Земельний кадастр як основа, містобудівного кадастру. Реєстрація прав на землю. Міські землі як товар та об\’єкт оцінки (контрольна робота)

Контрольна робота

Земельний кадастр як основа, містобудівного кадастру. Реєстрація прав на
землю. Міські землі як товар та об’єкт оцінки

План

Земельний кадастр як основа, містобудівного кадастру

Реєстрація прав на землю

Міські землі як товар та об’єкт оцінки

Земельний кадастр як основа , містобудівного кадастру

Ефективне управління процесами функціонування і розвиток населених
пунктів, особливо великих міст, які є складними територіальними
системами соціально-економічного, геолого-екологічного типу, складними
технічними системами, неможливі без надійного інформаційного
забезпечення.

Для забезпечення суб’єктів містобудування необхідною інформацією Законом
України «Про основи містобудування» передбачено створення містобудівного
кадастру населених пунктів України. Система даних містобудівного
кадастру базується на відомостях про землю, територію, які
забезпечуються веденням державного земельного кадастру.

Земля на території міста є переважно просторовим операційним базисом для
розміщення об’єктів будівництва, хоч не виключено її використання як
головного засобу виробництва для потреб ведення сільського і лісового
господарства. Тому її раціональне використання суттєво впливає на
економічний стан господарювання юридичних і фізичних осіб на території
міста, що має важливе значення в умовах ринкової економіки. Особливої
актуальності набуває земельно-кадастрова інформація на нинішньому етапі,
у зв’язку із введенням і справлянням плати за землю у вигляді земельного
податку та орендної плати.

Землекористувачами і власниками землі на території населених пунктів, у
тому числі й міст, є державні, кооперативні і громадські підприємства,
організації і установи та громадяни, яким надані земельні ділянки за
відповідним цільовим призначенням. Так, сільськогосподарські землі
перебувають у користуванні переважно сільськогосподарських підприємств
та у власності громадян. Ці землі представлені переважно всіма
сільськогосподарськими угіддями та землями під виробничими будівлями і
дворами, під господарськими шляхами і прогонами тощо. Ліси та інші
лісовкриті площі на території міст є в основному у користуванні
лісогосподарських підприємств. Очевидно, що у складі земель населених
пунктів найбільша питома вага забудованих земель, серед яких розрізняють
площі під забудовою (одно- і двоповерховою та три- і більше поверховою),
промисловими об’єктами, громадською забудовою, вулицями, площами,
кладовищами та іншими угіддями і земельними ділянками. Інші землі на
території міст займають невеликі площі.

На теперішній час дані про власників землі, землекористувачів та їх
площі зосереджені у відповідних звітних документах (форма 6-зем) та
окремо на картографічних матеріалах. Для оперативного управління
земельними ресурсами на території міста необхідне створення
автоматизованої земельно-інформаційної системи (ЗІС), яка за допомогою
комп’ютерної техніки поєднає всі дані в єдину базу даних для
функціонування загальної інформаційної системи міста.

Щодо всіх земель міста, то у земельно-інформаційній системі повинні бути
показники, що характеризують всі їхні види та особливості окремих видів.
Загальними показниками у цій системі мають бути:

— порядковий номер;

— назва вулиці, площі;

— номер земельної ділянки всередині забудованого кварталу;

— власник землі, землекористувач;

— підстава для передачі землі у власність та надання її у користування;

— обмеження у використанні земель (сервітути);

— загальна площа земельної ділянки, га або м2;

— дата і прізвище особи, яка засвідчила правильність запису в реєстрову
книгу тощо.

Крім цих показників, кожна земельна ділянка має включати показники
грошової оцінки (ціни) та ставки і розміри плати за землю [7].

Слід сказати, що досить цінними для потреб містобудівного кадастру є
дані щодо ґрунтового покриву території, його гранулометричної
характеристики, меліоративного стану земель, крутизни й експозиції схилу
земельної ділянки тощо, які є важливими чинниками у містобудуванні.

Реєстрація прав на землю

Земельна реєстрація має юридичний характер і засвідчує право власника
землі (землекористувача, орендаря) на надану йому земельну ділянку, що
закріплюється державними актами на право колективної, приватної
власності на землю, право постійного користування землею, договорами на
право тимчасового користування землею, в тому числі на умовах оренди.

Як показує світовий досвід, реєстрація прав на землю посідає одне з
головних місць у складанні та веденні державного земельного кадастру.
Без наявності вірогідної інформації про правовий стан земель неможливо
забезпечити практичну реалізацію основних заходів земельної реформи, бо
реєстрація всього розмаїття прав на земельні ділянки — власності,
користування, розпорядження тощо — виступає запорукою захисту майнових
прав власників землі, в тому числі держави, і землекористувачів;
узгодження суспільних інтересів та інтересів окремих юридичних і
фізичних осіб.

У західних країнах існує кілька основних умов для такої реєстраційної
системи:

— одиницею земельної реєстрації має бути ділянка землі, яка перебуває у
приватній власності, і вона повинна бути чітко окреслена (краще на
карті);

— при певній реєстрації усі права, що реєструються, а також інтереси
ІДО-до кожної ділянки заносяться до кадастру (за допомогою земельного
арбітражу);

— надалі кадастр підтримується на рівні, який відповідає сучасним
вимогам, і в ньому постійно відображається стан прав та інтересів у
даний момент; право на власність залежить від акта реєстрації і не
вимагає ніяких інших документів або судових розпоряджень.

Проте в Західній Європі і у США більшість існуючих систем реєстрації •
земної не відповідає усім вищезазначеним вимогам. У цих країнах держава
видає закони і створює органи для виявлення реєстрації Інтересів
приватної власності на землю. Відомий як система законів і органів
кадастру або надання права власності на землю та його реєстрація
(наприклад, система Торенса, індекс «дарувальник — одержувач» та ін.)
цей систематичний підхід дозволяє реєструвати первинні інтереси
власності на землю та вести подальший запис усіх переходів власності
шляхом продажу, за заповітом або в інший спосіб, а також відображати
інтереси поручительства (право утримання майна до сплати боргу, закладні
зобов’язання), і обмежені інтереси (сервітут, договірні зобов’язання).

Страхування права власності відіграє головну роль у забезпеченні захисту
цього права в системі реєстрації землі, яка не відповідає усім
вищезазначеним вимогам, або як тимчасовий захід.

У США в більшості штатів існують компанії, які спеціалізуються на
страхуванні права власності і забезпечують такі гарантії. Часто ці
компанії мають детальніші облікові документи, ніж відповідні державні
установи.

Для купівлі-продажу передача прав на власність звичайно виконується
підписанням законного контракту між сторонами і відповідних документів
акту передачі, в тому числі гарантій (акта) законності права на
власність і якості цієї власності. Передача прав на земельну власність
реєструється в кадастрі. В ідеальних умовах, наведених далі, реєстрація
передачі в кадастрі достатня сама по собі, навіть без відповідного акта
або інших документів, необхідних для підтвердження угоди.

Органи, що відповідають за затвердження передачі прав на земельну
власність, в тому числі органи контролю за використанням землі і
можливими порушеннями, у різних країнах мають свої відмінності. У
федеральній системі США контроль в основному здійснюється місцевими
органами, створеними згідно із законодавством штату. У Великобританії, з
її централізованою системою, органи контролю за використанням землі
створюються на єдиній державній основі.

Із земельної реєстрації в нашій країні починалася націоналізація землі у
20-30-х роках XX ст. Тим більше — з неї тепер має початися здійснення
переходу до ринкових відносин.

Дані земельної реєстрації мають включати відомості про земельну ділянку,
її власника (користувача), підставу на право власності на землю
(користування землею) і відображатись у книгах реєстрації державних
актів та договорів на право користування землею, у реєстрі земельних
ділянок, паспортах таолікових картках земельних ділянок і кадастрових
картах та планах.

На основі земельної реєстрації формуються аналітичні та графічні дані
земельного кадастру населеного пункту.

Таким чином, земельна реєстрація забезпечується веденням та збереженням
записів (у тому числі з використанням комп’ютерної техніки) про окремі
земельні ділянки, їхніх власників та користувачів, із зазначенням
підстави прав на використання цих ділянок.

Усвідомлюючи важливість земельно-реєстраційних заходів, реформування
земельних відносин у населених пунктах, як і в країні в цілому,
відповідні органи розпочали роботи щодо інвентаризації земель та
юридичного закріплення прав на земельні ділянки державними актами та
договорами, відповідно до нового Земельного кодексу України.

Реєстрація державних актів та договорів оренди — це правова частина
державного земельного кадастру, їй передує юридичне оформлення і
встановлення (відновлення) меж відповідними межовими знаками, визначення
планового (а за необхідності — висотного) положення межових знаків,
обчислення площ та їхнє узгодження, складання кадастрових планів, а
також юридичне оформлення технічної документації.

Право власності на землю або право користування земельною ділянкою
виникає після встановлення меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості) і одержання документа, що засвідчує це право.

Згідно з постановою Верховної Ради України від 13 березня 1992 року «Про
форми державних актів на право постійного користування землею»,
основними юридичними документами на право власності на землю або право
користування землею є державні акти на право колективної власності на
землю, право приватної власності на землю, право постійного користування
землею громадян, право постійного користування землею підприємств,
установ та організацій.

Право тимчасового користування землею (в тому числі й на умовах оренди)
оформляється договором за формою, затвердженою постановою Кабінету
Міністрів України від 17 березня 1993 року за номером 197.

Державні акти про право колективної власності на землю, право приватної
власності на землю, право постійного користування землею видаються і
реєструються тією сільською, селищною, міською, районною радою, яка
прийняла рішення про передачу земельної ділянки у власність або надання
її У постійне користування.

Якщо рішення про передачу (надання) земельної ділянки прийняте обласною
радою або Верховною Радою України, то видача і реєстрація державних
актів здійснюється районною радою.

Реєстрація державних актів здійснюється відповідно в книгах записів
(реєстрації) державних актів на право колективної власності на землю,
право приватної власності на землю, право постійного користування землею
підприємствами, установами, організаціями та громадянами. Договір про
право часового користування землею (в тому числі на умовах оренди)
реєструється в окремій книзі.

Згідно з постановою Верховної Ради «Про земельну реформу», громадяни
підприємства, установи та організації, що мали у користуванні земельні
ділянки, надані їм до введення у дію Земельного кодексу, повинні були
переоформити свої права на земельні ділянки до 15 березня 1994 року. Але
в переважній більшості міст цього своєчасно не було зроблено, і термін
виконання даного пункту постанови було перенесено Верховною Радою до 1
січня 1998 року.

На заваді своєчасному переоформленню земельно-правових документів V
населених пунктах стали відсутність у них протягом тривалого часу
землевпорядних органів, невпорядкованість наявних земельно-кадастрових
матеріалів: знищення переважної більшості архівних документів про
надання та передачу прав на земельні ділянки за терміном давності.

Крім того, не була також врахована специфіка землекористування в межах
населених пунктів, а саме:

— значна кількість земельних ділянок, яка у великих містах досягає
сотень тисяч одиниць, що зумовило великий обсяг робіт з інвентаризації
земель;

— динамічність процесів міського землекористування, коли постійно
відбуваються передача прав на користування землею, зміни у межах і
розмірах земельних ділянок, їх функціональному використанні, а належного
державного контролю за використанням земель при відсутності
землевпорядних органів у населених пунктах не було;

— наявність земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні двох чи
більше юридичних (фізичних) осіб, що є характерною рисою
землекористування в населених пунктах;

— відсутність у багатьох підприємств, установ і організацій документів
на земельну ділянку як внаслідок того, що при переході права власності
на будівлі і споруди не засвідчувалась передача прав на користування
землею;

— значна кількість землекористувань у межах населеного пункту, що не
мали встановлених в натурі меж і не були оформлені юридично, як це має
місце, наприклад, в районах багатоповерхової житлової забудови, де землі
відводились єдиному замовникові на житлово-цивільне та комунальне
будівництво;

— фрагментарний характер топографо-геодезичних знімань території
населених пунктів, їх різномасштабність і велика розбіжність у часі
виконання.

Тому оформлення та видача державних актів на право колективної,
приватної власності на землю, право постійного користування, договорів
на право тимчасового користування землею, в тому числі на умовах
оренди, потребує здійснення цілої системи земельно-реєстраційних заходів
з обліку юридичних та фізичних осіб, що мають у своєму розпорядженні
земельні ділянки, встановлення юридичних підстав для реєстрацій
(перереєстрації) їхніх прав на земельну ділянку, ЇЇ розмірів та
характеру використання.

Міські землі як товар та об’єкт оцінки

Відомо, що рівень прибутковості будь-якого виду економічної діяльності
значною мірою залежить від зручності розміщення, доступності, ступеня
освоєності території та характеру її використання. У будь-якому разі
можна стверджувати, що при інших рівних умовах прибуток буде вищий там,
де кращі зазначені умови. Тому підприємства, що мають зручне
розташування, перебувають у сприятливих умовах щодо використання ринку
сировини, збуту, робочої сили, організації технологічного процесу. Це
забезпечує їм економію коштів і часу та одержання надлишкового доходу —
міської земельної ренти. І хоча особливості прояву міської земельної
ренти суто індивідуальні, закони рентоутворення єдині для всіх міських
земель.

Урбаністична концентрація населення та виробництва робить міські землі
унікальним ресурсом: Становлячи лише два відсотки від загальної площі
території України, вони концентрують понад дві третини населення, понад
75% основних промислово-виробничих фондів, близько 95%
фінансово-кредитних і науково-дослідних установ, зосереджують основні
соціальні, виробничі, інформаційні та управлінські зв’язки. Це створює
для користувачів міських земель винятково сприятливі можливості для
господарювання та підприємництва. Саме в цьому полягає причина великої
привабливості міст, насамперед великих, що мають могутній
багатофункціональний виробничий, науковий та культурний потенціали.

За статистичними даними, продуктивність праці у промисловості великих
міст на 28% вища від середньої в країні. Міста з населенням понад і
млн.чол. дають до бюджету держави у 2,2 раза більше чистого, прибутку в
розрахунку на одного зайнятого в галузях матеріального виробництва, ніж
міста із стотисячним населенням.

Таким чином, цінність міських земель полягає в їх здатності приносити
додатковий прибуток, що виникає у містах передусім завдяки зручності
місця розташування відносно ринків ресурсів і збуту та інфраструктурному
облаштуванню території. За можливість отримання цього прибутку, власне,
і справляється плата за міські землі. Вона повинна відповідати грошовій
сумі, яка, якщо її покласти в банк, дасть у вигляді відсотків з вкладу
прибуток того ж розміру, що й рентний дохід, котрий щорічно одержується
з даної земельної ділянки. Тобто ціна землі — це капіталізована земельна
рента.

У найзагальніших рисах можна стверджувати, що цінність міських земель
складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної
ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і
поділяється на:

— ренту за рахунок доступності ділянки, що зумовлена зменшенням витрат
на ввіз сировини, матеріалів, комплектуючих виробів та вивіз готової
продукції? а також зростанням продуктивності праці робітників внаслідок
зниження транспортної втоми;

— ренту за рахунок освоєності території, що визначається зниженням
вартості продукції завдяки скороченню витрат на створення
інженерно-транспортної шфраструктури«(мереж енерго- та водопостачання,
каналізації, шляхів автомобільного та залізничного транспорту тощо);

— ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в
облаштування території, яка зумовлена можливостями і вигодами даної
ділянки, а також способом її використання, зокрема поєднанням сумісних
функцій.» Пропозиція додаткових послуг формує за цих умов підвищений
попит і, таким чином, збільшує споживчі властивості ділянки.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання
земельної ділянки. На відміну від диференціальної, вона не залежить від
конкретних властивостей ділянки, її показники стосуються в цілому галузі
чи виду діяльності, що використовує землю, її можна назвати рентою
переваги цілі використання.

Монопольна рента в місті утворюється на всіх ділянках, незалежно ВІД
їхніх властивостей, оскільки для розміщення[будівництва потрібні ділянки
в певних місцях на певних територіях,« а пропозиції вільних ділянок
внаслідок обмеженості території міста в цілому не відповідають попиту на
них, особливо в районах з такими якостями, які практично неможливо
відтворити: ядро центру, що історично склався, заповідні території,
території з оздоровчими властивостями тощо.

Обмеженість міських земель як ресурсу з певними властивостями на кожному
часовому етапі розвитку суспільства в рамках окремих регіонів та
населених міст призводить до того, що визначальним у ціноутворенні на
міські землі є попит на розміщення в найсприятливіших умовах. Тобто
реальна вартість землі може бути встановлена лише за умови існування
ринку землі на підставі кон’юнктури попиту і пропозиції. Інакше кажучи,
її формують чотири фундаментальні чинники: попит, пропозиція (точніше —
їх обмеженість), корисність та відчуженість об’єктів.

На врахування цих чинників зорієнтована переважна більшість існуючих
методик оцінки землі, які будуються на визначеності і порівнянні
ринкової вартості (ціни) земельних ділянок у межах міст різної
категорії.

Використана література

М.Г.Ступень, І.М. Добрянський, О.Я. Микула, Н.Р.Шпік. Містобудівний
кадастр. Львів 2003 р.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *