки як правової категорії

Система іпотечного кредитування посідає унікальне місце в національній
економіці. По-перше, в даний час іпотечне кредитування в більшості
економічно розвинених країнах є не тільки основною формою поліпшення
соціально-економічних умов, але й здійснює істотний вплив на економічну
ситуацію у країні в цілому. З іншого боку, система іпотечного
кредитування являє собою сьогодні складний механізм, який складається із
взаємопов’язаних та взаємозалежних підсистем (ринок нерухомості та
операції з купівлі-продажу нерухомості, комплекс операцій з надання та
обслуговування іпотечних кредитів, фондовий ринок та операції
сек’юритизації іпотечних активів тощо). За рахунок іпотеки здійснюється
інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і
внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних
галузях економіки. Іпотека може стати одним з важливих інструментів
створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні
іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження,
ефективніше вирішуватимуться житлові питання, зросте відтворення робочої
сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими
потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси
в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та
стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку. І
нарешті, іпотечне кредитування здійснює великий вплив на мотивацію
людини, соціальні процеси, що відбуваються в суспільстві. Якщо людина
бере кредит на декілька років, у неї формується інший менталітет, вона
більше націлена на досягнення максимального результату в своїй справі,
прагне до успіху свого підприємства, а значить, й до стабілізації та
росту економіки в цілому. У людини зростає мотивація, направлена на
збільшення ефективності своєї праці та збільшення рівня доходів своєї
сім’ї. Крім того, будь-яке обтяження власністю примушує індивідуума
більш серйозно ставитись до своєї ролі в суспільстві, а саме – людина,
яка має у власності нерухомість, зацікавлена у стабільності в
суспільстві.

Отже, окреслення та подальше вирішення зазначених проблем робить
впровадження системи іпотечного кредитування досить актуальним питанням
сьогодення.

За кордоном сучасною науковою розробкою питань іпотечного кредитування
займаються такі вчені, як Самуельсон П., Ламперт Х., Хаддурі Д., Страйк
Р., Телгарський Н. тощо. З переходом країн соціалістичної системи
господарювання до ринкових перетворень (розвитку фінансового ринку та
появи ринку нерухомості) з’являються перші вітчизняні наукові
дослідження іпотеки, зокрема праці Сироткіна В., Зеленкової Н.,
Рахманової Н., Семенової Є., Іванова В., Михайлова Е., Черняк І.,
Пучковської І., Кудрявцева В. та Кудрявцевої Є. тощо. В Україні питання
іпотечного кредитування досліджують: Євтух О., Красникова О., Шкрярук
С., Кручок С. тощо.

Іпотека як елемент господарського життя сягає глибоко корінням у
давнину. Уперше термін ”іпотека” (грецькою мовою ”hypotetheca” – це
підставка, підпірка) з’явився в Греції на початку VI ст. до н.е., його
запровадив архонт Солон, і вже тоді був пов’язаний із забезпеченням
відповідальності боржника перед кредитором певними земельними
володіннями. Для цього оформлювалися зобов’язання, а на межі земельної
ділянки, що належала позичальнику, ставився стовп із написом про те, що
зазначена власність слугує забезпеченням претензії кредитора на
визначену суму. На такому стовпі, що одержав назву ”іпотека”,
позначалися всі борги власника землі, що надходили. Пізніше для цього
почали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Уже в
Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній
зацікавленій особі безперешкодно дізнатися, в якому правовому стані
перебуває та чи інша земельна власність [1, с. 2].

У римлян іпотечне право не надавало кредитору цілком правильного
забезпечення, тому що не мало двох необхідних рис: спеціальності та
гласності. Поняття про іпотеку у римлян було штучно розширено тим, що
можна було встановити іпотеку на всьому майні боржника; це позбавляло
кредиторів міцного забезпечення, так як для надійності останнього
необхідно, щоб воно простиралось на відоме, визначене майно. Найбільшого
розвитку іпотека набула з введенням у практику найму ділянок
сільськогосподарського призначення [2, с. 719].

Поступово іпотека входить і в середньовічне європейське законодавство.
Іпотека стає надійним речовим правом, але тільки після внесення
спеціального запису про іпотеку в особливу книгу. Середньовічні кодекси
зберегли визначення, що ”внесена іпотека за своєю природою неподільна,
вона заснована на праві одержання задоволення”. ”Hypotheka est tota in
toto, et tota in qualibet parte” – право одержання задоволення
залишається на цілому предметі, обтяженому іпотекою, поки існує будь-яка
частина зобов’язання. Іпотека поширювалася на нерухомість (як правило,
маєток), незалежно від зміни власника.

У Німеччині вона з’являється не раніше XIV ст., у Франції з кінця XVI
ст. діяла негласна іпотека. Так, іпотечні банки вперше виникли в
Німеччині в XVIII ст., тому розглянемо цю країну більш детально.

Перший іпотечний банк заснований у Сілезії в 1770 році. Це був державний
банк, що надавав фінансову допомогу значним поміщицьким господарствам.
Для залучення коштів банк почав випускати цінні папери – заставні
(різновид іпотечних облігацій).

Закінчена іпотечна система введена у Прусії (Статут 1783 р. і 1872 р.),
в Австрії (Цивільне укладення 1811 р. і Статут 1871 р.), у Саксонії
(Статут 1843 р. і Кодекс 1863 р.).

Ще наприкінці XVIII ст. у Німеччині почали діяти будівельні ощадні каси,
які виникали в шахтарських селищах за таким принципом: якщо для
будівництва одного будинку потрібно було 10 тисяч грошових одиниць, а
кожний бажаючий мати власне житло міг заощадити за рік тільки тисячу,
то, таким чином, він міг побудувати житло лише через 10 років. У випадку
об’єднання заощаджень десятьох таких бажаючих один з них міг мати житло
уже через рік, другий – через два тощо. Таким чином, виграють усі, крім
останнього.

Сучасні будівельні ощадні каси – один з основних інститутів інвестування
житлової сфери в Німеччині. Сьогодні будівництво кожних трьох із
чотирьох одиниць житла фінансується за участю системи житлових
заощаджень. Джерелом ресурсів для цільових житлових позик в ощадкасі є
внески громадян, плата позичальників за користування житловою позикою, а
також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про
будівельні заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свій
рахунок певну суму. Житловий кредит може одержати тільки вкладник
ощадкаси після закінчення певного терміну (зазвичай, 5–6 років),
протягом якого він щомісяця робив внески на встановлену в контракті
суму. Процентні ставки (як на внесок, так і на кредит) фіксовані на весь
час дії контракту. Погашення житлової позики здійснюється протягом
терміну, визначеного в контракті про заощадження на будівництво.
Максимальний термін погашення позички – 12 років. Процентні ставки
складають 5–6 відсотків річних (у середньому на 4 % нижче ринкових).

Форми державної підтримки не обмежуються тільки щорічними преміями
вкладникам заощаджувальних кас. Після одержання житлового кредиту
держава використовує прямі (грошові дотації при погашенні відсотків) і
непрямі (податкові пільги) форми допомоги позичальнику – залежно від
майнового стану, складу його сім’ї тощо.

У Німеччині спеціальна мережа іпотечних банків існує з 1900 р. З того
часу жодний із них не збанкрутував. Крім того, відсотки по заставних
листах вони виплачували своїм вкладникам навіть під час Першої та Другою
світових війн. Основним джерелом, що забезпечує можливість банкам
надавати іпотечні кредити, є іпотечні облігації, які випускаються
іпотечними банками. Обіг цих облігацій регулюється законодавством,
згідно з яким іпотечні банки зобов’язані покривати облігації.
Встановлені критерії забезпеченості облігацій нерухомістю: банк може
випустити іпотечних облігацій на суму 50–60 % від вартості нерухомості,
під заставу якої були надані кредити [3, с. 42]. Іпотечне кредитування
Німеччини засноване на розповсюдженій мережі кадастрових служб, які
займаються описом і реєстрацією всіх земельних ділянок за визначеними
критеріями. На відміну від кадастру нерухомості, який вказує розмір і
межі земельних ділянок, поземельна книга інформує про те, хто є
власником земельної ділянки та будівлі, що знаходиться на ній, включаючи
квартири; якими правами та зобов’язаннями обтяжене це майно тощо. Ці два
документи доповнюють один одного, хоча і ведуться різними установами.
Поземельні книги ведуться чиновниками органів юстиції, і всі зміни в
правах на нерухомість здійснюються через ці книги. Дані її відкриті, а
закріплений законом принцип публічної довіри до достовірності
поземельної книги дозволяє спростити процедуру вивчення прав власності
на майно, інакше довелося б звертатися до дорогих послуг адвокатських
контор. Мета поземельної книги – забезпечити інвестору одержання ясного
уявлення про те, хто є власником нерухомості. Але інколи саме це
положення і не забезпечується нормативними актами ряду країн.

У Франції найбільший земельний банк (“Credit Foncier de France”) та його
філія (Контора підприємців) надають позички землевласникам і будівельним
компаніям на житлове та промислове будівництво. Іпотечні операції
пов’язані з видачею середньострокових і довгострокових іпотечних позичок
строком від 3 до 20 років. Виділяється два види житлових ощадних
рахунків: на першому (так звана ощадна книжка А) можна накопичувати до
100 тис. франків і після цього одержати пільговий житловий кредит у 150
тис. франків під 3,75 % річних, при цьому щороку до цільового вкладу
додається державна премія в розмірі 7,5 тисяч франків; другий вид
житлових ощадних рахунків – так звані рахунки PEL (план житлових
заощаджень), на яких можна накопичувати до 400 тис. франків і одержувати
пільговий житловий кредит на суму до 600 тис. франків під 4,8 % річних.
Ставки по кредитах нижче ринкових на 4–5 % [4, с. 33].

В Італії можна виділити категорію пільгових позичок, що почали надавати
Інститути земельного кредиту з 1978 року. Позички надаються на строк не
більш 25 років, а розмір їх досягає 100 % витрат. Процентні ставки по
цих кредитах знижуються залежно від коштів, якими володіє позичальник. А
в 1986 році був прийнятий закон, за яким позички можуть надаватися усім
найманим робітникам у межах суми, що дорівнює 2,5 річної заробітної
плати, максимальна процентна ставка дорівнює 13 %. Також слід відмітити
категорію непільгових позичок, які італійськими банками надаються у
трьох категоріях:

1) земельні аванси (надаються Інститутами земельного кредиту під
іпотечну гарантію; строк надавання кредиту не менше 18 місяців; як
правило, ці позички надаються особам з досить високими прибутками);

2) довгострокові іпотечні позички (надаються Інститутами земельного
кредиту на строк від 10 до 25 років або іншими кредитними установами на
строк від 5 до 15 років. У першому випадку позички надаються під тверду
або під процентну ставку, яка раз у 5 років переглядається, а в другому
– під ринкову процентну ставку з виплатами за рахунок погашення);

3) банківські позички, що надаються італійськими банками без іпотеки та
носять короткостроковий характер. Вони видаються під особисті гарантії
або під цінні папери та не перевищують 50 % суми, яка вимагається [5, с.
73–74].

У Великобританії з XIX ст. успішно функціонує система будівельних
товариств. Механізм їхньої роботи дещо схожий на діяльність німецьких,
але для одержання житлового кредиту не обов’язково бути вкладником
будівельного товариства. У результаті лібералізації банківського
законодавства Сполученого Королівства діяльність будівельних товариств
усе більше перетинається з діяльністю комерційних банків.

Надання кредитів під заставу нерухомості почало швидко розвиватися у
Сполучених Штатах Америки з 1914 року, коли почала працювати вперше
створена Американська асоціація іпотечних кредитів. У ті роки
економічної нестабільності, високого процента безробіття приватні банки
надавали іпотечні позички тільки на жорстких умовах: малий розмір
позичок, який не покривав й половини вартості будинку; висока процентна
ставка; високий початковий внесок при укладанні угоди; строки погашення
боргу з відсотками не перевищували 5–7 років, після чого у випадку
невиплати боргу угода анулювалася з втратою внесків або поновлювалась
під більш високий процент. Таким чином, кредитори намагались захистити
себе від ризику втрат. Але такі заходи, в свою чергу, звужували коло
осіб, які могли б скористатися позичками. До кризи початку 30-х років XX
ст. федеральний уряд практично ніякої допомоги у вирішенні житлової
проблеми не здійснював. Гостра ситуація з житлом виникла під час
“великої депресії”, коли населення не в змозі було виплачувати борги за
позичками, а банки, які надавали кредити, збанкрутіли. “Новий курс” Ф.
Рузвельта ”відгукнувся” на важкий стан у кредитній сфері створенням
Управління суспільних робіт. Гроші від суспільних робіт ішли на
будівництво дешевого житла. Другим заходом прямого субсидування
будівництва було прийняття у 1937 році Програми муніципального житла, що
передбачає виділення коштів із федерального та місцевого бюджетів на
будівництво дешевих квартир у багатоквартирних будинках для
низькооплачуваних сімей. У 1934 році було створено Федеральне житлове
управління, яке взяло на себе функцію страхування й гарантії
довгострокових іпотечних позичок, що видавалися приватними фінансовими
інститутами під заставу [6, с. 34–35]. Отже, саме за часів Ф. Рузвельта
почала укладатися розгалужена система іпотечного кредитування житлового
будівництва і придбання житла у власність. Сьогодні система фінансування
житла в США – це складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому
діє величезна кількість установ, включаючи іпотечні банки, ощадні і
кредитні асоціації, універсальні банки, страхові компанії, пенсійні
фонди тощо.

Вирішальним чинником успіху в даному напрямі виявилися заходи щодо
формування вторинного іпотечного ринку, що розв’язало головну проблему
житлового фінансування – проблему кредитних ресурсів. З цією метою в
різні роки були створені спеціалізовані організації – Федеральна
національна іпотечна асоціація (Fannie Mae), Корпорація житлового
кредитування (Freddie Mack) і Урядова національна іпотечна асоціація
(Ginnie Mae).

Усі ці організації наділені повноваженнями купувати іпотечні кредити на
житло і під державну ґарантію або державне страхування випускати цінні
папери, забезпечені викупленими іпотечними кредитами. Ринок боргових
зобов’язань, емітованих цими організаціями, є сьогодні найбільшим у
світі за обсягом капіталу, що обертається на ньому.

Сьогодні Fannie Mae – найбільша національна корпорація за активами, а
також найбільше джерело звичайних іпотечних фондів у США. Акціями Fannie
Mae торгує Нью-йоркська Біржа та інші відомі фірми. Її акції знаходяться
серед тих, що найбільш активно продаються. З моменту свого створення в
1938 році Fannie Mae надає постійне джерело іпотечного фінансування для
покупців житла шляхом інвестування заставних тих інститутів, які їх
випускають, таких як: ощадні і позичкові, іпотечні компанії і комерційні
банки.

У США та Великобританії іпотека має свою особливість: на період
виконання боржником основного зобов’язання всі права на володіння майном
і титул власності автоматично переходять від боржника до кредитора по
іпотеці.

В Японії існує більш централізована система. Лише одна установа –
Товариство фінансування житлового будівництва, яка фінансує видачу 35 %
позичок, інші позички розподіляються між іншими установами. Процентні
ставки по позичках Товариства фінансування житлового будівництва
залишаються під суворим контролем держави. Необхідно зазначити, що
японські банкіри дуже серйозно підходять до критерію платоспроможності
своїх клієнтів [5, с. 87–88].

У Канаді іпотечні банки є традиційним видом кредитних інститутів. Вони
займаються, головним чином, кредитуванням операцій із нерухомістю, а
також інвестиціями в довгострокові цінні папери держави і корпорацій.
Спочатку об’єктом їхньої діяльності було кредитування сільського
господарства під заставу землі, згодом – кредитування житлового
будівництва.

В Аргентині ефективна схема іпотечного кредитування реалізована за
допомогою Всесвітнього Банку. Узагальнений вид схеми можна передати
таким чином: уряд створює Гарантійний фонд для облігацій (боргових
зобов’язань), що емітуються банками-учасниками проекту; Світовий Банк
для створення Фонду надає 15-річну позичку (включаючи 7-річну відстрочку
платежу) на суму 500 млн доларів США. Фонд видає гарантії по цінних
паперах, які емітуються суб’єктами іпотечного ринку, гарантії по паях
участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків. Плата за гарантію –
5 % від суми кредиту. Сертифікати паїв мають єдиний стандарт і
номіновані до валюти кредиту Всесвітнього Банку. Гарантійний фонд
створюється для того, щоб викупити в банків-учасників проекту випущені
ними облігації у випадку, якщо у банків немає можливості підтримувати
їхній курс через спад на ринку. Розрахунок із Фондом провадиться в усіх
випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом, зафіксованим в
угоді з Фондом, продати йому свої цінні папери. Банки-учасники емітують
номіновані до курсу США облігації для того, щоб акумулювати кошти для
кредитування інвестиційних проектів (як у галузі виробничого, так і
житлового будівництва). Емітент за погодженням із гарантом (Фондом) може
вибрати вид облігацій, що емітуються.

Узагальнюючи досвід розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних
країнах, слід зазначити, що саме іпотечне кредитування стало одним з
основних чинників економічного розвитку в США (”Новий курс” Рузвельта),
у Німеччині (повоєнні реформи Ерхарда), в Аргентині (”план Ковальйо”) та
інших країнах.

В Україні внаслідок політичних, економіко-правових і
культурно-історичних умов іпотечний ринок розвинений недостатньо.
Іпотечні операції знаходяться в стані зародження. У цьому немає нічого
дивного, оскільки протягом 70 років в Україні не існувало приватної
власності на землю та нерухомість, що становлять предмет іпотеки.
Потреба в іпотеці стає все більш нагальнішою в багатьох сферах народного
господарства України, особливо в сільському господарстві та житловому
будівництві. Саме в цих галузях відчувається гостра нестача коштів через
різке скорочення бюджетного фінансування, а також дефіцит коштів у
сільськогосподарських виробників і потенційних власників житла. Найбільш
привабливою формою, яка сприяє розвитку довгострокового кредитування,
зокрема через відсутність інших предметів застави, виступають земельна
ділянка та будівлі й об’єкти житла, що знаходяться на ній.

Для фінансово-кредитних, зокрема банківських установ, в іпотечному
кредитуванні важливі, перш за все, стійкість, законність кредитних
відносин, тверде забезпечення кредитних коштів, що надаються, та
можливість розвитку вторинного ринку цінних паперів, а для заставодавця
й заставодержателя – ґарантії виконання договірних зобов’язань.

Отже, можна зробити такі висновки:

1. Наявна законодавча база України для здійснення іпотечного
кредитування має надто загальний характер. У країні відсутня система
законодавчих і підзаконних нормативних актів, яка здатна забезпечити
стабільне регулювання відносин заставодавця й заставодержателя
нерухомості. Не прийнято і Закон “Про іпотеку”, де були б чітко
сформульовані процедура і порядок оформлення іпотечних відносин. Чинний
Закон України “Про заставу” № 2654-XII вiд 02.10.1992 року містить
розділ, присвячений іпотеці, але не забезпечує вичерпного регулювання
складного комплексу правовідносин, що виникають при заставі нерухомого
майна, що з розвитком економіки негативно позначається на стані
фінансово-господарського механізму та інших складових економіки.

2. З прийняттям Земельного кодексу України прийняття Закону “Про
іпотеку”, яким би було комплексно врегульовано всі аспекти застави
нерухомого майна, є досить актуальним.

3. Слід створити систему страхування та індексації іпотечних кредитів.
Істотну роль тут може відіграти державне страхування іпотечного
кредитування землі при безпосередній участі Національного Банку, що
фінансується з фондів, які утворюються за рахунок надходжень від
земельного податку. Держава повинна проводити пільгову податкову
політику в сфері житлового іпотечного кредиту, розробити спеціальні
програми, створювати необхідні державні органи. Можливе також у зв’язку
з цим закріплення зниженої облікової ставки на кредитні ресурси НБУ, що
виділяються на житлову іпотеку, або обмеження розмірів дивідендів для
банків, яким надаються ліцензії на здійснення іпотечних операцій. Втрати
від різниці між зниженою та звичайною процентними ставками могли б
відшкодовуватися із державних резервів у централізованому порядку.

4. Актуальним є прийняття законодавства, що дозволяє створювати приватні
іпотечні банки, які надавали б іпотечні кредити та здійснювали їх
рефінансування шляхом випуску заставних зобов’язань. Особливу увагу
необхідно приділити закріпленню законодавчої процедури примусового
відчуження предмета іпотеки на користь кредитора у випадку непогашення
кредиту – звернення стягнення. У той же час необхідно забезпечити і
захист прав боржників і власників, що сприяло б розвитку іпотеки в
Україні. Разом з тим, односторонній захист позичальника означає
збільшення ризику для кредитора, який компенсуватиме його збільшенням
процентної ставки по кредиту. Реально захистити інтереси як
позичальника, так і кредитора може тільки чітке та збалансоване
законодавство.

5. Становлення іпотечного кредитування в Україні потребує вжиття
комплексу заходів нормативно-правового, організаційно-інституційного та
фінансово-економічного характеру. Заходами нормативно-правового
характеру, які необхідно здійснити з метою створення умов для розвитку
іпотечних відносин, є прийняття таких законів України: “Про іпотеку”,
“Про особливості створення та діяльності іпотечних установ в Україні”,
“Про державну реєстрацію прав власності на об’єкти нерухомого майна”,
“Про Державний земельний кадастр”, “Про оцінку земель”, “Про ринок
землі”, “Про Державний земельний (іпотечний) банк”, “Про забезпечені
угоди та права вимоги на майно”.

Таким чином, створення системи іпотечного кредитування, що відповідає
світовим стандартам та підтримується державою, сприятиме рішенню проблем
інвестування промисловості, сільського господарства та житлового сектора
в Україні, соціально-економічної стабілізації суспільства.

Література:

1. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное
строительство. – 1995. – № 6. – С. 2–3.

2. Юридична енциклопедія. – Т. 2. – К.: Українська енциклопедія ім. М.
Бажана, 1999.

3. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного
кредитования // Журнал для акционеров. – 1995. – № 4. – С. 40–43.

4. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
– 288 с.

5. Казимагомедов А.А. Кредиты и условия кредитования частных лиц за
рубежом. – СПб.: Изд-во “СПбУЭФ”, 1995. – 102 с.

6. Михайлов Е.Д. Ипотечное финансирование в США // США: экономика,
политика, идеология. – 1993. – № 1. – С. 33–39, 60.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *